| Plan: | Nieuwlande 2009 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0118.BP20098021001-OH01 |
Het bestemmingsplan is een belangrijk instrument om ruimtelijke ontwikkelingen te sturen en functionele kwaliteiten te stimuleren of juist af te remmen. Het zal voor de komende tien jaar een juridische basis vormen voor de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen het gebied. Het is daarom van belang de uitgangspunten voor dit bestemmingsplan nader te beschrijven.
Het beleid voor het plangebied komt kort geformuleerd neer op het behoud en versterking van de kwaliteit van het woonmilieu. Die kwaliteit komt ook tot uiting in de stedenbouwkundige en architectonische kenmerken en dit wordt onder meer bereikt door:
Binnen de begrenzing van het onderhavige plangebied staan in totaal circa 550 woningen met ongeveer 1.400 bewoners. Een klein deel van deze woningen is vanaf de zestiger ven de vorige eeuw ten noorden van het Oostopgaande gebouwd. Nieuwlande is echter voor het grootste gedeelte vanaf de zeventiger jaren ten zuiden van het Oostopgaande flink gegroeid.
Nieuwlande ligt op de grens van het grootschalig veenontginningslandschap ten oosten van het dorp en het kleinschalig veenontginningslandschap ten westen van het dorp, dat vanaf het begin van de zeventiende eeuw ten oosten van Hoogeveen is ontstaan.
Het grootschalig landschap wordt gekenmerkt door de grote onbebouwde en onbegroeide oppervlakte, omdat het stamt uit een latere verveningsperiode. Dit gebied is als gevolg van verbeterde technieken veel grootschaliger van karakter, waarbij de sloten en wijken nauwelijks een rol in de beleving van het landschap spelen. Het agrarische gebruik (veel akkerbouw) versterkt dit beeld, waarbij het grootschalige gebied op een enkele boerderij en woonhuis na vrij van bebouwing gebleven. De bebouwing staat vaak alleen en is onopvallend aanwezig.
De ruimtelijke opbouw van het kleinschalige gebied ten westen van Nieuwlande bestaat uit een rechtlijnig patroon van wegen, waterlopen (overwegend oost-west georiënteerd), bebouwing en beplanting die zijn oorsprong vindt in de vervening.
De wijken liggen hier dicht op elkaar (100-150 meter) en zijn de percelen opgedeeld in kleine eenheden. In dit gebied werden na de vervening kleine percelen in gebruik genomen door veenarbeiders die zich hier vestigden.
De ruimtelijke opbouw van het gebied bestaat uit een landschap van kleine bosjes, houtwallen, graslanden en akkers. Langs alle wegen komt tweezijdige wegbeplanting voor, afgewisseld met beplantingssingels. De verspreid liggende bebouwing ligt steeds in kleine clusters bij elkaar langs of aan de (vroegere) wijken. De nokrichting van de bebouwing ligt overwegend evenwijdig aan de wijk.
De eerste bebouwing is ontstaan als verspreide lintbebouwing langs wegen en kanalen (wijken). Later ontwikkelde zich geconcentreerde bebouwing bij de kruispunten van de kanalen (nu in de meeste gevallen wegkruisingen).
De lintstructuur in het dorp is een voortzetting van het bebouwingslint tussen de Rijksweg A37 in het noorden en de gemeentegrens ten zuiden van Dalerend. Dit lint geeft de hoofdlijn van de ontginning aan, waar vanuit het gebied grotendeels is ontgonnen. De weg in het lint heeft vrijwel overal hetzelfde profiel: een zware boombeplanting aan weerszijden met op enige afstand in een variërende rooilijn en met een variërende afstand tussen de bebouwing, aan beide zijden bebouwing die de nokrichting overwegend haaks op de weg heeft.
De bebouwing in de linten bestond oorspronkelijk uit enkele grote boerderijen, eenvoudige woonhuizen, afgewisseld met enkele bijzondere solitaire bebouwingsvormen, die het meest afwijkt met betrekking tot de ligging en de rijkere detaillering. Deze oorspronkelijke bebouwingsstructuur is in de loop van de tijd aangevuld met nieuwbouw, met behoud van een aantal herkenbare openingen, waarbij de doorzichten naar het open landschap zijn blijven bestaan.
De bebouwing staat in een rooilijn op korte afstand van en met de nokrichting overwegend haaks op de weg, de bebouwing heeft een sobere uitstraling en is voornamelijk opgebouwd uit één bouwlaag met een kap. De bebouwing is gebaseerd op een eenvoudige rechthoekige plattegrond en is in de meeste gevallen afgedekt met een zadeldak.
Nieuwlande kent door zijn oorsprong een orthogonale structuur. De bebouwing laat diverse bouwperioden zien, doordat de open plekken in de loop van de tijd zijn opgevuld met nieuwbouw.
De waarde van dit gebied wordt vooral bepaald door de korrelgrootte van de bebouwing en de herkenbaarheid van de verschillende bouwperioden.
De buurten zijn ruim van opzet met veel openbare ruimte en groen, merendeels verdeeld tussen de woningen en staan los van de bestaande nederzettingsstructuur. Het beleid binnen deze gebieden is gericht op handhaving, met name de rooilijnen aan de voorste bebouwingsgrens en het incidenteel wijzigen van de bebouwing.
De beeldkwaliteit wordt gevormd door het bebouwingsbeeld en de visuele kwaliteit van de inrichting van de openbare ruimte en de voortuinen. In Nieuwlande speelt het element groen een belangrijke rol.
Meestal worden er een aantal kwalitatieve regieaanwijzingen gegeven die met name betrekking hebben op de situering en vormgeving. Het doel is om tot een zekere mate van stedenbouwkundige samenhang te komen, waardoor het eindresultaat van de woonbuurt als positief zal worden ervaren en een goede samenhang tussen de verschillende fasen kan worden gerealiseerd. Hoofduitgangspunt is dat de uiterlijke verschijningsvorm van de bebouwing en de openbare ruimte past bij het landelijke en kleinschalige identiteit van het dorp.
Uitgangspunt van het beleid van de gemeente ten aanzien van bedrijfsactiviteiten is dat sterk milieuhinderlijke en/of grootschalige bedrijven niet in de dorpen thuishoren doch slechts kunnen worden toegestaan op een industrieterrein.
Voor het dorp Nieuwlande is het beleid van de gemeente erop gericht de bedrijvigheid te beperken tot:
Vervoerswijze en tracékeuze zullen (nog) meer dan tot nu toe moeten stoelen op de visie, dat het kostbare en kwetsbare woonmilieu van de gemeente Hoogeveen in het algemeen en die van het dorp Nieuwlande in het bijzonder, zowel moet worden beschermd, als hoogwaardig ontsloten. Het particuliere autoverkeer zal ontmoedigd moeten worden, ten gunste van het langzaam verkeer en het openbaar vervoer.
Concreet houdt dit in, dat de verkeersruimten niet worden uitgebreid, maar dat de bestaande infrastructuur beter moet worden benut. Binnen het grootste deel van het plangebied vinden verkeersbewegingen plaats voor het bestemmingsverkeer. De wegen voor het doorgaande verkeer en dus met een grotere stroomfunctie zijn in dit plan de Akkerweg, de Brugstraat en de Johannes Poststraat. Alle wegen zijn echter gecategoriseerd als erftoegangswegen.
Door middel van beheersmaatregelen zullen dan ook binnen deze gebieden doorgaande verkeersbewegingen en een hoge snelheid ontmoedigd moeten worden. De wijze van bestemmen belet deze ontwikkeling niet.
Het beleid is er op gericht het groen dat in het dorp aanwezig is te behouden en waar nodig te versterken en uit te breiden. Daarom zijn de belangrijkste boom- en groenstructuren langs de Boerdijk, de Brugstraat, de Julianalaan, bestemd tot groenvoorzieningen. Verder is een aantal groene ruimtes binnen het plangebied, het grotere groengebied ten noorden van de woningen aan de Meester van Goorweg en het groen rondom de sportvelden met deze bestemming in het plan opgenomen.
De grotere boscomplexen aan de oostzijde van het dorp hebben een passende bestemming gekregen die een grotere bescherming mogelijk maakt.
Het dorp kent één omheinde speeltuin die gelegen is aan de Boerdijk. Verder zijn er nog drie openbare speelplekken waarvan één aan de Meester van Goorweg, één aan de Julianalaan en één aan de Veenbes bij de Zonnedauw.
Het beleid voor deze gronden binnen het plangebied is er op gericht, dat de archeologische waarden worden beschermd en dat de landschappelijke, cultuurhistorische en ecologische waarden behouden blijven.
Het gemeentelijk beleid voorziet in de bescherming van het nog aanwezige historische cultuurgoed. Hierbij wordt verwezen naar de rijksmonumentenlijst, de provinciale monumentenlijst, de gemeentelijke nota "Hoogeveens Monumentaal" en naar de notitie van sectorale monumentenzorg naar integraal omgevingsbeleid.
Om karakteristieke kenmerken en cultuurhistorische waarden te kunnen beschermen en versterken zijn de provinciale monumenten en gemeentelijke monumenten in het bestemmingsplan extra beschermd. De gebieden met een cultuurhistorische betekenis worden voorzien van een dubbelbestemming "Waarde - Cultuurhistorie". Dit betekent dat in beginsel een pand niet gesloopt mag worden. Handhaving is het uitgangspunt. Mocht dit toch het geval zijn, na bijvoorbeeld een calamiteit als brand, dan is in geval van sloop en herbouw van het pand,een vergunning nodig. De oorspronkelijke hoofdvorm moet weer in ere hersteld worden. Dit om de bouwmassa en uitstraling in dit gebied te garanderen. Voor verbouwingen aan de panden geldt het regime van de Welstandsnota.
In Nieuwlande zijn twee gemeentelijke monumenten aanwezig, namelijk Johannes Poststraat 27 en Johannes Poststraat 40. Deze panden krijgen in het bestemmingsplan een beschermende regeling met de dubbelbestemming 'Waarde - Cultuurhistorie'.
De provincie Drenthe heeft haar monumentenbeleid anders vorm gegeven en is een actief (tevens afdwingbaar) beschermingsbeleid gaan voeren met vergunningverlening. Dit betekent dat bij verbouw van de nieuw aangewezen provinciale monumenten een monumentenvergunning nodig zal zijn.
De rijksmonumenten hebben een bescherming op basis van de Monumentenwet en de Monumentenverordening Gemeente Hoogeveen.