2.1.1 Structuurvisie gemeente Emmen 2020, veelzijdigheid troef     

Op 24 september 2009 heeft de gemeenteraad de Structuurvisie gemeente Emmen 2020, Veelzijdigheid Troef vastgesteld. De structuurvisie vormt het ruimtelijk raamwerk waarin de afstemming tussen functies, gebieden en plannen plaatsvindt. De belangrijkste uitgangspunten en ontwikkelingprincipes voor de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen bestaan uit “kwaliteit voor kwantiteit” en “keuze voor een duurzame inrichting van de ruimte”.

De structuurvisie geeft de hoofdlijnen van de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente Emmen weer. Tevens dient de structuurvisie om bedrijven, instellingen en andere overheden uit te nodigen tot en te stimuleren om passende, gewenste activiteiten en investeringen te doen die aansluiten op de weergegeven ambities en ruimtelijke mogelijkheden. De structuurvisie bevat de belangrijkste ruimtelijke elementen van de diverse gemeentelijke nota's en werkt principes/opgaven uit vanuit andere bestuurslagen. De ambities waar Emmen aan wil werken luiden als volgt:

• méér en andere werkgelegenheid;
• inzetten op een bevolkingsgroei richting 120.000 inwoners;
• Emmen, stedelijk centrum van en voor de regio;
• een optimale bereikbaarheid van Emmen via de A37, de N34 en het spoor.

Conform het Masterplan Emmen Centrum 2020 wordt het hart van Emmen verder uitgebouwd met stedelijke woonmilieus, winkels met nationale uitstraling, kantoren en leisurevoorzieningen. De bouw van een woontoren past binnen deze beleidskeuze.

2.1.2 Structuurvisie Werklocaties Emmen 2020     

De Raad van de gemeente Emmen heeft de Structuurvisie Werklocaties Emmen 2020 op 26 mei 2011 vastgesteld. In deze structuurvisie staat hoe de gemeente Emmen tot 2020 om wil gaan met de bedrijventerreinen en winkelcentra. Het vormt de sectorale/facetmatige uitwerking van de structuurvisie gemeente Emmen 2020 “Veelzijdigheid troef”.

De doelen van de Structuurvisie Werklocaties Emmen 2020 zijn onder meer het vergroten van de werkgelegenheid en het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit. De locaties worden aantrekkelijker gemaakt, waardoor nieuwe ondernemers aangetrokken. Ook wordt hiermee de regiofunctie van Emmen als winkelstad verder versterkt.

2.1.3 Masterplan Emmen Centrum 2020     

Ten behoeve van de ontwikkelingen in het centrum is het visiedocument Masterplan Emmen Centrum 2020 (MEC 2020) opgesteld. Dit document geeft richting aan de visie van de gemeente op het centrumgebied van de toekomst. De ontwikkelingsvisie is gebaseerd op drie thema's, namelijk binnenstad, landschap en leisure. De binnenstad omdat meer stedelijkheid het duidelijkst zichtbaar is in de te maken keuzes voor het hart van het stedelijk centrum. Alle samenhangende activiteiten moeten leiden tot een compacte (op loopafstand bereikbare) en aantrekkelijke omgeving. Het landschap staat voor de essen en de bossen. Het idee van open groene stad moet weer leidraad zijn voor de toekomst. Leidraad voor een stad waar de landschappelijke elementen een plek krijgen en waarin openbare gebouwen in een parkachtige omgeving staan. Leisure vormt één van de steunpilaren van de toekomstige economie. Het is een verzamelterm voor zaken die te maken hebben met recreatie en vrije tijd. Het gaat daarbij om een prettige vorm van ontmoeting en beleving waarbij sprake moet zijn van een aangenaam verblijf en een aantrekkelijke openbare ruimte. Dat hierin een samenspel moet ontstaan met het Noorder Dierenpark ligt voor de hand.

2.1.4 Hoogbouwvisie     

Emmen kan haar ambitie om te komen tot een meer stedelijk centrum in combinatie met haar motto 'Open Groene Stad' niet realiseren zonder hoogbouw. Om die reden is op 26 juni 2008 de hoogbouwvisie voor het Centrum van Emmen vastgesteld. In deze visie worden op hoofdlijnen verschillende locaties aangewezen waar hoogbouw gewenst is. In de hoogbouwvisie wordt een onderscheid gemaakt tussen L- gebieden en een tweetal XL- gebieden. De L- gebieden bestaan uit hoogbouw tussen de 25 en 50 meter die gesitueerd wordt op de hoogdynamische kruising van wegen. De XL- gebieden/ concentraties zullen bestaan uit hoogbouw variërend tussen de 50 en 80 meter. De nadere precisiering van de bouwhoogten vindt in een later stadium plaats en zal in samenhang met de omgeving plaatsvinden. Hierbij zal tevens gekeken worden naar de gewenste onderlinge interactie tussen de hoogbouw.

_{Figuur 2-1: L en XL- gebieden.}

De L-gebieden bevinden zich op de volgende locaties: Ermerweg/Hondsrugweg/Dordsestraat, Wilhelminastraat/Dordsestraat, Dordsestraat/spoorlijn, Kerkhoflaan/spoorlijn, Kerkhoflaan/ Wilhelminastraat, Hondsrugweg/Wenning (dit knooppunt vervalt binnen de visie gezien de directe nabijheid van een XL-gebied ter hoogte van het evenementenplein), Frieslandroute/ Hondsrugweg/ Weerdingerstraat (dit knooppunt wordt binnen de visie opgewaardeerd naar een XL-gebied), Weerdingerstraat/ Hoofdstraat/ Boslaan, Stationsstraat/ station, Hunenbaan/ spoorlijn.

De XL-gebieden bevinden zich in de binnenstad op de volgende locaties: Hondsrugweg/Evenementenplein en Hondsrugweg/Frieslandroute. In de toekomst bestaat de mogelijkheid een extra XL-concentratie te realiseren in de huidige dierentuin (ten oosten van de markt).

Met het onderhavige plan wordt invulling gegeven aan de XL-ambitie op de locatie Hondsrugweg/Frieslandroute.

Valt een hoogbouwinitiatief binnen een aangewezen locatie dan is bij de uitwerking van hoogbouw een ruimtelijk onderzoek vereist waarbij niet alleen de inpassing in de omgeving en het stadssilhouet worden nagegaan, maar ook andere meer technische aspecten zoals windhinder worden onderzocht. Dit wordt ook wel een Hoogbouw Effect Rapportage (HER) genoemd.

2.1.5 Woonbeleid     

De Woonvisie 2012-2017 "Thuis in Emmen" is op 20 december 2012 vastgesteld door de raad. Het beleidskader richt zich op goed wonen en leven; er is sprake van een kwalitatieve insteek. In de woonvisie wordt rekening gehouden met vergrijzing en mogelijke bevolkingskrimp. De prioriteiten in het beleid zijn: zorg voor voldoende en goede woningen voor de doelgroepen van beleid; herstructurering in relatie tot bevolkingskrimp en vergrijzing; zorg voor voldoende geschikte woningen voor senioren; duurzaamheidsmaatregelen (in het bijzonder energiebesparende maatregelen). Het accent ligt met deze prioriteiten op behoud en versterking van de bestaande woonkwaliteit. Dit komt ook tot uiting in de algemene woningbouwstrategie, waarin bij het beoordelen van nieuwe initiatieven herstructureringsprojecten prioriteit hebben. Ook van belang is dat nieuwe initiatieven en nieuw te ontwikkelen locaties/gebieden in samenhang worden bekeken.

2.1.6 Verkeersbeleid     

Het Gemeentelijk Verkeer en Vervoer Plan (GVVP) ( december 2013) gaat uit van de inrichting van wegen volgens de Duurzaam veilig-principes. De wegen in de gemeente Emmen zijn gecategoriseerd conform Duurzaam Veilig met als doel een optimale afstemming te bereiken tussen de functie van de weg, de vormgeving en het gebruik ervan door de weggebruiker. Hiermee wordt beoogd onbedoeld gebruik van de weg, conflicten met hoge snelheids- en richtingsverschillen, alsmede onzeker gedrag te voorkomen. De wegen zijn verdeeld in drie categorieën, stroomwegen, gebiedsontsluitingsweg en erftoegangswegen. Verder zet het GVVP in op een multimodale benadering van verkeer. Dit houdt in dat niet enkel naar de bereikbaarheid per auto wordt gekeken maar nadrukkelijk ook naar andere vervoersmodaliteiten, zoals het openbaar vervoer of de fiets.

Het openbaar vervoer - zowel bus als trein - valt onder verantwoordelijkheid van de provincie, c.q. het OV-Bureau Groningen-Drenthe (voor de bus). De concessies voor de bus zijn uitbesteed aan Qbuzz en Arriva, en lopen af in december 2015. Arriva heeft eind 2012 de treindienst Emmen - Zwolle over genomen van de NS; deze concessie loopt dan tot 2027. De gemeente draagt als belangrijke gesprekspartner bij aan een goede openbaar vervoer-bereikbaarheid van de stad, de wijken en dorpen. Het beleid is erop gericht de betekenis van bus en trein in de totale mobiliteit te vergroten. Eén van de aandachtspunten de komende tijd zal zijn om de treinverbinding met Zwolle verder te optimaliseren. Daarbij wordt onder meer ingezet op gedeeltelijke verdubbeling van het spoor. De capaciteitsuitbreiding spoorlijn Emmen - Zwolle is al sinds 2003 opgenomen in de verschillende bestuursprogramma's van de gemeente Emmen. In eerste instantie werd ingezet op een integrale verdubbeling, later op een capaciteitsuitbreiding sec. Tot en met 2012 was in de beleidsbegroting opgenomen om fasegewijs toe te werken naar een algehele verdubbeling van de spoorlijn. In de beleidsbetroting 2013 is dit omgezet in de doelstelling om de provincie Drenthe te ondersteunen bij haar inzet naar derden om de knelpunten op deze spoorlijn met voorrang op te lossen zodat zo spoedig mogelijk ook voor Emmen een 4 treinen per uur dienstregeling in de spits mogelijk wordt.

Ook de fiets krijgt de komende jaren een belangrijkere functie. Het fietsgebruik op met name de korte afstand (<7,5 km) willen wij met minimaal 10% laten doen toenemen. Met name het gebruik van de fiets richting het centrum van Emmen willen wij verder stimuleren door hoogwaardige fietsverbindingen richting het centrum van Emmen te realiseren of bestaande routes op te waarderen. Het autogebruik daarentegen willen wij verder ontmoedigen door een aantal rechtstreekse verbindingen voor autoverkeer te laten verdwijnen.

Er is sprake van een meer gematigde groei van het autoverkeer ten opzichte van eerdere prognoses. Mede door de grotere betekenis van openbaar vervoer en fiets in het beleid, is er ruimtelijk gezien - naast de grootschalige realisatie van ondergronds parkeren in het centrum - weinig tot geen behoefte aan uitbreiding van specifieke (auto-)wegvoorzieningen. Deels wordt zelfs gedacht aan het afwaarderen van autowegen waardoor een betere verkeerskundige en ruimtelijke kwaliteit wordt bereikt. Binnen de zogenaamde centrumruit willen wij het autoverkeer richting het centrum zoveel mogelijk ontmoedigen. Naast het GVVP is in 2010 de Parkeernota vastgesteld. Hierin zijn de uitgangspunten van het parkeerbeleid en de parkeernormen opgenomen. In het centrum van Emmen is het parkeren voornamelijk ondergronds, in twee bouwlagen. Daarnaast zijn er grote parkeerterreinen ten noord- en zuidwesten van het centrum. Voor toekomstige (nieuwbouw)ontwikkelingen zijn parkeernormen vastgesteld conform de landelijke richtlijnen van het CROW. Verder wordt uitgegaan dat initiatiefnemers en ontwikkelaars zelf voor voldoende parkeerruimte zorgen. Als dit niet kan, kan eventueel teruggevallen worden op parkeren in de openbare ruimte, waarvoor aan de gemeente een afkoopsom wordt betaald.

2.1.7 Welstandsbeleid     

Bouwwerken moeten voldoen aan "redelijke eisen van welstand". Een zogenaamde Welstandscommissie beoordeelt bouwplannen aan de vooraf vastgestelde welstandcriteria opgenomen in de Welstandsnota. In deze nota wordt vooraf bepaald wat de redelijke eisen van welstand zijn. Dit betekent dat gekeken wordt of een bouwplan qua uitstraling wel past bij de omgeving.

Het bestemmingsplan en de welstandsnota zorgen samen voor het behoud van de ruimtelijke kwaliteit. Het bestemmingsplan geeft aan wat, hoeveel, in welke vorm en waar er gebouwd mag worden. Het welstandsbeleid geeft aan hoe het gebouw er uit mag komen te zien. Dit wil zeggen dat het welstandsbeleid moet voorkomen dat er gebouwen gebouwd worden die afbreuk doen aan de omgeving. Het nieuwe welstandsbeleid heeft zo min mogelijk regels. Voor de meeste gebieden geldt de zogenaamde basis welstand. Alleen voor gevels die te zien zijn vanaf de openbare weg of het openbaar gebied is een welstandstoets nodig. Voor winkelcentra, het centrum van Emmen, monumenten, bijzondere gebouwen en locaties geldt uitgebreide welstand. Dit wil zeggen dat alle zijden van het gebouw moeten voldoen aan de welstandseisen.

2.2.1 Omgevingsvisie Drenthe     

Provinciale Staten hebben op 2 juli 2014 ingestemd met de Actualisatie Omgevingsvisie Drenthe 2014. De visie is inwerking getreden op 20 augustus 2014. De Omgevingsvisie Drenthe is voor Drenthe een centraal visiedocument. De visie formuleert de belangen, ambities, rollen, verantwoordelijkheden en sturing van de provincie in het ruimtelijke domein. In de visie zijn vier wettelijk voorgeschreven provinciale planvormen samengenomen:

• de provinciale structuurvisie op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro);
• het provinciaal milieubeleidsplan op grond van de Wet milieubeheer (Wm);
• het regionaal waterplan op grond van de waterwetgeving;
• het Provinciaal Verkeers- en Vervoersplan op grond van de Planwet verkeer en vervoer.

De Omgevingsvisie is hét kader voor de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe. De Omgevingsvisie beschrijft de ruimtelijk-economische ontwikkeling van Drenthe in de periode tot 2020. De Omgevingsvisie heeft voor de provincie een interne binding. Dit betekent dat de provincie bij de uitoefening van haar taken aan de Omgevingsvisie gebonden is. De missie van de provincie is het ontwikkelen van een bruisend Drenthe, passend bij de kernkwaliteiten die de provincie rijk is. De kernkwaliteiten zijn de kwaliteiten die bijdragen aan de identiteit en aantrekkelijkheid van Drenthe. Het provinciaal belang ligt in het behouden en waar mogelijk ontwikkelen van de kernkwaliteiten. Omdat niet alle kernkwaliteiten goed te duiden zijn in het fysiek-ruimtelijk domein zijn deze vertaald naar indicatoren.

Het plangebied en omgeving is op de kaart Kernkwaliteit Landschap aangeduid als "es". Ter plaaste van het plangebied zijn de karakteristieke kenmerken van het esdorpen/esgehuchtenlandschap niet meer aanwezig.

Naast de bovengenoemde kernkwaliteiten heeft de provincie de kernwaarde bedrijvigheid geïntroduceerd. De kernwaarde bedrijvigheid is, integenstelling tot de genoemde kernkwaliteiten, relevant voor dit bestemmingsplan.

Bedrijvigheid in Drenthe is van grote maatschappelijke en economische betekenis vanwege de werkgelegenheid en de vitaliteit van het platteland en de steden. De provincie acht bedrijvigheid van provinciaal belang en heeft dit daarom tot een kernwaarde benoemd. Kernkwaliteiten en kernwaarde wegen als uitgangspunt even zwaar.

Het behouden en ontwikkelen van de kernkwaliteiten is belangrijk voor een gezonde en aantrekkelijke leefomgeving in Drenthe. Even belangrijk is een gezond economisch klimaat, met voldoende bedrijvigheid en werkgelegenheid, en een gezond sociaal klimaat, met voldoende variatie in het aanbod van woonmilieus en voorzieningen met een hoge leefbaarheid.

De provincie wil met haar beleid voorwaarden creëren voor het ontwikkelen van een robuuste sociaaleconomische structuur van Drenthe. Daarbij wordt rekening houden met de economische en demografische ontwikkeling.

De provincie streeft naar aantrekkelijke, gevarieerde en leefbare woonmilieus die voorzien in de woonvraag. Het maken van bovenlokale afspraken hierover is van provinciaal belang. Gemeenten werken hun aandeel in het woonaanbod en de woonmilieus uit in de gemeentelijke structuurvisies of woonplannen. Zij houden daarbij rekening met de huidige kernenstructuur in de gemeente en de behoefte aan verschillende woonmilieus.

De stedelijke centra maken Drenthe voor haar inwoners en voor bezoekers extra aantrekkelijk. De provincie streeft naar steden met een onderscheidende identiteit, gebaseerd op historische kenmerken of gebiedskenmerken. Deze differentiatie is van provinciaal belang. Dat geldt ook voor ontwikkelingen die bijdragen aan het bruisende karakter van de steden. Van provinciaal belang is dat de stedelijke netwerken 'robuust' zijn. De provincie streeft naar netwerken van steden die samenhangen, samenwerken en complementair zijn. Dit is nodig voor een toekomstbestendige ontwikkeling van mobiliteit, woon- en werklocaties, werkgelegenheid en voorzieningen.

2.2.2 Provinciale omgevingsverordening     

In de Provinciale Omgevingsverordening vertaalt de provincie Drenthe zijn Omgevingsvisie (deels) door naar een verordening voor zover het planologisch relevante aspecten betreft. De Omgevingsverordening is op 9 maart 2012 door Provinciale Staten vastgesteld. Omdat de Omgevingsvisie in 2014 is geactualiseerd, was het ook noodzakelijk de Provinciale Omgevingsverordening te actualiseren. Op 23 september 2015 is de actualiseerde versie door Provinciale Staten vastgesteld.

De ruimtelijke kwaliteit van Drenthe wordt in de verordening op drie manieren gefundeerd: kernkwaliteiten, milieu- en leefomgeving en zorgvuldig ruimtegebruik (zie ook 2.3.1). Elk van de drie elementen is terug te vinden in de bepalingen van de verordening.

Het zorgvuldig ruimtegebruik heeft betrekking op het toepassen van de "ladder voor duurzame verstedelijking". Artikel 3.15 van de verordening stelt: "een ruimtelijk plan kan slechts in ruimtevragende ontwikkelingen voorzien op het gebied van woon-werklocaties, verblijfsrecreatie, detailhandel en infrastructuur indien uit het desbetreffende ruimtelijk plan blijkt dat dit op basis van de Ladder voor duurzame verstedelijking gerechtvaardigd is'. De ladder is geënt op de oude ‘SER- ladder’ uit 1999 die al langer gebruikt wordt bij de afweging voor nieuwe bedrijventerreinen.

De drie treden van de ladder zijn als volgt:

1. Is er een regionale behoefte?
2. Zo ja: is (een deel van) de regionale behoefte op te vangen binnen het bestaand stedelijk gebied?
3. Zo nee: zoek een locatie die multimodaal ontsloten is of kan worden gemaakt voor de (resterende) regionale behoefte.

Voor de toepassing van de ladder is de "Handreiking ladder voor duurzame verstedelijking in Drenthe" opgesteld.

2.3.1 Ruimtelijk beleid     

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 van kracht geworden. Onderdeel van deze structuurvisie is het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro).

Met de structuurvisie kiest het rijk voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Voor Emmen zijn in de SVIR geen onderwerpen opgenomen die aangemerkt worden als nationaal belang. In de Barro zijn alleen de zaken betreffende defensie en kernkwaliteiten van toepassing. Echter deze zaken hebben geen directe invloed op de inrichting van het plangebied.

Op grond van de SVIR is in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de "ladder voor duurzame verstedelijking" opgenomen. De ladder voor duurzame verstedelijking is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt. In de provinciale omgevingsverordening wordt ook verwezen naar de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.1.1 Algemeen     

De gemeente Emmen heeft archeologie beleid vastgesteld, d.d. 30 mei 2013. Hiervoor is een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt met daarbij een rapport, dit rapport dient als toelichting op de kaart. Het doel van deze documenten is om aan te geven wat de kern vormt van het archeologie beleid en waar de beleidskeuzes zijn gemaakt. De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie" in het bestemmingsplan. Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan, tabel 1 geeft de onderverdeling van de vier gemaakte categorieën weer.

^{Tabel 1: Onderverdeling van archeologische waarden.}

Deze beleidskeuzes zijn vertaald in een dubbelbestemming.

Per archeologische kwaliteit zijn planregels opgenomen voor de te bebouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. De maatvoering voor ontheffing is afhankelijk van de te verwachten waarden of verwachtingen en de uitkomsten van archeologisch onderzoek.

3.1.2 Archeologische waarden in het plangebied     

Het plangebied is volgens de beleidskaart gelegen in een gebied met zeer hoge archeologische waarde, figuur 3.1 is uitsnede uit de beleidskaart.

^{figuur 3.1: Uitsnede archeologische beleidskaart, plangebied gelegen in waarde - archeologie 1: Gebied met zeer hoge archeologische waarden}

Door RAAP is in februari 2015 een archeologisch onderzoek verricht (Plangebied Westerstraat in Emmen, gemeente Emmen; archeologisch vooronderzoek: een bureau- en inventariserend veldonderzoek). Het onderzoek bestaat uit een bureauonderzoek en een booronderzoek.

Het onderzoek heeft aanwijzingen opgeleverd voor de aanwezigheid van een oude akkerlaag/esdek. Gezien de vele archeologische vindplaatsen die in de omgeving van het plangebied zijn aangetroffen wordt daarom door RAAP aanbevolen een vervolgonderzoek uit te voeren in de vorm van een proefsleuvenonderzoek.

De gemeente is van mening dat het graven van proefsleuven niet zinvol is gelet op de aanwezige ondergrondse infrastructuur (kabels en leidingen). Wel dienen de werkzaamheden te worden uitgevoerd onder archeologische begeleiding. Voor archeologisch begeleiding van werkzaamheden dient een Programma van Eisen te worden opgesteld, welke goedkeuring behoeft van het bevoegd gezag (gemeentelijk archeoloog).

3.1.3 Cultuurhistorie     

Onder invloed van de stadsuitbreidingen en een toenemend autobezit, zijn in de periode 1965-1975 grote infrastructurele werken uitgevoerd. Deze volgden veelal niet de bestaande wegen- en/of verkavelingspatronen. Zo is de N381 over de Emmer- en Schimmer es aangelegd en is de Hondsrugweg aangelegd op de Noordbargeres.

Tezamen met de uitbreiding van het centrum van Emmen, hebben deze ontwikkelingen er toe bijgedragen dat de oorspronkelijke ontginningspatronen en nederzettingsstructuur ter plaatse van het plangebied niet meer herkenbaar is.

3.1.4 Monumenten     

Beschermde monumenten worden gekenmerkt door een samenhangend en gaaf geheel van architectonische stijlkenmerken. Een monument kan representatief zijn voor een bepaalde bouwstijl, maar kan ook een rijke bouwgeschiedenis hebben met verwijzingen naar verschillende bouwstijlen. Voor zover de bouwgeschiedenis niet duidelijk afleesbaar is, kan zij door bouwhistorisch onderzoek aan het licht komen. Monumenten worden in hoge mate gewaardeerd om hun architectuurhistorische kwaliteit, waardoor zij belangrijk bijdragen aan de kwaliteit en de identiteit van hun omgeving. Een bouwplan voor een monument wordt getoetst aan het monumentenbeleid.

Richtinggevend is hiervoor de redengevende omschrijving van het monument. Naast de toetsing aan het monumentenbeleid dat gericht is op het behouden van de historische kenmerken van het monument wordt het bouwplan voor wat betreft de welstandsaspecten getoetst aan de onderstaande criteria:

• toevoegingen aan, op of bij monumenten worden op herkenbare wijze vormgegeven. Hierbij vormen de historische stijlkenmerken van het monument de inspiratiebron;
• er is aandacht voor zorgvuldige detaillering en materiaalkeuze.

Het plangebied kent geen monumenten.

3.1.5 Conclusie     

Vanuit archeologisch oogpunt dienen de werkzaamheden onder archeologische begeleiding te worden uitgevoerd. Wanneer bij de uitvoering van de geplande werkzaamheden onverhoopt grondsporen en/of vondsten worden aangetroffen, dient hiervan direct melding te worden gemaakt bij de gemeentelijke archeoloog.

3.2.1 Fysieke veiligheidssituatie     

In het kader van regelgeving in relatie tot Externe Veiligheid gelden voor dit bestemmingsplan geen belemmeringen.

3.2.2 Gegevens ten behoeve van nadere inrichting en ontwikkeling in het plangebied     

Zodra plannen ontwikkeld worden dient de brandweer in een vroeg stadium bij de plannen betrokken te worden om op basis van het beoogde veiligheidsniveau een advies te kunnen uitbrengen. De "Handreiking toetsing Ruimtelijke Ontwikkelings- en bestemmingsplannen, eisen m.b.t. veiligheid" opgesteld door brandweer Emmen is hierbij een hulpmiddel dat bij het toetsen van nieuwe ruimtelijke plannen gehanteerd dient te worden. Het brandveiligheidsadvies van de brandweer luidt als volgt.

1. Voor het bestrijden van een brand is de brandweer afhankelijk van een goede bluswatervoorziening. Conform de Wet op de Veiligheidsregio moet een gemeente zorgen voor een openbare bluswatervoorziening. Bij locaties waar geen toereikende openbare bluswatervoorziening kan worden aangelegd, zal de eigenaar moeten zorgen voor een doeltreffende niet-openbare bluswatervoorziening in overleg met de brandweer. Vanaf 1 januari 2014 maakt de brandweer gebruik van tankautospuiten en tankwagens, aangevuld met vulpunten voor de tankwagens als primaire bluswatervoorziening.Ten aanzien van de bluswatervoorziening zijn er geen nadere eisen gesteld.
2. Op grond van de Wet op de veiligheidsregio (okt. 2010) is de Veiligheidsregio Drenthe, in geval van calamiteit, verantwoordelijk voor het waarschuwen en alarmeren van de bevolking door middel van het Waarschuwings- en alarmeringssysteem. Als gevolg van deze taak zijn binnen de gemeente sirenes geplaatst op een zodanige wijze dat een optimale dekking gerealiseerd is binnen de gemeente. Er kan gesteld worden dat het plangebied binnen de dekking van het WAS-stelsel gelegen is.
3. Het is belangrijk dat in geval van calamiteiten hulpverleningsdiensten direct ter plaatse kunnen komen en zonder beperkingen hulp kunnen verlenen. Om die reden dienen alle objecten in het plangebied via twee onafhankelijke wegen bereikbaar te zijn voor de hulpverleningsdiensten. Het gebied voldoet aan deze vereisten.
4. Het dekkingsplan van de Veiligheidsregio Drenthe, vastgesteld in december 2013, geeft in het kort het volgende weer:

1. Het brandverloop verloopt tegenwoordig zo snel dat 3 zaken zeer belangrijk zijn om slachtoffers te voorkomen: het voorkomen van brand, het ontdekken van brand en het vluchten bij brand.
2. Bij het vluchten bij brand heeft men een eigen verantwoordelijkheid of is men aangewezen op de BHV – organisatie. De brandweer heeft als taak het houden van een brandscheiding ter voorkoming van branduitbreiding en het beschermen van niet-zelfredzame personen achter die scheiding.
3. Aangezien de opkomsttijd van hoek Hondsrugweg-Weerdingerstraat van ca. 09:15 minuten minder is dan 15 minuten en een inzettijd van 5 minuten, is de brandweer wel in staat een brandscheiding van 30 minuten te houden maar een brandscheiding van 20 minuten hoogstwaarschijnlijk niet. Echter, dat betreft veelal laagbouw en hier is sprake van een woontoren van ca. 60 meter hoog. Inzettijden zullen hier naar verwachting, zeker boven de 20 meter, toe nemen. Daardoor adviseren wij de projectontwikkelaar om vroegtijdig met de brandweer van gedachten te wisselen ten aanzien van punt d.
4. Wij adviseren u de brandveiligheidsmaatregelen op elkaar af te stemmen. Denk hierbij aan de BIObiz factoren. Bouwkundige voorzieningen, installatietechnische voorzieningen, organisatorische voorzieningen, brandweeropkomsttijd, inventaris en de zelfredzaamheid van de aanwezigen. Vanwege de hoogte van het gebouw verzoeken wij de projectontwikkelaar na te denken over het toe passen van bijvoorbeeld woningsprinklers.

3.4.1 Verkeersafwikkling     

De ontsluiting van het complex ligt op korte afstand van het kruispunt Noordeind/Weerdingerstraat/Hondsrugweg/N381. Dit kruispunt is met behulp van verkeerslichten geregeld. Dit houdt in dat komende vanuit de uitrit het lastig kan zijn om linksaf in de richting van het kruispunt te rijden vanwege de wachtrijen voor de verkeerslichten. Daarom wordt komende uit de uitrit de verplichting ingesteld om rechtsaf te slaan. Verkeer met de bestemming richting Noordeind/Hondsrugweg/N381 (westelijke richting) dient via de rotonde Hoofdstraat/ Weerdingerstraat te rijden, zoals aangegeven in onderstaande afbeelding. De hoeveelheid verkeer die het complex genereert is niet zodanig dat de doorstroming van het verkeer op de Weerdingerstraat belemmerd wordt.

Uitrijroute Hondsrugtoren in westelijke richting

3.4.2 Parkeren     

In het ontwerp is voorzien in een parkeerkelder met een capaciteit van 15 parkeerplaatsen en een parkeerterrein met een capaciteit van 30 parkeerplaatsen.

De opbouw van het woningbestand betreft 40 sociale huurwoningen en 9 koopappartementen. Voor de sociale huurwoningen uitgegaan van 0,9 parkeerplaats per woning. Voor de 9 koopappartementen wordt uitgegaan van 1 parkeerplaats per woning. De totale parkeerbehoefte bedraagt derhalve 45 parkeerplaatsen. In het ontwerp is hiermee rekening gehouden:

- voor de huurwoningen worden 30 parkeerplaatsen in het plangebied gerealiseerd;

- voor de koopappartementen worden 15 parkeerplaatsen in de parkeerkelder gerealiseerd;

- en er zijn 14 parkeerplaatsen voor bewoners beschikbaar in de naastgelegen parkeergarage.

Werknemers in de "plint" van de toren maken gebruik van elders gelegen parkeergelegenheid. In het omliggende openbaar gebied is voldoende capaciteit beschikbaar om in de parkeerbehoefte voor bezoekers te voorzien.

 

3.5.1 Soortbescherming     

De Ffw beschermt dier- en plantensoorten die in het wild voorkomen. Alles wat schadelijk is voor beschermde soorten is verboden. Soms mag er van de verboden worden afgeweken met een ontheffing of vrijstelling. De Ffw geldt voor iedereen in Nederland.

Beschermde soorten worden opgesomd in de 'lijsten beschermde inheemse planten- en diersoorten'. De Algemene Maatregel van Bestuur ex artikel 75 van de Ffw van 23 februari 2005, kent een driedeling voor het beschermingsniveau van planten- en diersoorten, hierna te noemen: licht beschermd, middelzwaar beschermd en streng beschermd.

Op basis van het veldbezoek blijkt dat het plangebied en de directe omgeving een zeer beperkte natuurwaarde kent. Door de verstorende werking en barrièrewerking van (het gebruik van) de omliggende wegen en de beperkte omvang van de grasvelden ligt het niet in de verwachting dat het plangebied een relevant onderdeel vormt van het leefgebied van beschermde diersoorten. Tijdens het veldbezoek zijn ook geen beschermde planten aangetroffen en deze worden gezien de terreinomstandigheden hier ook niet verwacht.

In het kader van de Ffw worden geen verbodsovertredingen verwacht.

3.5.2 Gebiedsbescherming     

Voor onderhavig plangebied is de volgende wet- en regelgeving op het gebied van gebiedsbescherming relevant: de Natuurbeschermingswet 1998 en de provinciale structuurvisie en verordening.

In de Nbw 1998 is de bescherming van specifieke (natuur)gebieden geregeld. In de Nbw 1998 zijn ook de bepalingen vanuit de Europese Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn verwerkt. Onder de Nbw 1998 worden drie typen gebieden aangewezen en beschermd: Natura 2000-gebieden, Beschermde Natuurmonumenten en Wetlands. Plannen en projecten met negatieve effecten op deze gebieden zijn vergunningsplichtig. Relevant daarbij is dat de Nbw 1998 een externe werking kent.

De EHS is een samenhangend netwerk van bestaande en nog te ontwikkelen belangrijke natuurgebieden in Nederland en vormt de basis voor het nationale natuurbeleid. De begrenzing en ruimtelijke bescherming van de provinciale EHS is voor provincie Drenthe uitgewerkt in de Omgevingsvisie Drenthe en de bijbehorende Provinciale omgevingsverordening Drenthe (provinciaal ruimtelijk natuurbeleid).

Het plangebied ligt niet in en grenst niet aan een beschermd gebied in het kader van de Nbw 1998. Het meest nabijgelegen beschermde gebied betreft het Natura 2000-gebied Bargerveen, dat gelegen is op ongeveer 12,5 kilometer afstand van het plangebied. Andere beschermde gebieden in het kader van de Nbw 1998 liggen op een nog veel grotere afstand tot het plangebied. Het plangebied heeft geen belangrijke ecologische relaties met beschermde gebieden.

Het plangebied ligt verder niet op en grenst niet aan gronden die in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid zijn aangewezen als EHS. EHS-gebieden liggen op een geruime afstand van het plangebied. Tussen de EHS-gebieden en het plangebied is daarnaast veel bebouwing en infrastructuurgelegen. Het plangebied heeft ook geen belangrijke ecologische relaties met EHS-gebieden.

Gezien de terreinomstandigheden en ligging van het plangebied (ten opzichte van beschermde gebieden) en de aard van de ontwikkeling worden met betrekking tot het voorgenomen plan op geen negatieve effecten op beschermde natuurgebieden verwacht. Het plan heeft in het kader van de Nbw 1998 geen negatieve gevolgen voor de instandhoudingsdoelstellingen van natuurlijke habitats en soorten. Het plan is daarnaast niet in strijd met het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

3.5.3 Conclusie     

Op basis van de uitgevoerde ecologische inventarisatie is gezien de aangetroffen terreinomstandigheden en de aard van het plan een voldoende beeld van de natuurwaarden ontstaan.

Uit de ecologische inventarisatie is naar voren gekomen dat een vooronderzoek in het kader van de Ffw, een Voortoets in het kader van de Nbw 1998 of een analyse in het kader van het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid niet noodzakelijk is.

Op voorhand kan in redelijkheid worden gesteld dat voor de uitvoering van het plan geen ontheffing van de Ffw of een vergunning op grond van de Nbw 1998 nodig is. Het plan is daarnaast niet in strijd met het provinciaal ruimtelijk natuurbeleid.

3.6.1 Vormvrije m.e.r.     

In het Besluit m.e.r. zijn drempelwaarden opgenomen voor wanneer er een m.e.r. of m.e.r.-beoordeling moet worden uitgevoerd. Sinds de wijziging van het Besluit op 1 april 2011 is een beoordeling van een activiteit die op de D-lijst van het Besluit m.e.r. voorkomt noodzakelijk, ook al ligt de omvang van de activiteit (ver) onder de drempelwaarde.

In voorliggend bestemmingsplan komen activiteit(en) voor die voorkomen op de D-lijst van het Besluit m.e.r.. Een stedelijk ontwikkelingsproject staat omschreven het Besluit onder D 11.2. De voorgenomen ontwikkeling blijft weliswaar zeer ruim onder de aangegeven drempelwaarden (kolom 2), maar op grond van de nieuwe wetgeving is alsnog een vormvrije m.e.r.-beoordeling noodzakelijk. In dat kader is een vormvrije m.e.r.-beoordeling gemaakt, waarin in principe voor alle milieuaspecten moet worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke nadelige milieugevolgen. Deze maakt onderdeel uit van de toelichting van het bestemmingsplan (artikel 2, lid 5 van het Besluit milieueffectrapportage).

Gelet op de omvang van het project, de kenmerken van het project en de aard van de effecten (zeer beperkt), wordt geconcludeerd dat het uitvoeren van een mer-beoordeling of het doorlopen van een mer-procedure niet aan de orde is.

3.6.2 Bedrijven en milieuzonering     

Onder andere vanuit milieuhygiënisch oogpunt vergt bedrijvigheid een goede afstemming met andere, in de omgeving aanwezige functies. Voor het bepalen of milieuhygiënisch het plan uitvoerbaar is, is in het kader van dit bestemmingsplan gebruik gemaakt van de VNG-uitgave "Bedrijven en milieuzonering" (van maart 2009). In de omgeving van het plangebied is geen bedrijvigheid aanwezig die effecten heeft op het plangebied. Op haar beurt veroorzaakt het voornemen geen negatieve effecten op haar omgeving, in de zin van deze VNG-brochure.

3.6.3 Bodem     

Het college van burgemeester en wethouders heeft op 5 maart 2013 de Beleidsregel Bodemkwaliteit vastgesteld. Om de kwaliteit te waarborgen, moet grondverzet worden gemeld.bij het landelijke meldpunt:. Om het verplaatsen van grond te vereenvoudigen, heeft de gemeente Emmen een aantal kaarten ontwikkeld. Deze bodemkwaliteitskaarten zijn als bijlage in de Nota Bodembeheer opgenomen. Aan de hand van deze kaarten is het mogelijk om zonder voorgaand onderzoek grond te ontgraven en toe te passen.

Partijen grond en baggerspecie die niet voldoen aan de bodemkwaliteitskaart en de Nota Bodembeheer van de gemeente Emmen mogen alleen worden toegepast als er sprake is van een nuttige toepassing. Is het werk niet 'nuttig', dan is er sprake van het zich ontdoen van afvalstoffen. Tijdelijke opslag en grootschalige toepassingen van grond en bagger zijn vormen van 'nuttig' gebruik. Tijdelijke uitname zijn werkzaamheden waarbij de grond na korte tijd weer teruggebracht wordt. Een voorbeeld is het graven van een sleuf voor kabels en leidingen. In dat geval hoeft de kwaliteit van de te ontgraven bodem niet onderzocht te worden, tenzij er sprake is van (een verdenking van) bodemverontreiniging.

3.6.4 Geluid     

Regels ten aanzien van geluidhinder zijn vastgelegd in de Wet geluidhinder (Wgh). Het doel van de Wet geluidhinder is tweeledig. Enerzijds de bescherming van het milieu en anderzijds de bescherming van de volksgezondheid. Bepalend is steeds de situering van geluidsbronnen ten opzichte van geluidsgevoelige bestemmingen zoals woningen en scholen. De Wgh gaat uit van zones langs wegen, spoorwegen en industrieterreinen. Binnen dergelijke zones zijn nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen alleen toegestaan indien de geluidsbelasting op de buitengevel onder of hoogstens gelijk is aan de voorkeursgrenswaarde. Ontheffing van de voorkeursgrenswaarde is toegestaan indien maatregelen om de geluidsbelasting op de buitengevels te beperken niet mogelijk zijn of onvoldoende helpen en indien aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

3.6.5 Lucht     

Nederland heeft de regels ten aanzien van luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. De in deze wet gehanteerde normen gelden overal, met uitzondering van een arbeidsplaats (hierop is de Arbeidsomstandighedenwet van toepassing) en locaties waartoe leden van het publiek gewoonlijk geen toegang hebben.

Op 15 november 2007 is dit deel van de Wet milieubeheer in werking getreden. Kern van de wet is het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Hierin staat wanneer en hoe verschrijdingen van de luchtkwaliteit moeten worden aangepakt. Het programma houdt rekening met nieuwe ontwikkelingen zoals bouwprojecten of de aanleg van infrastructuur. Projecten die passen in dit programma, hoeven niet meer te worden getoetst aan de nor-men (grenswaarden) voor luchtkwaliteit.

De ministerraad heeft op voorstel van de minister van Infrastructuur en Milieu ingestemd met het NSL. Het NSL is op 1 augustus 2009 in werking getreden. Ook projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven niet meer te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. De criteria om te kunnen beoordelen of er voor een project sprake is van nibm, zijn vastgelegd in de AMvB-nibm.

In de AMvB-nibm is vastgelegd dat na vaststelling van het NSL of een regionaal programma een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) als 'niet in betekenende mate' wordt beschouwd.

Het voorliggende bestemmingsplan biedt de mogelijkheid tot het realiseren van 49 appartementen. Op grond van CROW-publicatie 317 - "Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie", oktober 2012, mag er van worden uitgegaan dat een appartement ongeveer 7 ritten per etmaal genereert.

Voor zakelijke dienstverlening bedraagt de verkeersgeneratie ongeveer 8 ritten per 100 m2 bvo.

De verwachting is dat het plan leidt tot een toename van het aantal gemotoriseerde verkeersbewegingen met ongeveer 372 ritten per etmaal.

Voor kleinere ruimtelijke en verkeersplannen die effect kunnen hebben op de luchtkwaliteit heeft het ministerie van Infrastructuur en Milieu in samenwerking met InfoMil de nibm-tool mei 2014 ontwikkeld. Daarmee kan op een eenvoudige en snelle manier worden bepaald of een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan luchtverontreiniging. Met behulp van deze rekentool is de toename van de stoffen NO2 en PM10 bepaald.

Uit de berekeningen met de nibm-tool blijkt dat het plan de grens van 3% (een toename van 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) niet overschrijdt. Het project moet derhalve worden beschouwd als een nibm-project.

Hoewel geconstateerd is dat het project een zogenaamd nibm-project betreft, dient ook te worden bezien of de luchtkwaliteit in het plangebied niet zodanig is dat de normen voor een goed woonklimaat worden overschreden.

Daartoe is gebruik gemaakt van de Grootschalige Concentratiekaarten Nederland 2014. Het RIVM produceert deze kaarten jaarlijks. De kaarten geven een beeld van de luchtkwaliteit in Nederland en betreffen zowel recente als toekomstige jaren. Per kilometervak worden de concentraties voor de verschillende luchtverontreinigende stoffen weergegeven waarvoor Europese regelgeving bestaat. De kaarten op deze website hebben een juridisch-formele status.

De wettelijke grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2), fijn stof (PM10) en zeer fijn stof (PM2,5) zijn opgenomen in de navolgende tabel.

Getoetst dient te worden aan de norm voor NO₂ per 1 januari 2015. Vanaf die datum moet blijvend aan de norm van NO₂ worden voldaan.

Per 21 juni 2011 moet reeds aan de grenswaarden voor fijn stof (PM₁₀)worden voldaan. Op 1 januari 2015 dient te worden voldaan aan de norm voor zeer fijn stof (PM_2,5).

Uit de Grootschalige Concentratiekaarten blijkt dat in het plangebied de volgende achtergrondniveaus zijn gemeten en worden verwacht voor NO₂ en PM₁₀.

Uit de gemeten en berekende achtergrondniveaus blijkt dat deze ruim onder de wettelijke normen blijven. Nader onderzoek naar de luchtkwaliteit kan derhalve achterwege blijven.

3.7.1 Nationaal bestuursakkoord Water     

In 2003 is het Nationaal Bestuursakkoord Water (NBW) gesloten tussen het Rijk, de provincies, de Unie van Waterschappen, het interprovinciaal overleg en de Vereniging Nederlandse Gemeenten. Met dit akkoord hebben de overheden vastgelegd op welke wijze, met welke middelen en langs welk tijdpad zij gezamenlijk de grote wateropgave voor Nederland in de 21e eeuw willen aanpakken.

In 2007 is het NBW geactualiseerd. Nieuwe klimaatscenario's, stedelijke wateropgaven, ruimtelijke doorvertaling, financiering en uitvoering vragen nadere afspraken. Bovendien is het accent in de loop van de jaren verschoven van planvorming naar uitvoering.

Het vertrekpunt voor het NBW-actueel is dat als Nederland leeft met water, het water ook meer ruimte moet krijgen. Nederland zal dus moeten investeren in de waterhuishouding. Het akkoord benadrukt de gezamenlijke verantwoordelijkheid voor het op orde krijgen en houden van het totale watersysteem. Het geeft aan welke instrumenten worden ingezet om de wateropgave te realiseren, welke taken en verantwoordelijkheden iedere partij daarbij heeft en hoe de partijen elkaar in staat willen stellen hun taken uit te voeren.

Het NBW heeft tot doel om in 2015 het watersysteem op orde te hebben en daarna op orde te houden, zodat problemen met wateroverlast, watertekort en waterkwaliteit zoveel mogelijk worden voorkomen.

Specifiek betekent dat voor regionale watersystemen dat in 2015 de wateroverlast uit oppervlaktewater door de waterschappen is aangepakt met een adequaat maatregelenpakket, uitgaande van het principe vasthouden, bergen en afvoeren. Daarnaast is voor de waterkwaliteit het NBW-doel om het watersysteem ecologisch en chemisch op orde te hebben en daarna op orde te houden.

3.7.2 Lokaal bestuursakkoord Water     

De uitgangspunten van het Nationaal bestuursakkoord Water zijn door het Waterschap Vechtstromen en de gemeente Emmen bekrachtigd in het Lokaal bestuursakkoord Water. In dit akkoord is vastgelegd op welke wijze de wateropgave van het Waterschap Vechtstromen zal worden opgelost en worden verdeeld over de gemeenten.

De wateropgave voor het Waterschap Vechtstromen is bepaald op 12.000.000 m³ water. Ongeveer 1.000.000 m³ van deze opgave is de stedelijke wateropgave, voor het overige deel moeten bergingsmogelijkheden worden gevonden in het landelijk gebied. Er is gekozen om de waterberging in het landelijk gebied op vier manieren vorm te geven:

• Vasthouden in sloten en kanalen; door het verbreden en minder diep maken van sloten wordt water minder snel afgevoerd.
• Vasthouden in lagergelegen gebieden; doordat deze gebieden van nature natter zijn, lenen deze gebieden zich beter voor natuur dan landbouw. Dergelijke gebieden kunnen worden ingezet om water vast te houden.
• Vasthouden in beekdalen; de tegenwoordig veelvuldig gekanaliseerde beeklopen krijgen hun natuurlijke, meanderende verloop terug in een bredere bedding, zodat meer water kan worden vastgehouden in het beekdal.
• Noodberging; omdat het verbeterde watersysteem niet op alle noodsituaties in kan spelen, wordt ruimte gereserveerd voor noodberging, die wordt benut om te hoge waterpeilen te laten zakken.

3.7.3 Waterbeheerplan 2010- 2015     

De waterschappen Rijn - Oost (Groot Salland, Reest en Wieden, Rijn en IJssel en Vechtstromen) hebben een deels gelijk Waterbeheerplan opgesteld. De opdracht van de waterschappen in Rijn - Oost is te zorgen voor voldoende schoon water en voor veilig wonen en werken.

Met het oog op het veranderende klimaat is het verder ontwikkelen van de veiligheid in het watersysteem een belangrijke opgave voor de waterschappen. In stedelijke en landelijke gebieden wordt het water steeds meer ruimte gegeven, waarbij zoveel mogelijk kansen worden benut om wateropgaven te combineren met plannen en initiatieven voor landbouw, natuur en recreatie.

Daarbij wordt flexibel omgegaan met de eventuele planning zodat er maximaal maatschappelijk rendement komt. Veel projecten zullen in hoge mate interactief met burgers en maatschappelijke organisaties worden uitgevoerd.

Als onderdeel van het waterbeheerplan is een uitvoeringsparagraaf opgesteld. De nodige maatregelen zullen gefaseerd worden uitgevoerd, waarbij de aan de Kaderrichtlijn Water gerelateerde maatregelen bijzondere aandacht vragen, omdat hieraan een resultaatsverplichting is gekoppeld. Voor het Schoonebeekerdiep betekenen deze maatregelen in ieder geval de aanleg en onderhoud van natuurvriendelijke oevers.

Voor andere maatregelen, bijvoorbeeld in het kader van Waterbeheer 21e eeuw (WB21) geldt een inspanningsverplichting. Het Schoonebeekerdiep is vanuit de WB21-maatregelen aangemerkt als waterbergingsgebied voor 800.000 m³.

In deze waterparagraaf wordt beschreven hoe het huidige waterhuishoudkundig systeem voor het plangebied is ingericht, welke fysieke omstandigheden voor het gebied gelden en of speciale functies voor het plangebied gelden. Naast een beschrijving van de waterhuishoudkundige consequenties van het plan en de stedelijke wateropgave heeft het het wateradvies van het waterschap een duidelijke plaats gekregen. Voor een volledige weergave van de watertoets wordt verwezen naar de watertoets die als bijlage aan dit bestemmingsplan toegevoegd.

3.7.4 Waterhuishouding     

3.7.5 Gegevens ten behoeve van nadere inrichting en ontwikkeling in het plangebied     

Het moet voorkomen worden dat er tijdens perioden van neerslag overlast, schade of gevaar ontstaat. Bij nieuwe ontwikkelingen zal dan ook goed moeten worden nagedacht over hoe er moet worden omgegaan met afvoer en berging van regenwater. Afgewogen moet worden of het verstandig is het regenwater in het eigen gebied te bergen of dat het juist beter is het water af te voeren naar een andere locatie. Afhankelijk van de locatie binnen het plangebied of functie van het gebied kan de keuze anders uitvallen. Verder is het van belang om bij de afweging te laten meewegen of het gaat om maatregelen die nodig zijn om water dat vrijkomt tijdens een kortdurende hevige hoosbui te verwerken, of dat het gaat om maatregelen om water dat vrijkomt tijdens een langdurige natte periode te verwerken.

Als gekozen wordt om (een deel van) het regenwater tijdelijk in het gebied te bergen, dan moet dit op zo'n manier worden gedaan dat hiervoor een robuuste, goed te onderhouden voorziening wordt aangelegd, die past binnen de gebruiksfunctie van het gebied en deel uit maakt van het bestaande waterhuishoudkundige systeem.

Voorkomen moet worden dat overgegaan wordt tot de aanleg van solitaire vijvers, zeer diepe watergangen of waterpartijen met een kwetsbaar, instabiel ecosysteem. Raakt de bergingsvoorziening vol, dan moet een zodanige escape worden aangelegd dat vervolgens het water snel en doelmatig kan worden afgevoerd naar een locatie waar het geen overlast veroorzaakt.

Water is belangrijk voor het welzijn van mens en dier. In bebouwd gebied vormt het tevens een belangrijk ordenend en esthetisch element. Om aan dit doel te voldoen is het belangrijk dat het water van goede kwaliteit is en voldoende zuurstof bevat. Voor het plangebied betekent dit dat bij nieuwe ontwikkelingen er op moet worden gelet dat:

" alleen water wordt aangelegd op plaatsen waar dit op natuurlijke wijze kan;

" water verbonden is met de rest van het watersysteem;

" er voldoende oeverbegroeiing is;

" afstromend regenwater schoon is en blijft;

" lozingen vanuit de riolering worden voorkomen.

De diepte van de grondwaterstand in het plangebied maakt het niet mogelijk dat zonder zeer diepe ontgravingen watervoerende sloten en vijvers kunnen worden gerealiseerd. Bij de nieuwe ontwikkelingen in het gebied is het daarom beter om niet te kiezen voor de aanleg van nieuwe waterpartijen.

Regenwater heeft van nature een goede kwaliteit. Door allerlei oorzaken kan het verontreinigd worden en hiermee bodem en oppervlaktewater belasten. Het is daarom van belang om er in eerste instantie voor te waken dat regenwater verder wordt verontreinigd. Dat kan worden bereikt door de oppervlaktes waarop regenwater valt schoon te houden (bijv. wegen en parkeerterreinen) door geen bestrijdingsmiddelen te gebruiken en rekening te houden met het gebruik van strooizout of het gebruik van uitlogende materialen.

Bij nieuwe ontwikkelingen moet zoveel mogelijk worden voorkomen dat regenwater wordt gemengd met andere waterstromen. Denk bijvoorbeeld aan het mengen met huishoudelijk afvalwater in het gemengde rioolstelsel. Regenwater mag in dit gebied in principe niet worden geïnfiltreerd in de bodem of direct geloosd op het oppervlaktewater. In overleg met de provincie mag hiervan voor bepaalde situaties worden afgeweken.

Specifieke richtlijnen voor het plangebied:

Het plangebied maakt onderdeel uit van de ontwikkellocatie Noorderplein. Voor deze ontwikkellocatie lijkt de beste mogelijkheid te kiezen voor een systeem dat is ingericht om water af te voeren uit het gebied naar een bergingsmogelijkheid elders. Het maaiveldhoogteverloop in en rond het gebied maakt het gebied namelijk kwetsbaar voor wateroverlast tijdens zware neerslaggebeurtenissen, door afstromend regenwater van elders. Gezien de bestemming en aard van het gebied is het niet mogelijk ter plaatse een waterberging aan te leggen of op grootschalige wijze regenwater te infiltreren in de bodem.

Voor het plangebied is er daarom voor gekozen om op de volgende wijze met het watervraagstuk om te gaan:

• De begane grondvloeren worden ruim boven het straatniveau aangelegd. Conform het advies van de gemeente bedraagt deze afstand ca. 30 cm, in overleg kan hier echter van worden afgeweken.
• Regenwater en huishoudelijk afvalwater vanaf de nieuwe bebouwing worden gescheiden aangeboden. In eerste instantie worden de beide waterstromen via het bestaande gemengde stelsel afgevoerd. In de toekomst wordt het regenwater op een nieuw regenwaterriool aangesloten.
• Aanhangend regenwater uit de kelders van de parkeergarage wordt ingezameld en via het vuilwater rioolstelsel afgevoerd.
• De ingang van de parkeerkelder komt inpandig te liggen en is daarom niet gevoelig voor inregenen gladheid tijdens vorst.
• De inrit van de parkeergarage wordt zodanig vormgegeven dat voorkomen wordt dat water via de straat de parkeerkelder kan instromen.
• Het verhardingspercentage wijzigt niet ten opzichte van de huidige situatie. Er zijn in de plannen geen voorzieningen opgenomen om neerslag te bergen.

5.3.1 Hoofdstuk 1 Inleidende regels     

In hoofdstuk 1 worden diverse begrippen welke in de planregels worden gehanteerd nader verklaard. Dit om mogelijke interpretatieproblemen te voorkomen. Daarnaast wordt aangegeven op welke wijze bepaalde afmetingen dienen te worden gemeten.

Artikel 1 Begrippen

De begripsbepalingen in artikel 1 zijn noodzakelijk bij de interpretatie van de regels. In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd, die in de regels worden gehanteerd. De begrippen die hierin zijn opgenomen zijn terug te vinden in de bestemmingsbepalingen. Bij de toetsing aan het bestemmingsplan wordt uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis. Voor zover geen begrippen zijn gedefinieerd wordt aangesloten bij het normaal spraakgebruik.

Met uitzondering van de eerste twee begrippen (plan en bestemmingsplan) zijn de begrippen alfabetisch gerangschikt. De begrippen zijn zoveel mogelijk gebaseerd op vaste jurisprudentie. In de loop der tijd hebben de meeste begrippen zich ontwikkeld tot een standaard, waarvan ook in dit bestemmingsplan gebruik is gemaakt.

Artikel 2 Wijze van meten

De bepalingen over de wijze van meten zijn in artikel 2 opgenomen. Dit artikel geeft aan hoe de hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

5.3.2 Hoofdstuk 2 bestemmingsregels     

In hoofdstuk 2 worden artikelsgewijs de op de verbeelding aangegeven bestemmingen omschreven en wordt toegelicht op welke wijze de gronden en opstallen gebruikt mogen worden. Behalve bestemmingen en dubbelbestemmingen zijn binnen het bestemmingsplan aanduidingen te onderscheiden. Deze aanduidingen bevatten specificaties van bestemmingen en dubbelbestemmingen met betrekking tot gebruik of bouwen.

5.3.3 Dubbelbestemming     

Dubbelbestemmingen worden opgenomen als meerdere functies onafhankelijk van elkaar op dezelfde plaats voorkomen. In feite betreft het hier twee (of meer) afzonderlijke bestemmingen voor één (deel van een) gebied. Daar waar een dubbelbestemming is gelegen, geldt zowel de bepaling van de betreffende (hoofd)bestemming als de bepaling zoals gesteld in de dubbelbestemming. Aan een dubbelbestemming bestaat behoefte, wanneer een bestemming onvoldoende recht doet aan de functies/gebruiksdoelen die op de betrokken gronden toelaatbaar (moeten) zijn of wanneer ruimtelijk relevante belangen veilig moeten worden gesteld die niet of onvoldoende met een bestemming kunnen worden gewaarborgd.

Dubbelbestemmingen hebben voorrang op de hoofdbestemmingen. Dit betekent dat bepalingen van bestemmingen alleen van toepassing zijn als deze niet strijdig zijn met bepalingen die horen bij dubbelbestemmingen. Door deze dubbelbestemmingen worden beperkingen opgelegd aan onderliggende (hoofd) bestemmingen. In de bestemmingsomschrijving van de dubbelbestemming worden niet alle doeleinden opnieuw genoemd maar alleen die waarvoor de dubbelbestemming is opgenomen.

Artikel Waarde- Archeologie 2

De verschillende archeologische waarden en verwachtingen en de maatregelen die daaraan zijn gekoppeld zijn in gemeentelijk archeologische beleidsadvieskaart vertaald naar diverse categorieën "Waarde - Archeologie". Met de vertaling is op eenvoudige wijze voor het gehele gebied van de gemeente Emmen in beeld gebracht of archeologische waarden in het geding zijn of kunnen zijn en zo ja, op welke manier daarmee dient te worden omgegaan. Er is een onderverdeling gemaakt in vier categorieën. Zie onderstaande tabel:

De categorieën 1 tot en met 4 worden in bestemmingsplannen als dubbelbestemming op de verbeelding opgenomen. De maatregelen zijn in planregels opgenomen voor de te bouwen oppervlakte en een omgevingsvergunningsstelsel voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden. Bij een vergunningaanvraag wordt het bestemmingsplan als toetsingskader gebruikt.

Indien voorgenomen plannen binnen categorie 1 of 2 vallen en de daarbij gestelde normen voor oppervlakte en diepte overschrijden zal met de gemeente overleg moeten plaats vinden omdat het uitgangspunt bij terreinen met een archeologische waarde is om deze in de bodem te behouden.

Onder Waarde - Archeologie 2 vallen terreinen van (hoge) archeologische waarde, door het Rijk en de provincie aangewezen. Deze terreinen bestrijken veelal een groot oppervlak. Te denken valt aan grafvelden, nederzettingsterreinen, celtic fields, bundels karrensporen schansen etc. Gelet op de omvang van deze sporen en structuren, hebben beperkte bodemingrepen een aanvaardbare invloed op het bodemarchief. Het plan hanteert hier een vrijstellingsgrens van 100m2 en 30 cm diepte.

5.3.4 Hoofdstuk 3 Algemene regels     

Hoofdstuk 3 van de regels bevat bepalingen die van toepassing zijn op meerdere bestemmingen, zodat het uit praktische overwegingen de voorkeur verdient deze in afzonderlijke artikelen onder te brengen.

Artikel 8 Anti-dubbeltelregel

Met dit artikel wordt voorkomen dat meer wordt gebouwd dan het bestemmingsplan beoogt. Dit is bijvoorbeeld mogelijk als (onderdelen van) bouwpercelen van eigenaars in maatvoering verschillen en wisselen. Door verwerving van een extra (bouw)perceel of een gedeelte daarvan, kunnen de gronden niet meegenomen worden met de berekening van de bouwmogelijkheden van het nieuwe perceel als de nieuw verworven gronden reeds meegenomen zijn bij de berekening van een eerdere bouwplannen. Het is dus niet toegestaan gronden twee keer in te zetten om een omgevingsvergunning te verkrijgen.

Artikel 9 Algemene bouwregels

In artikel 9 zijn regels opgenomen voor het bouwen van ondergeschikte bouwonderdelen. De genoemde onderdelen mogen de in de regels bepaalde maximale bouwhoogte overschrijden met de in artikel genoemde maten. Hiervoor is bewust gekozen omdat dit duidelijkheid en enige vrijheid aan ontwerpers biedt.

Tevens wordt in dit artikel, artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing verklaard met uitzondering van een zestal onderwerpen dit o.a in verband met de bereikbaarheid, beheer en gebruik van het openbaar gebied.

Voorts voorziet dit artikel in de ondergrondse parkeergarage, die deels buiten het bouwvlak van de woontoren en in twee bestemmingen wordt gerealiseerd.

Artikel 10 Algemene aanduidingsregels

Aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen is de aanduiding milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied toegevoegd aan de hiervoor genoemde basisbestemmingen. Deze aanduiding is zijn vanuit het waterbeleid aan gronden geven. Deze aanduiding werkt naast de onderliggende enkelbestemmingen door op de gronden die zijn aangeduid. De aanduiding isn opgenomen ter bescherming van functies die niet direct zichtbaar zijn in het gebied, maar wel van invloed zijn op de inrichting van de omgeving.

Artikel a Algemene afwijkingsregels

Afwijkingsregels zijn regels waardoor aan de bestemmingsbepalingen de nodige extra flexibiliteit wordt meegegeven. Toestemming voor afwijking gebeurt door het verlenen van een omgevingsvergunning. Het college van burgemeester en wethouders kan bijvoorbeeld een omgevingsvergunning verlenen voor het 10 % vergroten van de bouwmogelijkheden voor goot- en nokhoogte, het bouwen van bijgebouwen in de voorgevel van het hoofdgebouw, het bouwen van het hoofdgebouw maximaal 5 meter achter de gevellijn en het bouwen met een minder steile dakhelling. Daarnaast kan afgeweken worden van het bestemmingsplan om op medische indicatie te bouwen op- of achter de gevellijn en specifiek voor het oprichten van 30m² bebouwing voor noodzakelijke voorzieningen in het licht van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Daarnaast zijn ten aanzien van het gebruik afwijkingsmogelijkheden opgenomen voor de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten voor alle woningen of het uitoefenen van bed en breakfast.

De omgevingsvergunningen mogen alleen gebruikt worden indien niet op grond van een andere bepaling in deze regels omgevingsvergunning kan worden verleend. Dit betekent dat niet 2 keer omgevingsvergunning kan worden verleend van eenzelfde bepalingen of dat bepalingen die extra bouwmogelijkheden geven niet cumulatief gebruikt mogen worden.

Artikel 11 algemene wijzigingsregels

Het bestemmingsplan bevat in een aantal gevallen een mogelijkheid tot het wijzigen van het plan op basis van de wijzigingsbevoegdheid op grond van artikel 3.6 Wro. De procedure van de wijzigingsbevoegdheid is geregeld in de Wro.

5.3.5 Hoofdstuk 4 overgangs- en slotregels     

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels bestaat uit 2 artikelen, de eerste is het overgangsrecht ten aanzien van gebruik en bebouwing en de tweede de slotregel waarin de citeertitel van het bestemmingsplan wordt aangehaald.

Artikel 12 overgangsrecht regelt het overgangsrecht ten aanzien van legaal bestaand gebruik en legale bestaande bouwwerken die afwijken van de (nieuwe) bestemming. Het overgangsrecht beschermt de gevestigde belangen of rechten bij een nieuwe, van de bestaande situatie afwijkende regeling. Dit betekent dat bestaand gebruik en bestaande bouwwerken welke in strijd zijn met het nieuwe bestemmingsplan, maar reeds aanwezig was ten tijde van de voorgaande plannen, onder voorwaarden, mag worden voortgezet, met als doel het uiteindelijk beëindigen van de afwijkende situatie. Voorheen illegale bebouwing en illegaal gebruik worden met het overgangsrecht niet gelegaliseerd.

Artikel 13 slotregel is de Slotregel van het bestemmingsplan. In dit artikel wordt aangegeven op welke wijze de regels van het bestemmingsplan kunnen worden aangehaald. In dit geval kunnen de regels van het bestemmingsplan aangehaald worden als "Regels van het bestemmingsplan Emmen, Centrum Hondsrugtoren hoek Weerdingerstraat en Hondsrugweg".

6.1.1 Overleg     

Door initiatiefnemer is een bijeenkomst georganiseerd waarin uitleg is gegeven over de te bouwen toren. Die bijeenkomst heeft op 31 maart 2016 plaatsgevonden in de bibliotheek van Emmen. de bijeenkosmt is door diverse omwonenden van de toekomstige toren bezocht.

1.1 Plan:     

het bestemmingsplan Emmen, Centrum Hondsrugtoren hoek Weerdingerstraat en Hondsrugweg met identificatienummer NL.IMRO.0114.2015004-B701 van de gemeente Emmen;

1.2 Bestemmingsplan:     

de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen;

1.3 Aan huisgebonden kleinschalige beroep- of bedrijfsactiviteiten:     

een beroep,of het beroepsmatig verlenen van diensten of bedrijfvoering dat op administratief, lichaamsverzorgend , juridisch, medisch, therapeutisch, kunstzinnig, ontwerptechnisch of een daarmee gelijk te stellen gebied, dat door zijn beperkte omvang in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is;

1.4 Aanduiding:     

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels, regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden;

1.5 Aanduidingsgrens:     

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft;

1.6 Achtererfgebied:     

erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant op meer dan 1 meter van de voorkant van het hoofdgebouw;

1.7 Achtererfscheiding:     

een van de weg afgekeerde zijde van een bouwperceel, met dien verstande, dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als achtererfscheiding dient te worden aangemerkt;

1.8 Achtergevel:     

gevel aan de achterzijde van een (hoofd)gebouw;

1.9 Afvalinzamelsysteem:     

geheel of gedeeltelijk ondergronds gelegen bouwwerken/ voorzieningen voor de inzameling van huishoudelijk afval, glas en dergelijke;

1.10 Ander(e) bouwwerk(en):     

een bouwwerk, geen gebouw zijnde;

1.11 Andere geluidsgevoelige gebouwen:     

andere geluidsgevoelige gebouwen als bedoeld in artikel 1 van de Wet geluidhinder;

1.12 Andere werk(en):     

een werk, geen bouwwerk zijnde;

1.13 Archeologische verwachting:     

verwachting van middelhoge of hoge archeologische waarden, welke nader onderzocht dienen te worden;

1.14 Archeologische waarde:     

vastgestelde archeologische waarde zoals weergegeven op de Archeologisch Monumenten Kaart (AMK);

1.15 Archeologisch waardevol gebied:     

een door het rijk aangewezen gebied en of element (AMK) waarvan geconstateerd is dat zich in en of op de bodem, met het oog op de bewoningsgeschiedenis, beschermingswaardige en door mensen gemaakte voorwerpen en of sporen van de vroegere samenlevingen bevinden;

1.16 Bebouwing:     

één of meer gebouwen en/ of bouwwerken geen gebouwen zijnde;

1.17 Bebouwingsgrens:     

een op de verbeelding aangegeven grens die, door gebouwen niet mag worden overschreden, behoudens overschrijdingen die krachtens deze voorschriften zijn toegestaan;

1.18 Begane grond:     

de bouwlaag of verdiepingsvloer van een gebouw ter hoogte van het peil;

1.19 Beroeps- cq; bedrijfsvloeroppervlakte:     

de totale vloeroppervlakte van de ruimte binnen een functie die wordt gebruikt voor een aan-huis-gebonden beroep c;q; een (dienstverlenend) bedrijf of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke;

1.20 Bestaand:     

bestaand ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan;

1.21 Bestaande bebouwing:     

bebouwing aanwezig op de eerste dag van de terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan;

1.22 Bestemmingsgrens:     

de grens van een bestemmingsvlak;

1.23 Bestemmingsvlak:     

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming;

1.24 Bijbehorend bouwwerk:     

uitbreiding van een hoofdgebouw dan wel functioneel met een zich op hetzelfde perceel bevindend hoofdgebouw verbonden, daar al dan niet tegen aangebouwd gebouw, of ander bouwwerk, met een dak;

1.25 Bodemingreep:     

werken of werkzaamheden die een bodemverstorende werking kunnen hebben op het aanwezige (archeologische) bodemarchief;

1.26 Bouwen:     

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats;

1.27 Bouwgrens:     

de grens van een bouwvlak;

1.28 Bouwlaag:     

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren en of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van de onderbouw en zolder: voor de onderscheidenlijke bouwlagen geldt de volgende maximale bouwhoogte:

1 bouwlaag, 5 meter;

2 bouwlagen, 8 meter;

3 bouwlagen, 12 meter;

4 bouwlagen 15 meter;

5 bouwlagen 18 meter;

6 bouwlagen 21 meter;

1.29 Bouwperceel:     

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten;

1.30 Bouwperceelgrens:     

de grens van een bouwperceel;

1.31 Bouwvlak:     

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten;

1.32 Bouwwerk:     

een bouwkundige constructie van enige omvang die direct en duurzaam met de aarde verbonden is;

1.33 Bovenverdieping     

verdieping hoger dan gelijkvloers;

1.34 Cultuurhistorische waarden:     

een aangewezen gebied en of element met toegekende waarden, gekenmerkt door het beeld dat is ontstaan door het gebruik, dat de mens in de loop van de geschiedenis van dat bouwwerk of dat gebied heeft gemaakt;

1.35 Detailhandel :     

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder de uitstalling ten verkoop), verkopen,

verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

1.36 Dienstverlenend beroep:     

beroep waarvan de werkzaamheden bestaan uit het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden, waaronder zijn begrepen kapperszaken, schoonheidsinstituten, fotostudio's, en naar omvang en de aard daarmee gelijk te stellen bedrijven en inrichtingen, evenwel met uitzondering van een garagebedrijf;

1.37 Dienstverlening:     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten waarbij het publiek rechtstreeks (al dan niet via een balie) te woord wordt gestaan en geholpen, waaronder belwinkel en internetcafe;

1.38 Ecologische waarde:     

de aan een gebied toegekende waarde , gekenmerkt door een samenhangend geheel van onderling elkaar beïnvloedende mensen, planten, dieren en omgeving;

1.39 Erf:     

al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, dat direct is gelegen bij een hoofdgebouw en dat in feitelijk opzicht is ingericht ten dienste van het gebruik van dat gebouw, en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden;

1.40 Garage:     

overdekte stalling voor een of meer auto's;

1.41 Gebouw:     

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

1.42 Geluidswerende voorzieningen:     

geluidsreducerende constructie/ bouwwerk in de vorm van voorzieningen zoals geluidsschermen, geluidswallen of aan deze constructies gelijk te stellen bouwwerk/ constructie;

1.43 Geometrische plaatsbepaling:     

locatie van een ruimtelijk object, vastgelegd in een ruimtelijk referentiesysteem;

1.44 Gevel:     

een bouwkundige constructie die een ruimte in een woning of gebouw scheidt van de buitenlucht, daaronder begrepen het dak;

1.45 Gevellijn:     

de fysieke, danwel doorgetrokken denkbeeldige lijn die, behoudens toegelaten afwijkingen, bij het bouwen aan de wegzijde met het vooraanzicht vanaf de weg, niet mag worden overschreden;

1.46 Groenvoorziening:     

een (openbaar)gebied, dat is ingericht als berm, park, groenstrook, beplantingsstrook, grasveld, plantsoen, sport- en speelveldjes en dergelijke, welke voor het gehele jaar of een groot deel van het jaar voor het publiek algemeen toegankelijk moet zijn;

1.47 Hoofdgebouw:     

gebouw, of gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meer gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst;

1.48 Landschappelijke waarden:     

de aan een gebied toegekende waarde, gekenmerkt door het waarneembare deel van het aardoppervlak (geomorfologisch, hydrologisch, ecologisch, cultuurhistorisch en landschappelijk-esthetische);

1.49 Luifel:     

een andere bouwwerk, bevestigd aan een wand zonder in contact te komen met de grond, vaak boven een raam of deur;

1.50 Nutsvoorzieningen/ of nutsbedrijven en semi-openbare nutsvoorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van openbare en semi-openbare nut, zoals transformatorgebouwen, telefooncentrales, telecommunicatie, alarmeringsystemen, riolering, rioolgemalen, waterzuivering, de levering van elektriciteit, gas, water en warmte, voorzieningen voor de waterhuishouding en naar aard van nutsvoorzieningen of daarmee gelijk te stellen overige voorzieningen;

1.51 Overig bouwwerk:     

een bouwkundige conctructie van enige omvang, geen pand zijnde, die direct en duurzaam met de aarde is verbonden;

1.52 Perceelsgrens:     

de lijn, welke de scheiding vormt tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een aangrenzend terrein;

1.53 Staat van inrichtingen:     

een lijst van bedrijven bevattende informatie over de bedrijven die zijn toegestaan binnen het plangebied; De lijst is als bijlage bij de voorschriften opgenomen;

1.54 Straalpad:     

voor berichten verkeer gebruikte straalverbinding;

1.55 Straat- en bebouwingsbeeld:     

de waarde van een gebied in stedenbouwkundige zin, die wordt bepaald door de mate van samenhang in aanwezige bebouwing, daarbij in het bijzonder gelet op een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte, een goede hoogte- en breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en de samenhang in bouwvorm en ligging tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is;

1.56 Voorerf:     

gedeelte van het erf dat aan de voorkant van het gebouw gelegen is;

1.57 Voorerfgebied     

erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied

1.58 Waterhuishoudkundige voorzieningen:     

voorzieningen ten dienste van de waterhuishouding waaronder wadi's, waterlopen, waterpartijen, watergangen, dammen, sluizen, duikers, retentiebekkens, vijvers;

1.59 Waterlopen:     

een sloot, goot of greppel t.b.v. opvang en afvoer van gebiedseigen water en mede bedoeld als verbinding tussen de voor water bestemde gronden;

1.60 Wooneenheid:     

zelfstandige bewoonbaar gedeelte van een voor wonen bestemd gebouw;

1.61 Woongebouw:     

een gebouw, dat meerdere naast elkaar en/of geheel of gedeeltelijk boven elkaar gelegen woningen omvat en dat qua uiterlijke verschijningsvorm als een eenheid beschouwd kan worden;

1.62 Zijerf:     

gedeelte van het erf dat aan de zijkant van het (hoofd)gebouw gelegen is;

1.63 Zakelijke dienstverlening     

het bedrijfsmatig verlenen van diensten en/of het leggen van contacten of het uitvoeren van commerciele handelingen, uitgezonder detailhandel;

1.64 Zijerfscheiding:     

een scheiding tussen twee bouwpercelen of tussen een bouwperceel en een daarop aansluitende bestemming, met dien verstande dat wanneer daarvoor volgens het plan meerdere zijden in aanmerking kunnen komen, burgemeester en wethouders bepalen welke zijde als zijerfscheiding dient te worden aangehouden;

2.1 De afstand tot de zij- c.q. achtererfscheiding:     

de kortste afstand gemeten tussen een bouwwerk en de zij- c.q. achtererfscheiding;

2.2 De bebouwing op de verbeelding:     

de op de verbeelding aangegeven (kadastrale) bebouwing wordt als illustratief beschouwd;

2.3 Bebouwingspercentage:     

een op de verbeelding of in de regels aangegeven percentage, dat de grootte aangeeft van het deel van het bouwvlak, dat ten hoogste mag worden bebouwd;

2.4 De bouwhoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een overig bouwwerk met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen;

2.5 De dakhelling:     

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak;

2.6 De goothoogte van een bouwwerk:     

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeibord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel;

2.7 De hoogte van een windturbine:     

vanaf het peil tot aan de as van de windturbine;

2.8 De inhoud van een bouwwerk:     

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen;

2.9 De oppervlakte van een bouwwerk:     

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk;

2.10 Het peil:     

het peil overeenkomstig de bouwverordening, danwel indien geen peil overeenkomstig de bouwverordening is vast te stellen, de hoogte van het afgewerkte bouwterrein, indien in of op het water wordt gebouwd, dan het Normaal Amsterdams Peil of een ander plaatselijk waterpeil aan te houden;

3.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Groen aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. groen(voorziening);
2. water;
3. plantsoen

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. sport- en speelgelegenheden;
6. fiets- en voetpaden;
7. toegangswegen in- en uitritten.
8. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

3.2 Bouwregels     

3.3 Nadere eisen     

4.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor 'Verkeer' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wegen, fietspaden met hoofdzakelijk een functie voor het doorgaande verkeer;
2. informatiesystemen/signaleringsborden;
3. voorzieningen voor het openbaar vervoer;

met bijbehorende:

4. andere bouwwerken;
5. kunstwerken en waterwerken;
6. toegangswegen, in- en uitritten;
7. groenvoorzieningen;
8. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen.

4.2 Bouwregels     

5.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Verkeer- Verblijfgebied aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. woonstraten en wegen voor de ontsluiting van de aanliggende percelen;
2. een ondergrondse parkeergarage ter plaatse van de functieaanduiding parkeergarage;
3. erven en pleinen;
4. in- en uitritten;

met bijbehorende:

5. andere bouwwerken;
6. kunstwerken en waterwerken;
7. sport- en speelgelegenheden;
8. fiets- en voetpaden;
9. parkeervoorzieningen ( ondergronds en bovengronds);
10. groenvoorzieningen;
11. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

5.2 Bouwregels     

5.3 Nadere eisen     

5.4 Specifieke gebruiksregels     

1. Er dienen bovengronds minimaal 30 parkeerplaatsen aanwezig te zijn.
2. Ter plaatse van de aanduiding 'parkeergarage' dienen minimaal 15 parkeerplaatsen aanwezig te zijn in de parkeergarage.

6.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Wonen-Gestapeld aangewezen gronden zijn bestemd voor:

1. wonen vanaf de eerste verdieping;
2. kantoren ten behoeve van zakelijke dienstverlening, uitsluitend op de begane grond;
3. in- en uitritten ten behoeve van een (ondergrondse) parkeergarage;
4. ondergrondse parkeergarage;
5. bijbehorende bouwwerken;
6. tuin en erven;

met bijbehorende:

7. andere bouwwerken;
8. toegangswegen in- en uitritten;
9. parkeervoorzieningen;
10. groenvoorzieningen;
11. geluidswerende voorzieningen;
12. nutsvoorzieningen en waterhuishoudkundige voorzieningen;

6.2 Bouwregels     

6.3 Nadere eisen     

6.4 Specifieke gebruiksregels     

1. Tot een gebruik strijdig met deze bestemming wordt in ieder geval gerekend het gebruik van de begane grond voor horeca en detailhandel;

7.1 Bestemmingsomschrijving     

De voor Waarde - Archeologie 2 aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor:

1. terreinen van hoge archeologische waarden;
2. bescherming en veiligstelling van de vastgestelde archeologische waarden;

7.2 Bouwregels     

1. De aanvrager van een omgevingsvergunning, bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder a, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, die betrekking heeft op gronden, die op de verbeelding zijn aangewezen als Waarde - Archeologie 2, legt een rapport over waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld.
2. Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning indien naar hun oordeel uit het rapport als bedoeld in het eerste lid genoegzaam blijkt dat:
   1. er geen archeologische waarden zijn te verwachten of kunnen worden geschaad;
   2. schade door de bouwactiviteiten kan worden voorkomen of zoveel mogelijk kan worden beperkt door het in acht nemen van aan de bouwvergunning verbonden voorschriften.
3. In de situatie als bedoeld in het tweede lid, onderdeel b, kunnen burgemeester en wethouders de volgende voorschriften aan de omgevingsvergunning verbinden:
   1. de verplichting tot het treffen van technische maatregelen waardoor monumenten in de bodem kunnen worden behouden;
   2. de verplichting tot het doen van opgravingen, of
   3. de verplichting de activiteit die tot bodemverstoring leidt, te laten begeleiden door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg die voldoet aan door burgemeester en wethouders bij de vergunning te stellen kwalificaties.
4. Artikel 7.2 eerste lid is niet van toepassing indien de aanvraag betrekking heeft op:
   1. vervanging, vernieuwing of verandering van bestaande bebouwing, waarbij de oppervlakte niet wordt uitgebreid en waarbij gebruik wordt gemaakt van de bestaande fundering;
   2. een of meer bouwwerken waarvan de totale te bebouwen oppervlakte kleiner is dan 100 m², waarbij het gaat om een totaal aan te verstoren bodemoppervlak binnen een plangebied of bouwvlak van een samenhangend project dat niet opgedeeld kan worden in deeluitwerkingen;
   3. een bouwwerk dat uitsluitend voor archeologisch onderzoek is bestemd met een bouwhoogte van ten hoogste 3 m.
5. Indien lid c, onderdeel 3 van toepassing is, wordt in de voorschriften geregeld wat de gevolgen zijn bij vondsten die worden gedaan tijdens de uitvoering van de bouwwerkzaamheden.
6. Op een aanvraag die betrekking heeft op een terrein waarvoor reeds eerder een omgevingsvergunning is afgegeven, bedoeld in het eerste lid, waaraan voorschriften zijn verbonden als bedoeld in lid c., is lid d., aanhef en de onderdelen 2 en 3, niet van toepassing. Burgemeester en wethouders kunnen in een zodanig geval bepalen dat de aanvrager een nieuw rapport moet overleggen waarin de archeologische waarde van het terrein dat blijkens de aanvraag zal worden verstoord in voldoende mate is vastgesteld. Lid b., c. en e. zijn van overeenkomstige toepassing.

7.3 Wijzigingsbevoegdheid     

9.1 Ondergeschikte bouwonderdelen     

1. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden ondergeschikte bouwdelen, gevelversieringen, meeontworpen sierende elementen, ventilatiekanalen, schoorstenen, gevel- en kroonlijsten en overstekende daken buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens dan wel de maximale bouwhoogte niet meer dan maximaal 1 meter wordt overschreden;
2. Bij de toepassing van het bepaalde ten aanzien van het bouwen binnen bouwvlakken of bestemmingsvlakken worden uitkragende balkons buiten beschouwing gelaten, mits de bouwgrens niet meer dan maximaal 1,5 meter wordt overschreden;
3. Vlaggenmasten en antennemasten, voorzover deze direct ten dienste staan van -en onderdeel uitmaken van een gebouw, mogen de toegestane maximale bouwhoogte met maximaal 1,5 meter overschrijden;
4. Dakopbouwen, noodtrappen, luchtbehandeling- en liftinstallaties mogen niet hoger zijn dan 1,5 meter ten opzichte van de bouwhoogte van een gebouw, en mogen geen groter oppervlakte beslaan dan 15% van de vloeroppervlakte van de bovenste laag van het gebouw, waarop zij worden geplaatst;

9.2 Onderwerpen van stedenbouwkundige aard     

De voorschriften van de Bouwverordening ten aanzien van onderwerpen van stedenbouwkundige aard blijven overeenkomstig het gestelde in artikel 9 lid 2 van de Woningwet buiten toepassing, behoudens ten aanzien van de volgende onderwerpen:

1. de richtlijnen voor het verlenen van vrijstelling van de stedenbouwkundige bepalingen;
2. de bereikbaarheid van gebouwen voor wegverkeer;
3. de bereikbaarheid van gebouwen voor gehandicapten;
4. het bouwen bij hoogspanningsleidingen en ondergrondse hoofdtransportleidingen;
5. de parkeergelegenheid en laad- en losmogelijkheden;
6. de ruimte tussen bouwwerken.

10.1 Milieuzone- grondwaterbeschermingsgebied     

De gronden ter plaatse van de aanduiding 'milieuzone - grondwaterbeschermingsgebied' zijn, naast de voor die gronden aangewezen bestemmingen, tevens bestemd voor het behoud en herstel van de kwaliteit van het grondwater.

10.2 Bevoegdheid     

1. Indien niet op grond van een andere bepalingen in deze regels kan worden afgeweken, kunnen burgemeester en wethouders op grond van artikel a afwijken van de regels door:

1. het afwijken van de voorgeschreven maten, oppervlaktes, afmetingen, afstanden en percentages met maximaal 10%;
2. het binnen de bestemming in geringe mate verschuiven (maximaal 2 meter) van het bouwvlak;
3. het toestaan van geringe afwijkingen, welke in het belang van zijn een ruimtelijke of technisch beter verantwoorde plaatsing van bouwwerken of welke noodzakelijk zijn in verband met de werkelijke toestand van het terrein, mits de afwijking in de situering maximaal 3.00 meter bedraagt;
4. het oprichten van niet voor bewoning bestemde bouwwerken ten behoeve van het openbaar net aangesloten nutsvoorzieningen, telecommunicatieverkeer openbaar vervoer of het wegverkeer, kunstwerken van artistieke aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken, met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen, met dien verstande dat:
   1. de goothoogte van een gebouw maximaal 3.00 meter mag bedragen;
   2. de oppervlakte van een gebouw maximaal 50 meter² mag bedragen;
   3. de bouwhoogte van een ander bouwwerk maximaal 10.00 meter mag bedragen;
5. het overschrijden van de gevellijn door:
   1. erkers, balkons, luifels en bordessen en naar aard en omvang daarmee gelijk te stellen bouwwerken tot maximaal 1 meter, over de gehele breedte van de voorgevel;
   2. ingangspartijen tot maximaal 2 meter, mits de bebouwde oppervlakte maximaal 6 meter² en de bouwhoogte maximaal 3 meter zal bedragen;
6. het toestaan van erf- en terreinafscheiding langs de openbare weg met een maximaal bouwhoogte tot 1,5 meter;
7. de uitoefening van een aan huis gebonden kleinschalige beroeps- of bedrijfsactiviteiten toe te staan in een deel van de woning, waarbij de volgende bepalingen gelden:
   1. de verblijfsruimten moeten blijven voldoen aan het Bouwbesluit en de bouwverordening;
   2. de woonfunctie moet in overwegende mate gehandhaafd blijven en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden mogen niet onevenredig worden aangetast;
   3. de woonfunctie moet in ruimtelijke zin en visuele zin primair blijven;
   4. de beroeps- of bedrijfsactiviteit wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning;
   5. maximaal 40% van het te bebouwen vloeroppervlak mag gebruikt worden voor huisverbonden activiteiten met een maximum van 50 meter²;
   6. detailhandel mag niet plaatsvinden behoudens een beperkte verkoop in het klein in direct verband met het aan huis verbonden beroep/ en bedrijf;
   7. er mogen geen reclameborden groter dan 0,5 meter² bij of aan de woning worden geplaatst;
   8. er geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving optreedt;
8. het laten gebruiken van een deel van de woning voor bed en breakfast, waarbij de volgende bepalingen gelden:
   1. de activiteit is uitvoerbaar binnen de bestaande bebouwing;
   2. de activiteit is ruimtelijk ondergeschikt ten opzichte van de woonfunctie;
   3. er mag geen onevenredige parkeerdruk voor de omgeving optreden;

10.3 Beperking     

De toepassing van de in artikel 10.2 eerste lid genoemde afwijkingen zijn beperkt tot die gevallen, waarbij het functioneren van de bestemming begrepen doeleinden en omliggende bestemmingen niet mag worden aangetast.In de afweging om af te wijken van het bestemmingsplan worden in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de cultuurhistorie, de verkeersveiligheid, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, de milieusituatie, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen.Tevens dient schriftelijk advies te worden ingewonen bij de leidingbeheerder, indien daartoe noodzaak is. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad of bij negatief advies van de leidingbeheerder kan de functiewijziging niet plaatsvinden. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad wordt de omgevingsvergunning niet verleend.

11.1 Bevoegdheid     

1. Burgemeester en wethouders kunnen op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening het bestemmingsplan wijzigen door:

1. het verschuiven van de bestemmingsgrenzen tot maximaal 5 meter waarbij de grond wordt bestemd voor dezelfde doeleinden als waarvoor de grond is bestemd waaraan deze wordt toegevoegd;
2. het verruimen van de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken tot maximaal 5 procent van het bouwvlak waarbij de verruiming uitsluitend mag plaatsvinden binnen de bestemming waarop het bouwvlak betrekking heeft;
3. het verschuiven van de binnen het plangebied geprojecteerde aansluitpunten van wegen waarbij de verschuiving niet meer mag bedragen dan 5 meter en de grond wordt bestemd voor dezelfde doeleinden als waarvoor de grond is bestemd waaraan deze wordt toegevoegd.

11.2 Beperking     

De wijziging dient het functioneren van omliggende bestemmingen niet aan te tasten. In de afweging om conform artikel 3.6 het bestemmingsplan te wijzigen dient in ieder geval de woonsituatie, het straat- en bebouwingsbeeld, de (sociale) veiligheid, brandveiligheid/ externe veiligheid en rampenbestrijding, milieusituatie, archeologie en cultuurhistorie, ecologie, water, verkeer(sveiligheid), agrarische belangen, ruimtelijke en landschappelijke inpassing, de gebruiksmogelijkheden in andere bestemmingen in acht genomen. Indien de genoemde waarden en of belangen onevenredig worden geschaad kan de wijziging niet plaatsvinden.

12.1 Overgangsrecht bouwwerken     

1. Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning voor het bouwen, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot,

1. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd;
2. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de omgevingsvergunning voor het bouwen wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

2. Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig in afwijking van het eerste lid een omgevingsvergunning verlenen voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in het eerste lid met maximaal 10%.
3. Het eerste lid is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

12.2 Overgangsrecht gebruik     

1. Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.
2. Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in het eerste lid, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.
3. Indien het gebruik, bedoeld in het eerste lid, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
4. Het eerste lid is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.