Exploitatieplan De Grave Haarle

Voorafgaand aan deze ontwikkeling heeft het gebied overwegend een agrarische functie. Met het oog op de ontwikkeling heeft de gemeente een stedenbouwkundig plan opgesteld.

Het stedenbouwkundig plan is vertaald in een ontwerp-bestemmingsplan “De Grave Haarle” waarin de plannen voor dit gebied planologisch en juridisch verder zijn uitgewerkt. Voor het plangebied is onder meer aangegeven op welke gronden er mag worden gebouwd en welke gronden zijn bedoeld voor openbare functies. Het bestemmingsplan in gewijzigd vastgesteld naar aanleiding van ingediende zienswijzen.

Bij het bestemmingsplan hoort een exploitatieplan, omdat het verhalen van de grondexploitatiekosten niet geheel anderszins is verzekerd en omdat er een belang is bij het opnemen van locatie-eisen.

1.2 Leeswijzer

Het exploitatieplan bestaat uit een Toelichtend deel (deel A) en een bindend deel (deel B).

In de navolgende tekst komen in deel A paragraafsgewijs aan de orde:

In hoofdstuk 1 eerst algemene onderdelen, zoals de koppeling met het ruimtelijk besluit (1.3), doel en functie van het exploitatieplan (1.4), begrenzing van het exploitatieplan (1.5), jaarlijkse herziening en eindafrekening (1.6).
Vervolgens de omschrijving van werken en werkzaamheden in hoofdstuk 2.
Een aanduiding van de grondeigenaren en van de gewenste gemeentelijke verwerving in hoofdstuk 3
Een toelichting op de exploitatieopzet in hoofdstuk 4.
Een toelichting op de regels van het exploitatieplan in hoofdstuk 5.
Een toelichting op de bijlagen van zowel deel A (de toelichting) als van deel B (het exploitatieplan) in hoofdstuk 6.
Bijlagen bij de toelichting in hoofdstuk 7.

In deel B paragraafsgewijs aan de orde:

Het exploitatiegebied (hoofdstuk 1).
Exploitatieopzet (hoofdstuk 2).
Regels (hoofdstuk 3).
Bijlagen bij het exploitatiegebied, de regels en de exploitatieopzet (hoofdstuk 4).

De volgende bijlagen zijn opgenomen:

Bijlagen bij deel B

Kaart exploitatiegebied, bijlage 1

Kaart fasering, bijlage 2

Kaart inrichting openbaar gebied, bijlage 3

Kaart groenplan, bijlage 4

Overzicht gewogen eenheden, bruto en netto bijdrage per kavel, bijlage 5

Bijlagen bij deel A

Kaart eigendommen en verwervingen, bijlage 6

Luchtfoto oorspronkelijke situatie, bijlage 7

Taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8

Kostenraming, bijlage 9

Invulling plankostenscan, bijlage 10

Grondprijzennotitie 2023, bijlage 11

Fasering kosten en opbrengsten, bijlage 12

1.3 Het planologisch besluit waaraan het exploitatieplan is gekoppeld

Het exploitatieplan is gekoppeld aan het bestemmingsplan “De Grave Haarle”. Dit bestemmingsplan heeft het karakter van een eindplan, in die zin dat het bouwtitels verschaft aan de uitgeefbare gronden.

In het exploitatieplan zijn de bestemmingen vertaald naar voorgenomen grondgebruik. Dat is enerzijds gedaan om kosten te kunnen ramen en kostenverhaalsbijdragen te kunnen berekenen. Het is anderzijds ook gedaan om te kunnen sturen op de ontwikkeling zelf. Ten opzichte van het bestemmingsplan vult het exploitatieplan namelijk de vorm van de planuitvoering nader in.

1.4 Doel en functie van het exploitatieplan

Om te komen tot het bestemmingsplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten worden gemaakt. Deze kosten worden gemaakt door de gemeente en mogelijk ook deels door de huidige grondeigenaren, indien zij opteren voor zelfrealisatie.

De gemeente voert voor het plangebied een actieve grondpolitiek. Dat wil zeggen dat de gemeente het doel heeft de gronden in het plangebied te verwerven. Een deel van de gronden is (nog) geen eigendom van de gemeente. Voor die gronden is het kostenverhaal, als bedoeld in artikel 6.12 Wro, niet verzekerd. Op grond van artikel 6.12 Wro moet daarom een exploitatieplan worden vastgesteld.

Het is voor dit gebied verder van belang dat er locatie-eisen worden gesteld. Dit door middel van het vastleggen van:

het voorgenomen grondgebruik (waaronder de inrichting van de openbare ruimte),
eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp en woonrijp maken inclusief de aanleg van nutsvoorzieningen,
een fasering van de ontwikkeling.

In het onderhavige exploitatieplan zijn daarvoor regels opgenomen.

Samengevat dient de vaststelling van dit exploitatieplan ertoe om de noodzakelijke publiekrechtelijke basis te leggen voor het kostenverhaal en tevens sturing te geven aan het grondgebruik door middel van de locatie-eisen.

De berekening van de exploitatiebijdragen vindt, op basis van dit exploitatieplan, plaats in het betalingsvoorschrift bij de te verlenen omgevingsvergunning voor het bouwen, als er geen sprake is van gemeentelijke gronduitgifte, of van een reeds gesloten exploitatieovereenkomst. Bedragen die in reeds gesloten exploitatieovereenkomsten zijn afgesproken, worden niet voldaan via betalingsvoorschriften bij omgevingsvergunningen, maar op basis van deze overeenkomsten (artikel 6.17 lid 1 Wro).

1.5 Begrenzing van het exploitatieplan

Het exploitatieplangebied bestaat uit de aangewezen bouwplannen (als bedoeld in art. 6.12 Wro en art. 6.1 Bro), ook wel uitgeefbaar gebied genoemd en de gronden voor aanleg of aanpassing van openbaar gebied. De begrenzing is aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, bijlage 1.

Niet alle onderdelen van het bestemmingsplan zijn opgenomen in het exploitatieplan. Hier en daar is aan de randen sprake van reeds bestaande openbare ruimte die wordt gehandhaafd. Deze krijgt in het bestemmingsplan de bestemming “Groen”.

Voor het exploitatiegebied wordt een indeling in twee deelgebieden gehanteerd (fase Noord en fase Zuid), om duidelijk te maken dat de ontwikkeling van het ene deel (fase Noord) eerder mag plaatsvinden dan het andere deel. De aanduiding van de deelgebieden is aangegeven op de Faseringskaart, bijlage 2.

1.6 Jaarlijkse herziening en eindafrekening

De Wro verplicht de gemeente in artikel 6.15 het exploitatieplan ten minste één keer per jaar te herzien. Herziening van het exploitatieplan kan leiden tot een hogere of lagere exploitatiebijdrage, met uitzondering van bijdragen voor die percelen, waarvoor dan al een rechtsgeldige omgevingsvergunning voor het bouwen is verstrekt of waarvoor een overeenkomst over de grondexploitatie is gesloten.

Herziening kan ook leiden tot het aanpassen, laten vervallen of toevoegen van regels ten aanzien van locatie-eisen, of tot wijzigingen ten aanzien van het grondgebruik, hetgeen ook kan doorwerken in de tot het exploitatieplan behorende bijlagen.

Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stellen burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro) ten aanzien van exploitatiebijdragen, die via omgevingsvergunningen voor het bouwen zijn voldaan.
Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning (of aan diens rechtsopvolger).

HOOFDSTUK 2 Omschrijving van de werken en de werkzaamheden

2.1 Bouwrijp maken

Voor het bouwrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden voorzien:

Opschonen exploitatiegebied;
Aanleg wadi’s;
Het verwijderen en verleggen van ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen);
Grondwerkzaamheden: afgraven en afvoeren respectievelijk aanvoeren en ophogen;
Aanleg van vuilwater- en regenwaterriolering en aanbrengen mogelijkeheden tot huisaansluiting;
Aanleg bouwweg;
Aanbrengen tijdelijke bebording;
Rooien opstanden/bomen.

2.2 Aanleggen nutsvoorzieningen

Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien:

Aanleg van onder andere leidingen voor water, elektra, telecommunicatie, inclusief de nodige bovengrondse voorzieningen, zoals transformatorhuisjes, verdeelkasten;
Aanbrengen openbare verlichting door aanleg leidingen en plaatsen lichtmasten.
Aanbrengen brandkranen.

2.3 Woonrijp maken

Voor het woonrijp maken van het ontwikkelgebied worden in hoofdlijnen de volgende werken aangelegd en werkzaamheden voorzien:

Aanleg groen-, speel- en watervoorzieningen;
Afwerken wadi’s
Aanleg parkeervoorzieningen;
Aanleg wegen voor voetgangers en auto- en fietsverkeer incl. kolken;
Aanleg rioolgemaal;
Aansluiten op bestaande wegen;
Aanbrengen definitieve bebording;
Aanbrengen straatverlichting en straatmeubilair.

HOOFDSTUK 3 Grondeigenaren en verwerving

De eigendomssituatie is (op peildatum 1 januari 2023) aangegeven op de Kaart eigendommen en verwervingen, bijlage 6. Hier zijn de eigenaren aangeduid met nummers.

De gemeente wenst de eigendommen te verwerven zoals deze zijn aangegeven op genoemde kaart. De redenen voor deze beoogde verwervingen zijn de volgende:

De beoogde woningbouw is ingebed in een voorziene inrichting van het gebied met openbare voorzieningen. Die inrichting met openbare voorzieningen is ook weergegeven op de Kaart inrichting openbaar gebied, bijlage 3. De gemeente wenst de aanleg van deze voorzieningen als integraal werk uitgevoerd te zien en daarom de opdrachtverlening in één hand te leggen. Dit vanwege de kostenefficiency.
Daar komt bij dat op meerdere plaatsen sprake is van versnipperd eigendom, waardoor eigenaren niet beschikken over voldoende aaneengesloten grond om de openbare voorzieningen als gehele voorziening te kunnen aanleggen.
Wanneer één partij opdracht verleent voor de uitvoering van de werkzaamheden, komt dat ten goede aan de afstemming van de momenten van aanleg in het geheel van het proces van woonrijp maken.
De gemeente hanteert een verkaveling (in de Kaart exploitatiegebied) en legt daarmee het beoogde grondgebruik vast.
Op deze kaart zijn bouwvelden aangegeven, welke doorsneden worden door de voorziene infrastructuur. Deze bouwvelden worden eveneens doorsneden door eigendomsgrenzen.
De gemeente wenst deze eigendommen in één hand te hebben, namelijk die van de gemeente. Anders zou de realisatie van de bedoelde bouwvelden als geheel kunnen worden gehinderd, wanneer de betreffende eigenaar geen medewerking verleent aan de spoedige voortgang van die realisatie. Met het oog op de gewenste spoedige voortgang heeft de gemeente een planning opgesteld, die de vertaling is van deze spoed.
Deze planning is onderdeel van de faserings- en koppelingsregel van artikel 4 van de Regels van dit exploitatieplan. De bedoeling daarvan wordt verder in paragraaf 5.4, over de faserings- en koppelingsregel, toegelicht.

De gemeente streeft naar minnelijke verwerving. Wanneer de gemeente daar niet in slaagt wordt gebruik gemaakt van het instrument van onteigening, tenzij een terecht beroep op zelfrealisatie wordt gedaan.

HOOFDSTUK 4 Toelichting op de exploitatieopzet

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de exploitatieopzet. Volgens artikel 6.13 Wro bestaat een exploitatieopzet uit:

een raming van de inbrengwaarden (inclusief peildatum);
een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie (inclusief peildatum);
een raming van de opbrengsten (inclusief peildatum);
een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;
zo nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;
de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

Alle genoemde bedragen in dit hoofdstuk betreffen prijspeil 1 januari 2023 en zijn exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld.

In deze paragraaf worden de kostenposten toegelicht en onderbouwd. De kostensoorten die worden meegenomen in het exploitatieplan zijn limitatief vastgelegd in artikel 6.2.3 tot en met 6.2.5 van het Bro.

Tenzij anders vermeld leveren de investeringen alleen profijt op voor het exploitatiegebied, worden ze alleen gedaan voor dit exploitatiegebied en zijn om die reden volledig toerekenbaar aan dit exploitatieplan.

Leeswijzer

Om de exploitatiebijdrage te berekenen wordt in dit hoofdstuk achtereenvolgens ingegaan op het ruimtegebruik, de eigendomssituatie, het bouwprogramma, de kosten en opbrengsten, de grondgebruik-analyse, de gehanteerde parameters en fasering, de maximaal te verhalen kosten en de exploitatiebijdrage op basis van opbrengstpotentie.

4.1 Ruimtegebruik

Het oorspronkelijke ruimtegebruik is door middel van een luchtfoto aangegeven op bijlage 7.

Het exploitatiegebied wordt in de oorspronkelijke situatie grotendeels gebruikt voor agrarische doelen.

Het beoogde ruimtegebruik is wonen, wegen, parkeren en groen (inclusief wadi’s). Eén en ander is weergegeven op de Kaart exploitatiegebied en de Kaart inrichting openbaar gebied, bijlage 1 respectievelijk 3.

In dit exploitatieplan is, voor wat betreft de exploitatieopzet, gerekend met de aantallen m² van het ruimtegebruik, zoals dat hierna is weergegeven in Tabel 1:

[image]

Tabel 1: Toekomstig ruimtegebruik

4.2 Eigendomssituatie

In onderstaande tabel is de in paragraaf 3 genoemde eigendomssituatie onderscheiden naar grondoppervlak per eigenaar.

[image]

Tabel 2: Eigendomspositie (per 1-1-2023)

4.3 Programma

Het programma is verdeeld in 61 kavels met eveneens 61 woningen, zoals deze zijn aangegeven op de Kaart exploitatiegebied.

Voor wat betreft het programma is gerekend met het in paragraaf 4.1 genoemde toekomstig ruimtegebruik. Voor het uitgeefbaar gebied is gerekend met de volgende verdeling in aantallen en prijscategorieën conform de Kaart exploitatiegebied en bijlage 5, hierna weergegeven in tabel 3.

Kavels die meerdere grondeigenaren hebben zijn qua aantal kavels toebedeeld aan de eigenaar met het grootste grondaandeel in de kavel.

Bij eventuele zelfrealisatie door één van de grondeigenaren, zullen zij onderling afspraken moeten maken wie daadwerkelijk de woning op de betreffende kavel gaat realiseren en hoe ze dat onderling financieel gaan verrekenen.

[image]

Tabel 3: Programma op basis van de Kaart exploitatiegebied

4.4 Kosten van inbrengwaarden

4.4.1 Kosten van inbrengwaarden van grond en te slopen opstallen (artikel 6.2.3.a en b Bro)

De raming van de inbrengwaarden van de gronden en opstallen in het exploitatiegebied is gebaseerd op een taxatie van onafhankelijke en deskundige taxateurs, de heren S.G. van Hoogmoed en R.B.M. Vehof, beiden Register-Taxateur en rentmeester NVR, verbonden aan het bureau Hoogstate taxateurs o/z en rentmeesters. De inbrengwaarden zijn opgenomen in het taxatierapport inbrengwaarden, bijlage 8.

De inbrengwaarden zijn geraamd op de verkeerswaarden, wat wil zeggen dat geen rekening is gehouden met onteigening. Onteigening wordt niet uitgesloten, maar is ten tijde van de vaststelling van het exploitatieplan niet aan de orde. Bij een herziening van het exploitatieplan zou dit wel aan de orde kunnen zijn. De inbrengwaarden zijn bepaald op de complexwaarde, zijnde de waarde gebaseerd op de toekomstige c.q. nieuwe bestemming.

4.4.2 Inbrengwaarden vrijmaken gronden (artikel 6.2.3.c Bro)

Er zijn geen kosten van het vrijmaken van gronden van zakelijke en persoonlijke rechten .

4.4.3 Inbrengwaarden sloopkosten (artikel 6.2.3.d Bro)

Er is sprake van een schuurtje dat gesloopt moeten worden.
De sloopkosten worden geraamd op € 3.000 en, conform de regelgeving, meegenomen bij de inbrengwaarde, waarbij in de exploitatieopzet er financieel van wordt uitgegaan dat de grondeigenaar deze sloopkosten voor eigen rekening en risico maakt en zijn gronden inbrengt, ontdaan van opstallen.

4.4.4 Totaaloverzicht inbrengwaarden

In onderstaande tabel is een totaaloverzicht opgenomen van de inbrengwaarden inclusief de geraamde sloopkosten.

[image]

Tabel 4: Inbrengwaarden (per 01-01-2023)

4.5 Overige kosten

4.5.1 Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro)

De volgende onderzoeken zijn verricht in verband met het bestemmingsplan:

Flora & Fauna, en milieu á € 2.433
Bodem á € 5.445
Waterhuishouding á € 2.780
Archeologie € 4.460

Er moeten nog meer bodemonderzoeken worden verricht.

De kosten ervan worden geraamd op € 3.882.

4.5.2 Bodemsanering en kosten van maatregelen (artikel 6.2.4.b en d Bro)

Bij de huidige stand van het onderzoek naar bodemverontreiniging wordt uitgegaan van € 0 voor saneringskosten.

4.5.3 Bouwrijp- en woonrijp maken (artikel 6.2.4.c Bro)

Op basis van de aannames ten aanzien van het toekomstige ruimtegebruik, zoals aangegeven in paragraaf 4.3, zijn de kosten van het bouw- en woonrijp maken inclusief de nutsvoorzieningen geraamd.

De geraamde bedragen zijn opgenomen in de Kostenraming, bijlage 9.

Het betreft allemaal werken, werkzaamheden en maatregelen, die alleen voor het exploitatieplangebied worden uitgevoerd en waar alleen dit exploitatiegebied profijt van heeft.

De kosten worden dan ook voor 100% toegerekend.

4.5.4 Kosten buiten het exploitatiegebied (artikel 6.2.4.e Bro)

Een deel van de aan te leggen (tijdelijke) bouwweg bevindt zich buiten het plangebied.
De kosten van dit deel worden geraamd op nominaal € 164.000,-.

4.5.5 Plankosten (artikel 6.2.4.f tot en met j Bro)

Per 1 april 2017 is de ministeriële regeling voor de raming van de plankosten van kracht. Deze regeling maakt de toepassing van een plankostenscan mogelijk. De uitkomsten van de scan geven een forfaitair maximum aan van de raming van plankosten. Onder de plankosten vallen kosten voor het opstellen van ruimtelijke plannen, ontwerpcompetities, gemeentelijke apparaatskosten en voorbereiding en toezicht op de uitvoering (VTU).

Uitgegaan is van de bedragen die door het Ministerie voor 2018 zijn gepubliceerd. Invulling van de scan is te vinden in bijlage 10 ‘Invulling plankostenscan’.

Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan van de bedragen, leidt tot de resultaten zoals weergegeven in tabel 5 voor de plankosten voor het exploitatiegebied.

Daarna is aangegeven hoe de plankosten voor voorzieningen buiten het exploitatiegebied zijn geraamd.

In onderstaande tabel zijn de plankosten onderscheiden in plankosten over de elementen minus civiele en cultuurtechnische werkzaamheden en kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering (V&T).

[image]

Tabel 5: Plankosten binnen plangebied

De plankosten voor buitenplanse investeringen zijn niet bepaald aan de hand van de genoemde ministeriële regeling. Deze zijn geraamd op 15 procent van het bedrag als genoemd in paragraaf 5.5.4 en bedragen € 23.250.

Hiermee komt het totaal aan kosten voor plankosten uit op € 409.000 en voor V&T op € 333.250.

4.5.6 Tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro

Die zijn hier niet van toepassing.

4.5.7 Planschade (artikel 6.2.4.l Bro)

In opdracht van de gemeente is een planschaderisico-analyse uitgevoerd. Op basis daarvan wordt rekening gehouden met het bieden van tegemoetkomingen in planschade tot een bedrag van € 299.700.

4.5.8 Rente (artikel 6.2.4.n Bro)

Er is geen sprake van historische rentekosten.

4.5.9 Samenvatting kosten

[image]

Tabel 6 Samenvatting kosten

4.6 Opbrengsten

In deze paragraaf worden de opbrengstenposten toegelicht en onderbouwd. Welke opbrengsten mogen worden meegenomen in het exploitatieplan, is vastgelegd in artikel 6.2.7 Bro.

4.6.1 Grondopbrengsten (artikel 6.2.7.a Bro)

De opbrengsten zijn bepaald op basis van de prijscategorieën uit het programma zoals genoemd in paragraaf 4.3. De grondopbrengsten bij deze prijscategorieën zijn ontleend aan de Grondprijzennotitie 2023, vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Hellendoorn op 10 januari 2023.

De prijzen in deze grondprijzennotitie voor woningbouw zijn marktconform bepaald, ongeacht welke grondprijsmethodiek daarvoor is gehanteerd.

Daarbij is voor de kernen Nijverdal en Hellendoorn een bandbreedte vastgesteld van € 290,- á 320,- per m² en voor de kleinere kernen een bandbreedte van € 270,- á € 300,- per m².

Vergelijkbare woningbouwlocaties waarvan de kavels in 2023 worden verkocht zijn:

Hellendoorn Noord, fase 1b met een kavelprijs van € 290,- per m² ex BTW;
Luttenbergerweg, fase 1b in Luttenberg (gemeente Raalte) met een kavelprijs van € 285 per m², ex BTW (bron https://www.raalte.nl/woningbouw-luttenberg).

De gemeente Hellendoorn heeft met de plaatselijke woningcorporatie prestatieafspraken gemaakt.
Daarin is opgenomen dat dat de woningcorporatie € 25.000,- betaalt aan grondkosten voor sociale huurwoningen, welke prijs ook is opgenomen in de genoemde Grondprijzennotitie.

[image] Tabel 7: Grondprijzen

4.6.2 Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden artikel 6.2.7.c Bro)

Van subsidies en bijdragen van derden is geen sprake.

4.6.3 Overzicht opbrengsten

In onderstaande tabel zijn de opbrengsten samengevat.

Vooruitlopend op het berekenen van de bijdragen inzake kostenverhaal, zijn de geraamde grondopbrengsten in de onderstaande tabel tevens vertaald naar basiseenheden en gewogen eenheden.

Als basiseenheid is 1 vierkante meter uitgeefbare grond gehanteerd.
De wegingsfactor is een grondwaarde van € 1 op netto contante waarde per m² uitgeefbaar.
De gewogen eenheden zijn een vermenigvuldiging de basiseenheden en de wegingsfactoren.

De opbrengsten per kavel zijn opgenomen in het Overzicht gewogen eenheden en exploitatiebijdragen per kavel, bijlage 5.

[image] Tabel 8: Programma en grondopbrengsten

4.7 Eigendommen en analyse ruimtegebruik

Het ruimtegebruik en de onderverdeling tussen toekomstig openbaar gebied en uitgeefbare bouwgrond, is sterk bepalend voor het berekenen van de exploitatiebijdragen.
Daarnaast zijn er ook verschillen in grondwaarde per m² uitgeefbaar (zowel nominaal als op netto contante waarde), maar dit ‘wegen’ komt in paragraaf 4.10 aan de orde.

De projectie van de kavels, zoals aangegeven op de Kaart exploitatiegebied, op het grondbezit van de eigenaren resulteert in een onderverdeling van het grondbezit naar toekomstige uitgeefbare grond en gronden voor openbaar nut.

De resultaten van de analyse van het grondgebruik zijn in onderstaande tabel aangegeven.

Uiteraard geldt dat als de eigendomssituatie verandert, dit gevolgen kan hebben voor de opbrengstpotentie per eigenaar. In onderstaande tabel is ook het aandeel van elke eigenaar in het openbaar gebied opgenomen.

[image]

Tabel 9: Grondgebruik per eigenaar

4.8 Resultaat

Om het uiteindelijke resultaat van de exploitatieopzet te kunnen bepalen en tevens de netto contante waarde van de kosten en de opbrengsten te kunnen bepalen, zijn de kosten en opbrengsten in de tijd gefaseerd.

In deze paragraaf wordt ingegaan op de fasering en de hierbij gebruikte parameters.

Deze leiden uiteindelijk tot netto contante waarden per 1-1-2023 van de kosten, de opbrengsten, het begrote eindresultaat en de daarop gebaseerde exploitatiebijdragen.

4.8.1 Parameters

In de onderstaande tabel staan de projectparameters weergegeven waar in de exploitatieopzet mee is gerekend.

[image]

Tabel 10: Parameters

4.8.2 Fasering

Om de financiële gevolgen van de factor tijd (prijsstijgingen, rentelasten en rentebaten) te kunnen berekenen, is een fasering van de nominaal begrote kosten en opbrengsten noodzakelijk.

Deze fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd heeft uiteindelijk zijn weerslag in het financiële resultaat van de exploitatie en de netto contante waardeberekeningen. Zie hierover bijlage 12.

De fasering van de kosten is afgestemd op die van de opbrengsten (moment van gronduitgifte) en omgekeerd.

Het exploitatiegebied is onderverdeeld in een Fase Noord en een Fase Zuid. De reden hiervan is toegelicht in paragraaf 5.4.

De fasering in de tijd is, voor wat betreft het bouw- en woonrijp maken en de vergunningverlening, in de volgende tabel weergegeven.

[image]

Tabel 11: Faseringstabel

De fasering is ook opgenomen in artikel 4 van de Regels van het exploitatieplan.

4.8.3 Netto contante waarde

In de onderstaande tabel is het resultaat weergegeven op eindwaarde en op netto contante waarde.

[image]

Tabel 12: Financieel resumé

De tabel laat zien dat de exploitatie-opzet sluit op een positief eindresultaat van € 31.997 op de bedrijfseconomische netto contante waarde per 1-1-2023.

4.9 Maximaal te verhalen: totale kosten versus totale opbrengsten

De maximaal te verhalen kosten zijn wettelijk begrensd (artikel 6.16 Wro). Als de totale netto contante waarde van de kosten, na aftrek van bijdragen van derden en bijdragen van andere grondexploitaties, hoger is dan de geraamde netto contante waarde van de opbrengsten uit gronduitgifte, dan kunnen slechts kosten worden verhaald tot maximaal het niveau van de netto contante waarde van de opbrengsten uit gronduitgifte.

Dit wordt de macro aftopping genoemd. Voor dit exploitatieplan ziet deze berekening er als volgt uit.

[image]

Tabel 13: Maximaal te verhalen kosten

Het blijkt dat er geen sprake is van macro aftopping en dat daardoor alle kosten kunnen worden verhaald.

4.10 Berekening exploitatiebijdrage

In artikel 6.18 lid 1 tot en met lid 5 en artikel 6.19 van de Wro is aangegeven dat, voor de bepaling van de hoogte van de bruto exploitatiebijdragen uitgiftecategorieën, basiseenheden, gewichten en gewogen basiseenheden moeten worden berekend en vastgesteld.

In paragraaf 4.10.1 wordt toegelicht hoe daar invulling aan is gegeven.

In paragraaf 4.10.2 wordt weergegeven hoe de bruto en netto exploitatiebijdragen zijn berekend.

De netto exploitatiebijdrage wordt berekend door, conform Artikel 6.19 Wro, op de bruto exploitatiebijdrage twee aftrekposten toe te passen:

De inbrengwaarde van de gronden die in de aanvraag voor de vergunning voor het bouwen zijn begrepen.
De kosten die de aanvrager heeft gemaakt tot het moment van deze vergunningaanvraag, voor zover die kosten niet hoger zijn dan de bedragen die in het exloitatieplan daarvoor zijn geraamd.

Wat onderdeel a betreft is de inbrengwaarde af te leiden uit paragraaf 4.4 van deze toelichting van het exploitatieplan (met de bijlage van het taxatierapport).

Wat onderdeel b betreft zal de aanvrager zelf de bewijsstukken van de gemaakte kosten moeten meeleveren met de gegevens voor zijn vergunningaanvraag.

4.10.1 Gewogen eenheden en bruto en netto bijdrage per kavel

Voor het bepalen van de exploitatiebijdrage in het exploitatieplan is de opbrengstpotentie bepalend.

Daartoe wordt gerekend met basiseenheden en wegingsfactoren, die resulteren in gewogen eenheden.

Als basiseenheid is 1 m² uitgeefbare bouwgrond gehanteerd.
Als wegingsfactor wordt 1 euro grondwaarde op netto contante waarde per 1-1-2023 gehanteerd.
De vermenigvuldiging van deze 2 componenten resulteert in gewogen eenheden.

Op die manier worden kosten verhaald en naar ‘draagkracht' verevend, zodanig dat bij een winstgevend exploitatieplan, de winstmarge voor een ieder gelijk is, wat in deze het geval is.

Indien het exploitatieplan verlieslatend wordt, speelt elke grondeigenaar, door de macroaftopping, exact quitte.

In tabel 8 in paragraaf 4.6.3. is het bouwprogramma van dit exploitatieplan daarom ook al onderverdeeld in categorieën gericht op kostenverhaal en dus op basis van de bovenstaande benadering.

In bijlage 5 is per kavel weergegeven:

het aantal m2 uitgeefbaar per kavel (= aantal basiseenheden)
de opbrengstpotentie (= aantal gewogen eenheden)
bruto exploitatiebijdrage op NCW
aftrek inbrengwaarde
netto exploitatiebijdrage op NCW

4.10.2 Exploitatiebijdrage per eigenaar

In bijage 5 is berekend wat de bruto en netto exploitatiebijdrage per kavel is en daarmee ook per m2 uitgeefbaar.

Op basis van die berekeningen is bepaald wat de bijdrage per eigenaar is.

In de onderstaande tabel is de bruto en netto exploitatiebijdrage (op netto contante waarde per 1 januari 2023) per eigenaar weergegeven, evenals hoe deze is berekend.

[image] Tabel 14: Exploitatiebijdrage per eigenaar

Sommige kavels hebben meerdere eigenaren, te weten de kavels 46, 49, 50 en 52 tot en met 57. Bij eventuele zelfrealisatie door één van de grondeigenaren zullen zij onderling afspraken moeten maken wie daadwerkelijk de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van een woning op de betreffende kavel aanvraagt (en hoe dat financieel onderling verrekend wordt). De daadwerkelijke exploitatiebijdrage moet immers worden berekend bij een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het bouwen van één of meerdere woningen.

Zo'n aanvraag omvat dus altijd minstens één kavel.

Omvat de aanvraag meer kavels, dan worden de bijdragen van de betreffende kavels bij elkaar opgeteld.

In bijlage 5 zijn de bijdragen per kavel weergegeven en in de bovenstaande tabel per eigenaar.

HOOFDSTUK 5 Toelichting op de regels

5.1 Algemeen en begrippen

De ontwikkeling van het plangebied is een project waarvoor diverse werken, werkzaamheden moeten worden verricht en maatregelen moeten worden genomen.

Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatiegebied, is het van belang de kwaliteit en de integraliteit van de uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen in dit exploitatieplangebied te waarborgen.

De regels zelf beginnen met artikel 1 waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd.

5.2 Voorgenomen grondgebruik

De gemeente legt het grondgebruik vast met twee eisen in combinatie met twee kaarten.

Voor het openbaar gebied zijn op de Kaart inrichting openbaar gebied de openbare voorzieningen aangegeven. Voor het uitgeefbaar gebied wordt de Kaart exploitatiegebied gehanteerd.

Ad artikel 2.1 Inrichting volgens de functies van de Kaart inrichting openbaar gebied.

Artikel 2.1 bepaalt dat alleen die openbare voorzieningen mogen worden gerealiseerd op de plekken die daarvoor op deze kaart zijn aangegeven en de gronden die op de Kaart exploitatiegebied zijn aangeduid als bouwkavel alleen mogen worden gebruikt voor de bouw van een woning.

5.3 Eisen aan werken en werkzaamheden en regels over het uitvoeren van werken en werkzaamheden

De uitvoering van de werken en werkzaamheden moet voldoen aan de Kaart inrichting openbaar gebied en aan de Kaart groenplan.

Op de Kaart inrichting openbaar gebied is aangegeven welke openbare voorzieningen op welke plekken zijn voorzien.

De Kaart groenplan geeft daar, voor wat betreft de groenvoorzieningen, een nadere invulling aan.

5.4 Faseringsregels en koppelingsregels

Algemeen

Er zijn enkele overwegingen om koppelings- en faseringsregels te hanteren. Daartoe wordt een indeling in deelgebieden gehanteerd.

Het betreft de deelgebieden Noord en Zuid, zoals aangegeven op de Faseringskaart.

Met de vaststelling van het exploitatieplan is op basis van een ingediende zienswijze het plan gewijzigd vastgesteld. Kavel 61 in de zuidwesthoek was opgenomen in de tweede fase, maar nu opgenomen in de eerste fase.

Binnen de gemeente is er, vanuit volkshuisvestelijke overwegingen, behoefte aan de spoedige beschikbaarheid van meer woningen. Tegelijkertijd is er een belang bij spreiding van de beschikbaarheid van nieuwe woningen. Het plan gaat uit van de ontwikkeling van het gebied met 61 woningen.

De termijnen in de faseringstabel geven de planning aan waarin de gemeente de ontwikkeling wil laten plaatsvinden.

Voortgang is, zoals gezegd, nodig vanwege de behoefte aan spoedige beschikbaarheid van meer woningen.

De planning is daarmee een vertaling van de gewenste voortgang van die beschikbaarstelling.
De gemeente wil sturing geven aan die voortgang.

Een eventueel beroep op zelfrealisatie van private eigenaren van de gronden in het exploitatiegebied zal daarom aan deze planning worden getoetst.

Volgorde van ontwikkelen en vergunningverlening

Het doel is te starten met het deelgebied Fase Noord.

Fase Noord kan worden ontsloten door een tijdelijke bouwweg.

Daardoor hoeft het bouwverkeer niet door de bestaande woonwijk aan de zuidkant van het exploitatiegebied. Woonverkeer van een gerealiseerde fase Noord kan worden ontsloten aan de weg die is voorzien aan de zuidoostkant van het exploitatiegebied, welke in de toekomst wordt aangesloten op de bestaande Borgonjensmoat.

Dat alles kan plaatsvinden op gronden die in eigendom van de gemeente zijn of die, op basis van een gesloten koopovereenkomst, eigendom van de gemeente worden.

Het starten met de ontwikkeling is daarmee niet afhankelijk van het al of niet (spoedig) meewerken van andere grondeigenaren.

Voor fase Zuid is rekening gehouden met een periode die nodig is voor minnelijke verwerving en zo nodig onteigening. Daar is in de bedoelde planning rekening mee gehouden.

5.5 Verbodsbepalingen

Ten aanzien van artikel 5 lid 1 wordt opgemerkt dat het handelen in strijd met de voorgaande Regels is verboden.

Overtreding van één van deze Regels is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit.

HOOFDSTUK 6 Inspraak en overleg

Het ontwerp van het exploitatieplan heeft samen met het ontwerp van het bestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen in de periode van zaterdag 8 april 2023 tot en zaterdag 20 mei 2023. Er zijn zienswijzen ingediend.

Eén van de zienswijze betrof het exploitatieplan met het verzoek om Kavel 61, in de zuidwesthoek van het plan, op te nemen in de eerste fase. De nota beoordeling zienswijzen is toegevoegd als bijlage bij deze toelichting.

Met de vaststelling van het exploitatieplan is op basis van de ingediende zienswijze het plan gewijzigd vastgesteld. Kavel 61 in de zuidwesthoek is via de vaststelling van het exploitatieplan opgenomen in de eerste fase. Deze gewijzigde vaststelling leidt tot beperkte financiële gevolgen. Deze financiële gevolgen zijn opgenomen in het nu vastgestelde exploitatieplan.

Het exploitatieplan is gewijzigd vastgesteld door de raad op 11 juli 2023, zaaknummer 2023-012678.