Oost-Vlieland - Boslaan 1-27

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Boslaan in Oost-Vlieland is momenteel een woonzorgcentrum gevestigd. Het huidige woonzorgcentrum voldoet niet meer aan de moderne eisen die aan een dergelijk complex gesteld worden. Bovendien is er behoefte aan een nieuw zorgconcept. Daarom is het voornemen om het huidige woonzorgcentrum te slopen en een nieuwe zorgbuurt te realiseren, bestaande uit een zorg- en een welzijnsvilla en 36 woningen. Het voornemen is evenwel in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Om het voornemen juridisch-planologisch toch mogelijk te maken wordt een nieuw bestemmingsplan opgesteld, waarbij de voorgenomen indeling en functietoekenning in het gebied mogelijk wordt gemaakt. Voorliggend bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied betreft het perceel van De Uiterton, aan de Boslaan 1 te Oost-Vlieland. Het plangebied bevindt zich in het oosten van de dorpskern. In figuur 1.1 is de globale ligging van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Globale ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is momenteel geregeld in het geldende bestemmingsplan Vlieland kom, vastgesteld op 17 oktober 2011. Het plangebied is hierin bestemd als 'Maatschappelijk' met de specifieke bouwaanduiding 'woning uitgesloten'. Daarnaast geldt ook de gebiedsaanduiding wro-zone - wijzigingsgebied 5. Een gedeelte van het perceel heeft de functie waterkering. Die is toegevoegd aan het perceel door middel van het vaststellen van de legger. Een uitsnede van het bestemmingsplan is weergegeven in figuur 1.2.

Figuur 1.2 Uitsnede bestemmingsplan Vlieland kom.

Binnen de bestemming 'Maatschappelijk' zijn de gronden aangewezen voor gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen, al dan niet in combinatie met woningen, tenzij de specifieke bouwaanduiding 'woning uitgesloten' is opgenomen. Een gebouw moet binnen een bouwvlak worden gebouwd. De maximum goothoogte binnen het bouwvlak bedraagt voor een deel 14 meter. Over het hele bouwvlak geldt de bouwaanduiding 'wonen uitgesloten'.

Ter plaatse van de gebiedsaanduiding 'wro-zone - wijzigingsgebied 5' kan de omvang van een bouwvlak worden vergroot en/of de grenzen van een bouwvlak worden gewijzigd, indien geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de instandhouding van de bestaande karakteristieke hoofdvorm van de hoofdgebouwen, de ruimtelijke structuur en het samenhangend bebouwingsbeeld, de woon-, milieu- en verkeerssituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden en bouwwerken.

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding, wordt in hoofdstuk 2 ingegaan op de huidige situatie en het voorgenomen plan. Dit wordt in de hoofdstukken 3 en 4 getoetst aan het beleid en de milieu- en omgevingsaspecten. Hoofdstuk 5 geeft een uitleg aan de juridische regeling van het bestemmingsplan, hoofdstuk 6 gaat tenslotte in op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

De beoogde ontwikkeling (het initiatief) is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan en wordt in dit hoofdstuk beschreven. De nieuwe woningen, welzijnvilla en zogvilla moeten op een goede manier worden ingepast. Een beschrijving van de huidige situatie van beide locaties is om die reden ook in dit hoofdstuk opgenomen.

2.1 Huidige situatie

Aan de Boslaan 1 is in de huidige situatie het woonzorgcentrum De Uiterton gevestigd. Het woonzorgcentrum betreft een langgerekt gebouw, midden op het perceel. Het westelijke deel van het gebouw bestaat uit vier bouwlagen met een plat dak. Het oostelijke deel bestaat uit twee bouwlagen met een plat dak. Aan de voorzijde van het gebouw, bij de hoofdingang, is een oprit aanwezig. De randen van het perceel zijn grotendeels beplant met bomen en hoge struiken. In het woonzorgcentrum zijn 24 intramurale wooneenheden aanwezig. Daarnaast bevat het gebouw 13 zelfstandige tweekamer-wooneenheden. In figuur 2.1 is een vooraanzicht van het plangebied weergegeven.

Figuur 2.1 Vooraanzicht van het plangebied

Het perceel ligt in het oostelijke deel van Oost-Vlieland, in een woonwijk. Rondom het gebied is dan ook voornamelijk sprake van woningen. ten zuidwesten van het plangebied is Residentie Vlierijck gevestigd. De primaire waterkering is vastgesteld. Deze loopt gedeeltelijk over het perceel. In figuur 2.2 is een luchtfoto van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.

Figuur 2.2 Luchtfoto van de huidige situatie in het plangebied

2.2 Voorgenomen situatie

Het voornemen is om het huidige woonzorgcentrum te slopen en op het perceel een zorgbuurt te realiseren, bestaande uit 36 woningen, een zorgvilla, met zeven intramurale wooneenheden, en een welzijnsvilla. De zorgvilla en welzijnsvilla worden aan de kruising van de Lutinelaan en de Boslaan gebouwd, in het zuidwesten van het plangebied. De woningen worden verspreid over de overige gronden in het plangebied. De positie van de woningen is gebaseerd op de hoogteverschillen in het terrein. Centraal in het plangebied wordt een ontmoetingsplein aangelegd. Hier is tevens ruimte voor een ambulance of brandweerauto om tijdelijk te parkeren wanneer dit nodig is.

Figuur 2.3 Situatietekening van de voorgenomen situatie

Verspreid over het gehele plangebied zal veel groen aangelegd worden in de vorm van bomen en struiken. Daarnaast wordt een nieuwe padenstructuur aangelegd waarop de woningen ontsloten worden. Auto's zijn alleen toegestaan op de lus die van de Boslaan naar de Lutinelaan loopt in het plangebied. Het ontmoetingsplein wordt ingericht als shared space waar alle verkeersvormen samen komen. In figuur 2.3 is een situatietekening van de voorgenomen inrichting van het plangebied weergegeven. In figuur 2.4 zijn referentiebeelden van de voorgenomen ontwikkeling weergegeven.

Figuur 2.4 Referentiebeelden van de voorgenomen ontwikkeling

Alle gebouwen zullen bestaan uit één tot twee bouwlagen met een kap. Langs de Boslaan en aan de Berkenlaan zullen parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Uitgangspunt hierbij is dat in ieder geval minimaal een gelijk aantal parkeerplaatsen als in de huidige situatie wordt aangelegd.

Ruimtelijke inpassing

Ten behoeve van het voornemen is een beeldkwaliteitsplan opgesteld, waarin de ruimtelijke inpassing en de ruimtelijke kwaliteit van het voornemen is vastgelegd. De verkaveling binnen het concept van de zorgbuurt is radicaal anders dan de bestaande situatie. Door verspreide kleinschalige bouwwerken in het plangebied te realiseren wordt aangesloten bij de verkaveling van de directe omgeving. Door de beperkte hoogbouw worden bovendien de hoogteverschillen in het terrein beter beleefbaar. Omdat de gebouwen verspreid over het plangebied worden gerealiseerd verdwijnt in tegenstelling tot de huidige situatie de tweedeling in voor en achterkant.

Met de herontwikkeling van vrijstaande bebouwing zal een deel van de aanwezige boomgroepen moeten wijken. Dit verlies wordt gecompenseerd door in de ruimte die ontstaat tussen de gebouwen een nieuwe groenstructuur te realiseren. Verspreide bomen met duinvegetatie zullen het karakter van het oude duingebied versterken en de samenhang in het gebied vergroten.

De nieuwe inrichting wordt door rekening te houden met de hoogteverschillen en de groenvoorzieningen op een goede wijze ruimtelijk ingepast.

De functie van de waterkering wordt niet beperkt door de nieuwe inrichting. Bij werkzaamheden geldt dat binnen dit perceel gebruik moet worden gemaakt van een gesloten grondbalans, dan wel dat er alleen grond mag worden aangevoerd.

Verkeer en parkeren

In de huidige situatie staat een woonzorgcentrum. Deze wordt gesloopt en ter plaatse worden 36 woningen en een welzijns- en een zorgvilla gerealiseerd. Het maximale aantal wooneenheden verandert daarmee van 37 naar 43. Het aantal aanwezige personen wijzigt daarmee nauwelijks. Bovendien is het autobezit onder de bewoners van dergelijke woningen, met name op Vlieland, laag. Per saldo zal hierdoor vrijwel geen sprake zijn van een toename aan verkeersbewegingen. Het plangebied wordt ontsloten via de Boslaan en de Lutinelaan. De oprijlaan naar het ontmoetingsplein zal aan deze beide straten ontsloten worden. Daarnaast worden de parkeerplaatsen bereikbaar via de Boslaan en de Berkenlaan. Op deze manier is het plangebied op een goede wijze op bestaande straten ontsloten.

Gezien de doelgroep van de woningen en het feit dat Vlieland een verkeersluw eiland is, waar weinig auto's komen, vormt deze ontwikkeling geen problemen in de verkeersafwikkeling van de geringe toename aan verkeer.

Uitgangspunt bij de aanleg van parkeerplaatsen is dat er minimaal een gelijk aantal parkeerplaatsen wordt aangelegd als in de huidige situatie. In de huidige situatie is sprake van een voldoende aantal parkeerplaatsen ten behoeve van het woonzorgcentrum. In de toekomstige situatie wordt hier wederom in voorzien. Zo nodig kunnen enkele extra parkeerplaatsen worden gerealiseerd aan de Berkenlaan of het doodlopende deel van de Dennenlaan.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 door de minister vastgesteld. Deze structuurvisie geeft een nieuw, integraal kader voor het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In deze structuurvisie schetst het Rijk haar ambities tot 2040 en haar doelen, belangen en opgaven tot 2028. Tegelijkertijd vragen grote opgaven op het gebied van concurrentiekracht, bereikbaarheid, leefbaarheid en veiligheid om rijksbetrokkenheid.

Het Rijk gaat er vanuit dat de nationale ruimtelijke belangen die via wet- en regelgeving opgedragen zijn aan andere overheden door hen goed worden behartigd. De vereisten van de Rijksoverheid met betrekking tot ruimtelijke plannen liggen vast in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro). Het is gericht op doorwerking van de nationale belangen in onder meer gemeentelijke bestemmingsplannen.

Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

In dit geval betreft de voorgenomen ontwikkeling geen ontwikkeling die betrekking heeft op de 14 nationale belangen zoals genoemd in de SVIR en waarvoor regels zijn gesteld in het Barro. Daarmee is het plan niet in strijd met het beleid zoals uiteen gezet in deze stukken.

Door vaststelling van de legger in combinatie met een zandige kering is het Rijksbeleid voor het kustfundament onderdeel van de afweging.

Duurzame verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Indien blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied mogelijk is, bevat de toelichting een motivering daarvan en een beschrijving van de mogelijkheid om in die behoefte te voorzien op de gekozen locatie buiten het bestaand stedelijk gebied.

Toepassing ladder voor duurzame verstedelijking

Het voornemen is om het bestaande woonzorgcentrum De Uiterton te slopen en te vervangen voor een zorgvilla, een welzijnsvilla en woningen waar zorg mogelijk is. Op deze wijze ontstaat de nieuwe zorgbuurt De Uiterton. In het bestaande woonzorgcentrum zijn 24 intramurale wooneenheden aanwezig. Daarnaast bevat het gebouw 13 zelfstandige tweekamer-wooneenheden. In de nieuwe situatie bestaat de zorgbuurt uit 36 woningen, een zorgvilla, met zes intramurale wooneenheden, en een welzijnsvilla.

De ontwikkeling, de herontwikkeling van een zorgbuurt, vindt plaats binnen het bestaand stedelijk gebied van Oost-Vlieland. Het betreft een inbreidingsproject op een locatie waar in de huidige situatie al sprake is van wonen met zorg. In de nieuwe situatie neemt het aantal zelfstandige wooneenheden in het plangebied met 23 toe. Het aantal zorgeenheden vermindert met 17. Bovendien verandert de woonvorm grotendeels. In de woonvisie van de gemeente Vlieland is uiteengezet dat op het eiland een grote vraag naar woningen is die, mede gezien de beperkte ruime op het eiland, op dit moment niet vervuld kan worden. Bovendien is er op het eiland sprake van vergrijzing en een toenemende vraag naar zorg. Dit plan biedt daarom meer oudere mensen de mogelijkheid om op het eiland te blijven wonen. Omdat er een grote vraag naar woningen is van zowel personen die maatschappelijk en/of economisch aan het eiland verbonden zijn, als van mensen van 'buitenaf' is er behoefte aan de voorgenomen 36 woningen, en zeven intramurale wooneenheden. Bovendien worden voor de vergrijzende bevolking op Vlieland met dit plan zorgvoorzieningen gerealiseerd, die in de huidige situatie eveneens in het plangebied gevestigd zijn. Daarmee is het voornemen in overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

In het Streekplan Fryslân 2007 is uiteen gezet welke accenten de provincie in de toekomstige ruimtelijke ontwikkeling van Fryslân wil leggen. De provincie wil veel ontwikkelmogelijkheden bieden voor wonen en werk, die tegelijkertijd bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit van Fryslân.

Op de waddeneilanden is met betrekking tot de woningmarkt sprake van een specifieke situatie. Door de belangstelling om op de eilanden te wonen, in combinatie met de schaarse bouwmogelijkheden, is er sprake van prijsopdrijving. Mensen die sociaal-economisch aan de eilanden gebonden zijn kunnen daardoor moeilijk aan een geschikte en betaalbare woning komen. Deze problematiek wordt nog groter doordat woningen die bedoeld zijn voor permanente bewoning, soms recreatief of als tweede woning worden gebruikt.

Voor wonen op de waddeneilanden vindt de provincie het van belang dat er ruimte is voor de opvang van de woningbehoefte van mensen die sociaal of economisch aan de waddeneilanden gebonden zijn. Hierbij is maatwerk per eiland mogelijk. De provincie kijkt in eerste instantie naar mogelijkheden in bestaand bebouwd gebied. Op Vlieland betreft dit het dorp Oost-Vlieland. Wonen en werken zijn geconcentreerd in deze kern.

Met dit plan wordt de herontwikkeling van woonzorgcentrum De Uiterton mogelijk gemaakt. Hier worden 36 woningen, een welzijnsvilla en een zorgvilla gerealiseerd. Deze locatie valt binnen het bestaand bebouwd gebied. Door de ontwikkeling van deze woningen kan deels worden voorzien in de vraag naar woningen op het eiland en worden voorzien in de zorgbehoefte op het eiland.

Verordening Romte Fryslân 2014

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Volgens de begrenzing tussen het buitengebied en het bestaand bebouwd gebied ligt het plangebied binnen het bestaand bebouwd gebied (zie figuur 3.1). Hier wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

In artikel 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Gedeputeerde Staten heeft schriftelijk ingestemd met dit woonplan.

In paragraaf 3.3 is uiteengezet dat het plan in overeenstemming is met de Woonvisie Vlieland, waarmee eveneens wordt voldaan aan de provinciale verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Structuurvisie Vlieland 2020

Met de structuurvisie kan de gemeente Vlieland een actieve rol spelen bij ontwikkelingen en projecten op het eiland. De structuurvisie geeft het perspectief van de gemeente weer waarmee landelijke en provinciale wetgeving en procedures worden beoordeeld. De Structuurvisie bevat de hoofdlijnen van de voorgenomen ontwikkelingen en de hoofdzaken van het uit te voeren ruimtelijk beleid.

Oost-Vlieland is het enige dorp op het eiland. Het wonen op het eiland vindt geconcentreerd plaats in het dorp. Buiten het dorp zijn slechts op enkele locaties woningen aanwezig. Op Vlieland is sprake van druk op de woningmarkt. Dit komt met name door de behoefte aan woningen voor Vlielanders, met name voor starters en ouderen, huisvesting voor personeel van het vaste land, de afname van de gemiddelde woonbezetting en de toenemende vraag van niet-eilanders naar een woning.

In de Structuurvisie wordt gewezen op de aanwezigheid van een verzorgingstehuis, De Uiterton. Er wordt benoemd dat de Uiterton niet meer voldoet aan de hedendaagse eisen. Om aan de ouderen in de samenleving, in aanwezigheid van familie en bekenden, een verzorgde en op hun behoefte aangepaste woonomgeving te bieden zal vernieuwing en uitbreiding met daaraan gekoppelde zorgmogelijkheden van de Uiterton verder moeten worden uitgewerkt. Een bundeling van (medische) functies en uitbreiding met senioren (koop)appartementen zou daarbij tot de mogelijkheid moeten behoren.

Dat de locatie van de Uiterton met dit plan herontwikkeld wordt sluit aan bij de Structuurvisie. Tevens worden, naast seniorenwoningen, in de voorgenomen welzijnsvilla maatschappelijke functies gevestigd wat aansluit bij de wens van de gemeente om (paramedische) functies met appartementen voor senioren te bundelen. Het voornemen is daarmee in overeenstemming met de Structuurvisie.

Woonvisie Vlieland

Als gevolg van de 'Woningmarktanalyse Friese Waddeneilanden' zijn er drie concrete aanleidingen die ertoe hebben geleid een woonvisie voor Vlieland op te zetten. Ten eerste is de woningmarkt van Vlieland niet goed in beeld. Ten tweede wil de gemeente prestatieafspraken maken met woningcorporatie Friesland en ter derde is voor de ontwikkellocaties 'voormalige basisschool De Zeester' en 'woonzorgcentrum Uiterton' richting nodig.

De gemeente Vlieland zet zich in voor meer woningen voor middeninkomens. Ze wil meer aanbod creëren, onder meer door op de eigen locaties Uiterton en voormalige basisschool De Zeester woningen in dit segment te laten realiseren. Een aantal ouderen is concreet op zoek naar een zorggeschikte woning. Het voornemen van de gemeente is om de locatie Uiterton zo te herontwikkelen dat mogelijkheden ontstaan voor wonen met zwaardere zorgvraag, met ontmoeting en paramedische functies op het terrein. De locatie moet echter ook aantrekkelijk zijn voor woningzoekenden zonder zorgvraag.

Met het huidige voornemen worden 36 woningen ontwikkeld, een welzijnsvilla met paramedische voorzieningen, en een zorgvilla. Hiermee wordt aangesloten bij de wensen die de gemeente in de woonvisie voor deze locatie heeft gesteld.

Herziene welstandsnota Vlieland

In 2006 is door de gemeente Vlieland een welstandsnota opgesteld, welke in 2012 herzien is. Het doel van het welstandsbeleid is een effectief, controleerbaar en klantvriendelijk welstandstoezicht in te richten, waarbij particulieren, opdrachtgevers en architecten zich in een vroeg stadium op de hoogte kunnen stellen over de van toepassing zijnde welstandscriteria. De welstandsnota levert een bijdrage aan het behouden en daar waar nodig het versterken van de visuele kwaliteit en aantrekkelijkheid van de bebouwing op Vlieland.

Het plangebied valt conform de welstandsnota in Gebied 2: Dorpsuitbreiding 2de helft. Voor de locatie Uiterton zal bij herontwikkeling een beeldkwaliteitsplan opgesteld moeten worden. Voor dit plan is daarom een beeldkwaliteitsplan opgesteld waar in de uitwerking aan zal worden voldaan. Het beeldkwaliteitplan bevat welstandscriteria die als zodanig door de raad als onderdeel van de welstandsnota zijn vastgesteld. Hiermee is het voornemen in overeenstemming met de welstandsnota. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen als bijlage 1.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Voor het plan is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de milieuaspecten en op andere sectorale regelgeving.

4.1 Geluid

Toetsingskader

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Toetsing

In de directe omgeving van het plangebied is uitsluitend sprake van 30 km/uur-wegen. Ten zuidoosten van het plangebied loopt de Havenweg. Op circa 190 meter en verder geldt hier een maximaal toegestane snelheid van 60 km/uur. Het plangebied valt hiermee deels in de geluidzone van deze weg. Echter is tussen het plangebied en de weg sprake van bebouwing. Deze bebouwing zorgt voor een afschermende werking van het wegverkeerslawaai op het plangebied. Bovendien is Vlieland een autoluw eiland. Het aantal verkeersbewegingen op de Havenweg zal daarom beperkt zijn. Daarom is het zeer onwaarschijnlijk dat het wegverkeerslawaai op de Havenweg zal leiden tot belemmeringen voor de ontwikkeling in het plangebied. Een nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Toetsing

In de voorgenomen situatie worden in het plangebied woningen ontwikkeld. Dit betreffen bedrijfshindergevoelige functies, waarvoor in beginsel aan de richtafstanden van de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering' moet worden voldaan.

In de directe omgeving van het plangebied is voornamelijk sprake van woningen. Hiermee is de nieuwe indeling van het plangebied goed verenigbaar. Ten zuidwesten van het plangebied is een horecabestemming aanwezig, waar een hotel, restaurant, cafetaria, café en/of bar is toegestaan. Voor deze functies geldt ten hoogste een richtafstand van 10 meter. Hieraan wordt voldaan.

Ten zuiden, zuidoosten en zuidwesten van het plangebied zijn verder nog enkele bedrijfslocaties aanwezig. Ter plaatse zijn bedrijven tot en met categorie 2 toegestaan. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 30 meter. Omdat alle locaties op meer dan 30 meter van het plangebied liggen, wordt aan de richtafstand voldaan.

Er is geen noodzaak tot nader onderzoek ten behoeve van de milieuzonering. Voor de nieuwe woningen kan een goed woon- en leefklimaat worden gegarandeerd.

4.3 Bodem

Toetsingskader

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Toetsing

Het plangebied is in de huidige situatie bestemd als 'Maatschappelijk'. In het plangebied staat een woonzorgcentrum. Dit betekent dat de bodem destijds goed is bevonden voor de huidige functies. In het plangebied wordt op dit moment ook gewoond binnen de maatschappelijke bestemming. Er kan daarom vanuit worden gegaan dat de bodem geschikt is voor de voorgenomen woonvorm in combinatie met zorg. In het kader van dit bestemmingsplan is geen bodemonderzoek noodzakelijk. In het kader van de vergunningsaanvraag zal wel een bodemonderzoek plaatsvinden waarbij de bodemkwaliteit onderzocht zal worden.

4.4 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

In Fryslân zijn geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat in Sneek en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een woonwijk van 1.500 woningen valt binnen de norm van betekenende mate.

In dit plan worden 36 woningen, een zorgvilla en een welzijnsvilla ontwikkeld. Ter plaatse wordt het bestaande woonzorgcentrum gesloopt. De verwachting is dat per saldo hierdoor het aantal verkeersbewegingen zeer beperkt zal toenemen. Vlieland is een autoluw eiland, waar een zeer beperkt aantal auto's aanwezig is. Door de autoluwe status van het eiland en beperkte toename aan verkeer die als gevolg van dit plan wordt verwacht, kan worden gesteld dat dit plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Nader onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.5 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). De bescherming van gebieden en soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming.

4.5.1 Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het plangebied maakt geen deel uit van Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is Duinen Vlieland en ligt op circa 220 meter afstand tot het plangebied. Binnen het plangebied is op dit moment een woonzorgcentrum aanwezig, die wordt vervangen voor 36 woningen, een zorgvilla en een welzijnsvilla. Gezien de aard en omvang van deze herontwikkeling kan gesteld worden dat directe effecten, zoals verstoring, verontreiniging, versnippering etc. uit te sluiten zijn. Indirecte hinder als gevolg van verkeersbewegingen is ook niet aan de orde omdat autoverkeer de natuurgebieden niet hoeft te kruisen om de planlocatie te bereiken. Bovendien is op Vlieland zeer beperkt sprake van autoverkeer.

Stikstof

In de huidige situatie wordt een gedateerd en vrijwel uitgewoond verzorgingstehuis met bijbehorende bebouwing gesloopt. Dit gebouw is gebouwd in een tijd waarin nog geen of vrijwel geen aandacht was voor duurzaamheid en beperking van emissie. Zo heeft het verzorgingstehuis tot op de dag van vandaag gefunctioneerd.

Dit verzorgingstehuis wordt nu vervangen door duurzame woningen die aan alle minimale vereisten voldoen die in het huidige Bouwbesluit worden geëist. Daarmee wordt een significante verbetering bewerkstelligd. Niet alleen in ruimtelijk-stedenbouwkundige zin, maar zeker ook voor wat betreft de impact op de omgeving en de emissie van o.a. stikstof.

Dit is in drie berekeningen tegen elkaar afgezet om aan te tonen, dat hier geen sprake is van toename van emissie, maar juist van een afname (zie bijlage 4).

• 1. Stikstofdepositie in de huidige situatie, veroorzaakt door de gasgestookte verwarming van de huidige Uiterton.
• 2. Stikstofdepositie in de nieuwe situatie, de gasloze wijk.
• 3. Stikstofdepositie ten gevolge van bouwmateriaal dat wordt gebruikt voor de sloop en nieuwbouw.

Uit de berekeningen blijkt dat de depositie op omringende N2000-gebieden als gevolg van de verwarming van het huidige gebouw in de huidige situatie 27,4 kg NOx per jaar bedraagt. In de nieuwe situatie bedraagt de gebouw gebonden depositie < 1 kg NOx per jaar. De depositie op N2000-gebieden ten gevolge van de bouwactiviteit is 8,13 kg NOx per jaar. Dit is minder dan de jaarlijkse uitstoot in de huidige situatie. Na afloop van de bouwperiode van ca. 20 maanden zal de depositie ten gevolge van de bebouwing zelfs gereduceerd zijn tot nul, omdat er geen gas meer wordt gestookt. Open haarden en houtkachels zijn in de woningen evenmin toegestaan.

Geconcludeerd kan worden dat de situatie wat betreft de depositie van NOx op N2000-gebieden verbetert ten gevolge van de nieuwbouw.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de NNN. Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. Omdat geen ingrepen in de NNN worden voorgesteld, is van aantasting geen sprake en zijn er vanuit de NNN geen belemmeringen voor de plannen aan de orde.

4.5.2 Soortenbescherming

Ten behoeve van de ontwikkeling wordt het bestaande woonzorgcentrum gesloopt en worden bomen op het perceel gekapt. Daarom moet worden onderzocht, alvorens de sloop en kap plaatsvindt, of sprake is van beschermde soorten in het plangebied waar rekening mee gehouden moet worden.

In het kader van de voorgenomen ontwikkeling is daarom een ecologisch onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als bijlage 2. In het kader van de soortenbescherming word in het ecologisch onderzoek geconcludeerd dat op Vlieland drie soorten vleermuizen voorkomen. Alle drie de soorten zijn echter niet aangetroffen in het plangebied. Daarnaast is in het plangebied geen open water aanwezig dat kan dienen als leefgebied voor de rugstreeppad. Ook de zandhagedis, die op Vlieland voorkomt, komt niet in het plangebied voor. Tot slot komen in het plangebeid geen groeiplaatsen voor van de groenknolorchis.

De sloop van de gebouwen heeft op basis van bovenstaande analyse geen negatief effect op de populaties van vleermuizen, rugstreeppad en zandhagedis omdat deze niet voorkomen in het plangebied. Er is geen noodzaak tot nader onderzoek of ontheffing van de wet.

4.6 Archeologie

Toetsingskader

Met betrekking tot dit aspect is per 1 juli 2016 de Erfgoedwet van toepassing. De Omgevingwet (nog niet van kracht) vervangt de Monumentenwet voor het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Tot het van kracht worden van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet. Hier blijven ze ongewijzigd van toepassing, zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Toetsing

Om uit te wijzen of archeologisch onderzoek noodzakelijk is, is het FAMKE geraadpleegd. Het FAMKE bestaat uit twee advieskaarten, voor de steentijd-bronstijd en de ijzertijd-middeleeuwen. Op basis van beide kaarten geldt dat er geen onderzoek noodzakelijk is. Ook in het geldende bestemmingsplan is ter plaatse van het plangebied geen archeologische dubbelbestemming opgenomen. Er is daarom geen aanleiding om archeologisch onderzoek uit te voeren ten behoeve van dit bestemmingsplan en de ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt.

4.7 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan beschreven moet worden hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Volgens de gemeentelijke erfgoedvisie en -nota wordt uitgegaan van de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt. Op deze kaarten is informatie opgenomen over archeologische en cultuurhistorische waarden. Daarnaast is gebruik gemaakt van de thematische structuurvisie 'Grutsk op 'e Romte' waarin de kernkwaliteiten van het cultuurhistorisch erfgoed en het landschap in Fryslân beschreven zijn.

Toetsing

Conform de CHK van de provincie Fryslân maakt het projectgebied deel uit van een aardkundig waardevol gebied. Dit zijn gebieden waar de bodem een bijzondere waarde vertegenwoordigt. Dergelijke gebieden zijn abiotisch waardevol of antropogeen waardevol voor zover door de bodem bepaald. Het plangebied valt onder het gebied 'Waddeneilanden'. Dit gebied bestaat uit zeer veel gave en karakteristieke duinvormen waar sedimentatie en erosieprocessen nog steeds plaatsvinden, grote strandvlakten en kwelders met de kenmerkende kreken.

In het gebied is reeds een woonzorgcentrum aanwezig, waardoor karakteristieke duinvormen al zijn aangetast. In de toekomstige situatie is het de bedoeling om de hoogteverschillen in het landschap te benadrukken met de plaatsing en vormen van de woningen. De nog aanwezige vormen worden daarmee in dit voornemen zo min mogelijk aangetast en juist gebruikt bij de inrichting in het plangebied. Daarmee wordt voldoende rekening gehouden met de aardkundige waarden in het plangebied.

4.8 Water

Toetsingskader

Deze 'waterparagraaf' bevat de wettelijk verankerde watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. In de Leidraad Watertoets van het Wetterskip staan de uitgangspunten waarmee bij het ontwikkelen van ruimtelijke plannen rekening moet worden gehouden. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon.

Toetsing

In het kader van dit bestemmingsplan is de digitale watertoets doorlopen (dossiercode: 20190115-2-19602). Op deze wijze is het Wetterskip Fryslân geïnformeerd. Uit de watertoets is naar voren gekomen dat de korte procedure van toepassing is op dit plan (bijlage 3).

Het huidige gebouw loost het hemelwater van de daken op het riool. De afvoer van de nieuwe gebouwen zal via infiltratie in de bodem worden gebracht. Ook van het verhard oppervlak, met name de wandelpaden, zal zo veel mogelijk afstromend water op het perceel worden geïnfiltreerd. Daarmee zal de hoeveelheid hemelwater die in het riool terecht komt in de nieuwe situatie kleiner zijn dan in de oude situatie.

Rijkswaterstaat heeft in een overleg over het ontwerp van de gebouwen laten weten dat het plangebied binnen de beheergrenzen van een primaire waterkering (het waterstaatswerk en beschermingszone) valt. Binnen deze beheergrenzen geldt als uitgangspunt dat de huidige maaiveldhoogte minimaal in stand moet worden gehouden en bij voorkeur moet worden verhoogd in verband met de toekomstbestendigheid van de waterkering. Daarnaast moet de zandbalans gesloten zijn. Dit houdt in dat er geen zand uit de kering verloren mag gaan en dat vrijgekomen zand op het perceel moet worden verwerkt. De ligging van de zone van de primaire waterkering is opgenomen op een kaart in de toelichting.

De primaire waterkering loopt over een gedeelte van het perceel. De primaire waterkering is vastgesteld in de legger. De ligging van de zone van de primaire waterkering is aangegeven op een kaart in de toelichting. De functie van de waterkering wordt niet beperkt door de nieuwe inrichting. Bij de uitvoering van de werkzaamheden en in de eindsituatie geldt dat er sprake is van een gesloten grondbalans, of dat grond mag worden aangevoerd.

Door vaststelling van de legger in combinatie met een zandige kering is het Rijksbeleid voor het kustfundament onderdeel van de afweging. Hierover is advies gevraagd aan de waterkering beheerder. Gezien het bovenstaande kan worden geconcludeerd dat door de geplande inrichting, ook al betreft dit een uitbreiding van meer dan 10% van het bebouwde oppervlak, geen belemmering kan ontstaan voor de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament.

4.9 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt dat in de omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen, buisleidingen en transportroutes aanwezig zijn die van invloed zijn op de beoogde (zorg)woningen in het plangebied. Het aspect externe veiligheid vormt daarom geen belemmering voor dit plan.

4.10 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

In en direct rondom het plangebied is geen sprake van kabels en leidingen die een planologische bescherming genieten en waar rekening mee gehouden moet worden in dit bestemmingsplan. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Het juridisch systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Het plangebied in dit bestemmingsplan is voorzien van twee enkelbestemmingen.

Maatschappelijk

De gronden waar de welzijnsvilla en de zorgvilla gerealiseerd worden zijn bestemd als 'Maatschappelijk'. Dit betreft twee vrijstaande bebouwingen. In de welzijnsvilla worden meerdere maatschappelijke functies gerealiseerd, die op deze manier planologisch mogelijk worden gemaakt. In de zorgvilla komen zeven intramurale wooneenheden. De hoofdgebouwen dienen binnen een bouwvlak gebouwd te worden. Door een maximale oppervlakte op te nemen wordt voorkomen dat het hele bouwvlak vol wordt gebouwd en de ruimtelijke indeling van het gebied zijn openheid verliest. De gebouwen mogen maximaal 9 meter hoog gebouwd worden, om zo maximaal twee bouwlagen met een kap toe te staan. Ondergeschikt zijn paden, straten en parkeervoorzieningen toegestaan om ook de voorgenomen padenstructuur te kunnen realiseren.

Wonen

De gronden ter plaatse van de voorgenomen woningen zijn in het plangebied bestemd als 'Wonen'. Ter plaatse is toegestaan om te wonen. De woningen moeten geschikt zijn voor senioren met een zorgvraag, al dan niet in ondergeschikte mate. Door een woonbestemming met zorg voor dit gebied te nemen, is beide mogelijk. Ter plaatse geldt dat de hoofdgebouwen binnen het bouwvlak gebouwd moeten worden, met een maximale oppervlakte van 120 m². Ook hier is dat zodanig ingericht om gespreide bebouwing te realiseren en te voorkomen dat het hele plangebied vol wordt gebouwd en haar openheid verliest. De bouwvlakken zijn zo gelegd dat maximaal 36 woningen in het gebied gerealiseerd kunnen worden. In de gebruiksregels is dit aantal woningen eerst als maximum vastgelegd. Met een afwijking kan hiervan worden afgeweken, mocht die situatie zich voordoen. De aantallen moeten wel binnen het woningbouwprogramma blijven.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een project. Wat dat betreft wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het vooroverleg voor een periode van zes weken ter inzage gelegd. In deze periode is het eenieder mogelijk een inspraakreactie kenbaar te maken. Ook is het plan naar de betrokken overlegpartners gestuurd. Er zijn 2 overlegreacties ontvangen en geen inspraakreacties. Ambtshalve is sprake van een kleine aanpassing in de bouwvlakken op de verbeelding. De aanpassingen naar aanleiding van de overlegreacties hebben in hoofdzaak betrekking op de toelichting. Verwezen wordt naar de Antwoordnota in bijlage 5 waarin de gemeentelijke reacties zijn verwoord.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn geen zienswijzen ingediend. Ook zijn geen ambtshalve wijzigingen

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het initiatief betreft de herontwikkeling van het perceel van woonzorgcentrum De Uiterton, waar de huidige bebouwing wordt gesloopt ten behoeve van 36 woningen, een welzijnsvilla en een zorgvilla. De initiatiefnemer heeft aangetoond over voldoende financiële middelen te beschikken voor de uitvoering van dit plan.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

In dit bestemmingsplan wordt geen bouwplan in de zin van artikel 6.2.1 Bro mogelijk gemaakt. De grondexploitatieregeling is daarom niet van toepassing.