| Plan: | Emmen, Centrum- Oost B. Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | omgevingsvergunning |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0114.Zaak100195-V701 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
Dhr. Robben heeft een aanvraag voor een wabo- omgevingsvergunning gedaan voor het intern verbouwen van het gebouw op de hoek Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 en het wijzigen van de functie. Dit gebouw betreft een voormalig hotel, dat enige tijd leeg staat. Het bouwplan heeft als doel 14 kleinschalige appartementen te realiseren in het voormalige hotel.
De aanvraag heeft betrekking op de onderdelen bouw en strijdigheid met het bestemmingsplan. Daarom is verzocht om de gewenste transformatie via één omgevingsvergunning, inclusief het deel "afwijking van het bestemmingsplan", te kunnen realiseren.
Het bouwplan houdt het inpandig verbouwen van het voormalige hotel in. Door het hotel inpandig te verbouwen in 14 appartementen wordt het voor bewoning geschikt. De aanvraag is genoteerd onder zaak 100195. De bijbehorende verbeelding met de plancontour heeft het nummer NL.IMRO.0114.Zaak100195--V701
Figuur 1.1: Locatie plangebied in omgeving (rode vlak).
Hoofdstuk 2 Huidige situatie, beleid en planologische regeling
2.1 Ligging en huidige situatie
Voorliggende ruimtelijke onderbouwing heeft betrekking op het de percelen Burgemeester Tijmesstraat 1, kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie C, nummer 8947 G en Boslaan 140 kadastraal bekend als gemeente Emmen, sectie C, nummer 9539 G. Het perceel is gelegen aan de rand van het centrum gebied van Emmen in nabijheid van het station en de Emmerdennen, zie afbeelding 2.1. Het gebouw is een voormalig hotel.
Figuur 2.1: situering tov centrum en Emmerdennen
2.2 Beleid en planologische regeling
2.2.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef
Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef, is 24 september 2009 vastgesteld door de raad. Het document is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020, vastgesteld in de raadsvergadering van september 2001. De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid. Voor ieder thema is een hoofdkoers bepaald. In de omgeving waarin het voorliggend plan Emmen, Centrum- Oost B. Tijmesstraat 1 en Boslaan 140, NL.IMRO.0114.Zaak100195-V701 wordt gerealiseerd zijn vooral de thema's Wonen en Voorzieningen van belang.
Met voorliggende omgevingsvergunning wordt wonen in een voormalig hotel mogelijk gemaakt. Ten aanzien van het thema wonen in het centrum wordt in de structuurvisie gestreefd om de kwaliteit van de diverse woonmilieus te behouden dan wel te versterken en innoveren. Het huidige plan voorziet in een versterking van het stedelijk woonmilieu. Naast de structuurvise moet rekening gehouden worden met de Woonvise van de gemeente. In deze woonvisie wordt aangegeven dat ter vervulling van nieuwe woonbehoeften gekeken moet worden naar inbreiding. Hergebruik van een voormalig pand voldoet hieraan.
2.2.2 Bestemmingsplan
Het perceel Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 is gelegen binnen het bestemmingsplan Emmen, Centrum Oost. Vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2013. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Wonen- Vrijstaand Kern bedoeld voor 1 vrijstaande woning.
Het aangevraagde is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Voorliggende ontwikkeling is niet meegenomen in het onlangs vastgestelde bestemmingsplan, Centrum -Oost daar het pand op dat moment leeg stond en niet nog duidelijk was op welke wijze het pand ingevuld zou gaan worden . Wel was duidelijk dat het een woonfunctie zou worden maar. Om die reden wordt nu middels dit ruimtelijke plan de ontwikkeling realisatie van 14 appartementen mogelijk gemaakt.
2.2.3 Algemene verklaring van geen bedenkingen
De Algemene verklaring van geen bedenking vastgesteld op 28 april 2011 en later aangevuld voorziet in de ontwikkeling tot omzetten van functies.
De ontwikkeling is passend binnen de aangewezen categorieën van gevallen, onder punt 2.
"Gehele of gedeeltelijke her- en verbouw, en uitbreiding en nieuwbouw van ondergeschikte stedenbouwkundige betekenis, van alle bestaande gebouwen binnen de bebouwde kom, mits passend binnen de stedenbouwkundige structuur"
2.2.4 Conclusie
De aanvraag voor de verbouwing van het voormalige hotel ten behoeve van 14 zelfstandige appartementen past binnen de uitgangspunten van de Structuurvisie "Gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef". Door het plan zal het stedelijke woonmilieu in diversiteit versterkt worden.
Hoofdstuk 3 Onderzoeken
3.1 Archeologie
De aanleiding voor het opnemen van de archeologische waarden en verwachtingen in ruimtelijke plannen vloeit voort uit het Verdrag van Valletta, de Monumentenwet 1988, de Wet op de archeologische monumentenzorg 2007 en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht 2010. In de Monumentenwet is vastgelegd dat bij het opstellen van een ruimtelijke plan rekening gehouden moet worden met de archeologische waarden in de bodem en dat deze beschermd moeten worden. Daarbij gaat het zowel om aanwezige als mogelijk te verwachten archeologische waarden.
Het gebouw is volgens de archeologische beleidsadvieskaart gelegen in een gebied met deels hoge en middelhoge archeologische waarden op de beleidsadvieskaart van de gemeente Emmen.
figuur 3.1: Waarde - archeologie 3 en 4: Gebieden met hoge of middelhoge archeologische waarden
Dit zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden. In Emmen zijn dit globaal het gedeelte op de Hondsrug, de beekdalen en de delen van het veengebied dat niet tot in de ondergrond zijn ontgonnen.
Voor deze categorieën is een minimumoppervlak voor bodemverstoringen opgenomen van 1000 m² en een diepte van 30 cm onder maaiveld.
Ondanks de archeologisch verwachtingen is het voor deze verbouwing niet nodig om een archeologisch onderzoek uit te voeren. De verbouwing en verbetering van het gebouw gelegen aan de Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 zal binnen de bestaande bebouwing plaatsvinden.
3.2 Ecologie
De Flora- en Faunawet is in werking getreden op 1 april 2002. Op grond van de wet geldt een algemeen verbod voor het verwijderen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten.
Omdat de aanvraag het inpandig verbouwen van een bestaand gebouw betreft is er geen kans dat de flora en fauna in de omgeving wordt aangetast. Om die reden is geen flora en fauna-onderzoek noodzakelijk geacht.
Wanneer er toch plannen worden ontwikkeld voor ruimtelijke ingrepen of voornemens ontstaan om werkzaamheden uit te voeren, dient vooraf goed te worden beoordeeld of er mogelijke nadelige consequenties voor beschermde inheemse soorten zijn. De initiatiefnemer is voor het onderzoek zelf verantwoordelijk. Indien uit gegevens dan wel onderzoek blijkt dat er sprake is van (een) beschermde soort(en) en het bouwwerk en/of de activiteit beschadiging of vernieling van voortplantings- of rustplaatsen dan wel ontworteling of vernieling veroorzaakt, zal de (bouw)werkzaamheid c.q. activiteit pas kunnen plaatsvinden na verlening van afwijking op grond van artikel 75 van de Flora en faunawet (FFW). Overigens geldt voor alle bouwactiviteiten er voorzorgsmaatregelen genomen dienen te worden waardoor:
- Planning aanvang werkzaamheden buiten het broedseizoen (globaal van half maart tot begin augustus) dient plaats te vinden;
- Een week voor de werkzaamheden beginnen, het plangebied kort gemaaid dient te worden, zodat het plangebied ongeschikt wordt voor kleine zoogdieren en ze de kans krijgen om te vluchten;
- (wortel)schade aan de (oude) bomen wordt voorkomen en geen graafwerkzaamheden binnen de kroonprojectie van deze oude bomen kan plaatsvinden.
3.3 Milieu
3.3.1 Vormvrije m.e.r.
In voorliggend bouwplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) hoeft geen (vormvrije) m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.
3.3.2 Bodem
De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.
De bouwaanvraag betreft het inpandig verbouwen van ehet gebouw. Met deze interne verbouwing wordt de grond nauwelijks geroerd. Om die reden is geen bodemonderzoek uitgevoerd.
3.3.3 Geluid
Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrens- waarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.
3.3.3.1 Geluidsbronnen in en nabij het perceel Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140
De gemeente Emmen is voornemens het voormalige hotel aan de Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 te gaan verbouwen tot 14 appartementen. Het perceel Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 is gelegen binnen de wettelijke geluidszone van wegverkeer en railverkeer. Op grond van de Wet geluidhinder moet in dergelijke situaties onderzoek plaatsvinden naar de geluidsbelasting vanwege deze geluidsbronnen. Daarnaast bevinden zich er in de directe omgeving een aantal 30 km/uur wegen en deze zijn conform de Wet geluidhinder niet gezoneerd en alleen in het kader van een goede ruimtelijke ordening beschouwd. Het plan ligt niet binnen de wettelijke zone van een industrieterrein. Door Adviesbureau Vrancken is een akoestischrapport opgesteld , Bijlage 1 Akoestisch onderzoek
Ten behoeve van de goede ruimtelijke ordening zijn de geluidsgevolgen beoordeeld. De geluidsbelasting vanwege railverkeer op de woningen bedraagt ten hoogste 58 dB en overschrijdt hiermee de voorkeursgrenswaarde van 55 dB. De maximale ontheffingswaarde van 68 dB wordt nergens overschreden. De overschrijding vindt plaats op 3 woningen (woning 10, 12 en 14). Voor de 3 woningen moeten hogere waarden worden vastgesteld.
De geluidbelasting vanwege de Boslaan op de woningen bedraagt ten hoogste 58 dB en overschrijdt hiermee de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt nergens overschreden. De overschrijding vindt plaats op 10 woningen (woning 4,5,6,7,8,10,11,12,13,14). Voor de 10 woningen moeten hogere waarden worden vastgesteld.
De geluidsbelasting vanwege het Stationsplein, Burgemeester Tijmestraat, Parallelweg (30km/uur), Oranjelaan (30km/uur) en Veenkampenweg 30km/uur) voldoet aan de voorkeursgrenswaarde van
48 dB. Er is verder geen hogere waarde nodig/mogelijk.
De Wet geluidhinder verplicht in sommige gevallen bij verlening van een hogere waarde de cumulatie van verschillende geluidbronnen in beeld te brengen. Dit wordt toegepast als er sprake is van blootstelling aan meer dan één geluidsbron en is alleen het geval indien de zogenaamde voorkeurswaarde van die onderscheiden bronnen wordt overschreden. Uit de resultaten blijkt dat de cumulatieve geluidsbelasting ten hoogste 63 dB bedraagt. Dit is niet meer dan de maximale ontheffingswaarde van wegverkeer en dus als acceptabel te noemen.
3.3.3.2 Conclusie akoestisch onderzoek
De geluidsbelasting vanwege railverkeer overschrijdt met ten hoogste 3 dB de voorkeursgrenswaarde van 55 dB op een drietal woningen. Voor deze woningen moeten hogere waarden worden vastgesteld.
De geluidsbelasting vanwege wegverkeer (de Boslaan) overschrijdt met ten hoogste 10 dB de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op een tiental woningen. Voor deze woningen moeten eveneens hogere waarden worden vastgesteld.
Het voornemen op een hogere grenswaaarde vast te stellen wordt gelijktijdig met het ontwerpbesluit ter inzage gelegd.Bijlage 2 Besluit ontwerp HGW.
3.3.4 Lucht
De wijze van berekening van de concentraties luchtverontreinigende stoffen is vastgelegd in de Regeling beoordeling luchtkwaliteit 2007. Omdat er geen significante ontwikkelingen in het plangebied of rondom het plangebied gepland zijn, zal de concentratie van de NOx en fijnstof niet veranderen. Hierdoor betekent de luchtkwaliteit geen belemmering voor het verlenen van een omgevingsvergunning.
3.3.5 Externe veiligheid
In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid zijn er geen belemmeringen voor het realiseren 14 appartementen op deze locatie.
3.4 Waterparagraaf
3.4.1 Inleiding
Uitgangspunt bij een watertoets is dat bij een bouwplan moet worden voorkomen dat grond- of oppervlaktewateroverlast ontstaat en de kwaliteit van het ontvangende oppervlaktewater niet negatief wordt beïnvloed.
In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling aan de Boslaan is ingericht en of fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen.
3.4.2 Ligging plangebied
Het perceel Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 is gelegen aan de rand van het centrum, in de nabijheid van het station en de Emmerdennen. Het complex is in gebruik geweest als hotel, met voldoende ruimte voor parkeren. Door de nabijheid van het perceel tot de Emmerdennen is het bij nieuwe ontwikkelingen belangrijk dat voorzichtig omgegaan wordt met het in de bodem infiltreren van regenwater. Het is daarom beter om regenwater van mogelijk minder schone terreinen niet rechtstreeks in de bodem te infiltreren.
Het bouwplan betreft het omzetten van het voormalige hotel naar 14 zelfstandige appartementen binnen het bestaande gebouw. Het bouwplan betreft geen toename van verhard oppervlakte. Vooraf is dan ook geen contact gezocht met het waterschap.
3.4.3 Waterhuishouding
Het perceel lig in het stroomgebied Rijn- Oost en valt onder het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het Waterbeheerplan van waterschap Vechtstromen en in het waterplan van de gemeente Emmen.
Het verharde oppervlak neemt door de realisatie van het plan niet toe. De te realiseren wooneenheden kunnen aangesloten worden op het bestaande vrijverval stelsel en dit stelsel kan de eventueel extra hoeveelheden wel aan in de nieuwe situatie.
3.4.4 Afvoer van water
Het beleid van de gemeente Emmen en het waterschap is gericht op afkoppelen van hemelwater van de riolering en te lozen op oppervlaktewater of zo mogelijk te laten infiltreren in de bodem. Op deze manier wordt waar mogelijk geprobeerd extra ruimte voor water te maken. Ook wordt om wateroverlast te voorkomen naar extra afvoermogelijkheden gezocht. Probleem wat optreedt bij diverse initiatieven, is dat een deel van het gebied in een grondwaterbeschermingsgebied ligt. Infiltreren is daarom niet altijd toegestaan. Vanwege de grote hoeveelheid verharding in het centrum en de beperkte mogelijkheden om water in het plangebied te bergen wordt een robuuste bergingsvoorziening als het meest kansrijk gezien voor Kern Emmen te samen met waterafvoer voor de wijken Angelslo, Bargermeer Noord, Nieuw-Dordrecht, een deel van Barger-Oosterveld en de gehele Werkas Emmen.
3.4.5 Wateradvies waterschap
Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding. Na toezending van het plan is telefonisch contact geweest met het waterschap. Water technisch is het plan akkoord mits met de verbouwing rekening gehouden wordt met een gescheiden waterafvoersysteem zodat het afvalwater en het regenwater gescheiden wordt gehouden zodat later eenvoudig aangesloten kan worden op een gescheiden stelsel.
Hoofdstuk 4 Planbeschrijving
Door aanvrager is een aanvraag voor een wabo- omgevingsvergunning gedaan voor het intern verbouwen van het gebouw op de hoek Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 en het wijzigen van de functie. Dit gebouw betreft een voormalig hotel, dat enige tijd leeg staat. Het bouwplan heeft als doel 14 kleinschalige appartementen te realiseren in het voormalige hotel.
Het perceel Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 is gelegen binnen het bestemmingsplan Emmen, Centrum Oost. Vastgesteld door de gemeenteraad op 19 december 2013. In dit bestemmingsplan heeft het perceel de bestemming Wonen- Vrijstaand Kern bedoeld voor 1 vrijstaande woning.
Deze bestemming is op het perceel gelegd omdat ten tijde van het actualiseren reeds duidelijk was dat de hotelfunctie hier niet meer terug zou komen en dat wonen op deze locatie een reële optie was, gelet op de ligging van het perceel en de ruimtelijke invulling van de hoek.
Hoe dit wonen vormgegeven zou worden was nog niet bekend. Daarom is op dat moment gekozen om op het gebouw een woonbestemming te geven en gelet op de vormgeving de onderverdeling vrijstaand kern voor 1 woning. De huidige aanvraag betreft het gebouw aan Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 en voorziet in realisatie van 14 appartementen in het bestaande gebouw.
De appartementen zijn bedoeld voor 1 persoonshuishoudens. En door zijn ligging ook aantrekkelijk voor deze doelgroep. Het perceel is en goed bereikbare stedelijke locatie.De afstand van de appartementen tov het station en het centrum is klein.
4.1 Bouwplan
Het bouwplan houdt het inpandig verbouwen van het voormalige hotel met adres Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 in. Door het inpandig te verbouwen van het gebouw wordt deze voor huisvesting geschikt gemaakt. De verbouwing vindt plaats binnen de bestaande maatvoering van het gebouw. De verschijningsvorm van het huidige gebouw blijft hierdoor in stand. Wel zal het onderhoudsniveau van het gebouw worden verbeterd. Nav verbouwing is zijn de twee gebouwen 1 geworden met daarin 14 zelfstandige wooneenheden. Op het terrein behorende bij Burgemeester Tijmesstraat 1 en Boslaan 140 zal worden voorzien in de parkeerbehoefte en stalling van fietsen.
Het gebouw dient te voldoen aan alle technische vereisten van een woongebouw en moet gelet op het akoestisch onderzoek voldoende geluid geisoleerd worden.
Hoofdstuk 5 Maatschappelijke betrokkenheid
Op de gevraagde vergunning is de uitgebreide procedure van toepassing.
De terinzagelegging van de ontwerpbesluiten is op @ <datum> gepubliceerd in de Zuidoosthoeker en de Staatscourant.
Met ingang van <datum> heeft het ontwerp van de vergunning met het ontwerp van de verklaring van geen bedenking voor zes weken voor een ieder ter inzage liggen. Gedurende deze termijn zijn <wel/geen> zienswijzen ingediend.
Bij de inpassing van de woning dient sprake te zijn van een stedenbouwkundig-, landschappelijk- en milieutechnisch inpasbare situatie. Voor wat betreft het landschappelijke dient rekening te worden gehouden met de voorkomende kenmerken. Het aanvraag is in strijd met het bestemmingsplan. Daartoe is een aanvraag gedaan tot een WABO-vergunning in strijd met het bestemmingsplan.
Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid
De planonwikkelingskosten komen geheel voor rekening van de aanvrager van de omgevingsvergunning. Daarmee is de economische uitvoerbaarheid voldoende geborgd.