Balkbrug, herontwikkeling Coevorderweg 2-4

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Voor het perceel aan de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug is een plan ontwikkeld. De bestaande opstallen van een horecagelegenheid zullen worden gesloopt. Hiervoor in de plaats worden een kleinschalig woonzorggebouw en 12 reguliere koopappartementen ontwikkeld. Vanwege het ontbreken van de juiste bouw- en gebruiksregels is het voornemen op grond van het vigerende bestemmingsplan niet mogelijk. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan is opgesteld om deze ontwikkeling mogelijk te maken en een passend juridisch-planologisch kader te bieden voor het plan.

1.2 Ligging en begrenzing plangebied

Ligging

Het plangebied ligt aan de Coevorderweg 2-4 in het centrum van Balkbrug. Het plangebied staat kadastraal bekend als gemeente Avereest, sectie G, nummers: 4098, 4094 en 4097. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1: Ligging plangebied (bron: PDOK; bewerking Ad Fontem)

Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is in figuur 1.2 weergegeven (rood omkaderd). In dit figuur is een kadastrale kaart weergegeven waarop de locatie aan de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug te zien is. Op de verbeelding behorende bij het bestemmingsplan is de exacte begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.2: begrenzing plangebied (bron: kadastralekaart.com)

1.3 Vigerend bestemmingsplan

Voor de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug geldt het bestemmingsplan 'Balkbrug'. Het bestemmingsplan 'Balkbrug' is door de gemeenteraad van de gemeente Hardenberg op 12 maart 2013 vastgesteld. In figuur 1.3 is een fragment uit de verbeelding van dit bestemmingsplan opgenomen. Daarnaast is het facetbestemmingsplan 'parkeren Hardenberg', vastgesteld op 17-07-2018 van toepassing. In dit facetbestemmingsplan is de regeling voor parkeren vastgelegd.

Figuur 1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Balkbrug' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

Aan het plangebied is de bestemming 'Centrum' toegekend met de functieaanduidingen ‘horeca tot en met horecacategorie 1’ en ‘horeca tot en met horecacategorie 2’. De bouwhoogte van de bebouwing mag niet meer dan 5 meter bedragen. De gronden zijn daarmee in eerste instantie bestemd voor horecadoeleinden. Op het gehele plangebied ligt tevens de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 3’.

Het geldende bestemmingsplan biedt daarmee geen mogelijkheden om een woonzorgcomplex en 12 reguliere appartementen mogelijk te maken. Een herziening van het geldende bestemmingsplan is noodzakelijk.

1.4 De bij het plan behorende stukken

Het onderhavige bestemmingsplan 'Balkbrug, herontwikkeling Coevorderweg 2-4' bestaat naast deze toelichting uit de volgende stukken.

• Verbeelding (identificatie NL.IMRO.0160.0000BP00402-OW01);
• Bijlagen bij de toelichting;
• Regels;
• Bijlagen bij de regels.

1.5 Leeswijzer

De toelichting van het bestemmingsplan kent de volgende opbouw. In hoofdstuk 2 worden de huidige situatie en het te realiseren plan beschreven. Hoofdstuk 3 schetst het beleidskader. In hoofdstuk 4 worden de resultaten van de uitgevoerde omgevingsonderzoeken behandeld. In hoofdstuk 5 wordt het bestemmingsplan in juridisch opzicht toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische uitvoerbaarheid en in hoofdstuk 7 wordt ten slotte de maatschappelijke uitvoerbaarheid belicht.

Hoofdstuk 2 Het plan

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is er aan de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug sprake van een horecabedrijfspand met bijbehorende parkeerplaats. Het pand staat al enige tijd leeg waardoor het enigzins in slechte staat verkeerd. Het plangebied ligt centraal binnen de kern Balkbrug, op steenworp afstand van verschillende dorpsvoorzieningen zoals de supermarkt, overige winkels en horecagelegenheden. Het plangebied wordt ontsloten via de Meppelerweg en vervolgens de provinciale Coevorderweg (N377) in zuidelijke richting of de Hoogeveenseweg in noordelijke richting. Medio maart 2021 is de nieuwe tunnel van de provinciale weg N377, aan de zuidzijde van het plangebied in gebruik genomen. Deze provinciale weg loopt dwars door het dorp Balkbrug. De tunnel is gebouwd om de verkeersdoorstroming te verbeteren. In figuur 2.1 en 2.2 zijn foto's opgenomen van de huidige situatie.

Figuur 2.1: huidige situatie Coevorderweg 2-4 Balkbrug (bron: Google Streetview)

Figuur 2.2: het plangebied aan de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug (bron: Building Design Architectuur en KROON)

2.2 Toekomstige situatie

Voor het plangebied Coevorderweg 2-4 in Balkbrug is een nieuw plan ontwikkeld. Initiatiefnemers zijn voornemens om alle bebouwing en verharding te verwijderen. Hiervoor in de plaats wordt een nieuw woonzorggebouw ontwikkeld met 16 zorgappartementen én 12 reguliere koopappartementen voor de doelgroep ouderen, starters en jongeren. Zowel het woonzorgcomplex als de reguliere koopappartementen krijgen een eigen entree, waardoor beide woonvormen van elkaar gescheiden zijn. Voor het beoogde ontwerp zijn de volgende uitgangspunten met betrekking tot architectuur en stedenbouw gehanteerd:

• Op stedenbouwkundig niveau wordt het nieuwe gebouw visueel opgedeeld in relatief kleine aaneengeschakelde volumes. Zo sluiten deze kleine volumes (korrel) goed aan bij de maat van de aansluitende 'dorpse' bebouwing, met een sterk hoekaccent. Dit hoekaccent in de vorm van een zelfstandig vormgegeven gebouw, dat aanmerkelijk hoger is dan de rest van de nieuwbouw. Dit geeft deze hoek een duidelijk 'entree' beeld van het centrumgebied van Balkbrug;
• Het nieuwe gebouw komt te staan in een relatief groene setting aan de Meppelerweg. Het overgangsgebied van privé tuin en openbaar gebied zal in samenspraak met de gemeente verder worden ingevuld;
• Aan de voor- en achterzijde van de bebouwing wordt een gezamenlijke tuin gerealiseerd voor het woonzorgcentrum. Deze gezamenlijke tuin kan als ontmoetingsplaats worden ingericht omdat hier de veiligheid van de bewoners voldoende kan worden geborgd;
• Met betrekking tot de gekozen architectuur zal het hogere gebouw op de hoek refereren aan het pand dat er ooit gestaan heeft. Het pand heeft een zadeldak en krijgt een dorpse uitstraling door verticale geleding van gevelopeningen. In paragraaf 3.3.3 is een foto opgenomen van de historische situatie;
• Het nieuwe gebouw direct aansluitend (aan de N-377 Coevorderweg) krijgt een (deels) aangekapte dakvorm, als afgeleide van een zadel- of mansarde dak. Ook dit gebouw staat op zichzelf en refereert naar architectuur van begin 20e eeuw, hiërarchie in gevel opbouw met een relatief rijke detaillering;

De ontsluiting van het woonzorgcomplex en de reguliere woningen zal plaatsvinden via de Meppelerweg. Parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein. Hier worden ten minste 22 parkeerplaatsen gerealiseerd. Aan de achterzijde van het perceel is tevens ruimte gereserveerd voor de bergingen behorende bij de 12 reguliere appartementen. In figuur 2.3, 2.4 en 2.5 is een impressie opgenomen van de voorgenomen ontwikkeling.

Figuur 2.3: Toekomstige situatie (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.4: Toekomstige situatie (bron: Building Design Architectuur)

Figuur 2.5: Toekomstige situatie (bron: Building Design Architectuur)

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Conclusie

Wonen is één van de basisbehoeften van mensen. In de Nationale Omgevingsvisie wordt aangegeven dat iedereen in Nederland prettig moet kunnen wonen voor een redelijke prijs. Een woningvoorraad die aansluit op de huidige en toekomstige woonbehoefte van mensen is daarom van nationaal belang.

Het huidige woningtekort en de toename van het aantal inwoners en huishoudens vraagt een groei van de woningvoorraad (vooral in en bij de stedelijke regio’s) in een fijne, leefbare omgeving. Tussen 2019 en 2035 moet de woningvoorraad met circa 1,1 miljoen woningen worden vergroot. De primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving, de woningvoorraad en de leefbaarheid ligt bij gemeenten en provincies. Het Rijk is systeemverantwoordelijk. Het is de rol van het Rijk om de kaders te stellen, te stimuleren, eventueel te sanctioneren, waar nodig middelen ter beschikking te stellen – bijvoorbeeld via de huurtoeslag, hypotheekrenteaftrek of de regeling woningbouwimpuls voor gemeenten – en met gemeenten en provincies samen te werken om (bovenlokale, inclusief grensoverschrijdende) knelpunten op te lossen en realisatie van de nationale belangen te waarborgen.

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de toevoeging van een woonzorgcomplex voor zorgbehoevenden en senioren en reguliere koopappartementen voor starters in de kern Balkbrug. Zoals is beschreven ligt de primaire verantwoordelijkheid voor de gebouwde omgeving en de woningvoorraad bij de gemeenten en provincies. In de paragrafen 3.2.3 en 3.3.2 wordt de realisatie van het woonzorgcomplex en 12 reguliere appartementen getoetst aan het provinciale beleid en aan de woonvisie van de gemeente Hardenberg. Daarin wordt aangetoond dat het past binnen het provinciale en gemeentelijke beleid ten aanzien van wonen. Concreet draagt het plan bij aan de realisatie van nieuwe woningen voor senioren/zorgbehoevenden en starters. Daarmee past het plan binnen de prioriteiten van de NOVI en kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

Artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een nieuwe 'stedelijke ontwikkeling' die in een bestemmingsplan wordt mogelijk gemaakt moet worden aangetoond dat er sprake is van een behoefte. De toelichting bij het bestemmingsplan bevat daartoe een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling. Indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, bevat een toelichting tevens een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

De beschrijving van de behoefte aan de betreffende, 'stedelijke ontwikkeling', moet inzichtelijk maken of, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand.

De stappen schrijven geen vooraf bepaald resultaat voor, omdat het optimale resultaat moet worden beoordeeld door het bevoegd gezag dat de regionale en lokale omstandigheden kent en de verantwoordelijkheid draagt voor de ruimtelijke afweging met betrekking tot die ontwikkeling.

Onderhavig plan

Onderhavig plan betreft de ontwikkeling van een woonzorgcomplex voor maximaal 16 zorgbehoevenden/senioren en 12 reguliere koopappartementen.

De Afdeling hanteert een grens van elf woningen (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921). Bij een ontwikkeling vanaf twaalf woningen wordt een ontwikkeling gezien als een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). Bij voorliggende ontwikkeling worden 12 appartementen gerealiseerd. De Ladder is van toepassing. Volledigheidshalve wordt de Ladder ook getoetst op het woonzorgcomplex. conform de vereisten van de Ladder dient een ontwikkeling aan een behoefte te voldoen, zowel kwantitatief (woningbouwaantallen) als kwalitatief (doelgroep, type woning etc.).

Omdat in onderhavig plan sprake is van de toevoeging van een woonzorgcomplex met 16 eenheden en 12 reguliere appartementen is er in beginsel sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling en moet gemotiveerd worden dat er een behoefte is aan de ontwikkeling. Wanneer er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling dient de toelichting van het bestemmingsplan een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling te bevatten. Als de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte en gepland is binnen bestaand stedelijk gebied dan wordt voldaan aan de Ladder. Als de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied is gepland, moet volgens artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening gemotiveerd worden waarom niet binnen bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. Hieronder wordt het plan getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Bestaand stedelijk gebied

Zoals is beschreven voldoet een ontwikkeling aan de Ladder als de behoefte is aangetoond en de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied gerealiseerd wordt. In artikel 1.1.1. onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip 'bestaand stedelijk gebied' vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.

Het plangebied betreft in de huidige situatie een perceel voor verschillende functies op grond van het bestemmingsplan. Feitelijk bestaat het uit een horecaperceel met bestaande bebouwing binnen de kern Balkbrug. Aangezien het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Balkbrug en deel uitmaakt van een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van de bestaande woonwijk geldt dat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Wanneer de behoefte aan de ontwikkeling wordt aangetoond wordt er voldaan aan de Ladder en hoeft er niet naar de beschikbaarheid en geschiktheid van andere locaties gekeken te worden.

Behoefte

Met voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een woonzorgcomplex met 16 eenheden en 12 reguliere appartementen. De gemeente beschikt over een eigen actueel Programma Wonen, welke is opgesteld voor de periode 2019-2025. In het programma wordt zowel op de kwalitatieve als de kwantitatieve woningbouwbehoefte ingegaan. De woningbouwbehoefte is in het woningbouwprogramma vastgelegd. In paragraaf 3.3.2 wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan het Programma Wonen.

Kwantitatieve woonbehoefte

Volgens de prognoses is er in de gemeente Hardenberg de komende tien jaar behoefte aan ruim 1.600 nieuwe woningen. Daarbij is de wens van de gemeente om deze behoefte zoveel mogelijk te realiseren op inbreidingslocatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het bouwen van woningen op inbreidingslocaties is een goed streven, als dat betekent dat de kwaliteit van het gebied en de woonkwaliteit daarmee vergroot wordt. Bijvoorbeeld bij het transformeren van leegstaand vastgoed of herbestemming van bedrijvigheid of industrie.

Kwalitatieve behoefte

In Balkbrug is behoefte aan woningen voor alle doelgroepen, maar in het bijzonder voor starters en senioren.

Enerzijds vindt de gemeente Hardenberg het belangrijk dat de keuzemogelijkheden voor starters op de woningmarkt worden vergroot. Dat doen ze ten eerste door het bouwen van betaalbare woningen in de koopsector. De gemeente wil vooral kleine rij- en hoekwoningen aan de woningvoorraad toevoegen. Maar bijvoorbeeld ook appartementen zijn geschikt voor starters om in een dorp als Balkbrug te kunnen blijven wonen.

Anderzijds vergrijst de gemeente Hardenberg in hoog tempo. Via het woonbeleid geeft de gemeente ouderen de keuze tussen langer zelfstandig wonen of doorstromen naar een meer geschikte en comfortabele woning. De gemeente zet in op:

• Vernieuwende, kleinschalige woonzorginitiatieven: Er blijft een categorie ouderen bestaan die te veel zorg nodig heeft om in een reguliere woning te blijven wonen, maar een te lichte zorgvraag heeft voor een verpleeghuis. Zij hebben behoefte aan een tussenvorm, met enerzijds zelfstandig wonen en anderzijds enige beschutting en de mogelijkheid voor extra zorg als dat bij momenten nodig is. Nu moeten ouderen in kleine dorpen vaak verhuizen naar Hardenberg of Dedemsvaart als zij extra zorg nodig hebben, terwijl men het liefst in het eigen dorp wil blijven wonen. De gemeente zoekt daarom naar nieuwe partijen die bereid zijn kleinschalige woonzorginitiatieven te ontwikkelen in de kleinere kernen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het Knarrenhof-concept, collectief particulier opdrachtgeverschap voor gelijkgestemde ouderen, kangoeroewoningen of meergeneratiewoningen.
• Zware zorgvragers: Zware zorgvragers Als gevolg van de vergrijzing neemt niet alleen de vitale groep ouderen toe, maar ook de ‘oudere ouderen’ en daarmee de behoefte aan zware (verpleeghuis)zorg, bijvoorbeeld voor dementie. Om voldoende aanbod te creëren voor deze zorgvraag, brengt de gemeente Hardenberg op dit moment de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg in kaart. Op basis daarvan worden nieuwe woonzorginitiatieven getoetst op het voorzien van de lokale kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar wonen met zorg. De gemeente Hardenberg voorziet niet in de huisvesting van zorgvragers uit regiogemeenten.

Conclusie

Volgens de prognoses is er in de gemeente Hardenberg de komende tien jaar behoefte aan ruim 1.600 nieuwe woningen. Het gros zal gebouwd worden in Hardenberg en Dedemsvaart (de groter kernen binnen de gemeente Hardenberg). Echter wil de gemeente ook nadrukkelijk bouwen voor alle andere (kleinere) kernen, waaronder Balkbrug. In deze kernen wil de gemeente vooral inzetten op het bouwen voor starters/jongeren en ouderen. De te realiseren 12 koopappartementen zijn uitermate geschikt voor starters, jongeren maar ook senioren. Op deze manier krijgt deze doelgroep de mogelijkheid om in Balkbrug te kunnen blijven wonen. Anderzijds wordt ingezet op senioren en mensen met een (zware) zorgvraag. Vooral in de kleinere kernen in de gemeente Hardenberg zijn er onvoldoende van deze zorgwoningen. Met de realisatie van 16 zorgeenheden kan een bijdragen geleverd worden aan voldoende aanbod voor deze doelgroep binnen de kern Balkbrug.

De ontwikkeling van een woonzorgcomplex met 16 eenheden en 12 reguliere koopappartementen aan de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug voorziet daarmee in een duidelijke kwantitatieve én kwalitatieve behoefte. Geconcludeerd kan worden dat onderhavig plan voldoet aan de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie Overijssel geeft de provinciale visie op de fysieke leefomgeving van Overijssel weer. Hierin worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur aangehaald in samenhang voor een duurzame ontwikkeling van de leefomgeving. De Omgevingsvisie is onder andere een structuurvisie onder de Wet ruimtelijke ordening.

Duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit zijn de leidende principes of 'rode draden' bij alle initiatieven in de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel.

3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een aantal criteria. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel van de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

3.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving.

Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• generieke beleidskeuzes;
• ontwikkelingsperspectieven;
• gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

Generieke beleidskeuzes

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het zgn. principe van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik gehanteerd. Hierin komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaand bebouwd gebied wordt benut, voordat er uitbreiding in de groene omgeving kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland en verbindingszones enzovoorts. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend en verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelingsperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven.

Gebiedskenmerken 

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en lust- en leisurelaag) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt.

Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Figuur 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: provincie Overijssel)

Toetsing van het initiatief aan de uitgangspunten Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

Generieke beleidskeuzes

Of een ontwikkeling mogelijk is, wordt bepaald op basis van generieke beleidskeuzes. Hieronder wordt het plan getoetst aan de relevante artikelen uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.1.2: Principe van concentratie (lid 1)

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in woningbouw, aanleg van bedrijventerreinen voor lokaal gewortelde bedrijvigheid en het realiseren van stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen om te voldoen aan de lokale behoefte en de behoefte van bijzondere doelgroepen

Doorwerking in voorliggend plan:

In dit geval gaat het om de sloop-nieuwbouw van een inbreidingslocatie in Balkbrug. Een vervallen horecapand wordt gesloopt en maakt plaats voor een woonzorgcomplex en reguliere appartementen. Het gaat daarmee om een stedelijke voorziening die voldoet aan de lokale behoefte. Het initiatief is daarmee in overeenstemming met het principe van concentratie.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

lid 1

Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:

• dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
• dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

Doorwerking in voorliggend plan:

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

In voorliggend geval is sprake van een inbreidingslocatie in bestaand bebouwd gebied. Deze wordt middels herontwikkeling geschikt gemaakt voor de gewenste bouw van een woonzorgcomplex en reguliere apparementen. Van extra ruimtebeslag op de groene omgeving is daarom geen sprake. Geconcludeerd wordt dat de beoogde ontwikkeling voldoet aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. In bestemmingsplannen wordt in maximaal 80% van de behoefte aan nieuwe woningen zoals vastgesteld in het kader van actueel onderzoek woningbouw, voorzien.
• 3. In bestemmingsplannen van gemeenten waarvoor woonafspraken van toepassing zijn, mag - in afwijking van lid 2 - in een hoger percentage dan 80% worden voorzien, met een maximum van 100% van de behoefte zoals vastgesteld in het kader van de woonafspraken.
• 4. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.
• 5. Wanneer de realisatie van nieuwe woningen niet past binnen geldende woonafspraken of wanneer er voor de gemeente geen woonafspraken gelden, dan moet de behoefte aan nieuwe woningen aangetoond worden door middel van actueel onderzoek woningbouw waarop de instemming is verkregen van zowel de gemeenten in de regio als Gedeputeerde Staten.
• 6. In afwijking van het bepaalde in lid 5 geldt de eis dat gemeenten in de regio moeten hebben ingestemd niet voor buurgemeenten die gelegen zijn buiten de provincie Overijssel. In dat geval moet zijn aangetoond dat afstemmingsoverleg heeft plaatsgevonden.

Doorwerking in voorliggend plan:

De voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van een woonzorgcomplex én reguliere appartementen. Zoals in 3.3.2 wordt geconcludeerd is er sprake van een kwalitatieve en kwantitatieve behoefte naar het woonzorgcomplex met 16 eenheden en de 12 reguliere woningen.

Geconcludeerd wordt dat het voorliggende bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. In dit geval zijn uitsluitend de ontwikkelingsperspectieven voor de stedelijke omgeving van belang. In figuur 3.2 is een fragment van de kaart van de ontwikkelingsperspectieven behorende bij de Omgevingsvisie weergegeven.

Figuur 3.2: Fragment ontwikkelingsperspectievenkaart, Omgevingsvisie Overijssel, de locatie is omlijnd (bron: provincie Overijssel)

De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren). Van belang is de stedelijke ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten).

De realisatie van een woonzorgcomplex met 16 eenheden en 12 reguliere woningen voorziet in een lokale behoefte voor uiteenlopende doelgroepen. Aangezien het plangebied is gelegen binnen een bestaande woonwijk doet het plan geen afbreuk aan het eigen karakter van het gebied en leveren geen extra belemmeringen op voor de omgeving. Dit wordt overigens getoetst in paragraaf 4.2.

Gebiedskenmerken

Bij toetsing van het ruimtelijke initiatief aan de gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van beleving) is met name van belang dat het plangebied is gelegen in het stedelijk gebied en reeds bebouwd en verhard is. De toetsing aan de 'Natuurlijke laag' en de ‘Laag van het agrarisch cultuurlandschap' is achterwege gelaten, aangezien deze gebiedskenmerken niet meer voorkomen in het plangebied. Dit geldt eveneens voor de ‘Laag van beleving’, deze laag is ter plaatse nooit van toepassing geweest.

Stedelijke laag

Figuur 3.3: stedelijke laag, Omgevingsvisie Overijssel (bron: provincie Overijssel)

Voor het plangebied gelden twee gebiedskenmerken, te weten:

Historische centra binnensteden:

Funcioneel worden deze gebiedengekenmerkt door een mix van functieswaarvan de concentratie van voorzieningen op gebied van detailhandel, horeca,cultuur, onderwijs, gezondheidszorg etcetera een belangrijk deel vormt. Oudesingels en parken refereren aan oudestadswallen. Het historisch patroon vanstraten en bebouwing vormt nog steeds de onderlegger van de oude centra. Als ontwikkelingen plaats vinden in historische centra, binnensteden en landstadjes, dan dragen deze bij aan behoud en versterking de mix van functies, het historisch gegroeide patroon van wegen en openbare ruimten en de leefbaarheid. Grote bouwopgaven, zoals bij herstructurering, inbreiding of intensivering van woon-, werk-, en voorzieningen milieus worden ingepast met respect voor de historie, het individuele karakter van de bebouwing en de leefbaarheid, in relatie tot de problematiek van verkeer en parkeren.

Bebouwingsschil 1900-1955:

De bebouwingsschil 1900-1955 bestaat uit gemengde stadwijken en woonwijken direct aansluitend op de historische centra en binnensteden. Op sommige plaatsen liggen (voormalige) grootschalige fabriekscomplexen direct aansluitend aan woonwijken. Deze stadswijken kennen een gesloten, compacte vorm (bouwblokken) en zijn veelal opdeelbaar in wijken met eigen karakter. Als herstructurering, inbreiding en toevoeging van bebouwing plaats vinden in de individueel ontwikkelde stadswijken van de bebouwingsschil 1900 - 1955, dan dragen deze bij aan behoud, versterking en vernieuwing van de individuele bebouwing met een eigen karakter en uitstraling. Ontwikkelingen voegen zich in maat, schaal en ritme naar de omliggende bebouwing

Toets

Momenteel is er geen historische bebouwing meer aanwezig binnen het plangebied. Op oude archieffoto's blijkt er echter, voor de bouw van de huidige bebouwing, wel degelijk historische bebouwing heeft gestaan. In paragraaf 3.3.3 wordt hier nader op in gegaan. In het huidige stedenbouwkundig plan wordt ervoor gekozen om de architectuur te laten refereren aan de bebouwing die er in het verleden heeft gestaan. Op deze manier wordt het plan ingepast met respect voor de historie. Op deze manier draagt het plan bij aan het versterken en vernieuwen van een belangrijk entreegebied van de kern Balkbrug.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Landstad Hardenberg

De gemeenteraad van Hardenberg heeft op 6 juli 2021 de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg vastgesteld. De omgevingsvisie loopt vooruit op de landelijke Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2023 in werking treedt. Voor het plangebied is met name het thema 'Hardenberg voor elkaar' relevant. De gemeente Hardenberg wil haar eigen inwoners behouden en wil jongeren, hoger opgeleiden en jonge gezinnen voor haar eigen gemeente behouden. De gemeente Hardenberg wil tot 2035 tenminste 3.500 woningen bouwen.

Het thema 'Hardenberg voor elkaar' is opgedeeld in vier subthema's:

• Aantrekkelijk wonen
• Bouwen aan de stad
• Zorg voor elkaar
• Gezonde leefomgeving

Voor voorliggend plan zijn met name de subthema's 'Aantrekkelijk wonen' en 'Zorg voor elkaar' relevant. Deze worden achtereenvolgens behandeld.

Aantrekkelijk wonen

De twee hoofdkernen (Hardenberg en Dedemsvaart) zijn vooral in trek als woonlocatie, ook voor huishoudens buiten de gemeente. De (woon)dorpen en buurtschappen zijn vooral gewild bij de lokale bevolking en rustzoekers van buitenaf. Het aantal huishoudens in West-Overijssel groeit tot 2030 tot 35.000 tot 40.000 inwoners. Deels is deze groei autonoom (bevolkingsgroei en afname grootte huishoudens). Voor het andere deel komt dit door inhaalvraag en overloop vanuit de steden in het westen en de randen van het land. De regio West-Overijssel heeft onvoldoende plancapaciteit om deze huishoudens allemaal te huisvesten. Er is behoefte aan nieuwe woningen. De gemeente Hardenberg wil tenminte 1.000 woningen (extra) bouwen om de groei van de regionale woningbehoefte te helpen opvangen.

De gemeente Hardenberg heeft concreet de volgende ambities geformuleerd:

• De gemeente wil, naast eigen inwoners, minimaal 1.000 nieuwe huishoudens een plaats geven.
• De gemeente wil jongeren vasthouden of naar de gemeente laten terugkeren om te wonen en werken. Jongeren zorgen voor een toekomstbestendige economie en geven draagvlak voor de voorzieningenstructuur.
• De gemeente speelt flexibel in op nieuwe ontwikkelingen op het gebied van wonen (adaptieve aanpak). De gemeente werkt met een kortere planhorizon. Daarbij wordt kleinschaliger gewerkt en levert de gemeente maatwerk per kern.
• De gemeente zoekt naar meer mogelijkheden voor wonen in het landelijk gebied en in de kleine kernen.

De ambities zijn vervolgens weer vertaalt naar opgaven. De belangrijkste voor het plangebied zijn:

• De gemeente breid de woningvoorraad uit en verbeterd deze. Tot 2035 zijn tenminste 3.500 woningen nodig. 3.000 hiervan wil de gemeente bouwen voor 2030. De uitbreiding van de woningvoorraad ziet er onder andere komende 5-10 jaar als volgt uit:
  • 1. Van 2022 tot en met 2026 zijn jaarlijks 300 woningen nodig;
  • 2. In en rond de centra maakt de gemeente het woningaanbod diverser. Hier worden vooral woningen gebouwd voor kleinere huishoudens zoals starters en senioren. Er komen nieuwe woon-zorgconcepten voor inwoners die dit nodig hebben.
  • 3. De gemeente wil inspelen op de marktvraag, zowel qua aantal als type woningen. Daarom zorgt de gemeente voortdurend voor nieuwe woonbestemmingen in bestemmingsplannen.
  • 4. Het woningbouwprogramma is gebaseerd op leefbaarheid, ook op de langere termijn. Zo behoudt de gemeente een aantrekkelijke, vitale woonomgeving.
  • 5. In samenspraak met ontwikkelaars en consumenten richt de gemeente zich vooral op kleine woningbouwprojecten. Zo kan men inspelen op de woontrends. Ontwikkelingen op de lange termijn verliest men niet uit het oog.

• Samen met de woningcorporatie werkt de gemeente aan nieuwe combinaties van (betaalbaar) wonen en ambulante zorg.
• De gemeente werkt samen met (dorps)gemeenschappen aan kaders voor nieuwe woningbouwontwikkelingen en aanpassingen van de bestaande woningvoorraad.

Zorg voor elkaar

De gemeente Hardenberg heeft voor het subthema 'Zorg voor elkaar' de volgende ambities geformuleerd:

• De gemeente Hardenberg gaat samen met de (dorps)gemeenschappen werken aan de leefbaarheid.
• De gemeente probeert ouderen zo lang mogelijk in hun eigen omgeving te laten wonen. Vooral in kleinere kernen is dit een forse opgave. Een zorgvuldig woningbouwbeleid en een meer gebiedsgerichte benadering van zorg en ondersteuning is nodig. De gemeente Hardenberg onderzoekt de mogelijkhedne voor meer kleinschalige woon-/zorgconcepten en meer inzet van algemene - in plaats van individuele - specialistische voorzieningen.

Toets

Met voorliggend plan wordt een woonzorgcomplex met 16 eenheden en 12 reguliere appartementen gerealiseerd. Het betreft een kleinschalig plan voor uiteenlopende doelgroepen (starters/jongeren en ouderen/zorgbehoevenden) op een inbreidingslocatie in Balkbrug. Dergelijke plannen wil de gemeente Hardenberg faciliteren. Met het beoogde plan kunnen ouderen zo lang mogelijk in hun eigen omgeving blijven wonen. Iets waar vooral in kleinere kernen als Balkbrug behoefte aan is. Daarnaast zijn de 12 reguliere appartementen zeer geschikt voor starters en jongeren. Op deze manier kan de gemeente Hardenberg de jongeren in Balkbrug aan een geschikte woning helpen en kunnen ze in Balkbrug blijven wonen. Voorliggend plan voldoet aan de beleidsuitgangspunten van de Omgevingsvisie Landstad Hardenberg.

3.3.2 Programma wonen Hardenberg 2019-2025

Het Programma Wonen is op 26 maart 2019 door de gemeenteraad van Hardenberg vastgesteld. Het programma legt de woonambities voor de langere termijn vast, maar voorziet daarnaast in concrete maatregelen voor de eerstvolgende twee jaar.

Ambitie: rust en ruimte, met oog voor elkaar ook in de toekomst

In de gemeente Hardenberg is het al jaren goed wonen, werken en leven. Door de ligging in het groene Vechtdal en de vele aantrekkelijke kleine kernen ervaren inwoners en bezoekers de rust, ruimte en veiligheid die de gemeente Hardenberg kenmerkt. Tegelijkertijd zijn er met Hardenberg en Dedemsvaart twee stedelijke kernen waar de werkgelegenheid zich concentreert en alle voorzieningen te vinden zijn.

Demografen verwachten dat het aantal inwoners en huishoudens van de gemeente Hardenberg het komende decennium zal blijven groeien. In tegenstelling tot de situatie in de meeste andere Nederlandse plattelandsgemeenten is nieuwbouw noodzakelijk om aan de lokale woningvraag te kunnen voldoen. Volgens de prognoses is er in de gemeente Hardenberg de komende tien jaar behoefte aan ruim 1.600 nieuwe woningen. Natuurlijk zijn er wel verschillen tussen de diverse kernen. Zo zijn ‘steden’ Hardenberg en Dedemsvaart in trek als woonlocatie, ook voor huishoudens van buiten onze gemeente en zijn de dorpen en buurtschappen vooral gewild bij de lokale bevolking en rustzoekers van buitenaf.

De afgelopen jaren is, mede door de ladder voor duurzame verstedelijking, sterk ingezet op woningbouw op locaties binnen bestaand stedelijk gebied. Het bouwen van woningen op inbreidingslocaties is een goed streven, als dat betekent dat de kwaliteit van het gebied en de woonkwaliteit daarmee vergroot wordt. Bijvoorbeeld bij het transformeren van leegstaand vastgoed of herbestemming van bedrijvigheid of industrie.

De juiste woning voor elk huishouden

De meeste mensen verhuizen tijdens hun leven wel één of meerdere keren. Je betreedt de woningmarkt als starter. De meeste starters beginnen met een kleine, betaalbare woning. In de eerste plaats gaat het bij deze groep vooral om het zelfstandig wonen. Na een aantal jaar komt de wens om iets ruimer te gaan wonen. Dat geldt zeker als gezinsuitbreiding aan de orde komt. De starter van weleer wordt dan een doorstromer. Voor veel doorstromers in onze gemeente is een ruime tweekapper of vrijstaande woning het ideaalbeeld. Deze fase in de wooncarrière houdt lange tijd aan. Ongeveer vanaf de periode dat het pensioen aan de orde komt, volgt een kantelpunt. Huishoudens gaan dan nadenken over hun toekomstige woonsituatie. Dat betekent dat sommige huishoudens willen verhuizen naar een kleinere woning met minder onderhoud en meer mogelijkheden om zelfstandig te blijven wonen, ook bij een eventuele zorgvraag. Steeds meer senioren zien voldoende mogelijkheden om in hun huidige, vaak ruime, woning te kunnen blijven wonen, ook als zij ooit zorgbehoevend worden.

Voor voorliggend plan zijn met name starters en senioren relevant. Hierover zegt de gemeente Hardenberg het volgende.

Betaalbaar wonen voor starters

De gemeente Hardenberg vindt het belangrijk dat de keuzemogelijkheden voor starters op de woningmarkt worden vergroot. Dat doen ze ten eerste door het bouwen van betaalbare woningen in de koopsector. Dat betekent wel dat de (woontechnische) kwaliteit op deze betaalbaarheid afgestemd moet zijn, zodat deze woningen in de toekomst zoveel mogelijk voor de startersdoelgroep behouden blijven. De gemeente denkt daarbij vooral aan het toevoegen van kleine rij- en hoekwoningen en (met name in de grotere kernen) ook gestapelde bouw. Door bij het ontwerp te sturen op een maximum woon- en kaveloppervlak (voor de kernen Hardenberg en Dedemsvaart) streeft de gemeente naar een duurzaam starterssegment op de woningmarkt. In de andere kernen zoeken starters meestal direct een ruimere grondgebonden woning om een gezin te stichten. Hier stelt de gemeente geen oppervlakten. Wel onderzoekt de gemeente of er onder starters behoefte is aan nieuwe woonconcepten (zoals een combinatie van wonen met werken, meegroei-woningen, etc.) en bij voldoende vraag zullen deze behoefte faciliteren.

Een geschikte woning voor elke senior

De gemeente Hardenberg vergrijst in hoog tempo. Dat is niet uitzonderlijk voor een middelgrote gemeente in het oosten van het land, maar wel iets om rekening mee te houden in het woonbeleid. Gelukkig zijn ouderen steeds vitaler en zelfstandiger. Het langer zelfstandig wonen is daarom niet alleen iets wat vanuit het Rijk is opgelegd, maar vooral ook een maatschappelijke trend. Via het woonbeleid geeft de gemeente ouderen de keuze tussen langerzelfstandig wonen of doorstromen naar een meer geschikte en comfortabele woning. De gemeente zet in op:

• Vernieuwende, kleinschalige woonzorginitiatieven: Er blijft een categorie ouderen bestaan die te veel zorg nodig heeft om in een reguliere woning te blijven wonen, maar een te lichte zorgvraag heeft voor een verpleeghuis. Zij hebben behoefte aan een tussenvorm, met enerzijds zelfstandig wonen en anderzijds enige beschutting en de mogelijkheid voor extra zorg als dat bij momenten nodig is. De gemeente ziet steeds meer ontwikkelaars en particuliere initiatieven die hierop inspelen. Nu moeten ouderen in kleine dorpen vaak verhuizen naar Hardenberg of Dedemsvaart als zij extra zorg nodig hebben, terwijl men het liefst in het eigen dorp wil blijven wonen. De gemeente zoekt daarom naar nieuwe partijen die bereid zijn kleinschalige woonzorginitiatieven te ontwikkelen in de kleinere kernen. Denk daarbij bijvoorbeeld aan het Knarrenhof-concept, collectief particulier opdrachtgeverschap voor gelijkgestemde ouderen, kangoeroewoningen of meergeneratiewoningen. Hierbij hoeft het niet altijd te gaan om nieuwbouw. Ook splitsing of samenvoegen (al dan niet tijdelijk) van bestaande woningen of gebouwen kan daarbij tot de mogelijkheden behoren. Belangrijk is wel dat bij het al dan niet medewerking verlenen aan nieuwe initiatieven ook rekening gehouden moet worden met het bestaande zorgvastgoed in de verschillende kernen.
• Zware zorgvragers: Zware zorgvragers Als gevolg van de vergrijzing neemt niet alleen de vitale groep ouderen toe, maar ook de ‘oudere ouderen’ en daarmee de behoefte aan zware (verpleeghuis)zorg, bijvoorbeeld voor dementie. Om voldoende aanbod te creëren voor deze zorgvraag, brengt de gemeente Hardenberg op dit moment de behoefte aan verschillende vormen van wonen met zorg in kaart. Op basis daarvan worden nieuwe woonzorginitiatieven getoetst op het voorzien van de lokale kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar wonen met zorg. De gemeente voorziet geen rol om tevens huisvesting te creëren voor zorgvragers uit regiogemeenten.

Toets

De voorgenomen ontwikkeling geeft op meerdere manieren invulling aan de woningbehoefte in de gemeente Hardenberg. Kwantitatief gezien is er ruim voldoende vraag naar nieuwe woningen. De voorgenomen ontwikkeling geeft hier binnen de kaders van de locatie invulling aan. Kwalitatief gezien wordt met het woonzorgcomplex én de reguliere appartementen invulling gegeven aan de behoefte aan enerzijds kleinschalige zorgcomplex voor ouderen met lichte of zwarte zorgvraag én anderzijds aan starters in de kern Balkbrug. De voorgenomen ontwikkeling is in overeenstemming met het 'Programma Wonen'.

3.3.3 Visie Dorpshart Balkbrug

De Focusgroep ‘Nieuwe Dorpsstraat’ is rond 2017 ontstaan als onderdeel van de actieve bewonersgroep ‘Coalitie 2025’ in Balkbrug. De plannen voor een vernieuwde N377 waren voor de focusgroep een belangrijke stimulans om bij de gemeente Hardenberg aandacht te vragen voor verbetering van de uitstraling van het centrumgebied. Na een participatietraject heeft Het Oversticht een visie voor het dorpshart gemaakt. De Visie Dorpshart 2020 is daar het resultaat van. Belangrijkste punten uit dit voorstel zijn:

• Het groene karakter
• Ruimte voor ontmoeten
• De doorgaande noordzuid-verbinding
• Markeren van de entrees van het dorp
• Meer ruimte voor wandelaars en fietsers
• Meer duidelijkheid door verschillende inrichting van de vier kwadranten
• Eenheid door eenvoud, materiaalkeuze (bestrating, zitelementen en plantenbakken)

Deze zijn vervolgens uitgewerkt in zes deelopgaven. Het plangebied vaan de Coevorderweg 2-4 ligt in deelopgavengebied 4, zie ook onderstaand figuur.

Figuur 3.4: scenario uitwerking centrum Balkbrug (bron: Het Oversticht)

Uitgangspunten deelopgave 4: informatie en ontmoeting, zorg

• Inwoners met een handicap / zorgbehoefte kunnen hier een zinvolle tijdsbesteding hebben en elkaar ontmoeten op een (groen) terras;
• Ontwikkeling van woningen is mogelijk, ten behoeve van zorgbehoevenden, starters of ouderen. Ontmoeten in een gezamenlijke tuin;
• Er blijft ruimte voor een groene invulling langs de straat en voor langs- of haaks parkeren.
• Bebouwing moet passen in het dorpslint:
  • 1. Variatie in kleinschalige bebouwing (1 a 2 lagen met kap)
  • 2. Kappen (mansarde- en zadelkap, veelal haaks op de weg)
  • 3. Op de hoek kan een (wit) accent refereren aan de historische bebouwing op deze plek.

Figuur 3.5: scenario uitwerking centrum Balkbrug - deelopgave 4 (bron: Het Oversticht)

Toets

Met voorliggend plan wordt een nieuw wooncomplex gebouwd voor de doelgroep ouderen/zorgbehoevenden en starters. Met het beoogde ontwerp is zoveel mogelijk rekening gehouden met de uitgangspunten uit de visie van Het Oversticht. Zo wordt er op de hoek een (wit) pand gerealiseerd dat refereert aan de historische bebouwing die ooit op deze plek heeft gestaan. Ook blijft er voldoende ruimte over voor groene en ontmoetingsruimte. Het plan voldoet aan de uitgangspunten van Visie Dorpshart Balkbrug.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving staan van het verrichte onderzoek naar de voor het plan relevante feiten en de af te wegen belangen (Algemene wet bestuursrecht, artikel 3.2).

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de geldende wet- en regelgeving die op voorliggend plan en plangebied van toepassing zijn. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden daarom de resultaten van het onderzoek naar o.a. de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreffen voor zover relevant de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie, verkeer, water en vormvrije m.e.r-beoordeling.

4.1 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

Op 1 april 2011 is het huidige Besluit milieueffectrapportage in werking getreden. Op 7 juli 2017 zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd binnen dit besluit om de m.e.r.-procedure eenduidiger en overzichtelijker te maken, alsmede het aspect milieueffectrapportage explicieter te behandelen in aanvragen. Dit besluit heeft tot doel het vaststellen van mogelijke, ernstig nadelige milieugevolgen ten gevolge van een activiteit binnen de aanvraag.

Binnen het Besluit milieueffectrapportage zijn een tweetal mogelijkheden opgenomen hoe om te gaan met dit besluit bij een aanvraag. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd, maar onder de gestelde drempelwaarden blijft, volstaat een vormvrije m.e.r.-beoordeling. Wanneer de beoogde activiteit in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage wordt benoemd en bovendien de gestelde drempelwaarden overstijgt, is de betreffende aanvraag m.e.r.-plichtig. Op dat moment zal een m.e.r.-rapportage op moeten worden gesteld.

Toets

Het begrip 'stedelijk ontwikkelingsproject' is niet gedefinieerd. In de toelichting op het Besluit m.e.r. zijn wel een aantal voorbeelden van bouwprojecten opgenomen die als stedelijk ontwikkelingsproject kunnen worden aangemerkt. In dat kader wordt verwezen naar woningen, parkeerterreinen, theaters, sportcentra, kantoorgebouwen en dergelijke of een combinatie daarvan. Of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' hangt af van de concrete omstandigheden van het geval. Onder andere de aard en de omvang van de voorziene wijziging van de stedelijke ontwikkeling spelen daarbij een rol. Of de ontwikkeling per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kan hebben, is daarbij niet relevant.

Als een project voorziet in een (gedeeltelijke) functiewijziging, maar de bebouwde oppervlakte hetzelfde blijft, lijkt gelet op de uitspraak van de Raad van State van 31 januari 2018 (ECLI:NL:RVS:2018:348) geen sprake te zijn van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r. Op basis van deze uitspraak lijken de volgende aspecten voor de vraag of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject relevant: (een uitbreiding) van de bebouwde oppervlakte, de opzet en de vormgeving van de ontwikkeling. Ten aanzien van de relevante aspecten kan tevens een verwijzing worden gemaakt naar de uitspraak van de Raad van State van 29 juli 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1832).

De Afdeling heeft in deze uitspraak bepaald dat het feit dat het gebruik van het perceel door de realisering van het project (vestiging evenementenhal op een bedrijventerrein) verandert, niet betekent dat de wijziging van het gebruik aangemerkt dient te worden als een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij is van belang dat de functiewijziging niet gepaard gaat met een uitbreiding van bebouwing op het perceel, dat de dat het niet aannemelijk is dat de wijziging van het gebruik een dusdanig andere verkeersaantrekkende werking heeft dat daarmee milieugevolgen gepaard gaan die ertoe moeten leiden dat de ontwikkeling aangemerkt dient te worden als een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij heeft de Afdeling tevens in aanmerking genomen dat het project is gelegen aan de rand van een bedrijventerrein in een gebied met een gemengd karakter en waar op grond van het bestemmingsplan al bedrijvigheid was toegestaan.

Als gevolg van dit bestemmingsplan wordt een bestaande horecabestemming met bijbehorende opstallen en verharding gesloopt en vervangen door een woonzorgcomplex voor zorgbehoevenden. Daarnaast komen er 12 reguliere koopappartementen. Het bestaande hoofdgebouw (horecapand) heeft een oppervlakte van circa 650 m2. Als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling bedraagt de bebouwde oppervlakte circa 765 m2. Daarmee voorziet het bouwplan in een toename van de bebouwde oppervlakte van circa 115 m2.

Zoals uit voorgaande jurisprudentie is gebleken zijn met name de aspecten bebouwde oppervlakte, de opzet en de vormgeving van de ontwikkeling bepalend of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Nu is gebleken dat de bebouwde oppervlakte toeneemt met circa 115 m² betekent dit niet dat er per definitie sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in het Besluit m.e.r.. Gelet op deze beperkte toename van de bebouwde oppervlakte kan aansluiting worden gezocht bij de uitspraak van de Raad van State van 12 juni 2019 (ECLI:NL:RVS:2019:1879). In deze uitspraak heeft de Raad van State geoordeeld dat de realisatie van twee woningen op voorheen (hobbymatige) agrarische gronden niet wordt aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Daarbij is van belang dat het ruimtebeslag van de voorziene bebouwing beperkt is en dat de voorziene ontwikkeling gepaard gaat met een beperkte bebouwing op het perceel.

Aangezien het ruimtebeslag van de voorgenomen bebouwing slechts beperkt toeneemt kan geconcludeerd worden dat het plan niet voorziet in een nieuw stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1 van categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage bij het Besluit milieueffectrapportage. Tot slot neemt het aantal verkeersbewegingen als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling gering toe (zie paragraaf 4.10). In de paragrafen 4.2 tot en met 4.10 blijkt tevens dat de overige milieuaspecten geen nadelige milieueffecten heeft. Op basis hiervan geldt dat het plan geen nieuw stedelijk ontwikkelingsproject betreft en derhalve niet m.e.r.-beoordelingsplichtig is.

4.2 Milieuzonering

Zowel de ruimtelijke ordening als het milieubeleid stellen zich ten doel een goede kwaliteit van het leefmilieu te handhaven en te bevorderen. Dit gebeurt onder andere door milieuzonering. Onder milieuzonering verstaan we het aanbrengen van een voldoende ruimtelijke scheiding tussen milieubelastende bedrijven of inrichtingen enerzijds en milieugevoelige functies als wonen en recreëren anderzijds. De ruimtelijke scheiding bestaat doorgaans uit het aanhouden van een bepaalde afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies. Die onderlinge afstand moet groter zijn naarmate de milieubelastende functie het milieu sterker belast. Milieuzonering heeft twee doelen:

• het voorkomen of zoveel mogelijk beperken van hinder en gevaar bij woningen en andere gevoelige functies;
• het bieden van voldoende zekerheid aan bedrijven dat zij hun activiteiten duurzaam onder aanvaardbare voorwaarden kunnen uitoefenen.

Voor het bepalen van de aan te houden afstanden wordt de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' uit 2009 gehanteerd. Deze uitgave bevat een lijst, waarin voor een hele reeks van milieubelastende activiteiten (naar SBI-code gerangschikt) richtafstanden zijn gegeven ten opzichte van milieugevoelige functies. De lijst geeft richtafstanden voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan/wijzigingsplan mogelijk is.

Hoe gevoelig een gebied is voor milieubelastende activiteiten is mede afhankelijk van het omgevingstype. De richtafstanden van de richtafstandenlijst gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/buitengebied' dan wel 'gemengd gebied'. In figuur 4.1 zijn de richtafstanden weergegeven.

Figuur 4.1: Richtafstanden VNG-uitgave Bedrijven en Milieuzonering

Toets

Bij het realiseren van een nieuwe bestemming dient gekeken te worden of die nieuwe functie past in de omgeving (externe werking) en of de omgeving de nieuwe functie toelaat (interne werking). Het plangebied is gelegen binnen de bebouwde kom van Balkbrug, nabij de provinciale weg N377. In de directe omgeving van het plangebied zijn daarnaast verschillende functies aanwezig zoals detailhandel, dienstverlening en woningbouw. Het plangebied is derhalve gelegen in het omgevingstype 'gemengd gebied'.

Externe werking

Bij de externe werking gaat het om de vraag of de realisatie van onderhavig plan leidt tot hinder of belemmeringen voor de omgeving. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

De functie 'wonen' geen milieubelastende functies voor de omgeving. Er is derhalve geen sprake van een aantasting van het leefklimaat van omwonenden. Voor 'woonzorgcomplex' kan aangesloten worden bij de categorie 'verpleeghuis'. Hiervoor geldt milieucategorie 2, met een richtafstand van 10 meter. Naast het woonzorgcomplex worden 12 reguliere appartementen gerealiseerd. Hiervoor is de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' van toepassing. De SvB 'functiemenging' wordt gehanteerd in gebieden waar bedrijven of andere milieubelastende functies verspreid zijn gesitueerd tussen woningen en/of andere gevoelige functies.

In bestaande gebieden waar in enige vorm sprake is van functiemenging, of in gebieden waar bewust functiemenging wordt nagestreefd (bijvoorbeeld om een grotere levendigheid tot stand te brengen), wordt de SvB 'functiemenging' toegepast. Hierbij kan o.a. gedacht worden aan dorpskernen, zoals Balkbrug.

Zoals in de VNG-publicatie is aangegeven kan, vanwege de bijzondere kenmerken van gebieden met enige vorm van functiemenging, niet worden gewerkt met een systematiek van richtafstanden en afstandsstappen: vanwege de zeer korte afstand tussen milieubelastende en milieugevoelige functies is een dergelijke systematiek niet geschikt voor functiemengingsgebieden, zoals het pand aan de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug. De SvB 'functiemenging' hanteert vier categorieën A, B1, B2 en C met specifieke criteria voor de toelaatbaarheid.

Voorliggende ontwikkeling betreft het ‘Categorie B1’: Bedrijfsactiviteiten die direct naast of beneden woningen/andere gevoelige functies in een daarvoor omschreven gebied met functiemenging zijn toegestaan. De activiteiten zijn zodanig weinig milieubelastend dat de eisen uit het Bouwbesluit toereikend zijn. Op basis van vorenstaande kan geconcludeerd worden dat de toevoeging van de appartementen in het pand aan de Coevorderweg 2-4 slechts beperkte hinder voor omwonenden zal veroorzaken.

Het woon- en leefklimaat van omwonenden wordt derhalve niet aangetast door de voorgenomen ontwikkeling. De nieuwe functie ‘wonen’ en 'zorgwonen' past in de omgeving.

Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de nieuwe functie hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving.

De percelen rondom het plangebied hebben de 'Centrum' bestemming. Binnen deze bestemming is detailhandel, kantoren, bedrijvigheid tot en met categorie 2 en educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, sportvoorzieningen, recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening toegestaan.

In de directe omgeving zit onder andere Evangeliecentrum de WIC, Bakkerij Oegema, EPDM24.nl (groothandel/detailhandel) en Kapsalon Hairboost Balkbrug. Dit betreft functies in de categorieën: detailhandel, kantoren en educatieve, sociaal-medische, sociaal-culturele, levensbeschouwelijke voorzieningen, sportvoorzieningen, recreatieve voorzieningen en voorzieningen ten behoeve van openbare dienstverlening. Dit betreft functies die behoren tot milieucategorie 1, met een richtafstand van 0 meter (gemengd gebied). Aan deze richtafstand wordt voldaan.

Aan de Meppelerweg 2 ligt tot slot de brandweerkazerne Balkbrug. Conform bestemmingsplan is maximaal bedrijvigheid tot categorie 2 toegestaan. Hiervoor geldt een richtafstand van 10 meter. De onderlinge afstand bedraagt minimaal 20 meter. Aan de richtafstanden wordt voldaan.

Tot slot ligt het bedrijventerrein van Balkbrug op circa 80 meter afstand van het plangebied. Bij het bestemmingsplan van het bedrijventerrein is gebruik gemaakt van inwaartse zonering. Ten aanzien van de huidige woningen en functies rondom het bedrijventerrein is ruimtelijk reeds rekening gehouden met voldoende afstand. Met de voorgenomen herontwikkeling is daarmee ook reeds sprake van voldoende ruimtelijke afstand tot het bedrijventerrein. Het plan voldoet aan de vereiste van een goed woon- en leefklimaat.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect ‘bedrijven en milieuzonering’ geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.3 Bodem

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient in de daarvoor aangewezen gevallen een bodemonderzoek te worden verricht.

Artikel 3.1.6 van het Bro bepaalt dat in het bestemmingsplan rekening gehouden moet worden met de bodemkwaliteit ter plaatse. De reden hiervoor is dat een eventueel aanwezige bodemverontreiniging van groot belang kan zijn voor de keuze van bepaalde bestemmingen en/of de (financiële) uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. De bodemtoets moet worden uitgevoerd bij het opstellen of wijzigen van het bestemmingsplan of een planologische afwijking. Als er verontreiniging aanwezig is moet bepaald (nader onderzoek) worden of het een geval is in de zin de Wbb of een diffuse verontreiniging. In de exploitatieopzet moeten de saneringskosten en de verwerkingskosten voor diffuus verontreinigde grond worden opgenomen.

Toets

Om te onderzoeken of de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geschikt is voor de geplande nieuwbouw van de woningen is door Kruse Milieu een verkennend (asbest)onderzoek uitgevoerd (projectcode: 21060016, d.d. 10 januari 2022). De bodem is onderzocht op een terrein ter grootte van circa 2355 m² aan de Coevorderweg 2-4 in Balkbrug. De onderzoekslocatie is deels bebouwd en geheel verhard met beton (inpandig), klinkers en asfalt. Het bodemonderzoek is noodzakelijk in het kader van de geplande aankoop, de bestemmingsplanwijziging, de aanvraag van de omgevingsvergunning.

Het verkennend (asbest)bodemonderzoek is als Bijlage 1 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen. Hieronder worden de resultaten weergegeven.

Resultaten veldwerk

In totaal zijn er tijdens het verkennend bodemonderzoek 2 boringen verricht en zijn er 13 inspectiegaten gegraven, waarvan er 1 diepe boring is afgewerkt met een peilbuis. Ten behoeve van het nader asbestonderzoek en aanvullend bodemonderzoek zijn 4 inspectiesleuven en 5 inspectiegaten gegraven. Gebleken is dat de bodem globaal bestaat uit matig fijn zand. Er zijn plaatselijk bodemvreemde materialen waargenomen (puin/baksteen). Door de veldwerkers zijn in inspectiegat 5 (van 0 tot 0.2 m-mv) en in inspectiesleuven S1 en S3, visueel asbestverdachte materialen waargenomen in de bodem. Het freatische grondwater is in de peilbuis aangetroffen op 2.15 m-mv.

Resultaten analyses

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd:

• de bovengrond (BG I) is zeer licht verontreinigd met lood;
• de bovengrond (BG II) is (zeer) licht verontreinigd met lood, PCB en PAK;
• de bovengrond (BG II) is (zeer) licht verontreinigd met kwik, lood, zink, PCB, PAK en minerale olie;
• boring 5 (0 - 0.2 m-mv) is zeer licht verontreinigd met lood, zink, PCB en PAK;
• boring 12 (1.45-1.8 m-mv) is zeer licht verontreinigd met kwik;
• de ondergrond (OG I) is (zeer) licht verontreinigd met kwik, lood, zink en PAK;
• de ondergrond (OG II) is niet verontreinigd;
• het grondwater (PB 1) is niet verontreinigd;
• het mengmonster MM FF - 01, MM FF - 02 en MM FF - 03 is niet verontreinigd met asbest;
• gat 5 bevat asbest in een gehalte hoger dan de toetsingswaarde voor nader
• asbestonderzoek.

Nader asbestonderzoek

• het gewogen asbestgehalte in inspectiesleuf S1 is ruim lager dan de interventiewaarde;
• het gewogen asbestgehalte in inspectiesleuf S3 is lager dan de interventiewaarde.

Aanvullend bodemonderzoek onder de asfaltverharding

• de bovengrond (BG IV) is (zeer) licht verontreinigd met koper, lood, minerale olie en PAK;
• het mengmonster MM FF - G1-G5 is niet verontreinigd met asbest.

Hypothese

De hypothese "onverdachte locatie" dient te worden verworpen aangezien er overschrijdingen van de achtergrond- en streefwaarden zijn aangetoond.

De hypothese "verdachte locatie" ten aanzien van asbest dient te worden aangenomen, aangezien er asbest is aangetoond.

Conclusies en aanbevelingen

Verkennend bodemonderzoek

In de bovengrond (BG I en BG II) het grondwater (PB 1 en PB A1) zijn (zeer) lichte verontreinigingen aangetoond. Voor een beschrijving en mogelijke verklaringen wordt verwezen naar de paragrafen 4.3 en 4.4 van het bodemonderzoek in Bijlage 1. In de ondergrond (OG en A - OG) zijn geen verontreinigingen aangetoond. Aangezien de tussenwaarden niet worden overschreden, is er geen reden om een nader onderzoek uit te voeren.

In de fijne fractie van mengmonster MM FF - 01, MM FF - 02 en MM FF - 3 is geen asbest aangetoond.

Gat 5 bevat asbest, in een gehalte hoger dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Het gewogen asbestgehalte in gat 5 gaf aanleiding voor het nader asbestonderzoek (zie hoofdstuk 5 van het bodemonderzoek in Bijlage 1). Tijdens het nader asbestonderzoek is tevens een aanvullend bodemonderzoek verricht van de bodem onder de asfaltverharding.

Nader asbestonderzoek

De gewogen asbestgehalten in de kern (sleuf S1 en S3) zijn (ruim) lager dan de interventiewaarde. De gewogen asbestgehalten worden (bijna) geheel veroorzaakt door de asbesthoudende grove fractie. Aanvullende asbestanalyses, waarbij de monsters ten behoeve van de verticale en horizontale afperking worden geanalyseerd, zijn niet noodzakelijk. Er is geen saneringsnoodzaak. Geadviseerd wordt de grond nabij de sleuven S1 en S3 te zeven over 20 mm om van de asbesthoudende grove fractie en puin te ontdoen. Het asbesthoudend materiaal dient te worden afgevoerd naar een erkend acceptant. Tevens dient men alert te blijven op asbestnesten.

Aanvullend bodemonderzoek onder de asfaltverharding

De puinhoudende bodemlaag onder de asfaltverharding is niet asbesthoudend. De puinhoudende grond BG IV is licht verontreinigd met koper, lood, minerale olie en PAK. De licht verhoogde gehalten geven geen aanleiding voor nader bodemonderzoek.

Slotconclusie

Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging en nieuwbouwplannen, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico’s voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik. Het aspect 'bodem' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

4.4 Geluid

In het kader van de Wet geluidhinder moet er bij de voorbereiding van een bestemmingsplan, c.q. een ontheffing op grond van de Wro, een onderzoek worden gedaan naar de geluidsbelasting op de gevels van geluidsgevoelige objecten, voor zover deze geluidsgevoelige objecten zijn gelegen binnen een zonering van een industrieterrein, wegen en/of spoorwegen.

De Wet geluidhinder kent de volgende geluidsgevoelige functies:

• Woningen.
• Onderwijsgebouwen (behoudens voorzieningen zoals een gymnastieklokaal).
• Ziekenhuizen en verpleeghuizen en daarmee gelijk te stellen voorzieningen zoals verzorgingstehuizen, psychiatrische inrichtingen, medische centra, poliklinieken, medische kleuterdagverblijven, etc.

Enerzijds betekent dit dat (geluids-)eisen worden gesteld aan de nieuwe milieubelastende functies, anderzijds betekent dit eveneens dat beperkingen worden opgelegd aan de nieuwe milieugevoelige functies.

Toets

Wegverkeerslawaai

Op grond van het artikel 74 van de Wet geluidhinder bevindt zich langs een weg een geluidszone, die aan weerszijde een breedte heeft van:

• a. in stedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 200 meter;
• b. in buitenstedelijk gebied:
  • voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter;
  • voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter;
  • voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter.

Deze zonering geldt niet:

• c. voor wegen die zijn gelegen binnen een als woonerf aangeduid gebied;
• d. voor wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 kilometer per uur geldt;
• e. wegen waarvan op grond van een door de gemeenteraad vastgestelde geluidsniveau vaststaat dat de geluidsbelasting op 10 meter uit de as van de meest nabij gelegen rijstrook 48 dB (A) of minder bedraagt (art. 74, lid 3 Wgh).

Door Munsterhuis Geluidsadvies is een akoestisch onderzoek (projectnummer 21.226, d.d. 24 januari 2022) uitgevoerd naar de geluidbelasting ter plaatse van de gevels van het geplande woonzorgcomplex en appartementen betreffende de herinrichting locatie Coevorderweg 2-4 in Balkbrug. Het onderzoek richt zich op het bepalen van de geluidbelastingen ten gevolge van wegverkeerslawaai op de Coevorderweg, de Meppelerweg en de Hoogeveenseweg. De geluidbelastingen zijn vastgesteld door middel van Standaard Rekenmethode II, zoals beschreven in het ‘Reken- en meetvoorschrift Geluid 2012. Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 2 bij de toelichting van dit bestemmingsplan opgenomen.

Hieronder worden de resultaten weergegeven. Uit het onderzoek kunnen de volgende conclusies worden getroffen:

• de voorkeursgrenswaarde ten gevolge van de Coevorderweg (N377) wordt overschreden op de oost- zuid en westgevel. De hoogste geluidbelasting ten gevolge van de Coevorderweg (N377) bedraagt 61 dB, inclusief 5 dB aftrek, op de zuidgevel;
• Ten gevolge van het verkeer op de Meppelerweg en de Hoogeveenseweg wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB niet overschreden;
• Maatregelen om de geluidbelasting ten gevolge van de Coevorderweg terug te dringen tot aan de voorkeursgrenswaarde stuiten naar verwachting op overwegende bezwaren van stedenbouwkundige en financiële aard;
• Er moet een hogere waarde aangevraagd worden voor de in het plan opgenomen appartementen;
• De maximale waarde van 53 dB ten aanzien van het binnenniveau wordt overschreden ter plaatse van de toetspunten 1 t/m 8, de toetspunten 10 t/m 17 en toetspunt 23. Voor deze gevels zijn extra geluidwerende voorzieningen noodzakelijk. Dit zal in een gevelweringsonderzoek moeten worden aangetoond.

Voor de te realiseren (zorg)woningen moet een hogere grenswaarde worden aangevraagd en bij de omgevingsvergunning voor bouwen dient tevens een gevelweringsonderzoek uitgevoerd te worden. Wanneer een hogere grenswaarde wordt aangevraagd en de benodigde gevelwerende voorzieningen worden getroffen vormt het aspect 'wegverkeerslawaai' geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

Railverkeerslawaai

In de directe omgeving van het plangebied zijn geen spoorwegen aanwezig. Derhalve is een akoestisch onderzoek naar railverkeerslawaai niet noodzakelijk.

Industrielawaai

Aan de oostzijde van het plangebied ligt het bedrijventerrein van Balkbrug. Bij het bestemmingsplan van het bedrijventerrein is gebruik gemaakt van inwaartse zonering. Ten aanzien van de huidige woningen rondom het bedrijventerrein is ruimtelijk reeds rekening gehouden met voldoende afstand. Ook voor de herontwikkeling van de Coevorderweg 2-4 is daarmee reeds sprake van voldoende afstand tot het bedrijventerrein. Er is sprake van aan een goed woon- en leefklimaat.

Geconcludeerd kan worden dat het aspect ‘Geluid’ geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.5 Luchtkwaliteit

Om een goede luchtkwaliteit in Europa te garanderen heeft de Europese unie een viertal kaderrichtlijnen opgesteld. De hiervan afgeleide Nederlandse wetgeving is vastgelegd in hoofdstuk 5, titel 2 van de Wet milieubeheer. Deze wetgeving staat ook bekend als de Wet luchtkwaliteit.

In de Wet luchtkwaliteit staan onder meer de grenswaarden voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen. Onderdeel van de Wet luchtkwaliteit zijn de volgende Besluiten en Regelingen:

• Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen);
• Besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen).

Besluit en de Regeling niet in betekenende mate bijdragen

Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (NIBM) staat bouwprojecten toe wanneer de bijdrage aan de luchtkwaliteit van het desbetreffende project niet in betekenende mate is. Het begrip 'niet in betekenende mate' is gedefinieerd als 3% van de grenswaarden uit de Wet milieubeheer. Het gaat hierbij uitsluitend om stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10 en PM2,5). Toetsing aan andere luchtverontreinigende stoffen uit de Wet luchtkwaliteit vindt niet plaats.

In de Regeling NIBM is een lijst met categorieën van gevallen (inrichtingen, kantoor- en woningbouwlocaties) opgenomen die niet in betekenende mate bijdragen aan de luchtverontreiniging. Enkele voorbeelden zijn:

• woningen: 1500 met een enkele ontsluitingsweg;
• woningen: 3000 met twee ontsluitingswegen;
• kantoren: 100.000 m² bruto vloeroppervlak met een enkele ontsluitingsweg.

Als een ruimtelijke ontwikkeling niet genoemd staat in de Regeling NIBM kan deze nog steeds niet in betekenende mate bijdragen. De bijdrage aan NO2 en PM10 moet dan minder zijn dan 3% van de grenswaarden.

Besluit gevoelige bestemmingen 

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/ klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

Toets

In paragraaf 4.10 is de toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het plan beschreven. De totale verkeersgeneratie van het plan bedraagt afgerond 109 verkeersbewegingen per dag. Dit betreft de maximale verkeersgeneratie op grond van de CROW-normen voor verkeersgeneratie. Als wordt uitgegaan van een worst-case scenario kan het aantal verkeersbewegingen op 109 per dag gesteld worden. Er zal geen sprake zijn van vrachtverkeer, waardoor het percentage vrachtverkeer op 0 gezet kan worden. In onderstaande figuur is de worst-case berekening weergegeven met 109 extra voertuigbewegingen.

Figuur 4.2: Worst-case berekening voor bijdrage van extra verkeer (bron: infomil.nl)

Uit deze berekening volgt dat de bijdrage van het extra verkeer niet in betekenende mate is. Er is geen nader onderzoek nodig. Alhoewel er met voorliggend plan een gevoelige bestemming wordt toegevoegd (woonzorgcomplex), vormt dit geen belemmering voor voorliggend plan. Op basis van besluit gevoelige bestemmingen (luchtkwaliteitseisen) worden gevoelige bestemmingen in de nabijheid van provinciale wegen beperkt. Voor een provinciale weg geldt een onderzoekszone van 50 meter aan weerzijden. Het totaal aantal mensen dat hoort bij een ‘gevoelige bestemming' mag niet toenemen als de grenswaarden voor PM10 of NO2 (dreigen te) worden overschreden. Uit de jaarlijkse rapportage van de luchtkwaliteit blijkt bovendien dat er, in de omgeving van het plangebied, langs wegen geen overschrijdingen van de grenswaarden aan de orde zijn. Een overschrijding van de grenswaarden is ook in de toekomst niet te verwachten. Aanvullend onderzoek naar de luchtkwaliteit is derhalve niet nodig. Het aspect 'luchtkwaliteit' vormt geen belemmering voor de uitvoering van het plan.

4.6 Externe veiligheid

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het daarbij om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's zware ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer gevaarlijke stoffen geldt het Besluit externe veiligheid transportroutes en de Regeling Basisnet. Op transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen zijn het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) en de Regeling externe veiligheid buisleidingen (Revb) van toepassing.

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten tot een aanvaardbaar minimum te beperken. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

• Plaatsgebonden risico (PR): Risico op een plaats buiten een inrichting, uitgedrukt als een kans per jaar dat een persoon onafgebroken en onbeschermd op die plaats zou verblijven, overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongewoon voorval binnen een inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.
• Groepsrisico (GR): Cumulatieve kansen per jaar dat ten minste 10, 100 of 1000 personen overlijden als rechtstreeks gevolg van hun aanwezigheid in het invloedsgebied van een inrichting en een ongewoon voorval binnen de inrichting waarbij een gevaarlijke stof betrokken is.

In het BEVI zijn de risiconormen wettelijk vastgelegd. Deze normen zijn niet effectgericht maar gebaseerd op een kansberekening. Tevens geven de risiconormen alleen de kans weer om als direct gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen te overlijden. Gezondheidsschade en de kans op verwonding of materiële schade zijn daarin niet meegenomen. Er is in het BEVI geen harde norm voor het groepsrisico vastgesteld. Voor het groepsrisico geldt geen norm maar slechts een oriënterende waarde. Er is sprake van een verantwoordingsplicht in geval van een toename van het groepsrisico.

Risicokaart

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven.

Toets

Figuur 4.3: uitsnede risicokaart (bron: risicokaart.nl).

Uit de inventarisatie blijkt dat binnen een straal van 250 meter van het plangebied geen risico's op basis van de externe veiligheid zijn gelegen. De dichtstbijzijnde risicobron ligt op circa 250 meter afstand en betreft het bedrijfspand van FrieslandCampina. Dit bedrijfspand is aangemerkt als inrichting voor ammoniak. Gelet op de onderlinge afstand van het plangebied en bedrijfspand van FrieslandCampina geldt dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen, danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt binnen een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet is gelegen binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

Een en ander brengt met zich mee dat het project in overeenstemming is met wet- en regelgeving met betrekking tot externe veiligheid.

4.7 Water

Een belangrijk instrument om waterbelangen in ruimtelijke plannen te waarborgen is de watertoets, die sinds 1 november 2003 wettelijk is verankerd. Initiatiefnemers zijn verplicht in ruimtelijke plannen een beschrijving op te nemen van de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het doel van de wettelijk verplichte watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

Waterbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water is richtinggevend voor de bescherming van de oppervlaktewaterkwaliteit in de landen in de Europese Unie. Aan alle oppervlaktewateren in een stroomgebied worden kwaliteitsdoelen gesteld die in 2015 moeten worden bereikt. Ruimtelijk relevant rijksbeleid is verwoord in de SVIR en het Nationaal Waterplan (inclusief de stroomgebiedbeheerplannen).

Op provinciaal niveau zijn de Omgevingsvisie en de bijbehorende Omgevingsverordening richtinggevend voor ruimtelijke plannen.

Het Waterschap Drents Overijsselse Delta heeft de beleidskaders van rijk en provincie nader uitgewerkt in het Waterbeheerplan 2016-2021. De belangrijkste ruimtelijk relevante thema's zijn de Kaderrichtlijn Water en retentiecompensatie. Op gemeentelijk niveau zijn het in overleg met Waterschap Drents Overijsselse Delta opgestelde gemeentelijk Waterplan en het gemeentelijk Rioleringsplan van belang bij het afwegen van waterbelangen in ruimtelijke plannen.

Waterbeheerplan 2016-2021

In het waterbeheerplan 2016 - 2021 is de koers beschreven hoe het waterschap de komende periode gaat zorgen voor een goede bescherming tegen hoog water, een goed functionerend regionaal watersysteem en het zuiveren van afvalwater. Het waterschap heeft het plan vormgegeven in dialoog en samenwerking met de waterschappen Rijn en IJssel en Vechtstromen, die naast Drents Overijsselse Delta deel uitmaken van het stroomgebied Rijn-Oost. Ook provincies en gemeenten zijn hierbij betrokken geweest.

De opdracht van de waterschappen in Rijn-Oost is te zorgen voor voldoende water, schoon water en voor veilig wonen en werken (taakvelden: watersysteem, waterketen en veiligheid). De taken worden uitgevoerd voor én samen met de maatschappij. Dit gebeurt vanuit een brede kijk en tegen aanvaardbare kosten. Hierbij wordt rekening gehouden met agrarische, economische, ecologische en recreatieve belangen.

Het werk van het waterschap draagt ertoe bij dat iedereen op een veilige, gezonde, prettige en duurzame manier met water kan leven. Het waterschap wil daarbij professioneel, betrouwbaar en deskundig werken en zo de positie als lokale en regionale waterautoriteit waarmaken. Met de aanwezige middelen en mogelijkheden werkt het waterschap aan een duurzame ontwikkeling van het stedelijk en landelijk gebied. In samenwerking met gemeenten is een beleidsnotitie stedelijk water opgesteld. De beleidsnotitie stedelijk water 'water raakt' geeft handvatten voor de ruimtelijke ordening over hoe om te gaan met water in stedelijk gebied.

Watertoetsproces

Het waterschap Drents Overijsselse Delta is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets (http://www.dewatertoets.nl).

De beantwoording van de vragen heeft ertoe geleid dat de 'normale procedure' van toepassing is. Dit houdt in dat de RO adviseur van het waterschap is betrokken bij de planvorming. De watertoets is opgenomen in Bijlage 3.

Het waterschap heeft op 29-03-22 d.d. een reactie gegeven, deze is opgenomen in Bijlage 4. In de volgende paragraaf zijn de uitgangspunten uit de reactie van het waterschap uitgewerkt in een waterparagraaf.

Wateraspecten

In dit geval is er geen sprake van een toename aan verharding. Het water wordt daarom via infiltratiemogelijkheden rondom de randen van het parkeerterrein geinfiltreerd. Aan de bergingseisen van het waterschap zal worden voldaan. Het vuilwater zal via het riool worden afgekoppeld.

Watersysteem

In het plangebied is geen sprake van de aanwezigheid van oppervlaktewater. Er is dan ook geen sprake van het dempen van wateren.

Wateroverlast

Bij kortstondige buien van geringe of enige intensiteit mag hemelwater dat niet lokaal kan worden verwerkt worden afgevoerd, zonder dat dit leidt tot water-op-straat of wateroverlast benedenstrooms van het plangebied. Bij extreme kortstondige buien, verblijft water voor korte tijd op het maaiveld, zonder dat dit tot overlast leidt. De ontwikkelaar houdt rekening met de randvoorwaarden die zowel het waterschap als de gemeente stelt aan het voorkomen van wateroverlast.

Het plan wordt zo ontworpen dat kortstondige hevige buien zonder problemen kunnen worden opgevangen in de openbare ruimte of op particulier terrein. Om dit water op te vangen, wordt onder andere gekozen voor een halverharde parkeerplaats waarin hemelwater makkelijk kan infiltreren, ook bij kortstondige hevige buien. Het hemelwater en afvalwater wordt daarnaast gescheiden afgevoerd.

Waterkwaliteit

Zoals gesteld wordt het hemelwater gescheiden afgevoerd van het afvalwater. Met de bouw wordt voorzien in de principes van duurzaam en klimaatbestendig bouwen. Met de bouw van het gebouw worden duurzame materialen zoals hout en steen toegepast.

Riolering

Er is in dit geval beperkt sprake van een beperkte uitbreiding van de rioolcapaciteit. Dit kan naar verwachting eenvoudig afgewikkeld worden op het bestaande riool.

4.8 Ecologie

Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening).

Toetsing 

Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan natuurwaarden [projectnummer: 3996, versie 1.1, d.d. 16-03-2022], zie ook bijlage Bijlage 5. Het plangebied is op 11 januari 2022 onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. De resultaten zijn in de volgende alinea's opgenomen.

Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming:

Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied. Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen plangebied en Natura 2000-gebied, kan een negatief effect op Natura 2000-gebied op voorhand uitgesloten worden. Nader onderzoek, zoals een effectbeoordeling of passende beoordeling wordt niet noodzakelijk geacht.

Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming:

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- of voortplantingsplaats. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of verblijfplaats in het plangebied maar gebruiken het wel als foerageergebied.

Vermoedelijk nestelen er vogels in het plangebied waarvan uitsluitend het bezette nest beschermd is, maar er nestelen mogelijk ook vogels waarvan de nestplaats (jaarrond) beschermd is. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Om te voorkomen dat bezette vogelnesten negatief beïnvloed worden, dient gewerkt te worden buiten de voortplantingsperiode of dient een broedvogelscan uitgevoerd te worden zodat de aanwezigheid van een bezet vogelnesten uitgesloten kan worden. Om vast te kunnen stellen of er vogels in het plangebied nestelen waarvan de nestplaats jaarrond beschermd is, dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden.

Als gevolg van de voorgenomen activiteiten worden mogelijk beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën gedood en wordt mogelijk een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaatsen’. Er geldt geen vrijstelling voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dienen ze weggejaagd te worden of weggevangen te worden (en elders losgelaten). Indien niet voorkomen kan worden dat een beschermd dier gedood wordt, dient een ontheffing aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor vleermuizen af. Dit leidt echter niet tot wettelijke consequenties.

Wettelijke consequenties samengevat:

• Werkzaamheden afstemmen op de voortplantingsperiode van vogels;
• Geen beschermde amfibieën of zoogdieren doden;
• Nader onderzoek huismus verplicht;

Nader onderzoek huismus

In verband met de voorgenomen sloop van de opstallen, is het plangebied op 11 januari 2022 onderzocht op de aanwezige beschermde dieren en vaste rust- en voortplantingsplaatsen van beschermde dieren, zoals vogels en vleermuizen. De bevindingen van dat onderzoek zijn gerapporteerd in rapport 3996 van Natuurbank Overijssel (eigen uitgave Natuurbank Overijssel).

Uit het onderzoek kwam naar voren dat de aanwezigheid van een vaste rust- en nestplaats van huismussen onder de dakpannen van het te slopen gebouw niet uitgesloten kan worden op basis van het uitgevoerde onderzoek. De bebouwing met het pannendak vormt een potentiële nestplaats en er werden huismussen in struiken in het plangebied waargenomen.

Vaste rust- en nestplaatsen van huismussen zijn beschermd en mogen alleen met een ontheffing van de Wet natuurbescherming verstoord, beschadigd en vernield worden.

Een éénmalig bezoek aan een plangebied, geeft onvoldoende informatie om met zekerheid iets te kunnen zeggen over de functie van de bebouwing voor vleermuizen. Op basis van een éénmalig bezoek, kunnen de wettelijke consequenties in het kader van de Wet natuurbescherming (onderdeel soortbescherming) niet bepaald worden.

Om vast te kunnen stellen of sprake is van overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming, dient aanvullend onderzoek uitgevoerd te worden. Het onderzoek is opgenomen in Bijlage 6. De resultaten en conclusies zijn onderstaand opgenomen.

Resultaten

Tijdens alle bezoeken zijn huismussen in het plangebied waargenomen. Dit betrof maximaal vier volwassen dieren tegelijkertijd in het plangebied op 12 april en 6 volwassen dieren tegelijkertijd in het plangebied op 5 mei. De huismussen bevonden zich in de opgaande beplanting en op het dak van de bebouwing in het plangebied. Uit waarnemingen is gebleken dat deze huismussen nestelden onder de dakpannen van een gebouw net naast het plangebied (zie onder). De huismussen nestelden onder de onderste rij dakpannen en de nokvorsten van de schuine zijden van het dak.

Er zijn géén aanwijzingen gevonden dat huismussen in het plangebied nestelen. Aangezien geen vaste rust- of nestplaats van huismussen in de te slopen bebouwing is vastgesteld, leidt het slopen van de gebouwen niet tot overtreding van een verbodsbepaling.

Conclusie

Het onderzoek is volledig uitgevoerd, conform onderzoeksprotocol 1, onder gunstige weersomstandigheden door een deskundige onderzoeker.

Er hoeft geen nader onderzoek uitgevoerd te worden en er hoeft geen ontheffing van de verbodsbepalingen aangevraagd te worden, om de bebouwing in het plangebied te mogen slopen.

Het aspect 'ecologie' vormtgeen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

4.9 Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden.

Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet.

Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Archeologie

Op het plangebied ligt de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 3'. Deze dubbelbestemming heeft als doel het behoud en de bescherming van de verwachte archeologische waarden te waarborgen. Voor 'Waarde - Archeologie 3' geldt een onderzoeksplicht voor plangebieden met een (gezamenlijk) oppervlakte groter dan 275 m² en bij grondwerkzaamheden bij een diepte van 40 cm of meer.

Toets

Het hele plangebied is verhard en/of bebouwd, de gronden zijn daarmee reeds geroerd. Een aanvullend onderzoek wordt om die reden niet noodzakelijk geacht. Het aspect 'archeologie' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van voorliggend bestemmingsplan.

Cultuurhistorie

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties.

Toets

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn in of rondom het plangebied. Derhalve wordt geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.10 Verkeer / parkeren

Verkeer

Het plangebied wordt ontsloten op de Meppelerweg. In noordelijke richting wordt het vervolgens ontsloten via de Hoogeveenseweg. In zuidelijke richting via de Meppelerweg en vervolgens de Zwolseweg (N377) in westelijke richting of de Coevorderweg (N377) in oostelijke richting.

De Meppelerweg betreft ter plaatse van het plangebied een weg met klinkerverharding. Voor de Meppelerweg geldt een maximumsnelheid van 30 km per uur. Voor de Hoogeveenseweg, in noordelijke richting, geldt een maximumsnelheid van 50 km per uur. Tot slot geldt voor de N377 ter hoogte van het plangebied eveneens een maximumsnelheid van 50 km per uur.

Om de verkeersgeneratie als gevolg van het plan te bepalen wordt gebruik gemaakt van de CROW-normen voor verkeersgeneratie. Conform de Parkeernormennota 2017 van de gemeente Hardenberg geldt voor de verstedelijkingsgraad van de kern Balkbrug dat deze behoort tot 'weinig stedelijk' en aangemerkt kan worden als rest bebouwde kom.

Voor de twee verschillende functies kan de volgende verkeersgeneratie worden aangehouden:

• Woonzorgcomplex: de meest vergelijkbare categorie is: 'verpleeg- en verzorgingshuis'. Hiervoor zijn echter geen verkeersgeneratiecijfers bekend waardoor is uitgeweken naar de categorie 'serviceflat'. Hiervoor geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 2,6 verkeersbewegingen per woning per dag. De totale verkeersgeneratie van het woonzorgcomplex bedraagt derhalve afgerond 42 verkeersbewegingen per dag.
• Reguliere appartementen: voor de reguliere appartementen wordt aangesloten bij de categorie 'koop, appartementen, goedkoop'. Hiervoor geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 5,6 verkeerbewegingen per woning per dag. De totale verkeersgeneratie van de reguliere appartementen bedraagt derhalve afgerond 67 verkeersbewegingen per dag.

De totale verkeersgeneratie bedraagt daarmee 104 verkeersbewegingen per dag. Per saldo is de toename in verkeersgeneratie kleiner. Momenteel is immers al een horecabedrijf toegestaan (er zat altijd een restaurant) die zorgt voor de nodige verkeersgeneratie. In de CROW publicatie wordt bij de categorie 'restaurant' geen verkeersgeneratie genoemd. Dat neemt niet weg dat de verkeersbewegingen die een horecagelegenheid te weeg brengt van de verkeersbewegingen van een woonzorgcomplex en reguliere appartemeten kunnen worden afgetrokken. Per saldo is er dus sprake van minder dan 104 extra verkeersbewegingen. Gelet op de kenmerken van de Meppelerweg, Hoogeveenseweg en N377 kan deze toename van het aantal verkeersbewegingen eenvoudig via de bestaande infrastructuur worden afgewikkeld.

Parkeren

In de Parkeernota 2017 van de gemeente Hardenberg zijn de huidige parkeernormen opgenomen. Op basis van de Parkeernota 2017 van de gemeente Hardenberg geldt voor de kern Balkbrug een 'weinig stedelijkheidsgraad' en 'rest bebouwde kom'. De gemeente Hardenberg sluit daarbij aan op de parkeernormen van het CROW. Voor de twee verschillende functies is de parkeernorm als volgt:

• Woonzorgcomplex: de meest vergelijkbare categorie is: 'verpleeg- en verzorgingshuis'. Hiervoor geldt een parkeernorm van 0,5 parkeerplaatsen per wooneenheid (inclusief parkeren voor personeel). Er worden 16 eenheden gerealiseerd. Dit komt neer op afgerond 8 parkeerplaatsen. De bewoners van het woonzorgcomplex bezitten echter geen eigen auto. De parkeerplaats ten behoeve van het woonzorgcomplex zal dan ook alleen gebruikt worden door personeel en bezoek. Hierdoor kan de parkeerbehoefte voor het woonzorgcomplex naar beneden worden bijgesteld. Zeker omdat ook aan de Meppelerweg nog zeker 6 openbare parkeerplaatsen zijn, die door bezoekers en personeel gebruikt kan worden. De parkeerbehoefte voor het woonzorgcomplex wordt derhalve ingeschat op 4 parkeerplaatsen op eigen terrein.
• Reguliere appartementen: voor de reguliere appartementen wordt aangesloten bij de categorie 'koop, appartementen, goedkoop'. Hiervoor geldt een gemiddelde parkeernorm van 1,5 parkeerplaatsen. Er worden 12 reguliere appartementen gerealiseerd. Dit komt neer op 18 parkeerplaatsen.

In totaal bedraagt de (theoretische) parkeerbehoefte 22 parkeerplaatsen. In totaal worden ook 22 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Daarnaast zijn er nog 6 extra openbare parkeerplaatsen langs de Meppelerweg. Daarmee wordt voldaan aan de parkeernormen. Geconcludeerd kan worden dat het aspect 'parkeren' geen belemmering vormt voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek

De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels

5.2.1 Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht.

Inleidende regels

• Begrippen

In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

• Wijze van meten

Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

Bestemmingsregels

De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit:

• bestemmingsomschrijving:

De omschrijving van de doeleinden. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;

• bouwregels:

In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart);

• afwijken van de bouwregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken;

• specifieke gebruiksregels:

In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;

• afwijken van de gebruiksregels:

Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen;

• wijzigingsregels

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven.

Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel:

Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;

• Algemene bouwregels:

In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen;

• Algemene gebruiksregels:

Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin;

• Algemene aanduidingsregels:

In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven;

• Algemene afwijkingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Algemene wijzigingsregels:

In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;

• Overige regels:

Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing.

Overgangs- en slotregels

• Overgangsrecht:

Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een omgevingsvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een omgevingsvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro. Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet;

• Slotregel: 

Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald.

5.2.2 Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen:

Bestemmingen

• Woongebied-1

Bij de planregels van dit bestemmingsplan is zo veel mogelijk aansluiting gezocht bij het bestemmingsplan Balkbrug (NL.IMRO.0160.0000BP00006-VG01). De gronden zijn bestemd voor wonen, waarbij het aantal woningen niet meer mag bedragen dan het aangegeven aantal. In voorliggend bestemmingsplan zijn dat 12 woningen. Daarnaast is er een wooncomplex mogelijk dit is niet vastgelegd op aantallen. Naast wonen biedt deze bestemming ook ruimte voor verkeer en parkeren en groenvoorzieningen.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid

Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden
naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

7.1 Vooroverleg

Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn.

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

Provincie Overijssel

Conform het door de provincie Overijssel gehanteerde beleid is het plan voor vooroverleg verzonden aan de provincie Overijssel.

Waterschap Drents en Overijsselse Delta
Op 4 maart 2022 is het plan via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Drents Overijsselse Delta. De conclusie van die digitale toets is dat het waterschap een positief advies geeft. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van ......... voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn ......... zienswijzen binnengekomen.