Hart van Zuid, Primoteq

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot een nieuw bestemmingsplan

Het plangebied betreft het terrein waar voorheen het fysisch laboratorium van Stork en later Stork Primoteq waren gevestigd. Op deze locatie wordt de bestaande, voormalige productiehal gesloopt. Hier komen twee nieuwe volumes voor terug. Daarnaast wordt het voormalig kantoor van het fysisch laboratorium getransformeerd naar appartementen. In totaal zullen in het bestaande pand en de twee nieuwe volumes maximaal 52 appartementen worden gerealiseerd. Om de nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende bestemmingsplan Hart van Zuid, Primoteq voorziet hierin.

Het bestemmingsplan Hart van Zuid, Primoteq bestaat uit een verbeelding en planregels en gaat vergezeld van een toelichting. Op de verbeelding zijn de te onderscheiden bestemmingen door middel van kleuren en tekens aangegeven. De regels bevatten de materiële inhoud van de bestemmingen. De verbeelding en de planregels vormen tezamen het juridische toetsingskader voor ruimtelijke en functionele ontwikkelingen in het plangebied. De toelichting bevat met name de aan het plan ten grondslag liggende gedachten.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied betreft de percelen kadastraal bekend als gemeente Hengelo, sectie S, nummer 538 en nummer 843. De grens van dit plangebied wordt globaal gevormd door de Parallelweg LS, de bebouwing aan de Egbertstraat, de Berfloweg en het terrein behorende bij De Verééniging. Het plangebied wordt ontsloten via de Berfloweg.

Globale ligging plangebied

1.3 Vigerende bestemmingsplannen

Voor de gronden die binnen dit plan zijn gelegen gelden momenteel de volgende bestemmingsplannen:

• Parapluplan standplaatsen
• Parapluplan afwijkingsregels
• Parapluplan Karakteristiek erfgoed Hart van Zuid, vastgesteld op 8 maart 2023;
• Parapluplan dezonering industrielawaai Wilderinkshoek, vastgesteld op 9 maart 2022;
• Hart van Zuid 2021, gedeeltelijke actualisatie, vastgesteld op 9 maart 2022;
• Parapluplan parkeren Hengelo, vastgesteld op 22 mei 2018.

Hoofdstuk 2 Historische achtergrond

Hengelo is ontstaan als esdorp langs de doorgaande weg Delden-Oldenzaal waar deze de weg Almelo-Enschede kruist en waar drie beken samen komen: de Elsbeek, de Berflobeek en de Drienerbeek.

Hengelo was tot 1868, toen Charles Stork zijn ijzer- en metaalgieterij en draaierij van Borne naar Hengelo verplaatste, een boerendorp. Het gebied waarvan de Berflo Es deel uitmaakt is in de middeleeuwen ontstaan. Boeren gingen over tot intensievere bemesting en zetten gemeenschappelijke akkers om in permanent akkerland. Dat deden zij op plekken die niet te nat en niet te droog waren. De Berflo Es, gelegen op een lichte glooiing, was hiervoor ideaal. De Berflobeek en Waarbeek garandeerden een continue aan- en afvoer van water, terwijl het vee op het natte 'veld' ten oosten van de Twekkelerweg graasde.

Vanuit het kleine centrum waaierden landwegen uit in het ommeland. De Twekkelerweg, Berfloweg en Langelermaatweg ontsloten de Berflo Es. Deze landwegen veranderden langzaam in toegangsaders naar het centrum en werden geflankeerd door lintbebouwing van vrijstaande en twee-onder-een-kapwoningen, afgewisseld met winkels voor de dagelijkse behoeften welke meestal vanuit een woning ontstonden. De afstand tussen de panden bedraagt vaak niet meer dan één meter, net voldoende om met een kruiwagen rondom te lopen.

Een tweetal spoortrajecten, een nationale spoorlijn (in 1865 Almelo-Hengelo-Salzbergen en in 1866 Zutphen-Hengelo-Enschede) en een lokaal bedrijfsspoor voor de gasfabriek, domineerden in het noordelijk deel van het gebied. Aan de zuidzijde van deze spoorwegen vestigde zich in de 18e eeuw de textiel. Later gevolgd door de metaalindustrie van Stork. Kort na de opening van de beide spoorwegen, vestigde de Hengelose Bierbrouwerij zich in 1896 tussen deze spoorlijnen. Het Brouwerijterrein wordt getransformeerd tot een woongebied, waarbij de aanwezige monumenten en de betekenis van het gebied als basis dienen voor de nieuwe invulling.

De grote fabriekscomplexen van Stork aan de westzijde van de Berflo Es worden momenteel omgevormd tot woongebied 'Hart van Zuid', waarbij een voorzieningencluster op wijkniveau zal worden gerealiseerd dat ook bedoeld is voor de wijk Berflo Es. Aan de Berflobeek achter het Vereenigingsgebouw werd begin vorige eeuw een bijbehorend repetitielokaal gebouwd achter in de tuin.

Nadat dit gebouw begin jaren zestig buiten gebruik raakte werd de huidige bebouwing gebouwd. De Koninklijke Machinefabriek Stork was de eerste fabriek in Nederland die zelfstandig een fysisch laboratorium opende. De minister van Economische Zaken, J.W. de Pous opende in 1963 het pand. Hierdoor had het laboratorium een bekendheid in het hele land.

Het geheel bestaat nu uit drie bouwdelen. De entree van het kantoorgebouw en laboratorium lagen vroeger aan de openbare ruimte die ook aan het Vereenigingsgebouw grensde. De entree van de hal lag aan de Berfloweg, het geheel werd met elkaar verbonden door een wigvormig trappenhuis. Het laboratorium is architectonisch familie van de UTS/MTS, er direct tegenover gelegen aan de Parallelweg LS.

De twee gekoppelde panden liggen in de parkachtige setting rondom het Vereenigingsgebouw en raakt de oever van de Berflobeek aan de Berfloweg. Deze weg kreeg kort na de bouw een andere ligging waardoor de Berflobeek in een duiker onder de weg kwam te liggen. Het is gebouwd in de wederopbouw stijl en kent een betonnen constructie met een helder raster en invulling van metselwerk en vensters. De hal en tussenlid zijn minder kenmerkend en hebben een stalen constructie met invulling van metselwerk en vensters. De zijde aan de Berfloweg is in de loop der jaren voorzien van damwandprofielen. De oude vensters zijn achter de damwanden nog zichtbaar van binnenuit.

De hal kent verder karakteristieke cassetteplafonds en grote zware stalen liggers die de overspanning van de hal met dak dragen. Aan het plafond zijn een aantal rails voor hijskranen bevestigd. Verder zijn op het perceel nog een aantal bijgebouwen te vinden die verder geen rol van betekenis hebben.

Ter ere van 150 jaar Stork is er in het huidige gebouw van Primoteq gerepeteerd voor de festiviteiten rondom het jubileum. Historisch wel toevallig, want zoals genoemd, voorheen stond op deze plek het voormalig repetitielokaal van Stork.

Hoofdstuk 3 Beschrijving van het plan

3.1 Stedenbouwkundig plan

Het bestaande kantoor van het fysisch laboratorium, wat is aangemerkt als karakteristiek bouwwerk, wordt getransformeerd naar appartementen. Hierbij zal de structuur van de huidige bebouwing zoveel mogelijk herkenbaar zijn in het naar woningen getransformeerde gebouw.

De toekomstige invulling van het plangebied is wonen in het, grotendeels, betaalbare segment. Dus kleinere appartementen voor de sociale sector.

De bestaande grote productiehal wordt gesloopt en hiervoor komen twee nieuwe volumes terug die aan elkaar gekoppeld zijn door bijvoorbeeld gebruik te maken van de oude spanten uit de bestaande hal. De nieuwe gebouwen zijn iets gedraaid en naar het zuiden geschoven om meer licht en lucht in het plan te creëren, maar refereren nog wel naar de bestaande toestand van de grote produktiehal. In totaal zullen in het bestaande kantoorpand en de twee nieuwe volumes maximaal 52 appartementen worden gerealiseerd. De twee volumes worden als één gebouw gezien en alzijdig ontworpen met een open tussenlid, waarbij een visuele verbinding de beide gebouwen tot één maakt.

In Bijlage 5 is de bezonningstudie opgenomen. De studie laat goed zien dat de schaduwwerking nergens kritisch is, omdat het gebouw op het noorden staat ten opzichte van de omliggende woningen. Deze studie is uitgevoerd over de 5-5-3 variant uit het ontwerp bestemmingsplan. Deze variant is aangepast. Het vast te stellen bestemmingsplan laat op één gebouw 1 bouwlaag minder toe en de bebouwing is meer naar binnen gepositioneerd. Deze wijzigingen zorgen voor minder schaduwwerking op de omgeving dan de variant uit het ontwerp bestemmingsplan veroorzaakte.

3.2 Verkeer en infrastructuur

Parkeernorm

De functie binnen het plangebied Primoteq betreft alleen wonen in appartementen. Het plangebied valt net buiten de grenzen van de Parkeernormennota Hart van Zuid/binnenstad, waarmee de vigerende 'Nota Autoparkeren Hengelo 2008 - 2012' van toepassing is. Voor het plan geldt daarmee de parkeernormering in de stedelijke zone, tot grens wijkring.

Voor het opstellen van een parkeerbalans heeft de ontwikkelaar een extern bureau om advies gevraagd. De conclusie van het bureau is om voor het plangebied Primoteq aan de Berfloweg 9 af te wijken van de bestaande parkeernormen en de Parkeernormennota Hart van Zuid/binnenstad toe te passen. De motivatie daarvoor is dat de ontwikkeling vergelijkbaar is met plannen voor herstructurering zoals in Hart van Zuid en is opgenomen in het Programma Hart van Zuid 2022-2026. De ontwikkeling voldoet aan de voorwaarde van een uitstekend aanbod (H)OV omdat het binnen een straat van circa 600 meter (op loopafstand) van het centraal station Hengelo ligt. Ook bevindt de ontwikkellocatie zich in de nabijheid van de fietssnelweg F35 en worden de woningen uitgerust met goed bereikbare faciliteiten voor de fiets. Door aanwezigheidspercentages toe te passen kan het parkeerterrein dubbel gebruikt worden. Daarnaast is de beoogde doelgroep 1 tot 2 persoonsgezinnen waarvoor het autobezit laag is. Verder wordt in de omgeving een vorm van parkeerregulering ingevoerd. De nieuwe bewoners van Berfloweg 9 komen dan niet in aanmerking voor een eigen vergunning of een bezoekersvergunning. De parkeerdruk op de omgeving wordt zo gereguleerd. Op basis van de aangevoerde argumenten is het mogelijk af te wijken van het aantal berekende parkeerplaatsen volgens de parkeernorm uit de Nota Autoparkeren 2008 - 2012 en goedkeuring te verlenen aan de realisatie van 53 parkeerplaatsen bij de 52 appartementen op de voormalige Primoteq-locatie aan de Berfloweg 9.

Ontsluiten

Het plangebied wordt ontsloten via de Berfloweg. Het noordelijk deel van de Berfloweg, na de Molenkampweg, is een doodlopende weg waar alleen bestemmingsverkeer komt. Verkeer dat in noordelijke richting verder wil rijden kan dan via de Molenkampweg en Langelermaatweg, rechtsaf de Laan Hart van Zuid op. De Berfloweg is een 50km/h weg met een zeer lage verkeersintensiteit. Er is een beleidsmatige wens dit te veranderen naar een 30km/zone. Het parkeerterrein van Berfloweg 9 kan zonder aanvullende maatregelen op een verkeersveilige wijze op de Berfloweg ontsloten worden. Het plangebied wordt aan de noordzijde globaal begrensd door de centrumring. Door naastgelegen percelen is er vanaf het plangebied geen aansluiting voor verkeer op de centrumring mogelijk. In de omgeving van het plangebied wordt op termijn gereguleerd parkeren ingesteld. Aan de noordzijde langs de centrumring, ligt de fietssnelweg F35. Hiermee is er beschikking over snelle fietsrelaties met het centrum van Hengelo en de richtingen Enschede en Borne.

Fietsparkeren

Het is belangrijk fiets(en) en e-bikes goed, veilig, droog, op maaiveldniveau en zonder hindernissen te kunnen stallen. Het voorlopige inrichtingsplan voorziet deels in apart gebouwde fietsparkeervoor- zieningen aan de oostrand van het terrein. Daarnaast is inpandig fietsparkeren voorzien.

Openbaar vervoer

Het plangebied heeft naast een prima bereikbaarheid voor gemotoriseerd verkeer en langzaam verkeer ook een goede ligging voor bediening door openbaar vervoer. Binnen een loopafstand van maximaal 350 meter liggen het treinstation Hengelo Centraal, het busstation en de NS parkeergarage. De goede bereikbaarheid door middel van het openbaar vervoer kan in de praktijk resulteren in een lagere parkeervraag en verkeersgeneratie (zie ook onder 'Parkeernorm').

3.3 Wonen

In het plangebied is de bouw van maximaal 52 appartementen voorzien (zie ook paragraaf 4.3.2).

3.4 Water

De toekomstige waterhuishouding van het plangebied is beschreven in paragraaf 5.1.

3.5 Nutsvoorzieningen, kabels en leidingen

Bij nieuwe ontwikkelingen waar werkzaamheden aan kabels en leidingen nodig zijn, dient een 'aanvraag kabel- en leidingwerkzaamheden' te worden ingediend bij de afdeling Ruimte en Leefbaarheid. Daarnaast dient bij de betreffende nutsbedrijven een KLIC-melding te worden gedaan. Tevens valt het plangebied onder het concessiegebied van het warmtebedrijf waarvoor een aansluitplicht geldt.

Hoofdstuk 4 Relevant beleid

Dit hoofdstuk beschrijft het voor dit bestemmingsplan relevante rijks-, provinciale-, en gemeentelijke beleid.

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd welke als procesvereiste is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening in de vorm van een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Met de ladder voor duurzame verstedelijking wordt een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten nagestreefd.

Op 1 juli 2017 is de ladder voor duurzame verstedelijking in werking getreden en zijn de zogenaamde 'treden' komen te vervallen. Artikel 3.1.6, lid 2 Bro luidt nu als volgt:

De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

Op grond van artikel 1.1.1, lid 1 onder i Bro wordt een stedelijke ontwikkeling als volgt gedefinieerd: Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.

Wonen

In het Bro is geen ondergrens voor de minimale omvang vastgelegd. Of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving. Voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wanneer er meer dan elf woningen gerealiseerd worden. Voor wonen is daarmee de lijn dat er vanaf twaalf woningen in beginsel sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het voorliggende plan voorziet in de realisatie van maximaal 52 appartementen en daarmee is er sprake van een stedelijke ontwikkeling.

De eerste vraag is of er sprake is van een 'nieuwe' stedelijke ontwikkeling: de Laddertoets geldt alleen voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Beoordeeld moet dan worden of sprake is van een nieuw beslag op de ruimte. Daarvan is in het beginsel sprake als het nieuwe ruimtelijke besluit meer bebouwing mogelijk maakt dan er op grond van het voorheen geldende planologische regime aanwezig was, of kon worden gerealiseerd. Daarnaast volgt uit jurisprudentie dat wanneer het een functiewijziging betreft, moet worden beoordeeld of er sprake is van een naar aard en omvang zodanige functiewijziging, dat desalniettemin gesproken kan worden van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarbij moet ook het ruimtebeslag betrokken worden.

Ten opzichte van het (voorheen) geldende bestemmingsplan worden de bouwmogelijkheden qua te bebouwen oppervlak verkleind. Anderzijds wordt de maximale bouwhoogte op een aantal punten verruimd van 10 meter naar 17 meter en is er sprake van een functiewijziging van 'bedrijf' naar 'wonen'. Gezien de aard en omvang van de totale ontwikkeling, de verruiming van de maximale bouwhoogte en de functiewijziging, wordt ervan uitgegaan dat sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Voor de beschrijving van de behoefte wordt verwezen naar paragraaf 4.3.2.

Regionale woonafspraken

De Twentse gemeenten en de provincie Overijssel hebben gezamenlijk afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de woningvoorraad. Deze afspraken liggen vast in de Regionale Woonafspraken Twente (RWP Twente). Deze regionale woonafspraken zijn voor het eerst ondertekend op 29 januari 2016 en worden regelmatig geactualiseerd. Eind 2022 is de Regionale Woondeal Twente ondertekend. Deze vloeit voort uit de Nationale woon- en bouwagenda. Twente heeft hierin aangegeven om in tien jaar tijd minimaal 14.100 woningen bij te bouwen, als bijdrage aan de landelijke woningbouwopgave. 2/3e deel van deze woningen vallen in het betaalbare segment.

Op de voorliggende locatie is het programma in lijn met deze ambitie om tot 52 woningen te realiseren, waarvan +-80% (41 stuks) in het betaalbare segment. Daarmee geeft de gemeente Hengelo invulling aan de woonafspraken met de provincie.

In aanvulling op de woonafspraken heeft de gemeente samen met de provincie afspraken gemaakt over de kwalitatieve opgave voor het wonen in de stad. Vanuit deze afspraken wordt (onder meer) ingezet op een onderscheidend Hart van Zuid en binnenstad, waarbij projecten geprioriteerd worden die een vliegwiel zijn voor ambities. Voor Hart van Zuid is de ambitie te komen tot een aantrekkelijke woon-, werk en leefomgeving voor mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning in een hoogstedelijke -, levendige omgeving. Dat betekent transformatie van vroegere fabrieksterreinen door het toevoegen van nieuwe functies en het aantrekken van doelgroepen die een positieve bijdrage leveren aan Hengelo in het algemeen en Hart van Zuid in het bijzonder. Het toevoegen van (overwegend betaalbare) woningen in Hart van Zuid is daarbij essentieel.

4.1.2 Nationaal Water Programma 2022-2027

Nederland is een waterland. De opgaven op het terrein van water zijn omvangrijk en worden in de toekomst alleen maar groter. Dit komt door een aantal samenhangende uitdagingen: klimaatverandering, bodemdaling, milieuverontreinigingen en ruimtedruk. In de uitvoering ligt bovendien een grote opgave om infrastructuur zoals waterkeringen, bruggen en sluizen in stand te houden en waar nodig te vervangen of te renoveren.

Het Nationaal Water Programma beschrijft de hoofdlijnen en ambities van het nationale waterbeleid voor de periode 2022-2027: waterveiligheid, waterkwaliteit en klimaatadaptatie. Het beschrijft tevens de uitvoering daarvan en het beheer van de rijkswateren en rijksvaarwegen. De wateropgaven staan niet op zichzelf; een integrale aanpak met andere opgaven in de fysieke leefomgeving zoals de energietransitie, de woningbouw en de transitie landelijk gebied is noodzakelijk. Voor een integrale aanpak van de opgaven wordt het water- en bodemsysteem meegenomen als leidend principe.

Er is voor dit bestemmingsplan een watertoets uitgevoerd waarmee het bestemmingsplan in overeenstemming met dat beleid is opgesteld (zie paragraaf 5.1).

4.2 Provinciaal en regionaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie; het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel, waarbij duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit de leidende principes of ‘rode draden’ zijn.

4.2.2 Sturingsfilosofie

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan de ambities van de provincie, wordt het 'Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel' gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de stappen of, waar en hoe centraal.

Of - generieke beleidskeuzes

Maatschappelijke opgaven zijn leidend. Allereerst is het dan ook de vraag of er een maatschappelijke opgave is. Of een initiatief mogelijk is, wordt onder andere bepaald door generieke beleidskeuzes van EU, Rijk of provincie.

Normstellend: randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden

De generieke beleidskeuzes zijn vaak normstellend. Dit betekent dat ze opgevolgd moeten worden: het zijn randvoorwaarden waarmee iedereen rekening moet houden vanwege zwaarwegende publieke belangen. De normstellende beleidskeuzes zijn vastgelegd in onze omgevingsverordening.

Waar – ontwikkelingsperspectieven

Na het beantwoorden van de of-vraag, is de vraag waar het initiatief past of ontwikkeld kan worden. In de visie op de toekomst van Overijssel worden zes ontwikkelingsperspectieven onderscheiden. Deze ontwikkelingsperspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. De ontwikkelingsperspectieven geven zo richting aan waar wat ontwikkeld zou kunnen worden.

Richtinggevend: ruimte voor lokale afweging

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging: een gemeente kan vanwege maatschappelijke en/of sociaal-economische redenen in haar Omgevingsvisie en bestemmings- of omgevingsplan een andere invulling kiezen. Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Hoe – gebiedskenmerken

Ten slotte is de vraag hoe het initiatief ingepast kan worden in het landschap. De gebiedskenmerken spelen een belangrijke rol bij deze vraag. Onder gebiedskenmerken worden de ruimtelijke kenmerken van een gebied of gebiedstype verstaan die bepalend zijn voor de karakteristiek en kwaliteit van dat gebied of gebiedstype. Hierbij worden vier lagen onderscheiden; de natuurlijke laag, de laag van het agrarisch cultuurlandschap, de stedelijke laag en de laag van beleving.

Norm, richting of inspiratie

De gebiedskenmerken zijn soms normstellend, maar meestal richtinggevend of inspirerend. Voor de normerende uitspraken geldt dat deze opgevolgd dienen te worden; ze zijn dan ook in de omgevingsverordening geregeld. De richtinggevende uitspraken zijn randvoorwaarden waarmee in principe rekening gehouden moet worden. Hier kan gemotiveerd van afgeweken worden. De inspirerende uitspraken bieden een wenkend perspectief: het zijn voorbeelden van de wijze waarop ruimtelijke kwaliteitsambities ingevuld kunnen worden. Men kan, bij het maken van een plan, hierdoor geïnspireerd worden, maar dit hoeft niet.

4.2.3 Omgevingsvisie met betrekking tot het plangebied

4.2.3.1 Generieke beleidskeuze

Bij de afwegingen in de fase 'Of – generieke beleidskeuzes' zijn artikel 2.1.3 (Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (Realisatie nieuwe woningen) uit de Omgevingsverordening Overijssel van belang. Hierna wordt nader op deze artikelen ingegaan.

Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'groene omgeving' nader gedefinieerd als: 'de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied'.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip 'bestaand bebouwd gebied' nader gedefinieerd als: 'de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro'.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

Het betreft een ontwikkeling binnen bestaand bebouwd gebied waarbij geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving plaatsvindt. In verband hiermee is het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming met artikel 2.1.3 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Realisatie nieuwe woningen

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.

De behoefte aan nieuwe woningen wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Het woonbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Woonvisie die de gemeenteraad op 22 november 2016 heeft vastgesteld.

Hengelo kent een aanzienlijke binnenstedelijke opgave, met name gericht op de binnenstad en Hart van Zuid. De voorliggende locatie draagt bij aan de binnenstedelijke opgave die zich richt op woningbouw in de binnenstad en Hart van Zuid en maakt deel uit van het woningbouwprogramma. Invulling met woningen is een gewenste ruimtelijke ontwikkeling. De combinatie van de centrale ligging en betaalbaarheid van het betreffend woonproduct voorziet in een behoefte die in de nabije omgeving onvoldoende vervuld wordt.

Gelet op het feit dat dit plan in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie en de regionale afspraken over woningbouw, is er van strijd met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel geen sprake. Voor een nadere uitleg over de woonvisie en het woningbouwprogramma wordt verwezen naar paragraaf 4.3.2.

4.2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven

Het richtinggevende ontwikkelingsperspectief voor het plangebied is hierna in kaart en tekst weergegeven.

Ontwikkelingsperspectief: Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken

Het plangebied is aangemerkt als 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken'. Rond de binnensteden liggen de diverse woon- en werklocaties, elk met hun eigen woon-, werk- of mixmilieu. Herstructurering en transformatie moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur of water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem.

Toetsing van het initiatief aan het ontwikkelingsperspectief

De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend. Dit betekent dat er ruimte is voor lokale afweging. Naast ruimte voor een lokale afweging ten aanzien van functies en ruimtegebruik, is er ruimte voor een lokale invulling van de begrenzing: de grenzen van de ontwikkelingsperspectieven zijn signaleringsgrenzen.

Binnen het ontwikkelingsperspectief 'Woon- en werklocaties binnen de stedelijke netwerken' is ruimte voor een multifunctioneel milieu. Er wordt ingezet op versterking van de eigen identiteit gebaseerd op het historisch karakter en erfgoed. De nieuwe bebouwing is zowel functioneel als stedenbouwkundig goed in te passen en is tevens afgestemd op de kenmerken van het watersysteem (kans om de Berflobeek hier meer ruimte te geven en weer zichtbaar te maken). Daarnaast is er sprake van herontwikkeling van een binnenstedelijk gelegen gebied en transformatie. De voorgenomen ontwikkeling van het plangebied past dan ook uitstekend binnen het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

4.2.3.3 Gebiedskenmerken

De Omgevingsvisie werkt met een lagenbenadering om verschillende gebiedskenmerken in beeld te brengen. De gebiedskenmerken stellen de kaders waarbinnen het ontwikkelingsperspectief kan worden uitgevoerd. Er wordt onderscheid gemaakt in:

• een natuurlijke laag;
• een laag van het agrarisch cultuurlandschap;
• een stedelijke laag;
• een laag van de beleving.

Op basis van de natuurlijke laag is sprake van 'Dekzandvlakte en ruggen'. Bij de natuurlijke laag, gaat het voornamelijk om grote gebieden waarvoor de provincie ambities en ontwikkelingsrichting heeft verwoord. Deze natuurlijke elementen zijn voornamelijk van grote waarde voor de beleving in het buitengebied en spelen in bestaand gebied geen rol.

Natuurlijke laag: Dekzandvlakte en ruggen

Voor dit landschapstype schrijft de provincie een norm voor; dekzandvlakten en ruggen krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de hoofdlijnen van het huidige reliëf. Het plangebied is echter in het bestaand stedelijk gebied gelegen. Er is geen sprake van natuurlijk reliëf, waardoor in het plangebied geen hoogteverschillen aanwezig zijn die beter zichtbaar en beleefbaar kunnen worden gemaakt.

Binnen de stedelijke laag is het plangebied grotendeels aangewezen als 'Historische centra binnensteden'. Een klein deel van het plangebied is aangewezen als 'Bebouwingsschil 1900 - 1955'.

Stedelijke laag: 'Historische centra binnensteden' en 'Bebouwingsschil 1900 - 1955'

De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stads- en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken en ook stationsomgevingen liggen vaak in deze schil (hergebruik / reanimatie cultureel erfgoed). Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaatsvindt in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing.

Kenmerkend voor historische centra binnensteden zijn de compacte bebouwingsstructuur en veel individuele karakterverschillen op korte afstand. Veel historische centra, binnensteden en landstadjes herbergen bijzondere condities zoals een waterfront of stationsgebied. Functioneel worden deze gebieden gekenmerkt door een mix van functies. De historische centra, binnensteden en landstadjes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van het bestaande, historische patroon van wegen, bebouwing en vestingwerken. Cultuurhistorisch waardevolle en beeldbepalende gebouwen krijgen hier waar nodig nieuwe functies en economische dragers. In het plangebied is geen sprake van een historisch patroon van wegen of vestingwerken. Wel zijn van het voormalig laboratorium de hoofddraagconstructie met vlakvulling van metselwerk en de betonnen structuur en raster als karakteristiek aangemerkt. Deze bestaande cultuurhistorisch waardevolle elementen blijven behouden.

De ontwikkeling betreft naast de toevoeging van bebouwing met een eigen karakter en uitstraling, ook de transformatie van het voormalig fysisch laboratorium van Stork, waarvan de karakteristieke elementen behouden blijven. Derhalve is de ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming met de uitgangspunten vanuit de stedelijke laag.

De laag van het agrarisch cultuurlandschap en de laag van de beleving zijn niet van toepassing op het plangebied.

4.2.4 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. De 'Omgevingsverordening Overijssel 2017' (hierna 'verordening') is één van de instrumenten die de provincie daarvoor inzet. Deze verordening wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

De verordening voorziet ten opzichte van de Omgevingsvisie niet in nieuw beleid en is daarmee dus beleidsneutraal. De inzet van de verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen.

De verordening heeft de status van:

• Ruimtelijke verordening in de zin van artikel 4.1. Wet ruimtelijke ordening;
• Milieuverordening in de zin van artikel 1.2. Wet milieubeheer;
• Waterverordening in de zin van de Waterwet;
• Verkeersverordening in de zin van artikel 57 van de Wegenwet en artikel 2A van de Wegenverkeerswet.

4.2.5 Conclusie ten aanzien van het provinciaal beleid

Geconcludeerd kan worden dat het voorliggende bestemmingsplan volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en het in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Hengelo 2030 (2007)

Op 3 juli 2007 heeft de gemeenteraad de structuurvisie Hengelo 2030 vastgesteld. Het bevat de visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Hengelo voor de lange termijn. In de structuurvisie Hengelo 2030 wordt op basis van een beschrijving van de kernkwaliteiten, de historie, de maatschappelijke tendensen en de ambities een samenhangende en integrale uitwerking van een nieuwe koers voor Hengelo naar 2030 neergezet. De keuzes die daarbij zijn gemaakt zijn het inzetten op de sterke punten van de stad en te gaan van groei naar kwaliteit. Dat betekent nauwelijks meer uitbreiding, maar inbreiding en functiemenging in bestaand stedelijk gebied en het investeren in het omringende landschap. Deze koers brengt een vijftal kernopgaven met zich mee:

• Versterking van de economische structuur;
• Een binnenstad voor ontmoetingen;
• De sociale opgave;
• Het landschap de stad in;
• Ruimtelijke kwaliteit.

4.3.2 Woonvisie Hengelo 2016-2026

Het woonbeleid van de gemeente is vastgelegd in de Woonvisie en vormt het afwegingskader voor nieuwe initiatieven. De gemeenteraad van Hengelo heeft op 22 november 2016 de woonvisie Hengelo 2016-2026 vastgesteld.

Het woningbouwprogramma, dat in beginsel iedere twee jaar door het college van Burgemeester en Wethouders wordt vastgesteld, is een nadere uitwerking van het woonbeleid. Het woningbouwprogramma kijkt steeds tien jaar vooruit en geeft inzicht in de woningbouwplannen die de gemeente in deze periode wil realiseren. Het woningbouwprogramma 2023-2032 is op 4 april 2023 door het college vastgesteld. De voorliggende locatie maakt daar grotendeels deel van uit.

De ontwikkeling in het plangebied gaat uit van uitbreiding van het aantal woningen. Het woonproduct bestaat uit maximaal 52 appartementen waarvan 80% in het betaalbare segment, aan de rand van Hart van Zuid, dichtbij het station. De combinatie van de centrale ligging en betaalbaarheid van het betreffend woonproduct voorziet in een behoefte die in de nabije omgeving onvoldoende vervuld wordt. Met de ontwikkeling wordt een leegstaand terrein en vastgoed opgevuld waar geen andere functies kunnen landen. Bovendien versterkt het plan de ruimtelijke kwaliteit van een belangrijke uitvalsweg en het stedelijke woonmilieu in Hengelo. In Hengelo wordt waarde gehecht aan de versterking van het stedelijke woonmilieu met aandacht voor groen. In dit plan wordt daar voldoende aandacht aan besteed waardoor ook de ruimtelijke kwaliteit op de hoek van belangrijke uitvalswegen aanzienlijk wordt verbeterd.

De ontwikkeling van het plangebied past binnen het woonbeleid van de gemeente Hengelo. Het draagt bij aan de binnenstedelijke opgave die zich richt op woningbouw in de binnenstad en Hart van Zuid. Het plangebied bevindt zich op de rand van het prioritaire gebied en sleutelproject Hart van Zuid en is daarom goed gepositioneerd voor woningbouw. Bovendien draagt het plan bij aan de transformatie van (locaties met) leegstaand vastgoed (in dit geval het voormalige laboratorium). Uit een recent doelgroepenonderzoek van de Hengelose woningmarkt - uitgevoerd door onderzoeksbureau Tellers en Benoemers, en verwerkt in de Woonagenda 2021-2030 - blijkt dat er kansen liggen om woningen toe te voegen in Hart van Zuid. Het gaat om een gemengde doelgroep van zogenaamde Urban creators, Young professionals en Stedelijk entrepreneurs. Deels jongere doelgroepen die op zoek zijn naar een betaalbare woning in een stedelijke omgeving met reuring en voorzieningen nabij. Omdat dit een ander aanbod is dan in Hengelo aanwezig is draagt dit bij aan de sociale differentiatie.

Het plangebied dient zich slecht voor een andere invulling dan woningbouw. Er is in de gemeente Hengelo een overschot in veel functies zoals kantoren en maatschappelijk vastgoed. Bovendien blijkt uit een recent uitgevoerde retailanalyse van onderzoeksbureau DTNP dat het belangrijk is voor de opgave in de binnenstad om detailhandel en horeca te concentreren in de daarvoor aangewezen gebieden.

Voor de voorgenomen woningbouw is ruimte gereserveerd in het woningbouwprogramma. Daarnaast blijkt ook uit paragraaf 4.1.1 dat de voorgenomen woningbouw aansluit op het beleid van de gemeente Hengelo en eveneens op het beleid van de provincie.

4.3.3 Nota Archeologie 2010

Met het zogeheten Verdrag van Malta, dat Nederland vijftien jaar geleden ondertekende, beloofden de lidstaten van de Raad van Europa zich in te spannen om het archeologisch erfgoed in Europa beter te beschermen. Reden voor deze zorg: het archeologisch erfgoed in heel Europa dreigde te worden vernietigd door een steeds grotere economische welvaart. Na ondertekening begon voor Nederland een lange mars naar de vertaling in wetgeving, die uiteindelijk in 2007 werd afgerond met de inwerkingtreding van de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). Met de vaststelling van de Wamz is formeel het moment aangebroken dat we in ons land niet meer vrijblijvend kunnen omgaan met het archeologisch erfgoed. De Wamz is formeel vastgelegd in de Monumentenwet 1988, die per 1 juli 2016 is komen te vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze (naar verwachting) in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De Erfgoedwet introduceert in de archeologie het beginsel van ‘de verstoorder betaalt’. De kwaliteit van uitvoerende archeologische werkzaamheden is geregeld door een vergunningenstelsel. Uitgangspunt van de Wamz is om archeologische sporen van waarde in de bodem te laten zitten. Archeologen spreken dan over ‘behoud in situ’. De wet verbiedt het verrichten van opgravingen, tenzij een partij over een opgravingvergunning beschikt. In de Erfgoedwet staat verder precies beschreven wie de eigenaar is van de opgegraven archeologische vondsten, waar vondstmateriaal moet worden opgeslagen en aan wie welke opgravinginformatie moet worden gemeld. Verder kent de wet bepalingen over wanneer er als gevolg van opgravingen schadevergoeding mogelijk is etc.

Door de Erfgoedwet heeft de gemeente extra taken. Zij moet laten zien hoe zij rekening houdt met mogelijke archeologische waarden wanneer een nieuw bestemmingsplan wordt opgesteld of een bestaand bestemmingsplan wordt aangepast dan wel daarvan vrijstelling wordt verleend. Dit geeft de gemeente de mogelijkheid om bij het afgeven van omgevingsvergunningen archeologische eisen te stellen. Dat is overigens alleen mogelijk als daarvoor een juridische basis aanwezig is in het bewuste bestemmingsplan. Met de invoering van de Erfgoedwet zal op veel momenten van de gemeente een oordeel worden verwacht over de omgang met archeologische waarden of vondsten.

Een gemeentelijk beleidsplan biedt de mogelijkheid om al die beslissingen over archeologie in een integraal kader te plaatsen en daar vervolgens op een samenhangende manier invulling aan te geven. Het voorkomt een reeks dure ad hoc beslissingen en vervelende verrassingen tijdens geplande bodemingrepen.

Verantwoord beheer van het cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Hengelo begint met het inzichtelijk maken waar en wanneer met het bodemarchief rekening dient te worden gehouden. De behoudsdoelstelling staat daarbij in principe voorop. Zijn behoud en bescherming van archeologische relicten niet realiseerbaar dan dienen deze op deskundige wijze onderzocht en gedocumenteerd te worden. Deze uitgangspunten betekenen dat het noodzakelijk is een aantal beleidsregels te formuleren om archeologiegevoelige gebieden in alle ruimtelijke plannen en projecten op te nemen en waar mogelijk te ontzien.

Archeologische beleids- en verwachtingenkaart 2018

Ter ondersteuning van het gemeentelijk beleid heeft RAAP Archeologisch Adviesbureau in opdracht van de gemeente Hengelo in 2010 een archeologische verwachtingen en advieskaart vervaardigd. Deze kaart maakt voor het grondgebied van de gemeente inzichtelijk waar zich archeologische resten (kunnen) bevinden. De kaart biedt inzicht in de bestaande archeologische toestand van zowel het landelijke als het bebouwde gebied van de gemeente Hengelo. Dit inzicht is nodig om in de beleidsuitvoering een weloverwogen omgang met archeologie te bereiken.

Op 13 februari 2018 heeft de raad de geactualiseerde beleids- en archeologische verwachtingenkaart vastgesteld. Aan de op de kaart vlakdekkend weergegeven verwachtingszones zijn beleidsadviezen gekoppeld. Uitgangspunten voor de adviezen zijn de beleidskaders zoals deze op de verschillende overheidsniveaus zijn geformuleerd en het besluitvorming- en archeologisch onderzoekstraject zoals beschreven in het Handboek Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie. In deze beleidsnota zijn de aan de verwachtingenkaart gekoppelde beleidsadviezen onverkort overgenomen. De kaart gaat vergezeld van een rapportage (2010), met een methodische en inhoudelijke toelichting op de archeologische verwachtingen en advieskaart van de gemeente Hengelo. Het rapport bevat als bijlage een catalogus van de in de gemeente voorkomende archeologische monumenten alsmede een vindplaatsencatalogus waarmee een zo volledig mogelijk overzicht wordt geboden van archeologische waarnemingen die in het verleden binnen de gemeente zijn gedaan.

Over de wijze waarop in voorliggend bestemmingsplan wordt omgegaan met het aspect archeologie wordt verwezen naar paragraaf 5.4.3.

4.3.4 Erfgoedverordening

Op 13 februari 2018 heeft de gemeenteraad de 'Erfgoedverordening 2018 Gemeente Hengelo' vastgesteld. Met de Erfgoedverordening 2018 kan de gemeente gemeentelijke (archeologische) monumenten, beschermde gezichten en gebieden aanwijzen. In het belang van de archeologische monumentenzorg kan de gemeenteraad bij verordening regels stellen aan onderzoek in het kader van het doen van opgravingen, of vaststellen in welke gevallen afgezien wordt van nader archeologisch onderzoek of het opleggen van de verplichting daartoe.

Indien de verordening betrekking heeft op een gebied waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld blijft die verordening van kracht voor zover zij niet in strijd is met dat bestemmingsplan. De verordening ontslaat de gemeente niet van de plicht om archeologie en bij wijziging Bro (Besluit Ruimtelijke Ordening) alle cultuurhistorische waarden integraal te betrekken bij vaststelling van een nieuw bestemmingsplan, alsmede een partiële herziening. Gemeenten hebben daarnaast ook de mogelijkheid met een paraplubestemmingsplan aanvullende regeling inzake de gemeentelijke culturele erfgoedwaarden te treffen op bestaande bestemmingsplannen.

De Erfgoedverordening 2018 is ingegaan op 1 maart 2018. In paragraaf 5.4 wordt ingegaan op het aspect erfgoed.

4.3.5 Groenplan Hengelo

In april 2015 is het gemeentelijk Groenplan met bijbehorende kaart Hoofdgroenstructuur vastgesteld. De hoofdgroenstructuur wordt beschouwd als de ruggengraat van het groen in de stad en bestaat uit (actueel of potentieel) ecologisch waardevolle gebieden, groene verbindingen, karakteristieke groene plekken en zones.

De hoofdgroenstructuur is belangrijk voor biodiversiteit, ruimtelijke vormgeving, beleving en ontmoeting. Groen in de stad zorgt voor herkenbaarheid en oriëntatie, biedt schaduw en verkoeling, vangt fijnstof en CO2 en biedt schuil- en nestelgelegenheid voor vogels, bestuivende insecten en andere dieren.

In de hoofdgroenstructuur worden in principe geen ingrepen gedaan die de groene functie (ecologisch en/of ruimtelijk) schaden. Ruimtelijke ingrepen in de hoofdgroenstructuur moeten daarom nadrukkelijk worden afgewogen tegen het belang van groen. Nieuwe ontwikkelingen in de openbare ruimte worden waar mogelijk benut om de groene functie te versterken. In paragraaf 5.3 wordt ingegaan op het aspect groen.

4.3.6 Bomenverordening 2018

De gemeentelijke Bomenverordening beschrijft hoe bomen en hun groeiplaatsen beschermd zijn tegen ingrepen en/of invloeden van buitenaf. Bij werkzaamheden dient gewerkt te worden volgens het protocol volgens de poster 'Werken rond Bomen' van het Norminstituut Bomen.

4.3.7 Gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) (2018-2022)

Op 21 november 2017 heeft de gemeenteraad het GRP 2018-2022 vastgesteld. Hierin wordt de zorg voor afvalwater, hemelwater en grondwater vastgelegd en is veel aandacht geschonken aan duurzaamheidmaatregelen, zoals beekherstel, afkoppelen van hemelwater van de riolering, vegetatiedaken en klimaatadaptatie (het voorkomen van wateroverlast door hevige regenval). Bij dit laatste aspect moet worden gedacht aan tijdelijke waterberging in de openbare ruimte bijvoorbeeld in groenstroken.

In plaats van het vervangen van oude rioolbuizen wordt ook gekeken of de riolering niet van binnenuit kan worden gerepareerd door middel van het aanbrengen van een kunststof kous. Hierdoor hoeft de straat niet meer te worden opgebroken. Ook worden voorstellen gedaan om structurele grondwateroverlast te beperken of te voorkomen. Hiervoor is een gemeentelijk grondwaterplan gemaakt. Dit grondwaterplan maakt onderdeel uit van het GRP.

Voor alle inbreidingen en uitbreidingen gelden in principe de volgende beleidsregels:

• 1. Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI middels riolering;
• 2. Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem. Daarbij heeft zichtbare oppervlakkige afvoer de voorkeur boven afvoer door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen;
• 3. Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd. Op kleine schaal kan dit goed middels individuele voorzieningen. Op grotere schaal verdient de toepassing van wadi's de voorkeur. De afvoer van het hemelwater vindt dan plaats via de trits: regenpijp - perceelsgootje - straatgoot - wadi;
• 4. Bij het ontwerp van het bouwwerk een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten kiezen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft. Bij het stedenbouwkundige plan moet hierbij notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt, waarmee water dan een ordenend principe voor het plan is;
• 5. De afvoerpiek uit het plangebied wordt afgevlakt door berging in de wadi’s en/of retentievijvers. Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water. Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf. De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI;
• 6. In de bouwwerken wordt vochtoverlast door hoge grondwaterstanden geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door eventuele kelders waterdicht te maken;
• 7. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren is;
• 8. Bewoners en bedrijven zijn zelf verantwoordelijk voor de regenwaterriolering of andere hemelwatervoorzieningen op het perceel. Als de gemeente voor het hemelwater zorgt dan moeten bewoners en bedrijven er zelf voor zorgen dat het hemelwater op de juiste wijze op de perceelsgrens wordt aangeboden. De manier waarop is afhankelijk van het type riolering in de openbare weg. Bij gescheiden riolering moet het afvalwater en het hemelwater ook gescheiden worden aangeboden (aparte buizen). Als er een bovengronds systeem is, dan moet het regenwater ook bovengronds worden aangeboden (bijvoorbeeld via een goot);
• 9. Bij de aanleg van nieuwe woningen en bedrijventerreinen en bij het opnieuw inrichten daarvan is de initiatiefnemer of projectontwikkelaar verplicht om duurzame hemelwatervoorzieningen aan te leggen. Er moet tenminste gezorgd worden voor gescheiden hemelwatervoorzieningen en voor berging van hemelwater. Voor berging gelden de volgende eisen: bij in- en uitbreidingen moet de berging een netto inhoud hebben voor tenminste 40 mm neerslag. Bij herinrichting van bestaand stedelijk gebied kan worden volstaan met een inhoud van tenminste 20 mm neerslag;
• 10. Per project moet in overleg met de afdeling Wegen, Groen en Water van de gemeente en met het waterschap Vechtstromen worden gezocht naar maatwerk.

De wijze waarop, conform het GRP, in het plangebied wordt omgegaan met afvalwater, hemelwater en grondwater is verwoord in paragraaf 5.1.

4.3.8 Mobiliteitsplan 2040 'Heel Hengelo in beweging' (2023)

Mobiliteitsplan van de toekomst: veilig, bereikbaar, leefbaar én duurzaam

Hengelo is een aantrekkelijke stad om in te wonen en te werken. Hengelo is volop in ontwikkeling en staat daarbij voor verschillende uitdagingen. Hengelo wil een aantrekkelijke stad en regio blijven. Zonder een actief mobiliteitsbeleid wordt een toenemend aantal knelpunten op het gebied van leefbaarheid en verkeersveiligheid voorzien. In het Mobiliteitsplan 2040 'Heel Hengelo in Beweging' staat omschreven hoe wordt omgegaan met de ontwikkelingen op het gebied van mobiliteit en bereikbaarheid in Hengelo.

Nieuwe kansen en uitdagingen

De bereikbaarheid van de stad en economie zijn van belang. Nieuwe kansen en uitdagingen komen op ons af. Denk bijvoorbeeld aan de opkomst van deelmobiliteit, e-bikes, pakketbezorging en verduurzaming. Om dit in goede banen te leiden en om groei mogelijk te maken, maar ook om de leefbaarheid, verkeersveiligheid en bereikbaarheid in de toekomst goed te houden, moeten er keuzes gemaakt worden.

Stimuleren fietsen en openbaar vervoer in de stad

Hengelo moet bereikbaar blijven voor iedereen. Duurzame vervoerswijzen (fiets, openbaar vervoer of deelmobiliteit) vragen minder ruimte. Daardoor aantrekkelijk om op in te zetten in de ruimte die we hebben. Het verbeteren van de stedelijke én regionale fietsverbindingen, het openbaar vervoer én deelmobiliteit zijn dan ook belangrijke onderdelen in het plan. Zo wil Hengelo investeren in onder andere de fietsroutes naar Beckum, Oldenzaal, Delden en Deurningen. Daarnaast wordt ingezet op mobiliteitshubs, dat zijn plekken waar deelauto's, deelfietsen of andere vormen van vervoer zijn te vinden. Regionaal wil Hengelo verder investeren in een snelle en goede verbinding met Enschede en andere regio's zoals Zwolle en Münster.

Verkeersveiligheid belangrijk

In een stad die steeds drukker wordt, is aandacht voor verkeersveiligheid heel belangrijk. Dat wordt gedaan door een veilige inrichting van de weg. Doel in het mobiliteitsplan is dat iedereen veilig van A naar B kan komen en zich daar prettig bij voelt. Daarom wordt uitgegaan van: '30 kilometer per uur waar kan, 50 kilometer per uur waar moet'. Wat dit precies per straat betekent is nu nog niet bekend, dat wordt onderzocht. Daarnaast zet Hengelo al jaren in op verkeerseducatie op scholen.

Leefbaar wonen in heel Hengelo

Iedere Hengeloër moet mee kunnen doen in de samenleving. Dat zorgt voor een leefbare stad. Vanuit de toegankelijkheid is er dan ook veel aandacht op de meest kwetsbare verkeersdeelnemers, zoals jonge kinderen, slechtzienden en mensen met een fysieke handicap. Dit wordt gedaan vanuit het principe van inclusieve bereikbaarheid: maatschappelijke en economische voorzieningen, zoals scholen, ziekenhuizen, wijkcentra, moeten voor iedereen eenvoudig en veilig bereikbaar zijn. En in een aantrekkelijke stad is recreatief groen met een korte wandeling óf op de fiets goed te bereiken. Voor het ontwerpen van een leefbare en bereikbare stad, wordt gewerkt volgens het STOMP principe.

In paragraaf 3.2 is al ingegaan op de wijze waarop het plangebied wordt aangesloten op de bestaande verkeersstructuur. De verkeersstructuur in de omgeving wijzigt niet met dit plan.

4.3.9 Prostitutiebeleid (2005)

Ter voorkoming van het telkens moeten maken van een individuele en integrale ruimtelijke beoordeling en ter bevordering van eenduidige besluitvorming, heeft het college in 2005 een ruimtelijk afwegingskader voor de vestiging van seksinrichtingen vastgesteld. In dit afwegingskader zijn criteria opgesteld voor de beoordeling van een verzoek tot vestiging van een nieuwe seksinrichting, respectievelijk de verplaatsing van bestaande seksinrichtingen. Deze criteria kunnen een rol spelen bij de vraag of een exploitatievergunning voor een seksinrichting geweigerd kan worden. Ook kunnen de criteria een rol spelen indien de gemeentelijke medewerking vereist is, in die gevallen waarin het bestemmingsplan de vestiging van een seksinrichting niet toestaat, in de vorm van een vrijstelling of een herziening van een bestemmingsplan. De ruimtelijke criteria kunnen ten slotte ook een rol spelen bij de wijze waarop bestaande seksinrichtingen in een bestemmingsplan worden bestemd. De vestigingen van de huidige seksinrichtingen blijven weliswaar toegestaan, maar vallen onder het overgangsrecht. Dat betekent dat zodra de huidige exploitanten de exploitatie van die seksinrichting beëindigen, voortzetting daarvan niet meer mogelijk zal zijn, tenzij deze (op de nieuwe vestigingslocatie) voldoen aan de genoemde criteria.

In het plangebied Hart van Zuid, Primoteq is geen seksinrichting aanwezig.

4.3.10 Nota Autoparkeren (2008-2012)

4.3.10.1 Beleid

In december 2008 heeft de gemeenteraad de Nota Autoparkeren 2008-2012 vastgesteld. Dit is de visie op het parkeerbeleid zoals deze is vastgesteld. Het parkeerbeleid geldt voor heel Hengelo, dus voor het centrum én voor de schil- en overige (buiten)gebieden rondom het centrum. De gemeente Hengelo wil evenwicht bereiken tussen enerzijds de parkeervraag en anderzijds de optimale combinatie van bereikbaarheid en leefbaarheid. Uitgangspunt hierbij is een leefbare en bereikbare (binnen)stad door middel van sturend (minder blik op straat), vraagvolgend parkeerbeleid (bewoners), locatie beleid en bevorderen van andere (duurzame) vervoerswijzen zoals openbaar vervoer en fiets (verschuiving in de modal split).

De Nota Autoparkeren 2008-2012 heeft de volgende doelen:

• Bewoners, bezoekers van bewoners en ondernemers en werknemers laten parkeren op de gewenste plaatsen;
• Een betaalbare en eerlijke verdeling van de schaarse beschikbare openbare ruimte voor elke categorie parkeerder (in de volgorde: bewoner, bezoeker/klant en werknemer);
• Streven naar geconcentreerde grote parkeerlocaties en dubbel ruimtegebruik waar mogelijk (de juiste plaats voor de juiste prijs voor alle groepen);
• Oplossingen bieden voor huidige en toekomstige parkeer- en bereikbaarheidsproblemen;
• Betere geleiding automobiliteit en parkeerdruk beter spreiden;
• Verminderde groei van de automobiliteit en autogebruik.

Parkeernormering (motorvoertuigen)

Hengelose parkeernormen behoren ook tot het in december 2008 door de gemeenteraad vastgestelde parkeerbeleid. De parkeernormering is gebaseerd op de parkeerkencijfers zoals deze landelijk zijn uitgegeven door het kennis instituut CROW. De parkeerkencijfers zijn gedifferentieerd naar stedelijkheidsgraad/stadsomvang en stedelijke zone. Binnen de beschikbare en relatief grote bandbreedte van deze kencijfers is voor de Hengelose situatie een keuze gemaakt voor parkeernormen per stedelijke zone (centrum, schil of rest kom), functie en aandeel bezoekers. Voor veel functies is binnen die totale bandbreedte de gemiddelde waarde genomen van de CROW parkeerkencijfers en, na de benodigde parkeeronderzoeken, tot Hengelose norm verheven. De parkeernormering vormt geen onderdeel van de in 2010 door de gemeenteraad vastgestelde nota 'Evaluatie parkeerbeleid' en blijft derhalve gehandhaafd.

Niet alle functies staan vermeld in de Nota Autoparkeren alleen de belangrijkste en meest relevante. De lijst voor 'alle functies' zou veel te lang worden en is eigenlijk nooit compleet. Het samenstellen van normen voor specifieke functies en/of bijzondere of afwijkende situaties en/of op bijzondere locaties komt meer voor in Hengelo. Voor de grote en bijzondere functies op bijvoorbeeld meer perifere locaties is een dergelijke maatwerk benadering wenselijk.

4.3.10.2 Evaluatie

Om de hiervoor beschreven doelen te realiseren is destijds aan deze Nota Autoparkeren voor de periode van vijf jaar een groot pakket aan (beleids)maatregelen gekoppeld. Een aantal van die (beleids)maatregelen zijn op verzoek van het college in 2010 reeds (tussentijds) geëvalueerd en op enkele onderdelen beleidsmatig bijgestuurd. In oktober 2010 is de nota Evaluatie parkeerbeleid door de gemeenteraad vastgesteld.

Er is veel discussie geweest over een aantal maatregelen die getroffen zijn uit de in december 2008 door de raad vastgestelde Nota Autoparkeren 2008 - 2012, zoals het betaald avond-parkeren en het invoeren van betaald parkeren in de schilwijken. Er is dan ook een evaluatie uitgevoerd naar het parkeerbeleid. Het beleid is met name gewijzigd voor de parkeerregulering in de schilwijken. Uit de evaluatie blijkt dat er weinig draagvlak is voor het invoeren van betaald parkeren in de schilwijken. De verwachting is dat er meer draagvlak is voor blauwe zones als reguleringsvorm in de schil. Een blauwe zone is een reguleringsvorm die redelijk tot goed functioneert in Hengelo en goed zou passen in de schilwijken rondom de binnenstad. In de huidige blauwe zones zijn ontheffingen tegen betaling verkrijgbaar. Met de invoering en het goed laten functioneren van een blauwe zone zijn kosten gemoeid, zoals handhaving en uitgifte van ontheffingen. Het verstrekken van gratis ontheffingen is dan ook niet meer haalbaar. Hengelo kent een vraagvolgend beleid in de schilwijken. Dit betekent dat bewoners zelf initiatief moeten nemen voor het aanvragen van een blauwe zone in hun wijk waarbij een meerderheid voorstander moet zijn.

In paragraaf 3.2 is al ingegaan op het aspect parkeren en de normering die geldt voor het plangebied, hier is aangegeven en wordt gemotiveerd dat de Parkeernormennota Hart van Zuid/binnenstad wordt toegepast. Daarnaast zijn in artikel 8 van de bij dit bestemmingsplan behorende regels zijn de parkeernormen vastgelegd. Het plan voldoet aan de toekomstige parkeernormering (zie paragraaf 3.2).

4.3.11 Welstandsnota

Op 1 februari 2018 is de aangepaste welstandsnota in de gemeente Hengelo vastgesteld. Deze nota biedt het toetsingskader voor de welstandsbeoordeling van bouwaanvragen met het doel de welstandsaspecten voor de burger inzichtelijker te maken. Het toetsingsniveau is gedifferentieerd, dat wil zeggen: streng waar nodig, soepel waar mogelijk. Waar veel mensen verblijven (bijvoorbeeld de binnenstad) of waar cultureel erfgoed aanwezig is (bijvoorbeeld Tuindorp 't Lansink) wordt streng getoetst. In woonwijken en andere delen van de stad waar weinig mensen verblijven wordt soepel of zelfs niet meer getoetst aan de welstandscriteria (sommige industrieterreinen). Om dit te realiseren zijn vier toetsingsniveaus ingevoerd: Behoud door ontwikkeling (voor monumenten), welstandsniveau hoog, welstandsniveau middel en welstandsvrij. De welstandscriteria zijn afgestemd op de stedenbouwkundige typologieën van de bebouwing. Elke bouwstijl heeft zo zijn eigen specifieke karakter en de toetsingsregels zijn hier op afgestemd. De toetsing heeft betrekking op situering hoofdvorm, gevelaanzichten (niveau middel), materiaal- / kleurgebruik en detaillering. Het bestemmingsplan regelt de massa (hoogtes) en de locatie van de massa (rooilijnen). Voor sommige bouwplannen / locaties worden zogenaamde 'ontwikkelcriteria' vastgesteld (beeldkwaliteitseisen) inclusief toetsingsniveau.

Naast de nota zijn twee verschillende kaarten van toepassing; één met de stedenbouwkundige typologieën en ontwikkelcriteria en één met het toetsingsniveau.

De bebouwing binnen het plangebied wordt getoetst aan de 'Richtlijnen voor beeldkwaliteit - Hart van Zuid' aangevuld met locatie specifieke beeldkwaliteitrichtlijnen, zoals vastgelegd in het 'Beeldkwaliteitsplan Hart van Zuid, Primoteq'.

4.3.12 Het Hart van Hengelo, Omgevingsvisie voor de Binnenstad, Stationsomgeving en Hart van Zuid (2022)

Voor het eerst is een integrale visie voor de binnenstad, stationsomgeving en Hart van Zuid gemaakt. Dit biedt de kans om deze gebieden meer als één geheel te gaan zien en met elkaar te verbinden. De omgevingsvisie bouwt voort op de ingezette koers. Deze koers is onder andere vastgelegd in gemeentelijk beleid. De omgevingsvisie schetst het lange termijn perspectief, bevat de doelen voor ontwikkeling van de fysieke leefomgeving in de binnenstad en Hart van Zuid en wordt op vier manieren gebruikt:

• 1. Ruimte voor initiatieven waar het kan;
• 2. Inspiratie voor initiatiefnemers;
• 3. Bepalen van eigen acties;
• 4. Synergie in gemeentelijk beleid.

In het gebied Hart van Hengelo worden de volgende drie deelgebieden onderscheiden:

• De Hengelose magneet;
• Het dynamisch woon/werkmilieu;
• Het stedelijk woonmilieu.

Het plangebied is in de omgevingsvisie gelegen in het gebied dat wordt aangeduid als 'dynamisch woon/werkmilieu'. De kracht hier is de stedelijke mix van wonen, werken en voorzieningen. In het dynamische woon/werkmilieu worden onder andere beken zoveel als mogelijk weer zichtbaar gemaakt, wordt op de verdieping en begane grond gewoond, blijft erfgoed gehandhaafd en bieden transformaties van vastgoed kansen om woningen te realiseren. Vanwege de hoge dichtheid en de transformaties in het dynamische woon/werkmilieu zal het voornamelijk gaan om appartementen.

De voorgestelde ontwikkeling betreft de realisatie van appartementen (onder andere middels de transformatie van vastgoed (waarbij erfgoed gehandhaafd blijft)), waarbij ook wordt bekeken of het mogelijk blijkt de Berflobeek zichtbaar te maken. Het plan sluit hierdoor goed aan bij de genoemde doelen en het lange termijnperspectief voor het dynamisch woon/werkmilieu in de binnenstad, stationsomgeving en Hart van Zuid.

4.3.13 Gemeentelijke Nota Geluid (2015)

De doelstellingen van het gemeentelijke geluidbeleid zijn:

• Bijdragen aan het realiseren van een goed woon- en leefklimaat in Hengelo;
• Handvat voor milieuvergunningen, maatwerkvoorschriften, evenementen en APV-vergunningen/ontheffingen;
• Handvat voor geluidambities bij ruimtelijke planvorming en het zonodig vaststellen van hogere geluidgrenswaarden;
• Verantwoording van de inzet van middelen om de geluidsituatie positief te beïnvloeden.

De nota geluid geeft aan hoe de gemeente Hengelo dit gestructureerd, volgens een vaste systematiek, wil aanpakken. Er is een gebiedsgerichte benadering. Hiertoe zijn in Hengelo vijf gebiedstypen onderscheiden: 1) Wonen, 2) Binnenstad en winkelgebieden, 3) Industrie en bedrijven, 4) Buitengebied en stadsparken en 5) Verkeerszones.

Per gebiedstype zijn geluidambities (ambitiewaarden) en maximaal toegestane waarden (plafondwaarden) vastgelegd. Geluidsaspecten worden zoveel mogelijk in de initiatieffase van de ruimtelijke planontwikkeling betrokken, waarbij zoveel mogelijk de volgorde wordt aangehouden: eerst bronmaatregelen, dan overdrachtmaatregelen en dan pas maatregelen bij de ontvanger. Dit betekent o.a. dat waar nodig en mogelijk stillere wegdektypen worden toegepast. Als bronmaatregelen en/of overdrachtmaatregelen onvoldoende resultaat hebben, kan geluidbelasting tot maximaal de plafondwaarde voor het betreffende gebiedstype worden toegestaan onder de voorwaarde dat er sprake is van voldoende (akoestische) compensatie. Ook bij verkeersplannen wordt uitdrukkelijk rekening gehouden met effecten van geluid.

Bij functieveranderingen, zoals de omvorming van een kantoorgebouw naar woonfunctie, geldt op grond van het Bouwbesluit 2012 als geluidweringseis het "rechtens verkregen niveau". In veel gevallen geeft dit, naar de maatstaven van het geluidbeleid, onvoldoende waarborgen dat een acceptabel woon- en leefklimaat wordt verkregen. Het geluidbeleid geeft criteria om te beoordelen welke geluidwerende maatregelen nodig zijn om wel een goed woon- en leefklimaat te waarborgen.

In paragraaf 5.5 wordt nader ingegaan op de milieuaspecten waaronder het onderdeel geluid.

4.3.14 Bestemmingsplan "Parapluplan Karakteristiek erfgoed Hart van Zuid "

Om ervoor te zorgen dat waardevolle bouwwerken en objecten op de ontwikkelkaart in Hart van Zuid een beschermde status krijgen, is op 8 maart 2023 het bestemmingsplan "Parapluplan Karakteristiek erfgoed Hart van Zuid" vastgesteld. De waardevolle bouwwerken en objecten hebben hiermee de status 'karakteristiek' gekregen. Het parapluplan heeft als doel te voorkomen dat deze karakteristieke bouwwerken of karakteristieke objecten worden gesloopt, verplaatst of gewijzigd zonder dat er een goedgekeurd bouwplan aan ten grondslag ligt en aangetoond is dat in voldoende mate rekening wordt gehouden met het behoud, herstel en/of ontwikkeling van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden.

In het noordelijke deel van het plangebied is dit bestemmingsplan van toepassing, doordat het voormalig fysisch laboratorium van Stork is voorzien van de aanduiding 'karakteristiek'. Zoals vermeld is het ter plaatse van deze aanduiding onder andere verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning (onderdelen van) deze karakteristieke bebouwing te slopen, te verplaatsen of te wijzigen.

Aan het verlenen van de omgevingsvergunning zitten de volgende vereisten verbonde,waaronder:

• er dient naar oordeel van het bevoegd gezag in voldoende mate rekening te zijn gehouden met het behoud, herstel en/of ontwikkeling van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden (zie Bijlage 1 bij de regels");
• De aanvrager van een omgevingsvergunning dient een rapport van een onafhankelijke deskundige te overleggen, dat onder andere ingaat op de bouwkundige en technische staat van de bebouwing;
  
• Alvorens de omgevingsvergunning kan worden verleend dient schriftelijk advies ingewonnen bij:

• 1. De gemeentelijke Erfgoedcommissie;
• 2. Supervisie team Hart van Zuid.

In Bijlage 6 van de toelichting van dit bestemmingsplan is het bouw- en cultuurhistorisch onderzoek opgenomen. Deze is uitgevoerd om erop te kunnen toezien of er voldoende rekening wordt gehouden met het behoud, herstel en/of ontwikkeling van de ter plaatse aanwezige cultuurhistorische waarden. Het plan is voor het inwinnen van schriftelijk advies voorgelegd aan de gemeentelijke erfgoedcommissie en het supervisie team Hart van Zuid.

4.4 Conclusie

Het plan voldoet aan het voor het gebied geldende beleid.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden

5.1 Watertoets

Vanuit het zuiden stroomt de Berflobeek langs het plangebied. Deze beek is in beheer en onderhoud bij het waterschap Vechtstromen. Op veel plaatsen in de stad worden de beken weer zichtbaar gemaakt. Ze leveren een positieve bijdrage aan de kwaliteit van de openbare ruimte. Tevens vormen beken zogenaamde blauwe aders die het afgekoppelde hemelwater en het teveel aan grondwater afvoeren.

De nieuwe inrichting rondom de Primoteq-locatie biedt mogelijk kansen om een deel van de Berflobeek meer ruimte te geven en weer zichtbaar te maken. Mogelijkheden hiertoe worden met het waterschap Vechtstromen onderzocht.

Het toekomstig verhard oppervlak van de nieuwe ontwikkeling wordt afgekoppeld van de bestaande gemengde riolering. Hierdoor wordt het gemengde stelsel ontlast waardoor de kans op wateroverlast bij hevige neerslag afneemt. Tevens wordt minder schoon hemelwater afgevoerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. De afvoer van het afgekoppelde hemelwater vindt vertraagd plaats naar de Berflobeek. Het hemelwater wordt eerst in het plangebied geborgen door een bergingsvoorziening onder het verhard oppervlak, door toepassing van wadi's, door toepassing van een bergingsvijver of een combinatie van de verschillende maatregelen op het eigen terrein. De bergingseis bedraagt 55 mm. Wanneer het mogelijk blijkt om de Berflobeek bij de Primoteq-locatie zichtbaar te maken, kan een deel van de bergingsopgave in de beek worden gerealiseerd.

Hoge grondwaterstanden worden afgevlakt door middel van drainage. Afvoer van overtollig grondwater gaat naar de Berflobeek. De droogweer afvoer van de Primoteq ontwikkeling wordt aangesloten op de bestaande gemengde riolering.

Watertoets

In het kader van de wettelijk verplichte watertoets is het waterschap Vechtstromen vroegtijdig betrokken geweest bij de planvorming en deze waterparagraaf en kan hiermee instemmen.

5.2 Natuurwetgeving

5.2.1 Wet Natuurbescherming

De Wet Natuurbescherming richt zich op behoud en herstel van biodiversiteit en het daarvoor benodigde leefgebied. De wet is sinds 1 januari 2017 van kracht en betreft een samenvoeging van de Natuurbeschermingswet 1998, de Flora- en Faunawet en de Boswet. De Wet Natuurbescherming vormt het juridische kader voor natuurbescherming in Nederland, op basis van Europese regelgeving.

De doelstelling van de wet bestaat uit drie onderdelen: 1. behoud en herstel van biodiversiteit, 2. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van natuur, ter vervulling van maatschappelijke functies, en 3. samenhangend beleid gericht op behoud van landschappen, ter vervulling van maatschappelijke functies.

Het uitgangspunt van de wet is 'nee, tenzij'. Dit houdt in dat activiteiten met een (mogelijk) schadelijk effect op beschermde landschappen, gebieden en soorten, in principe verboden zijn. Van het verbod op schadelijke handelingen ('nee') kan alleen onder voorwaarden ('tenzij') worden afgeweken.

In de Wet Natuurbescherming is, naast verbodsbepalingen, een plicht opgenomen: de zorgplicht. Deze zorgplicht houdt in dat menselijk handelen geen nadelige gevolgen mag hebben voor alle in het wild levende flora en fauna en hun directe leefomgeving, beschermd of niet. De zorgplicht geldt ook als er een ontheffing of vrijstelling is verleend voor bepaalde activiteiten, of een zogeheten gedragscode wordt toegepast.

Behoud en herstel van biodiversiteit is in de wet via twee sporen uitgewerkt: gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het beschermde areaal beslaat de in Europees verband aangewezen zogeheten Natura 2000-gebieden. Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Het betreft gebieden die worden beschermd vanuit de Habitat- en de Vogelrichtlijn. Volgens deze Europese richtlijnen moeten lidstaten specifieke diersoorten en hun natuurlijke leefomgeving (habitat) beschermen om de biodiversiteit te behouden. Voor de Natura 2000-gebieden gelden specifiek omschreven instandhoudingsdoelstellingen.

Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied, het Lonnekermeer, is gelegen op ongeveer 3,4 kilometer afstand van het plangebied.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is het Nederlands netwerk van bestaande en nieuw aan te leggen natuurgebieden. In de wet heet dit de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Provincies hebben hiervoor soms een andere benaming.

Het netwerk moet natuurgebieden beter verbinden met elkaar en met het omringende agrarisch gebied. Het Natuurnetwerk is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De provincies zijn verantwoordelijk voor de begrenzing en de ontwikkeling van dit natuurnetwerk. In of in de directe nabijheid van de NNN geldt het 'nee, tenzij'-principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Wanneer bij een ontwikkeling mogelijke effecten op het NNN denkbaar zijn, is het noodzakelijk een NNN-toetsing uit te voeren.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, leiden de voorgenomen activiteiten niet tot wettelijke consequenties, omdat de bescherming van het Natuurnetwerk Nederland geen externe werking kent. Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten en de ligging van het plangebied ten opzichte van Natura 2000-gebied Lonnekermeer, kan een negatief effect op de instandhoudingsdoelen van het Natura 2000-gebied op voorhand uitgesloten worden.

Soortenbescherming

Dit onderdeel van de Wet Natuurbescherming regelt de bescherming van dieren en planten. Het betreft beschermde soorten uit de Habitat- en de Vogelrichtlijn en daarnaast soorten die nationaal zijn aangewezen als specifiek beschermde soort. Naast behoud en bescherming van soorten, regelt dit onderdeel het faunabeheer. Dit betreft schadebestrijding, jacht en bestrijding van overlast. Tevens regelt dit onderdeel de bestrijding van invasieve exoten.

De bescherming van bovengenoemde soorten is uitgewerkt in verbodsbepalingen. Deze houden onder andere in dat beschermde planten niet geplukt mogen worden en dat beschermde dieren niet gedood, gevangen of verontrust mogen worden. Ook de rust- en verblijfplaatsen van de dieren zijn beschermd.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen en/of de leefomgeving van beschermde soorten.

In de praktijk kan van de verbodsbepalingen worden afgeweken wanneer een passend instrument wordt ingezet (juridische borging). De Wet Natuurbescherming biedt voor ruimtelijke ontwikkeling en inrichting de volgende instrumenten: vrijstelling, WABO-omgevingsvergunning mét verklaring van geen bedenking, werken met een goedgekeurde gedragscode of ontheffing.

• Vrijstelling van de verbodsbepalingen wordt verleend door de minister en door de provincie. Een lijst met vrijgestelde soorten is per provincie in de provinciale verordening opgenomen.
• Een WABO-omgevingsvergunning met verklaring van geen bedenking houdt in dat in de aanvraag voor de activiteit het onderdeel natuurwetgeving wordt opgenomen (omgevingsvergunning 'met aanhaking Wet Natuurbescherming'). Het bevoegd gezag (de provincie of Omgevingsdienst) moet een verklaring van geen bedenking afgeven, die wordt verwerkt in de vergunning.
• Een gedragscode flora en fauna beschrijft het proces en de richtlijnen voor zorgvuldig handelen tijdens het verrichten van werkzaamheden op locaties met groeiplaatsen en/of (vaste) rust- en verblijfsplaatsen van beschermde soorten. De gedragscode moet zijn goedgekeurd door het bevoegd gezag.
• Een ontheffing moet worden aangevraagd bij de provincie of bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO).

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling, is een Quickscan uitgevoerd (Quickscan natuurwaardenonderzoek Berfloweg 9, Natuurbank Overijssel, mei 2023, zie bijlage 1 bij de toelichting). Hieruit komt naar voren dat de uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet leidt tot wettelijke consequenties, mits er zorgvuldig gehandeld wordt. Dit betekent onder andere dat het werkterrein ongeschikt gemaakt dient te worden, zodat beschermde grondgebonden zoogdieren of amfibieënsoorten met een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied op eigen beweging kunnen vertrekken en dat bezette vogelnesten niet beschadigd of vernield worden.

5.3 Groen

Primoteq valt binnen de hoofdgroenstructuur als 'projectgebied, nader in te vullen'. Het betreft particuliere grond waar de gemeente geen zeggenschap over heeft. De invulling van de hoofdgroenstructuur is op deze plaatsen afhankelijk van de bereidheid van eigenaren tot een samenhangend beheer.

Wel heeft het deelgebied belangrijke relaties met de groene herinrichting rond het Verenigingsgebouw (en de Berflobeek). Dit biedt kansen voor een klimaatbestendige inrichting (denk daarbij aan voldoende oppervlakte open bodem voor groen en beplantingen en voor waterberging en met bomen die voldoende boven- en ondergrondse groeiruimte krijgen om volwaardig uit te groeien). Dit is noodzakelijk voor een gezonde en toekomstbestendige leefomgeving. Het bovengronds doortrekken van de beek kan een belangrijke bijdrage leveren aan een gezonde groen-blauwe structuur.

5.4 Archeologie en cultuurhistorie

5.4.1 Algemeen

In deze paragraaf wordt aan de hand van inventarisaties ingegaan op de in het plangebied aanwezige archeologische en cultuurhistorische waarden.

5.4.2 Archeologische verwachting

Voor een uitgebreide beschrijving van het archeologisch beleid van de gemeente, wordt verwezen naar paragraaf 4.3.3. Op de archeologische beleidskaart van de gemeente Hengelo staat aangegeven welke archeologische waarden aanwezig en te verwachten zijn. Een uitsnede van deze kaart is opgenomen in de volgende afbeelding.

Uitsnede kaart archeologische verwachtingswaarde. Het plangebied is blauw omlijnd

Uitgangspunt voor het bestemmingsplan is het veiligstellen van de aanwezige (en aangetoonde) en de te verwachten archeologische waarden. Conform het Verdrag van Valletta dient gestreefd te worden naar het behoud van archeologische resten in de archeologische verwachtingszones. Voor Hengelo is door middel van het maken van een archeologische verwachtingskaart inzichtelijk gemaakt waar zich archeologische resten kunnen bevinden. Ingrepen die kunnen leiden tot verstoring of vernietiging van de archeologische resten binnen de terreinen van archeologische waarde (AMK-terreinen) dienen zoveel mogelijk te worden voorkomen. In het kader van de Erfgoedwet 2016 moet hiervoor een vergunning worden aangevraagd.

Op basis van de te verwachten dichtheden aan archeologische resten binnen de diverse verwachtingszones én de mogelijkheden die archeologisch onderzoek biedt om deze resten aan te tonen, wordt een onderzoeksplicht geadviseerd voor ingrepen met een omvang groter dan 250 m2 binnen de verwachtingswaarde type 'erf', ingrepen met een omvang groter dan 2500 m2, waarbinnen een hoge verwachtingswaarde geldt en voor ingrepen groter dan 5000 m2, waarvoor een middelmatige of lage verwachtingswaarde geldt. Binnen de historische kern van Hengelo wordt een onderzoeksplicht geadviseerd voor ingrepen met een omvang groter dan 100 m2. De minimum onderzoekseis voor een archeologisch onderzoek is een archeologisch bureauonderzoek waarin de ingreep op zijn schadelijkheid wordt beoordeeld en wordt geadviseerd over de noodzaak tot het nemen van vervolgstappen in de vorm van veldonderzoek.

5.4.3 Archeologie; het plangebied

5.4.3.1 Verwachtingswaarden

Binnen het plangebied liggen twee landschappelijke eenheden waaraan een archeologische verwachtingswaarde is toegekend (zie de afbeelding in paragraaf 5.4.2). Het grootste deel van het plangebied ligt binnen een gebied van dekzandwelvingen en -vlakten. Dit betreft een relatief vlak gebied met een verhoogde kans op resten uit de Steentijd op de hoogste delen van dekzandwelvingen en op resten uit de Late Prehistorie, de Romeinse tijd en Late Middeleeuwen langs de randen van dekzandhoogten en -ruggen (met een plaggendek). De archeologische resten liggen vlak onder het maaiveld en zijn daardoor kwetsbaar voor bodemingrepen. Archeologische resten zijn hierdoor vaak minder goed geconserveerd.

In het zuiden van het plangebied is een historische watermolen verondersteld (zie ook paragraaf 5.4.5.1). Daarvan zouden de archeologische resten en sporen nog aanwezig zijn. Rond deze locaties is op de archeologische verwachtingenkaart een bufferzone opgenomen die is aangegeven door middel van een rode cirkel. Binnen deze bufferzone geldt een hoge verwachting voor het aantreffen van archeologische resten uit de Middeleeuwen en Nieuwe Tijd.

5.4.3.2 Bekende vindplaatsen en monumenten

Binnen het plangebied zijn in het landelijk datasysteem ARCHIS geen terreinen van archeologische waarde geregistreerd. In de directe nabijheid (< 400 meter) van het plangebied zijn geen archeologische waarnemingen bekend.

5.4.3.3 Uitgevoerde onderzoeken

In het plangebied hebben in 2023 een bureauonderzoek en een verkennend booronderzoek plaatsgevonden (zie bijlage 2 bij de toelichting). Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat bij (sub)recente werkzaamheden de ondergrond diep is verstoord en de kans klein is dat er zich een behoudenswaardige vindplaats in de ondergrond bevindt.

5.4.3.4 Vertaling naar planregels

Gezien de resultaten van het uitgevoerde archeologische onderzoek behoeven er geen planregels met betrekking tot archeologie te worden opgenomen in het bestemmingsplan. Het aspect archeologie vormt geen beletsel voor de uitvoering van de plannen.

5.4.4 Cultuurhistorische waarden

Vanaf 1 januari 2012 is het verplicht om in ruimtelijke plannen rekening te houden met cultuurhistorische waarden. Om een stabiele en meer structurele basis te geven aan de borging van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening, is per 1 januari 2012 aan artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) toegevoegd dat gemeenten bij het vaststellen van bestemmingsplannen niet alleen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden onder de grond (archeologische waarden), maar ook met waarden boven de grond. Dat betekent dat gemeenten een analyse moeten maken van de cultuurhistorie in een bestemmingsplangebied en daar conclusies aan moeten verbinden die in het bestemmingsplan verankerd worden.

Cultuurhistorische waarden omvatten meer dan alleen bouwhistorische objecten en monumenten waarop tot voorheen vaak alleen de aandacht lag in bestemmingsplannen. Door middel van een historisch-geografische inventarisatie dienen ook cultuurlandschappelijke structuren en elementen in beeld gebracht te worden, zoals oude infrastructuur, verkavelingsstructuren en elementen daarin zoals houtwallen, beeklopen en essen, en moet ook gedacht worden aan het stedenbouwhistorische karakter van wijken en gebieden. Belangrijk is om na te gaan wat het 'eigene' van een gebied is en dat met al zijn elementen en structuren in beeld te brengen.

De resultaten van de inventarisatie worden gewogen om antwoord te geven op de vraag welke ruimtelijke ontwikkelingen in een gebied toelaatbaar worden geacht. Dit wordt vervolgens uitgewerkt binnen het instrument dat de burgers bindt: het bestemmingsplan.

De gemeente Hengelo heeft nog geen specifiek beleid dat de aanpassing van de Bro regelt. In dit bestemmingsplan wordt met de inventarisatie van cultuurhistorische waarden echter voorzien in de eisen volgens het Bro.

5.4.5 Cultuurhistorie in het plangebied

5.4.5.1 Historische ontwikkeling van het plangebied

Het plangebied ligt in de voormalige marke Woolde. Als onderdeel van de gemeente Hengelo viel de marke Woolde onder het richterambt Delden. Tot het begin van de 19e eeuw maakte het plangebied deel uit van de woeste gronden in het buitengebied van Hengelo. Rond 1830 was het plangebied in gebruik als bouw- en grasland en in bezit van diverse eigenaren (witte en groene percelen, zie de volgende afbeelding).

In de molendatabase is in het zuiden van het plangebied een watermolen verondersteld (de exacte locatie is waarschijnlijk niet bekend). Deze molen wordt vermeld in een testament uit 1591. De molen is gebouwd vóór 1591 en verdwenen voor 1832. In 1872 zijn bij graafwerkzaamheden resten van het vloedwerk teruggevonden bij de Molenkamp. Op de kadastrale kaart van 1832 (zie de volgende afbeelding) zijn in en nabij het plangebied geen specifieke toponiemen, percelen of watergangen (molenbeek, molenvijvers) te zien op basis waarvan kan worden aangenomen dat hier een watermolen lag. Op basis van het recent uitgevoerde archeologisch bureau- en booronderzoek is de kans klein dat resten van deze watermolen zich binnen het plangebied bevinden.

Situatie rond eerste kwart van de 19e eeuw; de ligging van het plangebied is in blauw weergegeven (bron: Hisgis)

5.4.5.2 Historisch geografische kenmerken

Er zijn geen historisch-geografische kenmerken en structuren in het plangebied meer aanwezig.

5.4.5.3 Gebouwde objecten en monumenten

Hengelo heeft 80 rijksmonumenten (RM), 130 gemeentelijke monumenten (GM), 35 beschermde gemeentelijk karakteristieke panden (BGKP) en een beschermd dorpsgezicht, Tuindorp 't Lansink. Daarnaast zijn door het rijk in het kader van de wederopbouw twee aandachtsgebieden aangewezen. Dit zijn de binnenstad en Klein Driene/de Noork. Inmiddels zijn in het buitengebied en in het beschermde Tuindorp 't Lansink circa 500 karakteristieke objecten aangewezen. Tevens heeft de Erfgoedcommissie een lijst van waardevolle panden opgesteld (W). Deze objecten hebben geen juridische status, maar zijn bedoeld om de eigenaren bewust te maken van hun waardevol bezit.

In het recent vastgestelde 'Parapluplan Karakteristiek erfgoed Hart van Zuid' is het voormalige laboratorium op deze locatie opgenomen als zijnde karakteristiek. Daarbij gaat het om de hoofddraagconstructie met vlakvulling van metselwerk van de productiehal en de betonnen structuur en raster van het laboratorium. In voorliggend bestemmingsplan is daarom, net als in het eerdergenoemde parapluplan, de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie - Karakteristiek' opgenomen (zie artikel 4 in de regels). Op de gronden met deze dubbelbestemming is het niet toegestaan om zonder omgevingsvergunning karakteristieke bebouwing en karakteristieke objecten te slopen, te verwijderen, te verstoren of te verplaatsen.

5.4.5.4 Beleid en aanbevelingen cultuurhistorie

Voor wat betreft het beleid en aanbevelingen met betrekking tot cultuurhistorische structuren en objecten in het plangebied wordt verwezen naar 5.4.5.3.

5.5 Milieu

Milieuhygiëne is een belangrijk onderdeel van ruimtelijke ordening. Het is van belang dat in het kader van een zorgvuldige en integrale afweging milieurelevante aspecten in beeld zijn gebracht. Om inzicht te verschaffen in de relevante milieuhygiënische aspecten is een milieuaspectenstudie gemaakt. Deze studie is als bijlage bij dit bestemmingsplan gevoegd (zie bijlage 3 bij de toelichting) en geeft aan hoe is omgegaan met bedrijven en hun zoneringen en diverse hinderaspecten die binnen de ruimtelijke ordening een rol spelen zoals gevaar, lucht en geluid. De samenvattende conclusie volgt hierna.

5.5.1 Vormvrije mer-beoordeling

Voor dit plan is een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitgevoerd (zie Bijlage 3 bij de toelichting). Deze beoordeling maakt duidelijk dat het plan naar verwachting geen zodanig belangrijke gevolgen voor het milieu zal hebben dat voorafgaand aan de vaststelling van het plan een milieueffectrapport moet worden opgesteld.

5.5.2 Bedrijven en milieuzonering

Om te voorkomen dat bedrijvigheid ter plaatse van woningen en andere gevoelige functies ontoelaatbare overlast veroorzaakt en om te voorkomen dat bedrijven onevenredige inspanningen moeten leveren om aan milieuregels te kunnen voldoen, moet tussen deze functies voldoende ruimtelijke scheiding worden aangehouden (zogenoemde milieuzonering).

Om het plangebied liggen diverse bestemmingen 'horeca', 'bedrijf', 'kantoor', 'wonen' en 'maatschappelijk'. In voorliggende situatie is sprake van een gemengd gebied. Het gebied kenmerkt zich door een mix van wonen, werken en ontspanning en rondom het plangebied is sprake van duidelijke functiemenging, naast woningen liggen diverse gemengde bestemmingen en bedrijfslocaties. Daarnaast is het plangebied gelegen nabij/langs een belangrijke ontsluitingsroute voor het gebied zoals de Laan Hart van Zuid en de Parallelweg LS. Binnen deze bestemmingen zijn categorie 1, 2 en 3 activiteiten toegestaan met een geadviseerde afstand tot een maximum van 50 meter. De afstanden van de nieuwe woningen tot deze bestemmingen behalen niet altijd deze richtafstand. Conform stap 3 van de VNG-publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' is daarom het plan voor wat betreft horecagelegenheid "De Verééniging" getoetst aan het gemeentelijk beleid. Het criterium geluid is hierin maatgevend.

Het plan is passend binnen de lijn die de omgevingsvisie voor de binnenstad, stationsomgeving en Hart van Zuid voor dit gebied voorziet. De omgevingsvisie bestempelt dit gebied als een dynamisch gebied. Passend bij dit gebied is enige reuring. De bewoners hebben de mogelijkheid om te kiezen waar ze willen wonen en zullen voor deze locatie kiezen vanwege de reuring en de locatie nabij de binnenstad. Om deze reden kan worden ingestemd met een hogere geluidbelasting op de gevel dan de 50 dB(A) etmaalwaarde die gesteld is in het Activiteitenbesluit of stap 2 van de VNG-brochure. Deze geluidbelasting wordt acceptabel geacht mits voor een aantal woningen aan de westzijde van nieuwbouwblok 1 zwaardere gevelweringsmaatregelen getroffen worden vanwege de maximale geluidsniveaus van de dichtslaande portieren. De geluidwering moet ter plaatse van deze woningen ten minste 27 dB bedragen, zodat in de woningen sprake is van een binnenniveau van ten hoogste 55 dB(A)-etmaalwaarde. Hiervoor is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels (zie artikel 3.3.1). Hiermee wordt dan een acceptabel woon- en leefklimaat bereikt.

Ten aanzien van de maximale geluidsniveaus is geen sprake van overschrijdingen van de grenswaarden volgens het Activiteitenbesluit en wordt De Verééniging niet beperkt in haar activiteiten. De gebiedsindeling van de Nota geluid zal nog worden aangepast in lijn met de omgevingsvisie. Er zullen maatwerkvoorschriften worden opgesteld aangaande het equivalente geluidsniveau zodat De Verééniging niet gehinderd wordt in haar bedrijfsactiviteiten. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor dit plan.

5.5.3 Geluid

De "Nota geluid" van de gemeente Hengelo heeft als uitgangspunt dat de geluidbelasting het goede woon- en leefklimaat niet mag verstoren. In Hengelo worden verschillende gebiedstypen onderscheiden waarvoor ambitie- en plafondwaarden zijn vastgesteld.

De ontwikkelingen vinden geheel en gedeeltelijk plaats binnen de wettelijke zones van de Berfloweg, Industrieplein, Laan Hart van Zuid en de Parallelweg LS - Veloursstraat. Er zijn daarom akoestisch onderzoeken uitgevoerd (Zie Bijlage 3 van de toelichting). Hiervan uitgaande is het college van plan om voor de woningen aan de kant van de noordgevel van de derde bouwlaag van de transformatie hogere grenswaarden tot 49 dB vast te stellen.

De andere wegen rond het plangebied, zijn 30 km-wegen en kennen geen wettelijke zone of overschrijden de voorkeursgrenswaarde niet. De verkeersintensiteit op deze wegen is beperkt of verder weg gelegen. De geluidbelasting veroorzaakt door het verkeer op deze straten is daarom buiten beschouwing gelaten.

Ten aanzien van railverkeerslawaai geldt dat de planlocatie buiten de geluidszone ligt en onderzoek is niet noodzakelijk. Op circa 225 meter afstand van het projectgebied ligt de spoorlijn Hengelo-Enschede. Op basis van het Besluit geluidhinder geldt voor spoorwegen met een geluidproductieplafond tot 56 dB een zone van 100 meter breed. Het projectgebied ligt hier buiten. Een akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai wordt daarom niet noodzakelijk geacht. Het plangebied ligt tevens ruim buiten de zone van het vliegveld Twente. Het aspect luchtvaartlawaai is daarom ook niet van belang.

5.5.4 Luchtkwaliteit

Een woningbouwplan draagt op grond van de ministeriële regeling niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit als minder dan 1500 woningen worden gerealiseerd. Voorliggend plan ligt ruim onder deze grens. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering.

5.5.5 Stikstofdepositie

Het plangebied ligt op ruime afstand van het Lonnekermeer, een Natura 2000-gebied. De woningen zullen niet op het aardgasnet worden aangesloten. In de gebruiksfase zal de stikstofemissie als gevolg van stoken en koken op aardgas dan ook nihil zijn. Verder is onderzocht of de verkeersbewegingen van en naar de woningen een significante stikstofdepositie geven op het natuurgebied. Een berekening met de rekentool Aerius laat zien dat de autobewegingen geen significante stikstofdepositie geven op het Lonnekermeer (zie Bijlage 3 van de toelichting). In de milieuaspectenstudie is ook onderbouwd dat de stikstofemissie in de bouwfase geen belemmering vormt. Het aspect stikstofdepositie vormt dan ook geen belemmering voor dit plan.

5.5.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid omvat het beheersen van de risico's voor de omgeving door de productie, de opslag en het gebruik van gevaarlijke stoffen (binnen bedrijven) en door het transport van gevaarlijke stoffen (via wegen, waterwegen, spoorwegen en buisleidingen). De externe veiligheidsrisico's worden enerzijds bepaald door de mogelijke effecten die een calamiteit met gevaarlijke stoffen kan hebben en anderzijds door de kans dat een calamiteit optreedt.

De normering voor de externe veiligheid rond bedrijven is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). De normering voor de externe veiligheid langs rijkswegen en spoorwegen is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Voor buisleidingen is de normering voor externe veiligheid vastgelegd in het Besluit Externe Veiligheid Buisleidingen (Bevb).

Het plangebied ligt op circa 230 meter van het doorgaande spoor. Over dit traject worden gevaarlijke stoffen vervoerd. Gelet op de afstand, zijn het plasbrandscenario (brandbare stoffen) en het explosiescenario (brandbaar gas) niet relevant. Het gebied ligt wel binnen de zone waarin een calamiteit met toxische stoffen relevante effecten kan hebben. Van deze stoffen worden slechts heel beperkte hoeveelheden vervoerd; het risico op een dergelijk scenario is dan ook heel klein. De maatregelen bij een dergelijke calamiteit zijn ramen en deuren sluiten en ventilatie uitschakelen. Dat laatste is opgenomen als voorwaardelijke verplichting in de regels (zie artikel 3.3.1). Extra voorzieningen zijn niet nodig; de reguliere brandweerzorg volstaat. Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit plan.

5.5.7 Hoogtebeperking i.v.m. radarverstoring en vliegveiligheid

Het plangebied ligt op circa acht kilometer afstand van het radarstation Twente. Binnen het plangebied wordt geen hoogbouw toegestaan. Dit aspect speelt in de beoordeling daarom geen rol.

5.5.8 Bodem

Op basis van de resultaten van de uitgevoerde bodemonderzoeken (zie bijlage 7 en 8 in de milieuaspectenstudie) kan de conclusie worden getrokken dat de locatie niet geheel vrij is van bodemverontreiniging. Het betreft een beperkte bodemverontreiniging met enkele zware metalen, PAK en minerale olie. De omvang van de olieverontreiniging in de grond wordt zeer gering geacht en er is geen sprake van zorgplicht. Uit milieukundig oogpunt is er op basis van bovengenoemde bodemonderzoeken geen bezwaar tegen de voorgenomen bestemmingswijziging en toekomstig gebruik.

5.6 Economische uitvoerbaarheid

De ontwikkeling van het plangebied betreft een particulier initiatief en de kosten die verband houden met de bestemmingsplanherziening, alsmede de uitvoering van het plan, komen voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is in een overeenkomst vastgelegd. In deze overeenkomst is tevens geregeld dat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Aangezien het kostenverhaal anderszins verzekerd is hoeft de raad geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 Wro vast te stellen.

Hoofdstuk 6 Het bestemmingsplan

6.1 Uitgangspunten

In de voorgaande hoofdstukken is de ontwikkeling van het plangebied beschreven. Deze ontwikkeling krijgt zijn juridische vertaling in het onderhavige bestemmingsplan. In dit bestemmingsplan worden de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden binnen het plangebied geregeld. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden gronden zijn bestemd.

6.2 Het digitale bestemmingsplan

Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) wordt een bestemmingsplan met de daarbij behorende toelichting langs elektronische weg vastgelegd. Het bestemmingsplan wordt in die vorm ook vastgesteld, tegelijk met een volledige analoge verbeelding van het bestemmingsplan op papier. Indien de digitale en de analoge verbeelding tot interpretatieverschillen leiden, is de digitale verbeelding beslissend.

Het Bro laat echter de feitelijke digitale werkwijze voor een groot gedeelte over aan een ministeriële regeling, de Regeling standaarden ruimtelijke ordening 2012, met de daarbij behorende standaarden. Het gaat daarbij om de inrichting, de vormgeving, de verbeelding, de beschikbaarstelling, de authenticiteit, de integriteit, de volledigheid, de vaststelling en de bekendmaking van de digitale ruimtelijke informatie. De regeling bestaat uit een set normen (die verplicht zijn voorgeschreven) en een pakket aan praktijkrichtlijnen die uitleggen hoe de verplichte normen toegepast kunnen worden.

Voorliggend bestemmingsplan voldoet aan alle verplichte onderdelen van de standaarden.

6.3 Planopzet

Het juridisch bindend gedeelte van het bestemmingsplan bestaat uit de regels en bijbehorend GML-bestand waarin de geometrisch bepaalde planobjecten zijn vervat. Het GML-bestand en de regels dienen in samenhang te worden bekeken.

De regels zijn onderverdeeld in vier hoofdstukken:

1. Inleidende regels;

2. Bestemmingsregels;

3. Algemene regels;

4. Overgangs- en slotregels.

In het navolgende worden de regels per hoofdstuk toegelicht.

6.3.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied.

6.3.1.1 Begrippen

Dit artikel bevat de definities van de in de regels gebruikte begrippen, waarmee een eenduidige interpretatie van deze begrippen is vastgelegd.

6.3.1.2 Wijze van meten

De 'wijze van meten' geeft onder meer regels waar mag worden gebouwd en hoe voorkomende eisen betreffende de maatvoering begrepen moeten worden.

6.3.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de verschillende bestemmingen die voorkomen in het plangebied. Voor ieder gebied op de verbeelding is de bestemming aangegeven. In de regels is onder andere aangegeven welk gebruik is toegestaan, wat er gebouwd mag worden en wat verboden is. Hierna worden de verschillende bestemmingen toegelicht.

6.3.2.1 Wonen

Op de gronden met de bestemming 'Wonen' is het toegestaan om woningen te realiseren. Op de verbeelding zijn onder andere bouwgrenzen, minimale en maximale goot- en bouwhoogten opgenomen. In de regels zijn de overige bebouwingsregels aan te treffen.

6.3.2.2 Waarde - Cultuurhistorie - Karakteristiek

Op de gronden met deze dubbelbestemming is het niet toegestaan om zonder omgevingsvergunning karakteristieke bebouwing en karakteristieke objecten te slopen, te verwijderen, te verstoren of te verplaatsen.

6.3.3 Algemene regels

Hoofdstuk 3 bevat de algemene regels. Deze gelden voor het gehele plangebied.

6.3.3.1 Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel is opgenomen om ervoor te zorgen dat grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing wordt gelaten.

6.3.3.2 Algemene gebruiksregels

Dit artikel regelt enkele aspecten met betrekking tot het gebruik van gronden.

6.3.3.3 Algemene afwijkingsregels

Door middel van de algemene afwijkingsbevoegdheid kunnen burgemeester en wethouders bij het verlenen van een omgevingsvergunning afwijken van de bestemmingsplanregels voor onder andere geringe overschrijding van bepaalde bouwvoorschriften, alsmede voor kunstobjecten, bouwwerken van openbaar nut, telecommunicatievoorzieningen enzovoort. Deze bevoegdheid vergroot de flexibiliteit van het plan.

6.3.3.4 Overige regels

In dit artikel zijn regels opgenomen met betrekking tot het parkeren, laden en lossen.

6.3.4 Overgangs- en slotregels

Hoofdstuk 4 bevat regels omtrent overgangsrecht en de slotregel. Deze gelden voor het hele plangebied.

6.3.4.1 Overgangsrecht

Dit artikel regelt ten aanzien van gebouwen en van gebruik dat bestaande gebouwen of bestaand gebruik dat afwijkt van het plan, onder voorwaarden mag worden voortgezet.

6.3.4.2 Slotregel

In dit artikel staat de naam van het bestemmingsplan.

6.4 Handhaving van het plan

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling hiervan in een bestemmingsplan heeft weinig zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan de regels van het plan niet gehandhaafd (kunnen) worden. Daarom is het belangrijk al tijdens het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de opgestelde regels. Hierbij is een aantal punten in het bijzonder van belang:

• 1. Voldoende kenbaarheid van en draagvlak voor het bestemmingsplan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is om die reden wenselijk. Uiteraard zal niet iedereen zich kunnen vinden in elk onderdeel van het plan.

• 2. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dat wil zeggen, dat het plan niet onnodig beperkend of inflexibel dient te zijn. De regels dienen niet meer, maar ook niet minder te regelen dan noodzakelijk is.

• 3. Actief handhavingsbeleid

Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle op de feitelijke situatie in het plangebied. Indien de regels worden overtreden moeten adequate maatregelen worden getroffen. Indien dit wordt nagelaten ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

6.5 Vooroverleg, zienswijzen en verder verloop van de procedure

6.5.1 Vooroverleg

Vooroverleg

Het voorontwerp bestemmingsplan Hart van Zuid, Primoteq is in het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening voorgelegd aan het waterschap, de Provincie Overijssel, Vitens, Het Oversticht, Erfgoedcommissie Hengelo en de Natuur- en Milieuraad Hengelo. Van de provincie en de Natuur- en Milieuraad Hengelo is een reactie ontvangen. Deze reacties zijn samengevat in het 'Verslag vooroverleg - Voorontwerp bestemmingsplan Hart van Zuid, Primoteq'.

Van de overige instanties is geen reactie ontvangen. Er wordt dan ook vanuit gegaan dat deze instanties instemmen met het plan.

Zienswijzen

Het ontwerp bestemmingsplan Hart van Zuid, Primoteq heeft van 25 oktober 2023 tot en met 5 december 2023 ter inzage gelegen. Er zijn drie zienswijzen ingediend. In de 'Nota zienswijzen - Ontwerp bestemmingsplan Hart van Zuid, Primoteq' is de inhoud van de zienswijzen verkort weergegeven en van commentaar voorzien. In de nota wordt aangegeven op welke wijze met de zienswijzen dient te worden omgegaan.

6.5.2 Verder verloop van de procedure

Conform de gemeentelijke inspraakverordening en het gestelde in de Wet ruimtelijke ordening zullen de volgende stappen worden ondernomen:

• 1. het bestemmingsplan wordt gezamenlijk met de ingediende zienswijzen voorgelegd aan de gemeenteraad. Deze stelt het plan eventueel inclusief wijzigingen vast;
• 2. 2e ter inzage legging: het vastgestelde bestemmingsplan ligt gedurende 6 weken ter inzage. Gedurende deze termijn is beroep mogelijk bij de Raad van State; indien geen beroep is ingesteld bij de Raad van State treedt de beslissing van de gemeenteraad in werking daags na afloop van de beroepstermijn.