Wijziging bestemmingsplan Buitengebied 2009, Hof van Salland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding en doelstelling

De initiatiefnemer is voornemens om het Hof van Salland , een vakantiepark bij Hellendoorn, uit te breiden. Het gaat om een uitbreiding van 104 naar 140 recreatiewoningen.

Voor het terrein geldt het bestemmingsplan Buitengebied, vastgesteld op 20 april 2009. In dit bestemmingsplan is het aantal toegestane recreatiewoningen vastgelegd op 104 stuks. Artikel 11.5.1 van dat plan biedt de mogelijkheid het maximaal aantal recreatiewoningen te wijzigen in 140, mits de initiatiefnemer aan de hand van een deugdelijk bedrijfs- en inrichtingsplan aantoont dat de bedrijfsmatige exploitatie van het terrein deze vergroting van het aantal noodzakelijk maakt en de externe veiligheid gewaarborgd is. Met het wijzigingsplan wordt deze procedure in gang gezet.

Het grote voordeel van een wijzigingsplan is dat na vaststelling flexibel omgegaan kan worden met een eventuele uitwisseling van typen recreatiewoningen binnen het terrein.

1.2 Begrenzing plangebied

Het vakantiepark Hof van Salland ligt in de streek Salland, een landstreek die gedomineerd wordt door landbouw, veeteelt en diverse landgoederen aan de westzijde van Overijssel. Het park ligt in de gemeente Hellendoorn, ten noorden van het gelijknamige dorp. Daarnaast ligt het Nationaal Park Sallandse Heuvelrug ten zuiden van het plangebied, een heuvelachtig gebied gekenmerkt door heidevelden en bossen. In de onderstaande afbeelding is de locatie van het plangebied weergegeven.

Afbeelding - Locatie vakantiepark Hof van Salland (www.google.nl/maps)

1.3 Geldend bestemmingsplan

De bestemming van het plangebied is momenteel geregeld in het bestemmingsplan 'Buitengebied 2009'. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Hellendoorn vastgesteld op 20 april 2009 en, nadat de plankaart en de regels op enkele delen vernietigd zijn, op 15 juni 2011 onherroepelijk geworden.

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming "Recreatie". Binnen deze bestemming zijn ter plaatse van het plangebied (aan de Knollenhaarweg 7) de bedrijfsmatige exploitatie van een terrein voor recreatiewoningen toegestaan, met een maximum van 104 recreatiewoningen. In artikel 11.5.1 van dit bestemmingsplan is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor deze locatie. Hiermee zijn Burgemeester en wethouders bevoegd het plan te wijzigen, zodanig dat het maximaal aantal recreatiewoningen gewijzigd mag worden in maximaal 140, mits de initiatiefnemer aan de hand van een deugdelijk bedrijfs- en inrichtingsplan aantoont dat de bedrijfsmatige exploitatie van het terrein deze vergroting van het aantal noodzakelijk maakt en de externe veiligheid gewaarborgd is.

Het plangebied ligt tevens in een zone dat is aangeduid als "Reconstructiewetzone - Verwevingsgebied" en kent de dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde". Tevens is de bestaande gasleiding voorzien van een dubbelbestemming.

1.4 Leeswijzer

• Hoofdstuk 2 gaat in op de huidige situatie ter plaatse van het plangebied en de toekomstige inrichting van het plangebied;
• Hoofdstuk 3 bevat een samenvatting van het relevante beleid op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau;
• In hoofdstuk 4 worden de planologische en milieutechnische randvoorwaarden beschreven;
• Hoofdstuk 5 geeft weer op welke wijze de regels zijn opgebouwd;
• In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan.
  

Hoofdstuk 2 Bestaande en nieuwe situatie

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in het buitengebied van de gemeente Hellendoorn. Het vakantiepark wordt ontsloten op de Knollenhaarweg, die parallel loopt aan de Statumweg. Rondom het plangebied komt met name grasland en akkerbouw voor, zijn diverse woningen en een aantal boerderijen gelegen. Aan de noordzijde van het plangebied liggen een parkeerplaats, receptie, zwembad, tennisbaan en restaurant.

Op het vakantiepark staan verschillende typen bungalows - van bungalows voor personen, groepen van 4 - 6 personen of groepen van maximaal 14 personen. Deze woningen zijn te koop, en worden voor een weekend, midweek of week verhuurd aan binnenlandse en buitenlandse toeristen. Het vakantiepark is vrij groen - tussen de bungalows staan diverse bossages. In de onderstaande afbeelding is het plangebied weergegeven (sinds het moment dat deze foto is gemaakt zijn inmiddels meer recreatiewoningen op het park gerealiseerd).

Afbeelding - Weergave plangebied (www.google.nl/maps).

In de onderstaande afbeeldingen is een impressie gegeven van de bungalows op het park.

Afbeelding - Bungalow op Hof van Salland voor 4 personen (www.hofvansalland.com)

Afbeelding - Bungalow op Hof van Salland voor 14 personen (www.hofvansalland.com)

2.2 Beoogde ontwikkeling

De initiatiefnemer is voornemens 36 nieuwe bungalows op het vakantiepark te bouwen. Het gaat om bungalows van gevarieerde grootte. Op de onderstaande afbeelding is de plattegrond te zien van het plangebied met daarop 140 woningen, na de geplande ontwikkeling. Na vaststelling van het wijzigingsplan kan flexibel worden omgegaan met een eventuele uitwisseling van typen woningen binnen het terrein.

Afbeelding - Plattegrond van Hof van Salland na de geplande ontwikkeling. De woningen waar een 'stip' op is geplaatst moeten nog worden gebouwd (witte stip = vergunning verleend, zwarte stip = vergunning wordt nog aangevraagd).

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant voor de geplande ontwikkeling, het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifieke voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven. Het beleid is in dit wijzigingsplan afgewogen en doorvertaald in de verbeelding en in de regels.

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (2012)

De kaders van het rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte(SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. Deze structuurvisie vervangt de Nota Ruimte en heeft als uitgangspunt 'Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig'.

De SVIR omvat drie hoofddoelen, die als volgt zijn geformuleerd:

• 1. Concurrerend
  Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur van Nederland;
• 2. Bereikbaar
  Het verbeteren en ruimtelijk zeker stellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• 3. Leefbaar en veilig
  Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

Voor een aanpak die Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig maakt, moet het roer in het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid om. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. De nationale belangen hebben onder andere betrekking op ruimte voor waterveiligheid, behoud van nationale unieke cultuurhistorische kwaliteiten en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur.

De juridische borging van de nationale belangen is vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro), ook wel de AMvB Ruimte genoemd, is op 22 augustus 2011 vastgesteld en in oktober 2012 aangevuld. Het Barro heeft als doel om vanuit een concreet nationaal belang een goede ruimtelijke ordening te bevorderen. De AMvB is het inhoudelijke beleidskader van het rijk waaraan ruimtelijke besluiten op provinciaal en gemeentelijk niveau moeten voldoen. Dat betekent dat de AMvB regels geeft over bestemmingen en het gebruik van gronden. Daarnaast kan zij aan de gemeente opdragen in de toelichting bij een bestemmingsplan bepaalde zaken uitdrukkelijk te motiveren.

De algemene regels bewerkstelligen dat nationale ruimtelijke belangen doorwerken tot op lokaal niveau. Inhoudelijk gaat het om nationale belangen die samenhangen met het beschermen van ruimtelijke functies, zoals natuur in de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), of met het vrijwaren van functies. Het besluit bevat alleen die nationale ruimtelijke belangen, die via het stellen van regels aan de inhoud of toelichting van bestemmingsplannen (of daarmee vergelijkbare besluiten) beschermd kunnen worden.

Het onderhavige plan is niet in strijd met enig nationaal belang uit het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening.

3.1.3 Structuurvisie Buisleidingen 2012 - 2035

De Structuurvisie Buisleidingen 2012-2035 is vastgesteld op 12 oktober 2012. In deze visie is opgenomen hoe het Rijk voor de komende 20 tot 30 jaar ruimte wil reserveren in Nederland voor toekomstige buisleidingen voor gevaarlijke stoffen.

In de Structuurvisie wordt een hoofdstructuur van verbindingen aangegeven waarlangs ruimte moet worden vrijgehouden, om ook in de toekomst een ongehinderde doorgang van buisleidingtransport van nationaal belang mogelijk te maken. Hiermee wordt zeker gesteld dat ook de komende 20 à 30 jaar nieuwe doorgaande buisleidingverbindingen kunnen worden gerealiseerd ten behoeve van de levering van aardgas en het vervoer van grondstoffen en chemische stoffen aan en tussen haven- en industrieclusters in het binnen- en buitenland. Anderzijds wordt hiermee duidelijkheid geboden aan zowel initiatiefnemers die buisleidingen wensen te realiseren als aan gemeenten, doordat buisleidingen van nationaal belang in een vooraf begrensde buisleidingenstrook dienen te worden aangelegd.

In de Structuurvisie zijn tien uitgangspunten gehanteerd:

• 1. Creëren van optimale randvoorwaarden buisinfrastructuur;
• 2. Zuinig gebruik van de ruimte;
• 3. Voorkomen van negatieve gevolgen voor de omgeving;
• 4. Alleen leidingen van (inter)nationaal belang;
• 5. Alleen leidingen voor gevaarlijke stoffen;
• 6. Alleen aanleg in aangegeven stroken;
• 7. Gebruik bestaande verbindingen met het buitenland;
• 8. Geen aankoop van gronden;
• 9. Geen aanleg van buisleidingen door het Rijk;
• 10. Aangewezen buisleidingstroken vrijwaren in bestemmingsplannen.

Het onderhavige wijzigingsplan ondervindt geen belemmeringen vanuit het beleid geformuleerd in de structuurvisie, en sluit aan bij de hierboven genoemde uitgangspunten. Bij de realisatie van de reeds bestaande vakantiewoningen aan de oostzijde zijn de gronde ter plaatse van de gasleiding opgehoogd. Hiermee zijn de belangen van de leiding voldoende gewaarborgd. De nieuwe recreatiewoningen waar dit wijzigingsplan betrekking op heeft liggen op een grotere afstand van de leiding.

3.2 Provinciaal en regionaal beleid

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De provincie Overijssel heeft het streekplan, verkeer- en vervoerplan, waterhuishoudingsplan en milieubeleidsplan samengevoegd tot één Omgevingsvisie, het provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. De Omgevingsvisie Overijssel geeft de gewenste toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen weer voor de provincie en heeft de status van een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening. De Omgevingsvisie is geconsolideerd tot en met de partiële herziening Kaderrichtlijn Water en Richtlijn Overstromingsrisico's van 21 oktober 2015.

De provincie hanteert twee uitgangspunten die leidend zijn voor alle beleidskeuzes die worden gemaakt: 'duurzaamheid' en 'ruimtelijke kwaliteit'.

• Duurzame ontwikkeling voorziet in de behoefte aan de huidige generatie, zonder voor toekomstige generaties de mogelijkheden in gevaar te brengen om ook in hun behoeften te voorzien.
• Ruimtelijke kwaliteit is de goede functie op de juiste plek op de goede manier ingepast in de omgeving.

In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het plangebied in de provinciale Omgevingsvisie weergegeven. De ontwikkelingsvisie is uitgewerkt in een aantal ontwikkelingsperspectieven voor deelgebieden van Overijssel. Het plangebied valt binnen het 'buitengebied met accent productie', en het ontwikkelingsperspectief 'schoonheid van de moderne landbouw'.

Dit ontwikkelingsperspectief omvat de gebieden waar het ruimtelijk raamwerk van lanen, waterlopen, lintbebouwingen en bosstroken optimaal in harmonie zijn met deze schaalvergroting. De kwaliteitsambitie is om de diverse landschappen herkenbaar te houden ten opzichte van elkaar en verschillen en contrasten binnen deze landschappen te accentueren. Verschillende typen agrarisch gebruik worden omarmd en gestimuleerd o.a. door het beleid voor gebiedsinrichting (herverkaveling) en kwaliteitsbeleid voor agrarische erven. In de LOG's sturen we via gebiedskenmerken eveneens op versterking van de landschappelijke contrasten.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in Omgevingsvisie

3.2.2 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes
Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Ecologische Hoofdstructuur en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

Ontwikkelingsperspectieven
Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Gebiedskenmerken
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en of er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden. Onderstaande figuur geeft dit schematisch weer.

Afbeelding - Weergave Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Toetsing van het onderhavige plan

Generieke beleidskeuzes
Bij de afwegingen in de eerste fase generieke beleidskeuzes zijn er geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. Een en ander blijkt ook uit hoofdstuk 4 van deze plantoelichting waarin uitgebreid op de diverse omgevingsaspecten wordt ingegaan.

Ontwikkelingsperspectieven
In paragraaf 3.2.1 is het ontwikkelingsperspectief dat voor het plangebied van toepassing is, 'schoonheid van de moderne landbouw', beschreven. Dit ontwikkelingsperspectief omvat de gebieden waar het ruimtelijk raamwerk van lanen, waterlopen, lintbebouwingen en bosstroken optimaal in harmonie zijn met deze schaalvergroting. De kwaliteitsambitie is om de diverse landschappen herkenbaar te houden ten opzichte van elkaar en verschillen en contrasten binnen deze landschappen te accentueren. Verschillende typen agrarisch gebruik omarmen en stimuleren we o.a. door ons beleid voor gebiedsinrichting (herverkaveling) en kwaliteitsbeleid voor agrarische erven. In de LOG's sturen we via gebiedskenmerken eveneens op versterking van de landschappelijke contrasten.

Het plan om 36 nieuwe bungalows op het Hof van Salland te realiseren is niet in strijd met dit ontwikkelingsperspectief. Onderhavig plan voorziet in een goede ruimtelijke inpassing van het bestaande gebied.

Gebiedskenmerken
Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen.

De natuurlijke laag
Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel. Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp.

Het plangebied is op de gebiedskenmerkenkaart 'natuurlijke laag' aangeduid met de gebiedstypen 'dekzandvlakte en ruggen' en 'beekdalen en natte laagtes'. In de navolgende afbeelding is een uitsnede te vinden van de natuurlijke laag.

 

Afbeelding - Uitsnede plangebied in gebiedskenmerkenkaart 'natuurlijke laag'

'Dekzandvlakte en ruggen'
De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/laag en laag/nat gebied. Soms vlak bij elkaar, soms verder van elkaar verwijderd. De ambitie is de natuurlijke verschillen tussen hoog en laag en tussen droog en nat functioneel meer sturend en beleefbaar te maken. Dit kan bijvoorbeeld door een meer natuurlijk watersysteem, door beplanting met 'natuurlijke' soorten en door de (strekkings)richting van het landschap te benutten in gebiedsontwerpen.

'Beekdalen en natte laagtes'
De ambitie is de beekdalen als functionele en ruimtelijke dragende structuren van het landschap betekenis te geven. Ruimte voor water en continuïteit van het systeem zijn leidend. Tevens is de ambitie afwenteling van wateroverlast op stroomafwaarts gelegen gebieden te voorkomen door het beeksysteem als eenheid te beschouwen en het vasthouden van water te bevorderen. Tot slot zijn beekdalen belangrijke verbindingen voor mens, plant en dier.
Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water.

Op de locatie van het Hof van Salland zijn de kenmerken van het oorspronkelijk landschap nauwelijks meer waarneembaar. Dit komt doordat het gebied in cultuur is gebracht ten behoeve van een vakantiepark. De 'natuurlijke laag' vormt geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Laag van het agrarisch cultuurlandschap
In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Het agrarisch cultuurlandschap is bij uitstek een gebruikslandschap. Het aanzien van ruim tweederde van het oppervlak van Overijssel wordt bepaald door het agrarisch gebruik.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in gebiedskenmerkenkaart 'laag van het agrarisch cultuurlandschap'

Jonge heide- en broekontginningslandschap
Kenmerkend voor dit landschap waren oorspronkelijk de grote oppervlakte aan - voormalige - natte en droge heidegronden. Deze waren functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap: hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. De ambitie voor dit landschap is gericht op een stevige impuls aan de ruimtelijke kwaliteit van deze gebieden en in voorkomende gevallen op een transformatie wanneer daar aanleiding toe is. De dragende structuren worden gevormd door landschappelijke raamwerken van lanen, bosstroken en waterlopen, die de rechtlijnige ontginningsstructuren versterken. Binnen deze raamwerken is ruimte voor verdere ontwikkeling van bestaande erven en soms de vestiging van nieuwe erven, mits deze een stevige landschappelijke jas krijgen.

De onderhavige ruimtelijke ontwikkeling betreft de bouw van 36 recreatiewoningen op een bestaand vakantiepark, dat op een landschappelijk raamwerk is gelegen met bosstroken tussen de bungalows. Van verdere aantasting van het natuurlijke landschap is geen sprake. Geconcludeerd kan worden dat de 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

Stedelijke laag
De locatie heeft op de gebiedskenmerkenkaart 'de stedelijke laag' geen bijzondere eigenschappen. Deze gebiedskenmerken kunnen derhalve feitelijk buiten beschouwing worden gelaten.

De lust en leisurelaag
De laag van de lust- en leasure landschappen voegt de dimensie van het welbehagen, het plezier, de trots en de beleving toe. Deze laag is het domein van de belevenis, betekenis en identiteit. De lust- en leisure laag voegt eigen kenmerken toe zoals landgoederen, recreatieparken, en recreatieve routes, maar benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis.
De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijkere economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarisch sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied.

In de onderstaande afbeelding is een uitsnede van het plangebied weergegeven op de gebiedskenmerkenkaart 'lust en leisurelaag'. Voor het onderhavige plangebied zijn 'recreatieve routes en vaarwegen' en 'donkerte' van toepassing.

Afbeelding - Uitsnede plangebied in gebiedskenmerkenkaart 'lust en leisurelaag'

Recreatieve routes en vaarwegen
De hoofdstructuur van recreatieve routes (wandelpaden, fietspaden, etc.) en vaarwegen maakt onderdeel uit van het informele trage netwerk (zie Stedelijke laag 4.4.3). Dit netwerk maakt Overijssel toegankelijk en beleefbaar voor inwoners en toeristen.

Donkerte
Het contrast tussen lichte en donkere en drukke en stille gebieden is groot. De 'donkere' gebieden hebben een rustig en onthaast karakter en vormen hiermee een eigen kwaliteit voor mens en dier.

De bouw van 36 extra bungalows sluit goed aan bij het dichtbij het plangebied gelegen netwerk van recreatieve routes. De te bouwen bungalows worden omringd door reeds bestaande bungalows, zodat de toevoeging van deze bungalows relatief beperkt is.

Geconcludeerd kan worden dat de uitgangspunten van het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel goed aansluiten bij de beoogde ontwikkeling.

3.2.3 Omgevingsverordening Overijssel (2009)

De Omgevingsverordening is een juridisch instrument dat zorgt dat het provinciale beleid van de Omgevingsvisie doorwerkt in plannen van andere overheden. In de verordening staan regels omtrent de inhoud van bestemmingsplannen. Daarnaast worden regels gegeven voor grondwaterbescherming, bodemsanering en ontgrondingen, kwantitatief en kwalitatief waterbeheer en verkeer.

Met betrekking tot het plangebied geeft de verordening geen specifieke regels die een doorwerking moeten krijgen naar dit wijzigingsplan. Op de kaart 'recreatie' zijn net buiten het plangebied routes aangegeven van het Fietsroutenetwerk Overijssel en een Lange afstand wandelpad.

Ten aanzien van recreatiewoningen is vermeld dat nieuwe recreatiewoningen zijn toegestaan indien de nieuwbouw van een complex van recreatiewoningen waarvan het recreatieve gebruik door middel van een op verhuur gerichte bedrijfsmatige exploitatie is verzekerd en tevens sprake is van een innovatief concept dan wel een kwaliteitsimpuls van bestaande recreatieterreinen waarvan de bouw van nieuwe recreatiewoningen onderdeel uitmaakt. Verder is vermeld dat recreatiewoningen niet permanent bewoond mogen worden.

Onderhavig recreatieterrein betreft een bestaand complex waarbinnen het aantal recreatiewoningen wordt vergroot.

SER-ladder

De ladder voor duurzame verstedelijking, ook wel de SER-ladder genoemd, is van toepassing bij elke nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij een dergelijke ontwikkeling dient altijd vooraf afgevraagd te worden in hoeverre deze een impact heeft op de groene omgeving en of er geen alternatieven binnen bestaand bebouwd gebied beschikbaar zijn.

In de verblijfsrecreatie is een toename in de vraag naar een gevarieerd aanbod en een hogere kwaliteit een belangrijke trend. Het huidige aanbod van recreatiewoningen in Overijssel sluit niet altijd aan bij de wensen van de hedendaagse consument. De provincie biedt met de Kwaliteitsimpuls Groene omgeving een stimulans voor de verbetering van de kwaliteit en het vergroten van de diversiteit in de bestaande verblijfsaccommodaties met innovatieve concepten. Buiten deze specifieke plannen is er geen ruimte voor nieuwe recreatiewoningen, tenzij sprake is van een innovatief concept of indien de realisering van de recreatiewoningen onderdeel uitmaakt van een kwaliteitsimpuls van bestaande recreatieterreinen. In alle gevallen moet het gaan om recreatiewoningen die gericht zijn op de verhuur.

Bij onderhavige ontwikkeling kan afgevraagd worden in hoeverre sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Het betreft een 'interne' uitbreiding van het recreatieterrein zonder dat een extra beslag wordt gelegd op de groene omgeving. De afweging of een andere locatie meer voor de hand zou liggen is niet relevant in deze.

De behoefte aan recreatiewoningen in Nederland is groot blijkens het onderzoek "De Nederlandse markt voor recreatiewoningen". In de regio Salland is deze behoefte er ook alleen is het aanbod van verouderde recreatieterreinen groot terwijl de behoefte zich meer richt op luxueuze woningen. Hof van Salland is een modern park dat zich meer richt op comfort en kwaliteit. Het richt zich daarom niet alleen op de regionale markt.

3.2.4 Waterbeheerplan 2016-2021

In het waterbeheerplan beschrijft het waterschap hoe het om gaat met de wettelijk vastgelegde taken in de periode 2016-2021. Deze wettelijke taken zijn:

• een goede bescherming tegen hoogwater,
• een goed functionerend regionaal watersysteem,
• en het zuiveren van afvalwater.

In het waterbeheerplan zijn de volgende doelen beschreven:

• Overstromingen, wateroverlast of droogte te voorkomen of beperken. Inwoners kunnen hierdoor op een goede manier wonen en werken. Boeren en natuurbeheerders kunnen goed gebruik maken van de grond.
• Beschermen en verbeteren van de kwaliteit van het water in de volle breedte. Een goede ecologische en chemische kwaliteit van het (oppervlakte)water is belangrijk. Het water is schoon en gezond en inwoners kunnen hiervan genieten. Ook de doelen voor waterkwaliteit die voortvloeien uit Europese wetgeving; de Kaderrichtlijn Water (KRW) maken onderdeel uit van het plan.
• Afvalwater in de afvalwaterzuiveringsinstallaties effectief en efficiënt behandelen. Het waterschap probeert niet alleen schadelijke stoffen uit het water te halen. Ook wil het van deze stoffen nieuwe producten maken en nieuwe toepassingen zoeken.

De strategie en het beleid zijn gericht op de waterveiligheid, voldoende water, schoon water, afvalwaterketen, varen en ervaren en stedelijk waterbeheer.

Het plangebied van dit wijzigingsplan valt onder het deelgebied Sallandse Weteringen. Het gebied Sallandse weteringen – Ankersmit bestaat uit de deelgebieden Ankersmit en Sallandse weteringen. Het gebied wordt begrenst door de IJssel (westzijde), Vecht en he Zwarte water (noordzijde) en de zuid en oost grens van het beheerebied van het waterschap Groot Salland.

Het gebied van de IJssel-Vechtdelta heeft verschillende binnen- en buitendijkse gebieden die worden gekenmerkt door afwisselend open landschap, mix landschap en gesloten landschap. De gebieden liggen lager dan het omringende buitenwater en worden beschermd tegen overstromingen en wateroverlast door primaire en regionale keringen. De hoofdwatergangen hebben in een periode van neerslagoverschot een afvoerfunctie. De afvoer vindt deels plaats onder vrij verval. Voor de lagere delen vindt de afvoer door bemaling plaats. Het gebied heeft een verhang van de hogere Sallandse heuvelrug richting de IJssel bij Zwolle. Voor het handhaven van gewenste grond- en oppervlaktewaterstanden wordt in het groeiseizoen gebiedsvreemd water ingelaten. Wateraanvoer is mogelijk vanuit het omliggende buitenwater.

In het waterbeheerplan zijn maatregelen genoemd ten aanzien van dit stroomgebied. Geen van deze maatregelen zijn van directe invloed op dit wijzigingsplan.

3.3 Gemeentelijk/lokaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk'

De omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk' bevat een brede visie op de toekomst en vormt het kader van alle ruimtelijke ontwikkelingen. De omgevingsvisie is op 20 februari 2014 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Hellendoorn. Voorafgaand aan het opstellen van de visie zijn in 2013 workshops gehouden met onder andere organisaties, ondernemers, instanties, dorpsbelangen en tot slot met de gemeenteraad. Vervolgens is de output vertaald naar de nieuwe omgevingsvisie. De visie is opgebouwd in 3 lagen, namelijk identiteit, context en kernvisie:

• De Identiteit, gericht op het versterken en de kwaliteit van een gebied: deze geeft niet aan welke ontwikkelingen waar mogelijk zijn maar meer binnen welke identiteit een bepaalde ontwikkeling moet worden uitgewerkt/vormgegeven.
• De Context kaart geeft de functionele opgave, vanuit het huidige programma: voor de thema's wonen, werken, natuur en verkeer.
• De Kernvisie: In de kernvisie zijn de prioriteiten vanuit de workshops gedestilleerd en wordt aangegeven op welke ontwikkeling/dwarsverbanden en wisselwerking de focus ligt.

Identiteit: 'Rond Boeren'
De gemeente Hellendoorn is ingedeeld in zes identiteitsgebieden. Onderhavig plangebied bevindt zich in het identiteitsgebied 'Rond Boeren'. Het agrarisch gebruik geeft identiteit aan dit gebied. Niet zozeer een identiteit die juist voor deze gemeente bijzonder is, maar wel maatschappelijk gezien van belang. De kleine kernen zijn sterk verweven met het buitengebied. De gebruikers, voornamelijk agrariërs, zijn bepalend (geweest) voor de verschijningsvorm van het landschap. Bij de ontwikkeling van cultuurlandschappen hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Mensen zijn echter het landschap in de loop der tijd wel gaan waarderen om zijn ruimtelijke kwaliteiten.

Behoud, ontwikkeling en gepaste schaalvergroting vormen een wezenlijk uitgangspunt voor deze identiteit. Hiermee wil de gemeente de agrarische en landschappelijke identiteit behouden, alsmede een goede toekomst bieden voor de agrarische sector zelf.
De onderhavige ontwikkeling betreft de bouw van nieuwe bungalows op een bestaand vakantiepark. De bungalows hebben een traditionele uitstraling. Hiermee is de ontwikkeling niet in strijd met de uitgangspunten behorende bij dit identiteitsgebied.

Context: 'Recreatie en toerisme'
Het veranderen van sociale structuren heeft onder meer zijn weerslag in het sociale vrijetijdsgedrag. Men gaat steeds vaker met een groep vrienden of familieleden een weekend weg. Deze groepen zijn vooral op zoek naar comfortabele verblijven, waarbinnen er privéruimten aanwezig zijn.
De gemeente wil zich onder meer inzetten om de spin-off van twee grote publiekstrekkers in de gemeente, het Avonturenpark en de Sallandse Heuvelrug, te vergroten. Daarnaast speelt identiteit een grote rol bij de ontwikkeling van recreatieve en toeristische voorzieningen. De gemeente wil via de aanwezige (of nieuwe) attracties en voorzieningen laten zien dat je in de gemeente Hellendoorn vertoeft. Daarbij geldt dat de gemeente zich over de gehele linie verder wil profileren en onderscheiden in de recreatieve Outdoor-sector.
Voorliggend plan voorziet in nieuwe recreatieve voorzieningen, die comfortabel zijn en privéruimten hebben. Hiermee wordt goed aangesloten bij de gemeentelijke ambities op het vlak van 'Recreatie en toerisme'.

Kernvisie
In de kernvisie is opgenomen dat nieuw ontwikkelingen er voor moeten zorgen dat deze als het ware 'van nature' bijdragen aan de kwaliteit van het landschap, of dat nu stedelijk, landelijk of natuurlijk is. Dat vraagt waar vakmanschap, inlevingsvermogen en liefde voor de uniciteit en schoonheid van de plek. Binnen de kernvisie zijn tien concrete opgaven naar voren geschoven, waarvan zes ruimtelijke en vier procesmatige. De onderhavige ontwikkeling maakt geen onderdeel uit van de ruimtelijke opgaven, maar sluit wel aan bij een aantal procesmatige opgaven:

• 'Zorg ervoor dat rust en ruimte ervaren worden';
• 'Zorg voor beleidsruimte voor nieuwe ontwikkelingen' en
• 'Promotie van de gemeente Hellendoorn'.

Afbeelding - Kernvisiekaart van de omgevingsvisie 'Natuurlijk Avontuurlijk' (de locatie van het plangebied is met een rode pijl weergegeven. Het plangebied maakt geen onderdeel uit van de ruimtelijke opgaven in de kernvisie).

3.3.2 Bestemmingsplan Buitengebied (2009)

Algemeen
Het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied van de gemeente Hellendoorn is in hoofdzaak conserverend van aard. Dit betekent dat de bestaande situatie is vastgelegd. Tegelijkertijd wil de gemeente op een duurzame en efficiënte wijze ruimte scheppen voor (nieuwe) ontwikkelingen in het buitengebied. Het is de ambitie van de gemeente om deze ontwikkelingen in het buitengebied te laten bijdragen aan de versterking van de ruimtelijke kwaliteit.

Via afwijkingsmogelijkheden en wijzigingsbevoegdheden kent het bestemmingsplan (onder voorwaarden) een zekere mate van flexibiliteit. Op basis van de wijzigingsbevoegdheid genoemd onder artikel 11.5.1 is het mogelijk om het vakantiepark uit te breiden naar max. 140 woningen. Navolgend wordt hier op ingegaan.

Recreatie
In artikel 11 zijn de regels voor de bestemming 'Recreatie' beschreven. Het vakantiepark aan de Knollenhaarweg 7 kent de nadere bestemming 'bedrijfsmatige exploitatie van een terrein voor recreatiewoningen', kent een maximum van 104 recreatiewoningen,een maximum van 1 bedrijfswoning en de recreatiewoningen hebben een maximale goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,5 en 7 meter.

Wijzigingsbevoegdheid
In artikel 11.5.1 is een wijziging opgenomen voor het aantal recreatiewoningen aan de Knollenhaarweg 7:
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd het plan te wijzigen, zodanig dat het maximaal aantal recreatiewoningen dat is aangegeven in lid 11.1, onder a, bij Knollenhaarweg 7, te wijzigen in maximaal 140, mits de inititiatiefnemer aan de hand van een deugdelijk bedrijfs- en inrichtingsplan aantoont dat de bedrijfsmatige exploitatie van het terrein deze vergroting van het aantal noodzakelijk maakt en de externe veiligheid gewaarborgd is.

De initiatiefnemer stelt een bedrijfsplan op voor de beoogde ontwikkeling en levert deze aan bij de gemeente. Daarnaast wordt in paragraaf 4.3 ingegaan op het aspect externe veiligheid.

Hoofdstuk 4 Milieutechnische en planologische randvoorwaarden

Het al dan niet voldoen aan verschillende planologische en milieutechnische randvoorwaarden en uitgangspunten is bepalend voor de vraag of een nieuw bestemmingsplan ook daadwerkelijk uitvoerbaar is. In dit hoofdstuk wordt de uitvoerbaarheid van het onderhavige plan getoetst op planologische en milieutechnische randvoorwaarden.

4.1 Archeologie en cultuurhistorie

4.1.1 Archeologie

Op 1 september 2007 is de Wet op de Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. Hiermee worden de uitgangspunten van het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen. Het is verplicht om in het proces van ruimtelijke ordening tijdig rekening te houden met de mogelijke aanwezigheid van archeologische waarden. Hiervoor is mogelijk archeologisch onderzoek noodzakelijk. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

De gemeente Hellendoorn heeft de archeologische verwachtingswaarde van haar buitengebied doorvertaald in het geldende bestemmingsplan voor het buitengebied. In gebieden met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde geldt voor werken en werkzaamheden die een groter oppervlak bedragen dan 2.500 m2 en dieper gaan dan 0,3 m onder het peil, een voormalige aanlegvergunningplicht (omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden). Deze gebieden hebben de dubbelbestemming "Waarde - Archeologische verwachtingswaarde" gekregen.

Ter plaatse van het plangebied is sprake van een middelhoge verwachting en is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachtingswaarde' opgenomen. De verstoringen in het plangebied naar aanleiding van voorliggend plan zijn kleiner dan 2.500 m2. Aanvullend archeologisch onderzoek wordt niet noodzakelijk geacht.

4.1.2 Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden verstaan die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenweg 1988. Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties. Op de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel staan alle belangrijke cultuurhistorische elementen en structuren in de provincie. Hieruit blijkt dat zich in het plangebied of de directe omgeving geen rijks- of gemeentelijke monumenten bevingen. De beoogde ontwikkeling leidt daarom niet tot aantasting van cultuurhistorische elementen.

4.2 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan (en wijzigingsplan) dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. De conclusies en aanbevelingen uit dit onderzoek zijn in onderstaande overgenomen. Het bodemonderzoek is opgenomen in Bijlage 1 van de toelichting.

De aanleiding tot het instellen van een historisch bodemonderzoek wordt gevormd door het voornemen om het terrein uit te breiden met een aantal vakantiewoningen en het daarvoor benodigde wijzigingsplan.

De belangrijkste bevindingen uit het onderzoek zijn hieronder weergegeven:

• Op de locatie hebben voor zover bekend geen bodembedreigende activiteiten plaatsgevonden.
• In de nabije omgeving van de te bebouwen kavels zijn een aantal verdachte deellocaties aanwezig geweest namelijk: een bovengrondse dieseltank, een opslag van verf en een opslag van chloor en zuur. In het verleden zijn de locaties voldoende onderzocht.
• Tijdens een voorgaand onderzoek in 2005/2006 zijn in de boven- en ondergrond geen verhoogde gehalten gemeten. In het grondwater zijn maximaal licht verhoogde concentraties aan zware metalen gemeten.
• Tijdens een voorgaand onderzoek in 2007 zijn licht verhoogde concentraties chroom en chloroform gemeten in het grondwater (buiten onderhavige onderzoekslocatie). Ter plaatse van een voormalige bovengrondse dieseltank (buiten onderhavige onderzoekslocatie) is een licht verhoogd gehalte aan minerale olie aangetroffen in de grond.
• Op basis van de resultaten van beide voorgaande onderzoeken waren er vanuit milieuhygienisch oogpunt geen bezwaren voor de destijds voorgenomen ontwikkelingen op het terrein.
• In de omgeving van de onderzoekslocatie zijn zover bekend geen bodemverontreinigingen aanwezig, welke van invloed kunnen zijn op de bodemkwaliteit van onderhavige onderzoekslocatie.

Op basis van de resultaten van beide voorgaande onderzoeken (2006 en 2007) gecombineerd met de resultaten van het onderhavige historisch onderzoek, wordt de locatie waarop het wijzigingsplan betrekking heeft als onverdacht voor bodemverontreiniging beschouwd. Op basis van de beschikbare informatie zijn er vanuit milieuhygienisch oogpunt geen bezwaren voor de geplande bouw van recreatiewoningen op het terrein.

4.3 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen en moet worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 1999 (Brzo 1999);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt de 'Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen' (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen, per buisleiding of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden risico en groepsrisico.

Plangebied
Ten noorden van het plangebied ligt een varkenshouderij met propaantank, met een risicoafstand (PR 10 - 6) van 9 meter. Dit bedrijf is echter meer dan 1.000 meter van het plangebied gelegen en vormt geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

Uitsnede risicokaart

Net buiten en in het plangebied ligt volgens de risicokaart en het bestemmingsplan een drietal gasleidingen. De dubbelbestemming is hier van toepassing vanwege de ligging van drie aardgastransportleidingen: twee aan de oostzijde van het Hof van Salland (waarvan één door het plangebied loopt) en één ten zuiden van het Hof van Salland. In het kader van de bestemmingsplannen "Katenhorstweg 12, Hellendoorn" en "Bestemmingsplan Buitengebied, herziening Olthofsweg-Veldhuizenweg" zijn de leidingen nader beschouwd. In onderstaande zijn de belangrijkste bevindingen ten aanzien van de leidingen samengevat.

• de zuidelijke leiding is bekend onder de naam A-528 en heeft een maximale werkdruk van 66,20 bar. De PR (plaatsgebonden risico) 10-6-contour van de leiding ligt op de leiding. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied voor het GR.
• de leiding die door (de oostzijde van) het plangebied loopt is bekend onder de naam A-508 en heeft een maximale werkdruk van 66,20 bar. De PR (plaatsgebonden risico) 10-6-contour van de leiding ligt op de leiding. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied voor het GR.
• de leiding die ten oosten van het plangebied loopt is bekend onder de naam A-648 en heeft een werkdruk van 79,90 bar. Deze leiding heeft kent normaal gesproken een PR 10-6-contour van 115 meter. Echter, de grond is 5 meter aan weerszijden van de leiding opgehoogd tot 1,9 meter. Hierdoor kan de risicocontour terug worden gebracht op 0 meter. Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied voor het GR.

Ten aanzien van het plaatsgebonden risico is vanuit de gasleidingen geen sprake van belemmeringen voor de realisatie van de vakantiewoningen.

Zoals is aangegeven is de locatie gelegen in het invloedsgebied (groepsrisico) van de buisleidingen. De toename van het aantal personen wordt veroorzaakt door realisatie van 36 vakantiewoningen. De oriënterende waarde van het groepsrisico wordt volgens de eerder opgestelde bestemmingsplannen niet overschreden. Gezien de beperkte toename zal het groepsrisico van het gebied niet zodanig stijgen waardoor het groepsrisico in dit geval ruim beneden de oriëntatiewaarde zal blijven. Het plan is op basis van de eerder uitgevoerde onderzoeken in het kader van het groepsrisico aanvaardbaar.

Berekening groepsrisico

Ten behoeve van de voorziene ontwikkeling is gevraagd een CAROLA-berekening uit te voeren. Deze berekening maakt duidelijk in hoeverre in een gebied sprake is van een risico met betrekking tot de ligging nabij gasleidingen. Deze berekening is gemaakt en er is hierover advies uitgebracht door de brandweer Twente. De berekening (QRA) en het advies zijn bijgevoegd in bijlage 3. In onderstaande zijn de belangrijkste conclusies opgenomen.

Uit deze QRA kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• Er ontstaat geen PR 10-6 risicocontouren rondom de gasleidingen in de nabijheid van het park. Er is dus geen ontoelaatbaar plaatsgebonden risico aanwezig binnen de grenzen van het plangebied.
• De invloedsgebieden van de gasleidingen A-648; A-528 en A-508 bestrijken een groot deel van het terrein van de Hof van Salland. De nieuwe lodges vallen binnen dit invloedsgebied en zijn dan ook vanIn dit invloedsgebied hebben de nieuwe woningen invloed op de hoogte van het groepsrisico.
• Het groepsrisico valt ruim onder de toelaatbare richtwaarden zowel in de oude als in de nieuwe situatie.

In verband met de aanwezigheid van drie hogedruk aardgastransportleiding heeft de uitbreiding van 36 woningen een verhoging van het groepsrisico en daarmee de kans op slachtoffers tot gevolg. Deze aardgastransportleidingen vallen onder de werkingssfeer van het Bevb. De brandweer adviseert daarom in de toelichting van het wijzigingsplan nadrukkelijk de aspecten van de verantwoording van het groepsrisico op te nemen, waaronder een weergave van de zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid.

Doordat het reeds een bestaande locatie betreft zijn de mogelijkheden om ruimtelijk relevante maatregelen te treffen beperkt of niet meer proportioneel. Indien de gemeente voornemens is om medewerking te verlenen aan de ontwikkeling dienen de maatregelen zich voornamelijk te richten op risicocommunicatie. Tevens wordt geadviseerd een extra vluchtroute te creëren om het vakantiepark, indien mogelijk, eerder te kunnen verlaten. Een uitgebreidere beschrijving hiervan is opgenomen in het advies.

4.4 Flora en fauna

Natura 2000-gebieden
Op 1 oktober 2005 is de gewijzigde Natuurbeschermingswet 1998 in werking getreden. Vanaf dat moment heeft Nederland de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn in nationale wetgeving verankerd. Nederland zal aan de hand van een vergunningenstelsel de zorgvuldige afweging waarborgen rond projecten die gevolgen kunnen hebben voor Natura 2000-gebieden.

Het plangebied is niet gelegen binnen of in de directe omgeving van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is gelegen op ongeveer 2 kilometer afstand van het plangebied. Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling en de afstand tot het Natura 2000-gebied wordt geconcludeerd dat er als gevolg van de in dit wijzigingsplan besloten ontwikkeling geen sprake is van significante effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden.

Ecologische hoofdstructuur
De Ecologische Hoofdstructuur (EHS) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De EHS is in provinciale Actualisatie Omgevingsvisie en –verordening uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van de EHS geldt het 'nee, tenzij'- principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten.

Het plangebied is niet gelegen binnen de begrensde EHS. Het dichtstbijzijnde EHS-gebied ligt op meer dan 1,5 kilometer van het plangebied. Gezien de aard en omvang van de ontwikkeling en de afstand kan worden geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van de EHS.

Soortenbescherming
Wat betreft de soortbescherming is de Flora- en Faunawet van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

In het kader van dit wijzigingsplan worden geen opstallen gesloopt. Daarnaast worden de gronden ter plaatse van de te bouwen bungalows momenteel al intensief beheerd. Het ligt daarom niet in de lijn van verwachting dat sprake is van matige of hoge ecologische waarden ter plaatse van het plangebied. Geconcludeerd wordt dat dit plan geen negatieve gevolgen met zich mee brengt voor de aanwezige flora en fauna in het plangebied.

4.5 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidsnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan/wijzigingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

Recreatiewoningen zijn niet geluidsgevoelig in het kader van de Wet geluidhinder. De uitbreiding van de recreatiewoningen leidt naar verwachting niet tot een ruimtelijke wijziging die in het kader van de Wet geluidhinder nader onderzoek behoeft. Dit aspect vormt dan ook geen belemmering voor de onderhavige ontwikkeling.

4.6 Luchtkwaliteit

Op 15 november 2007 is de Wet tot wijziging van de Wet milieubeheer (luchtkwaliteitseisen), hierna de Wet luchtkwaliteit genoemd, in werking getreden. In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen
Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip “niet in betekenende mate” is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1.500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3.000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden. Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor NO2 en PM10.

Besluit gevoelige bestemmingen
Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Het plangebied
De in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling is van een dergelijke omvang, dat deze ontwikkeling is aan te merken als een project welke "niet in betekenende mate bijdraagt" aan luchtverontreiniging.
Uit de monitoringsrapportage NSL 2014 blijkt dat voor de gemeente Hellendoorn geen normoverschrijding in het kader van luchtkwaliteit is waargenomen of voorzien - niet ten gevolge van verkeer en ook niet ten gevolge van veehouderijen. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'Luchtkwaliteit' geen belemmering vormt voor de onderhavige ontwikkeling.

4.7 Milieuhinder bedrijvigheid

Bedrijvigheid is een milieubelastende activiteit. Tengevolge van aanwezige bedrijvigheid kan mogelijk hinder voor de omgeving optreden met betrekking tot de milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar. Nieuwe situaties, waarin milieubelastende activiteiten en milieugevoelige functies met elkaar worden gecombineerd, moeten worden beoordeeld op mogelijke hindersituaties.

Ten aanzien van de milieuzonering rond in het plan voorkomende bedrijfsactiviteiten is aangesloten bij de publicatie Bedrijven en Milieuzonering 2009 van de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). Hierbij gaat het om de in deze publicatie opgenomen categorisering van bedrijfstypen en de daarbij behorende richtafstanden ten opzichte van woonbebouwing (uitgaande van een rustige woonwijk of een rustig buitengebied).

Tevens is in het kader van de beoordeling van het voorgenomen plan de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) van belang. De Wgv stelt normen aan de geurbelasting van veehouderijen op geurgevoelige objecten en stelt minimale afstanden vast van veehouderijen tot geurgevoelige objecten. Om in beeld te krijgen of sprake is van een goed woon- en verblijfklimaat wordt bij een ruimtelijk plan ook gekeken naar de omgekeerde werking.

Er zijn geen (agrarische) bedrijven in de omgeving van het plangebied aanwezig, die ruimtelijk een knelpunt vormen voor het voorgenomen plan. De dichtstbijzijnde boerderij ligt ten zuiden van het plangebied, op meer dan 100 meter. Daarnaast zorgt het voorgenomen plan niet voor een extra beperking voor (agrarische) bedrijven in de omgeving van het plangebied.

Het aspect milieuhinder bedrijvigheid vormt geen belemmering voor de ontwikkeling van het plan.

4.8 Waterparagraaf

4.8.1 Algemeen

Belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Het wijzigingsplan valt onder het beheergebied van het waterschap Waterschap Drents Overijsselse Delta. Via de website www.dewatertoets.nl is de digitale watertoets doorlopen. Een samenvatting van de watertoets is opgenomen in bijlage 2. Conclusie van de digitale toets is dat een normale procedure gevolgd moet worden.

Relevant beleid

Het beleid van het Waterschap Drents Overijsselse Delta staat beschreven in het Waterbeheerplan 2016-2021, de beleidsnota Water Raakt!, Strategische Nota Rioleringsbeleid 2007, Visie Beheer en Onderhoud 2050, Beleid Beheer en Onderhoud Stedelijk water 2013-2018 en het Beleidskader Recreatief Medegebruik. Daarnaast is de Keur een belangrijk regelstellend instrument waarmee in ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De genoemde beleidsdocumenten kunnen worden ingezien op het hoofdkantoor van het Waterschap Drents Overijsselse Delta. Ook zijn deze te raadplegen op de internetsite: www.wdodelta.nl. Op gemeentelijk niveau is het in overleg met het waterschap opgestelde gemeentelijk Waterplan en het (verbreed) gemeentelijk Rioleringsplan (GRP) van belang.

Verbreed Gemeentelijk Rioleringsplan 2009-2015

Bij alle woninguitbreidingen en herinrichtingsgebieden wordt in principe een systeem voor riolering en waterhuishouding gekozen dat duurzaam wordt opgezet waarbij de voorkeursvolgorde zoals vastgelegd in het landelijke beleid als richtsnoer dient.

Concreet betekent dit:

• Het afvalwater wordt via het gemeentelijk riool afgevoerd naar de RWZI onder vrij verval of via een gemaal en persleiding;
• Het hemelwater komt ten goed aan het lokale water- of grondwatersysteem waarbij dit geen verontreiniging van water, bodem en lucht veroorzaakt:
• Hierbij vindt geen afwenteling plaats en wordt afstromend hemelwater geborgen (en geïnfiltreerd) in een voorziening);
• Deze voorzieningen liggen op voldoende afstand van perceelsgrenzen en bebouwing;
• Afstromend hemelwater van licht vervuilde oppervlakken mag niet direct worden geloosd op het oppervlaktewater (dus via bodempassage);
• Infiltratie van hemelwater via graspassage is de beste optie; hiermee wordt gezuiverd, wordt retentie gerealiseerd en wordt het grondwater aangevuld.
• Grondwaterneutraal bouwen;
• Voor ontwatering op bouwlocaties wordt het perceel opgehoogd; het grondwater wordt niet permanent verlaagd;
• Te hoge grondwaterstand in natte perioden beteugelen met drainage; de drainage dient boven de gemiddeld hoogste grondwaterstand aangelegd te worden;
• Drainage voert af naar een wadi of oppervlaktewater; niet naar de RWZI
• Op bouwplaatsen kan vochtoverlast (door grondwater) worden gemeden door te bouwen zonder kruipruimten en/of kelders en vloerplaten waterdicht te maken.

4.8.2 Resultaten watertoets

Het concept bestemmingsplan is voor advies voorgelegd aan waterschap Drents Overijsselse Delta. In onderstaande wordt ingegaan op deze watertoets.

Invloed van het plan op de waterhuishouding

Binnen het bestemmingsplan worden niet meer dan 10 wooneenheden gerealiseerd en de toename van het verharde oppervlak bedraagt niet meer dan 1500 m2. Het plangebied bevindt zich niet binnen een beekdal, primair watergebied of een stedelijke watercorridor. Binnen het plangebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Voor de aanleghoogte wordt een ontwateringsdiepte geadviseerd van minimaal 80 centimeter. Dit is de afstand tussen de gemiddelde hoogste grondwaterstand (GHG) en het maaiveld. Bij het bouwen zonder kruipruimte kan worden volstaan met een geringere ontwateringsdiepte. Om een goed inzicht te krijgen in het grondwatersysteem wordt geadviseerd om in overleg met het waterschap zo spoedig mogelijk te starten met een grondwateronderzoek. Dit kan in eerste instantie op basis van bestaande peilbuizen binnen of in de omgeving van het plangebied. Indien noodzakelijk kunnen nieuwe peilbuizen worden geplaatst.

Om wateroverlast en schade in woningen en bedrijven te voorkomen wordt geadviseerd om een drempelhoogte van 20 à 30 centimeter boven het straatpeil te hanteren. Ook voor lager, beneden het maaiveld, gelegen ruimtes (kelders, parkeergarages) moet aandacht worden besteed aan het voorkomen van wateroverlast door onder andere te voorkomen dat afstromend hemelwater vanaf het straatoppervlak naar binnen kan stromen. Bij de aanleg van kelderconstructies dient aandacht te worden geschonken aan de toepassing van waterdichte materialen en constructies.

Het plangebied ligt niet binnen de beschermingszone van een primaire, regionale of overige waterkering en het ligt ook niet binnen een beschermingszone van een (hoofd)watergang. Het plangebied is ook niet gelegen in een grondwaterbeschermingsgebied of intrekgebied van een drinkwaterwinning.

Omgang met afvalwater en hemelwater

Voor de lozing van afvalwater (al het water waarvan de initiatiefnemer zich moet ontdoen) op oppervlaktewater vanuit een woning of een (agrarisch) bedrijf gelden de volgende regels.

Voor lozingen van huishoudelijk afvalwater vanuit woningen geldt het "Besluit lozing afvalwater huishoudens" (Blah). Uitgangspunt is dat het huishoudelijk afvalwater op een gemeentelijk rioolstelsel wordt geloosd. Indien niet mogelijk is, moet een voorziening worden aangelegd die een gelijkwaardig milieubeschermingsniveau biedt.

Voor lozingen van afvalwater van een (agrarisch) bedrijf geldt het "Activiteitenbesluit".

Voor deze lozingen gelden de volgende stappen:

• 1. voorkomen en hergebruik van het afvalwater;
• 2. voorzieningen moeten voldoen aan best bestaande techniek (bbt);
• 3. de restlozing kan worden getoetst aan de effecten op het ontvangend oppervlaktewater (emissie / immissietoets).

Voor lozingen vanuit niet-inrichtingen geldt het "Besluit lozen buiten inrichtingen" (Blbi).

De voorschriften, opgenomen in de algemene regels van bovengenoemde besluiten, voldoen aan het criterium van best bestaande techniek (bbt).

Het generieke beleid ten aanzien van lozingen is opgenomen in het Handboek Water. Voor lozingen kan een melding of een vergunning noodzakelijk zijn.

Naast bovenstaande kunnen op basis van de Keur ook kwantiteitseisen aan de lozing en de bijbehorende lozingswerken worden gesteld. Hiervoor is een vergunning of een melding op basis van de Waterwet noodzakelijk.

Het rioleringssysteem grenzend aan het plangebied bestaat uit een drukrioleringssysteem met een beperkte capaciteit waarop alleen afvalwater van huishoudelijke aard of bedrijfsafvalwater (bijvoorbeeld wasplaatsen) mag worden aangesloten als de capaciteit van het stelsel dit toelaat. Op het drukrioleringssysteem mag geen drainage of regenwater worden aangesloten, omdat het rioleringssysteem daar niet op is berekend.

Voorkeursbeleid hemel- en afvalwater

Bij de afvoer van overtollig hemelwater is het landelijk beleid dat het afstromend hemelwater ter plaatse in het milieu moet worden gebracht, dat wil zeggen lozen in de bodem (infiltratie) of in het oppervlaktewater. Het waterschap heeft de voorkeur om het hemelwater, daar waar mogelijk, te het infiltreren in de bodem. Oppervlakkige afvoer naar de infiltratievoorziening en infiltratie via wadi's geniet daarbij de voorkeur.

Het hemelwater van de toekomstige recreatiewoningen zal worden geïnfiltreerd in de bodem.

Advies van het waterschap

De beantwoording van de vragen uit de watertoets heeft er toe geleid dat de korte procedure van de watertoets is toegepast. De bestemming en de grootte van het plan hebben een geringe invloed op de waterhuishouding en de afvalwaterketen. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen. Waterschap Drents Overijsselse Delta geeft een positief wateradvies.

4.9 Verkeer en parkeren

Bij het opstellen van bestemmingsplannen en/of wijzigingsplannen dient rekening te worden gehouden met de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie die ontstaat door een nieuwe ontwikkeling. Het vakantiepark Hof van Salland heeft een grote parkeerplaats en de extra parkeerbehoefte die ontstaat door de 36 nieuwe bungalows kan hierop eenvoudig opgevangen worden.

De bestaande aansluiting van het plangebied op de Knollenhaarweg blijft in het voorgenomen plan behouden. Het ligt niet in de lijn der verwachting dat het aantal verkeersbewegingen op de Knollenhaarweg door de realisatie van de 36 nieuwe bungalows significant zal toenemen.

4.10 Kabels, leidingen en straalpaden

Behalve de reeds beschreven gasleidingen bevinden zich in het plangebied geen andere planologisch relevante leidingen.

Hoofdstuk 5 Juridische aspecten

Voorliggend wijzigingsplan vindt haar grondslag in de wijzigingsbevoegdheid zoals opgenomen in artikel 32.4 van het bestemmingsplan Buitengebied 2009. Samengevat houdt de wijziging in dat het aantal woningen op het vakantiepark wordt vermeerderd met 36 vakantiehuizen.

De vastgestelde regels van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 van de gemeente Hellendoorn, die relevant zijn voor voorliggend wijzigingsplan, zijn onverkort van toepassing. Voor de betere leesbaarheid is dit wijzigingsplan vormgegeven als een bestemmingsplan. Dit wil zeggen dat dit wijzigingsplan op zich zelf is te lezen, zonder dat het bestemmingsplan Buitengebied geraadpleegd hoeft te worden.

De gemeente Hellendoorn heeft in 2012 een herziening van de planregels voor het buitengebied vastgesteld. In onderhavig wijzigingsplan zijn waar mogelijk de regels toegepast.

5.1 Opzet regels

De regels van het onderhavige wijzigingsplan zijn ingedeeld in vier hoofdstukken, conform de voorschriften in de SVBP2012 (Standaard vergelijkbare bestemmingsplannen 2012), te weten:

Inleidende regels
Dit hoofdstuk bevat twee artikelen. In artikel Begrippen zijn de begrippen omschreven die worden gehanteerd in het plan en die een eenduidige omschrijving behoeven.

In artikel Wijze van meten is bepaald hoe de diverse maten, als bouwhoogte, goothoogte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken worden gemeten. Ook deze regels zijn voorgeschreven in de SVBP2012.

Bestemmingsregels
In dit hoofdstuk worden regels gegeven voor de binnen het plangebied toegestane functies. Per bestemming zijn de doeleinden c.q. de toegelaten gebruiksvormen van de gronden aangegeven. In beginsel is iedere vorm van bebouwing, die past binnen de desbetreffende bestemming tot een bepaalde omvang rechtstreeks (dus zonder eventuele afwijkingsvergunningen of wijzigingen) toegestaan.

Indien wordt voldaan aan de voorgeschreven maatvoering en wordt gebouwd op de aangegeven plaats, kan hiervoor in de regel zonder meer omgevingsvergunning worden verleend.

Algemene regels
In dit hoofdstuk zijn algemene regels gegeven ten aanzien van het bouwen en gebruik, aanlegvergunningen en afwijkingsbevoegdheden.

Overgangs- en slotregels
Dit hoofdstuk, waarvan de titel zo is voorgeschreven door de SVBP2012, bevat enkel de slotregel. In de slotregel is bepaald wat de officiële naam van het bestemmingsplan is.

5.2 De bestemmingen

5.2.1 Recreatie

De vigerende bestemming Recreatie is in dit wijzigingsplan overgenomen en toegepitst op de gewenste eindsituatie van het vakantiepark. Dit houdt in dat het maximum aantal vakantiehuizen op 140 is gezet. Voor het overige zijn de bestaande regels overgenomen uit het bestemmingsplan Buitengebied en de herziening hiervan uit 2012. Er zijn geen verdere uitbreidingsmogelijkheden opgenomen.

Bijna geheel rondom het park is de aanduiding “specifieke vorm van groen – afschermend groen” opgenomen om groenvoorzieningen met deze specifieke functie in stand te houden en om te voorkomen dat hier wordt gebouwd.

5.2.2 Leiding-Gas (dubbelbestemming)

Door het oostelijk deel van het plangebied ligt een gasleiding. Deze leiding is aangegeven met de figuur 'hartlijn - leiding gas'. De beschermingszone van deze gasleiding, en de beschermingszone van de zuidelijk gelegen leiding liggen in het plangebied en zijn geregeld met een dubbelbestemming.

5.2.3 Waarde - Archeologische verwachtingswaarde (dubbelbestemming)

Het plangebied valt onder een gebied met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde. Werken en werkzaamheden die een groter oppervlak bedragen dan 2.500 m² en dieper gaan dan 0,3 m onder het peil, vereisen een vergunningplicht voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Deze gebieden hebben de dubbelbestemming “Waarde - Archeologische verwachtingswaarde” gekregen.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

6.1.1 Vooroverleg ex artikel 3.1.1. Bro

Het concept van dit wijzigingsplan is voorgelegd aan de provincie. In het regulieren overleg tussen gemeente en provincie heeft de provincie aangegeven in te kunnen stemmen met de beoogde ontwikkeling en het wijzigingsplan. Er is geen nadere compensatie benodigd.

Het wijzigingsplan is eveneens voorgelegd aan het waterschap Drentse en Overijsselse Delta. De opmerkingen van het waterschap zijn verwerkt in paragraaf 4.8.2.

6.1.2 Terinzagelegging

Het wijzigingsplan heeft met ingang van 17 december 2016 voor de duur van zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. Alleen de zienswijzen van de Gasunie heeft aanleiding gegeven tot het aanpassen van dit wijzigingsplan.

De zienswijzen en de beantwoording daarop zijn verwoord in de zienswijzennota welke bij het vaststellingsbesluit van het college is bijgevoegd. In dit besluit is ook aangegeven welke wijzigingen in het wijzigingsplan moeten worden doorgevoerd. Het besluit is toegevoegd in bijlage 4.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Onderhavige ontwikkeling heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente. Alle kosten worden door de initiatiefnemer betaald. De gemeente en de initiatiefnemer hebben hiertoe een planschadeovereenkomst ondertekend. De economische uitvoerbaarheid van het plan hoeft derhalve niet te worden aangetoond.

Eén van de voorwaarden om medewerking te verlenen aan de wijzigingsbevoegdheid is het indienen van een bedrijfsplan door initiatiefnemer. In dit bedrijfsplan moet aangetoond worden dat de ontwikkeling noodzakelijk is voor een gezonde bedrijfsvoering. Initiatiefnemer heeft het 'Businessplan Hof van Salland Parkbeheer B.V.' opgesteld waarin aangetoond wordt dat de investeringen in nieuwe villa's nodig zijn voor een gezonde bedrijfsvoering. Het businesplan is ingediend bij de gemeente en de gemeente heeft aangegeven hiermee akkoord te zijn.