| Plan: | Stroom Esch |
|---|---|
| Status: | voorontwerp |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0147.BpSE2010-vo01 |
In het hoofdstuk Bestemmingsregels zijn in de planregels alle bestemmingen opgenomen met de daarbij behorende bestemmingsomschrijving. Waar noodzakelijk is gebruikgemaakt van aanduidingen om toegestaan gebruik nader te specificeren. In het bestemmingsplan komen de volgende bestemmingen voor:
Gemengd (Artikel 3)
De bestemming Gemengd is gegeven aan het complex ter hoogte van De Dorsmolen. De gronden zijn naast wonen bestemd voor verschillende functies, zoals dienstverlening, horeca en detailhandel. Deze laatstgenoemde functies zijn uitsluitend op de begane grond toegestaan. De bestemming Gemengd biedt zodanige flexibiliteit dat functies uitgewisseld kunnen worden. Binnen de bestemming is de aanduiding 'specifieke vorm van gemengd -1' opgenomen dat de vestiging van een supermarkt mogelijk maakt, deze supermarkt is uitsluitend op de begane grond toegestaan.
Groen (Artikel 4)
De bestemming Groen is gegeven aan beeld- of structuurbepalend groen. Het gaat dan om gronden die in gebruik zijn als onder meer parken, plantsoenen, bermen, en voet- en fietspaden. De langzaamverkeersroutes Korenpad, de Hedeveldsweg, de Kruisselbrink, de Oude Weerselosestraat en de Pampagras zijn als Groen bestemd vanwege de beeldbepalende groenstructuur. Binnen de bestemming Groen is de aanduiding 'antennemast' opgenomen waarbinnen een antennemast van 30 m is toegestaan. Tevens zijn parkeerterreinen en locaties ten behoeve voor waterberging als zodanig aangeduid op de plankaart en opgenomen in de regels.
Kantoren ( Artikel 5)
De gronden in de zuidwesthoek van het plangebied zijn bestemd als Kantoren. Rekening houdend met de 'Structuurvisie uitbreidingsmogelijkheden Kantorenpark Oostermaat', is het bestemmingsvlak ruim opgenomen zodat uitbreiding van het kantooroppervlak mogelijk is. Hierbij is rekening gehouden met het behoud van de bestaande groenstroken.
Maatschappelijk (Artikel 6)
In het plangebied zijn drie scholen aanwezig die bestemd zijn als 'Maatschappelijk'. Binnen deze bestemming zijn maatschappelijke voorzieningen toegestaan, zoals sociale, educatieve en openbare dienstverlening en het verenigingsleven. Het bestemmingsvlak is hier tevens bouwvlak waarbinnen tot het aangeduide bebouwingspercentage gebouwd mag worden.
Tuin (Artikel 7)
De op de plankaart voor Tuin aangewezen gronden zijn bestemd voor de voortuinen of zijtuinen bij de woningen. Binnen deze bestemming is een regeling opgenomen voor erkers en portalen. Hierin is bepaald dat erkers en portalen mogen worden gebouwd ten behoeve van het aangrenzend hoofdgebouw, met dien verstande dat de oppervlakte niet meer mag bedragen dan 6 m², de diepte niet meer dan 1,5 m en de goothoogte niet meer dan 3 m. Tevens dient de afstand tussen de perceelsgrens en het bouwwerk ten minste 1 m te bedragen.
Verkeer (Artikel 8)
Daar waar een weg hoofdzakelijk een verkeersfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als Verkeer. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen- en waterpartijen, nutsvoorzieningen en dergelijke.
Verkeer - Verblijfsgebied (Artikel 9)
Daar waar het openbaar gebied een verblijfs- en verplaatsingsfunctie heeft, zijn de gronden bestemd als 'Verkeer - Verblijfsgebied'. Binnen deze bestemming is een aantal daarin passende gebruiksvormen toegestaan zoals parkeren, groen en water, nutsvoorzieningen en fiets- en voetpaden.
Water (Artikel 10)
In het plangebied aanwezige water is bestemd als Water. Binnen de bestemmingen zijn diverse voorzieningen ten behoeve van water mogelijk, zoals waterberging, watergangen en infiltratievoorzieningen, maar ook groenvoorzieningen en taluds en kruisingen ten behoeve van verkeersdoeleinden. De toekomstige langzaamverkeersverbinding naar Bornse Maten is opgenomen middels de aanduiding 'brug'.
Wonen (Artikel 11)
De woningen zijn voorzien van de bestemming Wonen. Het beleid is erop gericht de kwaliteit van de woonomgeving te behouden. Binnen de bestemming Wonen zijn met de functieaanduiding 'vrijstaand', 'twee-aaneen', 'aaneengebouwd' en 'gestapeld' vastgelegd waar uitsluitend type woningen zijn toegestaan. Tevens is ter plaatse van de aanwezige bed & breakfast, praktijkruimten en maatschappelijke voorzieningen binnen het plangebied een aanduiding opgenomen die het gebruik van deze functie toestaat. Hierbij zijn praktijkruimtes uitsluitend op de begane grond toegestaan.
Naast de bestaande situatie en de bestaande mogelijkheden die voortvloeien uit de vigerende regeling, is bij het toekennen van de bestemmingen het bieden van voldoende erfbebouwingsmogelijkheden voor de bestaande woningen het uitgangspunt.
Hoofdgebouwen
Voor de verschillende woningtypen zijn verschillende bouwvlakken opgenomen:
Hierbij zijn als randvoorwaarden meegenomen dat de afstand tussen de grens van het bouwvlak van het hoofdgebouw tot de achterste perceelsgrens minimaal 5 m moet bedragen en wanneer type woningen elkaar afwisselen de kleinste dieptemaat wordt aangehouden.
Tevens is bepaald dat de afstand tot de zijdelingse perceelsgrenzen bij vrijstaande woningen ten minste 2,5 m bedraagt. Voor twee-aan-eengebouwde woningen geldt dat voor een zijdelingse perceelgrens de afstand tot deze grens ten minste 2,5 m bedraagt.
Envelopprincipe (Bijlage 3)
Wat betreft de maximale goot- en nokhoogte geldt het zogenaamde envelopprincipe. Dit principe is gekozen omdat het vastleggen van een verplichte dakhelling architectonisch als te beperkend wordt ervaren. Het envelopprincipe maakt allerlei creatieve en architectonisch fraaie bouwmogelijkheden mogelijk binnen bepaalde marges.
Uitgangspunten voor het envelopprincipe zijn:
In bijlage 5 is door middel van enkele tekeningen en foto’s aangegeven hoe de 'envelop' moet worden bepaald of met andere woorden: binnen welke marges een architect zijn bouwplannen kan ontwikkelen. Daarbij kan nog de volgende kanttekening worden gemaakt.
Een hoofdgebouw kan ‘meerdere’ enveloppen hebben: zo kan de kniklijn liggen op:
Overschrijding van de denkbeeldige lijnen is mogelijk voor dakkapellen, schoorstenen en andere uitstekende delen van ondergeschikte betekenis. De formulering van ‘ondergeschikte betekenis’ is nader ingekaderd door de bepaling, dat de uitstekende delen aan de voorgevel niet meer dan tweederde van de breedte van het dakvlak mogen beslaan.
Overigens geldt voor de gestapelde woningen deze regeling niet. Voor deze type gebouwen is gekozen voor het opnemen van een maximale bouwhoogte op de plankaart.
Erfbebouwing
De gronden achter en deels naast het hoofdgebouw c.q. de woning zijn te gebruiken voor uitbreiding van het hoofdgebouw of voor de bouw van bijgebouwen. De regeling bevat bepalingen met betrekking oppervlakte, diepte en hoogte van erfbebouwing. Afhangend van de grootte van het bouwperceel zijn oppervlaktematen opgenomen voor de toegestane erfbebouwing. Op deze manier worden er voldoende erfbebouwingsmogelijkheden geboden, terwijl de ruimtelijke kwaliteit niet onevenredig wordt aangetast. In afwijking hiervan zijn ter plaatse van de aanduiding 'bijgebouwen uitgesloten' geen bijgebouwen toegestaan.
Aan-huis-gebonden beroepen
Binnen de woonfunctie is het uitoefenen van aan-huis-gebonden beroepen in hoofdgebouwen mogelijk, mits de woonfunctie blijft prevaleren, geen hinder optreedt voor de woonomgeving en wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Om te garanderen dat de woonfunctie in overwegende mate behouden blijft, mag ten hoogste 40% van het vloeroppervlak worden benut ten behoeve van de kantoor-, praktijk- of bedrijfsruimte met een maximum van 45 m².
Waarde - Archeologie (Artikel 12)
De gebieden waar een hoge archeologische verwachtingswaarde geldt is de dubbelbestemming Waarde - Archeologie opgenomen ter bescherming en veiligstelling van de eventueel aanwezige archeologische waarden.