Bedrijvenpark A1

4.5 Inrichting van Bedrijvenpark A1

Het ruimtelijk ontwerp is opgebouwd uit de volgende bouwstenen:

• Bufferzone;
• Dortherbeek;
• Bestaande landschappelijke en cultuurhistorische elementen;
• Waterhuishouding en retentie;
• Infrastructuur op het bedrijvenpark;
• Ontsluiting van het bedrijvenpark;
• Indeling uitgeefbaar terrein.

In deze paragraaf zullen de bouwstenen achtereenvolgens besproken worden.

4.5.1 Bufferzone

In het plan uit 2002 is uitgegaan van het belang van doorzicht vanuit het 'achterland' (Epse en omgeving) richting de Rijksweg A1 en andersom. Hiervoor waren in het plan zichtlijnen gecreëerd dwars op het plangebied, aansluitend op een noord-zuid strokenverkaveling. Uit de inspraak op het MER en het voorontwerpbestemmingsplan bleek, dat de omgeving juist behoefte heeft aan een bufferzone die een goede (visuele) afscherming van het bedrijvenpark naar het zuiden toe waarborgt. Verder waren in het oorspronkelijke ontwerp de droge en natte ecologische verbindingszone langs de rijksweg A1 gepositioneerd. Door de ligging van deze ecologische verbindingszones bleek dat de functie van met name de ecologische verbindingszone model kamsalamander niet goed kon worden gegarandeerd. Het ontwerp is in 2005 aangepast om aan deze bezwaren tegemoet te komen. In het huidige ontwerp (2008) is dit als zodanig gehandhaafd.

Het inrichtingsplan voor de bufferzone (inclusief ecologische verbindingszone) is, in opdracht van de gemeente Deventer en de gemeente Gorssel gezamenlijk en in samenwerking met onder andere omwonenden, uitgewerkt door het bureau VISTA, een bureau in landschapsarchitectuur. (VISTA, 2005) Dit plan waarborgt, naast een uitgebreid landschappelijk ontwerp voor de afschermende werking, een zorgvuldige inpassing van de ecologische verbindingszone kamsalamander.

In het nieuwe plan wordt het Bedrijvenpark A1, zover als mogelijk, opgeschoven richting de rijksweg A1. De verschuiving van het bedrijventerrein naar de rijksweg A1 is mogelijk doordat de Dortherbeek min of meer op zijn plaats blijft en de ecologische verbindingszone een plaats krijgt in de bufferzone. (Een deel van) de bufferzone wordt ingericht als ecologische verbindingszone voor kamsalamanders, maar krijgt niet de juridische status van een ecologische verbindingszone.

De verplaatsing van de ecologische verbindingszone zorgt voor een meerwaarde van de bufferzone: op deze wijze is de zone meer dan een buffer tussen bedrijven en woningen. De bufferzone is in het nieuwe plan bovendien naar het noorden toe aanzienlijk ruimer. Dit is mede ingegeven door de wens om de Waterdijk te behouden en de Olthofkavel goed in te passen. Door de ruimte die geboden wordt voor de aanleg van de bufferzone, is het percentage uitgeefbaar terrein op het Bedrijvenpark beperkt tot circa 50%. Dit is in vergelijking met andere bedrijventerreinen een laag percentage.

Aan de zuidzijde sluit de bufferzone aan bij de luwte van de woonomgeving van het dorp Epse. De overgang tussen bedrijvenpark en bufferzone wordt gevormd door een structuur van houtwallen die aangelegd wordt op een grondwal van circa 4 m hoog. De grondwal volgt zoveel mogelijk de aanwezige lijnen in het landschap. Dit versterkt de visueel afschermende werking en vergroot de landschappelijke kwaliteit van de bufferzone. Aan de zuidzijde van de bufferzone wordt een bomenrij aan de zijde van Epse met beplanting op de achtergrond aangebracht. Hierdoor is er vanaf de zuidzijde zo weinig mogelijk zicht op de bedrijven van het bedrijvenpark. Door deze inrichting van de bufferzone ontstaat een strikte scheiding tussen bedrijventerrein en het landelijk (woon)gebied van Epse.

Aan de westzijde van de bufferzone behoort de strook tussen de te verleggen Deventerweg (N348) en de bestaande ventweg tot de bufferzone. In deze strook wordt een grondwal aangelegd van circa 4 m hoog ter beperking van visuele hinder voor aanwonenden van de Deventerweg.

Een deel van de retentie voor het bedrijventerrein is gesitueerd in de bufferzone. Ten zuiden van de Olthofkavel is een retentie/infiltratiegebied geprojecteerd, dat in bijzonder natte perioden water aangevoerd krijgt via de sloot langs de Dortherweg en een bijdrage kan leveren aan de waterberging van het gebied.

De ecologische verbindingszone model kamsalamander, die de verbinding moet vormen tussen het Landgoed Oxe en de IJsselvalei loopt door het oostelijk deel van het plangebied. Ten westen van de Molbergsteeg ligt de ecologische verbindingszone op Lochems grondgebied. Middels een faunapassage onder de N348 kan de IJsselvalei worden bereikt. Het inrichtingsplan voor de bufferzone geeft een beeld van de inrichting van de ecologische verbindingszone model kamsalamander vanaf de onderdoorgang onder het spoor tot voorbij de N348, dus ook het deel op Lochems grondgebied.

In het inrichtingsplan voor de bufferzone is aangegeven hoe het gebied wordt ingericht met poelen en struwelen conform de eisen van een ecologische verbindingszone model kamsalamander. De ecologische verbindingszone buigt vanaf de onderdoorgang van de Dortherbeek onder het spoor naar het zuiden. Het groengebied net ten westen van het spoor wordt zo ingericht dat de bufferzone bereikt kan worden.

De gemeente Deventer zal de inrichting op Deventer grondgebied voor haar rekening nemen. In het Addendum op het Bestuursakkoord met Gorssel is overeengekomen, dat Gorssel de inrichting op Gorssels grondgebied tot haar verantwoordelijkheid rekent. Met de provincie Gelderland als wegbeheerder van de N348 zullen afspraken worden gemaakt over de aanleg van een faunapassage onder de N348.

De gebieden waar de ecologische verbindingszone een plaats krijgt, zullen veelal worden ingericht als weiden met een extensief beheer. Daarnaast zal een deel van de bufferzone als akkerland worden gebruikt bij voorkeur met ecologische teelt.

Het inrichtingsplan voor de bufferzone voorziet in de aanleg van nieuwe voetpaden met name in het oostelijk deel. De Waterdijk en de Kruklandsweg worden afgesloten voor doorgaand verkeer. Door de inrichting van het gebied rondom deze wegen wordt de aantrekkelijkheid ervan voor langzaam verkeer vergroot. De Molbergsteeg behoudt haar functie als langzaam verkeer route tussen Epse en Deventer en wordt ingericht als half verhard fietspad. Er is geen doorgaand gemotoriseerd verkeer mogelijk vanaf de Olthoflaan naar het bedrijventerrein.

Het inrichtingsplan voor de bufferzone voorziet in een hoogwaardig landschappelijk ontwerp met veel kansen voor de ontwikkeling van nieuwe natuur. Het is de bedoeling om het beheer van de bufferzone in handen te geven van een natuurorganisatie om deze natuurpotentie in stand te houden en verder te ontwikkelen. Randvoorwaarden voor het beheer zijn, dat de afschermende werking van de bufferzone en de functie waterberging in stand blijven.

Het streven is er op gericht om de bufferzone zo mogelijk tegelijk met het bouwrijp maken van het oostelijk deel van het bedrijventerrein in zijn geheel aan te leggen, zodat het groen al snel de kans krijgt om groot te worden.

Afbeelding 4.2: Bufferzone

4.5.2 Dortherbeek

De Dortherbeek is een provinciale ecologische verbindingszone en kent een specifieke ecologische doelstelling voor een Laaglandbeek. De ligging van de Dortherbeek is in de verschillende plannen in de afgelopen jaren nogal eens aangepast.

In het plan uit 2002 werd de Dortherbeek verlegd naar de zone langs de rijksweg A1. Reden hiervoor was de toenmalige situering van de ecologische verbindingszone langs de rijksweg A1 en de situering van de uit te geven kavels.

Bij nadere bestudering bleek het toch mogelijk te zijn om de Dortherbeek grotendeels op de huidige plaats te houden en in te passen. In het plan uit 2005 is dit uitgewerkt. De Dortherbeek was op de bestaande locatie zo vormgegeven dat enerzijds de functie als natte ecologische verbindingszone (model Laaglandbeek) kon worden ingevuld en anderzijds de beek kon bijdragen aan de uitstraling van de kantorenlocatie.

Voor dit ontwerp heeft echter het waterschap Rijn en IJssel in 2005 aangegeven dat de bestaande locatie te weinig ruimte biedt om de beek als laaglandbeek om te vormen. In overleg met het waterschap is daarom besloten om de Dortherbeek te verleggen naar een tracé langs rijksweg A1 en het spoor Deventer-Zutphen. In het huidige plan is dit uitgewerkt(zie afbeelding 4.4).

Door de ruimte voor de Dortherbeek te bundelen met de ruimte die in het eerdere ontwerp gereserveerd was voor retentievoorziening, ontstaat ruimte om de doelstelling Laaglandbeek te kunnen realiseren. De bestaande Dortherbeek in de kantorendriehoek wordt in het nieuwe ontwerp ingericht als retentievoorziening. De verlegde Dortherbeek maakt zelf geen onderdeel uit van de retentie.

Het profiel van de (verlegde) Dortherbeek wordt zodanig vormgegeven dat de stroom kan meanderen en de laagland kwaliteiten ten volle kunnen worden benut. Hiervoor wordt minimaal een profiel gehanteerd van 25 m. Binnen het profiel van de Dortherbeek is ruimte opgenomen zodat het als buffer kan dienen bij stijgende aanvoer van water bij hevige regenval. Voor deze buffer binnen het profiel van de Dortherbeek gelden enkele regels, zoals nevengeulen. Door het peil in de buffer, buiten het watervoerende profiel (peil + 5.20), in de lengte te laten fluctueren tussen +5.10 en +5.40 ontstaat er een grote diversiteit aan vegetatie en de mogelijkheid om een tijdelijke nevengeul te realiseren die periodiek onder water loopt. Nevengeulen zijn voor vissen goede broedplaatsen.

Afbeelding 4.3: Overzicht bufferzone

Afbeelding 4.4: ligging Dortherbeek in plangebied

4.5.3 Bestaande landschappelijke en cultuurhistorische elementen

In het ruimtelijke ontwerp is het huidige landschap, inclusief de aanwezige cultuurhistorische waarden, zoveel mogelijk ingepast. Het stedenbouwkundige ontwerp volgt zoveel mogelijk de bestaande landschappelijke begrenzingen in het plangebied.

In het plangebied wordt uitgegaan van een gesloten grondbalans waarbij de bestaande hoogteverschillen in het gebied zoveel mogelijk worden gehandhaafd (zie paragraaf 3.3.4).

De Waterdijk is een historisch ruimtelijk element dat gehandhaafd blijft. Deze dijk met zijn groene taluds doorsnijdt voor delen het Bedrijvenpark en op sommige delen maakt het onderdeel uit van de bufferzone. De Waterdijk zal straks herkenbaar blijven door zijn hogere ligging ten opzichte van het aangrenzende terrein. Het aangrenzende terrein zal bestaan uit een lage vegetatie waardoor de openheid rondom de Waterdijk behouden en gegarandeerd blijft. Dit komt de ruimtelijke kwaliteit van het gebied ten goede. De Waterdijk zal in de bufferzone de functie van wandelroute hebben.

De bestaande boerderijen worden zoveel mogelijk ingepast. Hierbij zullen enkele gebouwen een functieverandering moeten ondergaan (zie paragraaf 5.9). Het gemeentelijk monument Olthofkavel dat komt te liggen aan de rand van de luwe bedrijfszone wordt ingepast in de bufferzone. Het hoofdgebouw en de schuur op deze kavel blijven gehandhaafd.

De Molbergsteeg is een landweg die van noord naar zuid door het plangebied loopt. De bestaande fietsverbinding over de Molbergsteeg blijft gehandhaafd.

4.5.4 Waterhuishouding, retentie en bergingscapaciteit

Waterhuishouding
Het waterhuishoudingsplan Bedrijvenpark A1 te Deventer (Arcadis, 2005) beschrijft, naast de uitgangspunten, ook de maatregelen voor de waterhuishouding in het kader van de realisatie van het Bedrijvenpark A1.

Een kenmerk van het plangebied is dat de grondwaterstand sterk beïnvloed wordt door de waterstanden op de IJssel en de Schipbeek. Daarbij komt dat het plangebied in de huidige situatie kan inunderen als gevolg van kwel (vanuit de IJssel en de Schipbeek), neerslag en een gestremde waterafvoer (Dortherbeek).

Het ruimtelijk ontwerp voor het Bedrijvenpark gaat uit van twee watersystemen:

• een systeem om het gebiedseigen water (retentie) vast te houden.
• het ecologisch systeem van de Dortherbeek.

Er is voor gekozen om beide systemen zoveel mogelijk zichtbaar te maken, omdat ze een wezenlijke bijdrage leveren aan het karakter en de beleving van het plangebied. In het plangebied worden de natuurlijke hoogteverschillen zoveel mogelijk gehandhaafd, om de van nature aanwezige berging in de bodem te handhaven.

Voor de afvoer van hemelwater van weg- en terreinoppervlakten wordt een Verbeterd Gescheiden Stelsel (VGS) aangelegd. Het hemelwater van schone dakoppervlakken wordt zoveel mogelijk geinfiltreerd in de bodem en/of afgevoerd naar het oppervlaktewater. In principe vindt infiltratie plaats op de bedrijfskavels zelf. Waar infiltratie niet mogelijk is wordt het water afgevoerd naar de retentievoorziening.

In de kantorendriehoek wordt het afstromende hemelwater (dak- en wegoppervlakken) bovengronds afgevoerd via een bermpassage naar de centraal gelegen retentievoorziening. Het water van het VGS wordt verpompt naar de RWZI Zutphen.

Retentie
In het oorspronkelijke plan uit 2002 was rekening gehouden met het extra benodigde retentieoppervlak als gevolg van de aanleg van het bedrijventerrein, zij het dat de exacte inpassing in het stedenbouwkundige plan niet was aangegeven. Daarbij is uitgegaan van afkoppeling van de dakvlakken en de toepassing van een verbeterd gescheiden rioleringstelsel. Tevens was voorzien in extra retentiegebied aan de Schipbeek ter voorkoming van piekafvoeren op de Schipbeek en/of de IJssel.

In het huidige plan is het retentiesysteem ruimtelijk ingepast in het plan. Uitgangspunt voor het waterhuishoudingsplan is dat de functie en peilen van de bestaande watergangen zoveel mogelijk worden gehandhaafd. Daarnaast stelt het Waterschap Rijn en IJssel de voorwaarde dat voor het realiseren van het stedelijk gebied de waterafvoer niet boven de landelijke afvoernorm mag stijgen. Neerslag vanaf verhard oppervlak dient daarom tijdelijk geborgen te worden in het gebied (retentie). Berekend is dat het oppervlak retentie (ruimte voor water) circa 4,8 ha moet bedragen op de waterlijn bij een rustwaterpeil van NAP + 5,00 m. Binnen het bedrijvenpark A1 wordt meer oppervlaktewater voor retentie aangelegd dan strikt noodzakelijk is voor het realiseren van het bedrijventerrein. Het totale retentieoppervlak bedraagt 13,7 ha.

In overleg met het waterschap is er voor gekozen de retentiegebieden vorm te geven als gebieden met een beperkt permanent watervoerend oppervlak met flauwe, brede natuurvriendelijke oevers. De retentie is hoofdzakelijk in het noordelijk en westelijk deel van het gebied (in het van nature lager gelegen gebied) gepositioneerd ter hoogte van de huidige loop van de Pessinkwatergang. Het retentiesysteem is daarbij hoofdzakelijk aan de randen van het plangebied voorzien. De bestaande Pessinkwatergang zal worden gekoppeld aan de retentie. Bij hoge waterstanden in de retentie zal, via de sloot langs de Dortherweg, water worden gebracht naar het retentie/infiltratieveld ten zuiden van de Olthofkavel. Het realiseren van een extra gemaal als retentievoorziening blijkt naar kwelberekeningen niet nodig. Reden hiervoor is dat het bedrijventerrein hoger komt te liggen dan aanvankelijk werd aangenomen. Het eventueel inzetten van noodpompen tijdens extreme situaties kan als passende oplossing dienen. Voor het plaatsen van dergelijke noodpompen dienen in het uiteindelijke ontwerp voorzieningen getroffen te worden.

Bergingscapaciteit
Door de aanleg van het Bedrijvenpark A1 neemt de bergingscapaciteit binnen het plangebied op maaiveld af. Hierdoor zal een deel van het water elders moeten worden geborgen. De verminderde berging in het plangebied zal buiten het plangebied worden gecompenseerd. Op advies van het waterschap zal dit bovenstrooms van de Dortherbeek gebeuren. In het waterhuishoudingsplan (ARCADIS, februari 2008, hoofdstuk 6) is een berekening uitgevoerd naar de vermindering van de bergingscapaciteit. De berekeningswijze en de te compenseren hoeveelheid is in een watertoetsoverleg van 9 mei 2005 met de provincie en het waterschap besproken. Hieronder wordt een toelichting gegeven op de bergingscapaciteit en de compensatie-opgave.

Het plangebied inundeert in de huidige situatie als gevolg van kwel afkomstig van de IJssel en de Schipbeek, neerslag en gestremde afvoer van de Dortherbeek. De kwel in het gebied verandert nagenoeg niet door de aanleg van het Bedrijvenpark A1.
De neerslag die valt, zal worden opgevangen in het plangebied en worden geborgen in de te realiseren infiltratie- en retentievoorzieningen. De afvoer van de Dortherbeek wordt in de huidige situatie bij grote afvoer gestremd, veroorzaakt door de beperkte afvoer van het bestaande gemaal. Door de aanleg van het Bedrijventerrein gaat bergingscapaciteit voor deze gestremde afvoer verloren.

In het waterhuishoudingsplan (ARCADIS, februari 2008, hoofdstuk 6) is een berekening van de waterbergingsopgave opgenomen. Hieruit blijkt dat als rekening wordt gehouden met de natuurlijke hoogten in het plangebied, de bergende hoeveelheid in het plangebied circa 351.000 m³ bedraagt.

Een deel van het waterbergend volume in het plangebied wordt echter in beslag genomen door neerslag, aanvoer van kwelwater vanuit de Pessinkwatergang, de IJssel en de Schipbeek, de geplande ligging tunnel van de oostelijke ontsluiting en de (verlegde) Dortherbeek. Het beschikbaar volume in het plangebied voor het tijdelijk bergen van water vanuit de Dortherbeek komt na correctie neer op afgerond 179.500 m3. Dit betreft de totale compensatie-opgave voor waterberging. Daarmee is nog niet bekend welk deel in het plangebied geborgen kan worden en welk deel buiten het plangebied geborgen moet worden. Uit de berekening van de waterbergingsopgave (zie waterhuishoudingsplan ARCADIS, februari 2008, hoofdstuk 6) blijkt dat in het plangebied circa 84.000 m3 kan worden geborgen (T=100 situatie). Dit betekent dat de te compenseren hoeveelheid water buiten het plangebied neerkomt op 179.500-84.000 = 95.500m³, afgerond 100.000m³ .

Zoals voorgaand beschreven staat zal ten gevolge van de realisatie van het bedrijvenpark A1 extra waterberging gerealiseerd moeten worden. Voor de waterbergingscompensatie zijn de gemeente Deventer en waterschap Rijn en IJssel overeengekomen dat 100.000 m³ water, afkomstig uit het stroomgebied van de Dortherbeek, buiten het plangebied van het Bedrijvenpark A1 gevonden moet worden.

Afbeelding 4.5: Retentiesysteem

Afbeelding 4.6: Ligging zoekgebied waterberging

De gemeente en het waterschap zien de omgeving van het gebied Oxerhof als een geschikt (zoek)gebied voor het realiseren van bergingslocaties voor het tijdelijk opslaan van water vanuit de Dortherbeek tijdens extreme afvoersituaties. Ook in de huidige situatie wordt in dit gebied reeds water geborgen. In afbeelding 4.6 is het (zoek) gebied voor de waterberging weergegeven. De blauwe lijn geeft de ligging van de Dortherbeek weer en de rode lijn de grens van het zoekgebied. Het zoekgebied is gedefinieerd als het gebied dat ligt tussen rijksweg A1 (noordzijde), de gemeentegrens (oostzijde), Dortherweg (zuidzijde) en de spoorlijn Deventer-Zutphen (westzijde).

Het creëren van extra bergingsruimte in het zoekgebied Oxerhof kan op meerdere manieren worden gerealiseerd:

• 1. Hogere waterstand accepteren in de Dortherbeek: door het accepteren van een hogere waterstand in de Dortherbeek kan meer water worden geborgen in de gebieden die in de huidige situatie inunderen waardoor het totale inundatieoppervlak toeneemt.
• 2. Afgraven: elke m3 grond die wordt afgegraven beneden 6,50 m+NAP en boven de grondwaterstand (T=100 situatie) kan worden ingezet voor compensatie.
• 3. Waterberging realiseren langs de Dortherbeek in combinatie met natuurontwikkeling: de Dortherbeek is aangewezen als ecologische verbindingszone (EVZ) en kent een Specifiek Ecologische Doelstelling (SED) voor Laaglandbeek. De compensatie kan worden gerealiseerd door alleen afgraven, door alleen hogere waterstand of door een combinatie van afgraven en een hogere waterstand.

In het waterhuishoudingsplan (ARCADIS, februari 2008) zijn de genoemde mogelijkheden onderzocht en doorgerekend. In overleg met het waterschap, de provincies Gelderland en Overijssel, de gemeente Lochem, de Dienst Landelijk Gebied (DLG) en de kavelruilcommissie is besloten de waterbergingscompensatie te combineren met de inrichtingsopgave voor de Dortherbeek tot een laaglandbeek, model kamsalamander. Hieronder wordt dit toegelicht.

Waterberging realiseren langs de Dortherbeek in combinatie met natuur
De Dortherbeek en naaste omgeving vormen een geschikt (zoek)gebied voor de compensatieopgave van het Bedrijvenpark A1 vanwege de reeds voorgenomen realisatie van de EVZ/SED van de Dortherbeek binnen het zoekgebied. Bij de herinrichting kan immers gelijktijdig de benodigde waterberging worden gerealiseerd en kwalitatief meer invulling worden gegeven aan de uitwerking tot laaglandbeek en EVZ. Om die reden heeft het waterschap Rijn en IJssel stroken langs de Dortherbeek aangewezen voor de waterberging.

Aantal benodigde hectares waterberging
Er is berekend dat voor een waterberging van 100.000 m³ een oppervlakte nodig is van 20 ha. Deze 20 ha worden gevonden in de zogenaamde "stapstenen" (natuurgebiedje met bijvoorbeeld moerasontwikkeling, poelen, bosjes e.d.) en corridors in het dal van de Dortherbeek. In stapstenen van in totaal 12 ha wordt 6 ha waterberging gerealiseerd. Een stapsteen zal ongeveer 2-4 ha groot zijn. De overige hectares worden gezocht langs de Dortherbeek.

Afbeelding 4.7: Ontwerp waterberging

Afbeelding 4.8: Infrastructuur

De bergingsruimte ontstaat door het treffen van profielmaatregelen, zoals het afgraven/ vergraven van een circa 40 m brede zone aan weerszijden van de Dortherbeek. Er wordt gedacht aan het ondiep verbreden van de waterloop, de aanleg van natuurvriendelijke oevers en de aanleg van drasgebiedjes. Door het meanderen van de Dortherbeek, kenmerk van een laaglandbeek, neemt de totale lengte van de beek toe en daarmee de omvang van het waterbergingsvermogen in het profiel van de beek. In totaal zal een oppervlak van 14 hectare aan bergingsruimte op deze wijze worden ingericht.

De afgegraven delen zullen een bergingsfrequentie van 10 tot 20 dagen per jaar (laaglandbeek) hebben. De gronden worden maximaal tot de gemiddelde hoogste grondwaterstand afgegraven. De berging vindt vooral in de winterperiode plaats. Daarnaast worden langs de Dortherbeek stapstenen (2-4 ha) aangelegd.

4.5.5 Infrastructuur op het bedrijvenpark

In het oorspronkelijke plan uit 2002 werd uitgegaan van infrastructuur die aansloot op de strokenstructuur van de uit te geven percelen. De hoofdontsluiting vond plaats via de Deventerweg en een oostelijke aansluiting op de rijksweg A1 door middel van een viaduct schuin over het spoor.

In het huidige plan is gekozen voor een hoofdontsluitingsstructuur op het Bedrijvenpark A1 die ruimtelijk gebundeld is met de rijksweg A1. Het huidige plan voorziet in twee ontsluitingen van het bedrijventerrein. Aan de oostzijde wordt het bedrijventerrein ontsloten op de Siemelinksweg en rijksweg A1 met een tunnel onder het spoor, aan de westzijde via een T-aansluiting op de Deventerweg/N348. Aan deze hoofdontsluiting is een subontsluiting gekoppeld in de vorm van lusstructuren. Het voordeel hiervan is dat de bebouwing van het Bedrijvenpark A1 zorg draagt voor de afscherming van geluid richting de groene bufferzone en de bebouwing van Epse. Daarnaast wordt gekeken naar het ontwikkelen van een voorstadhalte ten zuiden van de rijksweg A1, geïntegreerd in de oostelijke ontsluiting. De voorstadhalte moet voor het bedrijventerrein Kloosterlanden, Bedrijvenpark A1, Colmschate Zuid en het dorp Epse als verkeersvoorziening dienen. Op afbeelding 4.8 is de infrastructuur op het Bedrijvenpark A1 weergegeven.

Oostelijke ontsluiting van het bedrijvenpark: tunnel
Bij nadere bestudering en optimalisering van het stedenbouwkundig ontwerp is gebleken dat het mogelijk is de oostelijke ontsluiting vorm te geven middels een tunnel onder het spoor door. Deze ontsluiting is geschikt voor gemotoriseerd en langzaam verkeer en is zodanig ontworpen dat in principe 100% van het verkeer van en naar het bedrijvenpark kan worden verwerkt. Aan deze zijde krijgt het bedrijvenpark een directe aansluiting op de rijksweg A1. De tunnel is weliswaar duurder dan een viaduct, maar blijkt bij nadere uitwerking verkeerskundig aantrekkelijker te zijn dan een viaduct. Dit in verband met de beperktere hellingen (het maaiveld aan de oostzijde van het spoor loopt behoorlijk naar het zuiden toe af), wat gunstig is voor het vrachtverkeer en in het bijzonder voor de fietsers. Bovendien is een tunnel landschappelijk beschouwd aanzienlijk aantrekkelijker (een viaduct zou circa 10 m hoog worden). Ook veroorzaakt verkeer door een tunnel minder licht- en geluidsoverlast voor de nabij gelegen ecologische hoofdstructuur. Daarentegen komt de tunnel wel deels in de ecologische hoofdstructuur te liggen.

Aandachtspunten bij de nadere uitwerking van de tunnel betreffen de sociale veiligheid voor fietsers en, vanuit ecologisch oogpunt, aandacht voor voldoende daglicht tot in de Dortherbeek ter plaatse van de overkluizing van de Dortherbeek.

De opzet van de oostelijke ontsluiting is in het huidige plan ten opzichte van het voorgaande plan uit 2005 gewijzigd. In het plan uit 2005 was er sprake van een gebogen tunnel die aansloot op de Siemelinksweg. In het huidige plan is sprake van een rechte tunnel die in het verlengde ligt van de zuidelijke op- en afritten van rijksweg A1 met een T-aansluiting op de Siemelinksweg. Op het bedrijventerrein gaat de tunnel, zodra het maaiveld is bereikt, snel over in een brug over de Dortherbeek, waarna met een kruispunt de kantorenlocatie bereikt kan worden.

Bij het huidige ontwerp is rekening gehouden met toekomstige capaciteitsvergrotingen van de autosnelweg A1. Hierbij valt te denken aan capaciteitsvergroting op het huidige tracé van de autosnelweg, maar ook een mogelijke toekomstige parallelle regionale verkeerstructuur zuidelijk van rijksweg A1. Door de rechte tunnel in plaats van een gebogen tunnel is er meer verkeerscapaciteit en meer opstelruimte.

Zowel ten behoeve van de oostelijke ontsluiting van Bedrijvenpark A1 als ten behoeve van de mogelijke toekomstige verdubbeling van de Siemelinksweg zijn de aansluitende op/afritten Deventer-Oost aangepast en voorzien van verkeersregelinstallaties. De lay-out van de kruispunten en de verkeersregelinstallaties is afgestemd op wisselende verkeerssituaties waardoor het bijvoorbeeld mogelijk is het verkeer richting de opritten te doseren in geval van congestie op de autosnelweg.

Minimale westelijke ontsluiting van het bedrijvenpark
Oorspronkelijk was de westelijke ontsluiting ruimer vormgegeven dan in het huidige ontwerp. De gemeente Deventer heeft om de volgende redenen gekozen voor een ontwerp van de westelijke ontsluiting, waarbij het verkeerskundig ontwerp beperkt blijft tot het strikt noodzakelijke om het afslaande verkeer naar het Bedrijvenpark A1 mogelijk te maken:

• Elke verbetering van de verkeersafwikkeling op de Deventerweg (N348) heeft een aanzuigende werking en leidt tot meer verkeer op de Lochemseweg en op de Deventerweg ten zuiden van de Pessink. Dat is tegen de wens van de gemeente Lochem (voormalige gemeente Gorssel) en de provincie Gelderland.
• De provincie Gelderland (als wegbeheerder) is vooralsnog niet voornemens om de capaciteit van de N348 te vergroten om de groei van het verkeer als gevolg van de autonome ontwikkeling op te vangen. Inmiddels worden wel busbanen aangelegd om de doorstroom van deze vorm van openbaar vervoer te verbeteren.
• De intensiteit van het verkeer kan alleen worden beperkt c.q. gestuurd door de ruimtelijke capaciteit en de capaciteit van de VRI te beperken. Door hier te opteren voor een minimale aansluiting wordt het gebruik ervan minder aantrekkelijk.

Opgemerkt wordt dat tezamen met het aanpassen van de ontsluiting, de as van de Deventerweg, tussen de westelijke aansluiting op het bedrijvenpark en de aansluiting op de rijksweg A1, circa 25 m richting het bedrijvenpark wordt verschoven. Ook wordt de Deventerweg van geluidwerend asfalt voorzien. Hierdoor verslechtert de geluidssituatie voor de bewoners van de Deventerweg niet, ondanks de komst van het bedrijvenpark. Er treedt zelfs een verbetering op van de geluidssituatie. Daarnaast zal aan de westzijde van Deventerweg een bufferzone worden gerealiseerd. In deze strook wordt een grondwal aangelegd van circa 4 m hoog ter beperking van visuele hinder voor aanwonenden van de Deventerweg.

Langzaam verkeer
Met de fiets is het Bedrijvenpark A1 goed bereikbaar. De westelijke en oostelijke ontsluiting (spoortunnel) kennen een éénzijdig in twee richtingen bereden fietspad. De hoofdontsluitingsweg op het bedrijventerrein heeft aan beide zijden een fietsstrook.

Bij de westelijke ontsluiting wordt ter hoogte van de Waterdijk een oversteek gecreëerd om met de fiets van het vrij liggende fietspad op de hoofdontsluitingsweg te komen. Aan de oostzijde gebeurt dat ter hoogte van het kruispunt, dat de toegang vormt tot de kantorenlocatie. Vanaf dit kruispunt loopt er een solitair fietspad over de kantorenlocatie die aansluit op de Molbergsweg. De overige wegen op het bedrijventerrein kennen geen specifieke fietsvoorzieningen. Alle wegen op het bedrijventerrein kennen een éénzijdig trottoir. In de bufferzone en langs de Dortherbeek worden wandelpaden opgenomen.

Over de bestaande Molbergsteeg wordt een vrijliggend in twee richtingen bereden fietspad gelegd dat aansluit op het al bestaande vrijliggende in twee richtingen bereden fietspad net ten zuiden van de A1. Deze gaat onder de A1 door naar Kloosterlanden.

De kantorenlocatie krijgt met een fietsbrug over de retentie een rechtstreekse aansluiting op dit fietspad. In het zuiden van het plangebied bekort een fietsdoorsteek tussen het westelijke en oostelijke deel van het bedrijventerrein de fietsroute van de ene kant van het bedrijventerrein naar de ander kant.

Openbaar vervoer
Voor de ontsluiting van het Bedrijvenpark A1 wordt naast een goede bereikbaarheid per auto, gestreefd naar een goede bereikbaar met het openbaar vervoer.

De gemeente Deventer zal zich inspannen om de bereikbaarheid van Bedrijvenpark A1 door middel van openbaar vervoer te optimaliseren. Momenteel lopen er twee streeklijnen over de Deventerweg. Dit zijn beide halfuursdiensten. Deze lijndiensten zouden een functie kunnen vervullen voor het westelijk deel van het bedrijvenpark. Met de vervoerder zullen afspraken worden gemaakt om (spits)diensten te leiden over het bedrijvenpark. De hoofdontsluiting zal op strategische plekken, zoals bij het kruispunt met de kantorenlocatie, voorzien worden van bushaltes.

Mocht het niet lukken het bedrijvenpark op deze wijze van voldoende openbaar vervoer te voorzien, dan zullen met bedrijven afspraken worden gemaakt over een vervoersplan. Ook kan worden overwogen om inzet van bijvoorbeeld shuttlebusjes tussen stad en het bedrijvenpark onderdeel te laten uitmaken van het parkmanagement.

Op termijn bieden de ontwikkelingen van de Regiorail (Lightrail) in Regio Stedendriehoek verband, kansen voor de voorstadhalte. De realisatie van een nieuw station Deventer-Zuid wordt niet realistisch geacht. De bestaande carpoolplaats, net ten zuiden van de afrit Deventer oost wordt vervangen door een carpoolplaats in de oostelijke ontsluiting.

Afhankelijk van de ontwikkelingen zal de gemeente steeds bezien in hoeverre aanvullend openbaar vervoer noodzakelijk is.

4.5.6 Indeling uitgeefbaar terrein

Het Bedrijvenpark A1 wordt tegen de rijksweg A1 gesitueerd waar het zich kan presenteren aan de snelweggebruiker en waar qua architectuur en uitstraling kan worden ingespeeld op de dynamiek van de infrastructuurbundel. Dit komt de aantrekkelijkheid van het bedrijvenpark ten goede. Binnen het bedrijvenpark loopt de 'verstedelijking' naar het zuiden toe af (lagere bebouwing, lagere categorie van bedrijven). Dit is vertaald naar een bouwhoogte aflopend van 30 m langs de rijksweg A1 tot 8 m langs de bufferzone aan de zuidzijde van het plangebied.

Het plan wordt gekenmerkt door het zoveel mogelijk verschuiven van alle bedrijvigheid naar de A1, om aan de zuidzijde de groene buffer zo veel mogelijk ruimte te geven en zo goed mogelijk landschappelijk in te passen. Het uitgeefbare gebied zelf krijgt een sobere, nauwelijks meer dan een functionele inrichting. De ruimtelijkheid in het uitgeefbare gebied ontstaat voornamelijk door de retentiegebieden langs de randen gecombineerd met de aanliggende infrastructuur.

De verkeersaantrekkende functies worden in de nabijheid van de hoofdontsluitingsweg en zo dicht mogelijk bij de oostelijke ontsluiting (tunnel) van het gebied gepositioneerd. De distributiekavel en de kantoren worden om deze reden in de noordoosthoek van het plangebied gepositioneerd.

De Pessinkwatergang en Molbergsteeg verdelen het uitgeefbare gebied voor bedrijven in een oostelijk en westelijk deel. De enige verbinding tussen beide delen wordt gelegd door de hoofdontsluitingsweg aan de noordkant van het plan en een fietsdoorsteek aan de zuidzijde.

Bedrijvenpark A1 is in belangrijke mate bedoeld voor hoogwaardige bedrijvigheid. Het ambitieniveau ten aanzien van de beeldkwaliteit is hoog. Het ambitieniveau is vastgelegd in het beeldkwaliteitplan. Omdat de openbare ruimte in het uitgeefbare gebied sober is en er weinig verdoezeld kan worden, worden hoge eisen gesteld aan de vormgeving van de gebouwen zelf, de onderlinge relatie tussen de gebouwen en de situering van de gebouwen ten opzichte van de openbare weg.

In het Beeldkwaliteitsplan wordt op het bedrijvengedeelte van het plan op sommige plaatsen aangegeven, dat minimaal 60% van de voorgevel van het gebouw in de voorgevelrooilijn wordt geplaatst. Langs de hoofdontsluitingsweg geldt een minimale bouwhoogte van 10 m. Inritten zijn maximaal 10 m breed en alleen bij grotere kavels zijn er twee inritten. Hekwerken aan de straatzijde hebben een gelijksoortige, in het beeldkwaliteitplan beschreven, uitstraling en staan op de kavelgrens of in de rooilijn. Het kantoorgedeelte van de gebouwen is opgenomen in het bedrijfsgebouw. Het mag zich qua uitstraling onderscheiden van het bedrijfsgebouw. Het hoofdmateriaal van het bedrijfsgebouw bestaat uit een uniform materiaal en voor de hoofdkleur kan gekozen worden uit een breed spectrum van grijstinten. Reclame uitingen zijn opgenomen in de gevel of worden aan de gevel bevestigd. Opslag buiten vindt minimaal 5 m achter de voorgevel van het bedrijfsgebouw plaats. Parkeren voor zowel de werknemers als de bezoekers vindt plaats op de bedrijfskavel.

Er wordt gestreefd naar een intensief gebruik van de kavel, hetgeen onder andere tot uitdrukking komt in een minimaal bebouwingspercentage van 50%. Bedrijven zullen worden gestimuleerd het bedrijfsproces zo mogelijk 'in de hoogte' te organiseren en zo mogelijk op het dak te parkeren.

Stedenbouwkundige zones
In het ruimtelijk ontwerp is het plangebied in een 6-tal (zie afbeelding 4.9) zones verdeeld met ieder een eigen functie en kenmerken, zoals de maximale toegestane bebouwingshoogtes.

De hoofdontsluitingsweg is aan de oostzijde van het plangebied vormgegeven middels een tunnel. Vanuit deze tunnel buigt de weg af en volgt de richting van de Dortherbeek. Ter hoogte van de A1 volgt de weg de rijksweg. Vervolgens pakt de weg, ter hoogte van de oprit naar de rijksweg A1, de richting op van het landschap ten zuiden van de Waterdijk. Hier sluit de weg aan op de Deventerweg. Het gebied aan weerzijden van de hoofdontsluitingsweg is benoemd als `het gebied rondom de hoofdontsluitingsweg´. Dit gebied vormt het gezicht van het gehele bedrijvenpark zowel intern als extern. Er is in deze zone dan ook bewust gekozen om in de openbare ruimte te kiezen voor openheid. Deze openheid wordt verkregen door langs de hoofdinfrastructuur alleen grasbermen te realiseren, en tussen de bedrijven en de rijksweg A1 een door Rijkswaterstaat geëiste vrijwaringzone van 100 m aan te brengen. Het merendeel van de hoofdontsluitingsstructuur wordt aan één zijde begeleid door watergangen met grastaluds. De openheid vergt een hoogwaardige architectuur van zowel de bebouwing als van de inrichting van het openbaargebied. In deze zone wordt eenduidigheid in de positie en in de massa van het gebouwde op de kavel voorgestaan. De hoogte van de bebouwing mag hier op de meeste plaatsen 20 m bedragen met incidenteel een hoogte van circa 30 m. Deze hoogte refereert aan de hoogte van de bebouwing op het bedrijvenpark Kloosterlanden. Langs de rijksweg A1 dient bij de uitwerking van de gebouwde massa uitgegaan te worden van horizontaliteit omdat dit inspeelt op de dynamiek van de voorbij gaande auto's op de rijksweg A1. Het gebied grenzend aan de Deventerweg heeft een entreefunctie maar tegelijkertijd maakt het onderdeel uit van de zone rondom de hoofdontsluitingsweg. De hoogte van de bebouwing mag hier maximaal 8 m zijn wat aansluit op de bestaande bebouwing en de luwe bedrijfszone. De bebouwing krijgt hier aan meerdere kanten representatieve zijden.

Het luwe bedrijfsgebied vormt de overgang naar de groene bufferzone met zijn toekomstige ecologische kwaliteiten. De bebouwing in deze zone zal bestaan uit kleinschalige bedrijvigheid met een maximale hoogte van 8 m in een losse setting. De achterkanten van de kavels sluiten aan op een circa 20 m brede aarden wal (houtwal). Deze aarden wal loopt op tot een hoogte van circa 4 m en vormt onderdeel van de groene bufferzone. Aan de zijde van de bedrijfskavel zorgt een 1 of 2 m hoge keermuur voor de overgang tussen aarden wal en kavel.

Afbeelding 4.9: Zonering Bedrijvenpark A1

De houtwallen bestaan uit een opgaande beplanting (bomen) gecombineerd met lager groenstruweel. Dit principe zorgt ervoor dat het bedrijvenpark gemaskeerd wordt aan de zijde van Epse. Een specifiek historisch element aan de rand van de luwe bedrijfszone vormt de Olthofkavel. Het hoofdgebouw en de schuur op deze kavel blijven gehandhaafd. De kavel maakt onderdeel uit van de groene bufferzone en het bedrijvenpark. Ruimtelijk zal het zich oriënteren op de groene bufferzone terwijl de functie aan zal sluiten bij het bedrijvenpark. Hierbij valt te denken aan een restaurant, congresruimte etc. De ontsluiting van deze kavel zal vanuit het bedrijvenpark plaatsvinden en niet vanaf de Dortherweg. Vanaf deze zijde is de kavel uitsluitend toegankelijk voor langzaam verkeer.

Het gebied van de Pessinkwatergang/Molbergsteeg vormt een specifieke zone door zijn huidige verschijningsvorm en de richting binnen het bedrijvenpark. In het ontwerp is dit aanleiding geweest om het specifieke van de zone verder te versterken. Het gehele stedenbouwkundige plan gaat in op manifesteren en maskeren. Deze twee fenomenen zijn ingezet in deze zone. Aan de westzijde van de Molbergsteeg is gekozen om het bedrijvenpark te maskeren door middel van een houtwal die een voortzetting is van de aanwezige bospercelen en solitaire bomen. Deze bomen staan langs het halfverharde fietspad. De huidige hoogte van het fietspad langs Pessinkwatergang blijft gehandhaafd, waardoor de bomen langs het fietspad zoveel mogelijk gespaard blijven. Het verschil in hoogte langs de watergang loopt op tot één meter (+5.60 - +6.60). Eventuele ophoging van het fietspad leidt tot problemen voor de groenstructuur langs het fietspad. Nadeel van het niet ophogen van het fietspad is dat bij extreme waterval de mogelijkheid bestaat dat het fietspad op bepaalde plaatsen voor een korte periode onder water komt te liggen. Aan de oostzijde is er voor gekozen om de Pessinkwatergang op te waarderen tot een watergang van formaat. Hier kan het bedrijvenpark zich manifesteren aan de gebruiker van de Molbergsteeg en bestaat er voor de gebruiker (fiets/voetganger) van deze steeg het gevoel van sociale veiligheid. Het is van belang dat de bebouwing die zich op deze watergang oriënteert qua massa inspeelt op dit landschappelijke element. De maximale hoogte van de bebouwing in deze mag 12 m bedragen tot circa 30 m in aansluiting op de ´Driehoekzone´.

De Driehoek vormt een speciale plek in het bedrijvenpark. Het is namelijk het gezicht naar de snelweg en de stad Deventer. Het is de hoofdentree van het bedrijvenpark en is een gebied waar de laaglandbeek kwaliteiten van de Dortherbeek tot zijn recht moeten kunnen komen. De Driehoek krijgt straks een zeer specifiek programma, namelijk die van 85.000 m² kantoor. Om deze specifieke plek te benadrukken is het omringd door water, retentie en de Dortherbeek, waardoor het als het ware een eiland vormt in de hoek van het bedrijvenpark. Het water dat bedoeld is voor retentie concentreert zich langs de hoofdontsluitingsweg en het middengebied van de kantorendriehoek. Het middengebied heeft naast een functionele waarde een grote toegevoegde waarde voor de beleving van de openbare ruimte. De Driehoek is de hoofdentree van het plangebied en vraagt om een bijzondere architectuur. Deze bijzondere architectuur kan bewerkstelligd worden door het hiervoor genoemde programma. De gedachte gaat nu uit naar een eenduidig kantorencomplex waar het water een natuurlijk element vormt van de buitenruimte van het kantorencomplex. Anders gezegd er dient een landschap gevormd te worden waarin gebouwen staan. Het parkeren zal plaats vinden onder de bebouwing of een opgetild maaiveld waar een grasdak overheen getrokken wordt. In de stedenbouwkundige schets is het parkeren opgelost op maaiveld waar een grasdak overheen getrokken is. Dit dak kan multifunctioneel ingericht worden van gras tot bloesemtuin tot tennisbaan etc. De bebouwing in de Driehoek moet enerzijds inspelen op de dynamische zone, met daar aangelegen de laaglandbeek Dortherbeek, anderzijds dient het in te spelen op het feit dat het gelegen is aan de entree van de tunnel (visitekaartje). Om dit te bewerkstelligen is in de stedenbouwkundige schets een bebouwing in een losse setting geprojecteerd. De geprojecteerde bebouwing langs de hoofdontsluitingsweg staan in een formeel ritme. Dit ritme van losse bebouwing (transparantie en doorzichten) vormt de tegenhanger van de mogelijk lange bebouwingswand aan de zuidzijde van de hoofdontsluitingsweg. Het hart van de kantorendriehoek wordt gevormd door een retentievijver, gelegen op de huidige positie van de beek, en is dan ook als een relict te beschouwen van de voormalige Dortherbeek. Dit binnengebied is de formele entree van de kantoren maar is tegelijkertijd het gebied van ontspanning voor de mensen die werkzaam zijn in de kantoren. Aan de zijde van de dynamische zone/Dortherbeek is gekozen voor een bebouwingsvorm die inspeelt op het vormloze karakter van de beek. Ook hier is het belangrijk dat er doorzichten blijven naar de rijksweg A1 en vice versa. Op deze wijze worden de kwaliteiten maximaal zichtbaar. De bebouwingshoogte in dit gebied mag oplopen tot 30 m.

Ter hoogte van de westelijke oprit naar de rijksweg A1 ligt de "westelijke kop". Dit gebied vormt aan deze zijde het visitekaartje van het bedrijvenpark. Dit deelgebied sluit aan op het gebied rondom de hoofdontsluitingsweg. Het deelgebied vraagt om een hoogwaardige eigentijdse architectuur. Het perceel dat tegen de rijksweg A1 is gelegen vraagt om een veelzijdig gebouw waarbij het parkeren aan de zijde van het bedrijvenpark opgelost dient te worden. Voor het overige gebied geldt eveneens dat het parkeren aan het zicht wordt onttrokken. De bebouwingshoogte mag oplopen van 12 tot 20 m aan de zijde van rijksweg A1.

Het middengebied is het gebied dat verborgen ligt achter de andere deelgebieden. Dit bedrijfsgebied is een gebied waar een zekere mate van vrijheid geldt. Deze vrijheden hebben betrekking op positie op de kavel, bouwmassa en verschijningsvorm. De hoogte in het oostelijk deel loopt op van circa 12 m tot 20 m. In het westelijk deel tot 15 m. Hiermee sluit het aan op de omliggende bedrijfszones.

Beeldkwaliteitplan
De ambitie ten aanzien van beeldkwaliteit is vastgelegd in het beeldkwaliteitplan. In het beeldkwaliteitplan wordt onderscheid gemaakt in kenmerken en criteria. Deze kenmerken en criteria zijn van belang om tijdens de ontwikkeling van het bedrijvenpark kwaliteit en een vorm van eenheid te garanderen. Daarnaast biedt het ook een toetsingskader voor het toekomstig beheer. Indien mogelijk wordt de ambitie verankerd in dit bestemmingsplan. De in het beeldkwaliteitplan geformuleerde criteria worden te zijner tijd opgenomen in een aanvullend hoofdstuk van de Welstandsnota en vormen daarmee een toetsingskader voor de ontwikkelingen. De geformuleerde kenmerken beschrijven een streefbeeld, bedoeld als inspiratiebron voor ontwerpers van gebouwen en buitenruimte. Voor bedrijven wordt daarmee een vorm van zekerheid geboden met betrekking tot de directe omgeving en het imago van het bedrijvenpark als geheel.