direct naar inhoud van 4.3 Ontwikkelingslocaties
Plan: Oud Borne
Status: voorontwerp
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0147.BpOB2012-VO01

4.3 Ontwikkelingslocaties

De stedenbouwkundige structuur in Oud Borne dient in de toekomst grotendeels ongewijzigd te blijven. Het stratenpatroon en de stedenbouwkundige structuur zijn namelijk enkele van de redenen waarom het gebied de aanwijzing tot beschermd dorpsgezicht heeft gekregen van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Op een aantal plekken in deze stedenbouwkundige structuur is echter herontwikkeling aan de orde. Bestaande panden raken in onbruik of zijn dermate verouderd dat deze niet meer gerenoveerd kunnen worden zodat een vernieuwing aan de orde is. Deze herontwikkeling is vaak echter niet van zodanige schaal dat een aanpassing van de ruimtelijk-stedenbouwkundige structuur aan de orde zou moeten zijn (bijvoorbeeld verleggen of aanleggen nieuwe woonstraten).

Op een aantal plekken in Oud Borne kan echter een wijziging in de structuur aan de orde zijn. Het is van belang om voor deze plekken vooraf duidelijke randvoorwaarden op te stellen zodat herontwikkeling gebeurt op een zodanige manier dat de gewijzigde structuur geen afbreuk doet aan de intrinsieke waarde van het beschermd dorpsgezicht. Hieronder worden deze locaties nader omschreven.

4.3.1 Pellenhof

De woningen aan de Pellenhof staan ten tijde van het opstellen van dit bestemmingsplan grotendeels leeg. De panden voldoen niet meer aan de moderne eisen die aan deze panden gesteld zouden moeten worden.

De plek wordt hoog gewaardeerd door de inwoners van (Oud-)Borne. Deze waardering richt zich voornamelijk op de rust, openheid en geborgenheid die men ervaart bij het verblijven op deze bijzondere plek in Oud Borne. Voorts heeft de Monumentencommissie zich uitgesproken voor behoud van de Pellenhof in de huidige opzet, waarbij aanpassing van de woningen tot de mogelijkheden behoort. Hoewel stedenbouwkundig niet volledig passend in de structuur van Oud Borne, kan worden geconstateerd dat de Pellenhof een duidelijke waarde vertegenwoordigt.

Op 3 oktober 2012 is voor de herontwikkeling van de Pellenhof een omgevingsvergunning verleend voor het renoveren van de 18 woningen, uitbreiden van de inloopwoning (nr. 17) met een tussenlid, vervangen kozijnen, slopen diverse onderdelen, het oprichten van 18 buitenbergingen en een containerberging en het toestaan van de inloopwoning en hulppost in woning nr. 17.

Er is sprake van 17 zelfstandige woningen. Nummer 17 zal worden gebruikt als een gemeenschappelijke ruimte, kantoorruimte en slaapgelegenheid voor een eventueel aanwezige nachtdienst. Op onderstaande figuur is een uitsnede opgenomen van de ontwikkeling aan de Pellenhof.

afbeelding "i_NL.IMRO.0147.BpOB2012-VO01_0022.png"

Figuur 4.2) ontwikkeling Pellenhof

4.3.2 Noordelijke entree Oud Borne en ontwikkeling Marktstraat

Noordelijke entree

De noordelijke entree is een belangrijk entreepunt van Oud Borne. Voornamelijk bezoekers zullen gericht zijn op het Kulturhus de Bijenkorf. Hier ligt een parkeergarage die in het parkeerverwijssysteem van de gemeente is opgenomen. Bij het Kulturhus is verder de VVV gevestigd. Aan de zuidzijde zit de entree van het gebouw. De bezoeker van (Oud-)Borne moet door middel van de inrichting van de voorruimte van het Kulturhus weten welke kanten hij op kan, in dit geval richting Oud Borne of richting het nieuwe centrum. Naast een aantal noodzakelijke ingrepen in de openbare ruimte die erop gericht zijn zoveel mogelijk 'kruisende lijnen' te voorkomen, kunnen bepaalde accentpunten helpen om de weg te vinden. De Oude Kerk is uiteraard een duidelijk accentpunt, maar het is ook aan te bevelen de bezoeker te laten zien via welke route hij in de richting van Oud Borne kan lopen.

Als de percelen aan de Marktstraat bezien worden, dan valt op dat aan de straatzijde een dichte bebouwingswand bestaat, onderbroken door twee 'stegen' die in noordelijke richting lopen. Achter deze bebouwingswand, is een strook die relatief onbebouwd is. Deze strook vormt de feitelijke achterzijde van het beschermde gezicht. Een verdere verdichting van deze strook door middel van bebouwing is niet karakteristiek en daarmee niet wenselijk. Wat opvalt, is dat de twee percelen die ingeklemd zijn tussen de twee stegen, aanmerkelijk dieper zijn dan de overige percelen die grotendeels op één lijn zijn gelegen. Deze diepte kan gebruikt worden om een accentpunt te creëren dat de bezoeker leidt richting Oud Borne. Deze plek leent zich voor een autonoom gebouw, dat zich niet zozeer richt naar het beschermde gezicht maar een duidelijke functie heeft op het plein, zoals ook het oude gedeelte van het Kulturhus (het huidige café) dat heeft. Dit accentpunt wordt door een heldere inrichting ondersteund. Deze inrichting stelt de bezoeker bij het verlaten van het Kulturhus voor een keuze: rechtdoor richting Oud Borne of rechtsaf richting de nieuwe stad. Door middel van bijvoorbeeld het introduceren van een kunstproject kan deze keuze ook in de bestrating mogelijk gemaakt worden. Dit verdient verdere uitwerking, bijvoorbeeld in de vorm van een (her)inrichtingsplan. Voor dit accentpunt is in op de verbeelding een nadere aanduiding opgenomen.

Ontwikkeling Markstraat

Voor de gronden aan de Marktstraat naast nummer 19 zijn bouwplannen in ontwikkeling. Dit betreft de realisatie van een woning. Deze bouwplannen zijn reeds verwerkt op de verbeelding en in de regels. Eventuele benodigde onderzoeken worden in het ontwerpbestemmingsplan toegevoegd.

Randvoorwaarden Erfgoedcommissie

Op 18 juli 2012 zijn er door de gemeentelijke erfgoedcommissie randvoorwaarden voor zowel de ontwikkeling aan de Marktstraat als het accentpunt opgesteld. Deze randvoorwaarden zijn intern besproken en getoetst aan de vastgestelde stedenbouwkundige visie voor Oud Borne.

Randvoorwaarden bouwplan achter historisch schuurtje aan de Marktstraat:

  • eigentijdse bebouwing heeft de voorkeur;
  • historiserende bebouwing uitsluitend indien dit geschied op een wijze die recht doet aan het Bornse verleden;
  • gelet op de cultuurhistorische achtergrond van het schuurtje (relatie met de oorspronkelijke haven) dient behoud/restauratie van dit schuurtje het uitgangspunt te zijn (terugrestauratie op basis van oorspronkelijke foto is mogelijk);
  • volledige woonfunctie (incl. schuurtje) is mogelijk;
  • maximale goothoogte 5 meter, maximale nokhoogte 9 meter;
  • overeenkomstig de visie is de stippellijn (achtergevelrooilijn) het uitgangspunt voor wat betreft het maximale ruimtebeslag (= ca. 18 meter vanaf voorgevel schuurtje);
  • nieuwbouw (visueel) vrij houden van het schuurtje (minimaal ca. 1 meter);
  • de erfafscheiding langs steegje is een essentieel onderdeel en dient in het plan te worden meegenomen.

Randvoorwaarden t.a.v. accentpunt:

Het gaat er om dat een opvallend en bijzonder bouwwerk met een openbaar karakter wordt gecreëerd waardoor de looproute richting Oud Borne wordt versterkt. Met inachtneming van een zekere architectonische vrijheid kunnen hierbij de volgende randvoorwaarden worden meegegeven:

  • geen woonfunctie;
  • eigentijdse architectuur;
  • plat of verspringende dakvorm (hoogte maximaal 5 meter);
  • gevelzijdes gericht aan plein/kulturhus dienen in ieder geval een open(baar)/functioneel/transparant karakter te hebben.

Een gedeeltelijke invulling door berging/garage is mogelijk onder voorwaarden (o.a. aankoopprijs, kabels/leidingen etc.) kan/mag gebruik worden gemaakt van de direct aan de steeg liggende (kleine) percelen gemeentegrond.

afbeelding "i_NL.IMRO.0147.BpOB2012-VO01_0023.jpg"

Figuur 4.2) Noordelijke entree Oud Borne.

4.3.3 't Grutje

Aan de Marktstraat 22a is een voormalig bedrijfspand gelegen dat voor herontwikkeling in aanmerking komt. Aan deze locatie is de bestemming 'Gemengd - 1' toegekend, waarbinnen diverse functies zijn toegestaan zoals wonen, dienstverlening en kantoren.

4.3.4 Grotestraat 120-122

Conform het principebesluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Borne d.d. 29 december 2011, wordt de bestemming van het gehele pand aan de Grotestraat 120 en 122 (voormalig Spanjaardshuis) gewijzigd in een bestemming 'Gemengd - 1' waarin zowel wonen als kantoor dan wel dienstverlening zijn toegestaan. Feitelijk wordt hiermee het reeds bestaande gebruik van het pand juridisch-planologisch geregeld.

Dit besluit is in lijn met de uitgangspunten zoals deze zijn opgenomen in de op 7 februari 2012 door de gemeenteraad van Borne vaststelde 'Integrale stedenbouwkundige visie Oud Borne'. In deze visie wordt namelijk aangegeven dat het van belang is om de levendigheid in Oud Borne te garanderen en dat andere functies dan wonen daarbij een belangrijke rol spelen.

Voor meer informatie en een andere onderbouwing wordt verwezen naar het als Bijlage 3 bij deze toelichting gevoegde principebesluit van 29 december 2011.

4.3.5 Gemengde bestemmingen

Om de flexibiliteit binnen enkele delen van het plangebied te bevorderen, is aan enkele percelen langs de Grotestraat de bestemming 'Gemengd - 1' toegekend en is aan een deel van het centrum van Oud Borne (rond de kerk) de bestemming 'Gemengd - 2' toegekend. Binnen deze bestemmingen is uitwisseling van diverse functies mogelijk. Het betreft hier uitsluitend functies die qua milieuzonering passend zijn binnen een gebied met functiemenging.

Binnen de bestemming 'Gemengd - 1' gaat het onder meer om de functies wonen, dienstverlening en kantoren en bedrijven uit ten hoogste categorie A of B1 van de lijst van bedrijfsactiviteiten. Voor enkele locaties is daarnaast bijvoorbeeld detailhandel, horeca of een maatschappelijke functie toegestaan, maar uitsluitend indien dit specifiek middels een aanduiding is aangegeven op de verbeelding.

Binnen de bestemming 'Gemengd - 2' gaat het onder meer om de functies wonen, dienstverlening, horeca (uit ten hoogste categorie 1a uit de Lijst van Horeca-activiteiten) en het gebruik ten behoeve van ateliers. Tevens is, voor zover specifiek op de verbeelding aangeduid, het gebruik ten behoeve van religieuze doeleinden toegestaan.

Naast de bovengenoemde gemengde bestemmingen, is aan de locatie aan het Dorsetplein 3 de bestemming 'Centrum - 1' toegekend. Ter plaatse is het gebruik toegestaan ten behoeve van wonen, detailhandel, dienstverlening en horeca uit ten hoogste categorie 1a uit de Lijst van Horeca-activiteiten.

4.3.6 Locatie Morselt ( Brinkstraat 16)

Het aannemingsbedrijf Morselt zal binnen de planperiode van dit bestemmingsplan Oud Borne naar alle waarschijnlijkheid de activiteiten in Oud Borne staken. Herontwikkeling van het perceel van het bedrijf komt daarbij aan de orde.

De locatie aan de Brinkstraat 16 is meegenomen in de Visie die voor Oud Borne is opgesteld. Ten tijde van terinzagelegging van het voorontwerpbestemmingsplan is de ontwikkeling nog niet voldoende uitgewerkt. De huidige bestemming (Bedrijf, met een nadere aanduiding) is op de verbeelding opgenomen. Indien de ontwikkeling voldoende concreet is ten tijde van het ontwerpbestemmingsplan, zal deze worden verwerkt.