Kleinschalige units, opslag- en garageboxen

Toelichting

De gemeente Enschede streeft naar meer werkgelegenheid en toekomstbestendige, veilige en aantrekkelijke bedrijfslocaties. Daarom gaat de gemeente Enschede zuinig om met de beschikbare ruimte voor bedrijven en wil ze bedrijventerreinen en bedrijfslocaties beschermen tegen ongewenste ontwikkelingen.

Sinds een paar jaar zien we een forse toename in de ontwikkeling van grote en kleine complexen van kleinschalige units, opslagunits en garageboxen op bedrijfslocaties en bedrijventerreinen. Dit type vastgoed is een interessante categorie voor particuliere beleggers en wordt vaak te huur of te koop aangeboden aan ZZP'ers en particulieren voor opslag van goederen of voertuigen en het uitvoeren van werkzaamheden. De toename van dit vastgoedsegment vormt een risico voor de kwaliteit en uitstraling van onze bedrijfslocaties en heeft een negatieve impact op onze economische doelstellingen. Deze vormen van bedrijfsruimte leveren vaak weinig tot geen directe werkgelegenheid op, dragen niet bij aan een sterkere profilering van het gebied en benutten niet de unieke ruimtelijke kenmerken waarvoor bedrijventerreinen en bedrijfslocaties in principe ontwikkeld worden, zoals beschikbare milieuruimte, geluidshinder en faciliteiten voor logistieke bewegingen. Ook blijkt deze vastgoedcategorie nogal eens interessant te zijn voor het uitvoeren van ondermijnende activiteiten. Dat heeft mede te maken met het feit dat het houden van toezicht lastig is en sociale controle vaak ook ontbreekt op deze locaties. Doordat deze units vaak op verscholen locaties liggen zijn het risicolocaties voor ondermijnende activiteiten. We willen niet dat units voor verkeerde doeleinden worden gebruikt.

In eerste instantie richtten de ontwikkelaars van dit vastgoedsegment zich met name op nog onbebouwde bedrijfskavels die veelal in gemeentelijk eigendom werden uitgegeven. Eind 2020 heeft het college van B&W van de gemeente Enschede daarom besloten om zijn schaarse beschikbare kavels niet meer uit te geven aan dit soort initiatieven. Dat had tijdelijk een positief effect maar uit de monitoring blijkt dat er een waterbedeffect optreedt naar nog braakliggende of (deels) al bebouwde percelen op bedrijventerreinen en andere locaties in de stad met een bedrijfsbestemming. Het effect daarvan is dat bedrijfskavels worden volgebouwd met kleine eenheden waardoor deze kavels versnipperen qua eigendom en gebruik. Gezien de schaarste aan bedrijfsruimte ziet de gemeente dit als een ongewenste ontwikkeling want daardoor blijft er minder ruimte over voor grotere bedrijven met werknemers en economische activiteiten die van grotere toegevoegde waarde zijn voor de economie.

Op dit moment ontbreken duidelijke regels waarin deze vastgoedcategorie expliciet is benoemd in relatie tot een afwegingskader. Het opstellen van een afwegingskader is echter wel nodig om te komen tot een goede afweging bij aanvragen voor dergelijke initiatieven. Anticiperend op het ontwikkelen van een goed afwegingskader, wordt in artikel 3 daarom in dit voorbereidingsbesluit een verbod ingesteld voor de realisatie van kleinschalige units, opslagunits en garageboxen en garageboxen op locaties waar bedrijfsdoeleinden zijn toegestaan op basis van het bestemmingplan.

Op basis van verscheidene initiatieven in de gemeente die als referentie hebben gediend, is bij het voorliggend voorbereidingsbesluit gekozen voor 100 m2 per unit / box als bovengrens voor de werking van het voorbereidingsbesluit. Boven dit oppervlak is namelijk wel vaak sprake van overwegend reguliere bedrijfsruimtes. Ruimtes van een dergelijke omvang worden veelal gekocht of gehuurd door bedrijven die zelf ook een bedrijfshal hadden willen bouwen, maar die daarvoor net te klein zijn omdat het gemeentelijke kavelaanbod niet of nauwelijks kavels omvat die kleiner zijn dan circa 500 m2. Bij het opstellen van beleid ten aanzien van deze categorie vastgoed zal een nadere afweging worden gemaakt t.a.v. deze toetsingsgrens van een footprint van maximaal 100 m2 per unit / box.