| Plan: | De Vijfde Hoek, zesde herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | exploitatieplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0150.EP126f-VG01 |
De gemeente Deventer wenst voor het gebied De Vijfde Hoek, als onderdeel van De Vijfhoek, een ontwikkeling te realiseren voor de bouw van circa 340 tot 350 woningen en een school met voor- en naschoolse opvang. Hiervoor is een bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan vastgesteld. Bij het bestemmingsplan is een Exploitatieplan Spijkvoorderenk opgesteld (welke is vastgesteld door de raad d.d. 27 oktober 2010 en onherroepelijk is geworden d.d. 28 december 2011 (het moederplan) en waarop is gevolgd een 1e herziening vastgesteld door de raad d.d. 11 november 2010). Hierbij werd de woningbouwcategorie sociale koop onderverdeeld in twee prijscategorieën (sociale koop laag en sociale koop hoog).
In de 2e herziening van het Exploitatieplan Spijkvoorderenk is het exploitatieplan met name aangepast op de volgende punten:
In de 3e herziening is gekozen voor een naamswijziging van het exploitatieplangebied, namelijk De Vijfde Hoek in plaats van Spijkvoorderenk; dit in navolging van de naam die de gemeente in haar communicatie over dit gebied hanteert. Het deelgebied Ny Fetlaer is om dezelfde reden herbenoemd tot Spijkvoorderenk.
De 3e herziening is, evenals de 2e herziening, een herziening van structurele onderdelen van het exploitatieplan. Samenvattend hebben aanpassingen hebben plaatsgevonden op de volgende punten:
In de 4e herziening is gekozen voor een wijziging van de structuur van het exploitatieplan om voor meer aansluiting te zorgen met de structuur van bestemmingsplannen. Dit is gedaan om vanuit de eisen die de Ruimtelijke Standaarden aan ruimtelijke besluiten stellen, en die sinds 2013 ook voor exploitatieplannen gelden, exploitatieplannen op www.ruimtelijkeplannen.nl te kunnen plaatsen.
De 4e herziening is een herziening van structurele onderdelen van het exploitatieplan. Samenvattend hebben aanpassingen hebben plaatsgevonden op de volgende punten:
De 5e herziening is een herziening van niet-structurele onderdelen.
De 6e herziening is een herziening van onder andere structurele onderdelen. Samenvattend hebben aanpassingen plaatsgevonden op de volgende punten:
In de navolgende tekst van deze toelichting op het exploitatieplan komen paragraafsgewijs aan de orde:
Begrippen die specifiek van belang zijn voor het begrip van de regels of die vaker gehanteerd worden, zijn in het exploitatieplan in het onderdeel Regels gedefinieerd.
Dit exploitatieplan is verbonden met het bestemmingsplan Spijkvoorderenk, bestemmingsplan Spijkvoorderenk 1e herziening en 2e herziening.
Dit bestemmingsplan voorziet in de mogelijkheid het gebied, zoals aangegeven op de verbeelding, te bebouwen met woningen en een basisschool met voor- en naschoolse opvang. Om dit mogelijk te maken zijn diverse activiteiten nodig binnen en buiten het exploitatiegebied. Bij de activiteiten binnen het plangebied valt te denken aan ophogingen, aanpassing en aanleg van (ondergrondse) infrastructuur en groenvoorzieningen. Bij de activiteiten buiten het plangebied gaat het om de afronding van de Leonard Springerlaan.
In het bestemmingsplan is het projectbesluit voor de tijdelijke school ingepast. De tijdelijke school heeft daarmee een tijdelijke bestemming gekregen. Omdat bij het nemen van het projectbesluit het kostenverhaal anderszins verzekerd was, is bij dat besluit toen geen exploitatieplan vastgesteld. Dit exploitatieplan biedt geen basis voor het kostenverhaal voor de tijdelijke school. De locatie zelf wordt wel opgenomen in het exploitatiegebied, maar dan vanwege de definitieve bestemming.
Voor het voormalige deelgebied Fd en deelgebied Sd wordt het bestemmingsplan partieel herzien. In het voormalige deelgebied Fd worden maximaal 20 grondgebonden woningen mogelijk gemaakt, daar waar nu nog (alleen) 32 appartementen mogelijk zijn. In deelgebied Sd wordt in de bouw van 6 woningen voorzien (hiervoor is reeds een omgevingsvergunning verleend met toepassing van artikel 2.12 lid 1a ten derde Wabo). In beide gevallen past het binnen de bestemmingsomschrijving, maar niet helemaal binnen de bouwvlakken. Deze partiële herziening wordt samen met de zesde herziening van het exploitatieplan vastgesteld aangezien deze wijziging van invloed is op de exploitatiebijdrage op grond van het exploitatieplan.
Om te komen tot het bestemmingsplan en het exploitatieplan heeft de gemeente kosten gemaakt. Om tot de realisatie van bebouwing en van de openbare voorzieningen te kunnen komen zijn werken en werkzaamheden nodig, waarvoor ook kosten gemaakt moeten worden. Deze kosten worden gemaakt door de eigenaren van de gronden in het exploitatiegebied indien zij de bebouwing en de openbare voorzieningen zelf realiseren. Onder openbare voorzieningen worden in dit verband met name infrastructurele voorzieningen als wegen, riolen, voet- en fietspaden, speelplekken en groenvoorzieningen verstaan. Openbare gebouwen zoals scholen vallen niet onder dit begrip openbare voorzieningen.
De gemeente heeft de wens gehad alle gronden te verwerven en tot realisatie van bebouwing en openbare voorzieningen over te gaan. Daartoe heeft ze een onteigeningsprocedure opgestart, zie daarvoor paragraaf 1.6. Grondeigenaren hebben daarbij een beroep op zelfrealisatie gedaan welke gedeeltelijk is gehonoreerd. Gezien het gedeeltelijk gehonoreerde beroep op zelfrealisatie dient dit exploitatieplan ertoe om:
Zoals in paragraaf 1.6 nader zal worden uiteengezet wordt er met de zesde herziening opnieuw een koppeling gelegd met het belang om een deel van de uitgeefbare gronden, waarvoor de Kroon onteigeningsgoedkeuring te onthouden, te onteigenen nu gebleken is dat de betreffende eigenaar niet tot ontwikkeling overgaat. Het exploitatieplan krijgt daarmee, evenals dat met het moederexploitatieplan het geval was, mede de functie om duidelijk te maken welke gronden de gemeente wenst te verwerven, zo nodig met toepassing van het middel van onteigening.
De regels over fasering, koppeling en over de overige eisen aan het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte hebben tot doel het grondgebruik te sturen. Voor een deel van deze regels geldt dat de omgevingsvergunning bouwen niet kan worden verleend zolang niet aan de betreffende regels is voldaan. Dit geldt met name voor de faserings- en koppelingsregels. Voor een ander deel geldt dat ze ook los van een bouwaanvraag werking hebben. Bij overtreding ervan kan opgetreden worden met bestuursrechtelijke handhaving. Voor een aantal regels geldt daarenboven dat de overtreding ervan een economisch delict oplevert en daarmee strafbaar is.
Dit laatste geldt voor de regels die zien op de uitvoering van de werken en werkzaamheden en op de sociale huur-, sociale koopwoningen en de kavels in particulier opdrachtgeverschap.
Het exploitatiegebied volgt de begrenzing van het bestemmingsplangebied op een aantal percelen na. Deze begrenzing is bepaald door van het bestemmingsplangebied de reeds bebouwde gebieden uit te zonderen waarvan de bestaande functie wordt gehandhaafd of die ook overigens niet te kwalificeren zijn als 'bouwplan' in de zin van artikel 6.2.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro). De locatie van de tijdelijke school is opgenomen omdat de definitieve bestemming op deze locatie voorziet in de mogelijkheid van woningbouw zodat het om aangewezen bouwplannen in de zin van Wro en Bro gaat.
Deze begrenzing is aangegeven op de Kaart Exploitatiegebied en bestaande situatie, Bijlage 1 van deel B. Deze Kaart geeft tevens inzicht in de bestaande situatie in het exploitatiegebied; in dat opzicht heeft de Kaart een informatieve functie om daarmee de verschillen zichtbaar te maken tussen enerzijds de situatie bij vaststelling van het exploitatieplan en anderzijds de in dit exploitatieplan beoogde eindsituatie welke blijkt uit de inrichtingstekeningen.
Gezien de wens van de gemeente alle gronden te verwerven en tot realisatie van bebouwing en openbare ruimte over te gaan, heeft de gemeente na een minnelijk traject om te komen tot verwerving (welke niet tot aankoop heeft geleid), een onteigeningsprocedure opgestart. In het daarop volgende Kroonbesluit van 5 december 2011 is bepaald dat het verzoek tot onteigening is toegewezen voor de bestemmingen met een infrastructureel karakter (Bos, Groen, Groen-landelijk, Verkeer-verblijfsdoeleinden en Maatschappelijk) als ook de restgedeelten van bouwkavels. De Kroon heeft de onteigening afgewezen voor die gronden bestemd voor bebouwing overwegende dat partijen gelet op hun hoedanigheid als ontwikkelaars en bouwers in staat en bereid zijn om de bestemming conform de uitvoering zoals door gemeente beoogd te realiseren. Partijen hebben dit ook aangegeven.
Dit heeft ertoe geleid dat de gemeente en de particuliere eigenaren na het Kroonbesluit een laatste minnelijke poging hebben ondernomen om tot overeenstemming te komen over de overdracht van de gronden. Op een partij na hebben partijen overeenstemming bereikt over de koop van de gronden waarop de openbare ruimte gerealiseerd gaat worden en heeft de overdracht van de betreffende gronden aan de gemeente inmiddels plaatsgevonden.
Voor wat betreft de eigenaar waarmee de gemeente in de laatste minnelijke poging na het Kroonbesluit geen overeenstemming heeft verkregen over de verwerving van de grond, heeft de gemeente het onteigeningstraject voort gezet en heeft de rechter inmiddels de onteigening uitgesproken. Het betreffende perceel is bestemd voor zowel openbare voorzieningen als bouwkavels.
De uit het bovenstaande ontstane eigendomverhoudingen zijn aangeduid op de Kaart Eigendommen, Bijlage 1 van deel A.
Redenen voor verwerving van percelen van het uitgeefbaar gebied zijn:
Zoals gezegd heeft de Kroon het besluit tot onteigening afgewezen voor de gronden bestemd voor bebouwing om de reden dat partijen als ontwikkelaars en bouwers in staat en bereid zijn de bestemming te realiseren conform de uitvoering die de gemeente beoogt. Gebleken is intussen dat één van de grondeigenaren (ontwikkelaars) niet tot ontwikkeling overgaat. De ontwikkeling van De Vijfde Hoek wordt daardoor belemmerd, terwijl er juist vraag is naar woningen en kavels in particulier opdrachtgeverschap, zodat om die reden de woningbouwdoelstellingen van de gemeente ook in De vijfde Hoek verwezenlijkt zou kunnen worden. Deze eigenaar heeft gronden in Spijkvoorderenk (projectmatige bouw en kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de deelgebieden Fb en Fc (zoals de indeling in deze deelgebieden tot en met de vijfde herziening gehanteerd werd) en in Spijkvoorderhout (kavels voor particulier opdrachtgeverschap in de deelgebieden Sa, Sb en Sc).
Ook kan de gemeente daardoor op sommige plekken in het deelgebied Spijkvoorderenk de openbare ruimte niet woonrijp maken zodat de bewoners er last van ondervinden dat de openbare ruimte niet naar behoren gebruikt kan worden. Dit uit zich bijvoorbeeld in wateroverlast bij veel regen omdat de afvoer nog niet gerealiseerd kan worden. Ook zijn de parkeerplaatsen en het openbaar groen nog niet gerealiseerd.
Het Kroonbesluit dateert van 2011 en had betrekking op gronden van twee projectontwikkelaars. De ontwikkeling en realisatie van woningen is sindsdien in volle gang dan wel reeds afgerond voor delen van het plangebied op gronden van de gemeente en één van projectontwikkelaars. De andere projectontwikkelaar heeft geen activiteiten ontplooid, ook niet nadat de gemeente verruimingen heeft doorgevoerd in bestemmingsplan en exploitatieplan om de ontwikkelmogelijkheden aantrekkelijker te maken. Gemeentelijke pogingen om afspraken voor overleg te maken met de betreffende projectontwikkelaar zijn niet gelukt. Op basis van deze ervaringen sinds het Kroonbesluit verwacht de gemeente niet dat binnen de fasering, zoals opgenomen in het exploitatieplan, realisatie van woningen in de sociale sector en verkoop van kavels in de sfeer van particulier opdrachtgeverschap zal plaatsvinden. De conclusie uit het voorgaande is dat de betreffende projectontwikkelaar niet voldoet aan het zelfrealisatiecriterium 'in staat en bereid zijn tot realisatie'.
Zonder tijdige verwerving ( conform de faseringstabel) door middel van onteigening van deze gronden acht de gemeente voltooiing van de Vijfde Hoek niet mogelijk. Er vallen gaten in de wijk en de wijk blijft onaf.
De te onteigenen gronden zijn aangegeven op de Kaart te onteigenen percelen, Bijlage 2 van deel B.
Aan het einde van de exploitatie vindt een eindafrekening plaats. Binnen drie maanden na uitvoering van de werken, werkzaamheden en maatregelen, welke voorzien zijn in het exploitatieplan, stelt het college van burgemeester en wethouders een afrekening van het exploitatieplan vast (artikel 6.20 lid 1 Wro). Daarbij worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend volgens de methode van artikel 6.20 lid 2 Wro. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat, indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, de gemeente het verschil, voor zover het verschil groter is dan vijf procent, naar evenredigheid met rente terugbetaalt aan degene die houder was van de omgevingsvergunning bouwen (of aan diens rechtsopvolger).
Voor het bouwrijp maken van het uitgeefbare gebied worden in hoofdlijnen de volgende werken en werkzaamheden uitgevoerd:
Voor de aanleg van nutsvoorzieningen worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht:
Voor de inrichting van het openbaar gebied worden de volgende werken aangelegd en werkzaamheden verricht, in de fase van het bouwrijp maken:
en in de fase van het gebruiksrijp maken:
De ontwikkeling van het plangebied De Vijfde Hoek is een project waarvoor veel werkzaamheden moeten worden verricht en dat afhankelijk is van veel factoren. Gelet hierop en op de aanwezigheid van verschillende eigenaren in het exploitatiegebied is het noodzakelijk in dit exploitatieplan de integraliteit van de uitvoering te waarborgen. De duur, de hoeveelheid werkzaamheden, de afhankelijkheden en de noodzaak van een integrale uitvoering vormen redenen voor een groot aantal regels van een hoog detailniveau.
De regels zijn dusdanig geformuleerd dat de gemeente daadwerkelijk handhavend kan optreden indien ervan wordt afgeweken.
De regels hebben onder meer betrekking op de wijze van uitvoering en op kwalitatieve normen. Deze zijn opgenomen in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6 en in het Inrichtingsplan, Bijlage 7, beiden van deel B.
Voor het geval het Inrichtingsplan passages zou bevatten die strijdig zijn met het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek prevaleert het gestelde in het Inrichtingsplan. Voor het geval dit exploitatieplan passages zou bevatten die strijdig zijn met het Inrichtingsplan prevaleert het gestelde in het exploitatieplan.
De regels bij dit exploitatieplan zijn vervat in de artikelen van Hoofdstuk 3 Regels. In deze toelichting wordt aangesloten bij deze artikelen. De nummers uit dit hoofdstuk verwijzen naar de nummers van de artikelen. De toelichting op artikel 2 betreffende de fasering is dus te lezen in paragraaf 2 van dit hoofdstuk, de toelichting op artikel 3 in paragraaf 3 van dit hoofdstuk, enzovoorts.
De regels zelf beginnen met Artikel 1 Begrippen waarin de meest relevante begrippen uit dit exploitatieplan zijn gedefinieerd. Voor zover begrippen uit het bestemmingsplan Spijkvoorderenk ook voorkomen in dit exploitatieplan hebben ze dezelfde betekenis.
Alle regels waar in het moederplan gesproken wordt over instemmingen en afwijkingen zijn in de tweede herziening aangepast in verlening van omgevingsvergunningen om redenen van stroomlijning van besluiten. Alle besluiten die te maken hebben met een instemming met (de wijze van) de uitvoering van werken en werkzaamheden of afwijkingen van regels over die uitvoering worden aangemerkt als omgevingsvergunning. Dit is helder voor zowel exploitant als voor de interne organisatie binnen de gemeente. Het betreft hier het type omgevingsvergunning zoals bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo. De omzetting van dergelijke instemmingen respectievelijk afwijkingen naar omgevingsvergunningen heeft tot gevolg dat de artikelen waarin de beslistermijnen genoemd werden, zijn vervallen. De beslistermijnen voor de omgevingsvergunning worden immers geregeld in de Wabo. Hierdoor zijn de betreffende artikelen in de tweede herziening ook vernummerd als ook de verwijzingen naar de betreffende artikelen.
In de zesde herziening is de koppeling met omgevingsvergunningen losgelaten. Daar waar tot en met de vijfde herziening gesproken werd over instemmingen, goedkeuringen, afwijkingen of omgevingsvergunningen daarvoor, wordt vanaf de zesde herziening gesproken over besluiten tot instemming, goedkeuring of afwijking. Met het gebruiken van de term besluit wordt helder dat het om besluiten in de zin van de Awb gaat. Daarvoor gelden dan ook de wettelijke besluittermijnen.
Het plangebied De Vijfde Hoek is in twee delen onderscheiden die in hoofdzaak gericht zijn op verschillende marktsegmenten: Spijkvoorderenk (westelijke deelgebieden) en Spijkvoorderhout (oostelijke deelgebieden). De grens tussen beide delen wordt gevormd door een centrale houtwal die doorloopt vanuit de noordelijke plangrens tot aan de locatie van de definitieve school.
De keus voor deze onderscheiding komt voort uit stedenbouwkundige en ruimtelijke-kwalitatieve overwegingen en uit het belang om voor beide delen verschillende toegangen als bouwweg voor het bouwverkeer aan te merken.
De fasering van de ontwikkeling van het plangebied De Vijfde Hoek is in tabel 1 weergegeven. Hierin zijn de delen Spijkvoorderenk en Spijkvoorderhout elk onderverdeeld in deelgebieden.
Artikel 2 Faseringen en Koppelingen 2 stelt deze fasering bindend alsmede de koppelingen tussen het bouwrijp maken van de verschillende deelgebieden en tussen het bouwrijp maken van het ene deelgebied enerzijds en uitgifte en omgevingsvergunning bouwen van hetzelfde deelgebied anderzijds. De fasering van de kosten en opbrengsten in de tijd is bepalend voor het financiële resultaat van de exploitatie en daardoor essentieel voor de integrale en gestructureerde volgorde van ontwikkelen.
Hoofddoelstelling is de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte zo voortvarend mogelijk, maar uiterlijk per 2024/205 gerealiseerd te hebben om overlast van bouwverkeer en bouwactiviteiten voor toekomstige bewoners en bewoners van aangrenzende buurten te beperken en om zo snel mogelijk te kunnen beschikken over een definitieve school. Tegen 1 juli 2014, peildatum van de vierde herziening, is het hele deelgebied Spijkvoorderenk bouwrijp.
Binnen die hoofddoelstelling is een integrale en gestructureerde volgorde van ontwikkelen bepaald die ontleend is aan enkele overwegingen en afhankelijkheden waar de fasering en de planning, conform de tabel, op is gebaseerd. Deze fasering is daarmee het kader voor de volgordes en tijdsperiodes van de uitvoering. De exploitatieberekening is gebaseerd op tabel 1. Deze overwegingen en afhankelijkheden worden hierna onder de kopjes 'doelstellingen en procedures' en 'afhankelijkheden' beschreven.
Doelstellingen en procedures met betrekking tot de fasering.
De volgende doelstellingen zijn bepalend voor de fasering:
Afhankelijkheden:
In het vorenstaande zijn reeds enkele opmerkingen gemaakt die duiden op onderlinge afhankelijkheden. Onder dit kopje worden alle afhankelijkheden benoemd die doorwerken naar de fasering en koppelingen.
Tijdsindeling fasen
Bepalend voor de fasering, zoals aangegeven in tabel 1, zijn de doelstellingen en afhankelijkheden. De periodes welke daaraan gekoppeld zijn, zijn volgend op de doelstellingen en afhankelijkheden. Dat betekent dat, als er vertraging ontstaat in een fase, die vertraging doorwerkt naar een fase die daarvan afhankelijk is.
Projectmatige woningen: Gestart is met het bouwrijp maken van de kavels en de aanleg van bouwwegen en riolen in de voormalige deelgebieden Fa en Fb, dat dure, middeldure, sociale koop en sociale huurwoningen en de school bevat. Het voormalige deelgebied Fb is tegen de peildatum van de derde herziening bouwrijp.
Het bouwrijp maken van het gehele deelgebied Spijkvoorderenk ) is in 2014 gereed.
Kavels in particulier opdrachtgeverschap: Om er voor te zorgen dat er een zo kort mogelijke periode zit tussen bouwrijp en gebruiksrijp maken wordt ten aanzien van deze kavels een spreiding over drie deelgebieden (Sa, Sb en Sc) gehanteerd. De hoofdinfra voor Spijkvoorderhout is in deelgebied Sa inbegrepen, zodat met het bouwrijp maken van dit deelgebied ook de hoofdinfra als bouwweg wordt aangelegd. Onder hoofdinfra wordt hier verstaan de hoofdwegen zoals aangegeven op de Kaart faseringen, Bijlage 5 van deel B en de onder die wegen aan te leggen riolering, kabels en leidingen.
Deelgebied Sb is medio 2016 grotendeels bouwrijp. Er kan in de loop van 2016 gestart worden met de uitgifte van bouwkavels voor particulier opdrachtgeversschap.
In deelgebied Sc zal gestart worden met bouwrijp maken als 60 % van de omgevingsvergunningen bouwen in deelgebied Sb is verleend.
Uitgangspunt is dat de verkoop van de kavels in totaal in 10 jaar plaatsvindt, gerekend vanaf 2014.
Deelgebied Sd
De realisatie van woningen in deelgebied Sd kan medio 2016 aanvangen.
Deelgebied H/B
Dit deelgebied dat in het moederplan als afzonderlijk deelgebied was opgenomen is in de tweede herziening opgegaan in de overige fases.
Het bovenstaande resulteert in de volgende tabel die bindend is op grond van Artikel 2 van de regels:
Tabel 1 Fasering
| Deelgebied | Bouwrijp maken, incl. aanleg bouwwegen en riolen | Verlening omgevingsvergunning bouwen | Gebruiksrijp maken openbare ruimte |
| Deelgebied F Projectmatige woningbouw, school en particulier opdrachtgeverschap inclusief hoofdinfra |
2013 - 2015 | 2013 - 2020 | 2014 - 2021 |
| Deelgebied Sa Particulier opdrachtgeverschap inclusief hoofdinfra |
vanaf 2014 | 2014 - 2023 | 2017 - 2024 |
| Deelgebied Sb Particulier opdrachtgeverschap |
vanaf 2016 | 2016 - 2023 | 2017 - 2024 |
| Deelgebied Sc Particulier opdrachtgeverschap |
vanaf 2016 | 2024 - 2025 | 2024 - 2025 |
| Deelgebied Sd Woningen |
2016 | 2016 – 2017 | 2017 |
Deze tabel geeft aan vanaf welke jaartallen gestart mag worden met bouwrijp maken en met gebruiksrijp maken en vanaf welke jaartallen vergunningen voor bouwen mogen worden verleend. De tabel geeft verder aan binnen welke periode deze werkzaamheden en deze vergunningverlening zijn respectievelijk is voorzien.
De einddata in de tabel geven de voortgang van de ontwikkeling en daarmee de planning van de fasering aan, maar deze data zijn niet bindend in die zin dat bijvoorbeeld na afloop van de betreffende periode van verlening omgevingsvergunning bouwen in het betreffende deelgebied geen omgevingsvergunningen bouwen meer zouden mogen worden verleend. Met de in deze tabel aangegeven jaartallen worden de gehele kalenderjaren bedoeld. Aanduidingen als 2016 - 2020 betekenen 2016 tot en met 2020.
Voor het overige vormen de in deze tabel aangegeven tijdsperiodes de beleidsmatige onderbouwing van de planning van ontwikkelen.
In paragraaf 3.1 is reeds aangegeven dat er redenen zijn een aantal regels (Artikel 3 Eisen voor werken en werkzaamheden) van veelal hoog detailniveau te hanteren voor de eisen aan de werken en werkzaamheden in het exploitatiegebied. Deze eisen zijn vervat in het Inrichtingsplan en in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, welke als Bijlage 7 respectievelijk Bijlage 6 onderdeel van dit exploitatieplan uitmaken. Bij eisen voor de werken en werkzaamheden gaat het onder meer om omvang en kwaliteit van de werken en werkzaamheden.
De gemeente acht het noodzakelijk om eisen aan de werken en werkzaamheden te stellen en om regels te stellen aan de uitvoering en de wijze van uitvoering van de werken en werkzaamheden. Deze regels zijn mede vervat in het Inrichtingsplan en verder in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek. Dit document bestaat uit een deel over het proces van uitvoering (deel 1), een deel met een programma van eisen voor de openbare ruimte (deel 2) en een deel met voorzieningen op de uitgeefbare gronden (deel 3).
Voornoemd programma van eisen voor de openbare ruimte (deel 2) dat is opgenomen in het Uitvoeringsproces is in de tweede herziening aangepast. Voor de nieuwe versie wordt verwezen naar de internetsite http://pveopenbareruimte.deventer.nl/pveopenbareruimte waar de meest recente versie van het programma van eisen voor de openbare ruimte staat, zijnde versie 1 juli 2013. Met de vierde herziening zijn in deel 3 (voorzieningen op de uitgeefbare gronden) enkele passages toegevoegd. In het kader van infiltratie op privégebied betreft het een passage over de oplevering van het waterhuishoudingssysteem en in het kader van werken op privéterrein betreft het een passage over de ontsluiting van kavels tot het definitief woonrijp maken van het gebied.
In Artikel 4 Regels omtrent het uitvoeren van de werken en werkzaamheden gaat het om regels ten aanzien van het proces, van goedkeuring van bestekken, van aanbesteding, van toezicht op de uitvoering en van het werken met een gesloten grondbalans.
Voorafgaande aan de start van de werkzaamheden is het van belang om te kunnen waarborgen dat tijdens de uitvoering zoveel mogelijk overeenkomstig de regels van dit exploitatieplan wordt gewerkt ten aanzien van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van de nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Het is tevens nodig om bij uitvoering zo min mogelijk handhavend op te hoeven treden. Om dit te bereiken moet een plan van aanpak worden opgesteld. Hierin moet ook aandacht worden besteed aan de procesmatige kant van de uitvoering. Dit plan heeft de voorafgaande goedkeuring nodig van burgemeester en wethouders. Indien de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en of inrichting openbare ruimte gelden deze voorschriften niet.
Ingediende plannen van aanpak moeten voldoen aan het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6 van deel B.
Ten aanzien van de voorafgaande toetsing en goedkeuring van bestekken geldt hetzelfde als gesteld in paragraaf 3.4.1. Het betreft hier de bestekken inzake bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied, de aanleg van nutsvoorzieningen en de inrichting van de openbare ruimte. Toetsing vindt plaats aan een goedgekeurd plan van aanpak als bedoeld in paragraaf 3.4.1, aan het Inrichtingsplan, Bijlage 7 van deel B en aan het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek, Bijlage 6 van deel B. Indien de gemeente zelf overgaat tot uitvoering van de werken en werkzaamheden voor bouwrijp maken, aanleg nutsvoorzieningen en of inrichting openbare ruimte gelden deze voorschriften niet.
De inrichting van de openbare ruimte ziet op het aanbrengen en aanleggen van openbare voorzieningen. Hieronder worden de voorzieningen verstaan zoals aangegeven in artikel 6.2.5 Bro.
Met het oog op de overdracht van de openbare voorzieningen in beheer aan de gemeente is voorafgaande eindinspectie van de werken en werkzaamheden met het oog op deze voorzieningen nodig. De gemeente wil alsdan kunnen controleren of de voorzieningen conform de regels zijn aangelegd en voldoende kwaliteit hebben om ze in beheer over te nemen. Tijdens het proces van uitvoering zijn ook tussentijdse inspecties nodig. Het bepalen van de momenten hiervoor is geregeld in het Document Uitvoeringsproces De Vijfde Hoek (Bijlage 6 van deel B).
Voor een goed beheer door de gemeente is ook gemeentelijke eigendom van de openbare voorzieningen nodig. Met het oog daarop stelt de gemeente zich op het standpunt dat de openbare voorzieningen eerst correct - conform de regels van dit exploitatieplan - moeten zijn opgeleverd voordat zij de grond ervan in eigendom overneemt. In artikel 4.4 is aangegeven dat zij te allen tijde vrije toegang tot het exploitatiegebied. Haar inspecterende bevoegdheid is daarmee niet beperkt tot de (toekomstige) openbare ruimte, maar heeft ook betrekking op het uitgeefbare gebied. Inspectie is immers ook nodig voor bijvoorbeeld zaken met betrekking tot het creëren van de juiste maaiveldhoogte, tot het treffen van maatregelen voor hemelwaterafvoer en de gesloten grondbalans.
De grondbalans wordt gesloten door binnen het exploitatiegebied uit te gaan van inbreng van afgegraven gronden, door uitname van op te hogen gronden in het exploitatiegebied. Het belang van een gesloten grondbalans is gelegen in het kostenefficiënt omgaan met vervoer van gronden en in de noodzaak tot controle van de milieukwaliteit van de af- en een te voeren gronden. Omdat inbreng en uitname in de tijd niet naadloos op elkaar zullen aansluiten zal de gemeente gronddepot(s) inrichten
Het werken met een gesloten grondbalans is noodzakelijk om de volgende redenen:
Indien ruimte zou worden gelaten voor aan- en afvoeren van gronden van of naar buiten het exploitatiegebied zullen de kosten van aan- en afvoer en van eventuele stortingen naar verwachting substantieel hoger zijn dan wanneer met een gesloten grondbalans wordt gewerkt. Dat leidt tot ongewenste inefficiëntie en onnodig hoge kosten. Uitgevoerde onderzoeken geven geen aanleiding te veronderstellen dat sanering noodzakelijk is. Zolang uit het exploitatiegebied vrijkomende gronden binnen het exploitatiegebied worden hergebruikt is geen bemonstering nodig.
Zouden er daarentegen wel gronden worden afgevoerd naar plaatsen buiten het exploitatiegebied dan is op grond van het Bouwstoffenbesluit bemonstering nodig omdat dan strengere eisen aan de milieukwaliteit van de gronden worden gesteld. Dit leidt tot hogere kosten die de gemeente wil vermijden. Om deze reden wordt in het exploitatiegebied met gronddepots gewerkt.
De woningbouwprogrammering volgens het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is neergelegd in de Woonvisie. De toelichting op het bestemmingsplan verwoordt in paragraaf 3.4.3 de relevante zaken uit de Woonvisie en vertaalt dit voor De Vijfhoek en Spijkvoorderenk. In artikel 20 van de bestemmingsplanregels worden voor Spijkvoorderenk percentages opgenomen voor sociale huurwoningen. In dit exploitatieplan tot en met de vijfde herziening is dit vertaald naar 92 sociale huurwoningen. Vanaf de zesde herziening wordt dit aantal maximaal 12 woningen minder. De reden is dat met ingang van de zesde herziening voorzien wordt dat de gronden voor het gebouw met 32 appartementen in het voormalige deelgebied Fd naar verwachting zal worden ingevuld met maximaal 20 grondgebonden woningen. Met ingang van de zesde herziening is de regel daarom gewijzigd van 92 woningen naar minimaal 80 tot maximaal 92 woningen. De situering ervan vloeit voort uit de stedenbouwkundige visie. Het bepalen van zowel de aantallen als de situering van deze woningbouwcategorie in dit exploitatieplan geschiedt op basis van artikel 6.2.10 Bro.
De situering is aangegeven op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën. Bedoeling hiervan is dat op de aangegeven kavels alleen sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. Aanvragen voor de bouw van andere woningen op die kavels worden geweigerd op grond van artikel 2.10 Wabo.
Bedoeling van de aanwijzing van gronden voor de bouw van sociale huurwoningen is dat deze woningen ook daadwerkelijk bij de daarvoor bestemde doelgroep in gebruik komen. Om te voorkomen dat dit doel doorkruist zou kunnen worden is een verbod opgenomen om - via verkoop - de woningen buiten de huursfeer te brengen en een verbod om buiten de doelgroep te verhuren. Die doelgroep is beschreven in de gemeentelijke 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw'. Dit verbod geldt gedurende tenminste tien jaar, zijnde de minimale termijn die artikel 1.1.1 sub d Bro mogelijk maakt.
De woningbouwprogrammering volgens het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is neergelegd in de Woonvisie. De toelichting op het bestemmingsplan verwoordt in paragraaf 3.4.3 de relevante zaken uit de Woonvisie en vertaalt dit voor De Vijfhoek en Spijkvoorderenk. In artikel 20 van de bestemmingsplanregels worden voor Spijkvoorderenk percentages opgenomen voor sociale koopwoningen. De vertaling ervan naar aantallen en situering van deze woningbouwcategorie in dit exploitatieplan, wat is geschiedt op basis van artikel 6.2.10 Bro, is in de tweede herziening aangepast. De aantallen sociale koopwoningen zijn vrijgelaten mits het past binnen de bestemmingsplanregels. Er is enkel aangegeven dat op de betreffende kavels sociale koopwoningen zijn gesitueerd. Dit betekent dat op de aangegeven kavels alleen sociale koopwoningen kunnen worden gebouwd zijnde zowel de categorie SKL (tot EUR 174.000 v.o.n.) als de categorie SKH (EUR 174.000 tot EUR 200.000 v.o.n.). De situering ervan vloeit voort uit de stedenbouwkundige visie. De situering is aangegeven op de kaart Verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën. De kaart Verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën (Bijlage 3 van deel B) is in de tweede herziening hierop aangepast. Deze aanpassing is ingegeven door de huidige marktomstandigheden en de wens tot meer flexibiliteit.
Aanvragen voor de bouw van andere woningen op die kavels worden geweigerd op grond van artikel 2.10 Wabo.
Bedoeling van de aanwijzing van gronden voor de bouw van sociale koopwoningen laag of sociale koopwoningen hoog is dat deze woningen ook daadwerkelijk bij de daarvoor bestemde doelgroep in gebruik komen. Om te voorkomen dat dit doel doorkruist zou kunnen worden is een verbod opgenomen om - via verkoop - de woningen te verkopen aan personen buiten de doelgroep. Die doelgroep is beschreven in de gemeentelijke 'Verordening doelgroepen sociale woningbouw'. Dit verbod geldt gedurende vijf jaar.
De woningbouwprogrammering volgens het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid is neergelegd in de Woonvisie. De toelichting op het bestemmingsplan verwoordt in paragraaf 3.4.3 de relevante zaken uit de Woonvisie en vertaalt dit voor De Vijfhoek en Spijkvoorderenk. In artikel 20 van de bestemmingsplanregels worden voor Spijkvoorderenk percentages opgenomen voor kavels in particulier opdrachtgeverschap. In dit exploitatieplan is dit vertaald naar de uitgifte van 89 kavels in particulier opdrachtgeverschap. De situering ervan vloeit voort uit de stedenbouwkundige visie. Het bepalen van zowel de aantallen als de situering van deze woningbouwcategorie in dit exploitatieplan geschiedt op basis van artikel 6.2.10 sub a Bro.
De situering is aangegeven op de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën. Bedoeling hiervan is dat op de aangegeven kavels alleen verkocht mogen worden voor bouw in particulier opdrachtgeverschap. Aanvragen voor de omgevingsvergunning bouwen door niet particuliere opdrachtgevers op die kavels worden geweigerd op grond van artikel 2.10 Wabo.
Met particulier opdrachtgeverschap wordt, ingevolge artikel 1.1.1. sub f Bro bedoeld de situatie dat een burger (of groep van burgers) ten minste de economische eigendom verkrijgt en volledige zeggenschap heeft over en de verantwoordelijkheid draagt voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning. De rol van projectontwikkelaars, bouwondernemingen en dergelijke is hiermee beperkt tot het bouwrijp maken en verkopen van de onbebouwde kavels.
Als eigenaren kavels aangewezen voor particulier opdrachtgeverschap in de vrije sector willen verkopen komt hen een marktconforme prijs toe. Artikel 7.2 bevat regels over de prijsvorming om te bewerkstelligen dat eigenaren tegen marktconforme prijzen de kavels te koop kunnen aanbieden. De regels ter vaststelling van een marktconforme prijs zijn in de tweede herziening aangepast om zo meer flexibiliteit te creëren gezien de huidige marktomstandigheden. Hierdoor is naast een deel van artikel 7.2 ook artikel 7.3 vervallen.
De procedure van prijsvorming gaat uit van het initiatief van de eigenaar. Na melding van een voornemen tot verkoop van een aantal kavels dient de eigenaar de marktconforme prijs te (laten) bepalen door een taxatie uit te laten voeren door een onafhankelijk beëdigd taxateur. Het rapport wat naar aanleiding van de taxatie is opgemaakt, dient samen met de melding van voornemen tot verkoop van kavels aan de gemeente ter instemming overlegd te worden en mag niet ouder zijn dan maximaal 6 maanden voorafgaand aan de feitelijke verkoop.
De procedure is dan dat burgemeester en wethouders beslissen over de aanvaarding van voornoemde taxatie. Als burgemeester en wethouders besluiten de uitkomst niet te aanvaarden melden zij daarbij dat de taxatie opnieuw moet worden uitgevoerd.
Als de kavels te koop worden gezet is daarmee nog niet gezegd dat dit (spoedig) tot koopovereenkomsten leidt. Naarmate overeenstemming over koopovereenkomsten langer uitblijft, bestaat de kans dat de vastgestelde prijzen niet meer overeenstemmen met de marktwaarde. Daarom is het meetmoment genomen van een half jaar. Voor zover kavels niet binnen een half jaar zijn verkocht (waaronder wordt verstaan de ondertekening van de koopovereenkomsten voor de betreffende kavels) wordt rekening gehouden met de mogelijkheid dat de prijzen niet meer over een stemmen met de marktwaarde en dient een nieuwe taxatie plaats te vinden.
Omdat het hier om kavels in de vrije sector gaat geldt het principe van vrije vestiging conform de Huisvestingswet. Om die reden zijn in artikel 7.2 geen beperkingen opgenomen in de kring van geïnteresseerde kopers.
De procedure tot aanvaarding van de taxatie geldt niet voor de kavels die eigendom zijn van de gemeente. Anders zou de gemeente immers aan zichzelf de uitkomst ter aanvaarding moeten voorleggen.
Zoals in paragraaf 3.7.2 is aangegeven is dit voorschrift in de tweede herziening vervallen.
De reden van het verbod van artikel 7.4 lid 1 ligt in het voorkomen van mechanismen tot ontduiking van de werking van artikel 7. Uitgesloten is dat via een omweg de eigenaren de mogelijkheid hebben om als burgers (of groep van burgers) de kavels te kopen en zo de volledige zeggenschap en verantwoordelijkheid voor het gebruik van de grond, het ontwerp en de bouw van de eigen woning te verkrijgen.
Als kavelkoper zou een stroman ingeschakeld kunnen worden. Om ontduiking uit te sluiten is gekozen voor een verbod de kavel te verkopen totdat de woning is voltooid. Dit met gebruikmaking van de mogelijkheid die artikel 6.2.10 sub e Bro biedt. Wanneer desondanks in strijd zou worden gehandeld met dit verbod zal een opvolgend eigenaar ook houder van de omgevingsvergunning bouwen moeten zijn. De oorspronkelijke koper zal burgemeester en wethouders moeten verzoeken om toestemming voor de overdracht van de omgevingsvergunning bouwen. Burgemeester en wethouders zullen, ter versterking van dit verbod, deze toestemming niet verlenen omdat in strijd is gehandeld met het verbod van artikel 7.4 lid 1. Dat neemt niet weg dat de gemeente overigens nog andere middelen tot handhaving van dit verbod ten dienste staan.
Van een absoluut verbod kan overigens geen sprake zijn omdat zich uiteraard omstandigheden in de persoonlijke sfeer kunnen voordoen waardoor een bouwer in particulier opdrachtgeverschap min of meer gedwongen kan zijn de kavel te verkopen zonder dat de bouw gestart of afgerond is. Van het verbod kan daarom worden afgeweken (geregeld in artikel 8 in de Regels). Bij omstandigheden in de persoonlijke sfeer valt te denken aan echtscheiding, ontbinding geregistreerd partnerschap, kwesties van boedelverdeling en dergelijke. Dergelijke situaties kunnen nooit limitatief worden opgesomd, zodat daarvan in de afwijkingsbepaling is afgezien. Deze afwijkingsbepaling is ondergebracht in artikel 8. Ingeval wordt afgeweken kan ook toestemming worden gegeven voor de overdracht van de omgevingsvergunning bouwen.
In de artikelen 2 tot en met 7 komen op onderdelen verbodsbepalingen voor. De verbodsbepalingen van lid 1 en lid 2 zijn bedoeld om in het algemeen te regelen dat handelen in strijd met de regels verboden is, waardoor er een totaalkader ontstaat om bestuursrechtelijk handhavend op te treden. Voor zover het gaat om overtreding van regels met betrekking tot de uitvoering van werken en werkzaamheden (artikel 4) en tot de woningbouwcategorieën (artikel 5, artikel 6 en artikel 7) is het verbod bedoeld om duidelijk te maken dat deze overtreding een economisch delict is (op grond van de Wet economische delicten) en uit dien hoofde strafbaar is.
De afwijkingsmogelijkheid van lid 3 is toegelicht in paragraaf 3.7.4.
In lid 4 is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen van het koppelingsvoorschrift van artikel 2.2 voor bepaalde onderdelen van het bouwrijp maken van het uitgeefbaar gebied. Het betreft concreet de verplichting om de in het uitgeefbaar gebied gesitueerde parkeerkoffers aan te leggen en de afschermende hagen rond deze parkeerkoffers in te planten. Het is goed denkbaar dat de eigenaar deze activiteiten bij voorkeur verricht in de fase van de afwerking van het gebied, in de periode dat het gebruiksrijpmaken van de openbare ruimte is voorzien. De gemeente heeft daartegen geen bezwaren. Het bouwrijp maken is echter in artikel 2.2 gekoppeld aan de verlening van omgevingsvergunningen bouwen. De latere aanleg van parkeerkoffers en hagen zou dan onmogelijk worden gemaakt als de koppeling ook ten aanzien van deze activiteiten zou gelden. Daarom is een bevoegdheid tot afwijking voor burgemeester en wethouders opgenomen. Essentieel voor het toestaan van zo'n afwijking is dat deze activiteiten wel uiterlijk plaatsvinden in de periode die in de faseringstabel, behorend bij artikel 2.1, is opgenomen voor de fase van het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte. Daarom is opgenomen dat burgemeester en wethouders alleen onder die voorwaarde kunnen afwijken.
In de tweede herziening zijn de leden 5 en 6 van het moederplan verwijderd. Er zijn 4 nieuwe leden toegevoegd.
In lid 5 is in de tweede herziening een nieuwe afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het geval zou blijken dat het voldoen aan de voorschriften in het document Uitvoeringsproces Spijkvoorderenk niet uitvoerbaar blijkt te zijn. Deze voorschriften zullen door exploitanten immers vertaald moeten worden naar een plan voor het uitvoeringsproces en bestekken. Het is niet uitgesloten dat bij het opstellen van een plan voor het uitvoeringsproces of van bestekken blijkt dat eisen op onderdelen niet goed verenigbaar blijken te zijn. Ook voor wat betreft de feitelijke uitvoering is dat niet uitgesloten. De praktijk van de uitvoering is dan gebaat bij het gebruiken van een afwijkingsmogelijkheid. Randvoorwaarde voor het gebruik maken ervan is wel dat een vergelijkbaar resultaat wordt bereikt als het resultaat waarvan het document Uitvoeringsproces Spijkvoorderenk uitgaat. Zo nodig worden hiertoe voorschriften in het besluit opgenomen. De vergunning wordt geweigerd indien de gevraagde afwijking zou leiden tot onevenredig hogere kosten van beheer van de openbare ruimte.
In lid 6 is in de tweede herziening een mogelijkheid opgenomen om af te wijken van de situering van de aan te leggen voorzieningen van openbaar nut en van het uitgeefbaar gebied, zoals die zijn aangegeven op diverse kaarten en in bijlagen die situeringen van de werken en werkzaamheden aangeven. Het betreffen de Kaart verkaveling, uitgifteprijzen en aangewezen woningbouwcategorieën, Bijlage 3 en/of het Inrichtingsplan, Bijlage 7 en/of het document Uitvoeringsproces Spijkvoorderenk, Bijlage 6 , allen bijlage van deel B. Deze documenten bevatten exacte situeringen van de uitgeefbare delen en de openbare ruimte. Niet uitgesloten is dat bij (de voorbereiding van) de uitvoering door feitelijke oorzaken geringe verschillen tussen werkelijkheid en kaarten naar voren komen. In lid 6 is een flexibiliteitsbepaling opgenomen die de mogelijkheid biedt om binnen de gestelde bandbreedte af te kunnen wijken van de op de genoemde bijlagen aangegeven situering. De situeringen hiervan mogen ten hoogste 2 meter verschillen van de situatie als aangegeven op de genoemde bijlagen. Bij grotere verschillen zal dit tot situeringsproblemen kunnen leiden, zodat voor grotere verschillen een herziening van het exploitatieplan nodig wordt geacht. Burgemeester en wethouders kunnen besluiten in te stemmen met een verzoek om qua situering af te wijken, mits binnen de bandbreedte wordt gebleven.
In lid 7 en lid 8 zijn in de tweede herziening twee algemene mogelijkheden opgenomen voor het verlenen van afwijking van voorschriften en verbodsbepalingen uit dit exploitatieplan ter bevordering van de flexibiliteit van het exploitatieplan.
Lid 7 kan alleen worden toegepast wanneer de afwijking past in een in voorbereiding zijnde herziening. Van een in voorbereiding zijnde herziening is sprake wanneer burgemeester en wethouders hebben besloten een herziening in voorbereiding te nemen. Deze hoeft nog niet in ontwerp ter inzage te liggen. Wel wordt in dit besluit aangegeven op welke onderdelen van het exploitatieplan die herziening in ieder geval betrekking hebben.
Omdat het een algemene afwijkingsbevoegdheid betreft, houdt de gemeente rekening met de
mogelijkheid dat de afwijking door moet werken in de eerstvolgende herziening van het
exploitatieplan. Om die reden is een koppeling gelegd met een in voorbereiding zijnde herziening.
In gevallen waarin de afwijking niet leidt tot een verhoging van de kosten van grondexploitatie ten opzichte van de raming daarvan in het exploitatieplan (of een intussen vastgestelde herziening daarvan) en/of in gevallen waarin de afwijking niet leidt tot de inperking van de mogelijkheden van andere grondeigenaren om de uitgeefbare delen van hun gronden bouwrijp te maken, is een procedure op zijn plaats die de rechtsbescherming biedt die daar bij hoort. Een lichtere procedure kan dan volstaan vanwege de gewenste flexibiliteit in de voortgang van de uitvoering van de werken en werkzaamheden.
Wanneer de genoemde effecten wel het gevolg zijn van het toestaan van de afwijking is het nodig dat de andere eigenaren inzichtelijk hebben wat deze effecten zijn voor hun exploitatiebijdragen en het bouwrijp maken van hun gronden. Om deze reden wordt, door het ter inzage leggen van een ontwerp van een herziening, aan andere eigenaren duidelijk gemaakt wat de gevolgen voor de exploitatiebijdragen zijn en voor de mogelijkheden tot het bouwrijp maken van hun uitgeefbare gronden (lid 8).
Overtreding van een aantal van de voorschriften is een economisch delict in de zin van de Wet op de economische delicten en daarmee een strafbaar feit. Het betreft de voorschriften over de (wijze van) uitvoering (waaronder ook de voorschriften over de faseringen en koppelingen) en de woningbouwcategorieën, zoals opgenomen in de artikelen 2 en 4, 5, 6, 7 en 8.
Het exploitatieplan kent bindende bijlagen. De bindende bijlagen horen bij het Exploitatieplan, deel B. Hierna worden deze bijlagen toegelicht. In deel B wordt in de exploitatieopzet verwezen naar de Toelichting exploitatieopzet (bijlage 9 ). Deze bevat de bijlagen 9a tot en met 9g.
Toelichting bijlagen deel A
Deze kaart geeft inzicht in de kadastrale perceelsindeling van de gronden in het exploitatiegebied. Deze kaart heeft alleen een informatieve functie.
Toelichting bijlagen deel B
Deze kaart geeft de begrenzing van het exploitatiegebied aan en heeft een bindende functie.
Deze kaart is vervallen met ingang van de derde herziening gezien de uitkomst van het Kroonbesluit van 2011. Met ingang van de zesde herziening is deze kaart (nu met andere grensaanduiding van de gronden) weer opgenomen.
Op deze kaart was in het moederplan een tweetal parkeerkoffers een dubbele rij parkeerplaatsen weergegeven. Dit was een omissie en is in de tweede herziening aangepast naar één rij parkeerplaatsen per parkeerkoffer. Daarnaast zijn in de tweede herziening de parkeerkoffers aangepast van mandelig gebied naar openbaar gebied omdat de parkeerplaatsen in de parkeerkoffers niet op goede wijze aan de woningen toe te delen waren. Een derde wijziging betreft de toevoeging van de categorie 'goedkoop'. In het bestemmingsplan is vastgelegd dat het plan minimaal 15% en maximaal 25% woningen moet bevatten in de aangewezen categorie sociale koop. In de huidige fase van het project, is het maximale aandeel bijna gerealiseerd. Daarom is besloten de dwingendheid van het realiseren van enkel sociale koopwoningen op de overige woningen die eerder als sociale koop waren aangewezen, op te heffen. Een tweede motivatie voor deze wijziging is het flexibeler maken van de gebruiksvorm, waardoor nu zowel koop- als (beleggers)huurwoningen gerealiseerd kunnen worden.
In de vierde herziening is voor het deel Spijkvoorderenk voor de kavels tussen de Oerdijk en de Hoogeveenstraat een arcering opgenomen. Het betreft de kavels waar, als gevolg van de tweede partiële herziening van het bestemmingsplan, een flexibeler programma mogelijk is.
Deze Kaart bevat een aanduiding voor een drietal zaken:
De Kaart bevat de situering van een tijdelijke bouwweg. Voor deze situering is de Kaart bindend van karakter. Tot en met de derde herziening bevatte deze kaart ook de locatie van de tijdelijke school met de bijbehorende tijdelijke parkeergelegenheid . De tijdelijke school is intussen niet meer in gebruik zodat de tijdelijke school in de vierde herziening van de kaart verwijderd zijn.
Deze Kaart biedt een visualisering van de regels voor faseringen van het bouwrijp maken, de verlening van de omgevingsvergunningen bouwen en het gebruiksrijp maken van de openbare ruimte, zoals opgenomen in artikel 2 van dit exploitatieplan en is om die reden bindend van karakter.
Dit betreft een bijlage bij artikel 3 en artikel 4 van de regels en heeft een bindende functie. Deze bijlage geeft aan welke eisen gelden voor het proces van uitvoering van de werken en werkzaamheden.
Het inrichtingsplan bevat eisen voor de inrichting van de openbare ruimte. Dit inrichtingsplan is bindend via artikel 3 en artikel 4 van de regels van het exploitatieplan.
Deze bijlage bevat de opbouw en de onderbouwingen van de exploitatieopzet. Deze is bindend via Hoofdstuk 2 van deel B.
Deze bijlage vertaalt de grondprijzen per kavel naar een exploitatiebijdrage per kavel. Deze is bindend voor het bepalen van de exploitatiebijdragen.
Deze bijlage bevat een detaillering van de exploitatieberekening en is toelichtend van karakter. Vanaf de vierde herziening is deze van opzet veranderd en bevat deze een bedrag per m2 voor de kavels 1 tot en met 11, 39 tot en met 48, 74 tot en met 84 en 124 tot en met 130.
Deze bijlage geeft inzicht in de wijze waarop de ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro (in de praktijk wel aangeduid als 'plankostenscan'), is toegepast. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage bevat het taxatierapport van de inbrengwaarden van de gronden van het exploitatiegebied. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage bevat een actualisatie van het taxatierapport inbrengwaarden behorende bij de derde herziening. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage bevat een advies over de uitgifteprijzen van de verschillende uitgiftecategorieën behorende bij de derde herziening. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.
Deze bijlage heeft een toelichtende functie bij de raming van de planschadekosten.
Deze bijlage bevat een actualisatie van het taxatierapport inbrengwaarden behorende bij de zesde herziening. Deze bijlage heeft een toelichtende functie.