Buitengebied Borne, herziening Hoofdstraat 131

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Hoofdstraat 131 in Zenderen - in het buitengebied van de gemeente Borne - bevindt zich een winkelpand (met bedrijfswoning). De huidige winkeleigenaar gaat stoppen en een andere ondernemer voor het pand is niet gevonden. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om het bestaande winkelpand (met bedrijfswoning) om te bouwen naar tien appartementen (voor starters). Op het voornemen heeft het college van de gemeente Borne (d.d. 3 juni 2022) een positief besluit genomen.

Het transformeren van het bestaande pand ten behoeve voor detailhandel naar tien appartementen is op basis van het geldend bestemmingsplan ''Buitengebied Borne'' niet toegestaan. De werkzaamheden vinden enkel inpandig plaats maar vanwege het ontbreken van de benodigde gebruiksmogelijkheden ter plaatse zijn appartementen niet toegestaan. Een herziening van het bestemmingsplan is daarom noodzakelijk om realisatie van voorliggende ontwikkeling mogelijk te maken. Dit bestemmingsplan voorziet hierin. Aangetoond wordt dat de herziening van de bestemming in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en vanuit ruimtelijk en planologisch oogpunt verantwoord is.

1.2 Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt aan de Hoofdstraat, ten noordwesten van de kern van Zenderen, in het buitengebied van de gemeente Borne. De locatie staat kadastraal bekend als gemeente Borne, sectie F, nummer 1702.

In afbeelding 1.1 is de ligging van het plangebied nabij de kern van Zenderen (links) en ten opzichte van de directe omgeving (rechts) indicatief weergegeven. Voor de exacte begrenzing van het plangebied wordt hier en in het vervolg van dit plan verwezen naar de bij dit plan behorende verbeelding.

Afbeelding 1.1 Ligging van het plangebied aan de Hoofdstraat 131 ten opzichte van de kern Zenderen en de directe omgeving (Bron: PDOK)

1.3 De bij het plan behorende stukken

Het bestemmingsplan "Buitengebied Borne, herziening Hoofdstraat 131" bestaat uit de volgende stukken:

• verbeelding (tek.nr. NL.IMRO.0147.BpBG2014hz018-vg01) en een renvooi;
• regels (met bijbehorende bijlagen)

Op de verbeelding zijn de bestemmingen van de in het plan begrepen gronden weergegeven. In de regels zijn bepalingen opgenomen om de uitgangspunten van het plan zeker te stellen. Het plan gaat vergezeld van een toelichting. De toelichting geeft een duidelijk beeld van het bestemmingsplan en van de daaraan ten grondslag liggende gedachten maar maakt geen deel uit van het juridisch bindende deel van het bestemmingsplan.

1.4 Geldend bestemmingsplan

1.4.1 Algemeen

Het plangebied aan de Hoofdstraat 131 ligt binnen de begrenzing van het bestemmingsplan “Buitengebied Borne” van de gemeente Borne. Dit bestemmingsplan is door de gemeenteraad van Borne vastgesteld op 24 mei 2016. Naar aanleiding van de tussenuitspraak van de Raad van State is het bestemmingsplan op 3 oktober 2017 gewijzigd vastgesteld. Op basis van dit bestemmingsplan zijn de volgende bestemmingen, aanduidingen etc. van toepassing.

In afbeelding 1.2 is een uitsnede van de verbeelding behorend bij het geldende bestemmingsplan opgenomen. Het plangebied is hierop indicatief aangeduid met de rode omkadering.

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan "Buitengebied Borne" (Bron: Gemeente Borne)

1.4.2 Beschrijving bestemmingen

De grond in het plangebied is voorzien van de enkelbestemming 'Detailhandel'. Binnen deze bestemming is voor een deel een bouwvlak opgenomen waarbij een maatvoering geldt van: 'maximum bouwhoogte: 6 m en maximum goothoogte: 3,6 m'. Tevens is een maximum oppervlakte van 700 m2 van toepassing.

Tenslotte is het plangebied voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1'. Hierna wordt nader op deze bestemmingen ingegaan.

Detailhandel

De voor 'Detailhandel' aangewezen gronden zijn bestemd voor detailhandel met uitzondering van supermarkten, het bestaande aantal bedrijfswoningen en bijgebouwen met daarbij behorende tuinen, erven, terreinen en parkeervoorzieningen.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd en de afstand tot de zijdelingse perceelsgrens dient minimaal 5 m te bedragen. Ter plaatse van de aanduidingen 'maximum oppervlakte bedrijfsgebouwen', 'maximum goothoogte (m)' en 'maximum bouwhoogte (m)' mag het oppervlakte en/of goot-/bouwhoogte niet meer bedragen dan op de verbeelding is aangegeven.

Waarde - Archeologische verwachting 1

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden.

1.4.3 Strijdigheid

De voorgenomen ontwikkeling is niet in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan. Op gronden met de bestemming 'Detailhandel' mogen geen reguliere woningen worden gebouwd. De bestemming 'Detailhandel' staat namelijk enkel woningen toe ten behoeve van het aldaar gevestigd bedrijf/functie. Om het initiatief mogelijk te maken moet het bestemmingsplan worden herzien. Met voorliggend bestemmingsplan wordt een passend juridisch-planologisch kader vastgelegd en aangetoond dat de ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening.

1.5 Leeswijzer

Hoofdstuk 2 betreft een beschrijving en analyse van de bestaande situatie. Hoofdstuk 3 bevat de planbeschrijving van de voorgenomen ontwikkeling. In hoofdstuk 4 wordt het relevante beleid dat als basis dient voor dit bestemmingsplan besproken. De verschillende milieuaspecten die van belang zijn voor elk bestemmingsplan worden behandeld in hoofdstuk 5. In hoofdstuk 6 wordt aandacht besteed aan de juridische planbeschrijving. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 en respectievelijk 8 de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan aangetoond.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie

Het plangebied ligt ten noordwesten van de kern Zenderen, in de randzone van het buitengebied. Hierna wordt de ruimtelijk functionele structuur van de omgeving kort uitgelicht.

Ten noordwesten van het plangebied ligt de Brakeweg waarbij in het verlengde een kleinschalig bos aanwezig is. Ten noordoosten/oosten van het plangebied ligt de Hoofdstraat die ter plaatse van het plangebied overgaat in de Almelosestraat (N743). De Hoofdstraat dient als toegangsweg richting de kern van Zenderen. Langs deze straat zijn meerdere woonpercelen, een paardenhouderij en agrarische gronden aanwezig. Ten zuidoosten van het plangebied zijn aan weerszijden van de Hoofdstraat twee bebouwingslinten aanwezig waaraan zowel bedrijven als woningen zijn gesitueerd. Tot slot zijn de gronden ten zuiden en westen van het plangebied in gebruik voor agrarische doeleinden aanwezig waarbij verspreid enkele woonpercelen aanwezig zijn.

Het plangebied zelf bestaat uit een pand dat in gebruik is als winkelruimte zijnde een meubeloutlet. Het gaat om een pand met een totaal vloeroppervlak van 710 m2, verdeeld over twee lagen. Hierbij is sprake van een inpandige woonruimte die in gebruik is als bedrijfswoning. Verder zit achter de winkel een magazijn.

Aan de oost-/zuidoostzijde van het pand is een buitenruimte aanwezig. Het plangebied is middels één ontsluiting op de Hoofdstraat ontsloten. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om via de Brakeweg, nabij de bosrand, het perceel te betreden.

In afbeelding 2.1 is een luchtfoto van de huidige situatie weergegeven. Het plangebied is met een rode omlijning aangeduid. In afbeelding 2.2 is een uitsnede van het huidige straatbeeld opgenomen. Het betreft het straatbeeld vanaf de Hoofdstraat. In afbeelding 2.3 is een zijaanzicht opgenomen waarop de Brakeweg te zien is.

Afbeelding 2.1 Luchtfoto huidige situatie plangebied (Bron: Atlas Overijssel, zomer 2019)

Afbeelding 2.2 Uitsnede straatbeeld plangebied (Bron: Google Streetview, september 2021)

Afbeelding 2.3 Uitsnede straatbeeld plangebied (Bron: Google Streetview, september 2021)

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Gewenste situatie

Zoals beschreven in de inleiding is het voornemen om in het pand aan de Hoofdstraat 131, waar volgens het geldende bestemmingsplan enkel detailhandel mogelijk is, appartementen te realiseren. Het pand wordt hiermee getransformeerd naar woongebouw met tien appartementen. Het betreft huurappartementen voor starters. Om het pand geschikt te maken voor appartementen worden met name inpandige- en gevelwerkzaamheden verricht. Daarnaast zal het aan de achterzijde van het pand gelegen bijgebouw worden gesloopt. Het te slopen bijgebouw aan de achterzijde is in afbeelding 3.1 met een blauwe omlijning aangeduid. Ter plaatse van het bestaande buitenterrein worden parkeerplaatsen gerealiseerd en daarnaast wordt voor de appartementen op de begane grond een buitenruimte in de vorm van een tuin aangelegd. Hierna wordt nader op de inpandige aanpassingen, parkeergelegenheden en tuinen ingegaan.

Afbeelding 3.1 Plangebied (rood omlijnd) en te slopen bijgebouw (blauw omlijnd)

Inpandige werkzaamheden

Op de begane grond zullen vijf appartementen worden gerealiseerd, waarbij sprake is van een woonkamer/keuken, één of twee slaapkamers en een aparte badkamer. Hierbij varieert de oppervlakte van de appartementen tussen de 40 m2 en 60 m2. Tevens bevinden zich op de begane grondlaag van het gebouw tien inpandige bergingen met een oppervlakte van circa 5 à 6 m2. Deze bergingen zijn via een aparte ingang vanaf buiten bereikbaar. In de berging is het onder andere mogelijk om vuilnisbakken te plaatsen.

Op de eerste etage zullen eveneens vijf appartementen worden gerealiseerd. Hierbij beschikken de voorste twee appartementen (gerekend vanaf de Hoofdstraat) over een slaapkamer op de tweede etage. Tevens hebben vier van de vijf appartementen op de eerste etage een eigen dakterras en het vijfde appartement een loggia. Voor de appartementen op de eerste etage gelden de dakterrassen en loggia als alternatieve buitenruimte aangezien deze appartementen niet over een tuin beschikken. Het voorste appartement aan de Hoofdstraat beschikt in tegenstelling tot de andere appartementen over een oppervlakte van circa 80 m2.

In afbeelding 3.2 wordt en impressie gegeven van de voorgevel en rechterzijgevel. In afbeelding 3.3 zijn de plattegronden van alle drie de etages weergegeven in de beoogde situatie. Het betreft de eerste aanzet waarbij ruimte voor wijzigingen mogelijk zijn. Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor het bouwen wordt het ontwerp definitief.

Afbeelding 3.2 Zijaanzichten (Bron: initiatiefnemer)

Afbeelding 3.3 Plattegrond (Bron: initiatiefnemer)

Parkeergelegenheden  

Voor de appartementen worden in totaal dertien parkeerplaatsen gerealiseerd binnen het plangebied. Aan de Brakeweg, ter plaatse van het te slopen bijgebouw, zullen zes parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Ter plaatse van het bestaande buitenterrein aan de Hoofdstraat worden zeven parkeerplaatsen gerealiseeerd. Daarnaast zijn aan de voorzijde van het pand, langs de Hoofdstraat, zes openbare parkeerplekken aanwezig. In paragraaf 3.2 zal nader op de parkeerbehoefte behorende bij de transformatie worden ingegaan. Ten slotte zal er een fietsenstalling worden gerealiseerd binnen het plangebied. In afbeelding 3.4 is de inrichting van het plangebied weergegeven.

Afbeelding 3.4 Inrichting plangebied met 13 parkeerplaatsen, 6 parkeerplaatsen openbaar gebied en de tuinen (Bron: initiatiefnemer)

Groeninrichting  

De vijf appartementen op de begane grond zullen over een eigen tuin beschikken. Gelet op de ligging in het buitengebied van de kern Zenderen wordt het perceel onder meer aan de zuidzijde landschappelijk ingepast. In afbeelding 3.4 en Bijlage 1 is de groeninrichting te zien. Er wordt een haag aangeplant zodat de privacy van de ten zuiden gelegen woning als naar het plangebied waar mogelijk wordt afgeschermd. De haag zal circa 2 meter hoog worden. Het aanplanten van de haag is als voorwaardelijke verplichting opgenomen in de planregels en verbeelding behorende bij dit bestemmingsplan. Hiermee is geborgd dat de haag wordt gerealiseerd.

3.2 Verkeer en parkeren

3.2.1 Algemeen

Het CROW heeft parkeerkencijfers en verkeersgeneratie cijfers geformuleerd en opgenomen in de publicatie 381 “Toekomstbestendig parkeren” (CROW, december 2018). Dit betreffen ervaringscijfers die als hulpmiddel dienen om tijdens een ontwerpproces rekening te houden met een indicatie van het aantal benodigde parkeerplaatsen en de verkeersgeneratie binnen een ontwerp.

Het is van belang dat de gemeente Borne, al dan niet met behulp van deze parkeerkencijfers, eigen parkeernormen heeft om te gebruiken bij de parkeerbehoefte-indicatie binnen ruimtelijke ontwerpen. De gemeente Borne beschikt dan ook over eigen parkeerbeleid, beschreven in de nota 'Parkeernormen Gemeente Borne' uit 2018. In de nota 'Parkeernormen Gemeente Borne' wordt aangesloten bij de cijfers van CROW.

De gemeente Borne valt (als geheel) in de categorie 'weinig stedelijk’. Binnen de gemeente Borne zijn echter verschillen in omgevings-adressendichtheid. Het is wenselijk om rekening houdend met het voorzieningenniveau van het openbaar vervoer in Borne en de omgevings-adressendichtheid de volgende stedelijkheidsklassen aan te houden:

• Buitengebied inclusief de kleine kernen Zenderen en Hertme: 'niet stedelijk';
• Rest stedelijk gebied kern Borne: 'matig stedelijk';
• Centrumschil kern Borne: 'matig stedelijk'.

Het plangebied valt hiermee in de categorie 'niet stedelijk'. Het plangebied behoort tot het 'buitengebied'.

3.2.2 Uitgangspunten

Voorgenomen ontwikkeling gaat uit van het realiseren van 10 appartementen. Qua functie, verstedelijkingsgraad en stedelijke zone wordt uitgegaan van de onderstaande uitgangspunten:

• Functie: Huur, appartement midden/goedkoop en Huur, etage;

• Verstedelingsgraad: niet stedelijk;
• Stedelijke zone: buitengebied.

3.2.3 Verkeersgeneratie

Op basis van voorgenoemde uitgangspunten ontstaat er het volgende beeld voor wat betreft de verkeersgeneratie.

Voor de verkeersgeneratie wordt er gebruik gemaakt van de CROW uitgave ‘Toekomstbestendig parkeren’ (december 2018). Hierbij wordt eveneens uitgegaan van niet stedelijk, buitengebied met als functie huur, appartement midden/goedkoop. Wat betreft de huidige situatie is gelet op de zeer specifieke situatie uitgegaan van de functie woonwarenhuis/woonwinkel.

Uit bovenstaande tabel blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling leidt tot een verkeersgeneratie per weekdagetmaal van 41 verkeersbewegingen. In de huidige situatie is er sprake van 69 verkeersbewegingen per weekdagetmaal waardoor er een afname van circa 28 verkeersbewegingen per weekdagetmaal plaatsvindt. Gelet op de omliggende wegen wordt gesteld, mede vanwege de afname van de verkeersbewegingen, dat de verkeersgeneratie eenvoudig en verkeersveilig kan worden afgewikkeld. Vanuit verkeerskundig oogpunt zijn er dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling.

3.2.4 Parkeren

Voor het bepalen van de parkeernorm is uitgegaan van de uitgangspunten in 3.2.2. Hierbij geldt de volgende parkeernorm:

De voorgenomen ontwikkeling resulteert in een parkeerbehoefte van zestien parkeerplaatsen. Hierbij zijn dertien parkeerplaatsen bestemd voor bewoners en drie voor bezoekers. Ter plaatse van het plangebied worden dertien parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. Verder zijn er langs de Hoofdstraat zes openbare parkeerplaatsen voor bezoekers te gebruiken. Hiermee wordt ruimschoots voorzien in de parkeerbehoefte. Geconcludeerd wordt dat parkeren geen belemmering vormt voor de voorgenomen ontwikkeling.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

4.1.1 Nationale omgevingsvisie (NOVI)

4.1.1.1 Algemeen

Nederland staat voor grote uitdagingen die van invloed zijn op onze fysieke leefomgeving. Complexe opgaven zoals verstedelijking, verduurzaming en klimaatadaptatie zijn nauw met elkaar verweven. Dat vraagt een nieuwe, integrale manier van werken waarmee keuzes voor onze leefomgeving sneller en beter gemaakt kunnen worden. De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) zorgt voor een gezamenlijke aanpak die leidt tot een duurzaam perspectief voor onze leefomgeving. Dit is nodig om onze doelen te halen en is een zaak van overheid en samenleving.

4.1.1.2 Vier prioriteiten

Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. Op nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven. Dit komt samen in vier prioriteiten.

• 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie
  Nederland moet zich aanpassen aan de gevolgen van klimaatverandering. In 2050 is Nederland klimaatbestendig en waterrobuust. Dit vraagt om maatregelen in de leefomgeving, waarmee tegelijkertijd de leefomgevingskwaliteit verbeterd kan worden en kansen voor natuur geboden kunnen worden. In 2050 heeft Nederland daarnaast een duurzame energievoorziening. Dit vraagt echter om ruimte. Door deze ruimte zoveel mogelijk te clusteren, wordt versnippering van het landschap voorkomen en wordt de ruimte zo efficiënt mogelijk benut. Het Rijk zet zich in door het maken van ruimtelijke reserveringen voor het hoofdenergiesysteem op nationale schaal.
• 2. Duurzaam economisch groeipotentieel
  Nederland werkt toe naar een duurzame, circulaire, kennisintensieve en internationaal concurrerende economie in 2050. Daarmee kan ons land zijn positie handhaven in de top vijf van meest concurrerende landen ter wereld. Er wordt ingezet op een innovatief en sterk vestigingsklimaat met een goede quality of life. Belangrijk is wel dat onze economie toekomstbestendig wordt, oftewel concurrerend, duurzaam en circulair.
• 3. Sterke en gezonde steden en regio's
  Er zijn vooral in steden en stedelijke regio's nieuwe locaties nodig voor wonen en werken. Het liefst binnen de bestaande stadsgrenzen, zodat de open ruimten tussen stedelijke regio's behouden blijven. Dit vraagt optimale afstemming op en investeringen in mobiliteit. Dit betekent dat voorafgaand aan de keuze van nieuwe verstedelijkingslocaties helder moet zijn welke randvoorwaarden de leefomgevingskwaliteit en -veiligheid daar stelt en welke extra maatregelen nodig zijn wanneer er voor deze locaties wordt gekozen. Zo blijft de gezondheid in steden en regio's geborgd.
• 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied
  Er ontstaat een nieuw perspectief voor de Nederlandse landbouwsector als koploper in de duurzame kringlooplandbouw. Een goed verdienpotentieel voor de bedrijven wordt gecombineerd met een minimaal effect op de omgevingskwaliteit van lucht, bodem en water. In alle gevallen zetten we in op ontwikkeling van de karakteristieke eigenschappen van het Nederlandse landschap. Dit vertegenwoordigt een belangrijke cultuurhistorische waarde. Verrommeling en versnippering, bijvoorbeeld door wildgroei van distributiecentra, is ongewenst en wordt tegengegaan.

4.1.1.3 Afwegingsprincipes

De druk op de fysieke leefomgeving in Nederland is zo groot, dat belangen soms botsen. Het streven is combinaties te maken en win-win situaties te creëren, maar dit is niet altijd mogelijk. Soms zijn er scherpe keuzes nodig en moeten belangen worden afgewogen. Hiertoe gebruikt de NOVI drie afwegingsprincipes:

• 1. Combinatie van functies gaan voor enkelvoudige functies. In het verleden is scheiding van functies vaak te rigide gehanteerd. Met de NOVI wordt gezocht naar maximale combinatiemogelijkheden tussen functies, gericht op een efficiënt en zorgvuldig gebruik van onze ruimte;
• 2. Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal. Het verschilt tussen gebieden wat de optimale balans is tussen bescherming en ontwikkeling en tussen concurrentiekracht en leefbaarheid. Sommige opgaven en belangen wegen in het ene gebied zwaarder dan in het andere;
• 3. Afwentelen wordt voorkomen. Het is van belang dat de leefomgeving zoveel mogelijk voorziet in mogelijkheden en behoeften van de huidige generatie inwoners, zonder dat dit ten koste gaat van die van toekomstige generaties.

4.1.1.4 Toetsing van het initiatief aan de NOVI

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een project waarbij geen nationale belangen in het geding zijn en waarbij geen sprake van enige belemmering met betrekking tot de prioriteiten zoals verwoord in de NOVI. Geconstateerd is dat een woning op deze locatie een logische functie betreft. Bij het uitwerken van het plan zijn de kenmerken en identiteit van het gebied centraal gesteld. Geconcludeerd wordt dat de NOVI geen belemmering vormt voor de in dit bestemmingsplan opgenomen ontwikkeling.

4.1.1.5 Ladder voor duurzame verstedelijking

In de voorloper van de NOVI, de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR), is de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6, lid 2) opgenomen. Op 1 juli 2017 is de Ladder in het Besluit ruimtelijke ordening gewijzigd. Aanleiding voor de wijziging waren de in de praktijk gesignaleerde knelpunten bij de uitvoering van de Ladder en de wens om te komen tot een vereenvoudigd en geoptimaliseerd instrument.

Doel van de ladder voor duurzame verstedelijking is een goede ruimtelijke ordening door een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden. Hierbij geldt een motiveringsvereiste voor het bevoegd gezag als nieuwe stedelijke ontwikkelingen planologisch mogelijk worden gemaakt.

Teneinde een ontwikkeling adequaat te kunnen toetsen aan de ladder is het noodzakelijk inzicht te geven in de begrippen 'bestaand stedelijk gebied' en 'stedelijke ontwikkeling'.

In de Bro zijn in artikel 1.1.1 definities opgenomen voor:

• bestaand stedelijk gebied: 'bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur'.
• stedelijke ontwikkeling: ´ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.'

Bij het beschrijven van de behoefte dient te worden uitgegaan van het saldo van de aantoonbare vraag naar de voorgenomen ontwikkeling (de komende tien jaar, zijnde de looptijd van het bestemmingsplan) verminderd met het aanbod in planologische besluiten, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd (harde plancapaciteit).

4.1.1.6 Toetsing aan de Ladder voor duurzame verstedelijking

Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat deze van toepassing is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (3.1.6 Bro). Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie.

Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang (toename van bebouwing of ruimtegebruik) van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Uit afdelingsjurisprudentie blijkt dat voor het realiseren van woningen geldt, dat woningbouwlocaties vanaf twaalf woningen worden beoordeeld als zijnde een 'stedelijke ontwikkeling' die ladderplichtig is. Hieronder worden deze uitspraken weergegeven:

• 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921)
• 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953).

Belangrijk uitgangspunt van de Ladder is het aspect zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik. In de Nota van toelichting wordt onder het begrip stedelijke ontwikkeling expliciet vermeld dat ontwikkelingen en regelingen die geen extra verstedelijking mogelijk maken, maar bebouwing reduceren of verplaatsen zoals de Ruimte voor ruimteregelingen niet worden gezien als stedelijke ontwikkeling in de zin van de Ladder.

In voorliggend geval worden er 10 appartementen toegevoegd. Hiermee is geen sprake van een 'stedelijke ontwikkeling'. Daarbij wordt er geen extra bebouwing toegevoegd. Een nadere toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking is dan ook niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat er geen sprake is van strijd met het rijksbeleid.

4.1.2 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het relevante ruimtelijke ordeningsbeleid op rijksniveau de in voorliggend bestemmingsplan besloten ontwikkeling niet in de weg staat.

4.2 Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen. Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en de daarbij behorende Omgevingsverordening Overijssel.

4.2.1 Omgevingsvisie Overijssel

De Omgevingsvisie schetst de visie op de fysieke leefomgeving met het vizier op 2030 en met een doorkijk naar 2050. De revisie vastgesteld op 12 april door de Provinciale Staten geeft daar een nieuwe koers voor aan. De Omgevingsverordening, welke op 1 mei 2017 in werking treedt, vormt hierbij een belangrijk instrument.

De opgaven en kansen waar de provincie Overijssel voor staat, zijn vertaald in centrale beleidsambities voor negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de – overkoepelende – rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit, waarvoor – themaoverstijgende – kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Enkele belangrijke ambities zijn:

• Een klimaatbestendig Overijssel;
• Beter benutten van ruimte, bestaande bebouwing en infrastructuur;
• Natuur als ruggengraat;
• Een continu en beleefbaar watersysteem als dragende structuur van Overijssel;
• Voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen;
• Brede waaier aan woon-, werk- en mixmilieus: elk buurtschap, dorp en stad zijn eigen kleur;
• Zichtbaar en beleefbaar mooi landschap;
• Het contrast tussen dynamische en luwe gebieden versterken.

4.2.2 Omgevingsverordening Overijssel

De provincie beschikt over een palet aan instrumenten waarmee zij haar ambities realiseert. Het gaat er daarbij om steeds de meest optimale mix van instrumenten toe te passen, zodat effectief en efficiënt resultaat wordt geboekt voor alle ambities en doelstellingen van de Omgevingsvisie. De keuze voor inzet van deze instrumenten is bepaald aan de hand van een drietal criteria; functioneren vitale coalitie en positie burger, effectiviteit en doelmatigheid. In de Omgevingsvisie is bij elke beleidsambitie een realisatieschema opgenomen waarin is aangegeven welke instrumenten de provincie zal inzetten om de verschillende onderwerpen van provinciaal belang te realiseren.

Eén van de instrumenten om het beleid uit de Omgevingsvisie te laten doorwerken is de Omgevingsverordening Overijssel. De Omgevingsverordening is het provinciaal juridisch instrument dat wordt ingezet voor die onderwerpen waarvoor de provincie eraan hecht dat de doorwerking van het beleid van de Omgevingsvisie juridisch geborgd is.

4.2.3 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

De opgaven, kansen, beleidsambities en ruimtelijke kwaliteitsambities voor de provincie zijn in de Omgevingsvisie Overijssel geschetst in ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en stedelijke omgeving. Om de ambities van de provincie waar te maken, bevat de Omgevingsvisie een uitvoeringsmodel. Dit model is gebaseerd op drie niveaus, te weten:

• 1. generieke beleidskeuzes (voortkomend uit de Omgevingsverordening);
• 2. ontwikkelingsperspectieven;
• 3. gebiedskenmerken.

Deze begrippen worden hieronder nader toegelicht.

4.2.3.1 Generieke beleidskeuzes (voortkomend uit de Omgevingsverordening)

Generieke beleidskeuzes zijn keuzes die bepalend zijn voor de vraag of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. In deze fase wordt beoordeeld of er sprake is van een behoefte aan een bepaalde voorziening. Ook wordt in deze fase het principe 'Zorgvuldig ruimtegebruik' gehanteerd. Deze komt er kort gezegd op neer dat eerst bestaande bebouwing en herstructurering worden benut, voordat er uitbreiding kan plaatsvinden.

Andere generieke beleidskeuzes betreffen de reserveringen voor waterveiligheid, randvoorwaarden voor externe veiligheid, grondwaterbeschermingsgebieden, bescherming van de ondergrond (aardkundige en archeologische waarden), landbouwontwikkelingsgebieden voor intensieve veehouderij, begrenzing van Nationale Landschappen, Natura 2000-gebieden, Natuurnetwerk Nederland (NNN) en verbindingszones etc. De generieke beleidskeuzes zijn veelal normstellend.

4.2.3.2 Ontwikkelingsperspectieven (voortkomend uit de Omgevingsvisie)

Als uit de beoordeling in het kader van de generieke beleidskeuzes blijkt dat de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling aanvaardbaar is, vindt een toets plaats aan de ontwikkelingsperspectieven. In de Omgevingsvisie is een spectrum van zes ontwikkelperspectieven beschreven voor de groene en stedelijke omgeving. Met dit spectrum geeft de provincie ruimte voor het realiseren van de in de visie beschreven beleids- en kwaliteitsambities.

De ontwikkelperspectieven geven richting aan wat waar ontwikkeld zou kunnen worden. Daar waar generieke beleidskeuzes een geografische begrenzing hebben, zijn ze consistent doorvertaald in de ontwikkelingsperspectieven. De ontwikkelingsperspectieven zijn richtinggevend en bieden de nodige flexibiliteit voor de toekomst.

4.2.3.3 Gebiedskenmerken (voortkomend uit de Omgevingsvisie)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Het is de vraag 'hoe' een ontwikkeling invulling krijgt. Aan de hand van de drie genoemde niveaus kan worden bezien of een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk is en er behoefte aan is, waar het past in de ontwikkelingsvisie en hoe het uitgevoerd kan worden.

Afbeelding 4.1 geeft dit schematisch weer.

Afbeelding 4.1 Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)

4.2.4 Toetsing van het initiatief aan het Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel

Indien het concrete initiatief wordt getoetst aan de Omgevingsvisie Overijssel ontstaat globaal het volgende beeld.

4.2.4.1 Generieke beleidskeuzes (voortkomend uit Omgevingsverordening)

In het voorliggende geval dienen bij de afweging in de eerste fase, de 'generieke beleidskeuzes' de volgende artikelen te worden getoetst:

• Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik (art. 2.1.3);
• Ruimtelijke kwaliteit (art. 2.1.5);
• Realisatie nieuwe woningen (art. 2.2.2).

Hierna worden de artikelen nader getoetst.

Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik

• 1. Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de Groene Omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt:
  • a. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie;
  • b. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “groene omgeving” nader gedefinieerd als: de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied.

In de Omgevingsverordening Overijssel is het begrip “bestaand bebouwd gebied” nader gedefinieerd als: de gronden binnen steden en dorpen die benut kunnen worden voor stedelijke functies op grond van geldende bestemmingsplannen en op grond van voorontwerp-bestemmingsplannen voor zover de provinciale diensten daarover schriftelijk een positief advies hebben uitgebracht in het kader van het vooroverleg als bedoeld in artikel 3.1.1 Bro.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 van de Omgevingsverordening Overijssel

In voorliggend bestemmingsplan wordt een bestaand leeg pand getransformeerd naar 10 appartementen. Hierbij is geen sprake van een uitbreiding van bebouwing. Tevens wordt er geen ruimtebeslag gelegd op de Groene Omgeving.

Samenvattend wordt geconcludeerd dat in voldoende mate rekening is gehouden met de principes van zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik.

Artikel 2.1.5 Ruimtelijke kwaliteit

Lid 1: In de toelichting op bestemmingsplannen wordt onderbouwd dat de nieuwe ontwikkelingen die het bestemmingsplan mogelijk maakt, bijdragen aan het versterken van de ruimtelijke kwaliteit conform de geldende gebiedskenmerken.

Lid 2: In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan het Uitvoeringsmodel (OF-, WAAR- en HOE-benadering) die in de Omgevingsvisie Overijssel is neergelegd.

Lid 3: In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt gemotiveerd dat de nieuwe ontwikkeling past binnen het ontwikkelingsperspectief die in de Omgevingsvisie Overijssel voor het gebied is neergelegd.

Lid 5: In het kader van de toelichting als bedoeld in lid 1 wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze toepassing is gegeven aan de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel en op welke wijze de Catalogus Gebiedskenmerken is gebruikt bij de ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.5 van de Omgevingsverordening Overijssel

Zoals blijkt uit Hoofdstuk 3 wordt het plangebied landschappelijk ingepast conform de ter plaatse aanwezige gebiedskenmerken. De locatie krijgt een toekomstbestendige functie. Het voornemen gaat daarmee gepaard met een kwaliteitsimpuls. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan het sociaal en economisch vitaal houden van het buitengebied. Tevens is de ontwikkeling in overeenstemming met het ontwikkelingsperspectief en de vier-lagenbenadering die onderdeel uitmaakt van het Uitvoeringsmodel.

Gelet hierop wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.1.5, lid 1, 2, 3 en 5 van de Omgevingsverordening Overijssel.

Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen

• 1. Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw.
• 2. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming.

Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel

Voorliggende ontwikkeling betreft het realiseren van 10 appartementen voor starters op de woningmarkt. De appartementen voldoen aan de kwalitatieve behoefte in de markt en worden gebouwd voor de lokale behoefte. Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar het gemeentelijke woonbeleid zoals opgenomen in paragraaf 4.3 van deze toelichting. Geconcludeerd wordt dat dit plan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel.

4.2.4.2 Ontwikkelingsperspectieven (voortkomend uit de Omgevingsvisie)

Het plangebied kent op basis van de ontwikkelingsperspectievenkaart van de provincie Overijssel het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap'.

In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen. Het plangebied bevindt zich ter plaatse van de rode ster, in het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'.

Afbeelding 4.2 Ontwikkelingsperspectievenkaart (Bron: Provincie Overijssel)

“Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap”

Het ontwikkelingsperspectief ‘Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap’ richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid.

Binnen dit ontwikkelingsperspectief kunnen nieuwe functies een plek krijgen op bestaande vrijkomende erven waar dit tevens maatschappelijke opgaven als behoud en ontwikkeling van cultuurhistorie, natuur en landschap ondersteunt. Zo worden vitaliteit en omgevingskwaliteit in samenhang versterkt. Het verbinden van de ontwikkelingsmogelijkheden van economische en maatschappelijke functies met het behoud en de versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschappelijke elementen draagt bij aan het behoud van de specifieke kwaliteiten van het kleinschalige mixlandschap in Overijssel.

Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief'

De transformatie van detailhandel naar wonen past binnen het ontwikkelingsperspectief. Ter plaatse is namelijk ruimte voor een verscheidenheid aan functies, waaronder nieuwe woonfuncties. Voorliggende ontwikkeling is vanuit functioneel en ruimtelijk oogpunt passend. Het vrijkomende pand krijgt op deze manier een nieuwe functie waarmee wordt voorzien in een toekomstbestendige vervolgfunctie.

Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectief.

4.2.4.3 Gebiedskenmerken (voortkomend uit de Omgevingsvisie)

Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De toetsing aan de 'Stedelijke laag' en de 'Laag van beleving' wordt in voorliggend geval achterwege gelaten, aangezien hiervoor geen gebiedskenmerken gelden ter plaatse van het plangebied.

1. De "Natuurlijke laag”

De natuurlijke laag is de laag van de bodem, het reliëf, het watersysteem en de natuur die zich hier 'van nature' op vestigt. Deze natuurlijke laag is het resultaat en de wisselwerking tussen abiotische (fysische) en biotische factoren en processen. Zo zorgden ijs-, wind- en waterstromen in Overijssel voor het ontstaan van een afwisselend landschap van stuwwallen, dekzandgronden, beekdalen en natte laagtes en bepaalden de stroomsnelheden van IJssel, Vecht, Regge of Dinkel waar het fijne (komgronden) en waar het grovere sediment (oeverwallen) werd afgezet. En ontwikkelde veen zich daar, waar het water maar moeilijk weg kon.

In afbeelding 4.3 is een uitsnede van de kaart met betrekking tot de natuurlijke laag opgenomen. Het plangebied is met de rode ster indicatief weergegeven met het gebiedstype ‘Dekzandvlakte en ruggen’.

Afbeelding 4.3 Natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel)

“Dekzandvlakte en ruggen”

De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied.

Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt.

Toetsing van het initiatief aan de "Natuurlijke laag”

Rondom de bestaande erven is in loop der jaren geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit. De omliggende gronden nabij het plangebied zijn in cultuur gebracht ten behoeve van de landbouw. Het plangebied zelf is volledig in gebruik voor het winkelpand. De van oorsprong voorkomende 'natuurlijke laag' is daarom niet of nauwelijks meer aanwezig. Het nog aanwezige natuurlijke reliëf wordt gezien de aard en omvang van dit plan niet (verder) aangetast. Met de landschapsmaatregelen wordt ingezet op beplanting die past bij de natuurlijke ondergrond. De ontwikkeling is in overstemming met het gestelde in de 'Natuurlijke laag'.

2. De "Laag van het agrarische cultuurlandschap”

In het agrarisch cultuurlandschap gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben ideeën over schoonheid nooit een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan.

In afbeelding 4.4 is een uitsnede van de kaart met betrekking tot de laag van het agrarisch cultuurlandschap opgenomen. Het plangebied is met de rode ster indicatief weergegeven met het gebiedstype 'Oude hoevenlandschap'.

Afbeelding 4.4 Laag van het agrarische cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)

"Oude Hoevenlandschap"

Het Oude Hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven. Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen ‘bezet’ waren. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.
Toetsing van het initiatief aan de "Laag van het agrarische cultuurlandschap”

In hoofdstuk 3 is een beschrijving gegeven van de gewenste inrichting en de investeringen in landschappelijke inpassingen ter plaatse van de betrokken locaties. Door de landschappelijke inpassing wordt de groenstructuur versterkt. Dit past bij het oude hoevenlandschap.

Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met de ter plaatse geldende 'Laag van het agrarische cultuurlandschap'.

4.2.5 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat de geplande ontwikkeling in overeenstemming is met het in de Omgevingsvisie Overijssel beschreven en het in de Omgevingsverordening Overijssel verankerde provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Structuurvisie Borne

4.3.1.1 Algemeen

De gemeente Borne heeft op 23 juni 2015 de Structuurvisie Borne 2030 vastgesteld voor het totale grondgebied van de gemeente. Deze structuurvisie heeft betrekking op de periode 2010-2030.

In het kader van de Wet ruimtelijke ordening is elke gemeente verplicht één of meerdere structuurvisies op te stellen voor het gehele grondgebied. Daarnaast maken nieuwe inzichten en, diverse grootschalige plannen en ontwikkelingen in en rond Borne een actueel ruimtelijk sturingsmiddel noodzakelijk.

In de structuurvisie zijn ondermeer keuzes gemaakt over de wijze waarop Borne zich binnen de Netwerkstad wil profileren én via welke strategie zij deze keuze concreet wil verwerkelijken. Hiertoe is ingegaan op het imago dat de gemeente Borne wil uitstralen, het profiel dat de gemeente nastreeft en de vraag hoe aan het stedelijk gebied, de bedrijventerreinen en het landelijk gebied een 'Borns' karakter kan worden gegeven.

Het plangebied ligt in het buitengebied, namelijk daar waar de 'stad' overgaat in het 'land'.

4.3.1.2 Buitengebied

Het plangebied ligt op de grens van de Groene Poort. Dit gebied (Groene Poort) speelt een belangrijke rol als schakel tussen ecologisch en landschappelijk waardevolle gebieden en ter voorkoming van het aaneengroeien van de Twentse stedenband.

In het buitengebied is aandacht voor het creëren van aantrekkelijke dorpsranden, die voortbouwen op de ter plekke aanwezige landschapsstructuren. Het plangebied ligt in het Oude hoevenlandschap, hier staan bij nieuwe ontwikkelingen de volgende uitgangspunten centraal:

• Norm: De essen en esjes krijgen een beschermende bestemmingsregeling, gericht op instandhouding van de karakteristieke openheid, de bodemkwaliteit en het reliëf.
• Richting:
  • 1. Als er ontwikkelingen plaatsvinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuren en routes) en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen: de erven met erfbeplanting; open esjes; beekdalen; voormalige heidevelden en de mate van openheid en kleinschaligheid.
  • 2. Ontwikkelingen vergroten de toegankelijkheid van erven en erfroutes.

Voor Zenderen geldt dat de behoefte naar woningen niet op nieuwe uitleglocaties hoeft te worden ingevuld, maar net zo goed op enkele goed gekozen plekken in het buitengebied kan worden gerealiseerd.

Afbeelding 4.5 Kaart structuurvisie Borne (Bron: Gemeente Borne)

4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Structuurvisie Borne'

Het plangebied ligt op de grens van de Groene Poort waarbij de locatie is aangeduid als een aandachtslocatie ten behoeve van beeldkwaliteit voor het centrum van Zenderen.

Doordat de appartementen worden gerealiseerd in een bestaand pand, is er geen effect op de instandhouding van de karakteristieke openheid, de bodemkwaliteit en het reliëf van het oude hoevenlandschap. Het pand staat momenteel leeg en wordt opgeknapt ten behoeve van de appartementen. Hierbij krijgt het pand en gehele perceel een kwaliteitsimpuls wat de uitstraling alszijnde 'entree van Zenderen' ten goede komt.

Het plangebied wordt landschappelijk versterkt door accenturering van groenstructuren met streekeigen beplanting. Verrommeling en verpaupering van het buitengebied wordt voorkomen. Er is geen nieuwe onbebouwde locatie noodzakelijk in het buitengebied om een bijdrage te leveren aan de woningbouwopgave. Er staat immers al een pand op de betreffende locatie.

Geconcludeerd wordt het initiatief in overeenstemming is met de Structuurvisie Borne. De toekomstige situatie is ter plaatse passend en heeft een positieve invloed op de ruimtelijke kwaliteit (zie ook hoofdstuk 3 bij deze toelichting). Hiermee wordt bijgedragen aan het verhogen van de kwaliteit en aantrekkelijkheid van de stads- en dorpsrandgebieden en het versterken van de landschappelijke structuur in deze gebieden.

4.3.2 Woonvisie Borne 2018-2028

4.3.2.1 Algemeen

Met de 'Woonvisie Borne 2018-2028' wordt een blik geworpen op de toekomst van het wonen in Borne. Welke trends zijn er en hoe wordt hiermee omgegaan? Deze woonvisie biedt de basis voor afwegingen die in de komende jaren gemaakt zullen worden, om ervoor te zorgen dat Borne ook de komende tien jaar voldoende passende woningen kan blijven bieden voor haar inwoners en tevens dé woongemeente van de Netwerkstad Twente blijft.

De woonvisie volgt de ambities van de toekomstvisie van de Bornse gemeenschap, vastgelegd in “Mijn Borne 2030, Dynamische Dorpen”. Deze visie is in nauwe samenspraak met alle geledingen uit de Bornse samenleving opgesteld en in 2013 door de gemeenteraad vastgesteld. Deze toekomstvisie houdt in dat Borne in 2030 een zelfstandige gemeente is binnen de netwerkstad Twente, waarbij goede afspraken zijn gemaakt met de buurgemeenten en met de partners van de netwerkstad. De 'Woonvisie Borne 2018-2028' werkt, op basis van de toekomstvisie, het thema wonen verder uit.

De woonvisie is opgebouwd aan de hand van een viertal thema's, te weten:

• 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid
• 2. Wonen, zorg en welzijn
• 3. Leefbaarheid en kwaliteit
• 4. Kwalitatief programmeren

Voor deze thema's zijn door de gemeente Borne keuzes gemaakt met als doel te komen tot een toekomstbestendige woningvoorraad. Het voornemen wordt in de volgende paragraaf aan deze vier thema's getoetst.

4.3.2.2 Toetsing van het initiatief aan de Woonvisie Borne

• 1. Betaalbaarheid en beschikbaarheid

De woonvisie richt zich met name op het aanbieden van woningen in het midden en lage inkomenssegment. Hierbij wordt een lagere kwaliteit van de woning geaccepteerd mits de appartementen worden aangeboden voor een passende huurprijs.

In voorliggende situatie wordt een nieuwe invulling gegeven aan een winkelpand. Hierbij hoeven enkel inpandige wijzigingen plaats te vinden naast dat de gevels worden aangepast. Hierbij wordt leegstand tegengegaan aangezien de huidige ondernemer gaat stoppen en er geen nieuwe ondernemer is gevonden. De appartementen die in het pand gerealiseerd zullen worden zijn geschikt voor starters binnen de woningmarkt. Er is dringend behoefte aan nieuwe starterswoningen in de gemeente Borne.

Wat betreft duurzaamheidsmaatregelen zullen zonnepanelen op het dak worden geplaatst. Tevens vindt er een significante kwaliteitsverbetering plaats wat betreft het pand.

• 2. Wonen, zorg en welzijn

De ambitie van gemeente Borne is dat de inwoners van de gemeente zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Er wordt ingezet op levensloopbestendige woningen in alle segmenten. De doelgroep van de appartementen aan de Hoofdstraat zijn starters. De vijf appartementen op de begaande grond zijn tevens levensloopbestendig mocht de doelgroep wijzigen. Ten slotte, gelet op de ligging, bevindt het pand aan de rand van de kern Zenderen waarbij de mogelijkheid bestaat om de groene omgeving in te gaan, wat goed is voor het welzijn.

• 3. Leefbaarheid en kwaliteit

De woonvisie moedigt eigen initiatief aan door het faciliteren van maatwerk en het stimuleren van het realiseren van woningen in bestaande gebouwen. Vitale wijken met ruimte voor experimenten is ondermeer een doel van de woonvisie. Het voornemen voorziet in een transformatie van bestaande bouw ten behoeve van detailhandel naar woongebouw. Hierbij wordt nadrukkelijk ingezet op kwaliteitsverbetering zowel aan de gevels als binnen het gehele plangebied.

• 4. Kwalitatief programmeren

In dit hoofdstuk wordt nogmaals het belang van passende woningen voor iedere doelgroep benadrukt. De gemeente Borne wil voor iedere doelgroep aantrekkelijk en betaalbaar zijn. In voorliggende situatie wordt ingespeeld op het vasthouden van jongeren in de gemeente Borne.

Geconcludeerd wordt dat de voorgenomen ontwikkeling aansluit bij de beleidsambities en doelstellingen zoals deze staan beschreven in de 'Woonvisie Borne 2018-2028'.

4.3.3 Conclusie

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat het voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met het gemeentelijk beleid.

Hoofdstuk 5 Randvoorwaarden en onderzoek

Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening.

In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bedrijven en milieuzonering, bodem, archeologie & cultuurhistorie, water, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, geur en het Besluit milieueffectrapportage.

5.1 Geluid

5.1.1 Kader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidsniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidsgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeursgrenswaarde bij geluidsgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeursgrenswaarde te voldoen.

5.1.2 Situatie plangebied

5.1.2.1 Wegverkeerslawaai

In artikel 74 van de Wgh is aangegeven dat wegen aan weerszijden van de weg een wettelijke geluidszone hebben waarvan de grootte is opgenomen in onderstaande tabel.

Wettelijke geluidszones van wegen:

Aantal rijstroken	Stedelijk gebied	Buitenstedelijk gebied
1 of 2 rijstroken	200 m	250 m
3 of 4 rijstroken	350 m	400 m
5 of meer rijstroken	350 m	600 m

De hiervoor genoemde zones gelden niet voor:

• wegen die zijn aangeduid als woonerf (art. 74.2);
• wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt (art. 74.2).

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Zenderen en daarmee in stedelijk gebied. Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszone van de N743 en de Elhorsterweg. Ten behoeve van dit plan heeft BJZ.nu een akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai uitgevoerd. Hierna wordt op de belangrijkste onderzoeksconclusies ingegaan. Voor de volledige onderzoeksrapportage wordt verwezen naar Bijlage 2 bij deze plantoelichting.

Onderzoeksresultaten

Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidszones van de N743 en de Elhorsterweg. De N743 kent een snelheidsregime van 50 km/uur en de Elhorsterweg kent een snelheidsregime van 60 km/uur. De verkeersintensiteiten op de Elhorsterweg zijn laag, hierdoor kan worden aangenomen dat er geen relevante geluidbelasting afkomstig is van deze weg. De Elhorsterweg is daarom niet meegenomen in het akoestisch onderzoek.

De geluidbelasting als gevolg van de N743 bedraagt hoogstens 62 dB (inclusief reductie) ter plaatse van de voorgevel van het appartementengebouw. Met deze waarde wordt niet voldaan aan de voorkeurswaarde van 48 dB uit de Wet geluidhinder, maar wel aan de bovengrenswaarde van 63 dB uit het gemeentelijk geluidbeleid en de Wet geluidhinder.

Een hogere waarde als gevolg van wegverkeerslawaai is in voorliggend geval benodigd aangezien de geluidsbelasting afkomstig van de N743 niet aan de voorkeurswaarde uit de Wgh voldoet. Het gemeentelijk geluidbeleid, de Nota Hogere Grenswaarden, stelt voorwaarden voor het vaststellen van een hogere grenswaarde. Afwijken van de voorkeurswaarde is alleen mogelijk wanneer bron- en overdrachtsmaatregelen kunnen rekenen op bezwaren van financiële, stedenbouwkundige, verkeerskundige of landschappelijke aard en een binnenniveau van 33 dB gerealiseerd kan worden.

De ontwikkeling voldoet aan de ontheffingscriteria zoals opgenomen in het gemeentelijk geluidbeleid. De bronmaatregelen die getroffen kunnen worden om aan de voorkeurswaarde te voldoen ontmoeten bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke, verkeerskundige of financiële aard. Overdrachtsmaatregelen en gevelmaatregelen zijn het meest doelmatig. Met het nemen van gevelmaatregelen met een geluidwering van minimaal 34 dB wordt ter plaatse van alle woningen aan de maximale binnenwaarde van 33 dB voldaan.

Verder voldoet het plan aan de locatiespecifieke criteria uit het gemeentelijk beleid. Zo is er sprake van een functiewijziging omdat de huidige functie niet meer overeenkomt met de gewenste functie. Daarnaast is er sprake van een verbetering van de bestaande woonomgeving omdat de bestaande gevel van het pand en de rest van het perceel wordt opgeknapt.

Er kan dan ook een hogere waarde Lden van hoogstens 62 dB ter plaatse van de voorgevel van het appartementengebouw worden verleend. Tussen de appartementen dient de lucht- en contactgeluidisolatie met één geluidsklasse (5 dB) aangescherpt te worden en er dient een bouwakoestisch onderzoek te worden uitgevoerd om te waarborgen dat wordt voldaan aan het Bouwbesluit. Hiermee is ter plaatse sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.1.2.2 Railverkeer- en industrielawaai

Het plangebied ligt op circa 780 meter ten noordoosten van de spoorweg Zwolle-Enschede/Deventer-Enschede. De spoorweg bevindt zich op een dusdanig grote afstand van het plangebied dat een nadere beschouwing ten aanzien van railverkeerslawaai achterwege kan blijven.

Daarnaast ligt het plangebied niet binnen of nabij een geluidszone van een gezoneerd bedrijventerrein, als bedoeld in de Wet geluidhinder, waardoor ook een nadere beschouwing ten aanzien van dit aspect niet noodzakelijk is. Voor wat betreft de invloed van individuele bedrijven op de nieuwe functie wordt verwezen naar de paragraaf 5.2, waar nader op het aspect milieuzonering wordt ingegaan.

5.1.3 Conclusie

De Wet geluidhinder vormt geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. Gelijktijdig met het besluit tot terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan wordt een ontwerpbesluit hogere grenswaarden genomen. Met het verlenen van een hogere waarde vormt de Wet geluidhinder geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan.

5.2 Bedrijven en milieuzonering

5.2.1 Kader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening dient in ruimtelijke plannen rekening te worden gehouden met afstemming tussen gevoelige functies en milieuhinderlijke functies. Uitgangspunt daarbij is dat nieuwe en bestaande bedrijven niet in hun bedrijfsvoering worden beperkt en dat ter plaatse van woningen sprake is van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Voor de afstemming tussen functies kunnen de richtlijnen in de VNG-handreiking 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) gehanteerd worden om de afstand te bepalen tussen woningen en de verschillende bedrijfscategorieën. Deze afstemming beperkt zich tot de volgende milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De grootste van de vier richtafstanden is bepalend voor de indeling van een milieubelastende activiteit in een milieucategorie en daarmee ook voor de uiteindelijke richtafstand. De richtafstandenlijst gaat uit van gemiddeld moderne bedrijven. Indien bekend is welke activiteiten concreet zullen worden uitgeoefend, kan gemotiveerd worden uitgegaan van de daadwerkelijk te verwachten milieubelasting, in plaats van de richtafstanden. De afstanden worden gemeten tussen enerzijds de grens van de bestemming die de milieubelastende functie(s) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een milieugevoelige functie die op grond van het bestemmingsplan mogelijk is. Hoewel deze richtafstanden indicatief zijn, volgt uit jurisprudentie dat deze afstanden als harde eis gezien worden door de Raad van State bij de beoordeling of woningen op een passende afstand van bedrijven worden gesitueerd.

5.2.2 Gebiedstypen

In de VNG-uitgave 'Bedrijven en Milieuzonering' is een tweetal gebiedstypen te onderscheiden; 'rustige woonwijk' en 'gemengd gebied'. Een rustige woonwijk is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer.

Het omgevingstype 'gemengd gebied' wordt in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' omschreven als een gebied met een matige tot sterke functiemenging waarbij bijvoorbeeld direct naast woningen andere functies voor kunnen komen zoals winkels, horeca en kleine bedrijven.

De omgeving van het plangebied kan, wegens de aanwezigheid van een drukke toegangsweg tussen Almelo en Zenderen, een nabijgelegen bedrijfsbestemming en een agrarisch bedrijf worden aangeduid als 'gemengd gebied'. Hierna zijn de richtafstanden behorende bij de gebiedstypen aangegeven.

5.2.3 Situatie plangebied

5.2.3.1 Algemeen

Aan de hand van vorenstaande regeling is onderzoek verricht naar de feitelijke situatie. Hierbij spelen twee vragen een rol:

• 1. past de nieuwe functie in de omgeving? (externe werking);
• 2. laat de omgeving de nieuwe functie toe? (interne werking).
  

5.2.3.2 Externe werking

Hierbij gaat het met name om de vraag of de voorgenomen ruimtelijke ontwikkeling leidt tot een situatie die, vanuit hinder of gevaar bezien, in strijd is te achten met een goede ruimtelijke ordening. Daarvan is sprake als het woon- en leefklimaat van omwonenden in ernstige mate wordt aangetast.

De functie 'wonen' is niet milieubelastend voor de omgeving. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden.

5.2.3.3 Interne werking

Hierbij gaat het om de vraag of de functie binnen het plangebied hinder ondervindt van bestaande functies in de omgeving, en omgekeerd of omliggende bedrijven in bedrijfsvoering of ontwikkelingsmogelijkheden worden belemmerd. In dit geval zijn de appartementen aan te merken als milieugevoelige objecten. In onderstaande tabel staan de dichtstbij gelegen bedrijven benoemd met de daarbij behorende milieucategorie, de grootst aan te houden afstand en de feitelijke afstand tussen de gevel van de dichtstbijzijnde milieugevoelige functie in het plangebied en de grens van het bestemmingsvlak dat die milieubelastende functie toelaat.

Ten noorden en zuiden van plangebied (Elhosterweg 3 en Zeilkerweg 8) zijn productiegerichte paardenhouderijen toegestaan. Aangezien deze functie niet als zodanig is opgenomen in de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' wordt de productiegerichte paardenhouderij beoordeeld als een paardenfokkerij. Op basis van de VNG uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’ hoort hierbij een grootst aan te houden afstand van 50 meter voor geur en 30 meter voor geluid. Bij dergelijke agrarische bedrijven geldt, op basis van de VNG-uitgave ‘Bedrijven en milieuzonering’, de grootste richtafstand veelal voor het aspect geur.

Bij agrarische bedrijven zijn echter niet de adviesafstanden, maar de wettelijk aan te houden afstanden of de berekenende geuremissiecontouren voor vergunningplichtige veebedrijven bepalend. Hier wordt in het thema geur nader op ingegaan. Voor dit bedrijf geldt, indien het aspect geur buiten beschouwing wordt gelaten, een grootste richtafstand van 30 meter voor het aspect geluid. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Adres	Functie	Milieucategorie	Grootste richtafstand (gemengd gebied)	Feitelijke afstand
Elhosterweg 3	Paardenhouderij productiegericht	3.1	30 meter	130 meter
Hoofdstraat 46A	Veldsportomplex met verlichting (voetbalveld)	3.1	30 meter	100 meter
Hoofdstraat 60	Algemene metaalbewerking	3.1	30 meter	80 meter
Zeilkerweg 8	Paardenhouderij productiegericht	3.1	30 meter	220 meter

Ten noorden en zuiden van het plangebied, aan de Elhosterweg 3 en Zeilkerweg 8, zijn paardenhouderijen gesitueerd. De afstand tussen het bouwvlak binnen het plangebied en het bouwvlak van de paardenhouderij bedraagt circa 130 meter respectievelijk circa 220 meter. Aan de richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Op een afstand van circa 100 meter ten oosten van het plangebied is een sportcomplex aanwezig. Op basis van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' behoort bij een veldsportcomplex met verlichting een richtafstand van 30 meter indien sprake is van gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

Ten oosten van het plangebied, aan de Hoofdstraat 60, ligt een bedrijfsbestemming. De afstand tussen de grens van het plangebied en de bedrijfsbestemming bedraagt circa 35 meter. De afstand tussen het bouwvlak binnen het plangebied en de bouwvlakken binnen de bedrijfsbestemming bedraagt circa 80 meter. Ter plaatse van de bedrijfsbestemming zijn bedrijfsactiviteiten behorende tot categorieën A en B, opgenomen in de 'Staat van bedrijfsactiviteiten – functiemenging' toegestaan. Dit komt neer op bedrijven met milieucategorie tot en met 3.1 waarvoor een richtafstand van 30 meter voor gemengd gebied is opgenomen. Aan deze richtafstand wordt ruimschoots voldaan.

In alle gevallen is de feitelijke afstand tussen de bedrijven en het plangebied ruimschoots groter dan de grootst aan te houden richtafstand. Ter plaatse van de te realiseren appartementen is er daarom sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Omgekeerd worden omliggende bedrijven en functies niet in hun bedrijfsvoering en/of ontwikkelingsmogelijkheden beperkt. Daarnaast wordt opgemerkt dat bovendien in alle gevallen bestaande op kortere afstand gelegen milieugevoelige functies (woningen) aanwezig en daarmee maatgevend zijn.

5.2.4 Conclusie

Gesteld wordt dat aan alle richtafstanden wordt voldaan, van hinder van omliggende bedrijven/functies is dan ook geen sprake. Daarnaast leidt de ontwikkeling eveneens niet tot belemmeringen in de bedrijfsvoering/exploitatiemogelijkheden van de omliggende bestaande functies. Het aspect milieuzonering vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan.

5.3 Bodem

5.3.1 Kader

Volgens artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan onderzoek te worden verricht naar de bodemgesteldheid in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de beoogde nieuwe functie. Nieuwe bestemmingen dienen bij voorkeur op schone gronden te worden gerealiseerd.

5.3.2 Situatie plangebied

In het kader van het voornemen is door Dumea Milieu ter plaatse van het plangebied aan de Hoofdstraat een verkennend bodemonderzoek (NEN 5740 en NEN 5707) uitgevoerd, zie hiervoor bijlage 3 bij deze toelichting. Hierna wordt kort ingegaan op de resultaten.

De onderzoekslocatie is grotendeels bebouwd en verhard. De aanleiding van dit onderzoek is de geplande herontwikkeling van het terrein (van detailhandel naar appartementen).

Voorafgaande aan het bodemonderzoek heeft een standaard vooronderzoek plaatsgevonden op basis van norm NEN 5725. Uit de resultaten van dit vooronderzoek is gebleken dat de locatie als verdacht kan worden gedefinieerd met betrekking tot PFAS in de bodem. De bodem is onderzocht middels veldwerkzaamden (plaatsing peilbuis en monstername grond en grondwater).

In het bovengrondmengmonster zijn sterke verhogingen van PAK10 VROM aangetroffen. De sterke verhoging PAK10 VROM in het mengmonster Bm1 geeft formeel aanleiding tot het uitvoeren van een nader onderzoek. Dit nader onderzoek is (deels) reeds uitgevoerd door uitsplitsing van het verhoogde mengmonster. In de separaat geanalyseerde deelmonsters zijn geen verhogingen of verhogingen ten opzichte van de achtergrondwaarde aangetroffen. Vermoedelijk is de sterke verhoging PAK 10 VROM in het mengmonster een uitschieter op het algemene verontreinigingsbeeld. Waarschijnlijk is er sprake van heterogeniteit van de milieuhygiënische kwaliteit op de locatie.

In het grondwatermonster zijn geen verhogingen aangetroffen.

Op basis van het verkennend onderzoek wordt een nader bodemonderzoek voor deze locatie niet noodzakelijk geacht. De onderzoekslocatie wordt vanuit milieuhygiënisch oogpunt voor dit onderdeel geschikt geacht voor het beoogde gebruik (wonen met tuin).

5.3.3 Conclusie

Vanuit milieukundig oogpunt zijn ten aanzien van de bodemkwaliteit geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.

5.4 Archeologie & cultuurhistorie

5.4.1 Archeologie

5.4.1.1 Kader

Voor archeologie geldt de Erfgoedwet op rijksniveau als wettelijke basis. In de Erfgoedwet zijn de uitgangspunten opgenomen in het Verdrag van Malta binnen de Nederlandse wetgeving geïmplementeerd. De wet regelt de bescherming van archeologisch erfgoed in de bodem, de inpassing ervan in de ruimtelijke ontwikkeling en de financiering van opgravingen: 'de veroorzaker betaalt'.

Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient door de initiatiefnemer, voorafgaand aan bodemingrepen, archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. Het belangrijkste doel is de bescherming van het archeologische in de bodem (in situ) omdat de bodem doorgaans de beste garantie biedt voor een goede conservering. Er wordt uitgegaan van het basisprincipe de 'verstoorder' betaalt voor het opgraven en het documenteren van de aangetroffen waarden als behoud in de bodem niet tot de mogelijkheden behoort.

5.4.1.2 Situatie plangebied

De gemeente Borne heeft de gemeentelijke verwachtings- en advieskaart doorvertaald in dubbelbestemmingen van het geldende bestemmingsplan. Het plangebied is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologische verwachting 1' op basis waarvan bij een ontwikkeling met bodemingrepen met een oppervlakte van 2.500 m2 (en dieper dan 40 centimeter) een archeologisch onderzoek noodzakelijk is.

Er vinden in voorliggend geval geen nieuwe ingrepen plaats in de bodem aangezien er enkel gevel- en inpandige wijzigingen plaatsvinden. De oppervlakte van 2.500 m2 wordt dus niet overschreden. Het uitvoeren van een archeologisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk.

5.4.2 Cultuurhistorie

5.4.2.1 Kader

De Monumentenwet 1988 is per 1 juli 2016 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

5.4.2.2 Situatie plangebied

In het plangebied zelf aan de Hoofdstraat 131 en in de directe omgeving zijn geen monumenten of karakteristieke gebouwen, die als gevolg van het voornemen worden aangetast, aanwezig. Gesteld wordt dat cultuurhistorie geen belemmering vormt voor dit plan.

5.4.3 Conclusie

Geconcludeerd kan worden dat geen archeologisch onderzoek benodigd is en geen sprake is van negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

5.5 Waterparagraaf

5.5.1 Beleid

5.5.1.1 Europees- en rijksbeleid

De Europese Kaderrichtlijn Water (2000/60/EG) is op 22 december 2000 in werking getreden en is bedoeld om in alle Europese wateren de waterkwaliteit chemisch en ecologisch verder te verbeteren. De Kaderrichtlijn Water omvat regelgeving ter bescherming van het binnenlandse oppervlaktewater, overgangswateren (waaronder estuaria worden verstaan), kustwateren en grondwater. Voor het uitwerken van de doelstellingen worden er op (deel)stroomgebied plannen opgesteld. In deze (deel)stroomgebiedbeheersplannen staan de ambities en maatregelen beschreven voor de verschillende (deel)stroomgebieden. Met name de ecologische ambities worden op het niveau van de deelstroomgebieden bepaald.

Het Rijksbeleid op het gebied van het waterbeheer is vastgelegd in het Nationaal Waterplan (NWP) 2016-2021 (vastgesteld 17 december 2015). Met de vaststelling van de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) is het NWP 2016-2021 op enkele onderdelen gewijzigd. Tezamen geven beide documenten op hoofdlijnen de ambities weer van het Rijk ten aanzien van het nationale waterbeleid en het daaraan gerelateerde ruimtelijke beleid. De belangrijkste ambities richten zich op waterveiligheid, zoetwater en waterkwaliteit. Maar ook de Deltabeslissingen en enkele waterafhankelijke thema's als natuur en duurzame energie hebben in het plan een plek gekregen. De doorwerking van de beleidsambities/uitgangspunten naar lagere overheden is geregeld in het Bestuursakkoord Water (2011) en de Waterwet (2009). In relatie tot de NOVI wordt de doorwerking geregeld in de Omgevingswet.

5.5.1.2 Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie Overijssel wordt ruim aandacht besteed aan de wateraspecten. De ambities zijn, naast de uitvoering van de Kaderrichtlijn Water, gericht op de verbetering van de kwaliteit van de kleinere wateren, de veiligheid, de grondwaterbescherming, bestrijding van wateroverlast, de kwantiteit en kwaliteit van grond- en oppervlakte water en waterbeleving zowel in de groene ruimte als stedelijk gebied.

5.5.1.3 Waterschap Vechtstromen

Door de invoering van de Kaderrichtlijn Water is Nederland verdeeld in vier deelstroomgebieden. Het deelstroomgebied Rijn-Oost wordt beheerd door de waterschappen Rijn en IJssel, Vechtstromen, Vallei en Veluwe, Drents Overijsselse Delta en Zuiderzeeland. Om te voldoen aan de eisen van de Kaderrichtlijn Water hebben deze waterschappen een Waterbeheerplan opgesteld.

Het algemeen bestuur van het waterschap Vechtstromen heeft in de vergadering van 15 december 2021 het 'waterbeheerprogramma 2022-2027' vastgesteld.

Het waterbeheerprogramma volgt inhoudelijk op de Watervisie 2050, die op 14 april 2021 door het algemeen bestuur is vastgesteld. Het waterbeheerprogramma beschrijft welke maatregelen Vechtstromen wil nemen in de planperiode 2022-2027 om te werken aan de ambities uit de Watervisie.

5.5.1.4 Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad van Borne heeft op 16 november 2021 het "Watertakenplan Borne 2022-2026" vastgesteld. Het Watertakenplan beschrijft de wateropgaven en wat er op korte en lange termijn gerealiseerd gaat worden. De gemeente Borne wil samen met haar inwoners en andere belanghebbenden werken aan een veilig, gezond, robuust en klimaatbestendig gemeentelijk afvalwatersysteem. Dit wil de gemeente doen tegen de laagst maatschappelijke kosten.

5.5.2 Watertoets

5.5.2.1 Algemeen

Zoals in voorgaande paragrafen uiteen is gezet, wordt in het moderne waterbeheer (waterbeheer 21e eeuw) gestreefd naar duurzame, veerkrachtige watersystemen met minimale risico's op wateroverlast of watertekorten. Belangrijk instrument hierbij is de watertoets, die sinds 1 november 2003 in ruimtelijke plannen is verankerd. In de toelichting op ruimtelijke plannen dient een waterparagraaf te worden opgenomen. Hierin wordt verslag gedaan van de wijze waarop rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishoudkundige situatie (watertoets).

Het doel van de watertoets is te garanderen dat waterhuishoudkundige doelstellingen expliciet en op een evenwichtige wijze in het plan worden afgewogen. Deze waterhuishoudkundige doelstellingen betreffen zowel de waterkwantiteit (veiligheid, wateroverlast, tegengaan verdroging) als de waterkwaliteit (riolering, omgang met hemelwater, lozingen op oppervlaktewater).

5.5.2.2 Situatie plangebied

Het waterschap Vechtstromen is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Hieruit blijkt dat het plan geen waterschapsbelang raakt. Het plan betreft alleen een functieverandering van bestaande bebouwing en heeft geen invloed op de waterhuishouding. Met de voorgenomen ontwikkeling zijn geen waterbelangen gemoeid. De ontwikkeling heeft geen nieuwe lozingen op oppervlaktewater tot gevolg. In het gebied is geen sprake van (grond)wateroverlast.

Het waterschap Vechtstromen heeft dan ook geen bezwaren tegen de voorgenomen ontwikkeling. Deze conclusie is getrokken naar aanleiding van een digitale watertoets. Het proces van de watertoets is goed doorlopen. De bij het plan behorende watertoetsresultaat is opgenomen in bijlage 4 bij deze toelichting.

5.6 Ecologie

5.6.1 Kader

Bescherming in het kader van de natuur wet- en regelgeving is op te delen in gebieds- en soortenbescherming. Bij gebiedsbescherming heeft men te maken met de Wet natuurbescherming en het Natuurnetwerk Nederland. Soortenbescherming gaat uit van de bescherming van dier- en plantensoorten. Sinds 1 januari 2017 is het wettelijk kader ten aanzien van gebieds- en soortenbescherming vastgelegd in de Wet natuurbescherming.

5.6.2 Soortenbescherming

5.6.2.1 Algemeen

Wat betreft de soortbescherming is de Wet natuurbescherming van toepassing. Hierin wordt onder andere de bescherming van dier- en plantensoorten geregeld. Bij ruimtelijke ontwikkelingen dient te worden getoetst of er sprake is van negatieve effecten op de aanwezige natuurwaarden. Als hiervan sprake is, moet ontheffing of vrijstelling worden gevraagd.

5.6.2.2 Situatie plangebied

De werkzaamheden in het plangebied vinden plaats inpandig en aan de gevel van het bestaande gebouw. Het plangebied niet geschikt geacht als functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren.

De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten.

Ten slotte geldt ten aller tijde de zorgplicht vanuit de Wet natuurbescherming (artikel 1.11 Wnb). De zorgplicht voorziet in een algemene verplichting voor een ieder om voldoende zorg te dragen voor Natura 2000-gebieden, bijzondere nationale natuurgebieden en voor in het wild levende dieren en planten en hun directe leefomgeving. Eventuele dier- en plantensoorten in het plangebied zijn hiermee beschermd.

5.6.3 Gebiedsbescherming

5.6.3.1 Algemeen

Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd.

Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlandse natuurbeleid. De NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van de NNN geldt het 'nee, tenzij' - principe. In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten

5.6.3.2 Situatie plangebied

Natura 2000-gebieden

Het plangebied is niet gelegen binnen een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied “Lonnekermeer” ligt op een afstand van circa 10,5 kilometer.

Voor elk Natura 2000-gebied zijn instandhoudingsdoelstellingen geformuleerd voor alle beschermde soorten en habitats die daar aanwezig zijn. Per soort of habitat is aangegeven of behoud van de huidige aantallen/arealen voldoende is, danwel of uitbreiding of een verbetering nodig is. Niet alleen activiteiten binnen een Natura 2000-gebied maar ook activiteiten buiten een Natura 2000-gebied kunnen de instandhoudingsdoelstellingen in gevaar brengen. Dit wordt externe werking genoemd. Gezien de mogelijke externe werking van de beoogde ontwikkeling op het nabijgelegen Natura 2000-gebied, is het van belang om te toetsen of de realisatie van de beoogde ontwikkeling conflicteert met de waarden waarvoor dit gebied is aangewezen. Hiervoor is in elk geval een toetsing aan de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Gelet op de onderlinge afstand is directe hinder (bijv. geluid, verstrooiing van licht etc.) niet aan de orde. Naast directe hinder dient tevens te worden gekeken naar de mogelijke toename van stikstofdepositie op kwetsbare habitatypen binnen Natura 2000-gebieden. Om dit te beoordelen is er een zogenaamde AERIUS-berekening uitgevoerd voor de gebruiksfase die samenhangt met de voorgenomen ontwikkeling.

Hierna wordt de belangrijkste conclusie van het onderzoek weergegeven. Voor de volledige onderzoeksrapportage wordt verwezen naar Bijlage 5 bij deze toelichting.

Uit de berekeningen wordt geconcludeerd dat er geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatieve effecten heeft op de instandhoudingsdoelstelling van Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000- gebieden, niet vergunningsplichtig.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Het plangebied ligt op ruim twee kilometer afstand van gebied dat is aangewezen als NNN. De invloedsfeer van de voorgenomen activiteiten is lokaal. De voorgenomen activiteiten hebben geen negatief effect op de wezenlijke kenmerken en waarden van het Natuurnetwerk Nederland in de omgeving van het plangebied.

Gezien het een bestaand perceel betreft, de afstand van de locatie tot het NNN en de aard en omvang van de ontwikkeling wordt geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNN.

5.6.4 Conclusie

Er hoeft geen vergunning Wet Natuurbescherming of ontheffing aangevraagd te worden. Nader onderzoek naar gebieds- en soortenbescherming is dan ook niet noodzakelijk.

5.7 Luchtkwaliteit

5.7.1 Kader

Volgens de Wet milieubeheer is het nodig een planontwikkeling te toetsen aan luchtkwaliteitseisen. Op 1 augustus 2009 is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) in werking getreden, met als doel om alle overschrijdingen van de luchtkwaliteitsnormen op te lossen. Het NSL omvat een omvangrijk pakket maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren.

5.7.1.1 'Niet in betekenende mate'

Alleen projecten die 'niet in betekende mate' (NIBM) bijdragen aan een verslechtering van de luchtkwaliteit kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor het aspect luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Een project draagt niet in betekende mate bij aan de luchtverontreiniging wanneer aannemelijk is (door berekening of motivering) dat de 3% grens niet wordt overschreden. Deze grens is 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Dit criterium is een 'of-benadering', wanneer een project voor één stof de 3%-grens overschrijdt, dan verslechtert het project 'in betekenende mate' de luchtkwaliteit.

De 3%-grens is voor een aantal categorieën projecten in een ministeriële regeling omgezet in getalsmatige grenzen, bijvoorbeeld:

• woningbouw: 1.500 woningen netto bij 1 ontsluitingsweg, 3.000 woningen bij 2 ontsluitingswegen;
• kantoorlocaties: 100.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 1 ontsluitingsweg, 200.000 m2 bruto vloeroppervlak bij 2 ontsluitingswegen.

5.7.1.2 Grenswaarden

De Wet luchtkwaliteit stelt grenzen aan de concentraties van luchtverontreinigende stoffen. De meest kritische stoffen ten gevolge van het verkeer zijn stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). In 2011 moet aan de grenswaarden (jaargemiddelde en 24-uursgemiddelde concentratie) voor PM10 worden voldaan. Het jaargemiddelde concentratie mag maximaal 40 µg/m3 zijn en maximaal 35 dagen overschrijding van de 24 uurs gemiddelde concentratie PM10.

Voor NO2 geldt dat vanaf 2015 moet worden voldaan aan de (jaargemiddelde en uurgemiddelde) grenswaarden. Het jaargemiddelde concentratie mag maximaal 40 µg/m3 zijn en maximaal 35 dagen overschrijding van de 24 uurs gemiddelde concentratie NO2.

5.7.1.3 Besluit gevoelige bestemmingen

Dit besluit is opgesteld om mensen die extra gevoelig zijn voor een matige luchtkwaliteit aanvullend te beschermen. Deze 'gevoelige bestemmingen' zijn scholen, kinderdagverblijven en verzorgings-, verpleeg- en bejaardentehuizen. Woningen en ziekenhuizen/klinieken zijn geen gevoelige bestemmingen.

De grootste bron van luchtverontreiniging in Nederland is het wegverkeer. Het Besluit gevoelige bestemmingen legt aan weerszijden van rijkswegen en provinciale wegen zones vast. Bij rijkswegen is deze zone 300 meter, bij provinciale wegen 50 meter. Bij realisatie van 'gevoelige bestemmingen' binnen deze zones is toetsing aan de grenswaarden die genoemd zijn in de Wet luchtkwaliteit nodig.

5.7.2 Situatie plangebied

Gelet op de aard en omvang van dit project, in verhouding tot categorieën van gevallen zoals reeds beschreven kan worden gesteld dat voorliggend project 'niet in betekenende mate bijdraagt' aan de luchtverontreiniging.

Tot slot wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'.

5.7.3 Conclusie

Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling.

5.8 Externe veiligheid

5.8.1 Kader

Externe veiligheid is een beleidsveld dat is gericht op het beheersen van risico's die ontstaan voor de omgeving bij de productie, de opslag, de verlading, het gebruik en het transport van gevaarlijke stoffen. Bij nieuwe ontwikkelingen moet worden voldaan aan strikte risicogrenzen. Een en ander brengt met zich mee dat nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten worden getoetst aan wet- en regelgeving op het gebied van externe veiligheid. Concreet gaat het om risicovolle bedrijven, vervoer gevaarlijke stoffen per weg, spoor en water en transport gevaarlijke stoffen via buisleidingen. Op de diverse aspecten van externe veiligheid is afzonderlijke wetgeving van toepassing. Voor risicovolle bedrijven gelden onder meer:

• het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi);
• de Regeling externe veiligheid (Revi);
• het Registratiebesluit externe veiligheid;
• het Besluit risico's Zware Ongevallen 2015 (Brzo 2015);
• het Vuurwerkbesluit.

Voor vervoer van gevaarlijke stoffen geldt de ‘Wet Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen’ (Wet Basisnet). Dat vervoer gaat over water, spoor, wegen of door de lucht. De regels van het Basisnet voor ruimtelijke ordening zijn vastgelegd in:

• het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt);
• de Regeling basisnet;
• de (aanpassing) Regeling Bouwbesluit (veiligheidszone en plasbrandaandachtsgebied).

Voor transport van gevaarlijke stoffen per buisleiding geldt het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb

Het doel van wetgeving op het gebied van externe veiligheid is het tot een minimum beperken van risico's waaraan burgers in hun leefomgeving worden blootgesteld vanwege risicovolle inrichtingen en activiteiten. Het is noodzakelijk inzicht te hebben in de kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten en het plaatsgebonden en het groepsrisico.

5.8.2 Situatie plangebied

Aan hand van de Risicokaart is een inventarisatie verricht van risicobronnen in en rond het plangebied. Op de Risicokaart staan meerdere soorten risico's, zoals ongevallen met brandbare, explosieve en giftige stoffen, grote branden of verstoring van de openbare orde. In totaal worden op de Risicokaart dertien soorten rampen weergegeven. In afbeelding 5.1 is een uitsnede van de Risicokaart met betrekking tot het plangebied (indicatief aangegeven met de rode ster) en de omgeving weergegeven.

Afbeelding 5.1 Uitsnede risicokaart (Bron: Atlas Leefomgeving)

Op een afstand van circa 780 meter ten zuidwesten van het plangebied ligt de spoorlijn Zwolle-Enschede/Deventer-Enschede. Hierbij is geen sprake van een plasbrandaandachtsgebied (PAG). Op basis van het attribuutrapport behoort bij deze spoorlijn een groepsrisico-plafond van 18 meter. Aangezien het plangebied op grote afstand buiten deze zone ligt, vormt de spoorlijn geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Ten westen van het plangebied is op circa 850 meter een buisleiding van de Gasunie gesitueerd. Op basis van het bijbehorend attribuutrapport heeft deze buisleiding een werkdruk van 40 bar en een diameter van 324 mm. Hierbij is een 1% letaliteitsafstand van 140 meter en een 100% letaliteitsafstand van 70 meter van toepassing. Gelet op het feit dat de buisleiding op circa 850 meter afstand is gesitueerd, vormt de aanwezigheid geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling.

Uit de inventarisatie blijkt dan ook dat het plangebied:

• zich niet bevindt binnen de risicocontour van Bevi- en Brzo-inrichtingen danwel inrichtingen die vallen onder het Vuurwerkbesluit (plaatsgebonden risico);
• zich niet bevindt in een gebied waarbinnen een verantwoording van het groepsrisico nodig is;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van het vervoer gevaarlijke stoffen;
• niet ligt binnen de veiligheidsafstanden van buisleidingen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen.

5.8.3 Conclusie

Geconcludeerd wordt dat het aspect externe veiligheid geen belemmering vormt voor voorliggend voornemen.

5.9 Geurhinder

5.9.1 Kader

Wet geurhinder en veehouderij en lokaal geurbeleid

De Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) vormt primair het toetsingskader bij vergunningverlening voor geur veroorzaakt door dierenverblijven van veehouderijen. Tevens moet bij de realisatie van nieuwe geurgevoelige objecten (zoals woningen) worden getoetst aan de normen zoals die gelden in de Wgv. De Wgv beschermt de burger tegen geurhinder afkomstig van veehouderijen.

De Wgv biedt de mogelijkheid aan gemeenten om andere dan de wettelijke normen te stellen, mits dit gewenst is vanwege de geursituatie. Wanneer er afwijkende normen worden vastgesteld moet dit gebeuren in een gemeentelijke geurverordening. Bij het opstellen van deze geurverordening worden de uitbreidingsmogelijkheden van de veehouderijen en de mogelijkheid om op relatief korte afstand van deze bedrijven woningen en andere geurgevoelige objecten te kunnen realiseren, afgewogen tegen de geurhinder voor geurgevoelige objecten.

De gemeente Borne heeft er voor gekozen uitsluitend voor melkveehouderijen een geurverordening vast te stellen. Het doel van deze gemeentelijke geurverordening is om op een verantwoorde wijze zowel ruimte voor groei te bieden voor melkrundveebedrijven en voor de inpassing van nieuwe gevoelige functies, als voldoende bescherming te garanderen tegen geurhinder voor de huidige en toekomstige geurgevoelige objecten.

5.9.2 Afstandsnormen

Naast geurbelastingsnormen kent de wet voor bepaalde diercategorieën vaste afstandsnormen. Dit betreft diercategorieën waarvoor geen geuremmissiefactor is bepaald, zoals melkrundvee en paarden. De Wgv maakt daarbij onderscheid tussen de situatie binnen en buiten de bebouwde kom. De volgende afstanden dienen te worden aangehouden:

• ten minste 100 meter indien het geurgevoelige object binnen de bebouwde kom is gelegen, en

• ten minste 50 meter indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

5.9.3 Situatie plangebied

In voorliggend geval bevinden de geurgevoelige objecten (de gewenste appartementen) zich in het buitengebied. In de omgeving bevinden zich uitsluitend twee veehouderijen. Het gaat om de paardenhouderijen aan de Elhosterweg 3 en de Zeilkerweg 8. Voor paardenhouderijen geldt de vaste afstandsnorm van 50 meter. De afstand tussen het plangebied en het dichtstbijzijnde agrarische bouwvlak bedraagt circa 130 meter. Dit is ruim meer dan de afstandsnorm van 50 meter. De ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het gestelde in de Wet geurhinder en veehouderij. Tevens worden agrarische bedrijven niet in hun bedrijfsvoering beperkt en zal er ter plaatse van de nieuwe appartementen sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

5.9.4 Conclusie

Vanuit het aspect van milieuhinder van agrarische bedrijven is geen sprake van belemmeringen voor het uitvoeren van het voorgenomen initiatief.

5.10 Besluit milieueffectrapportage

5.10.1 Kader

De milieueffectrapportage is een wettelijk instrument met als doel het aspect milieu een volwaardige plaats in deze integrale afweging te geven. Een bestemmingsplan kan op drie manieren met milieueffectrapportage in aanraking komen:

• Op basis van artikel 7.2a, lid 1 Wet milieubeheer (als wettelijk plan);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht wanneer er een passende beoordeling op basis van art. 2.8, lid 1 Wet natuurbescherming nodig is.

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 3);

Er ontstaat een m.e.r.-plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 3 (plannen).

• Op basis van Besluit milieueffectrapportage (bestemmingsplan in kolom 4);

Er ontstaat een m.e.r.-(beoordelings)plicht voor die activiteiten en gevallen uit de onderdelen C en D van de bijlage van dit besluit waar het bestemmingsplan genoemd is in kolom 4 (besluiten).

In het Besluit m.e.r. neemt het bestemmingsplan een bijzondere positie in, want het kan namelijk tegelijkertijd opgenomen zijn in zowel kolom 3 als in kolom 4 van het Besluit m.e.r.. Of het bestemmingsplan in deze gevallen voldoet aan de definitie van het plan uit kolom 3 of aan de definitie van het besluit uit kolom 4 is afhankelijk van de wijze waarop de activiteit in het bestemmingsplan wordt bestemd. Als voor de activiteit eerst één of meerdere uitwerkings- of wijzigingsplannen moeten worden vastgesteld, dan is sprake van 'kaderstellend voor' en voldoet het bestemmingsplan aan de definitie van het plan. Is de activiteit geheel of gedeeltelijk als eindbestemming opgenomen, dan voldoet het niet aan de definitie van het besluit.

Een belangrijk element in het Besluit m.e.r. is het (in feite) indicatief maken van de gevalsdefinities (de drempelwaarden in kolom 2 in de D-lijst). Dit betekent dat het bevoegd gezag meer moet doen dan onder de oude regelgeving. Kon vroeger worden volstaan met de mededeling in het besluit dat de omvang van de activiteit onder de drempelwaarde lag en dus geen m.e.r. (beoordeling) noodzakelijk was, onder de nu geldende regeling moet een motivering worden gegeven.

5.10.2 Situatie plangebied

In dit geval is sprake van een ontwikkeling die niet wordt genoemd in onderdeel C van het Besluit m.e.r. en daarmee geen sprake van een directe m.e.r.-plicht.

In onderdeel D 11.2 van het besluit wordt de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen genoemd. Indien geoordeeld wordt dat sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' is een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. Uit jurisprudentie volgt dat het antwoord op de vraag of sprake is van een 'stedelijk ontwikkelingsproject' afhankelijk is van de concrete omstandigheden van het geval, waarbij onder meer aan de hand van aspecten als aard en de omvang van de voorziene ontwikkeling moet worden beoordeeld of sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Niet relevant is of per saldo aanzienlijke negatieve gevolgen voor het milieu kunnen ontstaan.

In voorliggend geval is geen sprake van het realiseren van 2.000 of meer woningen en wordt de oppervlakte van 100 hectare niet overschreden. Het oppervlak van het gehele projectgebied bedraagt namelijk circa 0,1 hectare. Daarnaast gaat het niet om 2.000, maar slechts 10 appartementen. Desalniettemin dient, gelet op de aard en omvang van het project, wel een vormvrije m.e.r.-beoordeling te worden uitgevoerd. De aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling is als Bijlage 6 bij deze toelichting opgenomen.

5.10.3 Conclusie

De vormvrije m.e.r.-beoordeling maakt duidelijk dat de milieueffecten als gevolg van de voorgenomen ontwikkeling beperkt zijn en dat er geen sprake is van een bijzondere omstandigheid die het opstellen van een milieueffectrapport (MER) noodzakelijk maakt.

Hoofdstuk 6 Juridische planopzet

6.1 Inleiding

De in deze toelichting beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die (digitaal) bindend is voor overheid en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding vormen het juridisch bindende deel, terwijl de toelichting geen juridische binding heeft, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De verbeelding heeft een rol voor toepassing van de regels, alsmede de functie van visualisering van de bestemmingen.

6.2 Opbouw van de regels

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet.

De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012.

Navolgend wordt de systematiek, opbouw en indeling van de regels kort toegelicht.

6.2.1 Inleidende regels

Hoofdstuk 1 bevat de inleidende regels. Deze regels gelden voor het gehele plangebied en bevatten:

Begrippen (Artikel 1)
In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn.

Wijze van meten (Artikel 2)
Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden.

6.2.2 Bestemmingsregels

Hoofdstuk 2 van de regels bevat de juridische vertaling van de in het plangebied voorkomende bestemmingen. De regels zijn onderverdeeld in onder andere:

• Bestemmingsomschrijving: de omschrijving van de activiteiten die zijn toegestaan. Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies;
• Bouwregels: in de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd;
• Nadere eisen (indien van toepassing): in deze bepaling wordt een opsomming gegeven van de regels waaraan burgemeester en wethouders nadere eisen kunnen stellen. Alleen daar waar het wenselijk is om bij de vergunningverlening sturend te kunnen optreden, heeft de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen toegevoegde waarde. De bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen dient objectief begrensd te zijn en duidelijke criteria te bevatten;
• Afwijken van de bouwregels (indien van toepassing): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om bij een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels in het plan;
• Specifieke gebruiksregels (indien van toepassing): in dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies;
• Afwijken van de gebruiksregels (indien van toepassing): in dit onderdeel is aangegeven dat met een omgevingsvergunning afgeweken kan worden ten behoeve van functies, die inherent zijn aan de in de bestemmingsomschrijving opgenomen functies. Via deze afwijkingsmogelijkheid kunnen geen 'nieuwe' functies worden toegestaan. Met andere woorden: de afwijkingsregeling kan worden opgenomen voor kleinere, planologisch minder ingrijpende, onderwerpen. Functiewijzigingen en grotere, ingrijpende ruimtelijke ingrepen worden geregeld via een wijzigingsbevoegdheid;
• Omgevingsvergunning voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden (indien van toepassing): werken, geen bouwwerken zijnde, of werkzaamheden die niet mogen worden uitgevoerd zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning van bevoegd gezag;
• Wijzigingsbevoegdheid (indien van toepassing): in deze regel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen.

6.2.3 Algemene regels

• Anti-dubbeltelregel (Artikel 5): deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld;
• Algemene bouw- en gebruiksregels (Artikel 6 en 7): deze bepaling bevat een algemene regel omtrent ondergronds bouwen of het gebruik;
• Algemene afwijkingsregels (Artikel 8): in deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen. De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;
• Algemene wijzigingsregels (Artikel 9): in deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven;
• Algemene procedureregels (Artikel 10): in deze bepaling staat aangegeven welke procedure dient te worden gevolgd bij de voorbereiding van een besluit tot het stellen van nadere eisen en het toepassen van een ontheffings- en een wijzigingsbevoegdheid.
• Overige regels (Artikel 11): in dit artikel zijn bepalingen opgenomen ten aanzien van parkeren, laden en lossen.

6.2.4 Overgangs- en slotregels

In hoofdstuk 4 van de regels staan de overgangs- en slotregels. In de overgangsregels is aangegeven wat de juridische consequenties zijn van bestaande situaties die in strijd zijn met dit bestemmingsplan. In de slotregel wordt aangegeven hoe het bestemmingsplan wordt genoemd.

6.3 Bestemmingen

In voorliggend bestemmingsplan zijn de bestemmingen uit het geldende bestemmingsplan zo goed als opgenomen, waarbij de bestemmingen zijn aangepast in verband met de gewenste ontwikkeling en ter verduidelijking van hetgeen ter plaatse is toegestaan.

Hieronder wordt kort ingegaan op de bestemmingen in voorliggend bestemmingsplan.

Wonen

De bestemming 'Wonen' is toegekend aan het perceel aan de Hoofdstraat 131. Deze gronden zijn hoofdzakelijk bedoeld voor het wonen in appartementen, en daarnaast voor landschappelijke inpassing. Ter waarborging van de landschappelijke inpassing is een voorwaardelijke verplichting opgenomen.

De regels zijn gebasseerd op de bestemming 'Wonen' in het bestemmingsplan 'Buitengebied Borne'.

Waarde - Archeologische verwachting 1

De voor 'Waarde - Archeologische verwachting 1' aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemmingen, mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van te verwachten archeologische waarden.

Hoofdstuk 7 Uitvoering en handhaving

7.1 Economische uitvoerbaarheid

Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is.

In voorliggend geval is er een overeenkomst gesloten tussen initiatiefnemer en de gemeente. Hierin is verzekerd dat het risico van planschade voor rekening van de initiatiefnemer komt. Ook de gemeentelijke kosten worden verhaald middels de overeenkomst, waardoor het kostenverhaal voor de gemeente volledig is verzekerd. Dit brengt met zich mee dat vaststelling van een exploitatieplan achterwege kan blijven.

7.2 Handhaving

Het ontwikkelen van beleid en de vertaling hiervan in een bestemmingsplan heeft weinig zin, indien na de vaststelling van het bestemmingsplan de regels van het plan niet gehandhaafd (kunnen) worden. Daarom is het belangrijk al tijdens het opstellen van een bestemmingsplan aandacht te besteden aan de handhaafbaarheid van de opgestelde regels. Hierbij is een aantal punten in het bijzonder van belang:

• 1. Voldoende kenbaarheid van en draagvlak voor het bestemmingsplan

Een goed handhavingsbeleid begint bij de kenbaarheid van het bestemmingsplan bij degenen die het moeten naleven. De inhoud van het plan kan slechts gehandhaafd worden, indien het beleid en de regeling in grote kring ondersteund wordt door de gebruikers van het bestemmingsplan. Een algemene positieve benadering van het bestemmingsplan is om die reden wenselijk. Uiteraard zal niet iedereen zich kunnen vinden in elk onderdeel van het plan.

• 2. Realistische en inzichtelijke regeling

Een juridische regeling dient inzichtelijk en realistisch te zijn. Dat wil zeggen, dat het plan niet onnodig beperkend of inflexibel dient te zijn. De planregels dienen niet meer, maar ook niet minder te regelen dan noodzakelijk is.

• 3. Actief handhavingsbeleid

Het sluitstuk van een goed handhavingsbeleid is voldoende controle op de feitelijke situatie in het plangebied. Indien de regels worden overtreden moeten adequate maatregelen worden getroffen. Indien dit wordt nagelaten ontstaat een grote mate van rechtsonzekerheid.

7.3 Retrospectieve toets

Het is noodzakelijk dat het bestemmingsplan een compleet inzicht biedt in de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het betreffende plangebied. Het bestemmingsplan is het juridische toetsingskader dat bindend is voor de burger en overheid en geeft aan wat de gewenste planologische situatie voor het plangebied is.

Deze situatie kan gaandeweg de planperiode wijzigen, bijvoorbeeld door veranderd stedenbouwkundig inzicht, functiewijziging en/of veranderingen in gebruik. Ook ruimtelijke ontwikkelingen en vernieuwing van onder andere ruimtelijk, economisch, verkeerskundig en milieubeleid dragen bij aan de veroudering van geldende bestemmingsplannen.

Om recht te doen aan een goede ruimtelijke ordening binnen het plangebied wordt daarom aangegeven in welke situaties de bestemming wordt gekozen gelijk aan de oude bestemming (na strijdige situatie te hebben gewraakt) en in welke situaties een nieuwe bestemming wordt gegeven (positief bestemmen), waarmee de strijdige situatie wordt gelegaliseerd. Daarnaast wordt, indien van toepassing, aangegeven wanneer een strijdige situatie onder het overgangsrecht wordt gebracht.

Het voorliggende plan voorziet in het omzetten van de bestemming 'detailhandel' naar de bestemming 'wonen'.

Gebleken is dat deze ontwikkeling past binnen de geldende beleidskaders en geen hinder met zich meebrengt voor andere in de omgeving aanwezige functies. Daarnaast is met voorliggend bestemmingsplan aangesloten bij actuele wet- en regelgeving.

Hoofdstuk 8 Overleg en inspraak

8.1 Inleiding

De procedures voor vaststelling van een bestemmingsplan zijn door de wetgever geregeld. Aangegeven is dat tussen gemeente en verschillende instanties, waar nodig overleg over het plan moet worden gevoerd alvorens een ontwerpplan ter visie gelegd kan worden. Daarnaast is er de gelegenheid om in het voortraject belanghebbenden te laten inspreken conform de gemeentelijke verordening. Pas daarna wordt de wettelijke procedure met betrekking tot vaststelling van het bestemmingsplan opgestart (artikel 3.8 Wro).

8.2 Vooroverleg

8.2.1 Rijk

In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke plannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk.

8.2.2 Provincie Overijssel

Er heeft vooroverleg plaatsgevonden met de provincie Overijssel. De provincie is akkoord met voorliggend plan.

8.2.3 Waterschap Vechtstromen

Het waterschap is geïnformeerd over het plan door gebruik te maken van de digitale watertoets. Het waterschap heeft aangegeven dat er geen waterschapsbelang met dit plan is gemoeid (zie ook bijlage 4 bij deze toelichting).

8.3 Inspraak

De Wro bevat geen verplichting tot het geven van de mogelijkheid tot inspraak. Dat neemt niet weg dat het de gemeente vrij staat toch inspraak te verlenen, bijvoorbeeld op grond van de gemeentelijke inspraakverordening. In relatie daarmee bepaalt artikel 150 van de Gemeentewet onder meer dat in een gemeentelijke inspraakverordening moet worden geregeld op welke wijze bovenbedoelde personen en rechtspersonen hun mening kenbaar kunnen maken.

Conform de gemeentelijke inspraakverordening kan het bestuursorgaan zelf besluiten of inspraak wordt verleend bij de voorbereiding van gemeentelijk beleid. Gelet op de beperkte omvang van de voorgenomen ontwikkeling, is een inspraakprocedure niet noodzakelijk.

8.4 Vooroverleg met de omgeving

De eigenaar van perceel aan de Hoofdstraat 131 is persoonlijk langsgeweest bij de dichtstbijzijnde buren. Hiervoor heeft er telefonisch contact plaatsgevonden om een afspraak in te plannen. Tijdens de kennismaking zijn de plannen toegelicht. De algemene reactie was positief. Er waren enkele vragen over de privacy van omwonenden aan de zuidzijde. Naar aanleiding van de gesprekken is besloten om aan de zuidzijde van het plangebied een haag te planten. Dit is ook vastgelegd in de plangregels en de verbeelding van dit bestemmingsplan. Op deze manier wordt de privacy van deze buren gewaarborgd.

8.5 Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft conform artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening van 27 oktober 2022 t/m 7 december 2022 ter inzage gelegen. Tijdens de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan heeft één reclamant zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn samengevat en beantwoord in de in Bijlage 7. Naar aanleiding van de zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen gewijzigd. Omdat tevens wijzigingen zijn doorgevoerd in de regels en verbeelding is het bestemmingsplan gewijzigd vastgesteld. Voor de wijzigingen naar aanleiding van de zienswijzen wordt kortheidshalve verwezen naar Bijlage 7.

Daarnaast zijn de volgende ambtshalve wijzigingen doorgevoerd:

• Artikel 3.2.1 onder e is aangevuld en luidt nu als volgt: de goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m)', maximaal de aangegeven goothoogte, dan wel niet meer dan de bestaande goothoogte indien dit meer bedraagt.
• Artikel 3.2.1 onder f is aangevuld en luidt nu als volgt: de bouwhoogte van hoofdgebouwen bedraagt ter plaatse van de aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)', maximaal de aangegeven bouwhoogte, dan wel niet meer dan de bestaande bouwhoogte indien dit meer bedraagt.
• De aanduiding 'overige zone - voorwaardelijke verplichting' is verwijderd uit de regels en van de verbeelding.