Facetbeheersverordening Assen - woningsplitsing en woningomzetting 2020

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding nieuwe beheersverordening

Op 6 juni 2019 is de facetbeheersverordening Assen - woningsplitsing en woningomzetting vastgesteld door de raad van de gemeente Assen. Deze facetbeheersverordening reguleert woningsplitsing en woningomzetting in een deel van de stad Assen. Tot dan toe ontbrak het de gemeente aan een juridisch-planologisch instrument om de ontwikkelingen ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting te reguleren. Deze facetbeheersverordening wordt vervangen door voorliggende nieuwe facetbeheersverordening. Het doel is om een meer uniforme regeling te formuleren voor de stad Assen, zodanig dat deze is afgestemd op en gelijk is aan de regeling in het facetbestemmingsplan woningsplitsing en woningomzetting. Dit facetbestemmingsplan geldt voor andere delen van de stad Assen zie paragraaf 3.4.3.

De facetbeheersverordening biedt een regeling ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting in een deel van de stad Assen. Deze beheersverordening geldt voor die gebieden in Assen waar de beheersverordeningen 'Assen - Binnenstad', 'Assen Noord 2014' en 'Assen Oud Zuid 2012'. In deze beheersverordeningen zijn de regelingen van oude bestemmingsplannen opgenomen. Juist deze oudere regelingen geven niet altijd duidelijkheid over het omzetten of splitsen van woningen. Deze facetbeheersverordening vervangt de bestaande beheersverordeningen niet geheel. Voorliggend plan is een aanvullende en deels vervangende regeling over het specifieke onderwerp woningsplitsing en woningomzetting en herziet de bestaande beheersverordeningen partieel.

In de gemeente Assen is een toename van woningsplitsing en woningomzetting waar te nemen. Deze toename vindt vooral plaats in de binnenstad van Assen, maar ook in de gebieden rondom de binnenstad. Van woningomzetting is sprake wanneer een woning bijvoorbeeld wordt omgezet naar kamergewijze verhuur. Op het moment dat een woning wordt gesplitst dan is sprake van het bouwkundig en/of functioneel splitsen van één woning in twee of meer woningen.

Dit houdt verband met een aantal ontwikkelingen:

• in de afgelopen jaren zijn veel winkel- en kantoorpanden op de markt gekomen;
• de vraag naar kleinere en/of betaalbare woonruimte in de stad is toegenomen door een toename van alleenstaanden, jongeren en statushouders;
• vastgoed in handen van particuliere beleggers met een zeker verdienmodel;
• overloop van steden als Groningen en Zwolle die al maatregelen hebben getroffen om woningsplitsing en woningomzetting te reguleren.

In de Woonvisie Assen 2016 wordt nadruk gelegd op het vergroten van de aantrekkelijkheid van Assen als woonstad. In de woonvisie is opgenomen dat een goed ingerichte en verzorgde openbare ruimte de aantrekkelijkheid van de stad vergroot en dat nieuwe ontwikkelingen moeten voorzien in de woonbehoefte. Assen wil een aantrekkelijke, leefbare woonstad zijn waar iedereen prettig woont. Het behoud van de kwaliteit van de 'bestaande stad' wordt als basisopgave beschouwd. De visie van de gemeente is om met het woningaanbod te voldoen aan de lokale en regionale marktvraag en in te zetten op een evenwichtige groei van álle bevolkingsgroepen.

Ook in het bestuursakkoord van het huidige college wordt het belang van een goede woonkwaliteit onderschreven. De leefbaarheid van de stad wordt volgens het bestuursakkoord beïnvloed door onder andere de kwaliteit van woningen en de woonomgeving.

Het splitsen en omzetten van een groot aantal woningen zou kunnen leiden tot een verslechtering van het woon- en leefklimaat op wijkniveau en een (eenzijdig) woningaanbod met een matige kwaliteit. Op sommige plekken kan de openbare ruimte bijvoorbeeld onder druk komen te staan door een toename van geparkeerde fietsen en scooters, een toename van verkeersbewegingen, parkeeroverlast, ondermijnende criminaliteit en verwaarlozing van buitenruimte. Verschillende leefstijlen kunnen met elkaar botsen en bewoners kunnen het gevoel krijgen dat de buurt verpauperd. We zien vaak dat de bewoning in deze woonvormen 'vluchtig' kan zijn waardoor de bewoners weinig binding met de buurt hebben. Bij de soms (zeer) kleine woningen die gecreëerd worden ontbreekt vaak een berging en een buitenruimte. Het ontbreken hiervan draagt niet bij aan een goede woonkwaliteit .

De ontwikkelingen rondom woningsplitsing en -omzetting bieden echter ook kansen. Deze kunnen liggen op het gebied van het bedienen van de specifieke doelgroepen. Dit zijn bijvoorbeeld jongeren en alleenstaanden, die juist zoeken naar betaalbare en kleinere woningen.

1.2 Ligging verordeningsgebied

Het verordeningsgebied wordt gevormd door de gebieden die vallen binnen de beheersverordeningen 'Assen - Binnenstad', 'Assen Noord 2014' en 'Assen Oud Zuid 2012' .

Een aantal gebieden uit deze beheersverordeningen is niet meegenomen in het verordeningsgebied van deze facetbeheersverordening, omdat hier sprake is van de aanwezigheid van bestemmingsplannen die niet (meer) vallen onder de beheersverordeningen

Figuur 1: Verordeningsgebied facetbeheersverordening Assen - woningsplitsing en woningomzetting

1.3 Vigerende plannen

In het verordeningsgebied zijn de volgende plannen - beheersverordeningen- van kracht:

• Assen - Binnenstad;
• Assen Noord 2014;
• Assen Oud Zuid 2012.

Deze plannen komen niet te vervallen. De facetbeheersverordening is een aanvullende en deels vervangende regeling op de bestaande beheersverordeningen.

De facetbeheersverordening regelt juridisch-planologisch gezien een specifiek onderwerp dat in meerdere beheersverordeningen aan de orde is. Alle regelingen in deze beheersverordeningen worden gelijk getrokken ten aanzien van het wonen voor zover dit betrekking heeft op woningsplitsing en woningomzetting.

1.4 Leeswijzer

De toelichting bij de verordening is als volgt opgebouwd:

• in hoofdstuk 2 zijn de relevante beleidsstukken samengevat en is beoordeeld in hoeverre de uitgangspunten van deze verordening binnen het geldende beleid passen;
• in hoofdstuk 3 is een toelichting gegeven op de juridische regeling van de verordening;
• in hoofdstuk 4 is tot slot een korte beschrijving van de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid opgenomen.

Hoofdstuk 2 Beleid

 

2.1 Relevant beleid

Op verschillende niveaus gelden beleidsnota's die betrekking hebben op het verordeningsgebied. Op rijks- en provinciaal niveau zijn dit onder andere de "Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte" en de "Omgevingsvisie Drenthe", die verder zijn uitgewerkt in onder andere het "Besluit algemene regels ruimtelijke ordening" . Deze beleidsnota's geven geen specifieke uitgangspunten voor het verordeningsgebied.

Verder geldt de provinciale "Verordening Ruimtelijk Omgevingsbeleid" die Provinciale Staten van Drenthe op 9 maart 2011 hebben vastgesteld. De verordening is gericht tot de gemeenten en bevat voorschriften waar ruimtelijke plannen, waaronder bestemmingsplannen, aan dienen te voldoen.

Op regionaal en gemeentelijk niveau zijn de volgende beleidsdocumenten van belang:

• Regiovisie Groningen-Assen 2030;
• Structuurvisie Assen 2030;
• Visie Aantrekkelijke Binnenstad;
• Samen werken aan krachtige binnenstad - herijking binnenstadsvisie
• Structuurvisie FlorijnAs;
• Woonvisie Assen 2016;
• Visie mobiliteit;
• Gemeentelijk Water en Rioleringsplan Assen 2013-2018;
• Nota Bodembeheer gemeente Assen;
• Welstands- en reclamenota Assen;
• Beleidsvisie externe veiligheid;
• Archeologische beleidsadvieskaart en beleidsregels.

Omdat deze beheersverordening een specifiek onderwerp regelt, is het meeste beleid niet relevant. Alleen de beleidsstukken die gerelateerd zijn aan woningsplitsing en woningomzetting op regionaal/gemeentelijke niveau vormen het kader.

Samenvattend vormen de volgende onderdelen de uitgangspunten van beleid. Zoals eerder aangegeven wordt in de Woonvisie Assen 2016 de nadruk gelegd op het vergroten van de aantrekkelijkheid van Assen als woonstad. Assen wil een aantrekkelijke, leefbare woonstad zijn waar iedereen prettig woont. Het behoud van de kwaliteit van de 'bestaande stad' wordt als basisopgave beschouwd.

In Assen woont een grote diversiteit aan huishoudens en is geen villa- of senioren-gemeente, maar een plek waar jong en oud, arm en rijk kunnen wonen en werken. Assen moet een stad voor iedereen zijn en een aantrekkelijke stad om te wonen. Er wordt daarom ingezet op een gevarieerd woningaanbod zodat mensen die een volgende stap in de wooncarrière willen zetten dat binnen Assen kunnen doen; doorstroming is van belang. Het aanbod aan woningen moet tegemoet komen aan de lokale en regionale marktvraag. De inzet is een evenwichtige groei van alle bevolkingsgroepen als het gaat om leeftijd, opleiding, inkomen gezinssamenstelling en zorgbehoefte. De toename van het aantal eenpersoonshuishoudens brengt bijvoorbeeld specifieke woonvragen met zich mee. De huidige bewoners moeten prettig blijven wonen en de bestaande woningen moeten aantrekkelijk blijven voor bestaande en toekomstige inwoners. Oudere wijken hebben daarbij extra aandacht nodig.

De kwaliteit van de woonomgeving draagt bij aan het woongenot. De leefomgeving moet daarom schoon, leefbaar en veilig zijn. Een goed ingerichte en verzorgde openbare ruimte vergroot in algemene zin de aantrekkelijkheid van de stad.

In de regeling is rekening gehouden met de doelstellingen uit de beleidsstukken. Dit betekent dat niet gekozen is voor alleen een verbod op woningsplitsing en woningomzetting, maar om ook onder voorwaarden woningsplitsing en woningomzetting mogelijk te maken.

Hoofdstuk 3 Juridische toelichting

3.1 Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de keuze voor het instrument facetbeheersverordening uiteengezet en een uitleg gegeven over de planologische regeling.

3.2 Keuze voor de beheersverordening

De Wro biedt gemeenten de mogelijkheid om in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening voor een gebied vast te stellen. Een beheersverordening vormt, net als het bestemmingsplan, het kader waaraan onder andere bouwaanvragen worden getoetst en op basis waarvan de gemeente handhavend kan optreden op het moment dat in strijd met bepalingen uit de verordening wordt gehandeld (denk aan illegale gebruiksvormen of illegale bebouwing).

In dit geval is gekozen voor een facetbeheersverordening. Deze beheersverordening is ontwikkeld om voor de beheersverordeningen van 'Assen - Binnenstad', 'Assen Noord 2014' en 'Assen Oud Zuid 2012' een uniforme regeling te laten gelden voor het onderwerp woningsplitsing en woningomzetting voor dit deel van de stad Assen. Deze facetbeheersverordening vervangt de bestaande beheersverordeningen dus niet (geheel). Voorliggend plan is een aanvullende en deels vervangende regeling voor zover dit betrekking heeft op woningsplitsing en woningomzetting.

3.3 Hoe werkt de verordening

De beheersverordening moet digitaal worden gemaakt volgens de Praktijkrichtlijn Gebiedsgerichte Besluiten. De verordening wordt door de gebruiker daarom via een digitaal platform (meestal de website RO-online, www.ruimtelijkeplannen.nl) benaderd. Digitaal gezien is er één vlak zichtbaar, namelijk het besluitgebied:

• Besluitgebied. Het besluitgebied is het gebied waarvoor de facetbeheersverordening van toepassing is.

3.4 Uitleg van de regeling

3.4.1 Inleiding

Deze beheersverordening is gebaseerd op het behoud van de planologische ruimte zoals deze in de geldende beheersverordeningen is opgenomen. Onderhavige regeling vervangt deze beheersverordeningen dus niet geheel. Deze beheersverordeningen blijven daarmee het geldende juridisch-planologische regime. De beheersverordening legt een verbod op voor woningsplitsing en woningomzetting voor alle bestemmingen waarbinnen de woonfunctie mogelijk is.

De facetbeheersverordening heeft enkel betrekking op de regels ten aanzien van woningsplitsing en woningomzetting. De bestaande regels vervallen en/of worden aangevuld met de regeling uit deze facetbeheersverordening voor zover het op dit onderwerp betrekking heeft. De beheersverordening verbiedt woningsplitsing en woningomzetting voor alle bestemmingen waarbinnen de woonfunctie mogelijk is.

3.4.2 Beheersverordeningen

De in paragraaf 1.3 genoemde plannen zijn de basisplannen die binnen het verordeningsgebied gelden. De regelingen zijn om die reden in artikel 2 vastgelegd en nog steeds van toepassing. De facetbeheersverordening is een aanvullende en deels vervangende regeling op de bestaande beheersverordeningen.

3.4.3 Gebieden waar een bestemmingsplan van toepassing is

Een aantal gebieden is niet meegenomen in het verordeningsgebied van deze facetbeheersverordening, omdat hier sprake is van de aanwezigheid van bestemmingsplannen die niet (meer) vallen onder de beheersverordeningen 'Assen - Binnenstad', 'Assen Noord 2014 en 'Assen Oud Zuid 2012'.

3.4.4 Opzet en toelichting van de regels

De facetbeheersverordening bevat de volgende artikelen:

Artikel 1 Begrippen

Dit hoofdstuk bestaat uit de inhoudelijke begripsbepalingen die van belang zijn voor de toepassing van deze facetbeheersverordening. Deze regeling heeft zijn eigen begrippen. Deze begrippen worden daarom toegevoegd aan of vervangen de bestaande begrippen uit de geldende plannen. Daar waar bijvoorbeeld het begrip woning niet, of anders is gedefinieerd in de geldende beheersverordeningen wordt deze vervangen door of aangevuld met het begrip woning zoals aangegeven in deze facetbeheersverordening.

Artikel 2 Van toepassing verklaring

Dit artikel geeft aan op welke beheersverordeningsgebieden de planregeling betrekking heeft. Deze facetbeheersverordening heeft een zelfstandige werking, waarbij de regels worden aangevuld of vervangen door de regels uit de geldende plannen voor zover dit betrekking heeft op woningsplitsing en woningomzetting.

Artikel 4 en 5: Bouw- en gebruiksregels woningsplitsing en woningomzetting

In deze artikelen is het verbod op woningsplitsing en/of woningomzetting opgenomen. Tevens is daarbij opgenomen dat onder voorwaarden met een omgevingsvergunning mag worden afgeweken van deze verbodsbepalingen. Dit geldt zowel voor bouwen als gebruik.

Deze voorwaarden zijn opgenomen omdat een ruimtelijk relevant verschil bestaat tussen het gebruik van een pand voor bv. kamerverhuur en bewoning van een pand door één huishouden. Hierbij zijn in relatie tot het woon- en leefklimaat onder meer (geluid) overlast van belang. Overmatige concentratie van kamerverhuurpanden kan ook gevolgen hebben voor het woon- en leefklimaat.

Bij een aanvraag worden de volgende aspecten in acht genomen:

Straat- en bebouwingsbeeld:

Het instandhouden c.q. tot-stand-brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend bebouwingsbeeld, waarbij gestreefd wordt naar:

• een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;
• een goede bouwhoogte-/breedte-verhouding tussen de bebouwing onderling;
• een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

Parkeersituatie: 

Er moet sprake zijn van voldoende parkeergelegenheid.

Verkeersveiligheid:

Een verkeersveilige situatie, door het garanderen van vrije uitzichthoeken bij kruisingen van wegen en bij uitritten.

Sociale veiligheid:

Een ruimtelijke situatie die sociaal controleerbaar, overzichtelijk en herkenbaar is.

Cultuurhistorische waarden:

Bij omzetting moet rekening worden gehouden met het instandhouden en het beschermen van de cultuurhistorische waarden van de bebouwing en de omgeving.

Gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden:

Er dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden binnen andere bestemmingen, in die zin dat deze niet onevenredig negatief kunnen worden beïnvloed.

Woon- en leefklimaat: 

Bij een goed woon- en leefklimaat wordt gestreefd naar:

• een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad;
• een aanbod aan woningen die tegemoet komt aan de lokale en regionale marktvraag;
• een leefomgeving die schoon, leefbaar en veilig is;
• voldoende parkeervoorzieningen en verkeersveilige straten;
• het voorkomen van verrommeling in de openbare ruimte door het stallen van fietsen of het stallen van afvalcontainers;
• een milieukundig veilig en gezonde leefomgeving.

In artikel 3 is de anti-dubbeltelregeling opgenomen. Deze standaardbepaling is bedoeld om te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, opnieuw zou kunnen worden gebruik gemaakt.

Verder is er een (verplichte) standaardbepaling voor het overgangsrecht opgenomen (artikel 6).

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De veranderingen waarop de facetbeheersverordening betrekking heeft, zijn gericht op het anders formuleren van de regeling zoals opgenomen in de facetbeheersverordening. De toelichting is daarnaast aangevuld. De beheersverordening voorziet niet in ingrijpende veranderingen waarbij particuliere belangen geschaad zouden kunnen worden. Ook zijn geen nieuwe beleidsvoornemens vertaald of uitgewerkt, waardoor geen inspraak ingevolge de gemeentelijke inspraak wordt gevoerd. Ook is overleg op grond van het Bro daardoor niet nodig. De maatschappelijke uitvoerbaarheid is hiermee gewaarborgd.

4.2 Grondexploitatie en economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een ruimtelijke regeling wordt bepaald door de financiële haalbaarheid van daarin mogelijk gemaakte ontwikkelingen en de grondexploitatie.

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten. De vaststelling van een exploitatieplan is bij een beheersverordening niet mogelijk. Kostenverhaal is niet aan de orde, het bestaande gebruik wordt (opnieuw) geregeld en grootschalige bouwplannen worden niet mogelijk gemaakt. Hierdoor is geen sprake van gemeentelijke kosten voor bijvoorbeeld het opstellen van een plan of planschade. Het aantonen van de financiële haalbaarheid hierom is ook niet nodig.