TAM-Omgevingsplan H22D Buitengebied Retraitehuisweg ong.

Motivering

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Retraitehuisweg ten zuiden van Zenderen, gelegen in de gemeente Borne, bevindt zich het perceel van de initiatiefnemer. De planlocatie is gelegen in het overgangsgebied van de hoger gelegen kampenlandschap naar het lager gelegen maten- en flierenlandschap en ontginningslandschap. De landschappen waren functioneel met elkaar verbonden. Het beekdal (de maten) was vooral in gebruik als gras- en hooilanden, het kampenlandschap was vooral in gebruik voor het verbouwen van graansoorten. De heideplaggen werden gebruikt in het potstalsysteem. Door de jaren heen zijn de kenmerken van het maten- en flierenlandschap verdwenen vanwege ruilverkavelingen en verbeterde afwateringstechnieken. Enkel door hoogteverschillen is het landschap hier nog te herkennen. De kenmerken van het kampenlandschap en ontginningslandschap zijn duidelijk te herkennen door de verschillende structuren en het hoogteverschil. Groenstructuren in de omgeving en op het perceel zijn grotendeels behouden gebleven.

Het huidige perceel is altijd in gebruik geweest voor agrarische doeleinden. Momenteel bevindt zich de Azelerbeek aan de oostgrens van het perceel. De kampengordel is duidelijk te herkennen op het perceel en scheidt het ontginningslandschap van het maten- en flierenlandschap ter plaatse.

 

Afbeelding 1.1: luchtfoto Retraitehuisweg in Zenderen, (bron: pdok.nl)

De initiatiefnemer is voornemens om zijn perceel om te zetten naar een nieuw landgoed en hiervoor 10 hectare in te brengen met een minimum van 30% nieuwe natuur. In ruil hiervoor wordt het bouwen van een prominent landhuis toegestaan. Met de nieuwe inpassing worden historische kenmerken terug gebracht in het landschap. Het landschap en de histrorie zijn te beleven voor omwonenden en recreanten, omdat de initiatiefnemer het landgoed gaat openstellen. Middels de 'Nieuwe landgoederen' regeling vanuit de Groene Metropool Twente, wordt dit plan gerealiseerd.

Bij de nieuwe inpassing wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden en worden de landschappelijke kenmerken versterkt. Vanwege de openstelling van het landgoed, is het beleefbaar voor recreanten. De ontwikkeling is een versterking voor zowel landschap, omgeving en recreatie en is een toevoeging voor de ruimtelijke kwaliteit tter plaatse.

De plannen van initiatiefnemer passen niet in het geldend omgevingsplan van rechtswege. Daarom is met behulp van voorliggende wijziging van het omgevivngsplan een aanpassing van het planologisch kader noodzakelijk. Dit TAM-omgevingsplan verschaft een goed juridisch en ruimtelijk kader voor de genoemde ontwikkeling en toont de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aan.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt aan de Retraitehuisweg in Zenderen, in het noordwestelijke deel van het buitengebied van de gemeente Borne. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Borne, sectie E met perceelnummers 5590, 5591, 5597, 6283, 6284, 6286, 6287, .

Een overzichtskaart met daarop het plangebied indicatief rood aangegeven is onderstaand zichtbaar. De exacte begrenzing van het plangebied is zichtbaar op de digitale verbeelding en zoals ook te zien is in Bijlage 1.

Afbeelding 1.2: topografische kaart met plangebied (in rood) ten opzichte van omliggende plaatsen Zenderen (ten noorden) en Borne (ten oosten) (bron: Cyclomedia)

1.3 Planologisch kader

Voor het plangebied geldt het omgevingsplan van rechtswege met onderdeel "Buitengebied Borne" als voornaamste element.

Op basis van dit plan heeft het gebied de functie 'Agrarisch met waarden', en de functies 'Waarde - Archeologische verwachting 1' en 'Waarde - Archeologische verwachting 2'. Tevens is het plangebied voorzien van de aanduidingen 'Specifieke vorm van agrarisch met waarden - beplantingselementen', 'Specifieke vorm van agrarisch met waarden - bijzondere waterhuishoudkundige situatie', 'Specifieke vorm van agrarisch met waarden - hoogteverschillen', en de aanduiding 'overige zone - bomenteelt uitgesloten'. Ten slotte loopt er een gasleiding door het gebied, dit is de zien aan de langgerekte structuur tussen oost en west.

Afbeelding 1.3: uitsnede geldende verbeeldingen, huidig erf aangeduid (bron: omgevingswet.overheid.nl)

Binnen de geldende functies, met als voornaamste 'Agrarisch met waarden' is het niet toegestaan om een landgoed met landhuis te realiseren. Ook wordt de aanleg en instandhouding van nieuwe natuur niet geborgd in het huidig planologisch kader. Een aanpassing van het geldend planologisch kader is daarom noodzakelijk.

Bruidsschat

In de gemeente Borne zijn de bepalingen van de bruidsschat van toepassing. De gestelde regels worden in acht genomen bij de uitwerking van onderhavig plan.

Beoordeling van de plannen:

Zoals in de aanleiding reeds aangegeven past het realiseren van het landgoed en landhuis niet binnen de huidige regels ter plaatse van de locatie. Bovendien dient de nieuwe bebouwingsoppervlakte op de locatie vastgelegd te worden. Een aanpassing van het omgevingsplan van rechtswege is daarvoor noodzakelijk.

1.4 Leeswijzer

Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 de huidige situatie van het plangebied en de toekomstige situatie beschreven. Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 het ruimtelijk beleidskader van het Rijk, de provincie en de gemeente uiteengezet. Hoofdstuk 4 gaat over de omgevingsaspecten die in het kader van het aantonen van de evenwichtige toedeling van functies aan locaties voor dit plan relevant zijn. In hoofdstuk 5 wordt een toelichting gegeven op de systematiek van het TAM-omgevingsplan en de regels van de diverse functies. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiele uitvoerbaarheid van het plan en tot slot in hoofdstuk 7 wordt de voorbereiding van de procedure en participatie beschreven.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie en historische context

Het plangebied ligt ten zuiden van Zenderen in het overgangsgebied van de hoger gelegen kampenlandschap naar het lager gelegen maten- en flierenlandschap en ontginningslandschap en is in gebruik als agrarische grond. Deze overgangen zijn allemaal op het perceel van de initiatiefnemer waar te nemen. Het kampenlandschap werd vooral gebruikt voor het verbouwen van graansoorten, de heideplaggen van het ontginningslandschap werden gebruikt in het potstalsysteem. De kenmerken van deze landschappen zijn duidelijk te herkennen in de organische en rechtlijnige structuur van onder andere de wegen, zoals de contouren van de zuidelijk gelegen holle weg. Erven liggen verspreid door het landschap en hoogteverschillen zijn nog duidelijk waar te nemen. De kampengordel is duidelijk te herkennen op het perceel en scheidt het ontginningslandschap van het maten- en flierenlandschap. Door de jaren heen heeft het maten-en flierenlandschap de kenmerken verloren vanwege ruilverkavelingen en verbeterde afwateringstechnieken. Groenstructuren zijn deels behouden gebleven. De Azelerbeek bevindt zich ten oosten van het perceel.

2.2 Toekomstige situatie

Met behulp van de regeling voor nieuwe landgoederen kan er een nieuw landgoed met landhuis op de locatie worden gerealiseerd. Hierbij heeft er een zorgvuldige afweging plaatsgevonden om de locatie voor het landhuis te bepalen zonder afbreuk te doen aan het landschap.

In de nieuwe situatie worden de percelen, die onderdeel uitmaken van het toekomstige landgoed, omgezet naar een dubbele functie "Waarde - Landgoed". Het plan is zichtbaar in de volgende afbeelding, waarbij ook letteraanduidingen zijn aangegeven die in de volgende alineas besproken worden.

Toelichting opzet landgoed

Langs en tussen bestaande groenstructuren (C) wordt het landhuis (A) gepositioneerd waardoor deze logisch in het landschap wordt geplaatst. De positie respecteert de landschappen die hier samenkomen, mede doordat het landhuis en de oprit worden verankerd aan bestaande groenstructuren. De verspreidheid van de bebouwing, de kampengordel, natte delen en huidige groenstructuren blijven behouden.

Om de landschapskenmerken te kunnen versterken en terug te brengen worden meerdere groenstructuren aangeplant. De bestaande groenstructuur wordt op meerdere plekken versterkt met bosplantsoen (K) om daarmee de dekzandgordel herkenbaarder te maken. Op deze wijze worden de hoogteverschillen extra benadrukt. Onder de bestaande houtopstand komt een klein fragment bosplantsoen (L) om het zicht op het landhuis te onttrekken. Langs de kamp en langs de oprijlaan worden enkele eiken toegevoegd (E). Om zichtlijnen en samenhang met de omgeving te behouden worden er landschappelijke hagen op enkele plekken aangeplant (F). Er worden nieuwe houtopstanden aangeplant in de natte delen van het landgoed (D en M) en nabij het te realiseren plas-dras natuurgebied (G) naast de Azelerbeek (J). Het nieuwe natuurgebied dient tevens als waterretentie gebied, passend in het beekdalgebied.

Voor een natuurlijke overgang van landschap naar landhuis, maar ook van het open landschap naar de bosrand ten zuiden van het landhuis, wordt er een bloem- en kruidenrijk grasland (N) gezaaid. Ook brengt dit gebied variatie in soorten met zich mee, dat positief is voor de biodiversiteit van het landgoed.

Om het landgoed beleefbaar te maken voor recreanten en omwonenden, wordt er een wandelpad aangelegd (H). Deze komt langs meerdere prominente punten waar er informatie te vinden is over de historie en het landschap (I). Via een al bestaand bruggetje aan de noordzijde wordt het wandelpad verbonden met overige routes in de omgeving. Tevens worden enkele delen van historische paden hersteld: 'holle weg'. Dit wordt verderop in dit hoofdstuk uitgelegd.

Het gehele landgoed geeft een versterking voor zowel biodiversiteit als landschappelijke en natuurlijke waarden. Door de nieuwe inpassing worden verschillende habitats gerealiseerd voor flora en fauna. De openheid en versnipperde aanwezigheid van het groen, zorgt ervoor dat het landschap beleefbaar is voor omwonenden en recreanten.

Van de beschouwde locaties voor bebouwing is de meest zuidelijke locatie als meest geschikt gevonden. Op deze locatie is de mooie steilrand goed waar te nemen die duidelijk laat zien dat de kamp er hoger ligt. Dat maakt dat het landhuis vanaf de Retraitehuisweg subtiel zichtbaar is en daarom niet concurreert met de bestaande bebouwing, met name het retraitehuis Zwanenhoif. Vanaf de Esweg aan de oostzijde is het landhuis duidelijk waarneembaar waardoor de hoogteverschillen worden benadrukt.

Holle weg

Op historische kaartbeelden van voor 1900 is er een holle weg te vinden die door de kampengordel liep. De contouren van de holle weg zijn tegenwoordig nog deels te herkennen. De initiatiefnemer gaat deze historische holle weg terugbrengen in het landschap zodat recreanten, die het wandelpad bewandelen, het kunnen beleveen en genieten van de historische verwijzing.

De huidige situatie (doorsnede) kent een bomenrij en een houtsingel langs de vroegere weg. De grond loopt licht af vanwege de ligging aan de kamp. In de nieuwe situatie wordt de steilrand vergraven zodat de holle weg hersteld kan worden. De bestaande houtsingel blijft behouden als begeleidende beplanting langs de holle weg, aan de andere zijde wordt een landschappelijke haag aangeplant. De holle weg liep vroeger naar een doorwaadbare plaats richting de Hondeborg. Een doorwaadbare plaats was feitelijk een ondiep gedeelte in de beek waardoor men aan de andere kant van de beek kon komen. Op dit moment is er geen sprake meer van een doorwaadbare plaats, maar het plan biedt perspectief om die route te herstellen. Gebruikers van het wandelpad krijgen informatie via een infobord.

Maatregelen ter verbetering van de ruimtelijke kwaliteit:

• Behoud van bestaande houtopstanden (C);
• Aan te planten houtopstanden (D);
• Aan te planten solitaire zomeiken en elzen (E en M);
• Aan te planten hagen (F);
• Te realiseren plas-dras gebied (G);
• Aan te planten bosplantsoen (K);
• Aan te planten bosplantsoen langs bestaande bomen (L);
• Te zaaien bloem- en kruidenrijk mengsel (N).

Met nieuwe ontwikkeling is er rekening gehouden met het landschap waarin de planlocatie is gelegen. Er is sprake van een zorgvuldige landschappelijke inpassing en het doet geen afbreuk op het bestaande open landschap en de bestaande ruimtelijke kwaliteit. Juist betreft het een versterking van deze waarden en karakteristieken.

De nieuwe situatie is in onderstaande afbeelding weergegeven. Het volledige plan is nader toegelicht in Bijlage 1.

Afbeelding 2.5: Situatietekening van het landgoed aan de Retraitehuisweg (bron: N+L landschapsontwerpers)

Wandelroute

Om de beleefbaarheid van het landgoed te vergroten en om te voldoen aan de voorwaarden voor een NSW-rangschikking wordt een wandelstructuur aangelegd. Deze begint aan de Retraitehuisweg (zuidzijde), de historische holleweg die er liep rond 1900 wordt hersteld zodat de wandelroute er doorheen leidt. Halverwege de route wordt een bijzondere plek gecreëerd met een uitzichtpunt op de kamp. Ook is dit een mooie kans om informatieborden te plaatsen met informatie over de geschiedenis en het ontstaan van het landschap. Uiteindelijk leidt de route over de brug het omliggende landschap in waar de route aansluit op bestaande routes.

Landschap en beplanting

De bestaande houtopstanden blijven behouden en worden waar mogelijk versterkt. Langs de kamp wordt gedeeltelijk beplanting aangeplant die door de jaren is verdwenen. Beplanting werd van vroeger uit aangebracht om het gewas te beschermen tegen wind en wilde dieren. Los van de historie voegt deze beplanting veel toe aan de beleving van het gebied. Vanaf de Retraitehuisweg is nu niet te zien tot waar de kamp is gelegen. Door deze rand aan te zetten met enkele bomen is de uitgestrekte kamp veel beter beleefbaar. Langs de Retraitehuisweg worden (meidoorn-)hagen aangeplant die zorgen voor een mooie omranding, maar de zichtlijn vanuit landgoed de Zwanenhof niet blokkeren. Deze omranding is nodig om te voldoen aan de voorwaarden voor een NSW-rangschikking.

Beeldkwaliteitsplan compensatie-erf

Het beeldkwaliteitsplan, tevens bijgevoegd als Bijlage 2, is opgesteld om de inpassing en de architectuur van het landhuis op zichzelf te omschrijven.

Het doel van dit beeldkwaliteitsplan is het vastleggen van een samenhangende, hoogwaardige beeldkwaliteit voor het landhuis, de bijgebouwen, de erfafscheiding en de terreininrichting. Hierbij wordt nadrukkelijk ingezet op een unieke, onderscheidende architectuur die past binnen de omgeving en die recht doet aan de ambitie van de gemeente Borne (met beperkte allure) om het landgoed met landhuis van kwaliteit te voorzien.

Het plan kent een verhaal en een conceptueel motief, namelijk: de suggestie van een authentieke muur. Dit geeft bijvoorbeeld de indruk dat vroeger op deze plek een klooster heeft gestaan. Een deel hiervan is achtergebleven in het landschap.

Deze muur vormt het architectonische verrassingselement van het ontwerp. Binnen deze muur worden drie eigentijdse bouwvolumes geplaatst, die door hun materialiteit en vormgeving duidelijk onderscheiden zijn van de muur. De muur vertelt een landschappelijk verhaal; de volumes voegen een hedendaagse architectonische laag toe.

In het BKP staan de architectonische richtlijnen, de terreininrichting en de criteria nader omschreven.

Hoofdstuk 3 Beleid

3.1 Rijksbeleid

3.1.1 Nationale Omgevingsvisie

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. Hiermee kunnen we inspelen op de grote uitdagingen die voor ons liggen. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. Omdat de verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen ligt, kunnen inhoudelijke keuzes in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. Met de NOVI zet de Rijksoverheid een proces in gang waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden.

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Die komen samen in vier prioriteiten:

• Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie;
• Duurzaam economisch groeipotentieel;
• Sterke en gezonde steden en regio's;
• Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven vanuit de NOVI is combinaties te maken en win-win situaties te creëren. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies: In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van de ruimte;
• Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal: wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling, tussen concurrentiekracht en leefbaarheid, verschilt van gebied tot gebied. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• Afwentelen wordt voorkomen: het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie van inwoners zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

Ook wordt ingegaan op de aspecten 'economie en landschap'. Landschap is immers een belangrijk onderdeel van het vestigingsklimaat, zowel voor de meer verstedelijkte gebieden als voor de landelijke regio's. Voor een hoogwaardige kenniseconomie als de Nederlandse, is de bereikbaarheid en aantrekkelijkheid van het omringende landschap van groot belang in de concurrentie met andere landen. Een aantrekkelijke leefomgeving is tevens een randvoorwaarde voor toerisme.

De aantrekkelijkheid van de leefomgeving is immers vaak de reden dat bezoekers naar een regio komen. Een aantrekkelijk landschap maakt dat mensen daar willen wonen, werken en recreëren. Vrijkomende agrarische bebouwing kan bijvoorbeeld met provinciale ruimte-voor-ruimteregelingen omgevormd worden tot aantrekkelijke nieuwe woon- of werklocaties, waarbij de vrijkomende agrarische grond zo veel mogelijk kan worden ingezet voor een grotere grondgebondenheid van de omliggende agrarische bedrijven, of worden gebruikt voor agrarisch natuurbeheer. Rijk en regio's werken samen uit hoe kan worden omgegaan met de opgave van agrarische leegstand en herbestemming in relatie tot het combineren van functies in het landelijke gebied, behoud en versterking van de leefbaarheid op het platteland en het voorkomen van verdere aantasting van het landschap.

Beoordeling van de plannen:

Dit TAM-omgevingsplan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake is van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Juist kan het plan een bijdrage leveren aan de toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied, omdat een agrarisch gebied gedeeltelijk wordt omgezet naar natuur en gebruikt wordt als een landgoed met landhuis. Hierin wordt aandacht besteed aan een zorgvuldige landschappelijke inpassing.

Geconstateerd is dat een landgoed op deze locatie een logische functie betreft in ruil voor de sloop van de landschapsontsierende bebouwing op de planlocatie. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld, hierbij wordt onder meer verwezen naar Bijlage 1 behorende bij de toelichting en de toetsing aan het provinciaal en gemeentelijk beleid. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit omgevingsplan opgenomen ontwikkeling.

3.1.2 Ladder voor duurzame verstedelijking

De ladder voor duurzame verstedelijking is een instructieregel voor zorgvuldig ruimtegebruik en tegengaan van leegstand. Artikel 5.129g Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) regelt dat bij een wijziging van het omgevingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling toepassing van de ladder is vereist. Een stedelijke ontwikkeling is gedefinieerd als "de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is."

Als een omgevingsplan voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling, wordt rekening gehouden met:

• a. de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling; en
• b. als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het stedelijk gebied of buiten het stedelijk groen aan de rand van de bebouwing van stedelijk gebied: de mogelijkheden om binnen dat stedelijk gebied of binnen dat stedelijk groen in die behoefte te voorzien.

In artikel 5.129g van het Bkl wordt onder lid 1 het relevante begrip 'stedelijke ontwikkeling' gedefinieerd:

Stedelijke ontwikkeling: uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is.

Beoordeling van de plannen:

Alvorens de twee treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking uit te werken, dient allereerst de vraag beantwoord te worden of het voorgenomen bouwplan te beschouwen is als een ‘nieuwe stedelijke ontwikkeling’. Of er sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van de ontwikkeling in relatie tot de omgeving.

Artikel 5.129g uit het Bkl geeft weliswaar aan dat er sprake dient te zijn van een ontwikkeling die voldoende substantieel is, maar geeft hierbij geen grens. In uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State zijn wel lijnen uitgezet. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921);
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Belangrijk uitgangspunt van de Ladder is het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de Nota van toelichting wordt onder het begrip stedelijke ontwikkeling expliciet vermeld dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen zoals de 'ruimte voor ruimte' regelingen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

In voorliggend geval wordt een landgoed met een nieuw landhuis gerealiseerd. Het landhuis is dan voorzien van de functie wonen. Er is geen sprake van een stedelijke ontwikkeling, aangezien er een enkele woning wordt ontwikkeld en daarmee ruim onder de grens voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling blijft. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk.

Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

3.1.3 Natuurschoonwet 1928

Een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 noemen we een NSW-landgoed. Dit bestaat helemaal of voor een deel uit natuurterreinen, bossen of andere houtopstanden. Ook landbouwgrond kan deel zijn van een NSW-landgoed. Daarnaast kan ook een buitenplaats of een gedeelte daarvan als NSW-landgoed worden gerangschikt (aangemerkt).

Op een NSW-landgoed mogen ook gebouwen staan. Bijvoorbeeld een kasteel, landhuis of boerderij. Deze gebouwen mogen geen negatieve invloed hebben op het natuurschoon. Soms is een NSW-landgoed ook open voor wandelaars. Dit ziet u aan een bordje bij de ingangen.

Het doel van de Natuurschoonwet 1928 is ervoor zorgen dat dit natuurschoon blijft bestaan. Daarom zorgt deze wet voor belastingvoordelen voor eigenaren, erfpachters en vruchtgebruikers van landgoederen. Doordat zij minder belasting hoeven te betalen, kunnen zij hun landgoed gemakkelijker in stand houden.

De zogenoemde NSW-rangschikking kan worden aangevraagd bij de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland. Om te behoren tot de NSW-rangschikking, zijn er een aantal voorwaarden opgesteld waaraan een zelfstandig landgoed moet voldoen:

• 1. Het is een aaneengesloten landgoed van ten minste vijf hectare;
• 2. Minimaal dertig procent van de totale oppervlakte van uw landgoed moet met houtopstanden (bos) of natuurterreinen zijn bezet;
• 3. De opstallen moeten bij het karakter van uw landgoed passen: ze mogen het natuurschoon niet schaden;
• 4. Het terrein mag bestaan uit het volgende: Houtopstanden (waaronder bijvoorbeeld bos, houtwallen, houtsingels en lanen), een historische tuin of historisch park, water, landbouwterreinen, natuurterreinen of opstallen met erf en tuin, kunt u meetellen;

Rangschikking als NSW op landbouwgrond

Wanneer er één of meer landbouwterreinen op het potentiële NSW landgoed aanwezig zijn, is er een aanvullende regeling van kracht conform omzoming.

Beoordeling van de plannen:

Met de ontwikkeling is het voornemen om een landgoed te realiseren van ongeveer 11 hectare. Hiermee kan het voldoen aan de rangschikking als zelfstandig landgoed. Met de nieuwe situatie is rekening gehouden met een minimum percentage van 30% als houtopstanden of natuurterrein. Daarnaast worden er naast het ingepaste landhuis geen verdere opstallen geplaatst in het plangebied. Hiermee wordt het natuurschoon niet geschaad. De omzoming is reeds goedgekeurd door de gemeente, daarom wordt hier niet verder op ingegaan. Op de tekening hieronder is schematisch weergegeven uit welke elementen het landgoed bestaat.

Afbeelding 3.1: Overzicht elementen in het te realiseren Landgoed t.a.v. NSW

3.2 Provinciaal beleid Overijssel

3.2.1 Omgevingsvisie en Omgevingsverordening Overijssel

De Omgevingsvisie is het overkoepelende provinciale beleidsplan voor de fysieke leefomgeving in Overijssel. De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema's. De hoofdambitie van de Omgevingsvisie is een toekomstvaste groei van welvaart en welzijn met een verantwoord beslag op de beschikbare natuurlijke hulpbronnen en voorraden.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is. Er wordt nadrukkelijk gestuurd op ruimtelijke kwaliteit en duurzaamheid. Uitgangspunt is dat verstedelijking en economische activiteiten gebundeld worden ten behoeve van een optimale benutting van bestaand bebouwd gebied.

Om te bepalen of een initiatief bijdraagt aan en/of passend is binnen de ambities van de provincie Overijssel, wordt het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel gebruikt. In dit uitvoeringsmodel staan de volgende stappen centraal:

• 1. Of - generieke beleidskeuzes (themagerichte artikelen met criteria waaraan (omgevings)plannen dienen te voldoen)
• 2. Waar - ontwikkelingsperspectieven
• 3. Hoe - gebiedskenmerken (conform lagenbenadering: natuurlijke laag, agrarische laag, stedelijke laag)

Beoordeling van de plannen:

In voorliggende geval zijn in het kader van de generieke beleidskeuzes de volgende artikelen relevant:

• artikel 4.4 (principe van concentratie);
• artikel 4.5 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik);
• artikel 4.6 (toekomstbestendigheid);
• artikel 4.9 (onderbouwing ruimtelijke kwaliteit);
• artikel 4.11 (kwaliteitsimpuls Groene Omgeving)
• artikel 4.14 (woonafspraken).

Onderstaand worden de beleidskeuzes benoemd en beoordeeld op welke wijze in het plan hiermee rekening is gehouden.

Artikel 4.4: principe van concentratie

In omgevingsplannen worden alleen de ontwikkeling van woningbouw, bedrijventerrein, stedelijke voorzieningen, met bijbehorende infrastructuur en groenvoorzieningen mogelijk gemaakt als die voorzien in een lokale behoefte of in de behoefte van bijzondere doelgroepen.

Beoordeling van het plan:

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt op gronden die momenteel in gebruik zijn als agrarische grond. Volgens het Programma Wonen en Leven is er in de gemeente Borne een ambitie voor een groene en klimaatbestendige omgeving. Deze is nader uitgewerkt in paragraaf 3.3.3. De realisatie van het landgoed zorgt voor een versterking van de groenstructuren door middel van aanplant en ruimte voor een plas-dras gebied. Deze groenstructuren dragen tegelijkertijd bij aan klimaatadaptatie. Er is dus sprake van een lokale behoefte voor een dergelijke ontwikkeling en geeft daarmee een goede invulling aan het principe van concentratie.

Artikel 4.5: zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

Lid 2

Omgevingsplannen voorzien alleen in nieuwe ontwikkelingen in de Groene Omgeving die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen, als aannemelijk gemaakt is dat:

• a. (her)benutten van bestaande bebouwing in de Groene Omgeving in redelijkheid niet mogelijk is; en
• b. mogelijkheden voor combinatie van functies op bestaande erven optimaal zijn benut.

Beoordeling van het plan:

De locatie ligt buiten bestaand stedelijk gebied. De voorgenomen ontwikkeling omvat een herontwikkeling, waarbij bestaand agrarisch gebied wordt gebruikt voor een landgoed met landhuis. Er is daarom sprake van nieuwbouw van een woning. Voor de bouw van het landhuis is geen bestaande bebouwing aanwezig in het plangebied, voor het landhuis is dus nieuwbouw noodzakelijk. Zoals in onderstaande paragrafen tevens is onderbouwd staat hier de aanleg van nieuwe natuur en een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit tegenover, en is er buiten het erf geen sprake van nieuwe bebouwing.

Er is hiermee sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik passend binnen dit artikel van de omgevingsverordening.

Artikel 4.6: Toekomstbestendigheid

In omgevingsplannen worden alleen nieuwe ontwikkelingen mogelijk gemaakt, anders dan voor tijdelijk gebruik, waarvan aannemelijk is dat die toekomstbestendig zijn en dus:

• a. de mogelijkheden van toekomstige generaties om in hun behoeften te voorzien niet in gevaar brengen;
• b. duurzaam en evenwichtig bijdragen aan het welzijn van mensen, economische welvaart en het beheer van natuurlijke voorraden; en
• c. ook op lange termijn toegevoegde waarde hebben.

Beoordeling van het plan

Met de voorgenomen ontwikkeling wordt er een nieuw landgoed met landhuis gerealiseerd in een bijzonder gebied met verschillende landschapstypologieën. Het plan voorziet in een aanplant en beheer van groenstructuren, wat resulteert in een hogere biodiversiteit. Dat is eveneens goed voor de ruimtelijke kwaliteit van de aanwezige landschappen en de veerkrachtigheid van het gebied. Een veerkrachtig landschap is op zichzelf beter bestand tegen verstoringen zoals droge of natte periodes. Daarnaast is het landgoed open voor bezoekers, zodat het gebied nu en in de toekomst bij kan dragen aan het welzijn van de mensen en dieren die er leven.

Al met al is er sprake van toekomstbestendigheid zoals benoemd in de omgevingsverordening.

Artikel 4.9: onderbouwing ruimtelijke kwaliteit

omgevingsplannen bevatten een onderbouwing waaruit blijkt dat nieuwe ontwikkelingen bijdragen aan ruimtelijke kwaliteit waarin:

• a. het uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) uit de omgevingsvisie Overijssel wordt toegepast;
• b. wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief dat volgens de omgevingsvisie Overijssel van toepassing is voor het gebied; en
• c. inzichtelijk gemaakt wordt hoe de vier-lagenbenadering van het uitvoeringsmodel is toegepast en de catalogus Gebiedskenmerken (Bijlage VII) is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling

Beoordeling van het plan:

Voor het plangebied is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld dat gebaseerd is op de toegekende gebiedskenmerken. Het volledige rapport is genomen in Bijlage 1. Deze worden later in deze paragraaf afzonderlijk behandeld en getoetst, waaruit eveneens blijkt de plannen passen binnen het gestelde ontwikkelingsperspectief en de ontwikkeling de ambities van de gebiedskenmerken onderschrijft. Hiermee wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden in artikel 4.9.

Artikel 4.11: Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving

Omgevingsplannen laten alleen nieuwvestiging en grootschalige uitbreiding van bestaande functies toe in de Groene Omgeving als:

• a. daarvoor sociaaleconomische of maatschappelijke redenen voor zijn;
• b. het verlies aan ecologische of landschappelijke waarden in voldoende mate wordt gecompenseerd door investeringen in versterking van de ruimtelijke kwaliteit in de omgeving; en
• c. in het geval de nieuwvestiging of een grootschalige uitbreiding plaatsvindt op gronden binnen het ontwikkelingsperspectief Ondernemen met Natuur en Water de compensatie bedoeld in onderdeel b gericht is op de versterking van de kwaliteit van natuur, water en landschap.

Beoordeling van het plan:

De voorgenomen ontwikkeling leidt tot een kwaliteitsimpuls in de groene omgeving (buitengebied). Hierbij is het regionale KGO beleid over nieuwe landgoederen gevolgd van Groene Metropool Twente, deze wordt nader toegelicht in paragraaf 3.3.2.

De meerwaarde vertaalt zich in:

• Aanplanten van houtopstanden, solitaire bomen, en landschappelijke hagen;
• Realiseren van nieuw plas-dras gebied;
• Herstellen van historische weg voor het gebruik als openbare wandelroute;
• Realiseren van landhuis passend in het landschap.

Het gebied langs de beek valt onder het ontwikkelingsperspectief 'Ondernemen met Natuur en Water', dit valt gedeeltelijk in het plangebied. Het landhuis kan zeer lokaal de ecologische waarde verminderen, maar de genoemde investeringen compenseert ruim deze mogelijke vermindering ruim. De natuur, water en het landschap worden versterkt met de voorgenomen plannen. Dit is in Bijlage 1 nader uitgewerkt. Met inachtneming van dit ruimtelijk kwaliteitsplan wordt voldaan aan artikel 4.11.

Artikel 4.14: woonafspraken

• 1. Omgevingsplannen staan alleen toe dat nieuwe woningen worden gerealiseerd als de bouw van deze woningen past binnen de geldende woonafspraken, zoals deze zijn gemaakt door de regio en vastgelegd in bestuurlijke afspraken tussen provincie en gemeenten.
• 2. Nieuwe woningen zijn nog te realiseren woningen waarvoor nog geen omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit is afgegeven.

Beoordeling van het plan:

Voorliggende ontwikkeling betreft de realisatie van één landhuis met bijbehorende bouwwerken op basis van de nieuwe landgoederenregeling. De woning voldoet aan de kwalitatieve behoefte en wordt gebouwd voor de lokale behoefte. Zoals uit paragraaf 3.3.4 blijkt is er in de gemeente Borne ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend TAM-omgevingsplan in overeenstemming is met artikel 4.14 uit de Omgevingsverordening Overijssel.

Ontwikkelingsperspectieven (waar)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. De ontwikkelingsperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

Afbeelding 3.1: ontwikkelingsperspectief, plangebied in rood aangeduid. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap

Van de ruimtelijke kwaliteitsambities staat in dit ontwikkelingsperspectief de ambitie Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen voorop. Daarnaast gelden - net als voor alle andere ontwikkelingsperspectieven - de ruimtelijke kwaliteitsambities:

• zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• sterke ruimtelijke identiteiten als merken voor Overijssel;
• continu en beleefbaar watersysteem.

Het plangebied is aangemerkt als "Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap". Dat betekent dat diverse functies verweven moeten worden. Het belangrijkste land gebruik blijft melkveehouderij en akkerbouw, maar aan de andere kant is er ruimte voor landschap, natuur, milieubescherming, cultuurhistorie, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. In elk geval staat de ambitie, "voortbouwen op kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen", voorop. De voorgenomen ontwikkeling past bij de gestelde ambitie indien de kenmerken waar mogelijk behouden blijven.

De toevoeging van een woning binnen dit ontwikkelingsperspectief is mogelijk met inachtneming van Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Het realiseren van een landgoed met een landhuis is een passende activiteit in het mixlandschap.

Zone ondernemen met natuur buiten het Natuurnetwerk Nederland

Daarnaast valt de beek met omliggend gebied onder "Zone ondernemen met met natuur buiten het Natuurnetwerk Nederland" (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur (EHS)), waaronder de Nationale Parken en Natura 2000-(uitwerkings)gebieden. Het ontwikkelingsperspectief Zone Ondernemen met Natuur en Water (ONW) richt zich op het realiseren van een robuust en samenhangend netwerk van gebieden met natuur-, water- en landschappelijke kwaliteit. Het accent ligt op natuur die, naast biodiversiteit, betekenis heeft voor mensen en bijdraagt aan hun welzijn en welvaart. Om dit mogelijk te maken, heeft de provincie ruimte aan de groeiende groep betrokken ondernemers en bewoners gegeven die zelf willen ondernemen met natuur en water waardoor voorliggend plan tot realisatie kan komen.

Stads- en dorpsrandgebieden

De stads- en dorpsrand, aangegeven met diagonale strepen, is een overgangsgebied. Hier is sprake van twee overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap eromheen. De (potentiële) kwaliteit is die van de ‘best of both worlds’; stedelijke voorzieningen, verspreid liggende (gewilde) woon- en werkfuncties, padennetwerk in een landschappelijk raamwerk. Dichtbij stad en dorp en toch buiten. Randen gaanniet alleen over de ‘functionele mix’, maar vooral ook over herkenbaarheid, duidelijkheid, silhouetten (o.a. kerktorens) het je thuis voelen. Markante zichtlijnen op dorpen versterken de randkwaliteit. In deze gebieden komen veel opgaven en belangen samen zoals dorps- en stadsuitbreidingen, infrastructuur, landbouw, landschapsontwikkeling, water en natuur.

Als ambitie geldt het verbinden van ontwikkeling woon-, werken recreatiemilieus in de stads- en dorpsranden aan hun omgeving met landschappelijke structuren en routes. Stimuleer integrale projecten waarin stedelijke programma’s en landschappelijk raamwerk gelijktijdig worden ontwikkeld en gerealiseerd. Uitgangspunt is het tegengaan van verrommeling in de randzones.

Bijdragen aan aantrekkelijke mix woon-, werk en recreatiemilieus. Als doelen voor dit gebiedskenmerk wordt het volgende omschreven:

• Behoud, herstel en aanleg van landschappelijke routes tussen dorp en land;
• Slecht barrières tussen stad en land. Versterk identiteit dorp en landschap;
• Biedt ruimte voor ontwikkeling als deze voortbouwen aan de versterking stad/land relatie;
• Maak mooie uitnodigende entrees van dorpen;
• Geen rondwegen aanleggen die stad en land scheiden.

De voorgenomen ontwikkeling past goed bij de gestelde ambities, aangezien de realisatie van een landgoed met landhuis op huidig agrarisch gebied bijdraagt aan de versterking van het landschap. Tevens wordt er een wandelpad gerealiseerd en opengesteld, oftewel een landschappelijke route door een deel van het buitengebied. Hiermee worden de genoemde doelen (gedeeltelijk) behaald en sluiten de plannen aan bij de provinciale ambitie voor stads- en dorpsrandgebieden.

Gebiedskenmerken (hoe)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De kwaliteitsopgaven en -voorwaarden op basis van gebiedskenmerken kunnen te maken hebben met landschappelijke -inpassing, infrastructuur,- milieuaspecten, bodemaspecten, cultuurhistorie, toeristische en recreatieve aantrekkingskracht, natuur, water, etc. De gebiedskenmerken zijn over het algemeen richtinggevend of inspirerend.

De provincie onderscheidt de volgende vier lagen:

• 1. Natuurlijke laag.
• 2. Laag van het agrarisch cultuurlandschap.
• 3. Stedelijke laag.
• 4. Laag van de beleving.

De stedelijke laag ontbreekt in onderstaande toetsing, omdat deze geen specifieke kenmerken kent op deze locatie. Verdere beschouwing hiervan is dan ook niet zinvol. Voor de overige aspecten volgt onderstaand een nadere uitwerking.

Natuurlijke laag

De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De planlocatie ligt in het dekzandgebied met deels een overgang naar de lager gelegen beekdalen. Door de jaren heen zijn hoogteverschillen lichtelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. De hoogteverschillen op en rondom de planlocatie zijn nog duidelijk waar te nemen.

Afbeelding 3.2: uitsnede natuurlijke laag, plangebied met rood aangeduid (bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Laag van cultuurlandschap

Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. Het landschap werd functioneel ingericht waarbij men nooit heeft nagedacht over de schoonheid ervan. Nu waarderen wij juist de ingrepen van destijds. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden zoals het plangebied.

Het plangebied ligt daarbij op de overgang van het ontginningslandschap naar het essenlandschap naar het maten en flierenlandschap. Deze drie landschappen waren functioneel met elkaar verbonden.

Op de hoger gelegen delen werden erven en essen gevestigd. De essen werden naarmate de tijd vorderde steeds verder opgehoogd, door het opbrengen van plaggen en mest om de grond vruchtbaar te houden. De plaggen die op de essen en oude hoeven werden gebruikt kwamen van de woeste heidegronden. Woeste heidegronden waren een lange tijd het minst interessant voor de landbouw, gezien het onvruchtbare grond was. Pas na de verbetering van afwateringstechnieken en de uitvinding van kunstmest in de jaren '30 van de vorige eeuw zijn deze gronden ontgonnen.

Het lagergelegen gedeelte van het plangebied betreft een maten- (graslanden) en de flieren- (hooilanden) landschap. Het is een laaggelegen kleinschalig landschap dat zich langs de beken, in de natuurlijke laagten heeft ontwikkeld. Langs de ontwateringssloten haaks op de beek werd vaak hakhout aangeplant dat tevens diende als scheiding tussen de percelen voor de beweiding. Rond de beek ontstond een lineair landschap, met daaromheen in de natte laagtes een matenlandschap. Kleinschalig landschap langs beken en in laagten met veel variatie in ruimtelijke opbouw: de open ruimte van de watergang, de coulissen van hakhoutstruweel, de open kamers van de hooien weilanden, met hier en daar een broekbos op de nattere plekken. Vloeivelden maakten onderdeel uit van het bemestingssysteem. Het maten- en flierenlandschap is veelal functioneel verbonden aan essenlandschap en het oude hoevenlandschap.

De ontwikkeling moet bijdragen aan de herkenning van het landschap. De mate van herstel is afhankelijk van meerdere factoren. In beginsel moet ervoor gezorgd worden dat het bestaande behouden blijft en dat in dit geval het landgoed op een juiste manier ingepast is en blijft.

Afbeelding 3.3: uitsnede van laag van cultuurlandschap, plangebied met rood aangeduid (bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Laag van de beleving

Het plangebied is omschreven als 'Stads- en dorpsranden'. Hier is sprake van een overgangsgebied van twee overlappende invloedssferen. De randen zijn bepalend voor de identiteit van zowel de steden- en dorpen als het landschap er omheen. De kwaliteit is het beste van de twee overlappende sferen, onder ander stedelijke voorzieningen en een padennetwerk in een landschappelijk raamwerk. Het gebied draait om herkenbaarheid door onder ander markante gebouwen en zichtlijnen. Het is van belang dat bij nieuwe ontwikkelingen landschappelijke structuren en recreatieve routes worden gerealiseerd. Bij de voorgenomen ontwikkeling wordt hiermee rekening gehouden.

Afbeelding 3.4: uitsnede van laag van de beleving, plangebied aangeduid met rood (bron: overijssel.tercera-ro.nl)

Conclusie

Het in Bijlage 1 opgenomen ruimtelijk kwaliteitsplan is gebaseerd op de toegekende ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken zoals de diversiteit van de landschappen en bijbehorende kenmerken. Met inachtneming hiervan wordt geconcludeerd dat de in het voorliggende TAM-omgevingsplan besloten planologische wijziging volledig in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel verwoorde en in de Omgevingsverordening verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

3.3 Gemeentelijk beleid

3.3.1 Mijn Borne 2030

De gemeente Borne heeft op grond van artikel 2.1 van de voormalige Wet ruimtelijke ordening een structuurvisie vastgesteld voor het gehele grondgebied van de gemeente (23 juni 2015). Binnen de structuurvisie Borne is onder andere de ontwikkelingsvisie buitengebied opgenomen, 'de Groene Poort'. Belangrijkste aanknopingspunten zijn:

• Borne biedt ruimte aan het ontwikkelen en mogelijk maken van nieuwe functies in het buitengebied, mits zij ook in kwalitatief opzicht iets bijdragen. De gemeente wil deze ontwikkelingen beïnvloeden en waar mogelijk een Borns profiel meegeven.
• Specifiek worden de volgende speerpunten benoemd voor het landelijk gebied: behoud en versterken kwaliteiten landelijk gebied, benutten van potenties en ontwikkelingsmogelijkheden landelijk gebied volgens bestaand beleid (VAB, recreatie en toerisme) en nieuw beleid.

De Groene Poort

De Groene Poort is ontwikkeld door de provincie Overijssel en gemeente Borne en heeft tot doel om het buitengebied van Borne te ontwikkelen als een groene long in het stedelijk netwerk van Netwerkstad Twente en als groene verbinding tussen Noordoost en Zuidwest Twente.

De Groene Poort waarborgt het landschap en zorgt ervoor dat de stedenband Enschede, Hengelo en Almelo niet aan elkaar groeit. De groene zone moet een aaneengesloten doorgang bieden tussen de waardevolle landgoederen aan de zuidwestelijke kant en het open essenlandschap aan de noordoostelijke kant van de netwerkstad. Het behoud van het authentieke, Twentse coulisselandschap staat voorop. De ervaring leert dat economische activiteiten belangrijk zijn om een dergelijk doel te bereiken. Daarom behoudt de landbouw een belangrijke functie. Boeren worden nadrukkelijk betrokken bij landschap-, natuur en waterbeheer, maar krijgen ook de mogelijkheid uit te breiden om de toekomst van hun bedrijf veilig te stellen.

Daarnaast zijn er specifieke normen en ontwikkelrichtingen per landschap opgenomen. Onderstaand worden de landschappen die voorkomen in het plangebied benoemd.

Jong heide- en broekontginningslandschap

Als er ontwikkelingen plaatsvinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken, waterlopen, ontginningslinten met erven en aan de kenmerkende ruimtematen.

Essenlandschap

• De essen krijgen een beschermende regeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de huidige bodemkwaliteit en het aanwezige reliëf.
• Op de flanken krijgen de kleinschalige landschapselementen, zoals houtwallen, bosjes, zandpaden, karakteristieke erven en beeldbepalende open ruimten een beschermende regeling, gericht op instandhouding van dit kleinschalige patroon;
• boomkwekerijen brengen enorme schade toe aan het essenlandschap en dienen van de essen te verdwijnen.

Als zich ontwikkelingen voordoen in het essenlandschap, krijgen deze en plaats in de flanken, met respect voor en bijdragend aan de aanwezige bebouwingsstructuren (lint, erf) en versterking van het landschappelijk raamwerk.

Maten- en flierenlandschap

• In het maten- en flierenlandschap is het waterpeil niet lager dan voor graslandgebruik noodzakelijk is.
• De maten, flieren en beken krijgen een beschermende regeling, gericht op instandhouding van het onbebouwde karakter, de continuïteit van de beekloop, ruimte voor water en het lineaire landschap met “open” kamers en coulissen.

Als er ontwikkelingen plaatsvinden in of nabij het maten- en flierenlandschap, dan dragen deze bij aan versterking van het historische lineaire landschap met “open” kamers en coulissen, aan accentuering van de overgang naar hogere gronden, de toegankelijkheid, de beleefbaarheid en aan het vasthouden van water. Inrichting van nog gave delen richt zich op het behoud van de cultuurhistorische waarden.

Beoordeling van het plan:

Binnen de Structuurvisie Borne zijn er voldoende aanknopingspunten voor de beoogde ontwikkeling. De gemeente Borne biedt ruimte aan nieuwe ontwikkelingen in het buitengebied, met de voorwaarde de kwaliteit te verbeteren. Met de ontwikkeling van dit landgoed wordt de identiteit van de aanwezige landschappen versterkt, het volgt de normen en ontwikkelrichtingen zoals omschreven in de visie. Met deze inpassing gaat de ruimtelijke kwaliteit omhoog. De nieuwe situatie en de toevoeging aan de ruimtelijke kwaliteit is tevens nader toegelicht in Bijlage 1. Op basis van deze bevindingen is het plan passend in de doelstellingen van de structuurvisie Borne.

Er is in voorliggend plan sprake van de Nieuwe landgoederenregeling, zoals omschreven in 'Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente'. Dit beleid is nader toegelicht in 3.3.2.

3.3.2 Regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen in het buitengebied van Zuidwest-Twente

Vanuit de Groene Metropool zijn regionale spelregels voor ruimtelijke ontwikkelingen opgesteld. Het onderdeel Nieuwe landgoederen biedt de mogelijkheid om een landhuis te bouwen op een plek waar normaal gesproken niet gebouwd mag worden. De inhoud van dit landhuis is groter dan de reguliere maximale inhoud van 750 m³. Om voor de bouw van een nieuwe landhuis in aanmerking te komen moet voldaan worden aan een aantal voorwaarden:

• Een minimale oppervlakte van 10 hectare moet hebben
• Minimaal 30% nieuw bos moet worden aangeplant en/of er wordt voldaan aan andere natuurwaarden.
• Ook dient het landgoed voor 90% opengesteld te worden voor publiek.
• De landgoederen moeten passen binnen de maatvoering, verkaveling en de karakteristiek van het aanwezige landschap. Met het stichten van een nieuw landgoed mag geen totaal nieuw landschap ontstaan, het moet aansluiten bij bestaande landschapstypen.

Wanneer grond wordt gebruikt voor een nieuw op te richten landgoed, wordt deze onttrokken aan de landbouw. Vanwege de eis om minimaal 30% als natuur in te richten, betekent dit dat 70% van het landgoed landbouwkundig in gebruik zou kunnen blijven. Om de samenhang te waarborgen, dienen percelen die onderdeel uitmaken van het landgoed een aanduiding ‘Waarde – Landgoed’ te krijgen. Een landgoed kan zowel met als zonder landhuis worden opgericht.

Agrarische percelen met bestaande bebouwing kunnen worden herbestemd voor een landhuis, mits: het bedrijf niet meer actief is, de landschapsontsierende bebouwing wordt verwijderd en er minimaal 1,5 hectare wordt ingericht om streekeigen landschapswaarden te versterken.

Naast zelfbewoning van het landgoed kunnen nieuwe landgoederen ook interessant zijn voor het huisvesten van bepaalde doelgroepen of het faciliteren van bepaalde doelgroepen. Te denken valt aan ouderen, gehandicapten, jongeren of vakantiegangers. Zo levert een nieuw landgoed niet alleen een bijdrage aan de ruimtelijke kwaliteit maar wordt ook de sociale kwaliteit verhoogd. Dit hangt af van ontsluiting, aanwezigheid van recreatiegebieden en afstand naar de woonkern. Per geval zal de gemeente daarom bekijken of dit een optie is.

Beoordeling van het plan:

Met de ontwikkeling van het landgoed worden bovenstaande voorwaarden in acht genomen. Het plangebied omvat ongeveer 11 hectare, en is daarmee groter dan de genoemde minimale oppervlakte. Daarnaast beslaan de te creëren natuurwaarden ten minste 30% van het landgoed, en wordt het landgoed opengesteld voor publiek. Ten slotte voorziet het plan in het behoud en versterking van het aanwezige landschap.

In het ruimtelijk kwaliteisplan, bijgevoegd als Bijlage 1, wordt nader toegelicht waaruit het behoud en versterking van de landschappelijke kenmerken worden getoond. Het voorgenomen plan heeft als doel de functies en waarden van de omliggende gronden en de belangen van de gebruikers daarvan niet onevenredig te schaden.

3.3.3 Programma Wonen en Leven

De ambitie van gemeente Borne is het bieden van ruimte voor een groeiende en leefbare gemeente. Het woon- en leefklimaat in Borne wordt in hoge mate gewaardeerd. Dit blijkt ook uit landelijk onderzoek. Dat wilto de gemeente Borne zo houden. Op het terrein van woningbouw, energietransitie, mobiliteit en openbare ruimte willen ze dat waar mogelijk verbeteren.

Mobiliteit

We promoten gezonde mobiliteit volgens het STOMP-principe (Stappen-Trappen-Openbaarvervoer-MAAS (Mobility As A Service)- Prive auto) en verleiden mensen om meer te lopen, fietsen en het openbaar vervoer te gebruiken.

Klimaatadaptatie

Gemeente Borne heeft ambitie om de leefomgeving gezonder en klimaatadaptiever te maken. Bij elke infrastructurele verandering wordt rekening gehouden met de toekomstige scenario's in de weersextremen van de wateropgaven, hitte en droogte. De gemeente Borne heeft de ambitie om voor 2050 een volledig duurzaam ingerichte en duurzaam beheerde openbare ruimte, waarbij inwoners voldoende beschermd zijn tegen extreme neerslag, droogte en hitte. Tot 2030 wil gemeente Borne de volgende doelen realiseren:

• 1. Gemeente breed verminderen van de effecten van wateroverlast
• 2. Kwetsbaarheden bij langdurige droge perioden (droogte) beter beheersbaar maken
• 3. Zorgdragen voor een aangenaam leefklimaat in Borne (hitte)
• 4. Beschikken over voldoende drinkwaterreserves van goede kwaliteit

Om op de thema’s een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting te realiseren wordt lokaal gewerkt met aantal ambities volgens het Nationaal Deltaprogramma. Deze ambities worden gerealiseerd door onder andere:

• 1. Het inventariseren en oppakken van kwetsbaarheden - hoog water en wateroverlast in de omgeving;
• 2. Het opstellen van een Uitvoeringsagenda in het kader van klimaatadaptieve aanpak;
• 3. Het stimuleren en faciliteren van initiatieven door het beschikbaar stellen van een gemeentelijke subsidie voor particuliere afkoppeling op het riool van hemelwaterafvoer beschikbaar;
• 4. Het regelen en borgen van bestaand beleid en invulling geven aan een klimaatbestendig water- en bodemsysteem

Groen

De ambitie is het leefbaar en toekomstbestendig houden van de gemeente Borne. De leefomgeving is daarbij gezond en veilig om zo het welzijn van alle inwoners en dieren te bevorderen. Daarbij haken we in op opgaven en kansen die ons in de komende jaren te wachten staan. Denk aan het omvormen van grijs naar groen, extensief maaibeheer en de aanplant van extra bomen.

Beoordeling van het plan:

De voorgenomen ontwikkeling voorziet in de realisatie van een landgoed met landhuis. Deze ontwikkeling past binnen de relevante genoemde onderwerpen in het Programma Wonen en Leven. Met de voorgenomen plannen wordt namelijk invulling gegeven aan een goede landschappelijke inpassing waarbij de aanwezige groenstructuren worden versterkt. Dit zorgt voor een verhoging van de biodiversiteit, en daarmee eveneens de capaciteit van het landschap om het water op te vangen en vast te houden. Tevens omvatten de voorgenomen plannen een ontwikkeling van een openbaar wandelpad die door het gebied loopt, waarmee wandelen in het buitengebied van de gemeente wordt gestimuleerd. Dit heeft positieve invloed op het welzijn van bewoners en past goed in lijn met het programma wonen en leven.

3.3.4 Woonvisie 2022+

De Woonvisie gaat uitgebreid in op volkshuisvesting binnen de gemeente Borne voor de komende periode. We kijken daarbij vooruit naar het jaar 2030 en soms al naar 2040. Duidelijk is dat de huizenmarkt onder druk staat. Met name jongeren hebben grote moeite om een woning te vinden maar ook voor andere doelgroepen wordt het steeds lastiger om aan geschikte woonruimte te komen. Daar wil de gemeente Borne wat aan doen.

De belangrijkste punten op een rij:

• Borne gaat inzetten op meer koopwoningen, met name voor ouderen en starters;
• In samenwerking met woningbouwcorporaties gaat Borne het aantal huurwoningen vergroten;
• In zowel de koop- als huursector probeert Borne doorstroming te bevorderen;
• Om de directe woningnood op te vangen wordt op zoek gegaan naar locaties voor flexwonen;
• Een verhoging in aantallen betekent niet dat ingeleverd gaat worden op kwaliteit;
• Ontwikkelingen moeten de omgevingskwaliteit waarborgen en, waar mogelijk, versterken;
• De gemeente pakt een faciliterende rol ten aanzien van het duurzaamheidsvraagstuk;
• Samen met de zorgpartners wordt ernaar gestreeft dat ouderen en andere kwetsbare doelgroepen meteen zorgvraag zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen laten wonen;
• De gemeente doet er samen met inwoners, marktpartijen en corporaties alles aan om ook in de toekomst de beste woongemeente van Twente te zijn!

Tevens in het beleid aangegeven dat er een tekort aan woningen is in de segmenten 'tot €250.000' '€250.000 - €350.000' en het dure segment '>€400.000'. Hierbij dient te worden opgemerkt dat de prijsindicaties inmiddels verouderd zijn en de kosten jaarlijks hard stijgen.

Buitengebied

Om de kwaliteit van het landschap in het buitengebied te behouden worden nieuwe woningen in het buitengebied in principe niet toegestaan. Wel is er een groeiende behoefte om te wonen in het buitengebied. Nieuwe woningen in het buitengebied zijn uitsluitend toegestaan indien dit op grond van het geldend planologisch kader mogelijk is (bijvoorbeeld door woningsplitsing van (waardevolle) boerderijen) of op grond van de Rood-voor-Rood regeling of VAB-regeling (functieverandering agrarische bebouwing). Daarmee wordt ruimte geboden aan de vraag naar (ruime) woningen in het buitengebied, waarbij het uitgangspunt wel is dat nieuwe woningen tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en/of het behoud van (waardevolle) boerderijen in het buitengebied leidt.

Beoordeling van de plannen:

In de gemeente Borne is het mogelijk om nieuwe woningen of in dit geval landhuizen, zoals beschreven in onderhavig plan, in het buitengebied mogelijk te maken. Dit kan mits er in het kader van de regeling in het buitengebied (zie ook 3.3.2) aan de voorwaarden wordt voldaan. Met de voorliggende plannen wordt er aan de regeling voldaan, dus sluit de ontwikkeling aan bij het gemeentelijke beleid voor woningen.

Tevens is er met het landhuis sprake van een woning uit het dure segment. Zoals bovenstaand is genoemd, is er een tekort aan woningen in het betreffende segment. Derhalve sluit de ontwikkeling aan op de woonvisie van de gemeente Borne.

Voorliggende ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de woonvisie van de gemeente Borne.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieueffectrapportage

De mer-regelgeving is uitgewerkt in verschillende onderdelen van de Omgevingswet. Afdeling 16.4 van de Omgevingswet bevat de regelgeving over milieueffectrapportage. De uitwerking ervan staat in hoofdstuk 11 van het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit staan de projecten en de besluiten waarvoor een mer-plicht of een mer-beoordelingsplicht geldt.

Er wordt onder de Omgevingswet geen onderscheid meer gemaakt tussen een formele en vormvrije MER-beoordeling op grond van aangewezen drempelwaarden. Er is dus nog maar één MER- beoordelingsprocedure.

Het aparte m.e.r.-beoordelingsbesluit dat eerder nog moest worden genomen vervalt onder de Omgevingswet. Het resultaat en de motivering van de m.e.r.-beoordeling moeten in het (ontwerp)plan of (-)programma (zie de art. 16.36, vijfde lid Omgevingswet en 11.1, eerste lid van het Omgevingsbesluit) of in het (ontwerp)besluit zelf (zie de art. 16.43, tweede en derde lid Omgevingswet en 11.11, tweede lid van het Omgevingsbesluit) worden opgenomen.

Beoordeling van de plannen:

De voorgenomen plannen betreffen de ontwikkeling van een nieuw landgoed aan de Retraitehuisweg te Zenderen. Als onderdeel van het landgoed wordt er een landhuis gerealiseerd. Deze ontwikkeling staat niet als zodanig omschreven of vindt geen directe aansluiting bij acitiviteiten in Bijlage V van het Omgevingsbesluit. Derhalve geldt er geen m.e.r.-beoordeling, er hoeft geen milieueffectrapport hoeft te worden gemaakt (artikel 16.43 jo. artikel 16.53 Ow).

4.2 Duurzaamheid

In bijlage 1 van de Omgevingswet (Ow) is het begrip duurzame ontwikkeling gedefinieerd. Het gaat om "een ontwikkeling die voorziet in de behoeften van de huidige generatie zonder de mogelijkheden voor toekomstige generaties om in hun eigen behoeften te voorzien in gevaar te brengen." Artikel 1.3 en 2.1 Ow borgen het belang van duurzaamheid. In artikel 1.3 zijn de maatschappelijke doelen van de wet verwoord:

"Deze wet is, met het oog op duurzame ontwikkeling, de bewoonbaarheid van het land en de bescherming en verbetering van het leefmilieu, gericht op het in onderlinge samenhang:

• a. bereiken en in stand houden van een veilige en gezonde fysieke leefomgeving en een goede omgevingskwaliteit, en
• b. doelmatig beheren, gebruiken en ontwikkelen van de fysieke leefomgeving ter vervulling van maatschappelijke behoeften."

Artikel 2.1 geeft aan dat een bestuursorgaan zijn taken en bevoegdheden op grond van de wet uitoefent met het oog op de doelen van de wet, tenzij daarover specifieke regels zijn gesteld.

Artikel 1.3 geeft ook richting aan de voor burgers en bedrijven opgenomen zorgplicht in artikel 1.6 Ow, namelijk dat men "voldoende zorg draagt voor een goede leefomgeving". Met deze bepalingen wordt een duurzame ontwikkeling voor het gehele domein van de fysieke leefomgeving geborgd. Het vergt een samenhangende benadering vanaf het begin van de planvorming van alle relevante belangen, waaronder: ruimte, water, natuur, gezondheid en wonen.

Beoordeling van de plannen:
De plannen van initiatiefnemer geven invulling aan duurzame ontwikkeling. De realisatie van het landgoed draagt bij aan het verbeteren van de fysieke leefomgeving, aangezien de aanwezige landschappen worden versterkt en er ruimte wordt geboden voor een hogere biodiversiteit. Zo worden er bomen en boomgroepen aangeplant en een plas-dras gebied gerealiseerd. Tegelijkertijd kunnen bezoekers als gevolg van de plannen het gebied bezoeken en beleven. Er wordt namelijk een opengesteld wandelpad aangelegd. Daarmee kan het bijdragen aan de gezondheid van deze bezoekers.

Tevens is er een maatschappelijke behoefte voor recreatie in de gemeente Borne. Met de ontwikkeling van het landgoed en landhuis met wandelpad wordt hier invulling aan gegeven.

Al met al is er sprake van een duurzame ontwikkeling.

4.3 Milieuzonering

Voor ruimtelijke ontwikkelingen in de omgeving van bedrijvigheid dient onder de Omgevingswet gebruik gemaakt te worden van de publicatie 'Activiteiten en milieuzonering'.

De Omgevingswet zorgt voor een samenhangende benadering van de fysieke leefomgeving. In de Omgevingswet zijn het ruimtelijk spoor en het milieuspoor verder geïntegreerd. In de nieuwe systematiek onder de Omgevingswet wordt gebruikgemaakt van milieuwaarden in plaats van vaste afstanden. Niet met een vaste richtafstand voor iedere activiteit, ongeacht of de activiteit die afstand wel nodig heeft, maar met een concrete waarde per activiteit met daarbij een zo reëel mogelijk ruimtebeslag wordt gehanteerd. Hiermee wordt beoogd discussie over de toewijzing van bedrijven aan milieucategorieën en onnodig grote gebruiksruimte te voorkomen.

Voorgenomen ontwikkeling

De voorgenomen ontwikkeling betreft de realisatie van een landgoed aan de Retraitehuisweg in Zenderen en de realisatie van een landhuis op deze locatie. Hierbij wordt er dus als gevolg van dit plan wel een nieuw milieugevoelig object toegevoegd.

Beoordeling van de plannen:

Met de beoogde toevoeging van de extra woonfunctie binnen het plangebied aan de Retraitehuisweg ongenummerd worden in feite geen onoverkomelijke wijzigingen aangebracht als het gaat om milieuzonering. De omgeving kenmerkt zich als buitengebied met verspreide (woon)erven. Deze erven ondervinden geen hinder vanuit de nu voorliggende ontwikkeling.

De functie wonen kent namelijk geen milieucategorie c.q. milieubelasting. Er wordt één woning toegevoegd, het landhuis, binnen het plangebied Retraitehuisweg.

De dichtstbijzijnde milieubelastende activiteit betreft een agrarisch bedrijf waarvan het bedrijfsperceel op circa 450 meter van het onderhavig plangebied ligt. Het is een melkveehouder, waardoor op basis van de VNG-tabel 2024 voor geur een score van 3 en geluid een score van 1 geldt.

Conform de transponeringstabel van de VNG wordt voor de score 3 een afstand groter dan 100 meter aangegeven. Voor de score 1 geldt een afstand van 30 meter. Aangezien de onderlinge afstand 450 meter betreft, is er meer dan voldoende zonering tussen de planlocatie voor het landhuis en het agrarisch bedrijf. Het bedrijf ligt op fors grotere afstand, zodoende wordt het bedrijf niet belemmerd en voldoet de ontwikkeling aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

Deze situatie garandeert dat sprake is van een goed woon- en leefklimaat op de locatie van het toekomstige landhuis. Andersom wordt het bedrijf niet in gebruik- en ontwikkelingsmogelijkheden beperkt.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect 'bedrijven en milieuzonering' geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

4.4 Bodem

Ter bescherming van de gezondheid en het milieu zijn voor het aspect bodem instructieregels in het Bkl opgenomen. De inhoud van deze regels is via het Aanvullingsbesluit bodem Omgevingswet (AbO) opgenomen in paragraaf 5.1.4.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Het AbO bepaalt voor welke activiteiten kan worden volstaan met een melding. Er worden drie basisvormen van bodemgebruik onderscheiden: landbouw/natuur, wonen en industrie. De kaders die de Omgevingswet voor deze vormen van gebruik stelt, zijn gebaseerd op de risicogrenswaarden die voor de betreffende situaties zijn afgeleid.

De algemene doelstelling van het bodembeleid is het waarborgen van de gebruikswaarde van de bodem en het faciliteren van het duurzaam gebruik van de functionele eigenschappen van de bodem, door:

• het beschermen van de bodem tegen nieuwe verontreinigen en aantastingen;
• een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, rekening houdend met de kwaliteiten van de bodem;
• het duurzaam en doelmatig beheren van de resterende historische verontreinigingen en aantastingen.

Artikel 5.89i Bkl bepaalt dat waarden voor de toelaatbare kwaliteit van de bodem voor het bouwen van een bodemgevoelig gebouw op een bodemgevoelige locatie, opgenomen worden in het definitieve omgevingsplan. Deze waarden kunnen per gebied of per gebruiksfunctie verschillen. Bij een overschrijding van een vastgestelde waarde (zie art. 5.89i Bkl) is het bouwen van een bodemgevoelig gebouw alleen toegelaten als de in het omgevingsplan voorgeschreven sanerende of andere beschermende maatregelen worden getroffen (art. 5.89K Bkl, art. IIIa onder 2 AbO).

Daarnaast zijn er specifieke regels over bodem opgenomen in het AbO en het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal):

• Regels over nazorg van de bodem na saneren op grond van het Bal, het omgevingsplan, een omgevingsvergunning of een maatwerkvoorschrift (artikel IIIa, paragraaf 2.3.6a.2 AbO);
• Regels over graven in de bodem (paragraaf 3.2.21 AbO en 3.2.22 Bal);
• Regels over activiteiten op een locatie met historische bodemverontreiniging zonder onaanvaardbaar risico (paragraaf 2.3.6a.4 AbO).

Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

Op basis van paragraaf 5.1.4.5 uit het Besluit kwaliteit leefomgeving en artikel 22.2 uit het Besluit activiteiten leefomgeving dient in planvorming rekening gehouden te worden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Onder bepaalde omstandigheden kan het oprichten van gebouwen pas plaatsvinden als de bodem geschikt is (of geschikt is gemaakt) voor het beoogde doel. Om die reden dient bij veel nieuwbouwactiviteiten de bodemkwaliteit door middel van onderzoek te worden vastgesteld.

Beoordeling van de plannen:

Op een locatie gelegen ten zuiden van Retraitehuisweg 5 te Zenderen, kadastraal bekend gemeente: Borne, Sectie: E, nummer(s): 5591 is op 20 mei 2025 een verkennend bodemonderzoek conform NEN5740 uitgevoerd. Het rapport is opgenomen in Bijlage 3.

De locatie bestaat uit een perceel landbouwgrond in het buitengebied van Zenderen. Initiatiefnemer is voornemens ter plaatse van de onderzoekslocatie een landgoed met landhuis te realiseren.

De onderzoekslocatie kan op basis van het vooronderzoek als onverdacht worden beschouwd met betrekking tot de chemische parameters alsmede asbest.

Verkennend bodemonderzoek NEN5740

Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn boringen uitgevoerd ten behoeve van een bodemonderzoek conform de NEN5740.

Gehele locatie

In de bovengrondmengmonsters en in het ondergrondmengmonster zijn geen verhogingen aangetroffen.

In het grondwatermonster zijn lichte verhogingen koper en barium aangetroffen.

Algemeen

Op basis van onderhavig onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De waarde voor nader bodemonderzoek (index >0,5) wordt niet overschreden.

De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygienisch oogpunt geschikt geacht voor het beoogde gebruik.

De boven- en ondergrond valt in de bodemkwaliteitsklasse Landbouw/natuur. Aangezien geen partijkeuring conform het Regeling Bodemkwaliteit is uitgevoerd, dienen de resultaten in het kader van de Rbk als indicatief beschouwd te worden.

4.5 Geluid

In de Bruidsschat (BS) is het onderdeel 'geluid' geregeld in paragraaf 22.3.4. Daarin staan regels over geluid door een activiteit op of in een geluidgevoelig gebouw die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een omgevingsplanactiviteit. In de Bruidsschat zijn waarden bepaald (zie artikel 22.57 Bruidsschat waar waarden gelden). Daarbij is onderscheid gemaakt in geluid door de volgende activiteiten:

• Activiteiten anders dan door windturbines en windparken en civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.2 BS);
• Geluid door windturbines en windparken (par. 22.3.4.3 BS);
• Geluid door civiele buitenschietbanen, militaire buitenschietbanen en militaire springterreinen (par. 22.3.4.4 BS).

De instructieregels uit afdeling 3.5 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn van toepassing op de beheersing van geluid door een weg, spoorweg of industrieterrein (artikel 3.18 lid 1 Bkl). De wetgever maakt onderscheid tussen geluidsbronnen met een geluidproductieplafond als omgevingswaarde (gpp) en bronnen met een basisgeluidemissie (bge). Geluid afkomstig van wegen, spoorwegen en industrieterreinen heeft invloed op de omgeving. Het bevoegd gezag beoordeelt geluid van deze bronnen bij geluidgevoelige gebouwen (artikel 3.20 Bkl).

De gemeente Borne heeft voor de invoering van de Omgevingswet nog geen geluidbeleid vastgesteld. Totdat de gemeente eigen regels heeft gesteld voor geluid geldt de wetgeving zoals in de Bruidsschat (regels overgedragen van het Rijk naar gemeenten) is opgenomen.

Standaardwaarden geluid Omgevingswet

Indien binnen het geluidaandachtsgebied van een weg geluidgevoelige aanduidingen worden gebouwd, dan moeten standaardwaarden in acht worden genomen. Als er niet aan de standaardwaarden wordt voldaan, dan kan er bij uitzondering en/of met geluid-reducerende maatregelen medewerking worden verleend, tot aan de geldende grenswaarde. De wettelijke standaardwaarde en grenswaarde is afhankelijk van het type weg (geluidbronsoort). In onderstaande tabel zijn de standaardwaarden en grenswaarden per geluidbronsoort weergegeven.

Beoordeling van de plannen:

De Bornebroeksestraat betreft 60 km/u weg die wordt benut door verkeer tussen Borne en Bornerbroek. Ten zuiden van deze weg ligt de A1/A35 (knooppunt). Er is sprake van een behoorlijk aangehouden afstand van het landhuis ten opzichte van de Bornebroeksestraat en de autosnelweg. De geluidskaart in de Atlas Leefomgeving laat dan ook zien dat de deluidswaarde net boven de 50 dB zijn te verwachten ter hoogte van de nieuwe woning. De waarde van 53 dB valt ruim onder de grenswaarde van 60 dB. Zie onderstaande fragment uit de geluidskaart. Een goed woon- en leefklimaat kan hiermee gegarandeerd worden.

Afbeelding 4.1: fragment geluidskaart wegverkeerslawaai, plangebied aangepijld (bron: Atlas Leefomgeving)

Voor wat betreft industrielawaai wordt geconstateerd dat er geen geluidgezoneerde industrieterreinen in de omgeving van het plangebied aanwezig zijn. Voor railverkeer wordt op de planlocatie geen belangwekkende geluidsbelasting aangegeven en voldoet de planlocatie daarmee aan de aangegeven grenswaarden. Zie onderstaand een uitsnede van de geluidskaart voor railverkeer.

Afbeelding 4.2: fragment geluidskaart railverkeer, plangebied aangepijld (bron: Atlas Leefomgeving)

Met inachtneming van het voorgaande voorziet het plan voor het aspect geluid in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.6 Geur

In het omgevingsplan moet rekening worden gehouden met geur door activiteiten op geurgevoelige gebouwen. Dit volgt uit artikel 5.92 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). Rekening houden met geur werkt twee kanten op:

• bij het mogelijk maken van het verrichten van activiteiten in de buurt van gevoelige gebouwen;
• bij het toelaten van geurgevoelige gebouwen in de buurt van bestaande geurveroorzakende bedrijven.

Er moet dus overwogen worden wat de beste locatie is voor een geurveroorzakende activiteit. Of de beste locatie voor een geurgevoelig gebouw.

De geur van een activiteit op een geurgevoelig gebouw moet aanvaardbaar zijn (artikel 5.92 lid 2 Bkl). Dit betekent dat beoordeeld moet worden of waarden, afstanden en gebruiksregels in het omgevingsplan leiden tot een aanvaardbaar hinderniveau. De gemeente heeft beleidsvrijheid om te bepalen welke mate van geurhinder aanvaardbaar is.

Bij het bepalen of geurregels in het omgevingsplan worden vastgelegd, spelen de volgende aspecten een rol:

• bestaande toetsingskaders, zoals lokaal geurbeleid;
• geurbelasting ter plaatse van geurgevoelige gebouwen en locaties;
• aard, omvang en waardering van de geur die vrijkomt van de activiteit;
• historie van het bedrijf en het klachtenpatroon;
• bestaande en verwachte geurhinder van die activiteit;
• kosten en baten van technische voorzieningen en gedragsregels.

Er moet ook rekening worden gehouden met mogelijke cumulatie van geur door meerdere activiteiten.

Voor een aantal activiteiten moet de gemeente geurregels opnemen in het omgevingsplan. Hiervoor staan instructieregels in het Bkl. Dit geldt voor rioolwaterzuiveringsinstallaties (rwzi's), het houden van landbouwhuisdieren en andere agrarische activiteiten. Voor andere geurveroorzakende activiteiten kan de gemeente kiezen welke geurregels ze in het omgevingsplan geurregels stelt. De locatiekeuze bepaalt welke regels moeten gelden.

Als in het omgevingsplan regels over geur vanwege rwzi's of agrarische activiteiten zijn opgenomen, dan moet er ook een bebouwingscontour geur worden vastgelegd. Binnen de bebouwingscontour geldt een 'hoge bescherming', daarbuiten een 'lage bescherming' (artikel 5.97 Bkl). De gemeente wijst in ieder geval een bebouwingscontour aan rond het stedenbouwkundig samenstel van bebouwing. Het gaat hierbij om bebouwing voor:

• wonen;
• dienstverlening;
• bedrijvigheid;
• detailhandel;
• horeca.

Ook de openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur die bij deze bebouwing horen, vallen onder dit samenstel.

Zolang het tijdelijke omgevingsplan geldt, zijn voor 'geur' de regels uit de Bruidsschat (BS) van toepassing. En dus ook de regels over de bebouwde kom (paragraaf 22.3.6 BS), in plaats van een bebouwingscontour geur. De Bruidsschat bevat regels over:

• Geur door het houden van landbouwhuisdieren en paarden en pony's voor het berijden in een dierenverblijf (par. 22.3.6.2 BS);
• Geur door het houden van fokteven van nertsen (par. 22.3.6.3 BS);
• Geur door andere agrarische activiteiten, zoals o.a. het opslaan van vaste mest, champost of dikke fractie en het composteren of opslaan van groenafval (par. 22.3.6.4 BS);
• Geur door het exploiteren van zuiveringstechnische werken (par. 22.3.6.5 BS). Voor een aantal milieubelastende activiteiten geldt een vergunningplicht op basis van hoofdstuk 3 van het Besluit activiteiten leefomgeving (Bal). In afdeling 8.5 'Omgevingsvergunning milieubelastende activiteit' van het (Bkl) staan beoordelingsregels. Het bevoegd gezag gebruikt deze beoordelingsregels bij het beoordelen van de vergunningaanvraag. In het Bkl staan algemene beoordelingsregels en specifieke beoordelingsregels voor geur (par. 8.5.1).

Beoordeling van de plannen:

Onderhavige plannen maken een ontwikkeling in het gebied aan de Retraitehuisweg in Zenderen mogelijk en voorzien het van een woning, het landhuis. Met de betreffende ontwikkeling is er sprake van de realisatie van een nieuw geurgevoelig object.

Het dichtstbijzijnde agrarisch bedrijf betreft het erf Retraitehuisweg 1a in Zenderen. De locatie ligt op minstens 450 meter van het plangebied. Conform artikel 5.111 van het Bkl geldt dat een vaste afstand van 50 meter in acht moet worden genomen tussen de woning en agrarisch bedrijfsperceel. Volgens de handreiking Milieuzonering van het VNG geldt een minimale afstand van 100 meter. De onderlinge afstand is ruim voldoende, waardoor er geen belemmeringen ontstaan als gevolg van de voorliggende ontwikkeling voor wat betreft geur. Er blijft sprake van een aanvaardbare situatie aangaande geur.

4.7 Luchtkwaliteit

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn instructieregels opgenomen voor luchtkwaliteit. Deze regels zijn gesteld ter bescherming van de gezondheid. In paragraaf 5.1.4.1 Bkl zijn omgevingswaarden voor onder andere stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10) opgenomen. Een activiteit is toelaatbaar als aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• het project leidt per saldo niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit;
• het project draagt niet in betekenende mate (NIBM) bij aan de luchtverontreiniging.

Uit artikel 5.53 en 5.54 Bkl volgt dat een project niet in betekende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit als de toename van de concentratie NO2 en PM10 niet hoger is dan 1,2 ug/m3. Dat is 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentraties. Er zijn twee mogelijkheden om aannemelijk te maken dat een project binnen de NIBM-grens blijft:

• 1. Motiveren dat het project binnen de getalsmatige grenzen van een aangewezen categorie blijft. Onder deze 'standaardgevallen NIBM' vallen kantoren, woonwijken en het telen van gewassen. Dit moet wel onder een bepaalde omvang blijven conform artikel 5.54 Bkl. Valt een project binnen de genoemde categorie, maar niet binnen de gestelde grenzen, dan is het mogelijk om alsnog via detailberekeningen aannemelijk te maken dat de 3%-grens niet wordt overschreden.
• 2. Op een andere manier aannemelijk maken dat een project de 3%-grens niet overschrijdt. Soms kan een kwalitatieve berekening voldoende zijn. Soms kan de zogeheten NIBM-tool gebruikt worden, eventueel aangevuld met detailberekeningen.

In artikel 5.51 lid 2 Bkl zijn aandachtsgebieden aangewezen. Dit zijn locaties met hoge concentraties stikstofdioxide (NO2) en/of fijnstof (PM10). De gemeente Borne is niet aangewezen als concentratiegebied.

Beoordeling van de plannen:

Het voorliggend plan voorziet in de ontwikkeling van het gebied tot landgoed ter plaatse en de bouw van een landhuis. Daarom is bekeken wat de effecten van verkeersbewegingen vanuit een vrijstaande woning bijdraagt. Zie onderstaand de NIBM-tool voor de verkeersbewegingen vanuit het plan.

Afbeelding 4.3: NIBM-tool worst-case berekening vanwege de ontwikkeling (bron: infomil.nl)

De NIBM-tool laat zien dat er geen sprake is van gevolgen voor de luchtkwaliteit. De gevolgen van het plan op de luchtkwaliteit is daarmee 'niet in betekende mate'.

Conclusie

Het voorliggende plan draagt niet bij aan een onevenredige verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.8 Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn regels opgenomen in paragraaf 5.1.2 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 van het Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties in verband met het externe veiligheidsrisico van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit.

Plaatsgebonden risico

Grenswaarden en standaardwaarden voor het Plaatsgebonden Risico (PR) ten aanzien van (zeer) (beperkt) kwetsbare gebouwen en (beperkt) kwetsbare locaties zijn opgenomen in artikel 5.6 tot en met artikel 5.11a van het Bkl. Grenswaarden voor kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en kwetsbare locaties (art. 5.7 lid 1 Bkl) worden in een omgevingsplan in acht genomen. Dat geldt ook voor standaardwaarden voor beperkt kwetsbare gebouwen en locaties (art. 5.11 Bkl). Voor het plaatsgebonden risico gelden, afhankelijk van de activiteit, vastgestelde afstanden of te berekenen afstanden (bijlage VII Bkl).

Groepsrisico

Bij groepsrisico is sprake van 'aandachtsgebieden'. Risicovolle activiteiten hebben van rechtswege aandachtsgebieden (art. 5.12 Bkl). Het opnemen van aandachtsgebieden in een omgevingsplan is niet verplicht.

Aandachtsgebieden zijn gebieden rond activiteiten met gevaarlijke stoffen die zichtbaar maken waar mensen binnenshuis, zonder aanvullende maatregelen onvoldoende beschermd zijn tegen de gevolgen van ongevallen met gevaarlijke stoffen. Het gaat om ongevallen vanwege brand, explosie en een gifwolk. Afhankelijk van het type activiteit met gevaarlijke stoffen, zijn voor het aandachtsgebied in de regelgeving vaste afstanden vastgesteld of zijn deze afstanden rekenkundig te bepalen (bijlage VII Bkl). Aandachtsgebieden worden zichtbaar gemaakt in het Register externe veiligheidsrisico's (REV).

Binnen een aandachtsgebied kan sprake zijn van een voorschriftengebied. Een gemeente kan in het omgevingsplan afzien van aanwijzing van een brand- of explosievoorschriftengebied of een kleiner brand- of explosievoorschriftengebied aanwijzen (art. 5.14 Bkl). Als het initiatief ligt in een voorschriftengebied, dan gelden voor nieuwbouw aanvullende bouweisen uit het Besluit bouwwerken leefomgeving (art. 4.90 tot en met 4.96 Bbl.) Voor zeer kwetsbare gebouwen, zoals scholen, kinderdagopvang, en verzorgingshuizen, geldt altijd een voorschriftengebied, en gelden dus aanvullende bouweisen bij nieuwbouw (art. 5.14 Bkl).

Los van een eventueel voorschriftengebied kan de gemeente aanvullende eisen stellen, bijvoorbeeld aan vluchtroutes en de bereikbaarheid van het gebied door hulpdiensten. Dergelijke eisen worden dan opgenomen in de omgevingsvergunning.

Een berekening van het groepsrisico is onder de Omgevingswet optioneel; het is niet meer verplicht om het groepsrisico te bepalen, maar een gemeente mag hier nog wel om vragen (via een voorschrift) om de toelaatbaarheid van de situatie te beoordelen.

Overige bepalingen

Naast bovengenoemde regels over veelvoorkomende situaties zijn voor een aantal specifieke situaties nog de volgende delen van het Bkl van belang:

• Beperkingen in het belemmeringengebied (voormalige belemmeringenstrook in de huidige regelgeving) van buisleidingen: par. 5.1.2.3 Bkl;
• Veiligheid rond opslaan, herverpakken en bewerken van vuurwerk en pyrotechnische artikelen voor theatergebruik: par 5.1.2.4 Bkl;
• Veiligheid rond het bewerken en opslaan van ontplofbare stoffen voor civiel gebruik en op militaire objecten: par. 5.1.2.5 Bkl;
• Veiligheid rond luchthavens: par. 5.1.2.6 Bkl.

Beoordeling van de plannen:

Afbeelding 4.3: uitsnede risicokaart met afstand plangebied tot dichtstbijzijnde risicobron (bron: Atlas Leefomgeving, bewerkt)

Bovenstaande afbeelding toont een uitsnede van de risicokaart. Uit de kaart volgt dat zich op minstens 180 m van de nieuwe woning de dichtstbijzijnde risicobron bevindt. Het gaat om het gasleiding, waaromheen een gearceerd gebied is aangeduid als een brandaandachtsgebied. Het landhuis ligt echter ruim buiten de aandachtsgebieden als gevolg van deze functie. Op basis van deze informatie wordt geen belemmering vanuit deze risicobron inzake de omgevingsveiligheid gezien voor de voorliggende plannen. Voor het overige zijn ook geen risicobronnen in de nabijheid aanwezig die mogelijk beperkingen opwerpen.

Conclusie

Voor het aspect omgevingsveiligheid is sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

4.9 Water

Artikel 5.37 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) stelt dat in een omgevingsplan rekening wordt gehouden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen. Naast de specifieke regels als gesteld in paragraaf 5.1.3 Bkl over onderdelen van het watersysteem in het omgevingsplan, worden voor een duiding van de gevolgen voor het beheer van het watersysteem, de opvattingen van het bestuursorgaan dat is belast met het beheer van die watersystemen betrokken. Denk bijvoorbeeld aan (instructie)regels uit de provinciale omgevingsverordening en de waterschapsverordening. Daarnaast bevatten de artikelen 5.38 t/m 5.49 Bkl regels met betrekking tot:

• het voorkomen van belemmeringen voor primaire waterkeringen;
• het bouwen binnen kustfundamenten buiten stedelijk gebied; en
• het ontplooien van activiteiten in en nabij grote rivieren en het IJsselmeergebied.

Het is aan het bevoegd gezag om te bepalen hoe andere bestuursorganen bij de besluitvorming worden betrokken bij de weging van het waterbelang. Zodoende is de oorspronkelijke watertoets niet langer voorgeschreven en is de gemeente vrij om hier zelf invulling aan te geven.

Ten slotte zijn de regels van art. 5.165 Bkl en paragraaf 22.3.8 uit de Bruidsschat van belang met betrekking tot het lozen van (industrieel) afvalwater in het openbaar vuilwaterriool. Artikel 5.165 Bkl schrijft voor in welke gevallen het omgevingsplan lozingen van industrieel afvalwater mag toestaan. Gemeenten kunnen voor sommige lozingen specifieke regels stellen. In het algemeen is de specifieke zorgplicht voor milieubelastende activiteiten die in de Bruidsschat zijn opgenomen voldoende. Met de bevoegdheid tot het stellen van maatwerkvoorschriften kan de gemeente voor specifieke bedrijven zo nodig aanvullende eisen stellen die passen bij de bedrijfssituatie.

Watertoetsproces

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is op 14-05-2025 de digitale watertoets uitgevoerd, bijgevoegd in Bijlage 6. De procedure in het kader van de watertoets is goed doorlopen, daaruit is gebleken dat de standaard waterparagraaf volstaat voor dit plan.

De ruimtelijke relevante wateraspecten van dit plan zijn gering en/of tijdelijk van aard. Waterschap Vechtstromen heeft geen bezwaar tegen dit plan.

Tevens blijkt uit gesprek tussen de initiatiefnemer en het waterschap dat het waterschap enthousiast is over de ontwikkeling. Er is tussen de intiatiefnemer en het waterschap afgesproken om de beplanting en benodigd onderhoud langs de beek op te pakken.

4.10 Ecologie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn diverse regels ter bescherming van de natuur opgenomen. Deze regels komen grotendeels overeen met de regels die zijn opgenomen in de voormalige Wet natuurbescherming. Het gaat hierbij in de eerste plaats om regels voor de gebiedsbescherming van aangewezen Natura 2000-gebieden, regels voor de soortenbescherming van plant- en diersoorten (waaronder vogels) en regels ter bescherming van houtopstanden.

Beoordeling van de plannen:

Natura 2000-gebieden

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Omgevingswet beschermd.

Natuurnetwerk Nederland

Provincies zijn verantwoordelijk voor de veiligstelling en ontwikkeling van het Natuurnetwerk Nederland (NNN). Het ruimtelijk beleid voor het NNN is gericht op 'behoud, herstel en ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van het NNN' waarbij tevens zoveel mogelijk rekening gehouden dient te worden met de andere belangen die in het gebied aanwezig zijn. De kernkwaliteiten binnen het NNN zijn natuurkwaliteit, landschappelijke kwaliteiten en beleving van rust. Voor ontwikkelingen die niet passen binnen de doelstelling van het NNN is geen ruimte, tenzij er sprake is van een zwaarwegend maatschappelijk belang waar niet op een andere manier aan kan worden voldaan. Daarbij worden de zogenaamde NNN-spelregels gehanteerd: herbegrenzing van het NNN, saldering van negatieve effecten en toepassing van het compensatiebeginsel.

Conclusies stikstofonderzoek

Aanlegfase

Uit de AERIUS-berekening met betrekking tot de aanlegfase blijkt dat in de aanlegfase van de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. De onderdelen en resultaten van de AERIUS-berekening zijn in Bijlage 5 bijgevoegd.

Gebruiksfase

Uit de AERIUS-berekening met betrekking tot de gebruiksfase blijkt dat in de gebruiksfase van de voorgenomen ontwikkeling geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. De onderdelen en resultaten van de AERIUS-berekening zijn in Bijlage 5 bijgevoegd.

Conclusie

Geconcludeerd wordt dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/jr. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project betreft, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, geen Natura 2000-activiteit en is gezien artikel 5.1 van de Omgevingswet niet vergunningsplichtig.

Soortenbescherming

Door Natuurbank Overijssel is een quickscan natuurwaarden uitgevoerd. Het volledige rapport is opgenomen in Bijlage 4. Onderstaand is de conclusie opgenomen.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten grondgebonden zoogdieren er een voortplantings- en rustplaats en bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats. Vleermuizen benutten het plangebied uitsluitend als foerageergebied.

Als gevolg van het bouwen van een landhuis en het uitvoeren van werkzaamheden wordt er mogelijk een bezet vogelnest verstoord, beschadigd of vernield. Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten is het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Voor het opzettelijk beschadigen of vernielen van een bezet nest (eieren) of het opzettelijk doden van een vogel kan geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit verkregen worden omdat de voorgenomen activiteit niet als een in de wet genoemd belang wordt beschouwd. Werkzaamheden die kunnen leiden tot het verstoren of vernielen van vogelnesten dienen daarom bij voorkeur buiten de voortplantingsperiode van vogels uitgevoerd te worden. De meest geschikte periode om de voorgenomen activiteiten uit te voeren is doorgaans augustus-februari. Voorgenomen werkzaamheden mogen juridisch beschouwd wel plaatsvinden tijdens het broedseizoen van vogels, mits geen bezette vogelnesten opzettelijk verstoord, beschadigd of vernield worden. Indien de voorgenomen activiteiten uitgevoerd worden tijdens de voortplantingsperiode van vogels, dient voor aanvang van de werkzaamheden een broedvogelscan uitgevoerd te worden om de aanwezigheid van een bezet vogelnest uit te sluiten.

Mogelijk wordt als gevolg van de uitvoering van de voorgenomen activiteiten een beschermd grondgebonden zoogdier gedood en wordt een voortplantings- of rustplaats beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren, waarvan mogelijk de voortplantings- en/of rustplaats negatief beïnvloed worden, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling 'beschadigen/vernielen van voortplantings- en rustplaats'. Voor het opzettelijk doden van beschermde grondgebonden zoogdieren geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde grondgebonden zoogdieren opzettelijk gedood worden, dienen ze weggevangen te worden (en elders losgelaten) of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde grondgebonden zoogdieren opzettelijk gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot overtreding van de verbodsbepaling.

Door het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten kan niet uitgesloten worden dat beschermde amfibieën gedood worden en dat (winter)rustplaatsen beschadigd of vernield worden. Voor de beschermde amfibieën, waarvan mogelijk de (winter)rustplaatsen negatief worden beïnvloed geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling `beschadigen/vernielen van voortplantings- en rustplaats'. Voor het opzettelijk doden van beschermde amfibieën geldt echter geen vrijstelling. Om te voorkomen dat beschermde amfibieën opzettelijk gedood worden, dienen ze weggevangen te worden (en elders losgelaten), of dient het werkterrein natuurvrij gemaakt te worden, zodat de dieren op eigen beweging vertrekken. Voor het natuurvrij maken van het werkterrein is geen Omgevingsvergunning flora- en fauna-activiteit van de Omgevingswet vereist. Indien er zorgvuldig gehandeld wordt, worden er geen beschermde amfibieën opzettelijk gedood en leidt uitvoering van de voorgenomen activiteiten niet tot een overtreding van de verbodsbepaling.

4.11 Archeologie en Cultuurhistorie

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn ter bescherming van archeologische en cultuurhistorische waarden een aantal beginselen geformuleerd (art. 5.130 Bkl). Deze beginselen richten zich op de omgang met monumenten die op grond van het omgevingsplan zijn beschermd, archeologische monumenten, (voorbeschermde) rijksmonumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten en beschermde cultuurlandschappen. Daarnaast zijn in afdeling 8.8 Bkl regels gesteld voor de beoordeling van rijksmonumentenactiviteit en het verplaatsen van gebouwde monumenten.

Het gemeentelijk beleid over archeologie en cultuurhistorie is vooruitlopend op de Omgevingswet opgenomen op de archeologische beleidskaart en de cultuurhistorische waardenkaart. Deze archeologische waarden en verwachtingen en de cultuurhistorische waarden zijn veelal doorvertaald in respectievelijk archeologische aanduidingen en cultuurhistorische aanduidingen opgenomen in het (tijdelijk) omgevingsplan of activiteitgericht in het gemeentebrede omgevingsplan. Indien het initiatief in deze (werkings)gebieden is gelegen, wordt hieraan getoetst.

Initiatiefnemers hebben op basis van de Erfgoedwet een archeologische zorgplicht bij projecten waarbij de bodem wordt verstoord. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden. Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten.

Beoordeling van de plannen:

4.11.1 Archeologie

Onderstaand is een uitsnede van de gemeentelijke beleidsadvieskaart weergegeven met daarop de planlocatie zichtbaar in rode arcering.

Afbeelding 4.4: uitsnede archeologische beleidsadvieskaart Borne, planlocatie aangegeven met rood (bron: gemeente Borne)

In het plangebied is er sprake van verschillende archeologische verwachtingswaardes, van laag tot hoog. Er wordt in het beleid genoemd dat de hoogste archeologische verwachtingswaarde leidend is in een gebied met meerdere verwachtingswaardes.

Dat is in dit geval de hoge waarde. In de hoge verwachtingszone geldt een archeologische onderzoeksplicht bij bodemingrepen groter dan 2.500 m2 en dieper dan 40 cm. De bodemingrepen binnen het plangebied blijven ruim beneden de 2.500 m2. Het laten uitvoeren van archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Mochten tijdens de werkzaamheden onverhoopt toch archeologische resten worden aangetroffen, of resten waarvan redelijkerwijze kan worden vermoed dat het om archeologische resten gaat, dan geldt op grond van de Erfgoedwet (art. 5.10) een meldingsplicht. Dit kan bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE).

4.11.2 Cultuurhistorie

Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat in de directe omgeving van de plangebieden geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aanwezig zijn waarop het voorliggende plan mogelijk een negatieve impact heeft.

Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan, gezien het behoud van de aanwezige cultuurhistorische bebouwing, geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.12 Verkeer en parkeren

De regels in het omgevingsplan moeten leiden tot een evenwichtige toedeling van functie aan locaties (artikel 2.1 Omgevingswet). Bij een voorgenomen ontwikkeling moet daarom onder meer beoordeeld worden wat de effecten zijn op de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid binnen en rond het plangebied.

In het kader van ruimtelijke plannen dient verder te worden aangetoond dat het plan niet leidt tot ongewenste situaties ten aanzien van parkeren. Om de parkeerbehoefte en de verkeersgeneratie te bepalen, wordt doorgaans de CROW-publicatie ‘'Toekomstbestendig parkeren" gehanteerd. Voor deze locatie is het gemiddelde kencijfer voor ‘buitengebied’ en ‘weinig stedelijk’ van toepassing.

4.12.1 Verkeer

Het voorliggend plan voorziet in de transformatie van een agrarisch erf en de nieuwbouw van een compensatiewoning. Er zal sprake zijn van een zeer beperkte toename van het aantal verkeersbewegingen (maximaal 8,6 verkeersbewegingen) als gevolg van de nieuwe woning (landhuis) . Het aantal verkeersbewegingen neemt zodoende als gevolg van de plannen beperkt toe. Het bestaande ontsluiting betreft een 60 km/u weg, de Retraitehuisweg. Deze weg is voldoende toegerust op de ontsluiting van het plangebied ten behoeve van één extra woning.

Conclusie

Het aspect verkeer vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit TAM-omgevingsplan.

4.12.2 Parkeren

In voorliggend geval wordt voor wat betreft parkeren getoetst aan de eerder genoemde CROW-publicatie 'Toekomstbestendig parkeren'.

Uitgangspunten en parkeerbenodigdheden

Het plangebied ligt in een gebied met de stedelijkheidsgraad 'niet stedelijk' in een deel van de gemeente Borne dat behoort tot het gebiedstype 'buitengebied'. In voorliggend geval wordt in de nieuwe situatie een extra vrijstaande woning gebouwd. Hiermee is sprake van een parkeerbehoefte van (gemiddeld 2,4) afgerond drie parkeerplaatsen. Gelet op de omvang van het toekomstige woonerf van het landhuis is er ruim voldoende ruimte om op eigen erf in de parkeerbehoefte te voorzien. Overigens is er geen toename van de parkeerdruk in de omgeving, doordat er op eigen erf wordt voorzien in de parkeervoorziening.

Conclusie

Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor de vaststelling van dit omgevingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Wijziging omgevingsplan

5.1.1 Omgevingsplan van rechtswege

Op 1 januari 2024 is het omgevingsplan van rechtswege ontstaan. Dit omgevingsplan bestaat uit alle ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen en wijzigingsplannen, en uit de Bruidsschat die de gemeente van het Rijk heeft ontvangen. In deze Bruidsschat zitten onder meer regels voor milieubelastende activiteiten en bouwactiviteiten. Ook twee bodemkaarten en de hogere waarde besluiten maken deel uit van het omgevingsplan van rechtswege. Gemeenten krijgen tot 1 januari 2032 de tijd om het omgevingsplan van rechtswege en andere regels over de fysieke leefomgeving om te zetten naar een nieuw omgevingsplan. Op grond van artikel 2.4 en 22.6 van de Omgevingswet kan de gemeenteraad het omgevingsplan van rechtswege wijzigen.

5.1.2 Toepassing TAM-IMRO

De Omgevingswet integreert wetgeving en regels voor ruimte, wonen, infrastructuur, milieu, natuur en water. Het DSO ondersteunt bij de uitvoering van de wet en bestaat uit lokale systemen van overheden en de landelijke voorziening (DSO-LV), zoals Regels op de kaart en het Omgevingsloket. Er zijn tijdelijke alternatieve maatregelen (TAMs) ontwikkeld voor organisaties die nog geen gebruik kunnen maken van lokale of landelijke onderdelen van het DSO. Een van deze TAMs is TAM-IMRO. Bij TAM-IMRO wordt het omgevingsplan gewijzigd via de - onder de Wet ruimtelijke ordening gebruikte - IMRO2012-standaard (Informatiemodel Ruimtelijke Ordening) en de voorziening ruimtelijkeplannen.nl.

Het gebruik van TAM-IMRO is toegestaan tot en met 31 december 2025. Als het ontwerp van een TAM-IMRO omgevingsplan uiterlijk 31 december 2025 ter inzage is gelegd, mag het ook na 1 januari 2026 worden afgemaakt met TAM-IMRO. Het ministerie van Binnenlandse Zaken en Klimaat geeft aan dat TAM-IMRO plannen uiterlijk voor 1 januari 2032 moeten worden omgezet naar de nieuwe Standaard officiële publicaties (STOP) met de bijbehorende Toepassingsprofielen omgevingsdocumenten (TPOD).

De Vereniging Nederlandse Gemeente (VNG) gaat uit van twee varianten van een TAM-IMRO omgevingsplan: de Basisvariant en de Crisis- en herstelwet-variant. Voorliggend TAM-IMRO omgevingsplan is opgezet volgens de Basisvariant. Deze blijft qua vorm en inhoud zo dicht mogelijk bij een bestemmingsplan. Daarbij wordt uiteraard wel aan alle eisen van de Omgevingswet en bijbehorende AMvB's voldaan.

5.1.3 Werkingsgebied

De regels in dit TAM-IMRO omgevingsplan zijn van toepassing op de locatie TAM-Omgevingsplan H22D Buitengebied Retraitehuisweg ong., waarvan de geometrische bepaalde planobjecten zijn vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0147.TAM22DRETRAITE-vg01 zoals vastgelegd op https://www.ruimtelijkeplannen.nl. In Hoofdstuk 1 is een overzichtskaart van het werkingsgebied c.q. plangebied opgenomen.

5.2 Artikelsgewijze toelichting

Preambule

De preambule is direct zichtbaar boven de regels. In de preambule staat dat het TAM-IMRO omgevingsplan gelezen moet worden als hoofdstuk en de artikelen als paragrafen van dat hoofdstuk. Dit om onduidelijkheden met het omgevingsplan van rechtswege te voorkomen.

HOOFDSTUK 1 INLEIDENDE REGELS

Artikel 1 Begripsbepalingen

In dit artikel is een verwijzing opgenomen naar de algemeen geldende begrippen.

Artikel 2 Meet- en rekenbepalingen

Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.24 al meetbepalingen. In dit artikel zijn alleen meet- en rekenbepalingen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan.

Artikel 3 Toepassingsbereik

In de toepassingsbereikbepaling wordt in het eerste lid bepaald dat de ruimtelijke plannen uit het tijdelijk deel van het omgevingsplan niet van toepassing zijn op de locatie waarvoor het TAM-IMRO omgevingsplan is opgesteld.

In het tweede lid is bepaald dat de regels uit de Bruidsschat niet van toepassing zijn, als deze regels in strijd zijn met de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan.

In het derde lid worden de regels uit het TAM-IMRO omgevingsplan gekoppeld aan de bijbehorende verbeelding.

Artikel 4 Aanvraagvereisten

Het omgevingsplan van rechtswege bevat in artikel 22.5.2 al aanvraagvereisten. Deze zijn van overeenkomstige toepassing verklaart op een omgevingsvergunning die voortkomen uit dit TAM-IMRO omgevingsplan.

Bijlage 4 Begripsbepalingen

In dit artikel zijn begrippen opgenomen die specifiek gelden voor het TAM-IMRO omgevingsplan.

HOOFDSTUK 2 FUNCTIES EN ACTIVITEITEN

De functies:

- Artikel 5 Agrarisch met waarden

- Artikel 6 Wonen - 1

- Artikel 7 Natuur

- Artikel 8 Leiding - gas

- Artikel 9 Waarde - Archeologische verwachting 1

- Artikel 10 Waarde - Archeologische verwachting 2

Zijn qua inhoud overgenomen uit het omgevingsplan van rechtswege. De betreffende functies vallen binnen het plangebied vanwege een voorwaardelijke verplichting voor de landschappelijke investeringen of omdat deze liggen op het te verwijderen deel van het aanduidingsvlak. Inhoudelijk worden daarmee geen significante wijzingen aangebracht.

Artikel 6 Wonen - 1 

De locatie voor de woning aan de Retraitehuisweg worden voorzien van een woonfunctie. De planregels komen vanuit het omgevingsplan van rechtswege en zijn op enkele punten gespecificeerd op de planvorming.

De nieuwe woning en het bijbehorende bouwwerk zijn specifiek aangeduid om zo de beoogde erfsituatie te garanderen. Bovendien past deze opzet van bijgebouw voor de woning niet bij recht binnen de planregels. Op het oude erf is de resterende oppervlakte aan bijgebouwen vastgelegd om te voorkomen dat te slopen bebouwing teruggebouwd kan worden.

HOOFDSTUK 3 ALGEMENE REGELS

Artikel 11 Anti-dubbeltelregel

In dit artikel is aangegeven dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede keer mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

Artikel 12 Algemene regels voor bouwactiviteiten

In dit artikel zijn regels voor bouwactiviteiten opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied.

Artikel 13 Algemene regels voor functies en activiteiten

In dit artikel zijn regels voor functies opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied. In het omgevingsplan geldt dat als er geen regels voor een activiteit zijn opgenomen, deze activiteit zonder meer mag worden uitgevoerd en er geen beperkingen voor die activiteit op grond van het omgevingsplan gelden. Het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het TAM-IMRO omgevingsplan moet nadrukkelijk vergunningplichtig worden gemaakt of verboden. In dit geval is gekozen voor een algemeen gebruiksverbod. Aanvullend gelden enkele specifieke gebruiksverboden.

Artikel 14 beoordelingsregels voor een binnenplanse omgevingsplanactiviteit

In dit artikel zijn afwijkingsregels opgenomen die gelden voor het gehele werkingsgebied.

Artikel 15 Overige regels

In dit artikel zijn regels voor parkeren opgenomen. Tevens bevat dit artikel een verwijzing naar de aanvraagvereisten uit paragraaf 22.5.2 van de Bruidsschat.

HOOFDSTUK 4 OVERGANGSREGELS

Artikel 16 Overgangsrecht

In dit artikel zijn de regels voor het overgangsrecht opgenomen. Er wordt onderscheid gemaakt tussen bouwwerken, functioneel gebruik en overige activiteiten.

Hoofdstuk 6 Financiële uitvoerbaarheid

6.1 Wettelijke kaders

Economische uitvoerbaarheid

In deze motivering is onderbouwd dat met het voorliggende besluit tot wijziging van het omgevingsplan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties wordt bereikt en dat de toegekende functies binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd. Gelet hierop kan, in het verlengde daarvan, aangenomen worden dat de realisatie economisch uitvoerbaar is. Op voorhand is er geen reden om aan te nemen dat de toegekende functies om financiële redenen niet binnen een redelijke termijn kunnen worden gerealiseerd.

Kostenverhaal

Op grond van artikel 13.11 Omgevingswet is de gemeente verplicht tot kostenverhaal, indien sprake is van een of meerdere aangewezen bouwactiviteiten. Het gaat hier om kostenverhaalsplichtige activiteiten als genoemd in artikel 8.13 Omgevingsbesluit, (hierna: 'een aangewezen bouwactiviteit'). Dit houdt in dat de gemeenteraad kostenverhaalsregels dient vast te stellen in het omgevingsplan, tenzij middels gemeentelijke gronduitgifte en/of een anterieure overeenkomst, co-financiering, subsidies, gemeentelijk krediet, de kosten die het vanwege artikel 8.15 Omgevingsbesluit maakt, anderszins verzekerd zijn dan wel vrijstelling wordt/is verleend voor de kosten in de gevallen genoemd in artikel 8.14 Omgevingsbesluit (Ob).

Nadeelcompensatie

In artikel 8.15 Ob worden de kostensoorten in de tabellen A en B van bijlage IV aangewezen als verhaalbare kostensoorten. In onderdeel A11 staat “Nadeelcompensatie aan derden als bedoeld in hoofdstuk 15 van de wet”. Nadeelcompensatie is een regeling voor schadevergoeding voor rechtmatig overheidsoptreden. Het gaat over schade boven het normale maatschappelijke risico en het bedrijfsrisico die iemand onevenredig zwaar treft. Het kan gaan om directe of indirecte schade. Directe schade is het gevolg van inperking van bestaande rechten van de eigenaar. Indirecte schade wordt veroorzaakt door activiteiten in de omgeving. In titel 4.5 Algemene wet bestuursrecht (Awb) staan de grondslagen, inhoudelijke eisen en procedurele bepalingen over toekenning van nadeelcompensatie.

6.2 Toetsing

Hoofdstuk 7 Voorbereiding en participatie

In dit hoofdstuk is de procedure van het TAM-omgevingsplan beschreven. In de eerste plaats is een toelichting gegeven van de verschillende stappen die in deze planprocedure onderscheiden kunnen worden. Vervolgens zijn de resultaten van de doorlopen participatie toegelicht.

7.1 Procedurestappen

Dit plan kent de volgende procedurestappen:

7.1.1 Ontwerp

Het ontwerp TAM-omgevingsplan wordt behandeld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders. Een wijziging van het omgevingsplan ligt vervolgens gedurende zes weken ter inzage met de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen bij de gemeenteraad.

7.1.2 Vaststelling

De gemeenteraad stelt het plan vast. De ingediende zienswijzen kunnen leiden tot een gewijzigde vaststelling ten opzichte van het ontwerp.

Er zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen hebben geleid tot de volgende aanpassingen:

• aanpassen van de situatietekening;
• het vastleggen van de situering van het wandelpad in de regels;
• het woonvlak aanpassen zodat spuitvrije zones gewasbeschermingsmiddelen niet over andermans gronden vallen;
• overnemen van de gasleiding uit het huidige bestemmingsplan in de verbeelding en de regels.

Met deze aanpassingen kan het plan vastgesteld worden.

7.1.3 Beroep

Nadat de raad het plan heeft vastgesteld, wordt het besluit tot vaststelling bekend gemaakt. Daarna bestaat nog de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

7.2 Vooroverlegpartners

Provincie Overijssel

De provincie Overijssel heeft in april 2023 een uitzonderingslijst geplubliceerd van categorieën plannen en projectbesluiten waarvoor vooroverleg wel of niet noodzakelijk is. Het plan valt onder een plan op basis van de Kwaliteitsimpuls Groene Omgeving. Hiervoor dient de gemeente een kennisgevingsformulier te sturen aan de provincie, waarop de provincie zal reageren. Hiermee wordt voldaan aan het vooroverleg.

Waterschap Vechtstromen

Het Waterschap Vechtstromen is middels de Digitale Watertoets over de ontwikkeling geïnformeerd, omdat de korte procedure van toepassing is wordt gesteld dat met de ontwikkeling geen bijzondere waterschapsbelangen gemoeid zijn. Overigens heeft initiatiefnemer wel nader contact en afstemming met het waterschap gehad vanwege de ligging nabij een waterloop. Met inachtneming van dit contact en de standaard uitgangspunten is verder vooroverleg daarom niet noodzakelijk geacht.

7.3 Zienswijzen

Het ontwerp van het omgevingsplan heeft vanaf 17-12-2025 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode zijn twee zienswijzen ingediend. De zienswijzen en de wijze van afhandeling van deze zienswijzen zijn terug te vinden in de zienswijzennota.

7.4 Participatie

De initiatiefnemer heeft ter invulling van participatie een brief rondgestuurd aan de buurtbewoners, en is daarna langs geweest bij deze bewoners om reacties op te halen. De brief en de reacties zijn bijgevoegd als Bijlage 7.

De initiatiefnemer heeft gereageerd op de reacties betreft het plan, en zo nodig aanpassingen doorgevoerd. Dit is ook beschreven in de bijlage.

Als gevolg van een zienswijze is een grondeigenaar van naastgelegen gronden alsnog meegenomen in het participatieproces. Het plan is aangepast op basis van de wensen van de betreffende eigenaar.