West-Terschelling - 't Land 7, 9 en 11

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Op dit moment is een dringend tekort aan huisvesting voor personeel werkend in de recreatiesector op Terschelling. Aan de achterzijde van 't Land 11 bevindt zich een gastenverblijf en een schuur. Het gastenverblijf is de afgelopen zomers uit noodzaak als personeelshuisvesting gebruikt. Het gastenverblijf biedt niet voldoende ruimte voor het personeel en de bebouwing is in een slechte staat. De initiatiefnemer is daarom van plan om de schuur en het gastenverblijf aan 't Land 11 te slopen in ruil voor een personeelsverblijf voor de huisvesting van tijdelijk personeel, voornamelijk seizoenspersoneel.

Het bouwplan is in strijd met het geldende bestemmingsplan West-Terschelling, Waterfront-Oost (Dellewal). De gemeente wil medewerking verlenen aan het plan. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Het voorliggende plan voorziet hierin.

1.2 Plangebied

Het plangebied betreft enkele percelen behorend bij 't Land 7 t/m 11 te West-Terschelling. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan West-Terschelling, Waterfront-Oost (Dellewal), zoals vastgesteld op 9 september 1997.

Het plangebied heeft hierin de bestemming 'WOONDOELEINDEN' en 'CULTUURGROND MET NATUURWAARDE'. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven, ter plaatse van het plangebied en omgeving.

Binnen de bestemming 'CULTUURGROND MET NATUURWAARDE' worden tuinen en gedeelte van een oprit gerealiseerd. Gronden met deze bestemming zijn bestemd voor cultuurgrond, waarbij de instandhouding van de landschappelijke en natuurwaarden wordt nagestreefd. Een oprit en tuin passen niet binnen deze bestemming en dus in strijd met het vigerende bestemmingsplan West-Terschelling, Waterfront-Oost (Dellewal).

De bestemming 'WOONDOELEINDEN' is uitgewerkt in artikel 3 van de regels van het geldende bestemmingsplan. Binnen de bestemming zijn woonhuizen toegestaan. Hoofdgebouwen moeten binnen een bouwvlak gebouwd worden. Verder is bouwklasse '1' van toepassing op het plangebied. Dit betekent dat voor hoofdgebouwen de goothoogte maximaal 3,5 meter mag bedragen. Ook geldt voor de dakhelling een helling van minimaal 30 graden en maximaal 60 graden.

Het personeelsverblijf kan worden geclassificeerd als bijgebouw. Voor bijgebouwen geldt een goothoogte van maximaal 3,00 meter. De dakhelling van een bijgebouw bedraagt ten hoogste 60 graden. De gezamenlijke oppervlakte van de bijgebouwen per hoofdgebouw bedraagt maximaal 30 m2. De oppervlakte van de personeelshuisvesting bedraagt 70,3 m2. Bovendien past een personeelsverblijf niet in de bestemming "Woondoeleinden" en het mag dan op basis van het vigerende bestemmingsplan West-Terschelling, Waterfront-Oost (Dellewal) niet worden bewoond. Alhoewel het personeelsverblijf een bijgebouw betreft, is het verblijf geen bijgebouw bij de woningen. Om deze reden is het personeelsverblijf ook niet passend binnen het vigerende bestemmingsplan West-Terschelling, Waterfront-Oost (Dellewal).

Het gastenverblijf dat zich in de bestaande situatie in het plangebied bevindt is niet bestemd in het vigerende bestemmingsplan. Wel bestaat het gastverblijf al reeds zo'n 40 jaar en bestond het al voordat het vigerende bestemmingsplan West-Terschelling, Waterfront-Oost (Dellewal) onherroepelijk werd. Het gastenverblijf valt dan ook onder het overgangsrecht. De wijziging naar een personeelsverblijf is echter zo'n dusdanige wijziging dat dit niet onder het overgangsrecht kan blijven. Het opstellen van een nieuw bestemmingsplan waarin het personeelsverblijf wordt geregeld is dan ook noodzakelijk.

Figuur 1.2 Uitsnede geldend bestemmingsplan West-Terschelling, Waterfront-Oost (Dellewal)

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 van deze toelichting is aandacht besteed aan de functionele en ruimtelijke structuur in de huidige en voorgenomen situatie. In hoofdstuk 3 is een beschrijving van het voor dit bestemmingsplan relevante beleid van Rijk, provincie, regio en gemeente opgenomen. In hoofdstuk 4 wordt vervolgens ingegaan op de relevante omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komen de juridische aspecten aan bod en in hoofdstuk 6 wordt ten slotte ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

In dit hoofdstuk wordt een omschrijving gegeven van de gewenste ontwikkeling, binnen de context van de huidige situatie.

2.1 Huidige situatie

Het plangebied omvat de gronden aan 't Land die direct ten noorden van de weg zijn gelegen. Het gaat hier specifiek om de percelen 3515, 3377, 3431, 3515 en 3430, waarvan de percelen 3515, 3514 alleen tuinen met bijgebouwen bevatten. Deze percelen behoren bij de woningen aan 't Land 7 t/m 11. De kadastrale situatie in het plangebied is weergegeven in figuur 2.1.

Het plangebied bevindt zich in de directe nabijheid van een vakantiepark. Hier staan circa 23 vakantiewoningen en een gebouw met 12 appartementen. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich hier een voormalige campus van Het Maritiem Instituut "Willem Barentsz" (MIWB). Hier wonen studenten die een maritieme studie volgen. Even ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich tevens een Stayokay hostel.

In de huidige situatie bevinden zich aan de voorzijde van 't Land 7 t/m 11 drie rijwoningen (figuur 2.2). De drie woningen zijn uitgevoerd in één bouwlaag met kap. De goot- en nokhoogte van de woningen bedraagt circa 2,6 en 6 meter. De woningen beschikken elk over een voortuin en een ruime achtertuin. Aan de achterzijde van de woningen, in de achtertuinen, bevinden zich meerdere bijgebouwen. Daarnaast beschikt 't Land 7 over een zijerf waar zich een bijgebouw met werk- en opslagruimte bevindt. Ter plaatse van 't Land 9 bevindt zich een bijgebouw in de vorm van een schuur. Aan de achterzijde van 't Land 11 bevindt zich een schuur en een gastenverblijf. Het gastenverblijf is decennia lang gebruikt voor de verhuur aan toeristen. De afgelopen jaren is het gastenverblijf ook regelmatig in de zomerperiode gebruikt als personeelsverblijf. Zowel de schuur als het gastenverblijf betreffen aftandse bebouwing dat aan vervanging toe is. Ook is de achterzijde van 't Land 11 ernstig verwilderd (figuur 2.3). De rijwoning, de schuur en het gastenverblijf op 't Land 11 zijn in eigendom van de initiatiefnemer van het plan.

De gronden direct rechts van 't Land 11 met de bestemming 'CULTUURGROND MET NATUURWAARDE' worden op dit moment gebruikt voor het tijdelijk stallen van materialen. Deze gronden zijn ook direct toegankelijk via 't Land 11. In de bestaande situatie wordt dit stuk grond al niet meer als cultuurgrond gebruikt.

Figuur 2.1 Huidige situatie vanuit de lucht

Figuur 2.2 Vooraanzicht van de huidige situatie

Figuur 2.3 Vooraanzicht bestaand gastenverblijf (links) en de schuur (rechts)

2.2 Voorgenomen initiatief

De initiatiefnemer is voornemens om aan de achterzijde van 't Land 11 de bestaande schuur en het gastenverblijf te slopen om vervolgens een personeelsverblijf te realiseren. Het personeelsverblijf zal net als de bestaande schuur en het gastenverblijf tegen de perceelsgrens van 't Land 11 worden gesitueerd. Om het verblijf goed te ontsluiten wordt de bestaande oprit vernieuwd en verbreed. De gronden direct rechts van 't Land 11 worden bij 't Land 11 betrokken om zo de oprit te kunnen verbreden en een extra stukje tuin toe te kunnen voegen. Ook wordt nieuwe (rand)beplanting toegepast om zo de woningen aan de voorzijde af te scheiden van het personeelsverblijf. Op deze wijze vindt er een goede landschappelijke inpassing plaats van het personeelsverblijf. In figuur 2.4 en 2.5 is een overzicht van de nieuwe situatie aan 't Land 11 weergegeven.

De situatie aan de achterzijde van 't Land 11 zal ten opzichte van de huidige situatie niet veel veranderen. Er is slechts sprake van een wijziging van bewoning, namelijk van recreatieve bewoning naar bewoning van personeel. Daarnaast is er sprake van kleinschalige sloop en nieuwbouw. De wens om een personeelsverblijf te realiseren komt voort uit het ernstige tekort aan huisvesting voor personeel in de recreatiesector op Terschelling. Door een tekort aan personeelshuisvesting is het bestaande gastenverblijf afgelopen zomer niet gebruikt voor de toeristische verhuur, maar uit noodzaak gebruikt voor de huisvesting van personeel van Boekeloo Recreatie en/of Boekeloo Verhuur. Ook is de bebouwing van het gastenverblijf ernstig vervallen. De gehele achterzijde van 't Land 11 is verwilderd met vervallen bebouwing. Met de bouw van een personeelsverblijf met twee slaapplekken wordt er in huisvestingsbehoefte van het Boekeloo Recreatie en/of Boekeloo Verhuur voorzien. Alhoewel het personeelsverblijf slechts in twee slaapplekken voorziet, is het wenselijk om het personeelsverblijf te realiseren. Enkel de sloop van het gastenverblijf en de schuur leidt er namelijk toe dat het overgangsrecht van het gastenverblijf verloren gaat. Door de realisatie van het personeelsverblijf en het opstellen van een bestemmingsplan worden de planologische rechten van bebouwing op de locatie van het bestaande gastenverblijf gehandhaafd en opnieuw vastgelegd. Ten tweede zorgt de bouw van het verblijf inclusief de toepassing van de (rand)beplanting voor een kwaliteitsimpuls aan 't Land 11. Het personeelsverblijf zal uitsluitend worden gebruikt voor de huisvesting van personeel, voornamelijk seizoenspersoneel. Eventueel recreatief gebruik van het personeelsverblijf wordt met dit bestemmingsplan uitgesloten.

Het personeelsverblijf heeft een brutovloeroppervlak van circa 70,3 m2. Dit komt overeen met de gezamenlijke oppervlakte van het bestaande gastenverblijf en de schuur. Het verhuurbaar vloeroppervlak bedraagt 57,3 m2. Circa 20 m2 van het personeelsverblijf zal worden gebruikt als schuur. Dit betekent dat de bestaande bebouwing wordt gecombineerd in één nieuw gebouw. Het deel van het personeelsverblijf dat daadwerkelijk wordt gebruikt voor de huisvesting van personeel bestaat uit een woon- en leefgedeelte en één slaapkamer.

Het gebouw wordt uitgevoerd in één bouwlaag en beschikt over een kap. De goot- en bouwhoogte bedraagt respectievelijk 2,5 en 4,74 meter. De dakhelling bedraagt 33 graden. Het gebouw wordt duurzaam uitgevoerd in houtskeletbouw waarbij de gevels van hout zijn en dakafwerking met rode dakpannen wordt uitgevoerd. Dit is net als de recent gerealiseerde gebouwen in de directe omgeving. Verder voldoet het gebouw aan de laatste eisen vanuit het Bouwbesluit. Dit betekent dat het gebouw zeer duurzaam wordt uitgevoerd. Zo beschikken beide zijden van het dak van het gebouw over meerdere zonnepanelen.

Figuren 2.6 t/m 2.8 geven het geveloverzicht en een impressie van het personeelsverblijf weer.

Figuur 2.4 nieuwe situatie

Figuur 2.5 nieuwe situatie

Figuur 2.6 Gevels nieuw personeelsverblijf

Figuur 2.7 Impressie nieuwe situatie

Figuur 2.8 Impressie nieuwe situatie

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. De Waddeneilanden zijn niet aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar de Waddeneilanden onderdeel van uitmaken. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het Barro stelt niet alleen regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de SVIR, maar stelt ook regels die in bestemmingsplannen moeten worden opgenomen.

In dit geval betreft de voorgenomen ontwikkeling geen ontwikkeling die betrekking heeft op de 14 nationale belangen zoals genoemd in de SVIR en waarvoor regels zijn gesteld in het Barro. Daarmee is het plan niet in strijd met het beleid zoals uiteen gezet in deze stukken.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In de SVIR is de 'ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor de behoefte en de beschikbare ruimte binnen stedelijk gebied.

Het wijzigen van een gastenverblijf naar een personeelsverblijf wordt niet gezien als een stedelijke ontwikkeling in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking. Toetsing aan de ladder is daarom niet noodzakelijk.

3.2 Provinciaal beleid

3.2.1 Verordening Romte Fryslân 2014

Op 25 juni 2014 hebben Provinciale Staten de Verordening Romte Fryslân 2014 vastgesteld, deze is in 2018 partieel herzien. In deze verordening is het beleid, zoals verwoord in het Streekplan, vertaald naar regels voor bestemmingsplannen. Onderstaand wordt op de toetsing van de verordening ingegaan.

Voor de huisvesting van personeel zijn er vanuit de provinciale verordening geen eisen of belemmeringen. De provinciale verordening vormt dan ook geen belemmering voor het plan.

3.2.2 Omgevingsvisie Provincie Fryslân 'De romte diele'

De hoofdambitie van de provincie voor de Friese leefomgeving is brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân. In de Omgevingsvisie werkt de provincie de provinciale ambities, opgaven, doelen en werkwijze voor de komende jaren uit. De werkwijze is gestoeld op negen principes:

Inhoudelijke principes

• 1. zuinig ruimtegebruik;
• 2. omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• 3. koppelen van ambities;
• 4. gezondheid en veilig;

Samenwerkingsprincipes

• 1. rolbewust;
• 2. decentraal wat kan;
• 3. ja, mits;
• 4. aansluiting zoeken;
• 5. sturen op proces, ruimer op inhoud.

Dit is vertaald naar vier urgente opgaven die de provincie wil aanpakken:

• 1. Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar;
• 2. Fryslân zet de energietransitie met kracht voort;
• 3. Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht;
• 4. Fryslân versterkt de biodiversiteit.

Voor wat betreft de huisvesting van personeel in de recreatieve sector heeft de provincie geen specifieke ambities. Wel wordt met dit plan het personeelsgebouw uitgevoerd in sprake van duurzame houtskeletbouw met zonnepanelen op het dak. In die zin sluit het plan aan bij de verduurzamingsopgave van de provincie.

3.3 Gemeentelijk beleid

Toekomstvisie Terschelling

In de Toekomstvisie van Terschelling voor 2025 zijn drie pijlers geformuleerd: bouwen aan een krachtige samenleving met een duurzame economie in een waardevolle omgeving. Wat betreft wonen is de topprioriteit om voldoende woningen voor starters en jonge gezinnen te kunnen aanbieden. Ook ligt de prioriteit bij het bieden van meer mogelijkheden voor tijdelijke huisvesting voor tijdelijk personeel. Met dit plan wordt hieraan invulling gegeven en wordt er personeelshuisvesting gerealiseerd.

Woonvisie Terschelling

In 2017 is er een woonvisie voor de gemeente Terschelling opgesteld door KAW. Deze visie loopt van 2017 tot en met 2021 met doorkijk naar 2025, gebaseerd op de Toekomstvisie TS25. In de woonvisie wordt de huidige woningmarkt omschreven als onbereikbaar voor starters en (jonge) gezinnen met een gemiddeld inkomen, omdat de vierkante meterprijs één van de hoogste in Nederland is. Daarnaast zijn de wachtlijsten in de sociale huursector lang, waardoor weinig doorstroming in de woningmarkt zit. Ook is er een dringend tekort aan huisvesting voor seizoenspersoneel, waardoor het lastig is voor bedrijven om gekwalificeerd personeel te werven. De schatting is dat er 50 wooneenheden/kamers nodig zijn voor seizoenspersoneel. De prioriteit voor de eerste jaren ligt bij het realiseren van starterswoningen, doorstroomwoningen en tijdelijke huisvesting voor seizoenspersoneel.

Met dit plan wordt er voorzien in een nieuwe huisvesting ten behoeve van (seizoens)personeel, iets waar een nijpend tekort aan is op het eiland. De woonvisie legt prioriteit bij de realisatie van huisvesting voor tijdelijk personeel.

Uitvoeringsprogramma Woonvisie Terschelling

De Woonvisie beschrijft de urgentie: voor wie, wat, hoe en in welke aantallen kan er gebouwd worden. Het Uitvoeringsprogramma geeft aan waar en wanneer er in potentie woningen gerealiseerd kunnen worden. Om de in de Woonvisie opgenomen woningbouw te realiseren wordt gezocht naar bouwlocaties die daarvoor in potentie geschikt zijn of lijken te zijn. In het Uitvoeringsprogramma wordt de match gemaakt tussen de in de Woonvisie aangegeven behoefte en potentiële bouwlocaties.

In het uitvoeringsprogramma is opgenomen dat huisvesting van seizoenspersoneel moet worden gerealiseerd in bestaande bebouwing van bedrijven. Indien dit niet mogelijk is dan gaat de voorkeur uit naar ombouw van bestaande locaties zoals de oude campus. Nieuwbouw voor de huisvesting van personeel is op basis van gemeentelijk beleid dus niet toegestaan. De realisatie van het personeelsverblijf is alleen mogelijk door het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. De gemeente heeft aangegeven te willen meewerken aan een bestemmingsplan vanwege de uitzonderlijke situatie in het plangebied. Aan de achterzijde van 't Land 11 bevindt namelijk een gastenverblijf dat reeds wordt bewoond. In feite is het gastenverblijf reeds al een bestaand gebouw bij het recreatiebedrijf van de initiatiefnemer. Vanwege de deplorabele staat wordt dit vernieuwd. Er is dus min of meer sprake van ombouw van een bestaande situatie waarbij sprake blijft van een vorm van bewoning op het achtererf. Met het plan vindt dan ook slechts een kleine wijziging van bewoning plaats naar personeelshuisvesting. Hierdoor is de realisatie van een personeelshuisvesting toelaatbaar.

Beleidsregels Nieuwe Woningen (2019)

Veel bestemmingsplannen op Terschelling bieden de mogelijkheid om een deel van de bedrijfsgebouwen te gebruiken voor tijdelijke huisvesting van personeel. Echter is het onduidelijk wat er met tijdelijke huisvesting wordt bedoeld. De Beleidsregels nieuwe woningen omschrijft tijdelijke huisvesting als “De huisvesting van een persoon (en diens/haar gezin of een daarmee gelijk te stellen groep personen voor de duur van maximaal 9 maanden per jaar.”

Alhoewel het plan niet voorziet in personeelshuisvesting in bedrijfsgebouwen, voorziet het plan wel in de huisvesting van tijdelijk personeel. In de planregels is aangesloten bij de definitie van tijdelijk personeel zoals genoemd in de Beleidsregels Nieuwe Woningen (2019). Daarmee sluit het plan nauw aan bij de beleidsregels om reden waarvan deze ontwikkeling ruimtelijk en beleidsmatig aanvaardbaar wordt geacht.

Welstandsnota Terschelling 2008

De Welstandsnota is aanvullend op de bebouwingsmogelijkheden die door het bestemmingsplan worden gegeven. Maatvoeringen en criteria uit de nota zijn in die zin richtinggevend voor de wijze waarop met de in het bestemmingsplan geboden ruimte dient te worden omgegaan. De gemeentelijke Welstandsnota (mei 2008) geeft aan alle gebieden binnen de gemeente, op basis van stedenbouwkundige, landschappelijke en architectonische samenhang, een bepaalde kwaliteit. Daaraan zijn gebiedsgerichte welstandscriteria gekoppeld.

Het plangebied, gelegen in West-Terschelling, valt volgens de kaart met gebiedsindeling in Bijlage 1 van de Welstandsnota Terschelling onder het deelgebied 'Dorpsuitbreiding tweede helft vorige eeuw'. De bouw in dit deelgebied wordt gekenmerkt door planmatig opgezette vaak relatief omvangrijke dorpsuitbreiding. Globaal kan een onderscheid worden gemaakt in buurten uit de wederopbouwperiode (1950/60) met een regelmatige rechthoekige structuur en buurten uit 1970 tot 2000 waarin een veel vrijere verkaveling van gebogen, geknikte of verspringende straten is toegepast. De woonfunctie overheerst. Incidenteel komen gebouwen met een afwijkende functie voor, zoals schoolgebouwen of een wooncentrum. In West-Terschelling komen relatief veel van deze grotere gebouwen voor. De bebouwing is vrijwel altijd in duidelijke rooilijnen langs de straat

geplaatst, enkele vrijstaande woningen zijn iets terug geplaatst ten opzichte van de rooilijn. Het straatbeeld is gesloten (rijenwoningen) of halfopen (vrijstaande en halfvrijstaande woningen). De bebouwing met steenachtig materieelgebruik bestaat voornamelijk uit 1 of 2 bouwlagen, vrijwel altijd met kap. Bijgebouwen spelen vrijwel altijd een ondergeschikte rol ten opzichte van het hoofdgebouw. De massa-opbouw is overwegend enkelvoudig en incidenteel samengesteld of gevarieerd. Min of meer los van het bouwblokkenpatroon komt bebouwing voor in de vorm van bijvoorbeeld scholen, gestapelde woonvormen of seniorencomplexen. Zeker wat betreft plaatsing, hoofdvorm (vaak grootschalige bebouwing met meerdere verdiepingen) en materiaalgebruik wijkt deze sterk af van de overige bebouwing. In West-Terschelling komen relatief veel van deze grotere gebouwen voor.

Voor wat betreft de welstandscriteria dient een bouwplan in overeenstemming te zijn met de beleidsintentie. Het personeelsgebouw wordt aan de achterzijde van 't Land 11 gerealiseerd. De bebouwing bestaat uit één bouwlaag met kap. Het betreft houtskeletbouw met rode dakpannen. Bij de uitwerking van het ontwerp is aangesloten bij de beleidsintentie van de Welstandsnota. Zoals blijkt uit paragraaf 2.2 wordt bij deze beleidsintentie aangesloten. Voor de uiteindelijke bouwaanvraag vindt een toetsing aan de welstandscriteria plaats.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Voor het plan is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de milieuaspecten en op andere sectorale regelgeving.

4.1 Verkeer en parkeren

De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 381 Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie). Voor vrijstaande woningen geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 8 mvt/etmaal per woning. Ten aanzien van personeelshuisvesting bestaan er geen specifieke CROW-kentallen. Om deze reden is er aangesloten bij de CROW-kentallen van vrijstaande woningen. De verkeersgeneratie bedraagt daardoor 8 mvt/etmaal. Het verkeer kan zich goed afwikkelen op Burgemeester van Heusdenweg.

Het mogelijk maken van een personeelshuisvesting zorgt netto niet voor een toename van de parkeervraag. Dit omdat zich in de bestaande situatie al een gastenverblijf voor circa 2 personen op de locatie van het personeelsverblijf bevindt. De parkeervraag wordt berekend conform de nota parkeernormen Terschelling. Volgens de parkeernormen dient per 4 personen één parkeerplek gerealiseerd te worden. Ervan uitgaande dat het personeelsverblijf geschikt is voor 2 personen betekent dit dat er een parkeerbehoefte is van afgerond 1 parkeerplaats. Deze parkeerbehoefte kan worden opgelost aan de voorzijde van het personeelsverblijf.

4.2 Geluid

Toetsingskader

In de Wet geluidhinder (Wgh) is bepaald dat elke weg in principe een zone heeft waar aandacht aan geluidhinder moet worden besteed. Daarbij onderscheidt de Wgh geluidsgevoelige gebouwen enerzijds en niet-geluidsgevoelige functies anderzijds. Het uitgangspunt is dat op de gevels van geluidsgevoelige functies voldaan wordt aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB. Indien hier niet aan wordt voldaan, kan een hogere grenswaarde worden vastgesteld. Deze hogere waarde is te verlenen tot 63 dB in de bebouwde kom. Wegen waarvoor de zoneplicht niet geldt, zijn woonerven en wegen waarop een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.

Woningen worden door de Wet geluidhinder (hierna: Wgh) als geluidgevoelige functie aangemerkt. Indien nieuwe geluidgevoelige functies mogelijk worden gemaakt, dan is volgens de Wgh akoestisch onderzoek verplicht indien deze worden geprojecteerd binnen de geluidzone van een weg. Daarnaast dient op basis van jurisprudentie in het kader van een goede ruimtelijke ordening aannemelijk te worden gemaakt dat ook sprake is van een aanvaardbaar geluidniveau wanneer de ontwikkeling is gesitueerd nabij niet gezoneerde wegen (30 km/u wegen).

Toetsing

Met dit plan wordt een bestaand gastenverblijf (en schuur) vervangen en daarmee nieuw personeelsverblijf mogelijk gemaakt. Zowel het gastenverblijf in de bestaande situatie als het personeelsverblijf in nieuwe situatie betreffen geluidshindergevoelige functies. De dichtsbijzijnde weg, 't Land, kent een maximumsnelheid van maximaal 30 km/uur en heeft geen geluidszone. De Burgermeester van Heusdenweg heeft een maximumsnelheid van 60 km/uur en betreft een zoneplichtige weg. De huisvesting ligt op circa 150 meter van de Burgermeester van Heusdenlaan en valt daardoor buiten de geluidszone van deze weg. De huisvesting wordt aan de achterzijde van 't Land 11 gerealiseerd, waardoor hinder vanwege wegverkeerslawaai sowieso al erg beperkt is. Een akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai kan om deze redenen achterwege blijven.

4.3 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Deze afstand wordt gemeten tussen de bestemmingen van bedrijven en de gevels van geluidsgevoelige objecten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Waardering omgeving

Voor het beoordelen van de mate van hinder die aanvaardbaar is ter plaatse van hindergevoelige functies wordt onderscheid gemaakt tussen een 'rustige woonomgeving' en een 'gemengd gebied'. Het komt erop neer dat als beoordelingskader voor een goede ruimtelijke ordening voor woningen in een gemengd gebied de normen uit het Activiteitenbesluit toereikend zijn. Voor woningen in een rustige woonomgeving geldt een strengere norm.

Binnen het plangebied wordt personeelshuisvesting voor maximaal 2 personen gerealiseerd in en nabij diverse bedrijfsfuncties. De omgeving karakteriseert zich daarom duidelijk als een gemengd gebied. Dit is ook duidelijk te zien op de verbeelding van het geldende bestemmingsplan.

Toetsing

Naast het plangebied bevindt zich een vakantiepark. Een vakantiepark is aangewezen als inrichting uit milieucategorie 3.1. Hierbij geldt een richtafstand van 30 meter tot aan gevoelige bestemmingen, zoals woningen. De bepalende factor voor deze afstand betreft geluidhinder. In dit geval is slechts sprake van het vervangen van een bestaand gastenverblijf (en schuur) voor personeelsverblijf. De bedrijfsvoering van het vakantiepark wordt daarom niet extra in de bedrijfsvoering beperkt. Verder ervaart de huidige eigenaar van 't Land 11 geen onevenredige overlast van het vakantiepark. Nu en in de toekomstige situatie zal sprake zijn van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat.

Op circa 50 meter van het plangebied ligt een hotel. Hiervoor geldt een richtafstand van 0 meter in gemengd gebied. Aan deze richtafstand wordt voldaan. Vanuit de milieuzonering bestaan er dan ook geen belemmeringen voor de ontwikkeling.

4.4 Bodem

Toetsingskader

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Toetsing

Omdat het plangebied reeds geschikt is bevonden voor de functie wonen, is de bodemkwaliteit als onverdacht te beschouwen. Bij een omgevingsvergunning voor bouwen dient een actueel verkennend bodemonderzoek overlegd te worden. Dit onderzoek wordt bij de aanvraag toegevoegd.

4.5 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Toetsing

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er is slechts sprake van het vervangen van een gastenverblijf (en schuur) voor een personeelsverblijf. Het plan draagt niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Bij de bescherming van gebieden gaat het om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. Verder worden in de provinciale verordening gebieden beschermd die van belang zijn voor het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen de Ecologische Hoofdstructuur). De bescherming van gebieden en soorten is geregeld in de Wet natuurbescherming.

Gebiedsbescherming

Natura 2000-gebieden

Het plangebied maakt geen deel uit van een Natura 2000-gebied. Het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied is de Waddenzee op circa 200 meter ten zuiden en de Duinen van Terschelling op circa 440 meter ten noorden van het plangebied.

Voor de ontwikkeling moet worden beoordeeld of de ontwikkeling significante effecten op Natura 2000-gebieden. Directe effecten, zoals verstoring, verontreiniging, versnippering etc. zijn op deze afstand uit te sluiten. Indirecte hinder als gevolg van verkeersbewegingen zijn ook niet aan de orde, omdat autoverkeer de natuurgebieden niet hoeft te kruisen om de planlocatie te bereiken. Mogelijk kan het plan leiden tot significante effecten in verband met een mogelijk stikstofdepositie. In dit kader is met het programma AERIUS Calculator een berekening uitgevoerd. De berekening is als bijlage 1 aan het bestemmingsplan toegevoegd.

Uit de berekening van de exploitatiefase wordt op geen enkel Natura 2000-gebied een depositie berekend die hoger is dan 0,00 mol/ha/jaar. Een significant effect is daarmee op voorhand uit te sluiten. Het aspect stikstof is geen belemmering voor het plan.

Natuurnetwerk Nederland (NNN)

Een plan mag geen activiteiten en ontwikkelingen mogelijk maken, die leiden tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden, of tot een significante vermindering van de oppervlakte van de NNN. Het plangebied maakt geen deel uit van het NNN. Het plan leidt niet tot significante aantasting van de wezenlijke kenmerken en waarden van dit gebied.

Soortenbescherming

De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn. Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn.

Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden.

Het plan voorziet in kleinschalige sloop- en nieuwbouw waarbij de bestaande schuur en het gastenverblijf wordt vervangen voor een personeelsverblijf aan de achterzijde van 't Land 11. Zowel het gastenverblijf als de schuur betreffen aftandse bebouwing dat geen nestelplek biedt voor soorten. Verder is de achterzijde van 't Land 11 deels verhard en slecht onderhouden. Dit maakt het geen duurzaam habitat voor beschermde soorten. In de rest van het plangebied zijn geen ontwikkelingen voorzien. Een ecologisch onderzoek kan dan ook achterwege blijven.

4.7 Archeologie

Toetsingskader

Met betrekking tot dit aspect is per 1 juli 2016 de Erfgoedwet van toepassing. De Omgevingswet (nog niet van kracht) vervangt de Monumentenwet voor het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Tot het van kracht worden van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet. Hier blijven ze ongewijzigd van toepassing, zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

In de wet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Toetsing

Voor het plangebied is geen dubbelbestemming opgenomen in het geldende bestemmingsplan. Daarnaast is er volgens de FAMKE ook geen onderzoek noodzakelijk ten aanzien van de periodes 'steentijd - bronstijd' en 'ijzertijd - middeleeuwen'. Archeologisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.8 Cultuurhistorie

Toetsingskader

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan beschreven moet worden hoe met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Volgens de gemeentelijke erfgoedvisie en -nota wordt uitgegaan van de Cultuur Historische kaart van de provincie Fryslân (CHK), waar ook de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) deel van uit maakt. Op deze kaarten is informatie opgenomen over archeologische en cultuurhistorische waarden.

Toetsing

In het plangebied is volgens het CHK geen sprake van cultuurhistorische waarden waar rekening mee moet worden gehouden bij de uitvoering van dit plan. In het plangebied zijn geen cultuurhistorische waarden aanwezig. Nader onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.9 Water

Toetsingskader

Van groot belang in de ruimtelijke ordeningspraktijk is de vroegtijdige afstemming met het betreffende waterschap. Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Doorgaans wordt hiervoor de wettelijk verplichte 'watertoets' doorlopen, als procesinstrument waarmee wordt gewaarborgd dat gevolgen van ruimtelijke ontwikkelingen voor de waterhuishouding meer expliciet worden afgewogen.

Toetsing

Het voornemen is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het Wetterskip Fryslân (kenmerk: 20210805-2-27310). Hieruit is naar voren gekomen dat het voornemen een beperkte invloed kan hebben op wateraspecten die van belang kunnen zijn bij ruimtelijke plannen. De uitkomst is daarom dat de korte procedure moet worden gevolgd. Dit betekent dat Wetterskip Fryslân een wateradvies verstrekt (zie bijlage 2). Bij de uitwerking van het bouwplan wordt hier rekening mee gehouden.

Toename verharding

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Uiteraard is het toepassen van alternatieve maatregelen in het plan ook mogelijk. Voor de compensatie van toename verhard oppervlak is onderstaande tabel van toepassing.

Gebied	Stedelijk (>200 m²)	Landelijk (>1.500 m²)
Boezem	5%	5%
Polder	10%	10%
Vrij afstromend	Maatwerk mogelijk	Maatwerk mogelijk

Het plangebied is gelegen in landelijk gebied. Met de ontwikkeling is geen sprake van een toename verharding van meer dan 1.500 m². In de keur van Wetterskip Fryslân is opgenomen dat het verboden is zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater.

Omdat de verharding niet toeneemt met meer dan 1.500 m² zijn compenserende maatregelen niet nodig.

Rioolwaterpersleiding

Het waterschap vraagt om bij het opstellen van het plan rekening te houden met de beperkingen, zakelijk recht, zoals die van toepassing zijn op rioolwaterpersleidingen. Bij de uitwerking wordt hier rekening mee gehouden. De werking van de persleiding wordt met het project niet geschaad.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voorgenoemd advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

Gebruik materialen

Tot slot wordt met het oog op de waterkwaliteit het gebruik van uitloogbare materialen zoals koper, lood en zink zoveel mogelijk voorkomen.

4.10 Externe veiligheid

Toetsingskader

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

Toetsing

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart van de provincie Fryslân bekeken. Hieruit blijkt dat in en in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Deze worden in het plangebied ook niet mogelijk gemaakt. Vanuit het aspect externe veiligheid bestaan daarom geen belemmeringen en uitgangspunten voor het plan.

4.11 Kabels en leidingen

Toetsingskader

In (de omgeving van) het plangebied kunnen kabels en leidingen aanwezig zijn die beperkingen opleggen voor de bouwmogelijkheden in het plangebied. Hierbij valt te denken aan hoogspanningsverbindingen, waterleidingen en straalpaden. Bij leidingen, zoals gas-, water- en rioolpersleidingen, volgen deze belemmeringen uit het zakelijk recht. Bij hoogspanningsverbindingen gaat het om veiligheid en gezondheid. De beperkingen bij straalpaden zijn van belang voor het goed functioneren van de straalpaden.

Toetsing

In de huidige situatie liggen nog wel kabels en leidingen welke mogelijk verlegd moeten worden. Hiervoor wordt ter zijner tijd een Klic-melding gedaan. Binnen het plangebied zijn verder geen sprake van kabels en leidingen waar rekening mee gehouden moeten worden. Daarom zijn geen verdere maatregelen noodzakelijk en vormt het aspect kabels en leidingen geen belemmering voor dit plan.

4.12 MER (Milieu effect rapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, planmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit plan maakt een personeelsverblijf voor twee personen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Daarnaast wordt de ontwikkeling, gelet op de aard en de omvang, ook niet aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject. Weliswaar verandert het uiterlijk van het perceel door de realisatie van een nieuw personeelsverblijf, maar dat betekent niet dat hetgeen waarin het plan voorziet moet worden aangemerkt als een stedelijk ontwikkelingsproject als bedoeld in kolom 1, categorie 11.2 van onderdeel D van de bijlage van het Besluit milieueffectrapportage. Met dit plan is sprake van een klein ruimtebeslag waar op basis van het overgangsrecht ook al een gebouw is toegestaan. Verder vinden geen wijzigingen aan de wijze van ontsluiting plaats en wordt de parkeerbehoefte binnen het plangebied opgelost. Daarnaast leidt de ontwikkeling niet tot een hoge verkeersaantrekkende werking. Op basis van voorgaande wordt de beoogde ontwikkeling niet gekwalificeerd als stedelijk ontwikkelingsproject. Er behoeft dan ook geen besluit te worden genomen of een MER nodig, dan wel niet nodig is.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op eenzelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, digitaal en analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

Wonen - 1

Gronden die beschikken over de bestemming Wonen 1 zijn bestemd voor woonhuizen al dan niet in combinatie met aan-/uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Voor hoofdgebouwen geldt dat deze binnen het bouwvlak moeten worden gerealiseerd. De bouw- en goothoogte van hoofdgebouwen bedraagt ten hoogte 4,00 en 10,00 m. De dakhelling van een hoofdgebouw bedraagt ten minste 30 graden en ten hoogste 60 graden. Binnen de bestemming 'Wonen-1' is de functieaanduiding 'specifieke vorm van wonen – personeelshuisvesting' aanwezig. Gronden met deze desbetreffende functieaanduiding zijn tevens bestemd voor bijgebouwen in de vorm van personeelshuisvesting. Binnen deze functieaanduiding geldt een maximale oppervlakte van 75 m2 aan aan-/uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen. Verder geldt een maximale goothoogte van 3,00 m en een dakhelling minimaal 30° en ten hoogste 60°.

De drie woonhuizen aan de voorzijde van 't Land zijn allemaal meegenomen in het bestemmingsplan, omdat de personeelshuisvesting als bijgebouw van het woonhuis aan 't Land 11 wordt gezien en het hier om rijwoningen gaat. Om deze reden zijn alle drie de woonhuizen voorzien van een nieuwe planologische regeling.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Vooroverleg

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen procedure. Het ontwerp wordt in het kader van het vooroverleg aan de overlegpartners voorgelegd.

Zienswijze

Vervolgens heeft het ontwerpbestemmingsplan voor zes weken ter inzage gelegen (artikel 3.8 Wro). Tijdens deze periode is aan een ieder de mogelijkheid geboden tot het indienen van zienswijzen. Er is tegen het plan één zienswijze ingediend. Daarnaast heeft de provincie aangegeven geen zienswijze in te gaan dienen, maar heeft er wel op gewezen dat bij de sloop van de bebouwing een deskundige vooraf een inspectie moet doen naar eventueel aanwezige beschermde soorten.

Reclamant heeft een ontvankelijke zienswijze ingediend, omdat hij problemen ondervindt met initiatiefnemer nabij zijn woonperceel aan de Molenstraat 3. Omdat initiatiefnemer meerdere plannen in ontwikkeling en procedure heeft, wil reclamant met deze zienswijze aandacht vragen voor de problematiek die tussen hem en initiatiefnemer is ontstaan aan de Molenstraat. De zienswijze ziet dus niet op een inhoudelijk bezwaar tegen het plan op het perceel 't Land 11, maar reclamant wil met het indienen van de zienswijze tegen alle 'samenhangende plannen' afdwingen dat initiatiefnemer gedwongen wordt tot het maken van goede afspraken.

 

Reclamant is geen belanghebbende bij de vaststelling van het bestemmingsplan voor 't Land 11. Reclamant brengt daartegen ook geen enkel belang in en voert ook geen inhoudelijke argumenten aan. Afspraken omtrent het geschil met betrekking tot de Molenstraat dienen binnen de plannen die er zijn voor Molenstraat 5 te worden gemaakt. Daarmee is deze zienswijze ongegrond.

 

De provincie heeft laten weten dat er geen provinciale belangen in geding zijn en dat zij geen zienswijze indient. Wel heeft de provincie gevraagd om bij sloop van de bebouwing een deskundige in te schakelen die kan checken in hoeverre er beschermde soorten in de te slopen panden aanwezig zijn, zodat de juiste stappen kunnen worden ondernomen. Voorgesteld wordt om initiatiefnemer hiervan in kennis te stellen en dit advies van de provincie als voorwaarde mee te nemen in de te verlenen omgevingsvergunning.

 

Voorgesteld wordt in te stemmen met de voorstaande reacties op de zienswijze en de reactie van de provincie.

Beroep

Het bestemmingsplan is vervolgens vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

De kosten voor de uitvoering van dit plan worden volledig gedragen door initiatiefnemer. De initiatiefnemer beschikt over voldoende financiële middelen om het plan te bekostigen. Hiermee is de financiële haalbaarheid van dit bestemmingsplan aangetoond.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Wanneer sprake is van bepaalde bouwplannen, moet de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan vaststellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Voor vaststelling van het planologisch besluit moet duidelijk zijn op welke wijze potentiële kosten zullen worden verhaald. Voor dit project is op grond van de grondexploitatieregeling sprake van een bouwplan. Met de gemeente zijn afspraken vastgelegd in een anterieure overeenkomst en een kavelpaspoort.