Weerseloseweg 275

Ruimtelijke Onderbouwing

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding tot maken van de ruimtelijke onderbouwing

Initiatiefnemer heeft het verzoek ingediend om de huidige functie van het voormalig koetshuis aan de Weerseloseweg 275 als agrarische schuur, te wijzigen naar een kantoorfunctie. Initiatiefnemer wil het aanwezige stalgebouw restaureren en verbouwen om vervolgens in gebruik te nemen als kantoorpand. Dit project past goed bij initiatiefnemer, een adviesbureau dat zich bezig houdt met transformaties van bestaand vastgoed. Initiatiefnemer is van mening dat het karakter van het gebouw behouden moet blijven, mede gezien de historische (erfgoed) waarde die het heeft ten aanzien van Hof Espelo.

Aan deze ontwikkeling kan alleen medewerking worden verleend indien het bestemmingsplan in voor aanvrager gunstige zin wordt herzien of door het verlenen van een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit als bedoeld in artikel 2.12, 1e lid onder a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Aanvrager heeft er voor gekozen een aanvraag omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit in te dienen.

1.2 Ligging en locatie van het project

Het projectgebied betreft het perceel Weerseloseweg 275. Het perceel ligt ten noorden van het stadscentrum van Enschede, in het buitengebied. Het perceel ligt aan de Weerseloseweg (N737). Het projectgebied wordt aan de noord- en westzijde begrensd door agrarische gronden. Aan de oostzijde vormt de N737 de grens met het projectgebied en aan de zuidzijde wordt het projectgebied begrensd door het woonperceel Weerseloseweg 273. Afbeelding 1.1 geeft de globale ligging van het projectgebied weer.

Afbeelding 1.1: Ligging en huidige situatie projectgebied

1.3 Wettelijk kader

Het wettelijk kader voor de omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit is artikel 2.12, 1e lid onder a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht in combinatie met de artikelen 5.20 en 6.14 van het Besluit omgevingsrecht. Op grond van artikel 2.12, 1e lid onder a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht kunnen burgemeester en wethouders omgevingsvergunning verlenen voor een activiteit die in strijd is met het bestemmingsplan, mits die activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en de omgevingsvergunning is voorzien van een goede ruimtelijke onderbouwing. Op grond van artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht zijn op een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit tevens enkele artikelen uit het Besluit ruimtelijke ordening van toepassing. Het gaat daarbij om artikelen die betrekking hebben op de inhoud van een bestemmingsplan en de daarbij behorende toelichting. De inhoud van deze artikelen geldt daarmee ook voor een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit. Op grond van artikel 6.14 van het Besluit omgevingsrecht moet een verleende omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit overeenkomstig de Ministeriële regeling standaarden ruimtelijke ordening worden gepubliceerd op de landelijke website www.ruimtelijkeplannen.nl. Voorliggende ruimtelijke onderbouwing wordt bij dit besluit gepubliceerd.

1.4 Adviezen

Voorafgaand aan het in procedure brengen van een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit vragen burgemeester en wethouders aan het binnen het projectgebied werkzame erkende wijkorgaan advies uit te brengen over de in voorbereiding zijnde omgevingsvergunning. Dit is geen wettelijke procedurestap maar een binnen de gemeente Enschede gehanteerde werkwijze die is vastgelegd in de Regeling Wijkorganen 2008 en nader uitgewerkt in de notitie Wijkorganen en Adviesafspraken.

De projectlocatie "Weerseloseweg 275" is gelegen binnen het werkgebied van de wijkraad Lonneker West, dit is een erkend wijkorgaan dat voorafgaand aan het in procedure brengen van de omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit om advies dient te worden gevraagd.

De dorpsraad Lonneker is 4 november 2019 om advies gevraagd en heeft op 2 december 2019 laten weten in te kunnen stemmen met de aangevraagde activiteit(en).

1.5 Procedure

Op de procedure voor het verlenen van een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit is de uitgebreide voorbereidingsprocedure uit paragraaf 3.3 van de Wabo van toepassing.

Vooroverleg

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgeschreven (artikel 3.1.1) dat burgemeester en wethouders voorafgaand aan het in procedure brengen van een bestemmingsplan overleg moeten plegen met de besturen van eventueel betrokken andere gemeenten, het waterschap, de provincie en met die diensten van het Rijk die betrokken zijn bij de zorg voor de ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen die in het plan in het geding zijn. Van het wettelijke vooroverleg met Rijk en provincie kan in de praktijk in veel gevallen worden afgezien. De provincie Overijssel en het Rijk hebben beleid vastgesteld, waarin is bepaald dat zij een bestemmingsplan alleen nog voor vooroverleg willen ontvangen, indien daarmee ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt die raken aan bepaalde ruimtelijke belangen van de provincie of het Rijk. In artikel 6.18 van het Besluit omgevingsrecht is bepaald dat artikel 3.1.1 Bro ook van toepassing is op te verlenen omgevingsvergunningen met projectafwijkingsbesluit.

Met het mogelijk maken van de transformatie van een voormalige koetshuis naar een kantoorpand aan de Weerseloseweg 275 zijn geen ruimtelijke belangen van andere gemeenten, het waterschap Regge en Dinkel of het Rijk in het geding. Daarom is voor deze te verlenen omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit afgezien van het plegen van vooroverleg met deze instanties.

Het toevoegen van kantoren is volgens het provinciaal beleid niet zomaar toegestaan. Daarom is middels een voorkantsamenwerking contact opgenomen met de provincie. Zij hebben aangegeven dat ze inschatten dat het plan past binnen provinciaal beleid (zie onderbouwing hiervoor bij paragraaf 3.2). Het plan is in het kader van vooroverleg voorgelegd aan de provincie. Op 16 december 2019 heeft de provincie aangegeven akkoord te zijn met de voorgenomen ontwikkeling.

Terinzagelegging ontwerpbeschikking

De ontwerpbeschikking met de daarbij behorende stukken heeft van 3 januari tot en met 13 februari 2020 ter inzage gelgen. Tijdens deze periode kon een ieder zienswijzen naar voren brengen bij het college van burgemeester en wethouders. De terinzagelegging en de mogelijkheid om tijdens die periode zienswijzen naar voren te brengen is aangekondigd in de Huis aan Huis, de Nederlandsche Staatscourant en via internet. Gedurende deze zes weken zijn geen zienswijzen naar voren gebracht. De omgevingsvergunning kan ongewijzigd worden verleend.

Verklaring van geen bedenkingen

Voordat burgemeester en wethouders een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit kunnen verlenen kan het wettelijk verplicht zijn dat een ander bevoegd gezag (gemeenteraad, provincie of Rijk) eerst een verklaring van geen bedenkingen moet afgeven voor een of meer onderdelen van de te verlenen omgevingsvergunning.

Voor het project "Weerseloseweg 275" is voor het afwijken van het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest" geen verklaring van geen bedenkingen noodzakelijk van de gemeenteraad, de provincie en/of het Rijk.

Rechtsbescherming

Na verlening van de omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit staat voor belanghebbenden de mogelijkheid open om bij de Rechtbank Overijssel beroep in te stellen tegen de verleende omgevingsvergunning. Aansluitend kunnen belanghebbenden nog hoger beroep instellen tegen de uitspraak van de rechtbank bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

1.6 Huidige juridische situatie

Het projectgebied ligt binnen het bestemmingsplan "Buitengebied Noordwest". Dit plan is onherroepelijk geworden op 9 november 2015. Het projectgebied heeft binnen dit bestemmingsplan de bestemming 'Agrarisch met waarden' zonder bouwblok maar wel met de functieaanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - schuur' bij de twee bestaande gebouwen en nog één aanduiding op een locatie waar geen gebouw meer aanwezig is, zie afbeelding 1.2.

Afbeelding 1.2: Uitsnede vigerend bestemmingsplan. Rode arcering geeft projectgebied weer.

De aanduiding 'specifieke vorm van agrarisch - schuur', geeft aan dat ter plaatse van die aanduidingen wel een schuur/stal is toegestaan. Het koetshuis heeft een dergelijke aanduiding.

De bestemming 'Agrarisch met waarden' geeft aan dat de gronden zijn bestemd voor agrarisch gebruik. Het gebruik ten behoeve van een kantoor is niet toegestaan. Hierdoor kan het koetshuis en omliggende gronden (denk aan parkeerterrein) niet gebruikt worden ten behoeve van een kantoorfunctie. Daarom is een omgevingsvergunning aangevraagd voor dit project.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Ruimtelijk-stedenbouwkundige beschrijving

Het projectgebied kent twee bouwwerken; een kapschuur uit 2001 en een stalgebouw uit 1916. Deze zijn omringd door diverse soorten begroeiing, waardoor zij minder zichtbaar zijn vanaf de weg. Aangrenzend aan het perceel ligt noordelijk en westelijk ervan een klein stuk natuur. Ten zuiden van het perceel ligt een woonperceel en aan de overzijde van de Weerseloseweg ligt een waterwingebied.

Bestaande situatie projectlocatie

Het projectgebied ligt in het buitengebied ten zuiden van Technology base aan de doorgaande weg N737, nabij natuur en een waterwingebied. Het projectgebied maakt deel uit van het (niet-beschermde) landgoed Hof Espelo. Aan de westzijde van het projectgebied, op het aangrenzende perceel, ligt het landhuis waarbij de gebouwen in het plangebied toe behoorden. Op het plangebied zelf staan twee gebouwen, een voormalig koetshuis en een kapschuur.

Het perceel is overwoekerd met begroeiing, en met name het koetshuis is in een staat van verval. Het koetshuis staat sinds 2011 leeg, en is sindsdien niet meer onderhouden. Naast het overwoekerde groen is het perceel voor een groot deel verhard.

Afbeelding 2.1: Huidig aanzicht projectgebied

Beoogde situatie projectlocatie

Met voorliggend project wordt de transformatie van het koetshuis naar een kantoorpand mogelijk gemaakt. Het pand wordt gerestaureerd waarbij de kenmerkende aspecten (van met name de buitenzijde) van het pand intact worden gehouden. Verdere wijzigingen aan het pand zijn vrijwel alleen aan het interieur.

Van het omliggende terrein wordt verder qua algemene inrichting vrijwel niets gewijzigd. De bestaande kapschuur blijft behouden en zal dienst doen al opslagruimte en fietsenstalling ten behoeve van het kantoor. Wel zal het verwilderd groen worden aangepakt en het parkeerterrein worden verbeterd. Het terrein zal samen met het Landschap Overijssel worden ontwikkeld en ingericht om een actieve bijdrage te leveren aan de biodiversiteit.

2.2 Welstand en beeldkwaliteit

In de Welstandsnota 'Bouwen aan identiteit' is aangegeven aan welke welstandseisen bouwplannen moeten worden getoetst. Daartoe zijn in de Welstandsnota voor het gehele grondgebied van de gemeente Enschede welstandsidentiteiten opgenomen. Ter plaatse van de projectlocatie geldt de welstandsidentiteit Boerenerven. In de Middeleeuwen lag Enschede in een kleinschalig landschap met essen (bolle akkers), houtwallen, geriefbosjes en beekdalen, afgewisseld met open heidevelden. De boerenerven waren gekoppeld aan kleine essen en lagen verspreid in het Hoevenzwermlandschap. De es-erven vormen sterke, ruimtelijke ensembles van boerderij, bijgebouwen en erfbeplanting. De bebouwing staat vrij nonchalant bij elkaar, onder grote eiken, tegen houtwallen of bosjes. Het erf loopt meestal door tot aan de weg. Veel boerderijen hebben bovendien een houten topgevel, witte daklijst en hoge, van boven afgeronde schuurdeuren met daarboven ingemetselde witten stenen.

Het koetshuis vertoont kenmerken die we zien bij neoclassicistische gebouwen. Er zit een zekere symmetrie in de architectuur en er is gewerkt met hoeklisenen in het metselwerk. Het gebouw is een menging van modernere bouwstijlen en lokale architectuur, die zo veel mogelijk behouden zou moeten worden om te voldoen aan de welstandsnota. Zoals hiervoor aangegeven, blijven zoveel mogelijk karakteristieke elementen van het gebouw en de perceel inrichting behouden. Hierdoor blijft het karakteristieke gebouw behouden onder grote bomen tegen een houtwal.

2.3 Cultuurhistorie

Monumenten

Het koetshuis is een gebouw met cultuurhistorische waarden. Om ervoor te zorgen dat de waarden en karakteristieke elementen van het gebouw behouden blijven, is een procedure opgestart om het gebouw een monumentale status te geven. Bij de transformatie van het koetshuis naar een kantoorgebouw wordt rekening gehouden met de karakteristieke/monumentale waarden en elementen. Zo wil initiatiefnemer onder andere de gevel restaureren en detailleringen herstellen.

Bijzondere bomen en overige cultuurhistorisch waardevolle elementen

Om het projectgebied staat een aantal structuurbepalende bomen. Deze blijven behouden. Voor het overige zijn er geen bijzondere bomen of anderszins cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig. Wanneer er in het projectgebied bomen moeten worden gekapt, zal hiervoor een kapvergunning worden aangevraagd.

Archeologie

De projectlocatie is volgens het archeologie beleid gelegen in 'Onderzoeksgebied B'. Voor deze gebieden geldt volgens het bestemmingsplan dat er geen werkzaamheden mogen worden uitgevoerd die een bodemverstoring dieper dan 50 cm onder het maaiveld en met een bodemverstoringsoppervlakte van meer dan 2.500 m² teweegbrengen. Bij voorliggend project wordt een bestaand pand getransformeerd en wordt er verder geen bodemverstoring van enige omvang verwacht. Een archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Ook wanneer er geen onderzoek hoeft te worden uitgevoerd betekent dit niet dat er geen archeologie kan worden aangetroffen. Op grond van de Erfgoedwet geldt de meldplicht voor toevalsvondsten. Als tijdens het uitvoeren van graafwerkzaamheden een archeologische vondst wordt gedaan, geldt volgens artikel 5.10 van de Erfgoedwet, een meldingsplicht bij het bevoegd gezag.

2.4 Duurzaamheid

De gemeente Enschede heeft in diverse nota's en in het coalitieakkoord 2014-2018 'Duurzaam, Samen, Sterker!' uitgesproken dat haar duurzaamheidsambities verder reiken dan waartoe de wettelijke voorschriften de gemeente verplichten. De gemeente heeft echter geen juridische mogelijkheden om initiatiefnemers te verplichten meer energiebesparende maatregelen te treffen dan wettelijk is voorgeschreven. De gemeente kan initiatiefnemers wel stimuleren om zo duurzaam mogelijke woningen of bedrijfsgebouwen te realiseren.

Als uitwerking van de duurzaamheidsambities in het coalitieakkoord 'Duurzaam, Samen, Sterker!' wordt het Actieplan Duurzaamheid opgesteld. Hierin wordt uitgewerkt aan welke doelen onder de noemer van het duurzaamheidsbeleid actief wordt gewerkt, welke aanpak daarvoor is vereist, welke partijen bij de realisatie daarvan een rol spelen en welke rol de gemeente daarbij voor zichzelf ziet weggelegd, alsmede de toewijzing van mensen en middelen om de gestelde doelen te realiseren.

beoordeling project

De initiatiefnemer geeft aan dat het terrein samen met het Landschap Overijssel zal worden ontwikkeld en ingericht om een actieve bijdrage te leveren aan de biodiversiteit. Verder heeft initiatiefnemer de ambitie het gebouw energie neutraal te maken waarin circulariteit een grote rol speelt. Deze ambitie komt voort uit de bedrijfsfilosofie van initiatiefnemer en heeft ook als doel om de klanten te kunnen informeren over eigen ervaringen.

2.5 Verkeer en parkeren

Verkeer

Initiatiefnemer heeft aangegeven dat in het kantoor ruimte is voor elf medewerkers (deels parttimers)en dat het aantal bezoeker nihil is. Waarschijnlijk komt het bezoekers aantal neer op 1 à 2 bezoekers per week. Dit aantal personen zorgt voor ongeveer 30 verkeersbewegingen per dag. Het plangebied is direct ontsloten op de N737. De N737 is zodanig ingericht dat deze weg de toename van 30 verkeersbewegingen per dag goed kan opvangen.

Parkeren

Met voorliggend project wordt een kantoorgebouw van ongeveer 250 m2 mogelijk gemaakt. Volgens de parkeernormen nota 2017 geldt voor een kantoorgebouw in het buitengebied een parkeernorm van 2,55 parkeerplaatsen per 100 m2 bruto vloer oppervlak. Als deze norm wordt gehanteerd, dan geldt voor voorliggend project een parkeernorm van 2,5 x 2,55 = 6,4 parkeerplaatsen.

Volgens het inrichtingsplan worden in het plangebied 9 parkeerplaatsen gerealiseerd (ter plaatse van de eerder/reeds bestaande parkeerplaatsen). Met deze 9 parkeerplaatsen wordt voldaan aan de geldende parkeernorm.

Hoofdstuk 3 Toetsing aan het ruimtelijk beleid van het Rijk, provincie en gemeente

3.1 Beleid en regels van het Rijk

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Het ruimtelijk en mobiliteitsbeleid op rijksniveau staat in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De structuurvisie is sinds maart 2012 van kracht en vormt de kapstok voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR beschrijft de Rijksoverheid haar visie op de ruimtelijke en mobiliteitsopgaven voor Nederland in de richting van het jaar 2040. Eén van de kernbegrippen in de SVIR is decentralisatie. Het kabinet wil beslissingen over ruimtelijke ontwikkelingen dichter bij burgers en bedrijven brengen. Provincies en gemeenten krijgen letterlijk de ruimte om maatwerk te leveren voor regionale opgaven. Het kabinet heeft dertien nationale (gelijkwaardige) belangen opgesteld. Dit zijn concrete belangen waarvoor het Rijk verantwoordelijk is en waarop het resultaten wil boeken.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

De juridische borging van de realisatie van de nationale belangen ligt in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het Barro is in werking sinds 2011 en bevat onderwerpen die van rijksbelang zijn, zoals defensie, de ecologische hoofdstructuur, ruimte voor de rivier, kustverdediging de elektriciteitsvoorziening en toekomstige uitbreiding van het hoofd(spoor)wegennet. Per onderwerp bevat het Barro regels waaraan bestemmingsplannen moeten voldoen.

Toetsing project "Weerseloseweg 275 " aan regels en beleid van het Rijk

De op de projectlocatie beoogde realisatie van een kantoorpand in een voormalig koetshuis valt niet onder een van de in het beleid en de regels van het Rijk genoemde nationale belangen.

3.2 Beleid en regels van de provincie Overijssel

Omgevingsvisie Overijssel 2009

Het ruimtelijk relevant beleid en de daarbij behorende regels van de provincie Overijssel zijn vastgelegd in de Omgevingsvisie Overijssel en Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsvisie Overijssel 2009 is een integrale visie waarin de beleidsambities en doelstellingen staan die van provinciaal belang zijn voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van Overijssel. Het uitgangspunt is gericht op het jaar 2030. De visie biedt kaders in de vorm van ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Daarbinnen krijgen gemeenten, waterschappen, maatschappelijke organisaties en andere initiatiefnemers mogelijkheden om ruimtelijke ontwikkelingen te realiseren. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden. In het beleid van de provincie staan daarom de zorg voor ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid centraal. De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door vooral in te zetten op het beschermen van bestaande kwaliteiten en deze te verbinden met nieuwe ontwikkelingen. Het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van de leefomgeving staat voorop, in combinatie met een goed vestigingsklimaat, een goede woonomgeving en een fraai buitengebied. De essentiële gebiedskenmerken zijn daarbij het uitgangspunt.

Omgevingsverordening Overijssel 2009

De hoofdlijnen van de Omgevingsvisie zijn juridisch geborgd in de Omgevingsverordening Overijssel 2009. Het gaat daarbij om de onderwerpen uit de Omgevingsvisie die de provincie zo belangrijk vindt dat deze dwingend worden opgelegd. In de Omgevingsverordening Overijssel 2009 staan algemene regels op het gebied van de ruimtelijke ordening, mobiliteit, milieu, water en bodem. De verordening als juridisch instrument om de doorwerking van provinciaal beleid af te dwingen, is beperkt tot die onderdelen van het beleid waarvoor de inzet van algemene regels noodzakelijk is om provinciale belangen veilig te stellen of om uitvoering te geven aan wettelijke verplichtingen. De Omgevingsverordening geeft regels aan gemeenten die bij het maken van bestemmingsplannen in acht genomen moeten worden.

In de provinciale verordening is opgenomen dat nieuwe zelfstandige kantoren in principe niet zijn toegestaan. In uitzondering hierop zijn nieuwe kantoren wel mogelijk als er behoefte is aan extra kantoorruimte waarin niet kan worden voorzien vanuit de capaciteit aan kantoorruimte.

Toetsing project "Weerseloseweg 275 " aan regels en beleid van de provincie

Het adviesbureau dat zich op deze locatie wil vestigen heeft nauwe samenwerkingsverbanden met Brandweer Twente op het gebied van uitwisselen van kennis en personeel. Hierdoor is het wenselijk om een kantoor in de nabijheid van Twente Safety Campus te hebben. Vanwege het toelatingsbeleid op deze campus is een vestiging op de campus niet mogelijk voor het adviesbureau van initiatiefnemer. Daarom is gezocht naar een locatie zo dichtbij mogelijk.

Gezien de kleinschaligheid van het adviesbureau (nu 7 personeelsleden, met de wens om te groeien naar 11), is initiatiefnemer niet op zoek naar een grootschalig kantoorgebouw. Initiatiefnemer heeft aangegeven dat het lastig is om een kleinschalig kantoor in de nabijheid van Twente Safety Campus te vinden, er is niet voldoende bestaande capaciteit aan dit type kantoorruimte.

Een bestaand gebouw met cultuurhistorische waarden ombouwen tot een kantoorgebouw, past bij de filosofie van het adviesbureau dat zich bezighoudt met transformatie van bestaande bebouwing. Het projectgebied aan de Weerseloseweg 275 voldoet aan alle wensen van initiatiefnemer. Een dergelijk gebouw en locatie is niet te vinden binnen de bestaande kantoor capaciteit. Hiermee wordt voldaan aan de voorwaarde van de provincie om toch een zelfstandig kantoorgebouw toe te staan in het projectgebied.

3.3 Gemeentelijk ruimtelijk relevant beleid

Het ruimtelijk relevant beleid van de gemeente Enschede is vastgelegd in de Structuurvisie Enschede, de diverse sectorale structuurvisies en in Stedelijke Koers.

Structuurvisie Enschede

In de Structuurvisie Enschede gaat het om de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen voor de toekomst op het gebied van wonen, groen, economie, verkeer, milieu en gebiedsontwikkeling. Het doel van de Structuurvisie is het in samenhang presenteren van de hoofdlijnen van sectoraal of gebiedsgericht beleid. Het gaat om de hoofdlijnen van ruimtelijk beleid op de lange termijn, zodat er op projectniveau voldoende flexibiliteit is om in te kunnen spelen op veranderingen. De Structuurvisie is continu in ontwikkeling. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen en nieuw stedelijk beleid wordt de Structuurvisie aangevuld of nader uitgewerkt, zodat het een actueel strategisch en integraal kader vormt.

Watervisie

De Watervisie richt zich op het samen met partners in de waterketen aanpakken van waterknelpunten in Enschede op het gebied van hemelwateroverlast, grondwateroverlast, grondwaterverontreiniging en waterkwaliteit.

Structuurvisie Cultuurhistorie

In de Structuurvisie Cultuurhistorie wordt geregeld op welke wijze bij ruimtelijke plannen en ontwikkelingen moet worden omgegaan met het aanwezige cultuurhistorisch erfgoed. Daarbij wordt onder cultuurhistorisch erfgoed verstaan: alle cultuurhistorisch waardevolle gebouwen, objecten en structuren in de gemeente Enschede, met uitzondering van gemeentelijke monumenten, rijksmonunumenten en archeologische waarden. Voor monumenten en archeologische waarden is reeds in afzonderlijke gemeentelijke beleidskaders vastgelegd hoe daarmee dient te worden omgegaan in het kader van ruimtelijke plannen en ontwikkelingen.

Stedelijke Koers

Onder de noemer "Stedelijke Koers" heeft de gemeenteraad op 24 september 2012 ingestemd met een andere koers voor Enschede. Dat was nodig omdat vraag en aanbod in de vastgoedmarkt op het gebied van wonen, bedrijventerreinen en kantoren flink uit balans zijn. De maatschappij is veranderd. Het aantal projecten, de ambities en de plannen in Enschede die werden voorbereid en uitgevoerd pasten niet meer bij de huidige en toekomstige vraag. Om dit terug te brengen naar een realistisch aanbod heeft de gemeenteraad gekozen voor de plannen en projecten die het meest waardevol zijn voor de toekomst van Enschede en die de economie van Enschede en de regio zoveel mogelijk stimuleren. De financiële uitwerking hiervan vond plaats tijdens de behandeling van de Programmabegroting op 12 november 2012. In Enschede zullen niet alleen minder woningen worden gebouwd, maar ook andere soorten: minder appartementen en meer woningen met een tuin. De prognose voor de verkoop van grond voor bedrijventerreinen wordt naar beneden bijgesteld. Voor de kantorensector wordt naast verlagen van het aantal te bouwen kantoren ook gekeken naar hergebruik van bestaande kantoren, omdat er sprake is van leegstand.

Kantorenvisie Netwerkstad Twente en Visie werklocaties

De kantoren visie Netwerkstad Twente is in 2012 vastgesteld en de Visie werklocaties in 2019. In deze visies is opgenomen dat nieuwe kantoren in principe alleen op de prioritaire locaties zijn toegestaan. Het projectgebied is gelegen in het buitengebied en niet gelegen in een prioritaire locatie. In de kantorenvisie is echter een uitzondering opgenomen waarmee kantoren buiten de prioritaire locaties wel kunnen worden toegestaan. Deze uitzondering heeft betrekking op monumenten. In monumenten kunnen nieuwe kantoren worden toegestaan als nieuwe functie van het gebouw en daarmee het voorkomen van verval.

Gezien de karakteristieke waarde van het gebouw en de aanwezigheid van vele karakteristieke elementen, wordt tegelijk met deze omgevingsvergunning ook een procedure doorlopen om het koetshuis een monumentale status te geven. Als het koetshuis de monumentale status krijgt, past voorliggend plan binnen het gemeentelijk beleid.

Gids Buitenkans/VAB

Gids Buitenkans is opgesteld om te kunnen beoordelen of nieuwe initiatieven wenselijk zijn. Hierbij wordt in de Gids Buitenkans een weegschaal gehanteerd: is er sprake van een evenwicht tussen privébelang en publiek belang. Het VAB beleid is een concrete uitwerking van deze weegschaalgedachte.

 

De VAB regeling heeft betrekking op het wijzigen van het gebruik van bestaande bebouwing. Dit heeft over het algemeen minder ingrijpende gevolgen voor de omgeving dan het toevoegen van nieuwe bebouwing. De VAB-regeling kent een aantal verschillende toepassingen, waarbij verschil gemaakt wordt in het karakter van de schuur en de ligging.

Zoals eerder aangegeven, loopt er ook een procedure om het koetshuis een monumentale status te geven. Dit geeft al aan dat dit gebouw een waardevol gebouw (waardevolle schuur) betreft. Dit gebouw heeft op een voormalig boeren erf gestaan, waardoor de functie werken in dit gebouw past. Kantoor is een dergelijke functie, waarbij geconcludeerd kan worden dat voorliggend plan voldoet aan het VAB-beleid (en daarmee aan Gids buitenkans).

Toetsing project "Weerseloseweg 275 " aan het gemeentelijk ruimtelijk relevant beleid

Het koetshuis betreft een pand met monumentale waarden. Daarom wordt tegelijkertijd met voorliggende omgevingsvergunning ook een procedure doorlopen om van het gebouw een monumentaal gebouw te maken. Gezien deze monumentale waarden (en toekomstige status), past het gebouw binnen het gemeentelijk beleid omtrent kantoorlocaties. Tevens voldoet het project aan het VAB beleid zoals hiervoor is te lezen en daarmee aan de Gids Buitenkans. Geconcludeerd kan worden dat voorliggend plan past binnen het gemeentelijk beleid.

3.4 Ladder Duurzame Verstedelijking (art. 3.1.6, 2e lid Bro)

Artikel 3.1.6, 2e lid van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat van een stedelijke ontwikkeling die met een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit wordt mogelijk gemaakt, moet worden aangetoond dat er sprake is van een actuele regionale behoefte. Gelet op de totstandkomingsgeschiedenis van het wetsartikel 3.1.6, 2e lid Bro moet bij iedere 'stedelijke ontwikkeling' inzichtelijk worden gemaakt of er, in relatie tot het bestaande aanbod, concreet behoefte bestaat aan de desbetreffende ontwikkeling. Die behoefte moet dan worden afgewogen tegen het bestaande aanbod, waarbij moet worden gemotiveerd dat rekening is gehouden met het voorkomen van leegstand. Dit wordt de 'Ladder Duurzame Verstedelijking' genoemd.

'stedelijke ontwikkeling'

Onder 'stedelijke ontwikkeling' wordt in het Bro (art. 1.1.1, 1e lid onder i) verstaan: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Of in een bestemmingsplan sprake is van een of meer stedelijke ontwikkelingen als bedoeld in het Bro is niet altijd even duidelijk. Dit dient per plan te worden getoetst en gemotiveerd. In de jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, zie uitspraken 201310814/1/R1 en 201311211/1/R3, is inmiddels de lijn te ontdekken dat wanneer er sprake is van bestaande bebouwing en geen toename van het ruimtebeslag, er in dat geval geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro. Ook bij nieuwbouw hoeft volgens de jurisprudentie, zie uitspraak 201310222/1/R6, niet altijd sprake te zijn van een 'stedelijke ontwikkeling' als bedoeld in het Bro.

'Stedelijke ontwikkeling' en het bestemmingsplan "Weerseloseweg 275 "

Bij voorliggend project is sprake van een functiewijziging binnen een bestaand gebouw. Een gebouw dat is bestemd als agrarische schuur, krijgt een kantoorfunctie. Er is geen sprake van uitbreiding van het gebouw. Het realiseren van het gewenste kantoor op de projectlocatie is daarmee geen stedelijke ontwikkeling als bedoeld in het Bro. De behoefte van dit project hoeft niet te worden gemotiveerd.

Hoofdstuk 4 Toetsing aan de relevante omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt kort en bondig ingegaan op de diverse omgevingsaspecten waarmee voor wat betreft de uitvoerbaarheid van het project rekening dient te worden gehouden.

4.1 Besluit milieueffectrapportage

Bij ruimtelijke plannen en besluiten die mogelijk gevolgen kunnen hebben voor het milieu dient te worden beoordeeld of ten behoeve van de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling een milieueffectrapportage moet worden opgesteld. Een milieueffectrapportage (m.e.r.) is bedoeld om milieubelangen bij verschillende ruimtelijke procedures een volwaardige plaats bij de besluitvorming te geven. Het wettelijk kader voor de m.e.r. is hoofdstuk 7 van de Wet milieubeheer (Wm) en het daarbij behorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). In het Besluit m.e.r. is geregeld voor welke plannen en besluiten daadwerkelijk een m.e.r.-procedure doorlopen moet worden.

Toetsing project aan het Besluit m.e.r.

Bij het toetsen van plannen en besluiten aan het Besluit m.e.r. zijn er drie mogelijkheden:

• 1. m.e.r.-plicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit is het uitvoeren van een m.e.r.-verplicht;
• 2. m.e.r.-beoordelingsplicht: voor (onderdelen van) het plan of besluit moet eerst worden beoordeeld of het uitvoeren van een m.e.r. verplicht is;
• 3. vormvrije m.e.r.-beoordeling: het plan of het besluit omvat een m.e.r.-beoordelingsplichtige activiteit, maar deze activiteit ligt (ruim) beneden de in daarvoor in het Besluit m.e.r. opgenomen indicatieve drempelwaarden. Het bevoegd gezag moet dan een vormvrije m.e.r.-beoordeling uitvoeren om na te gaan of die activiteit mogelijk aanzienlijke milieugevolgen zou kunnen hebben. Als uit die vormvrije m.e.r.-beoordeling blijkt dat aanzienlijke milieugevolgen op voorhand niet kunnen worden uitgesloten, moet er alsnog een verplichte m.e.r.-beoordeling worden uitgevoerd.

Voor activiteiten die niet in het Besluit m.e.r. zijn genoemd, geldt geen m.e.r.-plicht of (vormvrije) m.e.r.-beoordelingsplicht.

Beoordeling project

Het project betreft geen ruimtelijke ontwikkelingen waarop het Besluit m.e.r. van toepassing is. Een nadere toetsing aan het Besluit m.e.r. kan dan ook achterwege blijven.

4.2 Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is nagegaan of er bestaande en toekomstige bedrijvigheid in en rondom de projectlocatie aanwezig is, die van invloed kan zijn op het woon- en leefklimaat op de projectlocatie. Daarbij is gekeken naar de potentiële milieubelasting van deze inrichtingen (bedrijven en voorzieningen). De milieubelasting en de bijbehorende hindercontouren worden bepaald door verschillende ruimtelijk relevante milieuaspecten, zoals geur, stof, geluid en gevaar. Met behulp van de in 2009 door de VNG uitgegeven publicatie "Bedrijven- en milieuzonering" is van de aanwezige en toekomstige bedrijven en voorzieningen in de directe omgeving van de projectlocatie de milieucategorie bepaald. Vervolgens is nagegaan of de projectlocatie is gelegen binnen de op grond van de milieucategorie aan te houden indicatieve afstanden tot woningen.

Beoordeling projectgebied

Volgens de VNG uitgave valt een kantoorfunctie onder milieucategorie 1. Dit betekent dat deze functie een hindercontour heeft van 10m vanwege het aspect geluid. De dichtstbijzijnde woonbestemming ligt op een afstand van ongeveer 27 meter van het kantoorgebouw, dit is een grotere afstand dan 10 meter.

Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat het aspect Milieuhinder van bedrijven en inrichtingen geen belemmering vormt voor de vergunningverlening van voorliggend project.

4.3 Bodemkwaliteit

Bij de toetsing of een project uitvoerbaar is moet worden nagegaan of er mogelijk sprake is van bodemverontreiniging. Bij functiewijzigingen en nieuwe ontwikkelingen dient daarom te worden bekeken of de bodemkwaliteit past binnen het toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd.

Beoordeling project

In 1991-1992 is een bodemonderzoek uitgevoerd en daarbij is gebleken dat er plaatselijk sprake was van bodemverontreiniging met olieproducten met sterk verhoogde gehalten in de grond. Bestrijdingsmiddelencomponenten zijn destijds alleen in licht verhoogde gehalten in de grond en concentraties in het grondwater aangetoond. Dit heeft niet geleid tot nader bodemonderzoek.

De olieverontreiniging is verder onderzocht en in beeld gebracht. In 1994 is deze verontreiniging met minerale olie bij de voormalige standplaats van de mobiele dieselbrandstoftank gesaneerd. Hierbij is geen restverontreiniging achter gebleven in de grond of het grondwater.

Er is voor de wijziging van agrarische bestemming naar kantoor bestemming op basis van de bekende bodemonderzoekgegevens op dit moment geen bodemonderzoek noodzakelijk.

Conclusie

Het aspect bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor de uitvoering van voorliggend project.

4.4 Wet geluidhinder

Op grond van het bepaalde in artikel 3.3.1 van het Besluit ruimtelijke ordening in combinatie met het bepaalde in artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht moet bij een project worden aangegeven waar geluidgevoelige gebouwen en terreinen zijn gesitueerd ten opzichte van wegen, spoorwegen en industrieterreinen met een onderzoekszone als bedoeld in de Wet geluidhinder. De Wet geluidhinder verplicht burgemeester en wethouders om bij de voorbereiding van de verlening van een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit voor de realisatie van geluidgevoelige gebouwen of terreinen binnen de onderzoekszones van (spoor-)wegen en/of industrieterreinen een onderzoek uit te voeren naar de gevelbelasting ten gevolge van het verkeer op die (spoor-)wegen dan wel de bedrijfsactiviteiten op dat industrieterreinen.

Beoordeling project

Een kantoor is geen geluidsgevoelige functie. Een nadere toetsing aan de Wet geluidhinder kan achterwege blijven.

4.5 Luchtkwaliteit

Bij de toetsing of een project uitvoerbaar is, moet worden nagegaan of de realisatie van beoogde ruimtelijke ontwikkelingen mogelijk gevolgen kan hebben voor de luchtkwaliteit. Op grond van het bepaalde in hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer en onderliggende algemene maatregelen van bestuur en ministeriële regelingen vormen de luchtkwaliteitseisen in ieder geval geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen indien:

• a. er geen sprake is van feitelijke of dreigende overschrijding van de grenswaarde;
• b. een project, al dan niet per saldo, niet leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• c. een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging;
• d. een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL);
• e. een project niet voorziet in de realisatie van gevoelige bestemmingen binnen de zone van een op grond van het Besluit gevoelige bestemmingen gezoneerde rijksweg of provinciale weg.

Om te bepalen of een project niet in betekenende mate (NIBM) bijdraagt aan de luchtverontreiniging zijn in de Regeling NIBM categorieën opgenomen. Voor voorliggend project zijn de volgende categorieën voor kantoren van belang:

Er is sprake van een project dat in niet betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit bij kantoorprojecten die:

• 1. kleiner of gelijk zijn aan 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg;
• 2. kleiner of gelijk zijn aan 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling

Beoordeling project
Voorliggend project betreft een transformatie van een bestaand koetshuis. Deze uitbreiding heeft een gebruiksoppervlakte van ongeveer 250 m2 , dit komt niet in de buurt van bovenstaande aantallen. Hierdoor kan men aannemen dat er sprake is van een project dat niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.6 Externe veiligheid

Bij externe veiligheid gaat het om het beheersen van de veiligheid van personen in de omgeving van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die zijn verbonden aan het gebruik van luchthavens vallen onder externe veiligheid. De risico's waar burgers aan worden blootgesteld door de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen of transportroutes van gevaarlijke stoffen in hun leefomgeving dienen tot een aanvaardbaar minimum te worden beperkt. Daarom heeft de overheid regels opgesteld voor inrichtingen en transportroutes van gevaarlijke stoffen die onaanvaardbaar grote risico's opleveren voor personen die zich bevinden in woningen, scholen en bejaardencentra die in de directe omgeving hiervan liggen. Kort samengevat heeft dit tot gevolg dat er veiligheidsafstanden moeten worden aangehouden tussen risicovolle activiteiten en kwetsbare objecten zoals woningen en dergelijke.

Beoordeling project
De projectlocatie is niet gelegen in de nabijheid of binnen de aan te houden veiligheidsafstanden van risicovolle inrichtingen, buisleidingen of verplichte transportroutes van gevaarlijke stoffen. Een verdere toetsing aan de wet- en regelgeving voor risicovolle inrichtingen of het transport van gevaarlijke stoffen kan daarom achterwege blijven.

4.7 Wet natuurbescherming

Beschermde natuurgebieden

In hoofdstuk 2 van de Wet natuurbescherming wordt de aanwijzing en bescherming van de Europese 'Natura 2000' gebieden en de bijzondere nationale natuurgebieden (toekomstige Natura 2000 gebieden) geregeld. De Wet natuurbescherming bepaalt dat voor alle Natura 2000 gebieden instandhoudingsdoelstellingen en een beheerplan moeten worden vastgesteld. De instandhoudingsdoelstellingen hebben betrekking op de kwaliteit van natuurlijke habitats en de aanwezige habitats van soorten in een Natura 2000 gebied.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk verslechterende of significant negatieve effecten kunnen hebben voor de aangewezen natuurlijke habitats en habitats van soorten in een Natura 2000-gebied. Indien dat op voorhand niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten dient een passende beoordeling te worden uitgevoerd. Wanneer ook op basis van een uitgevoerde passende beoordeling significant negatieve effecten niet met aan voldoende zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kunnen worden uitgesloten dient voor de beoogde ontwikkelingen een Wet natuurbeschermingsvergunning of een verklaring van geen bedenkingen bij het bevoegd gezag te worden aangevraagd.

Beoordeling project
De projectlocatie is niet gelegen binnen de grenzen van een gebied dat is aangewezen als Natura 2000-gebied of in de nabijheid daarvan. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied Lonnekermeer ligt op ruim 2 km afstand van de projectlocatie. Het enige effect dat het project op omliggende Natura 2000-gebied heeft kan eventuele uitstoot van stikstof zijn. Daartoe is een aeriusberekening uitgevoerd om de uitstoot tijdens de aanlegfase en de ingebruikname fase te berekening. Uit deze berekening blijkt dat de uitstoot minder dan 0,00 mol/ha/jaar bedraagt.

Gezien de aard en omvang van het project en de afstand tot het Natura 2000-gebied, kan worden geconcludeerd dat voorliggend project geen significant negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstellingen van het Natura 2000-gebied. Een verdere toetsing aan de Wet natuurbescherming, voor zover het betreft beschermde natuurgebieden, kan daarom achterwege blijven.

Beschermde planten- en diersoorten

In hoofdstuk 3 van de Wet natuurbescherming is de aanwijzing en bescherming van planten- en diersoorten geregeld. Het gaat daarbij niet om de bescherming van individuele planten of dieren maar om waarborgen om te voorkomen dat het voortbestaan van soorten planten of dieren niet in gevaar komt en dat vaste rust- of verblijfplaatsen en groeiplaatsen niet opzettelijk worden vernield of verstoord. Hiertoe zijn in deze wet een aantal verbodsbepalingen opgenomen, zoals het verbod op het opzettelijk doden of verontrusten van dieren of het verbod op het plukken van planten. Daarbij is het "nee, tenzij" principe het uitgangspunt, er mag geen schade worden toegebracht aan beschermde dieren of planten tenzij dit uitdrukkelijk is toegestaan en daarbij zorgvuldig wordt gehandeld.

Bij elke ruimtelijke ontwikkeling moet worden getoetst of de beoogde activiteiten mogelijk negatieve gevolgen kunnen hebben voor in dat gebied voorkomende vaste rust- en verblijfplaatsen van en/of de functionele leefomgeving van beschermde soorten. Indien noodzakelijk dienen tijdig passende preventieve of mitigerende maatregelen te worden getroffen dan wel dient het plan te worden aangepast om overtreding van verbodsbepalingen te kunnen voorkomen en de functionaliteit van het gebied voor de aanwezige beschermde soorten te kunnen waarborgen. Indien door maatregelen en eventueel planaanpassing negatieve gevolgen voor eventueel aanwezige beschermde soorten niet of niet volledig kunnen worden voorkomen is een ontheffing van de betreffende verbodsbepalingen noodzakelijk en dient aannemelijk te worden gemaakt dat deze redelijkerwijs ook verleend zal kunnen worden.

Beoordeling project
Voor de projectlocatie is een quickscan flora en fauna uitgevoerd (zie Bijlage 1). Uit dit onderzoek blijkt het volgende:

• 1. In het plangebied zijn geen voortplantingsplaatsen, vaste rust- of verblijfplaatsen en (functionele) leefomgeving van beschermde grondgebonden zoogdieren aanwezig. De voorgenomen werkzaamheden zullen geen negatief effect opleveren voor grondgebonden zoogdieren. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is niet nodig. Hetzelfde geldt voor vogels en ongewervelden.
• 2. Er is geen geschikt habitat voor beschermde reptielen, amfibieën en vissen aanwezig in het plangebied. Amfibieënsoorten waarvoor een vrijstelling geldt kunnen echter wel voorkomen binnen het plangebied. Hiervoor moet rekening gehouden worden met de zorgplicht. Een ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming is echter niet nodig.
• 3. Bij de beoogde werkzaamheden, worden voor vleermuizen geen potentieel geschikte rust- en verblijfplaatsen aangetast of vernietigd. Het voormalige koetshuis bevat echter wel dakomlijsting die potentieel geschikt is als rust- en verblijfsruimte voor gebouwbewonende vleermuizen. Indien de dakomlijsting vervangen wordt dient aanvullend onderzoek te worden uitgevoerd, zodat duidelijkheid wordt verkregen over de aan- of afwezigheid van vleermuizen. Dit aanvullend onderzoek is uitgevoerd middels een endoscopie. Tijdens dit onderzoek zijn er geen vleermuizen en/of vleermuizenuitwerpselen aangetroffen achter de dakomlijsting.
• 4. De beoogde werkzaamheden hebben geen (verstorend) effect op vogelsoorten met jaarrond beschermde nesten die afhankelijk zijn van bebouwing of nestkasten. In de bomen zijn geen jaarrond beschermde nesten aangetroffen.

Natuurnetwerk Nederland

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is een samenhangend netwerk van natuurgebieden en landbouwgebieden met veel natuurwaarden. Het NNN heeft als doel het behouden, beschermen en versterken van de rijkdom aan plant- en diersoorten (biodiversiteit) en beoogt een bijdrage te leveren aan het realiseren en in stand houden van een (inter-)nationaal vitaal stelsel van natuurgebieden.

De aanwijzing van gebieden als onderdeel van het NNN vindt plaats bij provinciale verordening en dient te worden vertaald in gemeentelijke ruimtelijke plannen zoals structuurvisies en bestemmingsplannen. Het NNN kent geen externe werking, tenzij dit bij provinciale verordening als zodanig is bepaald.

Beoordeling project
De projectlocatie is niet gelegen op gronden die onderdeel uitmaken van het NNN, maar ligt er wel tegen aan. Op deze locatie heeft de provincie geen doelstellingen voor gebieden die buiten het Natuurnetwerk Nederland liggen. De voorgenomen werkzaamheden tasten de kernkwaliteiten van het NNN niet aan en passen binnen het beleid van de provincie. Een verdere toetsing aan het NNN kan daarom achterwege blijven.

4.8 Waterhuishouding

Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening in combinatie met het bepaalde in artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht moet bij een project worden aangegeven op welke wijze in het plan rekening is gehouden met de waterhuishouding.

Hemelwater

Uitgangspunt in het beleid van zowel gemeente als waterschap is het voorkomen van wateroverlast, ook bij hevige buien. In het gemeentelijk rioleringsplan (GRP) is als beleidsuitgangspunt vastgelegd dat in bestaand stedelijk gebied hemelwater zo min mogelijk wordt afgevoerd via de riolering en in het buitengebied hemelwater niet wordt afgevoerd via de riolering. Bij een toename van verhard oppervlak komt meer hemelwater versneld tot afvoer, hierop is het oppervlaktewatersysteem niet berekend. Het extra afstromend hemelwater moet op eigen terrein worden verwerkt. Indien dit aantoonbaar niet op doelmatige wijze mogelijk is, mag het hemelwater vertraagd worden afgevoerd naar een aanwezige greppel, oppervlaktewater of ander afwateringssysteem in de nabije omgeving. Hiervoor is het nodig het hemelwater tijdelijk op eigen terrein te bergen, zodat het vertraagd kan worden afgevoerd naar voorzieningen in de openbare ruimte. De tijdelijke bergingsopgave bedraagt in het buitengebied tenminste 40 millimeter, oftewel 40 liter per vierkante meter verhard oppervlak. Om een goede en doelmatige afvoer naar voorzieningen in de openbare ruimte te kunnen garanderen hanteert het waterschap Vechtstromen een maximum norm van 2,4 liter per seconde per hectare. Alleen wanneer het redelijkerwijs niet mogelijk is om op eigen terrein op doelmatige wijze hemelwater te bergen kan dit (deels) in de openbare ruimte worden gerealiseerd. Vervuiling van hemelwater dient zoveel mogelijk voorkomen te worden door geen uitlogende bouwmaterialen te gebruiken.

Beoordeling project
Omdat vrijwel alle werkzaamheden op de projectlocatie inpandig in bestaande bouw zullen zijn, zal er weinig veranderen ten opzichte van de huidige situatie. Ook de verharding om het gebouw is reeds aanwezig. Er is bij dit project geen sprake van toename van verharding. Rond de bebouwing en verharding is voldoende ruimte voor het hemelwater om de bodem te infiltreren.

Afvalwater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding is dat het ontstaan van afvalwater wordt beperkt. In nieuwe situaties (nieuwbouw, herontwikkeling) wordt afvalwater gescheiden van het hemelwater aangeboden en afgevoerd. De gemeente zorgt er voor dat het afvalwater vanaf de perceelsgrens wordt getransporteerd naar de rioolwaterzuiveringsinstallatie van het waterschap Vechtstromen. In het buitengebied is niet overal in de openbare ruimte een systeem aanwezig voor de afvoer van afvalwater. In dat geval moet op eigen terrein een individuele behandeling van afvalwater (IBA), al dan niet met een helofytenfilter, worden ingericht.

Beoordeling project
Voor het afvalwater in het plangebied wordt aangesloten op het gemeentelijk rioleringsstelsel. Dit stelsel is zodanig ingericht dat de kleine toename afvalwater naar aanleiding van voorliggend project hierin kan worden verwerkt.

Oppervlaktewater

Uitgangspunt in het gemeentelijk beleid voor de waterhuishouding bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen is dat bestaand oppervlaktewater (sloten en vijvers) gehandhaafd blijft. Bij de herinrichting van het oppervlaktewatersysteem zijn de benodigde afvoercapaciteit, de streefbeelden en de kwaliteitsdoelstellingen van het waterschap Vechtstromen en de gemeente Enschede leidend. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefd kan worden en goed te beheren is. Eventueel nieuw oppervlaktewater mag geen permanente verlaging van de grondwaterstand veroorzaken, tenzij dit oppervlaktewater mede als doel heeft grondwateroverlast in bestaand stedelijk gebied te beperken. De aanleghoogte van nieuw oppervlaktewater dient zodanig te zijn dat de overstromingskans vanuit oppervlaktewater beperkt wordt tot eens per 100 jaar (T=100). Bij ontwikkelingen nabij watergangen geeft het waterschap Vechtstromen een aanleghoogte advies.

Beoordeling project
Op de projectlocatie is geen oppervlaktewater aanwezig en wordt geen nieuw oppervlaktewater gerealiseerd.

Grondwater en ontwatering

In de Waterwet is vastgelegd dat perceeleigenaren zelf verantwoordelijk zijn voor het grondwater op hun perceel. De ontwatering van een perceel is afhankelijk van het gebruik van de grond. Onder ontwatering wordt verstaan: het verschil tussen het peil van de weg of van de bebouwing en de gemiddeld hoogste grondwaterstand (GHG). Om ongewenste effecten van hoge grondwaterstanden te voorkomen wordt geadviseerd de in onderstaande tabel genoemde ontwateringshoogtes aan te houden:

Grondgebruik	Ontwatering (m – GHG)
Primaire wegen	0,7
Secundaire wegen en erfontsluitingswegen	0,5
Bouwwerken met kruipruimten	0,7
Bouwwerken zonder kruipruimten	0,5
Groen	0,5

De gemeente zorgt in voorkomende gevallen in de openbare ruimte voor passende en doelmatige maatregelen indien er in een gebied sprake is van structureel nadelige gevolgen door de grondwaterstand en de te treffen maatregelen niet tot de zorg van de provincie of het waterschap behoren.

Beoordeling project
Met voorliggend project vinden alleen inpandige verbouwingen plaats. Er worden geen nieuwe gebouwen gerealiseerd. In het bestaande gebouw is geen wateroverlast ondervonden. De ontwateringsdiepte vormt daarmee geen belemmering voor voorliggend project.

Afwatering

Om op perceelsniveau te kunnen voorkomen dat afstromend regenwater problemen veroorzaakt gelden de volgende advieswaarden voor peilhoogtes:

• Het vloerpeil minimaal 0,20 m boven straatpeil (kruin van de weg t.o.v. toegang ter plaatse);
• Het perceel vlak of richting de weg af laten lopen;
• De maaiveldpeilen en vloerpeilen van de verschillende percelen op elkaar afstemmen.

Beoordeling project
Met voorliggend project vinden alleen inpandige verbouwingen plaats. Er worden geen nieuwe gebouwen gerealiseerd. In het bestaande gebouw is geen wateroverlast ondervonden. Het aspect waterhuishouding vormt geen belemmering voor voorliggend project.

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

Op grond van het bepaalde in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening dient de gemeenteraad voor gronden waarop een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is voorgenomen een exploitatieplan vast te stellen. Van het vaststellen van een exploitatieplan kan door de gemeenteraad worden afgezien indien het gemeentelijk kostenverhaal van de grondexploitatie over de in de omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit begrepen gronden anderszins is verzekerd.

Het realiseren van de transformatie van het koetshuis naar een kantoorpand op de projectlocatie Weerseloseweg 275 is geen bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening. Het vaststellen van een exploitatieplan is dan ook niet noodzakelijk. Het betreft hier een particulier initiatief, waarvan de uitvoering niet afhankelijk is van financiële bijdragen van de gemeente Enschede. Voor de gemeente Enschede zijn aan de plannen van de initiatiefnemer geen kosten verbonden. Voor het verhaal van de eventuele planoschadevergoedingen is een planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten.

Gelet op het voorgaande is de economische uitvoerbaarheid van de te verlenen omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit voor het realiseren van een kantoorpand op de projectlocatie Weerseloseweg 275 voldoende aangetoond.

Hoofdstuk 6 Conclusies

Op basis van het gestelde in deze ruimtelijke onderbouwing kan voor het realiseren van een transformatie naar kantoorpand een omgevingsvergunning met projectafwijkingsbesluit als bedoeld in artikel 2.12, 1e lid onder a 3º van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) worden verleend. Het project is getoetst aan vigerende wet- en regelgeving, ruimtelijk relevante en stedenbouwkundige beleidskaders en diverse relevante omgevingsaspecten. Uit deze toetsing is gebleken dat er geen belemmeringen aanwezig zijn voor de uitvoerbaarheid van dit project.