| Plan: | Emmen, Emmermeer mr j Panstraat |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak89844-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Woningbouwcorporatie Lefier heeft op 10 december 2013 een aanvraag voor een wabo-omgevingsvergunning ingediend ten behoeve van het realiseren van 24 zorgappartementen met bijbehorende ondersteunende functies.
Het bouwplan houdt het realiseren van een woonzorgcomplex in, bedoeld voor de huisvesting van mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking in een woongroep van ongeveer 12 mensen. Daarnaast heeft het initiatief de functie van steunpunt t.b.v. meer zelfstandig wonende mensen met een beperkte handicap die hier begeleid kunnen wonen. De toekomstige bewoners wonen nu nog op verschillende kleinere locaties in Emmen. Naast deze wooneenheden zijn een aantal gemeenschappelijke ruimtes gepland, waaronder 2 woonkamers, 2 kantoorruimtes en ruimte voor een slaapwacht.
Door realisatie van het woonzorgcomplex met bijbehorende functies zal het bebouwd oppervlakte 1836m2 beslaan. De aanvraag voor het realiseren van een woonzorgcomplex is in samenwerking met zorgorganisatie Promens Care tot stand gekomen.
De aanvraag is bedoeld voor de gronden gelegen aan de Mr. J.Panstraat naast huisnummer 8 tegenover Mr. J. Panstraat huisnummers 15 -23. De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de gewenste bebouwing via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
De aanvraag is genoteerd onder zaaknummer-89844. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak89844-V701
Figuur 1.1: Locatie plangebied Mr. J. Panstraat
Hoofdstuk 2 Ligging, planologische regelingen en huidige situatie
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het perceel Mr. J. Panstraat, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie C, nummer 11630 G. Het perceel is gelegen in de wijk Emmermeer in de nabijheid van het station, winkelcentrum Emmermeer en het centrum van Emmen, zie figuur 1.1, figuur 2.1 en 2.2. Het perceel ligt al enige tijd braak. De woningen die hier in het verleden stonden zijn reeds gesloopt.
Figuur 2.1: Luchtfoto met locatie (rode vlak).
Figuur 2.2: Situering bouwlocatie in omgeving.
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
De structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. Ten behoeve van het voorliggend bouwplan zijn vooral de thema's Wonen en Voorzieningen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt een woonzorgcomplex gerealiseerd.
2.2.2 Woonvisie 2012-2017
In de Woonvisie 2012-2017, vastgesteld 20 december 2012, wordt ten aanzien van het thema wonen en zorg uitgebreid in gegaan op de relatie wonen met welzijn en zorg. Aangegeven wordt dat de gemeente wil kunnen voorzien in de behoefte aan juiste woonzorgarrangementen. Het voorzien in deze behoefte wil de gemeente Emmen realiseren in samenwerking met de ketenpartners wonen, welzijn en zorg, mits zorginstelling de veiligheid kan waarborgen voor de bewoners, de woonzorginstelling passend is in de omgeving er sprake is van draagvlak in de omgeving.
Voorliggende aanvraag om een omgevingsvergunning voldoet aan de behoefte aan passende woonzorgvormen in Emmen. Tevens werken de ketenpartners woningbouwcorperatie Lefier en zorginstelling Promenscare samen om het project te realiseren.
2.2.3 Bestemmingsplan
Het perceel naast Mr. J. Panstraat is gelegen binnen het bestemmingsplan Emmen, Emmermeer. Dit bestemmingsplan is vastgesteld op 27 september 2012 en sinds 5 december 2012 onherroepelijk.
Volgens dit bestemmingsplan heeft het perceel meerdere bestemmingen te weten:
- 1. Groen,
- 2. Wonen-Aaneengebouwd,
- 3. Tuin
- 4. Wonen-Vrijstaand
- 5. Verkeer-Verblijfsgebied
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Om die reden wordt middels dit ruimtelijke plan realisatie van het woonzorgcentrum mogelijk gemaakt.
2.2.4 Verklaring van geen bedenkingen
De Verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011, voorziet in her-, ver-, en nieuwbouw van één of meer woningen, met inbegrip van voorzieningen ten behoeve van het wonen en bijbehorende maatschappelijke voorzieningen en bijbehorende detailhandel, in het kader van de herstructurering van woonwijken of kernen, en voorzover in overeenstemming met een door de raad vastgesteld masterplan of een vastgestelde structuurvisie. Om die reden is naast de wabo-omgevingsvergunnning geen voorstel tot het nemen van een individuele algemene verklaring voor dit plan noodzakelijk.
2.2.5 Crisis en herstelwet
Het realiseren van het woonzorgcomplex binnen de wijk Emmermeer valt onder Bijlage I. Categorieën ruimtelijke en infrastructurele projecten als bedoeld in artikel 1.1, eerste lid van de Crisis- en herstelwet. Onder categorie 3 staat vermeld: gebiedsontwikkeling en werken van lokaal of regionaal belang
2.2.6 Conclusie
De aanvraag voor de bouw van het woonzorgcomplex past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef" en de Woonvisie 2012-2017. Door het plan wordt de mogelijkheid voor zelfstandig wonen geboden aan mensen met een zorgbehoefte.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
Het gebouw is volgens de gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart, vastgesteld d.d. 30 mei 2013, gelegen in een gebied met hoge tot middelhoge archeologische verwachtingen. Gelet op deze verwachtingen is archeologisch onderzoek uitgevoerd. Het veldonderzoek heeft uitgewezen dat de bodemopbouw op het terrein voor een groot deel is geroerd. De kans op de aanwezigheid van intacte vuursteen vindplaatsen is hiermee vrijwel volledig verdwenen. Er zijn in de opgeboorde grond verder geen archeologische indicatoren aangetroffen. Hiermee kan ook de aanwezigheid van een nederzetting uit latere perioden vrijwel volledig worden uitgesloten. Op basis van de resultaten van het veldonderzoek wordt geadviseerd het plangebied vrij te geven wat betreft archeologie.
Ook voor vrijgegeven (delen van) plangebieden bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens
graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Het betreft dan vaak kleine
sporen of resten die niet door middel van een booronderzoek kunnen worden opgespoord. Op grond
van artikel 53 van de Monumentenwet 1988 dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt. Voor het volledige onderzoek zie Bijlage 1.
3.2 Milieu
3.2.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.2.2 Bodem
Ten behoeve van het bouwplan is een Verkennend bodemonderzoek (conform NEN 5740) naar de actuele bodemkwaliteit uitgevoerd. Aan de hand van het verkennend onderzoek kan geconcludeerd worden dat de bodem tot 5,5 m -mv. uit zeer fijn zand bestaat. De bovengrond tot circa 0,5 m-mv. is doorgaans matig humeus. Plaatselijk is bij de boringen een sterk zandige leemlaag aangetroffen, deze varieert van circa 1,2 m-mv. tot maximaal 1,5 m-mv. Een afwijking hierop is boring 01. Hier is vanaf 0,8 m-mv. een zandige leemlaag aanwezig tot de maximale boordiepte van 2,0 m-mv.
Bij het uitvoeren van het veldonderzoek zijn waarnemingen gedaan die duiden op bodemverontreiniging. Deze waarnemingen betreffen voornamelijk zwak puin- en glashoudend verontreinigingen. Op het maaiveld en in de opgeboorde grond zijn geen asbestverdachte materialen waargenomen.
De aanwezigheid de waargenomen bodemverontreiniging zijn te verklaren als resten van de reeds gesloopte woningen en heeft verder geen saneringsverplichting tot gevolg. Daarmee zijn er ook geen belemmeringen tav de gebruiksmogelijkheden van het perceel. De grond die vrijkomend tijdens de bouw mag over het terrein verspreidt worden, maar niet afgevoerd worden naar een andere locatie binnen Emmen.Voor het volledige onderzoek zie Bijlage 3.
3.2.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde.
Het bouwplan is gelegen binnen de geluidzone van de bestaande wegen:
- Weerdingerstraat, en
- Nijkampenweg.
Beide wegen (2 rijstroken) betreffen in de zin van de Wet geluidhinder een binnenstedelijke situatie met een zonebreedte van 200 meter. Voor de wegen geldt een maximum snelheid van 50 km/uur. Voor de overige wegen gelegen in de nabije omgeving van of in het plangebied geldt een maximum snelheid van 30 km/uur. In de zin van de Wet geluidhinder zijn dergelijke wegen niet-zoneplichtig en zouden derhalve buiten beschouwing kunnen blijven. Gelet op jurisprudentie blijken 30 km/uur wegen vanuit het oogpunt van een 'goede ruimtelijke ordening' toch akoestisch te moeten worden onderzocht. Derhalve worden de volgende wegen wel bij dit onderzoek betrokken:
- Mr. J. Panstraat,
- Picardtstraat, en
- Walstraat.
Ter beoordeling van het geluid op de gevels is een akoestischonderzoek uitgevoerd. Uit de berekeningsresultaten blijkt dat de voorkeursgrenswaarde (en in het geval van de niet-zoneplichtige wegen Mr. J. Panstraat, Picardtstraat en Walstraat richtwaarde) van 48 dB niet wordt overschreden.Hierdoor is onderzoek naar maatregelen om de geluidbelasting ter plaatse van de geluidgevoelige bestemmingen terug te brengen is niet nodig, omdat daar voldaan wordt aan de grenswaarden. Tevens hoeven er door het college van burgemeester en wethouders van gemeente Emmen geen hogere waarden verleend te worden.Voor het volledige onderzoek zie Bijlage 2.
3.2.4 Lucht
In opdracht van Lefier Stad Groningen heeft Oranjewoud een luchtkwaliteitonderzoek uitgevoerd in het kader van nieuwbouw voor de zorginstelling Promens Care aan de Mr. J. Panstraat te Emmen. De effecten van het plan op de luchtkwaliteit van de omgeving is onderzocht. Het plan betreft de ontwikkeling van 24 wooneenheden, twee huiskamers, twee kantoorruimten en een ruimte voor een slaapwacht. De totale omvang betreft 972m2 bvo (is inclusief bergruimte). Deze aantallen en oppervlakten liggen ruim onder de genoemde 1.500 woningen of 100.000m2 bvo kantoren (of een combinatie van beide). Op grond hiervan en gelet op bovenstaande toelichting bij de Regeling niet in betekende mate bijdragen is het aannemelijk dat de voorgenomen ontwikkeling aan de Mr. J. Panstraat niet in betekende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. De luchtkwaliteit geeft geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning. Voor het volledige onderzoek zie Bijlage 5.
3.2.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het bouwen van een woning op deze locatie.
3.2.6 Flora en fauna
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten. De gronden waarop het initiatief gerealiseerd moet gaan worden is middels een natuurtoets onderzocht. Bijlage 4 geven de volledige onderzoeksresultaten weer.
Het voornemen bestaat om in aan de Mr. J. Panstraat in Emmen zorgappartementen op te richten op wat nu stuk braakliggende grond is. In het plangebied zijn geen zwaarder beschermde Flora- en faunawet soorten aangetroffen of te verwachten die negatieve effecten ondervinden en daarmee de voorgenomen werkzaamheden wezenlijk kunnen beïnvloeden. In het kader van Flora- en faunawet zijner geen belemmeringen voor de voorgenomen ontwikkeling.
Voor de voorgenomen werkzaamheden dient rekening gehouden te worden met het feit dat er tijdens het broedseizoen (globaal half maart tot half augustus) broedvogels aanwezig kunnen zijn in de bomen, struiken en/of heggen. Daarom wordt geadviseerd eventuele kapwerkzaamheden buiten het broedseizoen uit te voeren. Op deze manier wordt voorkomen dat broedende vogels verstoord worden. Mocht de planning dit niet toelaten dan dienen maatregelen getroffen te worden om te voorkomen dat zich op het terrein broedvogels vestigen.
Het voornemen de zorgappartementen te realiseren veroorzaakt geen aantasting van de ecologische hoofdstructuur. Doordat er geen sprake is van ruimtebeslag in beschermde gebieden worden negatieve effecten op de wezenlijke kenmerken en waarden van de ecologische hoofdstructuur niet verwacht. Bovendien geldt bij de EHS geen externe werking zodat de effecten van projecten die buiten de EHS zijn gelegen niet te hoeven worden getoetst aan mogelijke projectoverschrijdende effecten. Binnen 3 kilometer van het plangebied zijn geen Natura 2000-gebieden gelegen. Vanwege de grote afstand tot Natura 2000-gebieden en de beperkte omvang van de ontwikkelingen zijn effecten op deze beschermde gebieden dan ook uit te sluiten.
Gezien het gebruik en de kennis van aanwezige natuurwaarden in het plangebied worden de risico's op verstoring van beschermde soorten als minimaal ingeschat. Eventueel aangetroffen soorten dienen verplaatst te worden naar geschikt leefgebied in de omgeving.
Gelet op de ligging van het plangebied en de te treffen ingreep valt niet te verwachten dat er nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten ontstaan. Een flora- en fauna-onderzoek is derhalve niet nodig. Wel geldt dat voor alle bouwactiviteiten voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:
- Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
- Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
- (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.
3.3 Waterparagraaf
In de waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem van het gebied is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden (bodemopbouw, grondgebruik, maaiveldhoogte, grondwatersituatie, rioolstelsel etc.) en of speciale regelingen voor het plangebied gelden. De waterparagraaf is een verplicht onderdeel van een ruimtelijk plan en beschrijft de uitwerking hiervan op het watersysteem en geeft aan welke eisen het watersysteem aan het plan stelt.
De wateparagraaf is de plek waar, naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan of besluit, het wateradvies en de gemaakte afwegingen expliciet en toetsbaar een plaats krijgen. Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat er grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed. Voor deze ontwikkeling is het aspect water bekeken, in Bijlage 6 is het volledige onderzoek weergegeven.
3.3.1 Ligging plangebied
De nieuwbouw ontwikkeling aan de Mr. J. Panstraat ligt in de wijk Emmermeer. De wijk Emmermeer is ingericht als woonwijk met ruimte voor aanverwante functies (winkelcentrum, scholen en kleinschalige bedrijvigheid). De ontwikkeling valt binnen het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen (voormalig Velt en Vecht).
Het bouwplan houdt het bouwen van een zorgcomplex met 24 woningen in op een terrein waar eerder woningen hebben gestaan. Door het bouwplan neemt het verharde oppervlak toe. Echer de toename van het verharde oppervlak ten opzicht van voormalige bebouwing is nihil en heeft geen invloed op het watersysteem.
3.3.2 Bodemopbouw
De bodem ter plaatse van Emmermeer bestaat uit zandgronden met plaatselijk enige storende keileemlagen. De exacte bodemopbouw is niet gekarteerd (bestaand stedelijk gebied). Recent bodemkundig onderzoek bevestigd echter het geschetste beeld. Figuur 3.4.1 geeft een overzicht van de bodemopbouw in Emmermeer en omgeving .
Figuur 3.4.1: Bodemopbouw in Emmermeer en omgeving (bron: website provincie Drenthe).
3.3.3 Hoogteligging
Uit de hoogtekaart van de wijk Emmermeer blijkt de de hoogteligging van de wijk varieert in maaiveldhoogte tussen de 21.90+ NAP in het zuid- westelijke deel tot 22.43+ NAP aan de noordkant van het plangebied.
Rond de wijk Emmermeer liggen gebieden met een aanzienlijk hoger maaiveldniveau. In het oosten de Es met een maaiveldhoogte van NAP + 27,00 m. In het noorden en oosten loopt het maaiveld op tot NAP +25,00 m. Door deze situatie is het gebied gevoelig voor wateroverlast. Figuur 3.4.2 geeft de maaiveldhoogte ten opzichte van NAP in Emmermeer en omgeving.
Figuur 3.4.2: Hoogtekaart in Emmermeer en omgeving (bron: AHN Nederland).
Gelet op lage ligging van de wijk en het plangenied tov de omgeving wordt geadviseerd om rekening te houden met mogelijke hoge grondwaterstanden door kelders waterdicht te maken.
3.3.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is erop gericht het hemelwater af te koppelen van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht. Probleem wat optreedt bij diverse initiatieven, is dat een deel van het gebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt. Infiltreren is daarom niet altijd toegestaan.
In de Mr. J. Panstraat ligt een gescheiden rioleringsstelsel. Een vuilwaterstelsel en een regenwaterinfiltratiestelsel.De te realiseren wooneenheden kunnen aangesloten worden op het bestaande rioolstelstel. Wel dient regenwater apart te worden afgevoerd.
3.3.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Vooraf is geen contact geweest met het waterschap.
3.4 Bezonning
Ten behoeve van het bouwplan is een bezonningssituatie van de omgeving na realisatie van het bouwplan opgesteld, Bijlage 8. Deze bezonningstekening laat zien dat de nieuwe bebouwing , de bestaande bebouwing wat betreft de bezonning niet of nauwelijks hindert. Alleen in de wintermaanden als de zon erg laag staat is er enige belemmering op de tegenover liggende woningen.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
4.1 Algemeen
De voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het herinrichten van een voormalige woningbouw locatie aan de Mr. J. Panstraat in Emmen in de wijk Emmermeer.
Het plan voorziet in de nieuwbouw van 24 wooneenheden van 50 m2. Deze wooneenheden zijn bedoeld voor de huisvesting van mensen met een fysieke en/of verstandelijk beperking die onder begeleidingen zelfstandig kunnen wonen. De wooneenheden worden opgedeeld in 2 groepen van 12 personen die ieder een eigen gemeenschappelijke woonkamer hebben. Daarnaast zijn voor beide groepen een aantal facilitaire ruimten die voornamelijk gebruikt worden door Promens Care ten behoeve van de begeleiding van de bewoners.
Het complex heeft een totaal BVO van 1836 m2, waarvan in totaal 918m2 bebouwd bestaande uit 24 wooneenheden, kantoorruimte, gemeenschappelijke woonruimte en algemene ruimte.
De tot standkoming van dit nieuwe woonproject is het gevolg van intensieve samenwerking tussen woningbouwcorporatie Lefier en zorgorganisatie Promens Care. Promens Care is een stichting in Noord-Nederland voor zorg aan kinderen en volwassenen met een verstandelijke en/of een psychiatrische beperking. Mensen die langdurig van de gezondheidszorg afhankelijk zijn, krijgen met de hulp van de Promens Care de kans om zo gewoon mogelijk met hun beperking te kunnen wonen, te werken, te leren en van de vrije tijd te genieten. Promens Care wil die mensen ondersteunen om een zo normaal mogelijk leven te leiden.
Dit nieuwe initiatief heeft naast de functie van woonruimte voor mensen met ernstige beperkingen ook de functie van steunpunt t.b.v. meer zelfstandig wonende cliënten.Uit ervaring is gebleken dat woongroepen voor deze bewoners het best functioneert met een groep van ongeveer 12 mensen. De mensen wonen nu nog op verschillende kleinere locaties in Emmen. De hulp en begeleiding kost daardoor veel meer tijd en geld. In de wijk Emmermeer in Emmen heeft Promens Care samen met Lefier een locatie gevonden waar twee van dergelijke woongroepen met een steunpunt gerealiseerd kunnen worden. Het doel met deze nieuwe woonvorm is om in de wijk Emmermeer een project te realiseren dat recht doet aan de onafhankelijkheid en ontwikkelingsmogelijkheden van de individuele bewoners. Alle bewoners krijgen een eigen appartement met de mogelijkheid gebruik te maken van groepsruimten. Het is een combinatie van zelfstandig wonen met mogelijkheden voor zorg en begeleiding.
4.2 Bestaande situatie
De ontwikkeling aan de Mr. J. Panstraat wordt aan de west- en noordzijde begrenst door rijen woningen (2 lagen + kap) gebouwd in de jaren '50 . Aan de oostzijde wordt het terrein begrenst door de achtertuinen van de vrijstaande woningen aan de Weerdingerstraat.
Figuur 4..1: situering gebied
De Mr. J. Panstraat heeft een lineaire groenstructuur die bij eventuele ontwikkelingen moet worden gehandhaafd of indien mogelijk worden versterkt. Deze structuur is aangegeven tot bij de aansluiting met de Picardtstraat. Hierna versmalt het wegprofiel sterk en bomen zijn hier niet meer aanwezig. Ook het voetpad aan de zuidzijde van de Mr. J Panstraat is hier niet meer aanwezig (doodlopend).
De afstand tussen de bebouwing van het eerste deel van de Mr. J. Panstraat is voor een buurtontsluiting weg erg breed (30 meter). In dit deel staan aan de noordzijde een rij grote bomen. Op de beoogde bouwlocatie stonden 4 rijwoningen (vergelijkbaar met het bestaande blok) en 1 vrijstaande woning. Deze woningen zijn gesloopt en inmiddels ligt het terrein al weer een aantal jaren braak. Alleen 2 bomen zijn nog aanwezig op het terrein. De bouwlocatie sluit aan bij een groter binnen gebied dat ook niet is bebouwd. Aan de westen noordzijde grenzen de achtertuinen een 3 tal woningbouw blokken (totaal 13 woningen) deze zijn eigendom van woningbouwcorporatie Lefier.
De hoogte van de bebouwing rond het plangebied is twee lagen met kap. Uitzondering is de fietsenwinkel van Bruning en het nieuwe kantoor van Promenscare aan de Weerdingerstraat. Beide panden zijn 2 lagen met een plat dak.
Op dit moment 25 parkeerplaatsen aanwezig en dat is zeer ruim voor het aanwezige aantal woningen (12). De parkeerdruk op dit moment is erg laag.
4.3 Nieuwe situatie
De ontwikkeling aan de Mr. J. Panstraat houdt een woonzorgcomplex in 2 bouwlagen om een patio gesitueerd in. Deze besloten buitenruimte geeft de bewoners de mogelijkheid om gezamenlijk en beschermd van de buitenlucht te genieten ('een hof'). Alle woningen hebben hun 'buiten' gevel gericht op de openbare ruimte. Aan de noordzijde de Mr. J. Panstraat, aan de zuidzijde wat rustiger aan het groene binnen gebied. Daarmee ontstaat variatie en geeft het de mogelijkheid om de bewoners met verschillende wensen te huisvesten. Aan de westzijde van het nieuwe gebouw is ruimte gehouden van 11 meter met het bestaande blok (2 t/m 8). Dit is om een verbinding te kunnen maken tussen de Mr. J. Panstraat en het groene, parkachtige binnengebied. Op de begane grond zijn langs deze verbinding de algemene en gemeenschappelijke ruimtes gesitueerd.
Er is voor de nieuwbouw gekozen voor een nieuw rooilijn, de afstand van de voorgevel van gebouw tot de as van de weg aan de Mr. J. Panstraat is dat aan de zuidzijde (blok 2 t/m 8) op dit moment ongeveer 19 meter. Het blijkt dat de afstand van de rooilijn van dezelfde woningen aan de Nijkampenweg ongeveer 17 meter is. Omdat de Nijkampenweg een wijkontsluitingsweg is zou het profiel aan de Mr. J. Panstraat juist smaller moeten zijn. Daarom is er voor gekozen om de profielmaat van de Mr. J. Panstraat door de positie van de nieuwbouw te verkleinen. De nieuwe rooilijn ligt op 11 meter van de as van de weg en 2 meter van de rand van het bestaande voetpad. Deze maat is dan gelijk aan de afstand van de bebouwing aan de noordzijde (blok 9 t/m 23). Bijkomende voordeel is dat de positie van het gebouw een overgang maakt naar het veel smallere oostelijke deel van de Mr. J. Panstraat. De achterzijde van de tuinen van de woningen aan de Weerdingerstraat (de schuttingen) worden daarmee voor een groter deel aan het oog onttrokken.
Figuur 4.2: Situering nieuwe gebouwen op perceel
4.3.1 Bebouwing
Voor de nieuwbouw is gekozen voor een gebouw in 2 bouwlagen. Dit sluit goed aan bij de omliggende bebouwing met 2 lagen of 2 lagen en kap. Het nieuwe gebouw krijgt geen kap. Door het toepassen van grote moderne dakoverstekken wordt een zo goed mogelijke verbinding gemaakt met de omliggende bebouwing en het geeft een verwijzing naar de jaren ’50 architectuur zoals deze in de wijk Emmermeer voorkomt.
Figuur 4.3: impressies te realiseren gebouw
Het te realiseren gebouw zal uit 3 bouwdelen bestaan die gekoppeld zijn door middel van een transparante entree gebied. De hoofdtoegang bevindt zich aan de Mr. J. Panstraat een tweede toegang zit aan de zijde van het binnenterrein. Het nieuwe gebouw bestaat uit twee kleuren baksteen, beide kleuren komen voor in de wijk. De gevels kenmerken zich door terug springende vlakken, waardoor de mogelijkheid ontstaat om een terugliggend raam te maken in het zijvlak. Zowel vanuit de straat als vanuit de woonkamer geeft dit een ruimtelijk beeld.
De twee bomen die nu nog op de bouwlocatie aanwezig zijn kunnen niet worden gehandhaafd. In de nieuwe patio worden, op bijna de zelfde plaats, 1 of 2 nieuwe bomen geplaatst. Ter plaatse van de nieuwe parkeer plaatsen, aan de noordzijde van het gebouw, zijn 5 nieuwe bomen gepland. Het groen binnengebied zal openbaar toegankelijk blijven, zowel voor de bewoners van de nieuwbouw als voor de huidige bewoners. De toegankelijkheid blijft gewaarborgd via de huidige route langs nr. 8.
4.3.2 Parkeren
De Mr. J Panstraat is een rustige woonstraat met totaal 13 woningen. Het is ook de zuidelijke ontsluiting van de Picardtstraat. Door toevoeging van de nieuwbouw is niet de verwachting dat verkeersintensiteit sterk zal toenemen. Op dit moment zijn er 25 parkeerplaatsen aanwezig, ruim voldoende voor de aanliggende 13 woningen. Met de toevoeging van de beoogde nieuwbouw zal de parkeerdruk toenemen. Echter de verwachting is dat de nieuwe bewoners niet of nauwelijks in het bezit zijn van een auto. Des ondanks worden nog 5 extra parkeerplaatsen aangelegd. Deze kunnen gebruikt worden door het personeel en voor bezoekers. Aan de Mr. J. Panstraat wordt ter plaatse van de entree een taxi haal en breng plaats aangebracht. Voor de fietsen en scootmobiels wordt aan de oostzijde een toegang gemaakt naar de gemeenschappelijke berging. Tevens wordt parkeren op kenteken mogelijk gemaakt.
De mogelijkheid bestaat dat, indien nodig, extra parkeerplaatsen worden aangelegd op het binnen terrein aan de zuidzijde van de nieuwbouw. Het pad tussen woning 8 en de nieuwbouw zal dan worden verbreedt tot 3,5 meter.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing. Vooruitlopende op het ruimtelijke proces heeft woningbouwcorporatie te samen met zorginstelling Promenscare een tweetal informatieavonden gehouden. Op woensdag 10 december 2012 is een informatieavond gehouden voor de omwonenden. Door de omwonenden is in het algemeen positief gereageerd op de hoogte en de vormgeving van het gebouw en de woonfunctie voor de beoogde doelgroep. Wel zijn enige bedenkingen gemeld over de afstand tussen het nieuwe gebouw en de tegenover liggende bebouwing aan de Mr. J. Panstraat. Naar aanleiding van deze opmerkingen is het gebouw 2 meter naar het zuiden verschoven (richting binnen terrein). De totale maat tot de tegenover liggende woningen is daarmee 22 meter geworden.
Een tweede inloop bijeenkomst is gehouden op 29 oktober 2013 om nog eventuele extra vragen te kunnen stellen. Hierbij waren 2 buurtbewoners aanwezig. De afstand blijft bij deze mensen een kritisch punt, ondanks dat nav de eerste bijeenkomst de bouwmassa 2 meter naar achteren is verschoven.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op 17 juni 2014 gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.
Met ingang van 18 juni 2014 heeft het ontwerp van de vergunning met het ontwerp van de verklaring van geen bedenking voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Verdere is een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en Lefier afgesloten betreffende overige plankosten, zoals grondverkoop, planschade en inrichting openbaar gebied. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.