Herziening Zomerhuizenterrein (zwembadverbod)

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De raad van de gemeente Vieland heeft in zijn vergadering van 30 november 2015 aangegeven dat ze naar aanleiding van een aanvraag voor een buitenzwembad bij een zomerwoning op het zomerhuizenterrein Duinkersoord, zwembaden in bet duingebied niet wenselijk vinden. Omdat een dergelijk bouwwerk afbreuk doet aan het karakter van het duingebied, wordt het gewenst geacht dat dergelijke bouwwerken worden geweerd.

Het geldende bestemmingsplan Zomerhuizenterrein voorziet niet in voldoende waarborgen om dit tegen te gaan en om die reden is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk. De voorliggende partiële herziening voorziet hierin.

Nu voor het tegengaan van buitenzwembaden in het bestemmingsplan een herziening noodzakelijk is, kan eveneens de in het plan opgenomen bepaling voor de wijze van meten worden aangepast die de afgelopen jaren tot enige verwarring heeft geleid.

1.2 Geldende regeling

De voorliggende herziening heeft betrekking op het Bestemmingsplan Zomerhuizenterrein, dat is vastgesteld op 24 juni 2013. Het zomerhuizenterrein ligt ten noorden van het dorp Oost - Vlieland aan de Noordzeekust. Het plangebied omvat het gehele zomerhuizenterrein inclusief hotel De Bosrand.

Figuur 1.1: Plangebied geldend bestemmingsplan (bron www.ruimtelijkeplannen.nl)

Alle zomerhuizen zijn in het bestemmingsplan bestemd en onderverdeeld in 3 categorieën:

• 1. Recreatie - 1: Dit betreffend de zomerhuizen die 85 m² of kleiner zijn. Deze woningen zijn opgenomen in een bestemmingsvlak waarbinnen de woning gebouwd moet worden. De locatie hiervan is niet vastgelegd.
• 2. Recreatie - 2: Deze bestemming geldt voor zomerhuizen die groter zijn dan 85 m². Bij deze woningen is de bestaande oppervlakte vastgelegd door middel van een bouwvlak. Er is geen ruimte voor uitbreiding.
• 3. Recreatie - 3: Deze bestemming geldt voor de zomerhuizen op het voormalige tenthuizenterrein en mogen een maximale oppervlakte van 54 m² hebben. Ook hier is de bestaande oppervlakte en situering van een zomerhuis vastgelegd door middel van een bouwvlak en is er geen ruimte voor uitbreiding.

Het terrein rond de percelen behorend bij een zomerhuis (of een cluster zomerhuizen) is bestemd als 'Natuur'.

1.3 Leeswijzer

Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving gegeven van de huidige situatie, de voorgestelde ontwikkelingen en de uitgangspunten voor het plan. In hoofdstuk 3 wordt het, voor het plan relevante, beleid op de verschillende niveaus beschreven. In hoofdstuk 4 worden de ontwikkelingen getoetst aan de omgevingsaspecten. Vervolgens wordt in hoofdstuk 5 het juridische systeem toegelicht. In hoofdstuk 6 wordt de uitvoerbaarheid van het plan behandeld.

Hoofdstuk 2 Motivering herziening

2.1 Typering plangebied

Het zomerhuizenterrein kenmerkt zich als duingebied waar verspreid in de duinen 246 zomerhuizen zijn gebouwd, onderverdeeld in de terreinen Duinkersoord, Vliepark en Ankerplaats. Niet alle zomerhuizen zijn gelijktijdig geplaatst, maar kenmerken zich nagenoeg allemaal als individueel gebouwde vrijstaande zomerhuizen die opgetrokken zijn uit één bouwlaag met kap.

Het terrein rond de zomerhuizen wordt gekenmerkt als duingebied en is nauwelijks verhard. De Badweg en de Kampweg zijn de enige twee verharde ontsluitingswegen in het plangebied waaraan alle zomerhuizen worden ontsloten.

In figuur 2.1 is goed te zien dat de zomerhuizen in het bestaande reliëf van het duingebied zijn geïntegreerd en dat de waarden van het duingebied om de woningen heen niet of nauwelijks is aangetast door bijvoorbeeld terrassen of andere vormen van verharding en/of bouwwerken.

Figuur 2.1 Zicht op het zomerhuizenterrein 

2.2 Zwembadverbod

Zoals uit paragraaf 2.1 al blijkt, worden de gronden rond een zomerhuis niet ontsierd door grote terrassen of bouwwerken van allerlei omvang. De zomerhuizen vormen onderdeel van het duingebied en het daaromheen gelegen duingebied is in principe overal onaangeroerd. Het gemeentebestuur wenst dit zo te houden op grond van de volgende uitgangspunten:

• Het behoud van de natuurlandschappelijke waarden en deze waar mogelijk te versterken. Random de zomerhuizen dient het karakter van het duinlandschap, met kenmerkende beplanting, zoveel mogelijk in stand worden gehouden.
• Zwembaden, vaak gekenmerkt door een (blauw) glad oppervlak, zijn qua vorm en kleur niet passend in een natuurlandschap. Door het hoogteverschil in de duinen zijn de zwembaden vanaf meerdere punten waarneembaar. De zwembaden tasten het beeld van het duinlandschap aan.
• Een zwembad wordt verdiept aangelegd. Graven in het duingebied dient zoveel mogelijk te worden beperkt vanwege de aantasting van de natuur- en landschappelijke waarden.

Het bestemmingsplan borgt het verbod op zwembaden echter niet. Rond de bestaande zomerhuizen biedt de geldende regeling, met name de zomerhuizen die zijn bestemd als 'Recreatie - 1', namelijk ruimte om bouwwerken ten behoeve van de bestemming te realiseren. De percelen waarop een zomerhuis gebouwd mag worden, zijn namelijk groter dan de maximale oppervlakte die een zomerhuis mag zijn (85 m²). Zo blijft er bij zomerhuizen die een kleiner oppervlakte hebben veel buitenruimte binnen de bestemmingsgrenzen over waar andere bouwwerken (geen gebouwen!) ten behoeve van de recreatieve woonbestemming mogen worden gebouwd. Dit kan bijvoorbeeld een onoverdekt zwembad of iets dergelijks zijn.

Nu bieden mogelijk nog niet alle bouw- en bestemmingsvlakken ruimte genoeg voor een dergelijke ontwikkeling, maar als daar wel de ruimte voor is, of wordt gecreëerd door een zomerhuis te vervangen, te verkleinen of van positie te veranderen, kan dit op grond van het bestemmingsplan niet worden geweerd.

Een zwembad, bubbelbad of soortgelijk bouwwerk is weliswaar niet vergunningvrij te realiseren bij een recreatiewoning, maar mag wel worden gebouwd. Bij toetsing aan het bestemmingsplan kan echter alleen maar gekeken worden naar het Bouwbesluit en de mogelijke invloed die het (verdiept) aanleggen van het zwembad heeft op de zeekering en de waterhuishouding. Er zijn geen ruimtelijke motieven om een zwembad te weren, voorzover dat gebouwd wordt binnen de bestemming 'Recreatie 1', 'Recreatie - 2' of 'Recreatie - 3'.

In de bestemming 'Natuur' is een zwembad of een soortgelijk bouwwerk in principe niet te realiseren, omdat een zwembad geen bouwwerk is ten behoeve van de natuurbestemming.

Naast de ruimtelijke argumenten om zwembaden en soortgelijke bouwwerken tegen te gaan, moet ook worden opgemerkt dat Vlieland zelfvoorzienend is voor haar eigen drinkwater waarmee zuinig moet om worden gegaan. Het gebruik van zoetwater uit de Vlielandse “waterbel” ten behoeve van het vullen van zwembaden is een ongewenste ontwikkeling.

Daarnaast is het rioolstelsel op het zomerhuizenterrein niet uitgerust voor dergelijke ontwikkelingen.

Wel moet worden opgemerkt dat een hottub, een jacuzzi of een vergelijkbaar bouwwerk van beperkte omvang wel moet kunnen worden geplaatst. Los van de discussie of er sprake is van een bouwwerk, is hiervoor in de bouwregels een uitzondering voor opgenomen.

Gelet op het vorenstaande wordt het wenselijk geacht onoverdekte zwembaden, bubbelbaden en soortgelijke bouwwerken te weren. Hottubs of jacuzzi's van beperkte omvang zijn van dit verbod uitgezonderd. In de juridische regeling (zie hoofdstuk 3) is aangegeven op welke wijze dit is vertaald.

2.3 Wijze van meten

In het bestemmingsplan Zomerhuizen is een regeling opgenomen waarin bij de hoogtebepaling is open gelaten in die zin dat gemeten mag worden vanaf het gedefinieerde peil (artikel 1 lid 31) dan wel van het maaiveld, zoals dat is geïllustreerd in artikel 2.

De wijze van meten uit artikel 2 geeft namelijk bij het bepalen van de bouwhoogte en de goothoogte van een bouwwerk expliciet de mogelijkheid om te kiezen vanaf welk punt wordt gemeten. Het peil, dat wordt bepaald door de hoogte van weg waaraan het zomerhuis grenst, kan in een glooiend duingebied, zoals het gebied van het zomerhuizen moet worden gekenmerkt, sterk afwijken van het gebied waar de zomerwoning feitelijk staat (maaiveld). Als de weg bijvoorbeeld een meter hoger ligt dan de zomerwoning, betekent dit dat de bouwhoogte van de zomerwoning bij het hanteren van de peilbepaling feitelijk ook een meter hoger mag worden dan in beginsel is toegestaan. Als de toegang van een zomerwoning een meter lager ligt, kan met het hanteren van de peilbepaling de maatvoering voor bijvoorbeeld de maximale goothoogte niet worden bereikt.

Welke goot- of nokhoogte de zomerwoning mag hebben is in dat geval dus afhankelijk van de ligging in het duingebied en de situering van de toegang. De keuze welke wijze van meten wordt gehanteerd, zal dus altijd worden bepaald door hetgeen het meest gunstig uitpakt voor de aanvrager.

Deze juridische regeling is erg onduidelijk en in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel.

In de praktijk wordt de hoogte van de zomerwoningen al jaren bepaald door de hoogte van het maaiveld waarop gebouwd wordt. Dit is altijd zonder problemen gegaan.

Het is daarom wenselijk om met het oog op de rechtszekerheid de hiervoor genoemde keuze uit het bestemmingsplan te schrappen zodat het voor een ieder duidelijk is welke wijze van meten geldt.

In de juridische regeling (zie hoofdstuk 3) is aangegeven op welke wijze dit is vertaald.

2.4 Conclusie

Deze herziening voorziet uitsluitend in een juridische borging voor het uitsluiten van ongewenste bouwactiviteiten rond de zomerhuizen ten behoeve van het behoud van de ruimtelijke waarden van het karakteristieke zomerhuizenterrein, alsmede in een rechtszeker kader voor de wijze van meten.

De toe te voegen respectievelijk aan te passen regels zijn niet in strijd met provinciaal- of rijksbeleid.

Ook hoeven de omgevingsaspecten niet te worden onderzocht, omdat de regels, zoals die in deze herziening zijn opgenomen, geen consequenties hebben voor de deze aspecten.

Hoofdstuk 3 Juridische regeling

Er is gekozen voor de vorm van een herziening, die toegevoegd wordt op de bestemmingen uit het bestemmingsplan Zomerhuizenterrein. Alleen de regels worden op een aantal punten herzien, maar blijven voor het overige van kracht. Het gaat om ondergeschikte aanpassingen, die geen gevolgen hebben voor de opbouw en inhoud van het bestemmingsplan.

De wijzigingen in de regels gelden voor het gehele plangebied van het bestemmingsplan Zomerhuizenterrein.

Zwembadverbod

Het verbod om zwembaden en daarmee gelijk te stellen andere bouwwerken te bouwen is toegevoegd aan de bestemmingen die zomerhuizen mogelijk maken (Recreatie - 1, Recreatie - 2, en Recreatie 3) in respectievelijk de subleden 5.2.3, 6.2.3 en 7.2.3. Van deze bepaling is een uitzondering gemaakt voor hottubs en jacuzzi's en daarmee gelijk te stellen bouwwerken (maximaal m²).

In de bestemming Natuur is een verbod op al deze bouwwerken toegevoegd in lid 4.2.2.

Wijze van meten

Het begrip peil in artikel 1 lid 1.31 is met deze herziening vervallen verklaard.

In de wijze van meten voor het bepalen van de bouw- en goothoogte in respectievelijk artikel 2 lid 2.1 en artikel 2 lid 2. is de regeling zodanig aangepast dat niet meer vanaf peil kan worden gemeten.

Hoofdstuk 4 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

4.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Tijdens deze procedure zijn er verschillende momenten waarop burgers en belanghebbenden hun zienswijze op het plan kenbaar kunnen maken.

Omdat deze herziening ziet op ondergeschikte aanpassingen in de regels en het herstellen van een rechtsonzekere wijze van meten is het niet zinvol om hiervoor opnieuw de volledige bestemmingsplanprocedure te doorlopen. De herziening zal om die reden meteen als ontwerp in procedure worden gebracht.

De provincie heeft aangegeven met deze werkwijze te kunnen instemmen en heeft geen opmerkingen over de inhoud van het plan.

Zowel het zwembadverbod als de aanpassing van de wijze van meten heeft geen consequenties voor het plangebied met betrekking tot het aspect water. De noodzaak om het waterschap te betrekken bij het vooroverleg is er dus niet en een watertoets is niet nodig.

Zowel de provincie als het waterschap ontvangen een kennisgeving van de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan.

Het ontwerpbestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd. In deze periode kan eenieder zijn zienswijze kenbaar maken. Indien noodzakelijk wordt het bestemmingsplan aangepast aan de zienswijzen. Vervolgens wordt het bestemmingsplan al dan niet gewijzigd vastgesteld.

Na de vaststelling wordt het bestemmingsplan nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

4.2 Economische uitvoerbaarheid

Indien het bestemmingsplan voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente moet de financieel-economische uitvoerbaarheid hiervan worden aangetoond. Van een dergelijk handelen is met het aanpassen van de juridische regeling in deze herziening geen sprake, zodat de economische uitvoerbaarheid in deze niet hoeft te worden aangetoond.

4.3 Grondexploitatie

Het doel van de grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn.

Omdat in de voorliggende herziening geen ontwikkelingen worden toegestaan waarvoor de gemeente kosten moet maken, is het opstellen van een exploitatieplan in de zin van de Wro niet aan de orde.