Plan: | Paraplubestemmingsplan Wonen in Smallingerland |
---|---|
Status: | vastgesteld |
Plantype: | bestemmingsplan |
IMRO-idn: | NL.IMRO.0090.PP2021GSL006-0401 |
De plansystematiek van de huidige bestemmingsplannen in Smallingerland maakt het onbedoeld mogelijk dat woningen kunnen worden gebruikt voor kamerverhuur of zelfs kunnen worden gesplitst. Hoewel er een beperkt aantal gevallen bekend is, is dit een ontwikkeling die de gemeente wil tegengaan. Het gebruik van woningen door meerdere huishoudens die daar eigenlijk niet voor bedoeld zijn, levert in potentie een hogere kans op overlast op. Kamerbewoning en woningsplitsing resulteert in de meeste gevallen in een verdichting van het aantal eenpersoonshuishoudens. Ieder huishouden heeft zijn eigen levensgewoonten en dag- en nachtritme. Hoe meer huishoudens in een woning, des te groter de kans dat afwijkend gedrag ontstaat waar de omgeving last van kan krijgen, zoals parkeeroverlast en geluidsoverlast.
In het verleden zijn verschillende verzoeken tot het vestigen van personen anders dan een 'doorsneegezin' (bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten) in een woning afgewezen in de veronderstelling dat de geldende bestemmingsplannen het goed afgedekt hadden. Uit een recente uitspraak van de Raad van State blijkt dat een groot deel van de gemeenten in Nederland geen kamerverhuur heeft geregeld in de bestemmingsplannen. Ook blijkt uit een bezwaarprocedure bij de gemeente Smallingerland dat op grond van bepaalde bestemmingsplannen appartementen op de verdieping toegestaan zijn.
Het is daarom gewenst om als gemeente handvatten te hebben waaraan kamerverhuur en appartementen op de verdieping getoetst kunnen worden. Maar ook om het hebben van een toetsingskader voor huisvesting studenten en arbeidersmigranten en voor mantel- kangoeroewoningen.Zo behoud je als gemeente de goede ruimtelijke ordening en heb je duidelijke handhavingsinstrumenten.
Het college van B&W heeft voor de volgende aanpak gekozen;
In voorliggend bestemmingsplan wordt voorzien in een juridische regeling voor de beschreven problematiek.
Om juridisch grip te krijgen op de knelpunten in de geldende bestemmingsplannen is eerst geanalyseerd waar de knelpunten zitten. Het gaat hierbij specifiek om knelpunten binnen de woonbestemming(en) in de geldende bestemmingsplannen.
Om binnen de kaders van de jurisprudentie een gewenste invulling te kunnen geven aan het begrip “wonen”, moet een koppeling tot stand komen met het begrip “woning”. Zo wordt gerepareerd dat het wonen in een (bedrijfs- of tussen)woning, woonhuis of woongebouw mag, zolang er maar sprake is van de huisvesting van één (afzonderlijk) huishouden.
De bovenstaande reparatie biedt ook de kans om te regelen dat het wonen alleen voor permanente bewoning is. Daarmee kan ongewenst (verblijfs)recreatief gebruik in woningen als Air-bnb worden voorkomen.
Om sturing op ongewenste vormen van het wonen mogelijk te maken, worden de volgende begrippen aan de geldende bestemmingsplannen toegevoegd:
Op grond van jurisprudentie is ten aanzien van de definitie “één (afzonderlijk) huishouden” gewerkt met een feitelijke invulling van het kader ‘het vaststellen van het vaste verband tussen bewoners alsmede de continuïteit en onderlinge verbondenheid tussen hen”. Hoewel het voorgaande kader een vaste lijn in de jurisprudentie is, geeft het onvoldoende duidelijke grondslag voor handhaving. Immers, er zal steeds per geval een afweging gemaakt moeten worden of sprake is van één huishouden.
Om een goede basis voor handhaving van het begrip “één (afzonderlijk) huishouden” te leggen, is aan de geldende bestemmingsplannen een strakke definitie van huishouden toegevoegd. De definitie biedt weinig ruimte voor afweging, waardoor de duidelijkheid in het kader van de handhaving van de definitie voorop staat. De definitie heeft mede tot doel om overlast in (woon)wijken te voorkomen. Feitelijk is aansluiting gezocht bij de traditionele vorm van één huishouden (ouders en kinderen). Het verschil met de voorgestelde definitie zit in de zinsnede "één of twee personen…". Dit is breder dan alleen de ouders, het kunnen onder andere ook twee huurders of tijdelijke werknemers betreffen. De keuze hiervoor is gemaakt, omdat de doelen 'handhaafbare definitie' en 'voorkomen van overlast' worden nagestreefd.
Vanuit de opgave om in de geldende bestemmingsplannen een duidelijk handhaafbare definitie van "huishouden" op te nemen, is het volgende begrip aan de geldende bestemmingsplannen toegevoegd:
De hiervoor gegeven definitie van huishouden is wat beperkt. Er zijn type huishoudens die op zich acceptabel zijn, maar die niet voldoen aan de hiervoor weergegeven definitie. Gemeente Smallingerland heeft daarom beleid opgesteld in de vorm van een beleidsnota 'Verruimen begrip huishouden' waarmee de in de jurisprudentie gehanteerde definitie van huishouden (het vaststellen van een vast verband tussen bewoners evenals de continuïteit en onderlinge verbondenheid tussen hen) verder is uitgewerkt (zie ook bijlage 1 bij deze toelichting). Dat beleid dient als grondslag voor het bieden van ruimte voor een bredere uitleg van de definitie "huishouden", zoals die is toegevoegd in de geldende bestemmingsplannen. Daarin is ook het generatiewonen meegenomen. Met generatiewonen (bijzondere vorm van huishouden) wordt het samenwonen bedoeld van één of meer generaties in een bestaande woning, zodat de (zorg)taken in familieverband met elkaar kunnen worden gedeeld, waarbij onder generaties wordt verstaan: (over)grootouders, (schoon)ouders, (pleeg- en adoptie-)kinderen, kleinkinderen, broers en zussen.
Via het opgestelde beleid kan de nodige flexibiliteit worden geboden, waarbij wel altijd sprake is van een afweging. Via het beleid (als grondslag voor afwegen) is sturing door de gemeente mogelijk op minder traditionele vormen van het begrip "huishouden". Tegelijkertijd biedt het beleid een flexibele invulling van het begrip "huishouden", rechtdoende aan de jurisprudentie van de Raad van State.
Het beleid is toegevoegd aan de geldende bestemmingsplannen door middel van een afwijking van de gebruiksregels. De afwijkingsregel biedt de mogelijkheid om in concrete situaties af te wijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan. Het afwijken kan bijvoorbeeld gaan om het toestaan van meerdere personen (zoals arbeidsmigranten of studenten) in een woning.
Voorwaarde voor het afwijken is dan ook dat is voldaan aan het geldende beleid zoals dat blijkt uit de beleidsnota 'Verruimen begrip huishouden', dan wel diens rechtsopvolger. Juridisch gezien gaat het om een zogenoemde “dynamische beleidsverwijzing”. De Wet ruimtelijke ordening schrijft voor dat de dynamische beleidsverwijzing gekoppeld moet zijn aan een bevoegdheid, zoals een afwijking van de gebruiksregels. De voorgestelde toevoeging aan de geldende bestemmingsplannen voldoet aan de wet.
Dit werkt in de praktijk als volgt: wanneer een huishouden niet voldoet aan de begripsbepaling zoals die in het bestemmingsplan is opgenomen (er is geen sprake van twee personen maar bijvoorbeeld van drie personen met hun kinderen), kan het college van B&W na toetsing aan de beleidsnotitie een omgevingsvergunning voor het afwijken van de regels van het bestemmingsplan verlenen. Op deze manier kan de gemeente Smallingerland sturen. Wanneer in de praktijk type huishoudens worden gevormd die op zich acceptabel zijn, maar die niet binnen de regels van het bestemmingsplan en ook niet binnen de kaders van de beleidsnota vallen, kan de gemeente besluiten om de inhoud van de beleidsnota 'Verruimen begrip huishouden' aan te passen. Zo blijft het beleid steeds actueel, zonder dat dit via lange bestemmingsplanprocedures moet worden aangepast.
De definitie van “woonhuis” is in tegenspraak met de bouwregels van de woonbestemmingen. Op basis van de bouwregels is het uitgangspunt dat één woonhuis is toegestaan of het aantal woonhuizen dat door middel van een aanduiding op de verbeelding is weergegeven, terwijl op grond van de definitie “woonhuis” meerdere woningen zijn toegestaan.
Vanuit de wens om de definitie van woonhuis op één lijn te brengen met de bouwregels in de woonbestemmingen, wordt het begrip “woonhuis” in de geldende bestemmingsplannen als volgt aangepast:
Om de uitvoerbaarheid van een planvoornemen te onderbouwen, is het in beginsel noodzakelijk dat het planvoornemen wordt getoetst aan het geldende rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid en aan de omgevingsaspecten. Hierbij wordt ervan uit gegaan dat het planvoornemen ontwikkelingen mogelijk maakt.
Het voorliggende paraplubestemmingsplan is echter een aanpassing van de juridische regels die er al gelden. Er is dan ook geen sprake van een planologische ontwikkeling, maar van een herstel van enkele omissies in de geldende regels voor het wonen. Voor het geldende beleid en de omgevingsaspecten wordt dan ook verwezen naar de onderliggende geldende plannen.
Het voorliggende paraplubestemmingsplan is een partiële herziening van de onderliggende geldende bestemmingsplannen. Het plan bestaat uit een toelichting, verbeelding en regels.
Voor deze partiële herziening zijn de regels van de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP 2012) toegepast. Met deze standaard worden de regels en de verbeelding zodanig opgebouwd en ingericht dat ruimtelijke plannen goed met elkaar kunnen worden vergeleken.
Het voorliggende parapluplan wordt als ontwerp bestemmingsplan in procedure gebracht. De ingekomen zienswijzen worden behandeld als onderdeel van het vaststellingsbesluit. Het vaststellingsbesluit wordt t.z.t. onderdeel van het voorliggende plan.