onzelfstandige bewoning 2021

Toelichting

In Enschede hebben we sinds 2007 regels voor onzelfstandige bewoning (kamergewijze verhuur). Tot 2016 was er sprake van een omzettingsvergunningstelsel op grond van de Huisvestingswet. Door een wijziging van de Huisvestingswet was het voor Enschede niet langer mogelijk een omzettingsvergunningstelsel in stand te houden.
Sinds 2016 is daarom in onze bestemmingsplannen geregeld dat onzelfstandige bewoning verboden is. Er kan worden afgeweken van dit verbod als wordt voldaan aan de beleidsregel “Onzelfstandige bewoning Enschede” of een eventuele vervangende beleidsregel.

Op dit moment geldt de tweede 'verlengde beleidsregel onzelfstandige bewoning Enschede'. Deze beleidsregel geldt tot 1 december 2021 of zoveel eerder als een nieuwe beleidsregel voor onzelfstandige bewoning wordt vastgesteld. Genoemde beleidsregel is vastgesteld nadat ons signalen bereikten dat de leefbaarheid in de wijken onder druk staat. Om in de tussenliggende periode te voorkomen dat de balans tussen Enschede-inclusieve stad en leefbaarheid (verder) wordt verstoord en tegelijkertijd rust te creëren om een evaluatie uit te kunnen voeren op ons beleid ten aanzien van onzelfstandige bewoning, heeft het college besloten de mogelijkheden voor het verlenen van vergunningen voor onzelfstandige bewoning tijdelijk (flink) te beperken.

Onzelfstandige bewoning is op dit moment alleen toegestaan voor kamergewijze sociale huisvesting en passend binnen de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de betreffende woningcorporaties en alleen indien het plan geen negatief effect heeft op het woon- en leefklimaat in de directe omgeving.

De regels voor onzelfstandige bewoning zijn inmiddels geëvalueerd. De voorgaande regels voor onzelfstandige bewoning waren gebaseerd op het principe van spreiding van de kamerverhuurpanden. Geconcludeerd is dat dit spreidingsprincipe nog steeds gewenst is, maar dat voor een goede balans een aanpassing van regels noodzakelijk is. De belangrijkste redenen hiervoor zijn:

1. De huidige regels maken onbedoeld meer kamerverhuur mogelijk als er in een buurt/straat studio's zijn/worden gerealiseerd;
2. De puur getalsmatige toetsing in de huidige regels houdt geen rekening met andere aspecten die van invloed zijn op de leefbaarheid;
3. De 'zomerdip' geeft ruimte op papier die er in werkelijkheid niet is;
4. Door het ontbreken van een overzicht van alle kamerverhuurpanden worden afwegingen soms gebaseerd op onjuiste aannames.

Dit heeft geresulteerd in dit voorbereidingsbesluit en de bijbehorende beleidsregel 'Onzelfstandige bewoning Enschede 2021'. Met dit voorbereidingsbesluit en de beleidsregel wordt voorkomen dat nieuwe situaties van onzelfstandige bewoning ontstaan waar dit uit het oog van leefbaarheid niet gewenst is. Nieuwe situaties van onzelfstandige bewoning zijn in beginsel verboden. Er kan een uitzondering op dit verbod worden gemaakt -en een vergunning worden verleend- als wordt voldaan aan de voorwaarden die genoemd staan in het voorbereidingsbesluit.
Wat betreft de voorwaarde met betrekking tot aanwezige woningen/wooneenheden met een gebruiksoppervlakte kleiner of gelijk aan 50 m2 (onder artikel 3, lid 2) wordt gedoeld op situaties waarbij woningen zijn gesplitst in kleine appartementen/studio's.

Bij de beoordeling wordt betrokken of er naar het oordeel van het bevoegd gezag sprake is van een kwetsbaar woon- en leefklimaat in de omgeving. Of daarvan sprake is, dient beoordeeld te worden aan de hand van de beoordelingscriteria die zijn opgenomen in de beleidsregel 'Onzelfstandige bewoning Enschede 2021' dan wel, als deze tussentijds wordt gewijzigd of vervangen door een andere beleidsregel, aan deze gewijzigde respectievelijk vervangende beleidsregel.

Voor het kunnen huisvesten van doelgroepen van beleid door woningsbouwcorporaties waarmee prestatieafspraken zijn gemaakt (gemeentelijke Woonvisie) is het mogelijk om -gemotiveerd- af te wijken van de minimale gebruiksoppervlaktes, afstandseis en het maximaal aantal kamers. Daarnaast kan voor deze partijen worden afgeweken van het criterium ten aanzien van het vereiste woon- en leefklimaat in de omgeving.
Afwijken van het afstandscriterium, het toegestane aantal kamers en criterium ten aanzien van woon- en leefklimaat in de omgeving zal onderbouwd moeten worden op basis van maatwerk. De doelgroep en omvang van de kamerverhuur moet kunnen passen in de beoogde omgeving en omgekeerd mag de omgeving door de vestiging van de doelgroep en omvang van de kamerverhuur niet onevenredig in zijn woon- en leefkwaliteit worden benadeeld.
Afwijken van de minimale gebruiksoppervlaktes kan slechts aanvaardbaar zijn indien gemotiveerd kan worden dat de betreffende doelgroep van beleid redelijkerwijs toe kan met een kleinere gebruiksoppervlakte om toch over voldoende woon- en leefkwaliteit te kunnen beschikken.

Met de regels wordt een betere spreiding van de kamerverhuurpanden beoogd. Daarnaast wordt meer nadrukkelijk het aanwezige woon- en leefklimaat in de omgeving van het aangevraagde kamerverhuurpand meegenomen in de afweging of hieraan medewerking kan worden verleend.