Meppel - Winkelcentrum Koedijkslanden e.o.

2.2 Gewenste situatie

Het is de bedoeling om in het plangebied de nodige bebouwing te slopen en/of te vervangen en uit te breiden met nieuwbouw. Voor de invulling van het plangebied is een stedenbouwkundig plan (mei 2012) opgesteld. Dit plan vormt de basis voor de regeling van dit bestemmingsplan en voor het beeldkwaliteitplan. In dit hoofdstuk staat een toelichting op het stedenbouwkundig plan en zijn de belangrijkste uitgangspunten voor dit bestemmingsplan opgenomen. Deze uitgangspunten gaan vooral in op de functionele mogelijkheden in het plangebied en de ruimtelijke verschijningsvorm van de bebouwing.

2.2.1 Ruimtelijke randvoorwaarden

Voor de invulling van het gebied is, in goed overleg met de initiatiefnemers en de gemeente, een stedenbouwkundig plan opgesteld. Beide partijen hebben hiervoor hun randvoorwaarden aangegeven. De gemeentelijke randvoorwaarden zijn hierna per thema genoemd. In onderstaande afbeelding staat een overzicht van deze gemeentelijke randvoorwaarden.

Ruimtelijke randvoorwaarden

Groen

Het groen, dat de identiteit van de wijk vormt, is in de nabijheid aanwezig. Ook langs de binnenkort gesloopte portiekflat is het groen aanwezig. Dit groen moet zichtbaar zijn vanaf het centrale plein, het nieuwe (kloppende) hart van het plangebied.

Accent en begeleiding

De locatie ligt op een Y-kruising van drie wegen, waaronder de Zuiderlaan en de Rembrandtlaan. Vanuit deze drie richtingen moet het plein herkenbaar zijn. Hiervoor is het noodzakelijk een accent op de 'kop' te realiseren. Daarnaast is het van belang dat er langs de Rembrandtlaan en de Zuiderlaan sprake is van een continuïteit door de aanwezigheid van minimaal 2 bouwlagen. Alleen op bestaande bebouwing zoals de huidige supermarkt is dit niet mogelijk. Hier zal de gevel langs de Rembrandtlaan een hoogte krijgen van minimaal 5 meter. De bebouwing krijgt een open en leefbare uitstraling.

Plein

Het nieuwe (kloppende) hart voor Koedijkslanden en Berggierslanden is een mooi centraal plein. Om een mooi plein te maken heb je 'wanden' nodig. Deze moeten in een bepaalde verhouding tot elkaar staan. Het plein vormt de centrale plek voor de wijk, en straalt dit ook uit. De uitstraling is duurzaam en verzorgd. De sfeer lokt een verblijf uit, door de aanwezigheid van bijvoorbeeld terrasjes of bankjes. Bij de inrichting moet rekening gehouden worden met de bezonning.

Parkeren

Het parkeren gebeurt, gezien de situatie, op drie centrale plekken. Een goede bereikbaarheid vanaf de hoofdontsluiting is daarbij van belang. De parkeerterreinen moeten echter niet het beeld vormen voor het nieuwe hart.

2.2.2 Stedenbouwkundig plan

De gemeentelijke ruimtelijke randvoorwaarden zijn vertaald in een stedenbouwkundig plan voor de herontwikkeling van het winkelcentrum Koedijkslanden. Het kenmerkt zich door een combinatie van oud en nieuw. Herstructurering vindt plaats door een aantal bestaande gebouwen te vervangen door nieuwbouw om zo de stedenbouwkundige ruimte opnieuw vorm te geven. De nieuwe en te handhaven gebouwen geven ruimte aan woningen en winkels. Daarbij is het van belang dat alle onderdelen goed op hun plek staan. Er is genoeg ruimte voor alle bij de woon- en winkelfuncties horende voorzieningen (waaronder parkeren) en de openbare ruimte duurzaam is gericht op verblijf en ontsluiting.

Gewenste functies

Vanuit de initiatiefnemers is genoemd dat het plangebied na realisatie in eerste instantie in ieder geval de volgende functies heeft:

• Wijkservicepunt;
• 34 Zorgwoningen (Woonconcept);
• 36 Zorgwoningen (Woonconcept);
• 26 driekamer sociale huurwoningen (Woonconcept);
• Circa 4.750 m2 brutovloeroppervlak (bvo) commerciële ruimte (De Hoge Dennen Vastgoed en overige eigenaren).

Toelichting stedenbouwkundig plan

Hierna staat per deel van het stedenbouwkundig plan een korte beschrijving. Daarmee wordt duidelijk hoe de randvoorwaarden zijn vertaald naar een stedenbouwkundig plan. De belangrijkste uitgangspunten voor het bestemmingsplan worden hier ook benoemd.

Plein

Het nieuwe plein is het hart van het winkelcentrum en wijk Koedijkslanden en Berggierslanden. Aan het plein komt, naast winkels, ook een wijkservicepunt. Hierdoor ontstaat meer levendigheid op het plein, waardoor het een echt hart wordt.

Het plein loopt uit in een nieuwe winkelstrip aan de westzijde van het plangebied. Het noordelijk deel van het plein en deze winkelstrip zijn autovrij, op het zuidelijk deel van het plein is plaats voor (kort-)parkeren.

Oostelijk plandeel

In het oostelijk deel van het plangebied worden de bestaande schoolgebouw en de gymzaal gesloopt. Hiervoor in de plaats komt een gebouw met op de begane grond nieuwe commerciële ruimten. In de drie lagen erboven komen zorgwoningen (Woonconcept). Het gaat daarbij om zelfstandige wooneenheden waarbij zorg en begeleiding op afroep mogelijk is. Deze nieuwbouw vormt de oostelijke pleinwand en een markeringspunt op de hoek Rembrandtlaan-Zuiderlaan. Voor de verdere toekomst bestaat voor dit blok de wens om zorgwoningen om te kunnen zetten naar reguliere (huur)woningen. De exacte aantallen blijven in beginsel gelijk, de tijdspanne hiervoor is echter nog niet duidelijk.

Aan de noordzijde van dit plandeel is plaats voor nieuwe parkeerruimte voor de bezoekers van het winkelcentrum. De bewoners van de daarboven liggende woningen krijgen een afzonderlijk deel waar zij kunnen parkeren. In het plangebied worden, langs de Zuiderlaan, parkeerstroken (langsparkeren) aangelegd.

Westelijk plandeel

Aan de supermarkt in het westelijk plandeel wordt in oostelijke richting extra winkelruimte gecreëerd. Boven deze uitbreiding komen woningen in drie bouwlagen. Dit geheel vormt de nieuwe westelijke pleinwand. De bovenste laag van deze nieuwe uitbreiding ligt terug ten opzichte van de ondergelegen lagen en valt binnen een fictieve kaplijn. Dit heeft te maken met de bezonning van het plein. Door een terugliggende bovenste laag heeft het plein minder schaduwwerking van de bebouwing.

Het bestaande winkelbestand aan de westzijde van de supermarkt blijft gehandhaafd en wordt opgewaardeerd. Het gebouw krijgt aan een deel van de noordelijke gevel (dus ook de supermarkt) een nieuwe gevel, met een meer open uitstraling. De winkels krijgen daarmee niet meer de achtergevels, maar de voorgevels naar het parkeerterrein toe. Aan de zuidzijde is een uitbreidingsmogelijkheid van de bestaande winkels.

Langs de Rembrandtlaan vindt, in de zuidwestelijke hoek, nieuwbouw van een appartementengebouw plaats in vier bouwlagen. Ook bij dit woongebouw wordt de bovenste laag terugliggend uitgevoerd binnen een fictieve kaplijn. De reden hiervoor is het voorkomen van het idee van een grote (nieuwe) massa, voor de tegenovergelegen bebouwing aan de Rembrandtlaan.

Het parkeerterrein ten noorden van de winkelstrip is bedoeld voor bezoekers van het winkelcentrum en bewoners van de woningen boven het winkelcentrum. Daarnaast kunnen de bewoners parkeren op het maaiveld onder de nieuwe woningen aan de Rembrandtlaan. Aanvullend wordt aan de noordzijde van de Rembrandtlaan een parkeerstrook (langsparkeren) voor de bewoners en bezoekers gerealiseerd.

Noordelijk plandeel

In het noordelijk plandeel wordt de bestaande portiekflat volledig gesloopt. Hier komt de nieuwbouw van zorgwoningen voor Woonconcept. De nieuwbouw wordt gerealiseerd in de vorm van twee met elkaar in verbinding staande gebouwen. Het noordelijke deel van het gebouw is twee bouwlagen hoog, het zuidelijke drie. De bebouwing is voorzien van een plat dak.

De nieuwbouw vindt plaats in de groene long van de woonwijk. Deze long verbindt het plein met de het park noordelijk van het plangebied. Aan de zuidzijde van dit plandeel vormt de nieuwbouw de noordelijke pleinwand. Op de begane grond aan het plein komt een wijkservicepunt.

Het parkeren voor de bewoners en bezoekers van deze nieuwbouw vindt hier plaats langs de randen van de groene long.