2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef     

De Structuurvisie Emmen 2020, Veelzijdigheid troef, is 24 september 2009 vastgesteld. De structuurvisie is opgesteld als ruimtelijke vertaling van de ambities gesteld in de Strategienota Emmen 2020 (vastgesteld 2001). De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. In de structuurvisie wordt de ruimtelijke structuur van 2020 geschetst aan de hand van een aantal thema's, te weten landschap, duurzaamheid, verkeer, werken, wonen, voorzieningen en veiligheid.

Aangegeven wordt dat de belangrijkste uitgangspunten en ontwikkelingsprincipes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen bestaan uit:

• Kwaliteit voor kwantiteit. Centraal staat een verschuiving van kwantiteit naar kwaliteit. Verbetering van de kwaliteit van de bestaande omgeving wordt relatief belangrijker geacht dan een functionele uitbreiding;
• Keuze voor een duurzame inrichting van de ruimte. Wijzigingen in de ruimtelijke opbouw worden geënt op de zogenaamde lagenbenadering;
• Rekening houden met de klimaatverandering.
• In de Structuurvisie wordt landbouw aangewezen als drager van het landschap. In de grootschalige gebieden krijgt de landbouw voldoende mogelijkheden om op te schalen. Aandachtspunt is de inpassing van grotere agrarische bedrijven in het landelijk gebied. Nieuwbouw c.q. vestiging in de als waardevol aangemerkte open ruimte is in principe alleen mogelijk indien er een ruimtelijke en economische meerwaarde is.

De Structuurvisie gaat uit van een lagenbenadering. Het grondgebied van Emmen is daarbij onderverdeeld in 4 deelgebieden;

• Deelgebied A (de Monden): Dit is het noordoostelijk, Veenkoloniale deel van de gemeente. Dit deelgebied kent een sterk agrarisch karakter;
• Deelgebied B: De kern Emmen en de directe omgeving. Dit is het uitloopgebied van de stad. Grootschalige landbouw is in dit gebied minder wenselijk.
• Deelgebied C: Dit deelgebied ligt ten zuiden van de A37 en kan getypeerd worden als ontwikkelingsgebied voor bedrijven, glastuinbouw en grootschalige landbouw.
• Deelgebied D: Dit is de zuidrand van de gemeente die zich kenmerkt door kleinschalig landschap met veel grasland en de aanwezigheid van natuurwaarden (Bargerveen, Schoonebeekerdiep). Landbouw gaat hier samen met recreatie, natuur en landelijk wonen."

Het gebied van dit bestemmingsplan valt in deelgebied B. Het project heeft aantoonbare ruimtelijke- en economische meerwaarde voor de gemeente. Er is bij dit project geen sprake van een grootschalige landbouwontwikkeling.

2.1.2 Ruimtelijke waardenkaart     

De Ruimtelijke Waardenkaart (Bosch & Slabbers, 2008) belicht de aardkundige, archeologische, ecologische, hydrologische, cultuurhistorische en de landschappelijke waarden, evenals de monumenten van het buitengebied van de gemeente Emmen. De kaart is opgesteld ten behoeve van het bestemmingsplan buitengebied, hierdoor ligt het accent op de waarden in buitengebied, maar komen de onderliggende waarden in de kernen ook aan bod. Daarnaast reikt de ruimtelijke waardenkaart concrete handvatten voor de ontwikkeling van het landschap aan. Het rapport geeft aan met welke aspecten in de planvorming rekening dient te worden gehouden. De gemeente ziet de ruimtelijke waardenkaart als een aanzet tot een nader te bepalen ontwikkelingskader. De ruimtelijke waardenkaart is een intern beleidskader, welke richting geeft aan de inrichting van een gebied. De ruimtelijke waardenkaart hangt samen met regelingen op de gebieden als flora- en faunabescherming, archeologie, monumenten. Vastgestelde waarden binnen deze gebieden vinden hun juridische bescherming binnen de specifieke wettelijke kaders. In de RWK zijn de waarden op deze gebieden dan ook niet "opnieuw" vastgesteld maar in woord en beeld met elkaar in verband gebracht.

Op basis van de Ruimtelijke Waardenkaart bevindt het plangebied zich in het ‘Esdorpenlandschap’.

^{Figuur 2-1: Uitsnede ruimtelijke waardenkaart}

2.1.3 Gemeente Emmen in het perspectief van het landschap     

In het beleidsdocument "De Gemeente Emmen in het perspectief van het landschap - Analyse in het kader van het bestemmingsplan buitengebied" is dit nog nader uitgewerkt en bevindt het plangebied zich in gebied 4 – Sleenerstroom.

^{Figuur 2-2: Uitsnede Gemeente Emmen in perspectief van het landschap}

Kenmerken Gebied 4 - Sleenerstroom

De houtwallen c.q. singels die voorheen vooral op de overgang naar de wat hoger gelegen gronden stonden, zijn in dezelfde periode veelal verwijderd. Deze houtopstanden waren vooral te vinden in het zuidelijke gedeelte, namelijk bij Noordbarger Stroeten, De Slagen, De Zuidbarger Stroeten en de Noord- en Zuid-Barger weilanden en in mindere mate de Noordbroekmaden. De lager gebieden die voorheen onbeplant waren zijn dat tot op de dag van vandaag nog steeds. Bijzonder detail zijn enkele bosjes die nog steeds in het gebiedje bij de Slenerweg tussen N34 en Sleenerstroom staan. Deze maakten voorheen uit van bosjes van Boschmaden.

Tenslotte hebben stadsuitbreidingen grote delen van het beekdal opgeslokt. Bargeres, een gedeelte van de Rietlanden en de in aanleg zijnde Delftlanden zijn hier voorbeelden van. Bijzonder detail bij Bargeres is dat de voormalige houtopstanden uitgangspunt zijn geweest in het stedenbouwkundig ontwerp en tot op de dag van vandaag nog aanwezig zijn. Dit terwijl in het beekdal zelfs het merendeel van de houtopstanden zijn verdwenen. Deze stadsuitbreidingen worden begrijpelijkerwijs niet tot het buitengebied gerekend en daarmee ook niet meer tot het onderhavige gebied.

De huidige nog overgebleven beekdalgronden zijn daarentegen nog steeds vrijwel geheel onbebouwd. Alleen langs de Zandzoom staat één boerderij en hiermee is de bebouwingstructuur, te weten een onbebouwd beekdal, nog zeer gaaf aanwezig. In een overig getransformeerd landschap een uniek gegeven.

Door de metamorfose uit de periode 1965 – 1975 kan worden gesteld dat een nieuw, jong, landschap is ontstaan waarin infrastructurele werken (wegen, op- en afritten) het beeld grotendeels domineren. Met name in het zuidelijke deel herinneren enkele restanten (verkaveling, bosjes en onbebouwd gebied) nog aan vervlogen tijd.

Middels dit bestemmingsplan wordt ingezet op het behoud en de verdergaande ontwikkeling van de nog aanwezige houtwallen in het gebied.

2.1.4 Erfgoednota en cultuurhistorische waardenkaart     

Op basis van de erfgoednota is er sprake van essen daar waar gebouwd gaat worden. De essen zijn een bepalende en onderscheidende factor voor de kern Emmen en in het bijzonder voor het centrum en de wijk Emmermeer. Redenen voor een zorgvuldige omgang met de essen zijn de bijzondere landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteit en de potentie van het gebied als uitloopgebied voor de kern Emmen. De inzet richt zich op verbetering van de verbinding tussen stad en essen. Zichtbaarheid, toegankelijkheid en gebruiksmogelijkheden worden vergroot.

De inzet richt zich op behoud en versterking van de essen. Hierbij blijft de agrarische functie zoveel mogelijk gehandhaafd en wordt het recreatief medegebruik versterkt.

Daar waar de landbouw niet meer mogelijk is, wordt gezocht naar vormen van agrarische verbreding. Een enkel en kleinschalig initiatief, bijvoorbeeld een theehuis annex infocentrum, is hierbij denkbaar mits:

• Hoogwaardig;
• qua aard en schaal passend;
• functioneel gelieerd aan de landschappelijke c.q. parkfunctie
• landschappelijk ingepast

2.1.5 Bestemmingsplan Buitengebied Emmen     

Het bestemmingsplan Buitengebied Emmen heeft als uitgangspunt dat een vitaal platteland van groot belang is voor de ontwikkeling van het omvangrijke buitengebied van Emmen. Het bestemmingsplan kan in ruimtelijke zin ontwikkelingen ondersteunen, die het karakter en de leefbaarheid van het buitengebied versterken. Zo draagt een ontwikkelingsgericht bestemmingsplan optimaal bij aan een vitale toekomst voor het platteland in Emmen.

Landbouw en landschap (inclusief natuur- en bosgebieden) bepalen het gezicht van het Emmense platteland. Ze worden daarom aangemerkt als 'basisfuncties'. Landbouw en landschap (inclusief cultuurhistorie en archeologie) zijn onlosmakelijk verbonden met het buitengebied en er (letterlijk) in geworteld. Bodem en water zijn de randvoorwaarden om de landbouw en het landschap goed te laten ontwikkelen en vanuit die rol ook essentieel. In het bestemmingsplan is aansluiting gezocht bij de lagenbenadering die in de Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid troef wordt gehanteerd. De onderste lagen van landschap, natuur en bodem zijn in de Structuurvisie bepalend voor de ontwikkelingsmogelijkheden in de netwerk- en occupatie laag. Landschap is ook in de Structuurvisie de onderlegger voor het ruimtelijke, economische beleid.

Het bestemmingsplan kiest landschap als randvoorwaarde voor ontwikkelingsmogelijkheden van de aanwezige functies. Begrip en inzicht in de landschappelijke opbouw kan als inspiratiebron werken bij landschappelijke ingrepen. Het rapport "De Gemeente Emmen in het perspectief van het landschap", als bijlage bij de regels van het bestemmingsplan, biedt een handvat voor het uitwerken van nieuwe ontwikkelingen. De opgave is ontwikkelingen zodanig te geleiden dat kwaliteiten behouden blijven, knelpunten tot een oplossing worden gebracht, nieuwe kwaliteiten aan het landschap worden toegevoegd en dat alles zodanig dat het landschap 'zijn verhaal' kan blijven vertellen.

Het plangebied wordt gerekend tot het landschap van het esdorpenlandschap. Het is een ‘enclave’ tussen het Noordbargerbos en de Nieuw-Amsterdamsestraat en de Rondweg N391.

In het bestemmingsplan zijn de gronden bestemd als ‘Agrarisch met waarden – Esdorpenlandschap’. Daarnaast is voor het gebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 4’ van toepassing (gebied met een middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde). Het zijn gebieden waar op basis van de geologische en bodemkundige opbouw en reeds aangetroffen archeologische resten een (middel)hoge kans op het aantreffen van (intacte) archeologische vindplaatsen bestaat. Deze zones worden gekenmerkt door een - al dan niet verscholen onder het huidige maaiveld - redelijk gaaf landschap met dekzandruggen en dekzandkoppen. Van concrete vindplaatsen is hier echter vooralsnog geen sprake. In hoofdzaak geldt een grote trefkans op nederzettingen, grafvelden, losse boerderijen, wegen, dijken, linies, kleine jachtkampen en losse vondsten uit alle perioden. In hoofdstuk 3.1 wordt nader ingegaan op het aspect Archeologie.

2.1.6 Welstandsbeleid     

De welstandsnota 2016, gemeente Emmen is opgesteld uitgaande van het motto: "Loslaten wat kan, regelen wat ertoe doet".

De gemeente hecht waarde aan de omgevingskwaliteit, en ziet daarbij onderscheid tussen de verschillende gebieden die de gemeente rijk is. Niet ieder gebied vraagt om dezelfde benadering. De welstandsnota 2016 kent drie welstandsniveaus: welstandsvrij, welstandsluw en welstandsniveau hoog. Voor een aantal gebieden is de ambitie naar beneden bijgesteld ,waardoor welstandsvrije gebieden zijn toegenomen. Het niveau welstandsluw is geïntroduceerd. In de luwe gebieden wordt op een aantal basale aspecten van welstand gestuurd en wordt afstand genomen van gedetailleerde beoordelingen. Daarnaast moeten gebieden die van meer waarde zijn - niveau hoog – goed beschermd blijven. Deze gebieden leveren een belangrijke bijdrage aan de identiteit van Emmen. Voornamelijk zijn dit de centra van dorpen, wijken en de beschermde dorpsgezichten. Voor deze gebieden geldt een hoog ambitieniveau. Het gemeentebestuur beoogt met deze nota een dynamische welstand in Emmen, waarbinnen ruimte is voor dialoog en "kwalitatief herstel" met de samenleving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving.

Het plangebied valt binnen het gebied met welstandsniveau ‘welstandsluw’. Het welstandsluwe niveau is van toepassing voor grote delen van de gemeente. Deze gebieden ondersteunen het beeld van de belangrijke plekken en structuren in de gemeente. Het betreft grote delen van de dorpen, het buitengebied, woonwijken en belangrijke randen van bedrijventerreinen en recreatiegebieden.

In het buitengebied staan incidenteel in het open landschap los geplaatste woningen en agrarische bedrijven. De woningen zijn van oudsher eenvoudig van vorm op basis van een rechthoekige plattegrond met zadelkap, soms met wolfseinden. Bij de moderne boerenbedrijven hebben agrarische ontwikkelingen geleid tot grootschalige schuren, waarbij deze bijgebouwen de woningen in grootte fors overtreffen. Ze staan deels in het open, vlakke land en zijn al van verre zichtbaar. De schuren bezitten veelal een eenvoudige hoofdvorm met enkelvoudige zadeldaken of vergelijkbare eenvoudige dakvormen.

Het materiaalgebruik van zowel de woningen als de overige bebouwing is divers maar met een duidelijk onderscheid in gevel- en dakmateriaal. Het kleurgebruik is ingetogen (donkergroen, donkergrijs etc.) en gevels zijn eenvoudig vormgegeven. De detaillering is eenvoudig. De ambitie in dit gebied is gericht op het behoud van de bestaande kwaliteit. De inpassing van bebouwing op het erf, aansluitend op de bestaande structuur van het landschap is van belang om te zorgen dat nieuwe bebouwing zich voegt in het landschap.

2.1.7 Verkeersbeleidsplan     

Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP) (december 2013) gaat uit van de inrichting van wegen volgens de Duurzaam veilig-principes. De wegen in de gemeente Emmen zijn gecategoriseerd conform Duurzaam Veilig met als doel een optimale afstemming te bereiken tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik ervan door de weggebruiker. Hiermee wordt beoogd onbedoeld gebruik van de weg, conflicten met hoge snelheids- en richtingsverschillen, alsmede onzeker gedrag te voorkomen. De wegen zijn verdeeld in drie categorieën, stroomwegen, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangswegen.

Verder zet het GVVP in op een multimodale benadering van verkeer. Dit houdt in dat niet enkel naar de bereikbaarheid per auto wordt gekeken maar nadrukkelijk ook naar andere vervoersmodaliteiten, zoals het openbaar vervoer of de fiets.

Naast het GVVP is in 2017 de Integrale Parkeervisie vastgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten van het parkeerbeleid en de parkeernormen opgenomen. Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen zijn parkeernormen vastgesteld conform de landelijke richtlijnen van het CROW. Verder wordt uitgegaan dat initiatiefnemers en ontwikkelaars zelf voor voldoende parkeerruimte zorgen.

In hoofdstuk 3.5 wordt nader ingegaan op het aspect Verkeer, vervoer en parkeren.

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe 2014     

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten. Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.

Naast de kernkwaliteiten van Drenthe is er de dynamiek van bedrijvigheid. Bedrijvigheid in Drenthe is van grote maatschappelijke en economische betekenis vanwege de werkgelegenheid en de vitaliteit van het platteland en de steden. De provincie acht bedrijvigheid van provinciaal belang en benoemt dit tot een kernwaarde.

Aspecten van de kernwaarde bedrijvigheid zijn vooral terug te vinden in het sociaaleconomische systeem en in het landbouwsysteem, maar ook bij natuur als het om de vrijetijdseconomie gaat.

Specifiek voor het landelijk gebied wil de provincie voldoende ontwikkelingsmogelijkheden bieden voor landbouw, recreatie en toerisme en andere niet-agrarische bedrijvigheid. Het regionale economische vestigingsklimaat is van provinciaal belang.

De landbouw moet in de provincie voldoende mogelijkheden hebben voor schaalvergroting en voor de productie van energie. Ook dit is een provinciaal belang.

Toerisme is een belangrijke economische pijler voor Drenthe. Drenthe moet aantrekkelijk blijven voor recreanten en toeristen. Van provinciaal belang is daarom het verbeteren en vernieuwen van het bestaande aanbod van verblijfs- en dagrecreatie en van de toeristisch-recreatieve infrastructuur. Door middel van dit bestemmingsplan wordt een positieve bijdrage geleverd aan het agrotoerisme, bezoekers kunnen de veehouderij bezichtigen en beleven.

Zowel de landbouw als de toeristisch/recreatieve sector speelt een belangrijke rol bij het behouden en ontwikkelen van de kernkwaliteiten.

Vanuit natuur en landschap zijn de Ecologische Hoofdstructuur, de verschillende Drentse landschapstypen en de diversiteit in landschapstypen van provinciaal belang.

Op veel plekken in de provincie komen verschillende gebruiksfuncties samen. Een goede verweving van deze functies is van provinciaal belang. Het gaat ons hierbij om het verbinden van stad en land, het verweven van landbouw, natuur en water in het landelijk gebied en het benutten van de kernkwaliteiten voor de plattelandseconomie.

De realisatie van het melkveebedrijf met diverse nevenactiviteiten op deze locatie draagt bij aan de sociaaleconomische structuur van het landelijk gebied, is goed voor de plattelandseconomie en kan een wezenlijk onderdeel gaan vormen voor de recreatie en toerisme vanuit het gewenste educatieve karakter van het bedrijf.

2.2.2 Provinciale Omgevingsverordening     

In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De provincie is verplicht vanuit de AMVB Ruimte een verordening voor erin opgesomde thema's te hanteren.

De AMVB Ruimte bevat geen nieuw rijksbeleid, het is een 'beleidsneutrale' vertaling van de Nota Ruimte. Naast de vertaling van het rijksbelang beschrijft de POV de provinciale belangen waarover de provincie duidelijkheid wil geven en of wil verankeren in op gemeentelijk niveau, middels overleg of anderszins.

De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd: kernkwaliteiten, SER ladder en milieu- en leefomgeving. Elk van de drie elementen is terug te vinden in de bepalingen van de verordening. Waarbij deze elementen een rol spelen voor het behouden en versterken van de ruimtelijke kwaliteit (Bruisend Drenthe). Gemeenten zullen binnen de kaders van de Omgevingsvisie de kernkwaliteiten ook moeten uitwerken naar hun ruimtelijke plannen. Ze zijn daarbij gebonden aan de kaders van het provinciaal beleid welke is neergelegd in de Omgevingsvisie en uitwerkingen zoals het Cultuurhistorisch Kompas en de beleidsnota Aardkundige waarden. Bij het opstellen van de cultuurhistorische hoofdstructuur beschreven in het Cultuurhistorisch Kompas is gezocht naar een samenhangende relatie van elementen, structuren en gebieden. Aan de hand van deze structuren is de provincie opgedeeld in 10 deelgebieden. Emmen behoord tot deelgebied Emmen en haar Venen. De ambities behorende bij dit deelgebied richten zich op het behouden van de karakteristiek van het esdorpenlandschap. Deze karakteristiek uit zich in een zichtbare ruimtelijke samenhang tussen esdorp en es, waarbij de esdorpen en essen als een keten op de Hondsrug liggen, afgewisseld met scherp begrensde boswachterijen. Het benadrukken van het lineair patroon van hunebedden, grafheuvels en andere zichtbare en onzichtbare prehistorische relicten die samenhangen met de prehistorische route over de Hondsrug. Het vasthouden en zorgvuldig doorzetten van de ruimtelijke opzet van de esdorpen. De belangrijkste opgave voor de Hondsrug is het ontwikkelen van een integraal gebiedsperspectief om de aantrekkelijkheid van het gebied als woon- en werkplek en toeristische trekker te waarborgen voor de toekomst.

2.2.3 Aangepaste WAV-kaart     

Vanuit de provincie Drenthe is ook in overleg met de initiatiefnemers van dit plan de WAV-kaart dusdanig aangepast dat het plangebied niet meer in een WAV-gebied is gelegen.

2.3.1 Ruimtelijk - Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte     

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maar 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid. Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

3.1.1 Algemeen     

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan.

Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Onderstaande tabel geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

Deze beleidskeuzes zijn vertaald in een dubbelbestemmingen. Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor afwijking is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

3.1.2 Archeologische waarden in het plangebied     

Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan "Buitengebied Emmen" de dubbelbestemming "Waarde - Archeologie 4" (middelhoge of hoge archeologische verwachtingswaarde). Voor bodemingrepen groter dan 1000 m2 dient archeologisch onderzoek uitgevoerd te worden. Door bureau Salisbury Archeologie b.v. is een archeologisch vooronderzoek uitgevoerd.

3.1.3 Archeologische monumenten     

Binnen het plangebied liggen geen (beschermde) archeologisch monumenten.

3.1.4 Cultuurhistorie     

3.1.5 Conclusie     

Vanuit archeologie en cultuurhistorie zijn er geen belemmeringen voor uitvoering van het gewenste plannen. Wel blijft de meldingsplicht conform artikel 53 van de Monumentenwet van kracht. Dit houdt in dat mochten er tijdens de graafwerkzaamheden toch archeologische resten worden gevonden, de initiatiefnemer dit onmiddellijk dient te melden bij de gemeentelijke archeoloog.

3.3.1 Externe veiligheid     

3.3.2 Conclusie     

Vastgesteld kan worden dat het plangebied (op ruim 200 meter) zich buiten dit invloedsgebied van de hogedrukgasleiding bevindt, zodat een nadere verantwoording van een eventuele toename van het groepsrisico niet verantwoord hoeft te worden. Nader onderzoek naar externe veiligheid is niet nodig.

Er bevinden zich in de nabijheid van het plangebied geen Bevi-inrichtingen, geen hoogspanningsleidingen en ook geen transportroutes van gevaarlijke stoffen.

3.4.1 Vormvrije M.E.R.-beoordeling     

In voorliggend bestemmingsplan komen geen activiteiten voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r. In het Besluit m.e.r., bijlage D, onder artikel 11 (Woningbouw, Stedelijke ontwikkeling, Industrieterreinen) staat onder artikel 11.3 genoemd dat een m.e.r-beoordeling moet plaatsvinden in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op de aanleg, wijziging of uitbreiding van woningbouw, stedelijke ontwikkeling of industrieterrein indien het oppervlakte groter is dan 100 hectare of meer als 2000 woningen omvat. Vanwege de afwezigheid van die activiteit(en) qua omvang hoeft geen vormvrije m.e.r. -beoordeling plaats te vinden.

Op 7 juli 2017 is een wetswijziging van het Besluit milieueffectrapportage inwerking getreden. Eén van de belangrijkste gevolgen van deze wetswijziging is dat vanaf 16 mei 2017 een vormvrije m.e.r.-beoordeling moet worden aangevraagd door middel van een aanmeldnotitie. Dit is een extra stap in de procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Het nut van deze notitie is dat al in een vroeg stadium beoordeeld wordt of de activiteit belangrijke nadelige milieugevolgen heeft. De beslissing van het bevoegd gezag of een milieueffectrapportage moet worden opgesteld, vindt plaats op basis van deze notitie.

Een aanmeldnotitie moet alleen worden opgesteld indien een particulier of een ondernemer de initiatiefnemer is van de voorgenomen activiteit. De notitie moet ingediend worden bij het bevoegd gezag. Deze aanmeldnotitie is vormvrij, maar heeft wel een aantal inhoudelijke voorwaarden. De aanmeldnotitie moet in ieder geval informatie bevatten over de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten van de activiteit. Binnen zes weken nadat de initiatiefnemer deze informatie heeft verstrekt, moet het bevoegd gezag beslissen of een milieueffectrapportage moet worden opgesteld.

In tabelvorm wordt een kwalitatief oordeel geveld over de effecten op diverse milieufactoren. Aan de hand van deze beoordeling wordt aangegeven of het opstellen van een milieueffectrapportage voor de genoemde plannen (toch) noodzakelijk geacht wordt.

Middels voorliggende m.e.r.-beoordeling zijn de verwachte milieueffecten van de voorgenomen activiteit overeenkomstig de beoordelingscriteria van bijlage III bij de Europese Richtlijn ‘betreffende de milieubeoordeling van bepaalde openbare en particuliere projecten’ in beeld gebracht.

Uit deze effectbeoordeling blijkt dat er geen significant negatieve milieueffecten te verwachten zijn bij uitvoering van de voorgenomen activiteit. De algehele conclusie is dan ook dat voor de gekozen bestemmingsplanprocedure er geen m.e.r.-plicht geldt en er dus geen MER hoeft te worden opgesteld.

3.4.2 Geur     

De Wet geurhinder en veehouderij (hierna Wgv) vormt vanaf 1 januari 2007 het toetsingskader als het gaat om geurhinder vanwege dierenverblijven van veehouderijen.

Op grond van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) dient tussen een emissiepunt van een dierenverblijf waarin melkkoeien en/of vrouwelijk jongvee worden gehouden en een geurgevoelig object binnen de bebouwde kom een afstand van 100 meter en buiten de bebouwde kom een afstand van 50 meter te worden aangehouden. Voor de overige dieren welke binnen de inrichting worden gehouden, is in de Wet geurhinder en veehouderij een geurnorm opgenomen. Deze bedraagt voor geurgevoelige objecten buiten de bebouwde kom 14 odour units per kubieke meter lucht. Voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom bedraagt deze 3 odour units per kubieke meter lucht.

Voor een melkveehouderij geldt op basis van de Wet geurhinder en veehouderijen in beginsel vaste afstanden. In voorliggend geval betreft het meest nabijgelegen geurgevoelig object een woning (Hesselterbrink 100) op circa 143 meter.

Op basis van artikel 4 lid 1 van de Wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geldt dat de afstand tussen een veehouderij waar dieren worden gehouden en een geurgevoelig object ten minste 50 meter dient te bedragen indien het geurgevoelige object buiten de bebouwde kom is gelegen.

In voorliggend geval bedraagt de afstand tussen het plangebied de woningen gelegen in de wijk Bargeres om ruim 140 meter. Hiermee wordt voldaan aan het bepaalde in de Wgv.

Geurbeleid gemeente Emmen

De gemeente Emmen heeft in december 2017 de geurverordening vastgesteld, dit is 22 december 2017 in werking getreden. In dit geurbeleid geldt dat een afstand van 100 meter ten opzichte van een geurgevoelig object aangehouden dient te worden. Het plan voldoet aan dit geurbeleid.

3.4.3 Bedrijven en milieuzonering     

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt het inpassen van nieuwe functies in het plangebied een goede afstemming met de andere, in de omgeving aanwezige functies. Binnen het plangebied is sprake van nieuw te realiseren melkveehouderij met een bedrijfswoning waarin twee bedrijfswooneenheden zijn toegestaan. Tevens wordt voorzien in het ondergeschikt verkopen van eigen voortgebrachte producten en streekeigen producten. Ook wordt voorzien in de bouw van een educatiecentrum waarin ook mogelijkheden worden geboden voor ondergeschikte en aan het bedrijf gelieerde horeca en tevens dagopvang. Van belang is na te gaan welke functies/bedrijven zich in de nabijheid van het plangebied bevinden.

3.4.4 Bodem     

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld bij het landelijk meldpunt. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen.

De aanwezigheid van bodemverontreiniging kan gevolgen hebben voor het gebruik van de locatie. Niet alleen kan dit betekenen dat op het perceel gebruiksbeperkingen liggen. Ook kan het zo zijn dat de bodemverontreiniging de bestemming van de locatie in de weg staat. Het nemen van saneringsmaatregelen of het verwijderen van de bodemverontreiniging kan deze belemmering weer opheffen.

Er is door Sigma Bouw & Milieu verkennend bodemonderzoek uitgevoerd naar mogelijk bodemverontreinigingen in het plangebied.

3.4.5 Geluid     

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen.

De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

3.4.6 Luchtkwaliteit     

3.5.1 Aanleiding en doel     

Nieuwe functies betekenen meestal ook dat er sprake is of zal zijn van een toename van verkeersbewegingen, alsmede ontstaat er een parkeerbehoefte. Uitgangspunt is dat nieuwe functies geen onevenredige extra hinder veroorzaken voor reeds aanwezige functies in de omgeving.

3.5.2 Doorwerking naar het plan     

Het uitgangspunt is dat de parkeerbehoefte volledig op eigen terrein wordt opgevangen. Om de parkeerbehoefte van een initiatief te kunnen bepalen heeft de gemeente de Integrale Parkeervisie Gemeente Emmen opgesteld.

In het geval van een nieuw initiatief wordt de parkeereis bepaald op basis van de landelijke kencijfers parkeren van het CROW.

De bedrijfswoningen zijn gelegen in ‘buitengebied’. Op basis van de functie ‘woning, duur’ geldt minimaal 4,0 en maximaal 6,0 parkeerplaats benodigd zijn voor 2 woningen.

In de parkeernormennota zijn de functies ‘melkveehouderij’, ‘ambachtelijke kaas- en zuivelmakerij’’ en theeschenkerij’ niet specifiek opgenomen.

De werknemers van het bedrijf zijn initiatiefnemers. Zij wonen bij het bedrijf in de bedrijfswoningen. Het parkeren voor hen is voorzien bij de bedrijfswoningen. Er is geen sprake van andere werknemers. Anderzijds trekken bezoekers van de zuivelboerderij en horeca wel bezoekers.

Er wordt uitgegaan van het realiseren van circa 20 parkeerplaatsen.

In geval de aard en omvang van het bezoekersaantallen erom gaan vragen zal uitbreiding van het aantal parkeerplaatsen op eigen terrein geen problemen geven. Ook eventuele (incidentiele) pieken zoals bij een open dag kan worden opgevangen door weilanden geschikt te maken voor incidenteel parkeerdrukte. Het parkeren op de parkeerplaats van het Noordbargerbos en volktuinencomplex is uitgesloten.

3.6.1 Nationaal bestuursakkoord Water     

In 2003 is het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) gesloten tussen het Rijk, de provincies, de Unie van Waterschappen, het interprovinciaal overleg en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Met dit akkoord hebben de overheden vastgelegd op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdpad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken.

In 2007 is het NBW geactualiseerd. Nieuwe klimaatscenario's, stedelijke wateropgaven, ruimtelijke doorvertaling, financiering en uitvoering vragen nadere afspraken. Bovendien is het accent in de loop van de jaren verschoven van planvorming naar uitvoering.

Het vertrekpunt voor het NBW-actueel is dat als Nederland leeft met water, het water ook meer ruimte moet krijgen. Nederland zal dus moeten investeren in de waterhuishouding. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten worden ingezet om de wateropgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe de partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.

Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, zodat problemen met wateroverlast, watertekort en waterkwaliteit zoveel mogelijk worden voorkomen.

Specifiek betekent dat voor regionale watersystemen dat in 2015 de wateroverlast uit oppervlaktewater door de waterschappen is aangepakt met een adequaat maatregelenpakket, uitgaande van het principe vasthouden, bergen en afvoeren. Daarnaast is voor de waterkwaliteit het NBW-doel om het watersysteem ecologisch en chemisch op orde te hebben en daarna op orde te houden.

3.6.2 Wateradvies waterschap     

Initiatiefnemers hebben een watertoets ingediend, een waterparagraaf opgesteld en besproken met het waterschap Vechtstromen.

Hierdoor heeft het waterschap initiatiefnemers goed op de hoogte kunnen stellen van de waterhuishoudkundige aspecten binnen het plan. Er wordt rekening gehouden met bestaande wetten en regels op het gebied van de waterhuishouding.

Het waterschap is op de hoogte gesteld van het bestemmingsplan ‘Buitengebied Emmen, Nieuw-Amsterdamsestraat (’t Nije Hoff)’. Het plan is digitaal voorgelegd aan het waterschap via de website www.dewatertoets.nl op 3 oktober 2016. Op basis hiervan is gebleken dat het plangebied zich bevindt in het beheersgebied van het waterschap Vechtstromen. Naar aanleiding van de uitgevoerde watertoets dient contact gelegd te worden met het waterschap om de details van het plan in relatie tot water/riolering door te nemen.

Het contact heeft plaatsgevonden tussen de initiatiefnemers van het plan en het waterschap Vechtstromen. Naar aanleiding van dat overleg heeft het waterschap per mail van 18 september 2017 te kennen gegeven akkoord te zijn met de waterparagraaf van het bestemmingsplan. De mail met daarin het akkoord van het waterschap is als bijlage 6 bij dit bestemmingsplan gevoegd.

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 : Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2: Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 van de regels worden de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden.

5.3.3 Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 4: Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogd. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerder bouwplan. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 5: Algemene bouwregels

In artikel 5 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a. in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Artikel 6: Algemene gebruiksregels

In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval in strijd met dit bestemmingsplan zijn.

Artikel 7: Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor de in het plan aangegeven maten tot ten hoogste 10 %. De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 8: Algemene wijzigingsregels

In dit artikel is verwoord hoe met geringe wijzigingen omgegaan kan worden.

5.3.4 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels     

In hoofdstuk 4 van de regels zijn twee artikelen opgenomen, het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 9: Overgangsrecht

In dit artikel is het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken opgenomen die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling.

Artikel 10: Slotregel

In de Slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Buitengebied Emmen, Emmen, Nieuw-Amsterdamsestraat ('t Nije Hoff)".

1.1 Plan:     

het bestemmingsplan Buitengebied Emmen, Emmen, Nieuw-Amsterdamsestraat ('t Nije Hoff) met identificatienummer NL.IMRO.0114.2017021-B701 van de gemeente Emmen;

1.2 Bestemmingsplan     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 Aan huisgebonden kleinschalige beroep- of bedrijfsactiviteiten     

een beroep, of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 Aanduiding     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 Aanduidingsgrens     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 Achtererfscheiding     

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

1.7 Agrarisch bedrijf     

een bedrijf dat is gericht op het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

1.8 Agrarische gronden / agrarisch grondgebruik     

gronden welke gebruikt worden voor het voortbrengen van producten door middel van het telen van gewassen en/of het houden van dieren;

1.9 Ander(e) bouwwerk(en)     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.10 Andere werk(en)     

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.11 Bebouwing     

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.12 Bebouwingsgrens     

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

1.13 Bedrijfsgebouw     

een gebouw dat dient voor de uitoefening van een bedrijf;

1.14 Bedrijfswoning     

een woning in of bij een bedrijfsgebouw of op een terrein, bedoeld voor (het huishouden van) personen, wier huisvesting daar, gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein, noodzakelijk is;

1.15 Begane grond     

de bouwlaag of verdiepingsvloer van een gebouw ter hoogte van het peil;

1.16 Bestaand     

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.17 Bestaande bebouwing     

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

1.18 Bestemmingsgrens     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.19 Bestemmingsvlak     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.20 Bijbehorend bouwwerk     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.21 Bouwen     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.22 Bouwgrens     

de grens van een bouwvlak;

1.23 Bouwperceel     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.24 Bouwperceelgrens     

de grens van een bouwperceel;

1.25 Bouwvlak     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.26 Bouwwerk     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

1.27 Erf     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.28 Erker     

een (hoek- of rondvormig) uitgebouwd deel van een hoofdgebouw, waaronder ook een entreeportaal, bouwkundig bestaand uit een "lichte" constructie met een overwegend transparante uitstraling, waarbij het entreeportaal een meer besloten karakter mag hebben;

1.29 Gebouw     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.30 Gevel     

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

1.31 Gevellijn     

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

1.32 Groenvoorziening     

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

1.33 Hoofdgebouw     

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

1.34 Horeca en educatie     

een voorziening ten dienste van de stadsboerderij gericht op het verstrekken van al dan niet voor consumptie ter plaatse bereide etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van alcoholische en niet-alcoholische dranken, waaronder inbegrepen educatie en dagopvang.

1.35 Luifel     

een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;

1.36 Melkrundveehouderij     

veehouderij die uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor het bedrijfsmatig houden van melkrundvee;

1.37 Nutsvoorzieningen/ of nutsbedrijven en semi-openbare nutsvoorzieningen     

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

1.38 Onderkomen(s)     

voor verblijf geschikte al dan niet aan de bestemming onttrokken voer- en vaartuigen, caravans en tenten;

1.39 Overig bouwwerk     

een bouwkundige conctructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.40 Overstek     

bouwdeel dat vooruitsteekt ten opzichte van het eronder gelegen deel;

1.41 Perceelsgrens     

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

1.42 Stadsboerderij     

De stadsboerderij is binnen dit bestemmingsplan een veehouderij die uitsluitend of in hoofdzaak is bestemd voor het bedrijfsmatig houden van melkrundvee waarbij tevens sprake is van grondgebonden agrarische activiteiten en waar een ieder kan komen om zodoende te kunnen zien wat er dagelijks op een boerderij allemaal gebeurt en waar tevens ter plaatse geproduceerde producten worden verkocht en waar ruimte is voor horeca en educatie.

1.43 Straat- en bebouwingsbeeld     

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

1.44 Waterhuishoudkundige voorzieningen     

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

1.45 Woning     

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden;

1.46 Wooneenheid     

zelfstandige bewoonbaar gedeelte van een voor wonen bestemd gebouw;

1.47 Zijerf     

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

1.48 Zijerfscheiding     

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;

2.1 De afstand tot de zij- c.q. achtererfscheiding     

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

2.2 De bebouwing op de verbeelding     

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

2.3 Bebouwingspercentage     

een op de plankaart of in de voorschriften aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5 De dakhelling     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.6 De goothoogte van een bouwwerk     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.7 De inhoud van een bouwwerk     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.8 De oppervlakte van een bouwwerk     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.

2.9 Het peil     

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Agrarisch - Grondgebonden stadsboerderij aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. de uitoefening van een stadsboerderij;
2. bedrijfsgebouwen;
3. een stadsboerderij met horeca en educatie ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van agrarisch – stadsboerderij";
4. uitsluitend twee bedrijfswooneenheden in een bedrijfswoning die er visueel als één bedrijfswoning uitziet met bijbehorende bouwwerken ter plaatse van de aanduiding "bedrijfswoning";
5. uitsluitend sleufsilo’s ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van agrarisch – sleufsilo’s";
6. uitsluitend parkeerplaatsen ter plaatse van de aanduiding "parkeerterrein";
7. uitsluitend instandhouding van houtwallen ter plaatse van de aanduiding "houtwal";

met bijbehorende:

1. andere bouwwerken;
2. erven en tuinen;
3. toegangswegen in- en uitritten waarbij de ontsluiting op de openbare weg is gelegen ter plaatse van de aanduiding "ontsluiting";
4. groenvoorzieningen;
5. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels     

3.3 Nadere eisen     

3.4 Afwijken van de bouwregels     

3.5 Specifieke gebruiksregels     

5.1 Ondergeschikte bouwonderdelen     

1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, mee ontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
3. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst.

6.1 Vormen van verboden gebruik (onbebouwd)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd een gebruik van gronden en/of water:

1. als opslag-, stort-, lozings- of bergplaats van onbruikbare of althans aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken voorwerpen, stoffen of producten, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
2. als terrein voor het al dan niet voor de verkoop opslaan of opstellen van ongebruikte en/of gebruikte, dan wel geheel of gedeeltelijk uit gebruikte onderdelen samengestelde machines, voer-, vaar- of vliegtuigen c.q. onderdelen daarvan, die bruikbaar en niet aan hun oorspronkelijk gebruik onttrokken zijn, behoudens voor zover het betreft parkeren en overigens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond;
3. als opslagplaats van materialen en voertuigen, behoudens voor zover dat noodzakelijk is in verband met het op de bestemming gerichte gebruik van de grond, of ten behoeve van bouw of andere tijdelijke werkzaamheden;
4. het gebruik van gronden en bouwwerken voor een prostitutiebedrijf, seksinrichting en of tippelzone; voor het (doen) uitoefenen van straatprostitutie en of tippelzone.

6.2 Vormen van verboden gebruik (gebouwen)     

Als een verboden gebruik wordt in ieder geval beschouwd het gebruik:

1. van gebouwen voor het verkopen of ten verkoop aanbieden van goederen als detailhandel, met uitzondering van het verkopen of ten verkoop aanbieden van:
   1. goederen, waarvan de verkoop ondergeschikt deel uitmaakt van de normale dienstverlening behorende bij het op hetzelfde perceel uitgeoefende bedrijf;
   2. agrarische producten afkomstig van en geteeld op het ter plaatse aanwezige agrarisch bedrijf;
2. van niet voor bewoning bestemde gebouwen of ruimten, daaronder begrepen kampeermiddelen, voor permanente bewoning;
3. het plaatsen van of geplaatst houden van onderkomens;

van gebouwen ten behoeve van het (doen) exploiteren van een seksinrichting, een escortbedrijf of (het laten uitoefenen van) (raam)prostitutie

7.1 Bevoegdheid     

Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders afwijken van de regels voor:

1. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
2. het binnen de bestemming in geringe mate verschuiven (maximaal 2 meter) van het bouwvlak;
3. het toestaan van in geringe mate, doch maximaal 5.00 meter afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
4. de regels en het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van
5. het toestaan van geringe afwijkingen, welke in het belang van zijn een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
6. het toestaan van in geringe mate, doch maximaal 5.00 meter afwijken van een bestemmingsgrens, van het profiel van een straat of de vorm van een plein, alsmede van de vorm van bebouwde oppervlakken (bouwpercelen), voor zover zulks noodzakelijk en/of wenselijk is om het plan aan de bij uitmeting blijkende werkelijke toestand van het terrein aan te passen;
7. het in geringe mate aanpassen van het beloop of het profiel van wegen of de aansluiting van wegen onderling indien de verkeersveiligheid en/of -intensiteit daartoe aanleiding geven, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
8. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. de goothoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
9. het overschrijden van de gevellijn door:
   1. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
   2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;
10. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
11. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:
    1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
    2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
    3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
    4. de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
    5. maximaal 50m2 mag gebruikt worden voor de aan huis verbonden activiteiten;
    6. detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;
    7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 meter² bij of aan de woning worden geplaatst;
    8. er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein op het moment dat dit noodzakelijk is vanwege de bestaande parkeerdruk in de omgeving;
12. het laten gebruiken van een deel van de woning voor bed en breakfast, waarbij de volgende bepalingen gelden:
    1. de activiteit is uitvoerbaar binnen de bestaande bebouwing;
    2. de activiteit is ruimtelijk ondergeschikt ten opzichte van de woonfunctie;
    3. parkeren ten behoeve van de Bed en Breakfast moet op eigen terrein

het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar per locatie en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen.

7.2 Beperking     

De toepassing van de in artikel 7.1 genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast. In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonnen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

8.1 Bevoegdheid     

Burgemeester en wethouders kunnen het plan wijzigen in de vorm van het aanbrengen van geringe veranderingen in de plaats, ligging en/of afmetingen van bestemmingsgrenzen, met inachtneming van de volgende voorwaarden:

1. bestemmingsgrenzen mogen met niet meer dan 5 m worden verschoven;
2. de belangen van de eigenaren en/of gebruikers van betrokken en nabijgelegen gronden mogen niet onevenredig worden geschaad;
3. het straat- en bebouwingsbeeld en de verkeersveiligheidsbelangen mogen niet onevenredig worden geschaad.

8.2 Beperking     

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.

9.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,
   1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
   2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.
2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

9.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.