direct naar inhoud van Toelichting
Plan: Partiële herziening De Bouwen - Kopgebouw MLK-boulevard
Status: vastgesteld
Plantype: bestemmingsplan
IMRO-idn: NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Aanleiding

Gemeente Smallingerland en de exploitant van de winkelformule BabyPlanet hebben overeenstemming bereikt over het realiseren van een 'kopgebouw' aan de westzijde van de detailhandelsbebouwing aan Marten Luther Kingboulevard (MLK) in Drachten. In dit kopgebouw zal een vestiging van BabyPlanet worden gevestigd. Momenteel is BabyPlanet in Drachten gevestigd aan de Leidijk 30.

Geldende bestemmingsplan

De locatie van het kopgebouw maakt deel uit van het bestemmingsplan De Bouwen en voorziet in een gemengde bestemming waarbinnen de vestiging van Babyplanet past. Toch is er aanleiding voor herziening van het geldende bestemmingsplan:

  • Ter plaatse van de te realiseren bebouwing laat het geldende plan niet overal bebouwing toe.
  • De huidige bestemming laat bepaalde vormen van bedrijvigheid, waaronder kantoren toe. In de kantorenstrategie van de gemeente is deze locatie afgevallen als vestigingsplaats voor kantoren; het nieuwe bestemmingsplan dient deze mogelijkheid te schrappen.

Nieuwe bestemmingsplan

De bestemming in dit nieuwe bestemmingsplan sluit aan bij de bestemming 'Detailhandel - 2', zoals die in het huidige bestemmingsplan De Bouwen is opgenomen. Daarmee verdwijnt de bestemming 'Gemengd - 3'.

Plangrenzen bestemmingsplan

De plangrenzen van het bestemmingsplan zijn te zien op de bijgevoegde tekening.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

In de huidige situatie is de bestemming 'Gemengd' nog niet benut, zoals uit onderstaande luchtfoto blijkt. Ter plaatse is groen en een bergingsvijver gerealiseerd

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0001.png"

In het onderstaande fragment uit de verbeelding blijkt hoe de huidige bestemmingen zijn begrensd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0002.png"

Uit de verbeelding en de bijbehorende regels blijkt dat het groen is verdeeld in vlakken bedoeld voor:

  • opgaand groen met geluidswal;
  • opgaand groen;
  • water.

Verder blijkt uit de verbeelding dat aan de noordzijde van de verkeersbestemming een leiding ligt. Het gaat hier om een rioolpersleiding.

2.2 Nieuwe situatie

In de nieuwe situatie wordt een kopgebouw in twee lagen gerealiseerd volgens de onderstaande tekening.

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0003.png"

Figuur 1 Situering kopgebouw en extra parkeerplaatsen

Als gevolg daarvan verdwijnt een strook van het aanwezige groen en van het water. Het water wordt aan de noordwestzijde uitgebreid, waardoor de oppervlakte verder gelijk blijft.

Het gebouw wordt aan de noordzijde ontsloten; ten behoeve van het parkeren zullen ten noorden van het gebouw parkeerplaatsen worden toegevoegd. Het ter plaatse aanwezige groen zal daarvoor worden verwijderd. Dit groen is als tijdelijke invulling binnen de bestemming Verkeer & verblijf gerealiseerd. De indertijd al gegeven bestemming wordt nu met de komst uitgevoerd.

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0004.png"

Figuur 2. Fragment geldend bestemmingsplan

Hoofdstuk 3 Toetsing

In dit hoofdstuk is beoordeeld in hoeverre het plan past binnen geldend overheidsbeleid en binnen geldende wet- en regelgeving.

3.1 Beleidstoets

Het gemeentelijk beleid vormt binnen dit plan vooral het kader voor dit bestemmingsplan. Daarbij gaat het dan met name om de gemeentelijke visie op detailhandel en kantoren, het parkeerbeleid en het geldende bestemmingsplan.

Provinciaal en rijksbeleid zien met name op nieuwe ontwikkelingen en vormen derhalve geen beoordelingskader, omdat er in planologische zin geen sprake is van een nieuwe ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan laat de in dit plan mogelijk gemaakte ontwikkeling immers reeds toe.

3.1.1 Beleidsregels ruimtelijk detailhandelsbeleid

Op 11 mei 2010 stelde de gemeenteraad het ruimtelijk detailhandelsbeleid vast dat is opgenomen in het rapport "Gemeente Smallingerland Detailhandelsstructuurvisie met plan van aanpak". Op 17 februari 2015 heeft de raad besloten om dit beleid op onderdelen te wijzigen. Dit gewijzigde beleid vormt het beleidskader voor het toelaten van detailhandelsbedrijven.

In de op 11 mei 2010 vastgestelde structuurvisie is het volgende beleid geformuleerd voor de MLK-boulevard:

'Op de MLK-boulevard ruimte blijven reserveren voor thematische ontwikkeling van de woonbranche. Op dit moment zijn diverse doelgericht te bezoeken branches vertegenwoordigd op de 'woonboulevard', waar de woonbranche uiteraard de meeste ruimte in beslag neemt. Maar ook de DHZ-branche is sterk aanwezig. Alle ruimten zijn verhuurd en de vestigingen functioneren naar behoren. De woonboulevard heeft in de afgelopen jaren een goede naam opgebouwd; om deze te behouden is het aan te bevelen om voor de lange termijn ook ruimte te blijven reserveren voor vestigingen in deze branche. Daarom is onderzoek naar uitbreidingsmogelijkheden aan te raden.'

In de gewijzigde structuurvisie heeft de raad het volgende vastgesteld over de MLK-boulevard:

'Branchering en minimale maat vasthouden. Wat betreft de eis van volumineuze goederen moet bij de uitwerking van het detailhandelsbeleid gekeken worden naar een goede definitie van het begrip ondergeschikt voor niet-volumineuze goederen om concurrentie met en leegstand in het kernwinkelgebied (centrum) te voorkomen. Leegstand op de MLK Boulevard wordt als minder problematisch gezien dan leegstand in het centrum.'

Conclusie

Uit het bovenstaande blijkt dat het benutten van de bestemming 'Detailhandel - 2' nog steeds past binnen de detailhandelsvisie van de gemeente, mits het karakter van de MLK-boulevard zorgvuldig wordt bewaakt om ongewenste concurrentie met de winkels uit het kernwinkelgebied te voorkomen.

Strategie werklocaties 2020

In het rapport Strategie werklocaties 2020 van gemeente Smallingerland (vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 2 november 2010) heeft de gemeente gekozen voor een temporisering en segmentering van nieuwe kantorenlocaties. In dat kader is besloten om de Kop van de MLK-boulevard niet langer als kantorenlocatie te ontwikkelen.

Conclusie

Het geldend bestemmingsplan laat de ontwikkeling van kantoren binnen de bestemming 'Gemengd' toe. Nu besloten is om hier niet langer kantoren mogelijk te maken, ligt het voor de hand om het gebruik als kantoor binnen dit nieuwe bestemmingsplan uit te sluiten.

3.1.2 Parkeernormennota 2015 Smallingerland

In de parkeernormennota heeft de raad op 17 februari 2015 vastgelegd dat de parkeerbehoefte bij een ruimtelijk initiatief – zoals het realiseren van nieuwe detailhandelsvoorzieningen – op eigen terrein moeten worden gerealiseerd.

3.1.3 Geldend bestemmingsplan

De aansluitende winkelpanden aan de MLK-boulevard zijn bestemd in het geldende bestemmingsplan De Bouwen bestemd voor 'Detailhandel – 2'. Deze bestemming laat het volgende gebruik toe:

  • 1. volumineuze detailhandel, met dien verstande dat:
    • a. de bedrijfsvloeroppervlakte meer dan 1500 m² moet zijn, dan wel de bestaande oppervlakte indien deze minder is;
    • b. alleen volumineuze detailhandel in grove bouwmaterialen/bouwmarkten, keukens, sanitair, meubels, tuinmeubels, woninginrichtingsartikelen, kampeermiddelen en tuinartikelen in de bestemming is begrepen,

en de daarbij behorende:

  • 2. restauratieve voorzieningen;
  • 3. groenvoorzieningen en water;
  • 4. parkeervoorzieningen;
  • 5. speelvoorzieningen;
  • 6. wegen, straten en paden;
  • 7. openbare nutsvoorzieningen;
  • 8. kunstobjecten;
  • 9. tuinen en erven.

Volumineuze detailhandel is in dit bestemmingsplan gedefinieerd als:

'detailhandel in goederen, die vanwege de omvang van de gevoerde artikelen een grote oppervlakte nodig heeft voor de uitstalling, zoals detailhandel in grove bouwmaterialen/bouwmarkten, keukens, sanitair, meubels, tuinmeubels, woninginrichtingsartikelen, kampeermiddelen en tuinartikelen'.

Woninginrichtingsartikelen is in dit bestemmingsplan gedefinieerd als:

'goederen, geen meubels zijnde, die dienen voor de inrichting en/of verfraaiing van woningen zoals vloerbedekking, vitrages en lampen'.

Uit de gebruiksbepaling volgt dat ook in andere dan volumineuze goederen mag worden gehandeld:

'tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel in andere dan volumineuze goederen, tenzij het een ondergeschikt bestanddeel van het assortiment betreft'.

Conclusie

De geldende bestemming 'Gemengd – 3' past bij het voornemen om de branchering en minimale maat vast te houden, zoals de raad in haar besluit van 17 februari 2015 heeft bepaald. Om kantoren niet langer mogelijk te maken ligt het voor de hand om de naastgelegen bestemming Detailhandel – 2 te gebruiken. Daarmee blijft de wens tot branchering geborgd.

Uit het eerder aangehaalde raadsbesluit van 17 februari 2015 blijkt dat een goede definitie van het begrip 'ondergeschikt' voor niet-volumineuze goederen van belang is, om concurrentie met en leegstand in het kernwinkelgebied (centrum) te voorkomen. Het begrip 'ondergeschikt' is in het geldende bestemmingsplan niet nader gedefinieerd. In dit bestemmingsplan is daarom een maat voor de bruto vloeroppervlakte (BVO) opgenomen die zal worden gehanteerd voor het toelaten van de verkoop van niet-volumineuze goederen. Op deze manier wordt het begrip meetbaar en eenvoudig handhaafbaar.

3.2 Milieubeperkingen

3.2.1 Verkeer en parkeren

Het beleid van de gemeente is erop gericht om bij detailhandelsvoorzieningen voldoende parkeerplaatsen te realiseren, bij voorkeur op eigen grond.

Om een beeld te krijgen van de verkeersgeneratie is gekeken naar de toegelaten detailhandelsvoorzieningen, die de bestemming 'Detailhandel – 2' mogelijk maakt. Uit de uitgave 'Kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW, 2012) blijkt dat meubel/woonboulevard en bouwmarkten het meeste verkeer genereren. Er moet voor een woonwarenhuis/woonwinkel buiten het centrum in matig stedelijk gebied rekening worden gehouden met maximaal 34 verkeersbewegingen per weekdag per 100 m2 BVO. Bij een oppervlakte van 2000 m2 BVO extra mag in totaal 680 verkeersbewegingen per dag extra worden verwacht. Deze 680 extra verkeersbewegingen leiden niet tot een noodzaak voor het aanpassen van de omliggende verkeersstructuur.

Het noodzakelijk aantal parkeerplaatsen kan worden bepaald op basis van de diezelfde uitgave 'Kerncijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW, 2012). Het CROW bepaalt de parkeerbehoefte voor verschillende soorten functies. Uit de CROW-publicatie blijkt dat voor een woonwarenhuis/woonwinkel buiten het centrum in matig stedelijk gebied tenminste 1,6 en ten hoogste 2,1 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO noodzakelijk zijn. Voor meubel/woonboulevard en bouwmarkt geldt als norm minimaal 2,1 en maximaal 2,6 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO. Voor een winkel in tuinartikelen geldt als norm minimaal 2,3 en maximaal 2,8 parkeerplaatsen per 100 m2 BVO.

In het plan is rekening gehouden met de aanleg van 52 nieuwe parkeerplaatsen. Het plan maakt een gebouw mogelijk met een BVO van ca. 2.000 m2. De geplande 52 extra parkeerplaatsen volstaan in dat geval.

Conclusie 

Het plan wordt niet beperkt door verkeers- en parkeeraspecten.

3.2.2 Bedrijfshinder

Op grond van de Wet milieubeheer zijn bedrijven en instellingen verplicht te voldoen aan de eisen van een AMvB (Algemene Maatregel van Bestuur), dan wel een milieuvergunning te hebben voor de exploitatie van het bedrijf, waarbij rekening gehouden dient te worden met de omliggende woonbebouwing. Door middel van de milieuwet- en regelgeving wordt (milieu)hinder in woongebieden zo veel mogelijk voorkomen.

Om een oordeel te kunnen geven over de verwachte milieuhinder van bedrijven heeft de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG) de geactualiseerde publicatie 'Bedrijven en milieuzonering' (2009) uitgebracht, waarin richtafstandenlijst voor milieubelastende activiteiten is opgenomen. Per bedrijfstype zijn voor elk van de aspecten geur, stof, geluid en gevaar de minimale afstanden aangegeven die in de meeste gevallen kunnen worden aangehouden tussen een bedrijf en gevoelige objecten zoals woningen om hinder en schade aan mensen binnen aanvaardbare normen te houden. De grootste afstand is bepalend. De genoemde maten zijn richtinggevend, maar met een goede motivering kan en mag hiervan worden afgeweken.

Er dient te worden aangetoond dat het iets in westelijke richting uitbreiden van de geldende bestemming 'Gemengd 3' niet leidt tot hinder voor omwonenden.

Het bestemmingsplan maakt uitsluitend bedrijven mogelijk die in het thans geldende bestemmingsplan via de bestemming 'Gemengd – 3' mogelijk worden gemaakt. Deze bedrijven vallen in de milieucategorie 1 of 2. Bij deze milieucategorieën hoort een maximale afstand van 30 m. Wanneer rond de vergrote bestemming 'Gemengd – 3' een gebied van 30 m wordt uitgemeten, dan blijkt dat er geen sprake is van gevoelige bestemmingen; de dichtstbij gelegen woningen liggen op meer dan 100 m afstand. Er is dus geen aanleiding om te veronderstellen dat een beperkte uitbreiding van de bestemming 'Gemengd – 3' zou leiden tot onevenredige hinder voor gevoelige bestemmingen.

Geconcludeerd kan worden dat de uitvoerbaarheid van het plan niet wordt beperkt door bedrijfshinderaspecten.

3.2.3 Bodemkwaliteit

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in de toelichting op een ruimtelijk plan inzicht verkregen moet worden in de uitvoerbaarheid van het plan. Dit betekent dat er onder meer duidelijkheid over de noodzakelijke financiële investering in een (mogelijk noodzakelijke) bodemsanering moet bestaan. Een onderzoek naar de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem is derhalve onderdeel van de onderzoeksverplichting bij de voorbereiding van een ruimtelijk plan. Daarnaast geldt in het kader van een goede ruimtelijke ordening in relatie tot de volksgezondheid dat het bestemmen van gronden met een bodem van onvoldoende milieuhygiënische kwaliteit met een hiervoor gevoelige bestemming, zoals wonen, in beginsel moet worden voorkomen.

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0005.png"

Figuur 3. Fragment kaart Bodemloket

Het zogeheten Bodemloket biedt informatie over bodemonderzoeken en -saneringen die zijn uitgevoerd en over bedrijven of terreinen waar 'verdachte' werkzaamheden hebben plaatsgevonden die mogelijk bodemverontreiniging hebben veroorzaakt. Voor dit bestemmingsplan is het Bodemloket geraadpleegd. Hieronder is een fragment uit de kaart weergegeven, die op de website van het Bodemloket wordt gepresenteerd. Daaruit blijkt er geen sprake is van enige verdenking van bodemvervuiling.

Geconcludeerd kan worden dat de uitvoerbaarheid van het plan niet wordt beperkt door de bodemkwaliteitsaspecten.

3.2.4 Water

Bij het opstellen van het bestemmingsplan voor de winkelboulevard is reeds rekening gehouden met de realisatie van de bestemming 'Gemengd'. Nu in dit bestemmingsplan de bestemming wordt herzien in de bestemming 'Detailhandel 2', er geen sprake is van een toename van de eerder geprojecteerde verharding/gebouwen en de omvang van het oppervlaktewater nauwelijks wordt aangepast, bestaat er geen aanleiding om de waterhuishouding van het gebied opnieuw te bezien.

In het kader van de wettelijke verplichting om hierover contact op te nemen met de waterbeheerder (Wetterskip Fryslân), is de digitale watertoets uitgevoerd. Uit het toetsresultaat (Bijlage 2) blijkt dat het Wetterskip met de hiervoor weergegeven conclusie instemt.

Conclusie

De uitvoering van voorliggend bestemmingsplan wordt niet door beperkingen in verband met de waterhuishouding belemmerd.

3.2.5 Luchtkwaliteit

Projecten die 'niet in betekenende mate' (nibm) van invloed zijn op de luchtkwaliteit hoeven op grond van de Wet milieubeheer (Wm) niet te worden getoetst aan de geldende grenswaarden. Een grens van 3% verslechtering van de luchtkwaliteit (een toename van maximaal 1,2 µg/m3 NO2 of PM10) wordt als nibm beschouwd. Van een dergelijke verslechtering van de luchtkwaliteit is sprake wanneer een ruimtelijk plan tot een toename van meer dan 1.283 voertuigbewegingen (van auto's) per weekdagetmaal leidt.

In paragraaf 3.2.1 is aangegeven dat in totaal 680 verkeersbewegingen per dag mogen worden verwacht. Het planvoornemen kan daarom beschouwd worden als een nibm-plan.

Conclusie

De uitvoering van voorliggend bestemmingsplan wordt niet door de wettelijk eisen omtrent de luchtkwaliteit belemmerd.

3.2.6 Ecologie

Om de uitvoerbaarheid van het plan te toetsen, is het noodzakelijk dat wordt nagegaan in hoeverre in het gebied door de Wet natuurbescherming beschermde flora en/of fauna voorkomen en mogelijk door het plan worden bedreigd. Tevens moet worden nagegaan of het plan van invloed kan zijn op door de wet beschermd natuurgebied.

In het kader van de voorbereiding van dit bestemmingsplan is geen gedetailleerde inventarisatie van beschermde soorten uitgevoerd, maar is volstaan met een veldbezoek van een ecoloog.

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0006.png"

Tijdens het bezoek (5 mei 2017) bleek dat het betreffende terrein een zeer beperkte natuurwaarde kent:

  • er is sprake van enige wilgopslag (kruipwilg), vlier, diverse grassoorten, wilgenroosje, weegbree, klein hoefblad, perzikkruid en andere woekerende stikstofminnende planten. Er is geen sprake van beschermde plantensoorten;
  • er zijn geen beschermde diersoorten aangetroffen. Het is mogelijk dat het gebied als foerageergebied van vleermuizen wordt gebruikt. De geringe uitbreiding van de bestaande bebouwing zal de waarde van het gebied als mogelijk foerageergebied van vleermuizen nauwelijks beperken. Het gebied is beperkt geschikt voor broedvogels. In dat verband is het van belang om activiteiten buiten het broedseizoen te starten.

Het voorgenomen gebruik van het plangebied zal niet leiden tot een effect op beschermd natuurgebied. Het dichtstbij gelegen beschermd Natura 2000-gebied ligt op meer dan 5 kilometer verwijderd. Een effect op deze gebieden mag op grond hiervan worden uitgesloten.

Conclusie

De uitvoerbaarheid van het plan wordt niet door natuurwaarden beperkt.

3.2.7 Erfgoed

Cultuurhistorie

Op de CHK2 van de Provinsje Fryslân is informatie opgenomen over cultuurhistorische waarden 1).

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0007.png"

Figuur 4. Fragment CHK2 Cultuurhistorische waarden

Uit de CHK2, als getoond in bovenstaande figuur, blijkt dat het plangebied eerder is doorsneden door een wijk en dat aan de rand een boerderij heeft gestaan. Van de wijk is de oude loop benut als aanzet voor een waterbergingsvijver. Deze situatie wordt als gevolg van het plan nagenoeg niet gewijzigd.

Conclusie

Dit bestemmingsplan leidt daarmee niet tot een belangrijke verstoring van cultuurhistorische waarden. Het cultuurhistorische aspect hoeft derhalve niet nader onderzocht te worden.

1) Benaderbaar via http://www.fryslan.frl/chk.

Archeologie

In het kader van de Erfgoedwet is het noodzakelijk om bij nieuwe ontwikkelingen onderzoek te verrichten naar het mogelijk verstoren van archeologische waarden in het plangebied. De provincie Fryslân heeft de zogenoemde cultuurhistorische waardenkaart (CHW-kaart) ontwikkeld. Op de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE), onderdeel van de CHW-kaart, is informatie opgenomen over archeologische waarden. De informatie betreft onder andere de voor verschillende gebieden noodzakelijke onderzoeken.

Op de FAMKE is het plangebied wat betreft de steentijd-bronstijd aangeduid als onderzoek bij grote ingrepen. Op basis van uitgevoerd archeologisch onderzoek is het vermoeden dat mogelijke archeologische waarden in deze gebieden al ernstig verstoord zijn. Archeologische waarden dieper in de grond kunnen echter nog goed bewaard zijn. Door de provincie wordt daarom bij ruimtelijke plannen waarin ontwikkelingen van ten minste 2,5 ha zijn voorzien het uitvoeren van een karterend proefsleuvenonderzoek aanbevolen. In onderstaande figuur is het voor het voorliggende bestemmingsplan van toepassing zijnde fragment van de FAMKE weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0008.png"

Figuur 5. Fragment FAMKE (steentijd - bronstijd)

Wat betreft de ijzertijd-middeleeuwen is het plangebied op de FAMKE aangeduid als karterend onderzoek 3 (middeleeuwen). In deze gebieden kunnen archeologische waarden uit de midden-bronstijd-vroege middeleeuwen aanwezig zijn. Het betreft hier dan vooral vroeg- en vol-middeleeuwse veenontginningen. Door de provincie wordt daarom bij ruimtelijke plannen waarin ontwikkelingen van ten minste 5.000 m² zijn voorzien het uitvoeren van een historisch en karterend onderzoek aanbevolen. In figuur 4 is het voor het voorliggende bestemmingsplan van toepassing zijnde fragment van de FAMKE weergegeven.

afbeelding "i_NL.IMRO.0090.BP2017SBO011-0401_0009.png"

Figuur 6. Fragment van de FAMKE (ijzertijd - middeleeuwen)

Conclusie

Op grond van de aanbevelingen vanuit de FAMKE bestaat er geen noodzaak tot het verder uitdiepen van de kennis van de archeologische waarde van het plangebied. De uitvoerbaarheid van dit bestemmingsplan wordt niet door de archeologie van het gebied beperkt.

3.2.8 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

De procedure milieueffectrapportage (m.e.r.) is een in de Wet milieubeheer (Wm) vastgelegde procedure waarmee voor de m.e.r.-(beoordelings)plichtige onderdelen van een ruimtelijk plan de milieugevolgen op basis van een zekere bandbreedte worden beoordeeld. Op die manier krijgt milieu een volwaardige rol in de afweging van belangen.

De drempelwaarden waarbij deze verplichting aan de orde is, zijn vastgelegd in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Op voorliggend bestemmingsplan is de drempelwaarde voor stedelijke ontwikkeling aan de orde (D 11.2).

De procedure milieueffectrapportage (m.e.r.) is een in de Wet milieubeheer (Wm) vastgelegde procedure waarmee voor de m.e.r.-(beoordelings)plichtige onderdelen van een ruimtelijk plan de milieugevolgen op basis van een zekere bandbreedte worden beoordeeld. Op die manier krijgt milieu een volwaardige rol in de afweging van belangen.

De drempelwaarden waarbij deze verplichting aan de orde is, zijn vastgelegd in de D-lijst van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.). Op voorliggend bestemmingsplan is de drempelwaarde voor stedelijke ontwikkeling aan de orde (D 11.2).

D 11.2

De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen.

In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op:

1°. een oppervlakte van 100 hectare of meer,

2°. een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of

3°. een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer.

Het planvoornemen betreft de ontwikkeling van een uitbreiding van de detailhandelsvoorzieningen met een omvang van ca. 1.000 m2 en overschrijdt daarmee bovenstaande drempelwaarden niet. Voor het planvoornemen geldt daarom de vormvrije m.e.r.-beoordeling. In het kader van dit bestemmingsplan zijn de relevante milieuaspecten beoordeeld. Daarvan is in het voorgaande van dit hoofdstuk verslag gedaan. Op grond van de uitkomsten van dat onderzoek bestaat er geen aanleiding om de uitgebreide m.e.r.-procedure te volgen. Daarvan is ten behoeve van dit bestemmingsplan dan ook afgezien.

Hoofdstuk 4 Juridische toelichting

4.1 Algemeen

Bij het opstellen van dit bestemmingsplan zijn de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen 2012 (SVBP2012) toegepast. Dit houdt onder andere in dat in de nieuwe Wro de strafbepaling en de algemene gebruiksbepaling zijn neergelegd, zodat deze niet meer hoeven te worden opgenomen in de planregels.

SVBP2012

De SVBP2012 bevat een aantal juridische regels die moeten worden opgevolgd. Voor de planregels betekent dit onder meer dat niet meer wordt gesproken van voorschriften maar van regels. Tevens zijn er een aantal dwingend voorgeschreven begripsbepalingen, die worden neergelegd in het artikel aangaande begrippen. In het Bro is een formulering opgenomen ten aanzien van de anti-dubbeltelregel en het overgangsrecht. Deze teksten zijn neergelegd in de planregels.

De regels zijn zo opgesteld dat deze gebruikt kunnen worden in een analoog alsook in een digitaal bestemmingsplan. Op basis van de Wro is het digitaal vastgestelde bestemmingsplan leidend. Als er een verschil bestaat tussen het analoge en digitale bestemmingsplan, is het digitale bestemmingsplan bepalend qua vormgeving en inhoud.

4.2 Bestemmingsplanprocedure

In de Wro en het Bro zijn wettelijke regels voor de bestemmingsplanprocedure vastgelegd. Hierin zijn de volgende fasen onderscheiden:

Voorbereidingsfase

De gemeente voert ten behoeve van de voorbereiding van een bestemmingsplan onderzoek uit naar de bestaande situatie en de mogelijke (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente. De gemeente stelt voor het overleg op grond van artikel 3.1.1 Bro haar voornemen (vaak als een concept- dan wel voorontwerpbestemmingsplan) beschikbaar aan de besturen en diensten van hogere overheden. Ook kan de gemeente aan belangstellenden de mogelijkheid bieden om te reageren op het voorontwerpbestemmingsplan via inspraak. De gemeente geeft een reactie op mogelijke overleg- en inspraakreacties die voor zover noodzakelijk worden verwerkt in de regels en verbeelding.

Terinzageleggingsfase

Het ontwerpbestemmingsplan wordt na aankondiging in de Staatscourant en de website www.officielebekendmakingen.nl voor een periode van 6 weken ter inzage gelegd. In deze periode kan door iedereen een zienswijze op het ontwerpbestemmingsplan worden ingediend.

Vaststellingsfase

Na de periode van terinzagelegging stelt de gemeenteraad het ontwerpbestemmingsplan, mogelijk met wijzigingen, binnen een periode van ten hoogste 12 weken vast.

Beroepsfase

Na de vaststelling van het bestemmingsplan maakt de gemeenteraad het vaststellingsbesluit bekend en legt het vastgestelde bestemmingsplan ter inzage. Dit gebeurt als volgt:

  • a. Indien Gedeputeerde Staten of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport een zienswijze hebben ingediend die door de gemeenteraad niet volledig is overgenomen of indien de gemeenteraad het bestemmingsplan gewijzigd heeft vastgesteld, geschiedt bekendmaking en terinzagelegging 6 weken na vaststelling. Uiterlijk 6 weken na bekendmaking van het vaststellingsbesluit kan er beroep worden ingesteld bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.
  • b. Indien het bestemmingsplan ongewijzigd is vastgesteld en er gehoor is gegeven aan eventuele zienswijzen van Gedeputeerde Staten en/of de Inspectie voor Leefomgeving en Transport wordt het vaststellingsbesluit door de gemeenteraad uiterlijk 2 weken na vaststelling bekend gemaakt. Tevens wordt uiterlijk 2 weken na vaststelling het bestemmingsplan ter inzage gelegd.

4.3 Juridische vormgeving

Op grond van artikel 3.1.3 Bro moet een bestemmingsplan worden vervat in:

  • een beschrijving van bestemmingen, waarbij per bestemming het doel of de doeleinden worden aangegeven;
  • bij of krachtens wet bestemmingen kunnen worden voorgeschreven;
  • bij of krachtens wet regels kunnen worden voorgeschreven;
  • voor zover nodig uitwerkings-, wijzigings- en afwijkingsbepalingen.

Daarnaast moet een dergelijk plan vergezeld gaan van een toelichting ex artikel 3.1.6 Bro, waarin de aan het plan ten grondslag liggende gedachten, de uitkomsten van het onderzoek, de uitkomsten van het overleg en de rapportering van de inspraak zijn vermeld.

4.3.1 Verbeelding

Op de verbeelding zijn de voorkomende functies apart bestemd. Hierdoor is het mogelijk om met bijbehorend renvooi (verklaring van de bestemmingen) te zien welke bestemmingen aan de gronden binnen het plangebied zijn gegeven. In de bijbehorende regels zijn de bouwregels en de gebruiksregels alsmede regels ten aanzien van het afwijken van het bestemmingsplan bij omgevingsvergunning te vinden.

4.3.2 Planregels

De regels van het plan bestaan uit:

Inleidende regels

Begrippen:

De begrippen die in het bestemmingsplan zijn gebruikt worden waar nodig in dit artikel gedefinieerd. Dit wordt gedaan om interpretatieverschillen te voorkomen.

Wijze van meten:

Dit artikel maakt duidelijk hoe de lengte, breedte, hoogte, diepte en oppervlakte en dergelijke van gronden en bouwwerken worden gemeten of berekend. Alle begrippen waarin maten en waarden voorkomen worden in dit artikel verklaard.

Bestemmingsregels

De bestemmingsregels hebben betrekking op de in het bestemmingsplan gehanteerde bestemmingen en zijn artikelsgewijs in de regels opgenomen. De verbeelding van het bestemmingsplan geeft aan waar de gehanteerde bestemmingen van toepassing zijn. Daarbij kan sprake zijn van een aanduiding waarmee een bepaald gebruik en het daarvoor bouwen nader wordt geregeld.

De regels kunnen per bestemming achtereenvolgens bestaan uit de volgende onderdelen:

  • Bestemmingsomschrijving:

In de bestemmingsomschrijving is uitgegaan van een volledige opsomming van wat binnen een bestemming functioneel ten aanzien van het gebruik van de gronden is toegestaan. Soms kan het voorkomen dat verschillende functies of bestemmingen naast elkaar zijn toegelaten, soms als primaire bestemming en soms als ondergeschikte bestemming.

  • Bouwregels:

De bouwregels bieden voor iedere bestemming het kader in hoeverre er ergens gebouwd mag worden. Er zijn regels gesteld met betrekking tot het oprichten van hoofdgebouwen, het oprichten van aan- en uitbouwen en bijgebouwen en het oprichten van bouwwerken, geen gebouwen zijnde. Bouwregels kunnen eisen wat betreft maatvoering, oppervlakte- en inhoudsbepalingen en aantallen te plaatsen bouwwerken omvatten.

  • Specifieke gebruiksregels:

Met specifieke gebruiksregels is vastgelegd welk gebruik in ieder geval tot strijdig met het in de bestemmingsomschrijving toegestane gebruik wordt gerekend.

Met dit bestemmingsplan is sprake van de volgende bestemmingen:

Detailhandel - 2

Het plangebied zal - voor zover het de locatie van het nieuwe detailhandelspand betreft - evenals het aanliggend winkelgebied aan de Dr. Martin Luther Kingsingel worden bestemd voor detailhandel in volumineuze goederen. Detailhandel in andere goederen is uitgesloten, tenzij het een ondergeschikt bestanddeel van het assortiment betreft.

Verkeer - Verblijfsgebied

Bij de herbestemming van het bestemmingsvlak 'Gemengd – 3' wordt niet het gehele bestemmingsvlak benut. De resterende ruimte blijft openbaar gebied en zal als verblijfsgebied functioneren. Daarom is dit gebied ondergebracht in de bestemming 'Verkeer – Verblijfsgebied'.

Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor alle bestemmingen in het bestemmingsplan en worden om die reden in een apart hoofdstuk opgenomen. De algemene regels bestaan onder meer uit de volgende artikelen.

Anti-dubbeltelregel

De anti-dubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de anti-dubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Algemene afwijkingsregels

In dit artikel wordt omschreven in welke gevallen bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van overschrijding van de bouwgrenzen, voor zover deze afwijkingen niet onder de regel "algemene bouwregels" valt te scharen. Dit betreft bijvoorbeeld de bevoegdheid om omgevingsvergunning te verlenen door Burgemeester en Wethouders ten behoeve van afwijken van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijken door middel van een omgevingsvergunning is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen.

Overgangs- en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen de overgangs- en slotregels aan de orde.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

Wet- en regelgeving

In het kader van de Grondexploitatiewet dient een exploitatieplan te worden opgesteld indien er sprake is van een bouwplan als bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. Deze verplichting vervalt wanneer de kosten anderszins zijn verzekerd. De gemeenteraad moet dan wel expliciet besluiten dat er geen exploitatieplan wordt vastgesteld.

In artikel 6.2.1 Bro is aangegeven dat de volgende ingrepen als een bouwplan worden aangemerkt:

  • a. de bouw van één of meer woningen;
  • b. de bouw van één of meer andere hoofdgebouwen;
  • c. de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte of met één of meer woningen;
  • d. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;
  • e. de verbouwing van één of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1.500 m2 brutovloeroppervlakte bedraagt;
  • f. de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1.000 m2 brutovloeroppervlakte.

Het planvoornemen dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt, is een bouwplan op grond van artikel 6.2.1, lid d, Bro.

Doel van een grondexploitatieregeling is het inzichtelijk maken van de financiële haalbaarheid en het bieden van meerdere mogelijkheden voor het kostenverhaal, waardoor er meer sturingsmogelijkheden zijn. Er wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. Bij een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden.

Het plangebied wordt door een private partij ontwikkeld. De exploitatie zal geheel in handen van en voor risico van de ontwikkelende partij komen te liggen. De gemeente hoeft hiertoe geen risicodragende investeringen voor haar rekening te nemen. De kostenverhaal is op deze manier anderszins verzekerd.

De kosten voor voorliggend bestemmingsplan en de daarbij behorende noodzakelijke onderzoeken en de kosten voor planbegeleiding worden via leges op de initiatiefnemer verhaald.

Door het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor de betreffende gronden is er een kans dat door belanghebbende eigenaren van gronden in de omgeving van het plangebied bij de gemeente op grond van artikel 6.1 Wro een verzoek tot tegemoetkoming in de planschade wordt ingediend. De mogelijke kosten die samenhangen met een planschadeverhaal worden door de aanvrager van de bestemmingsplanherziening gedragen. Hiervoor wordt tussen de gemeente en de aanvrager een planschadeovereenkomst ondertekend.

Conclusie

Op basis van deze overwegingen mag het plan economisch uitvoerbaar worden geacht. De uitvoerbaarheid van het voorliggende plan zal niet door onvoldoende economische uitvoerbaarheid worden belemmerd. De vaststelling van een exploitatieplan is niet noodzakelijk.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerp bestemmingsplan Partiële herziening De Bouwen - Kopgebouw MLK Boulevard heeft ter inzage gelegen voor inspraak in de periode vrijdag 12 januari tot en met donderdag 8 februari 2018. Tijdens deze periode zijn er geen inspraakreacties binnengekomen.

Ook is het plan opgestuurd aan diverse instanties voor het artikel 3.1.1. Bro-overleg. Hierop zijn drie reacties gekomen. Provincie Fryslân, het Wetterskip en de Brandweer Fryslân hebben gereageerd. De reactie van het Wetterskip wordt voor kennisgeving aangenomen omdat deze niet zal leiden tot een inhoudelijke aanpassing in het onderhavige plan. De reacties van Provincie Fryslân, Wetterskip en Brandweer Fryslân zijn als bijlage 1 bij deze toelichting gevoegd.

De resultaten van het overleg zijn als volgt:

  • Provincie Fryslân geeft aan dat juist de komst van een babywarenhuis in het Kopgebouw een aanleiding is om het begrip 'babywarenhuis' in de regels op te nemen. De gemeente stemt hiermee in en voegt in artikel 3.1 lid a onder 2 het woord 'babywarenhuis' toe aan de opsomming van volumineuze detailhandel. Tevens wordt het begrip 'babywarenhuis' in artikel 1 Begrippen opgenomen.
  • Het Wetterskip geeft aan dat er geen watertoets is uitgevoerd. Naar aanleiding hiervan is de watertoets alsnog uitgevoerd. Uit de geautomatiseerde reactie blijkt dat er geen sprake is van een waterschapsbelang.
  • Brandweer Fryslân geeft aan dat in het onderhavige plan geen rekening gehouden hoeft te worden met de uitwerking van artikel 8 lid 1, onder paragraaf 3.1 Verantwoording groepsrisico en hulpverlening van het Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt). Voor het plan kan gebruik gemaakt worden van artikel 8 lid 2, omdat er geen toename is van het aantal personen en de personendichtheid daarom gelijk blijft.

Verder geeft Brandweer Fryslân aan dat gelet op artikel 7, onder dezelfde paragraaf van het Bevt, er geen knelpunten zijn geconstateerd.

Als laatste adviseert Brandweer Fryslân haar te betrekken bij de verdere uitwerking van onderhavig plan.