Herinvulling De Wissel (plandeel Beukenlaan) te Beetsterzwaag

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan heeft betrekking op een deel van het woon-zorgcomplex De Wissel in Beetsterzwaag. Een groot deel van de bebouwing van dit complex dateert uit de jaren '70 van de vorige eeuw. Deze bebouwing voldoet niet meer aan de eisen van de hedendaagse zorg. Daarom is in 2012 gestart met het herontwikkelen van de locatie De Wissel.

Het terrein ligt aan de zuidrand van Beetsterzwaag, ten zuiden van It Merkelân en ten oosten van de straat 'De Wissel'. Het terrein is ruimtelijk in tweeën gesplitst door de Freulesingel, waarbij het voor- en middenterrein aan de westzijde ligt en het achterterrein aan de oostzijde.

Gezien het belang van de continuïteit van de zorg, wordt de ontwikkeling van het complex gefaseerd uitgevoerd. In 2013 is voor het achterterrein (fase 1) een bestemmingsplan vastgesteld waarbinnen de herontwikkeling van dit deel van De Wissel mogelijk is gemaakt. Fase 2 omvat het voor- en middenterrein aan de westzijde van de Freulesingel. Op het voor- en middenterrein zullen de nodige gebouwen plaats maken voor nieuwbouw. Naast de handhaving van de bestaande kantoren, gymzaal en zwembad bestaat het programma met name uit wonen en dagbesteding.

Voor het voorterrein, ook wel fase twee genoemd, geldt momenteel een beheersverordening waarbinnen beperkt ruimte is voor herontwikkeling. De nieuwe visie op de zorg vraagt om een hoogwaardiger zorgaanbod, met moderner en overzichtelijker woon-zorggebouwen. Daarbij wordt veel waarde gehecht aan de interactie van cliënten met de omgeving. Voor de nieuwe inrichting wordt tevens ingespeeld op meer verbondenheid met het dorp, een opener opzet en uitnodigender inrichting, ook voor de bewoners van Beetsterzwaag. Dit vraagt om een andere inrichting van terrein.

In de nieuwe inrichting wijkt de situering van de gebouwen op enkele plaatsen af van de huidige bouwvlakken. In de huidige planologische regeling (zie hiervoor paragraaf 1.3) zijn hiervoor flexibiliteitsbepalingen opgenomen. Omdat de gemeente het van belang vindt om de herontwikkeling, waarbij naast de wijzigingen in de gebouwen ook de hoofdstructuur van het terrein wordt aangepast, integraal te benaderen is ervoor gekozen om hiervoor een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Dit biedt een ontwikkelingskader voor de zorginstelling voor de toekomst en stelt de cultuurhistorische waarde van het terrein veilig.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het zuiden van Beetsterzwaag en wordt globaal begrenst door De Wissel, It Merkelân en de Freulesingel. De begrenzing is afgestemd op de huidige bestemming van het terrein. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied valt onder de regeling van de beheersverordening Beetsterzwaag, die is vastgesteld op 3 juni 2013. In deze beheersverordening is geregeld dat de regeling van het voormalige bestemmingsplan Beetsterzwaag Kom van toepassing blijft.

Het plangebied valt hierin onder de bestemming 'Bijzondere doeleinden', waarbinnen de sociale en medische voorzieningen en bijzondere woonvormen mogelijk zijn. De bebouwing is vastgelegd binnen twee bouwvlakken, die globaal over de bestaande bebouwing zijn gelegd. Deze bouwvlakken hebben een gezamenlijke oppervlakte van ruim 30.000 m2. Hierin is een differentiatie in bouwhoogte (zuidelijk bouwvlak 6,5 meter en noordelijk bouwvlak variërend van 9 tot 21 meter).

In de gewenste situatie liggen de gebouwen gedeeltelijk buiten de aangegeven bouwvlakken. Op het zuidelijk deel wordt de maximale bouwhoogte overschreden. De verhouding van de huidige (geel) en nieuwe bouwvlakken (gearceerd) is weergegeven in figuur 1.2. Per saldo neemt de gezamenlijke oppervlakte van de bouwvlakken af. Voor het bouwen buiten het bouwvlak is een binnenplanse afwijking opgenomen. Deze bevoegdheid is volgens de beschrijving op hoofdlijnen bedoeld voor incidentele uitbreiding en ruimtelijk ondergeschikte gebouwen. Er is gekozen om voor de gehele herontwikkeling van het terrein, waardoor gebouwen geheel of gedeeltelijk buiten het bouwvlak komen, een nieuw bestemmingsplan op te stellen. Dit bestemmingsplan voorziet hierin en vormt naast een kader waarbinnen de gewenste herontwikkeling mogelijk is, ook in een regeling waarbinnen hoge cultuurhistorische waarden veilig zijn gesteld.

Figuur 1.2 Verhouding huidige en nieuwe bouwvlakken

In het bestemmingsplan is een analyse opgenomen van de ruimtelijk bepalende en structureel waardevolle groenelementen. Cultuurhistorisch waardevolle groenelementen (tuinen en landgoederen) en paden zijn beschermd door het toekennen van een specifieke bestemming. De Freulesingel en het pad langs de zuidzijde van het plangebied, tezamen met de langs gelegen boomsingels, zijn onder de bestemming 'Groenvoorzieningen met cultuurhistorische waarden' gebracht. Dit bestemmingsplan heeft geen betrekking op gronden die deze bestemming hebben.

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het terrein van zorginstelling De Wissel ligt aan de zuidzijde van het bosrijke dorp Beetsterzwaag. Langs de hoofdweg van Beetsterzwaag zijn verschillende landgoederen te vinden. Vanuit deze landgoederen liggen (zicht)assen naar de veenweide gebieden. Ook het gemeentehuis is gevestigd in gebouwen die deel uitmaken van een landgoed. De zichtassen van het gemeentehuis hebben invloed op het terrein van De Wissel. Een laatste restant, de Freulesingel, doorsnijdt het terrein. In de huidige opzet van het terrein is de ruimtelijke en functionele samenhang verdwenen. Het terrein is daardoor wat onoverzichtelijk en de oriëntatie is lastig. De bebouwing staat in een bosrijke setting. Een luchtfoto van het terrein (voor- en achterterrein samen) is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto terrein De Wissel (2015)

In de omgeving van het plangebied bevinden zich boompartijen (aan de oost- en de zuidzijde van het plangebied), woningen (ten noorden van het plangebied) en het voorterrein van De Wissel (aan de westzijde). Een kenmerkend element tussen het achter- en voorterrein is de Freulesingel.

Dit plan heeft betrekking op het voorterrein. Dit terrein is opgedeeld door de in oost-west richting gelegen Beukenlaan, welke de huidige hoofd entree van De Wissel vormt. Op het noordelijk deel staan drie gebouwen, waaronder de zogenaamde zusterflat, met een hoogte van (deels) 21 meter. Op het zuidelijk deel staat een grote oppervlakte, vrijwel aaneengesloten, bebouwing. In de bebouwing zijn (zorg)woningen, maatschappelijke functies en ondersteunende functies, zoals kantoren, een gymzaal en een zwembad aanwezig.

2.2 Voorgestelde ontwikkeling

Dit plan maakt het vervolg van de gefaseerde herontwikkeling van De Wissel mogelijk. Het gaat om het vervangen van een groot deel van de bebouwing op het voorterrein. Er worden drie deelgebieden onderscheiden die binnen de bestaande ruimtelijke structuur passen en ontsloten worden door een centrale wandel- en verkeersas. De gewenste inrichting van het voorterrein is weergeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Voorgenomen inrichting voorterrein De Wissel

Het doel van de herontwikkeling De Wissel is de inhoudelijke zorgkwaliteit verbeteren, door te komen tot een verantwoorde huisvesting voor verschillende doelgroepen, het voorzien in de toekomstige continuïteit van de zorg op deze locatie en het verbeteren van de exploitatieresultaten.

2.3 Ontwerpuitgangspunten

De centrale 'wandelpromenade' bestaat uit een brede wandelzone en twee smalle gescheiden ontsluitingsbanen voor rijdend verkeer. De ontsluitingsas ligt ter plaatse van de huidige hoofdentree, centraal over het voorterrein (Beukenlaan). Op het middenterrein (deelgebied 2) komt deze uit op een verhoogd plein. Dit plein vormt het schakelpunt tussen de verschillende onderdelen van De Wissel, inclusief het achterterrein, maar ook voor voetgangers uit het dorp (via de Freulesingel).

Het terrein wordt voor rijdend verkeer ontsloten via de Beukenlaan, welke in gescheiden banen wordt uitgevoerd. De oude groenzone met volwassen bomen aan de zuidzijde van de Beukenlaan blijft behouden als wandelzone. De relatief smalle rijbanen liggen zoveel mogelijk op de huidige tracés en nemen ruimtelijk een ondergeschikte plaats in. Paden tussen de verschillende woongebieden geven de mogelijkheid om van de wandelzone af te gaan en meer informele routes te kiezen.

Het doel van de beschreven opzet en ontsluiting is het verkeersluw maken van het terrein en uitnodigen dat ook mensen uit het dorp het terrein betreden en gebruik maken van de voorzieningen, waardoor menging plaatsvindt. De Freulesingel, die een fraaie wandelroute naar het achterliggende bos vormt, draagt hier sterk aan bij. De ontwikkeling biedt bovendien een kans om deze historische singel beleefbaar te maken. Dit doel wordt bereikt door het totale terrein een meer open uitstraling te geven, uiteraard met respect voor de meer gesloten bosstructuur in de omgeving.

Deelgebied 1: 'Wonen in/aan het dorp'

In deelgebied 1 (noord van de Beukenlaan) wordt een cluster van twee woongebouwen voorgesteld. Dit is een gebied waar cliënten wonen met een relatief lage intensiteit van de zorgbehoefte. De bewoners van deze woongebouw wonen in een niet afgesloten omgeving, zodat zij het gevoel hebben onderdeel uit te maken van Beetsterzwaag. Het noordelijk gebouw richt zich op It Merkelân, het zuidelijk gebouw op de ontsluitingsas van de Wissel. Elk gebouw biedt in beginsel ruimte aan vier groepen met tien bewoners.

De gebouwen passen qua vormgeving bij het straatbeeld van Beetsterzwaag. Ze worden opgetrokken uit twee bouwlagen met kap (goot- en nokhoogte van 7 respectievelijk 10 meter). Onder de te slopen gebouwen in dit deelgebied, valt ook de 21 meter hoge zusterflat.

Deelgebied 2: 'Dagbesteding op het middendeel'

Het middenterrein wordt een gebied voor dagbesteding, evenals recreatief medegebruik. Centraal ligt het plein, dat zowel een functie als ontmoetingsplaats heeft als een onderdeel van de ontsluiting is. Aan de noordzijde van het plein wordt een trefpunt gebouwd. Dit wordt een lichte horecaonderneming, geëxploiteerd vanuit de zorg door de cliënten. Ook wordt een kleine winkel voorgesteld, waar op De Wissel geproduceerde producten worden verkocht. Noordelijk van het trefpunt komt een kinderboerderij met twee gebouwen aan een dierenplein. Deze gebouwen dienen vooral voor dagbesteding en dierenverblijven.

Ten zuiden van het centrale plein worden tuinen aangelegd. Aan het plein wordt een gebouw met voorzieningen (luisterpost) en kassen gerealiseerd. Ook hierin komt een kleine winkel met ter plaatse geproduceerde producten. Aan de zuidrand van het plangebied wordt een kapschuur bijgebouwd met daarin een werkplaats en opslag, ook is hier een mestplaat voorzien.

De gebouwen rondom het plein zijn opgebouwd uit één bouwlaag, eventueel met kap. De goot- en bouwhoogte zijn maximaal 5 en 9 meter. De andere gebouwen in dit deelgebied hebben met een goot- en bouwhoogte van 3 en 6 meter een meer ondergeschikte uitstraling.

Ten opzichte van de huidige situatie neemt de hoeveelheid bebouwing in dit deelgebied af. De gebouwen van de kinderboerderij komen wel iets noordelijker te staan.

Deelgebied 3: 'Revalidatie en dagbehandeling'

Net als in de huidige situatie is het zuidwestelijk gelegen deel van het plangebied vanuit de visie op zorg het dichtst bebouwd. Het gebruik hier is intensiever en is gericht op dagbehandeling, ook van cliënten die van buiten de instelling komen. Ook wonen hier de mensen die dicht bij de revalidatie moeten wonen.

De westelijk gelegen bebouwing (revalidatie, zwembad, gymzaal, (para)medische dienst) blijft gehandhaafd (hoogte 6,5 meter). Ten zuiden hiervan wordt een overslaggebouw opgericht voor leveranciers. Zo worden de verkeersbewegingen op het terrein zelf maximaal beperkt. De oostelijk gelegen bebouwing wordt gesloopt en vervangen door een nieuw gebouw (de goot- en bouwhoogte zijn hier maximaal 7 en 10 meter).

Langs de westzijde ligt de belangrijkste parkeerplaats van het terrein. In de zuidwestelijke hoek wordt tevens een nieuwe inrit op De Wissel aangelegd. Deze inrit zorgt ervoor dat de hoofdentree c.q. wandelpromenade wordt ontlast, hetgeen de rust en verkeersveiligheid ten goede komt.

2.4 Ruimtelijke inpassing

Landschappelijke, stedenbouwkundige en cultuurhistorische inpassing

De Wissel ligt in een zeer bosrijke omgeving, waardoor er sprake is van een gebiedseigen inpassing in een dichte beplanting. De ruimtelijke impact van het plan is beperkt. De bouw is grotendeels passend binnen de al bestaande kaders en is ingebed in de bestaande ruimtelijke structuur. Aan de zijde van It Merkelân wordt de bebouwing lager, maar wel meer zichtbaar. Voor deze indeling is gekozen omdat de verbinding van de cliënten met de omgeving een belangrijk ontwerpuitgangspunt vanuit de zorgvisie vormt. De openheid van de bebouwing wordt versterkt door een geleding in de gevels met een dorpse uitstraling.

Er blijft sprake van een lage bebouwingsdichtheid. De bebouwing op het noordelijk deel wordt aanzienlijk lager dan huidig en past beter in het dorpse karakter dan de bestaande flatbebouwing van 15 tot 21 meter hoog. De nieuwe bebouwing wordt deels afgeschermd door bestaande houtopstanden. de groene hoofdstructuur blijft bewaard.

Op het zuidelijk deel wordt de bebouwing meer geconcentreerd dan in de huidige situatie. De nieuwe bebouwing ligt vrijwel geheel binnen het huidige bouwvlak (met uitzondering van marginale overschrijdingen aan de oostzijde). De bouwhoogte, die nu maximaal 6,5 meter is, wordt in de nieuwe situatie plaatselijk tot 10 meter hoog. De bebouwing blijft op relatief grote afstand vanaf de omliggende woongebieden en wordt afgeschermd door een dichte bebossing.

Voor de aanleg wordt gekapt. De effecten van de kap zijn uitgebreid onderzocht, waarbij zowel de ruimtelijke effecten als de ecologische effecten in beeld zijn gebracht (zie ook paragraaf 4.9). Geconcludeerd is dat ter compensatie van te kappen bomen herplant nodig is. Hiervoor is een herplantplan opgesteld dat tevens voorziet in een passende aankleding van het terrein. Op deze manier wordt geen afbreuk gedaan aan het groene en karakteristieke gebied.

Door het behoud van het merendeel van de bomen en de herplant ter compensatie van te kappen bomen wordt een verantwoorde landschappelijke inpassing gewaarborgd. De nieuwe groenstructuur is weergegeven in figuur 2.2, in paragraaf 2.2.

Verder is er sprake van beperkte ingrepen in de watergangen op het terrein. Deze ingrepen zijn zodanig dat deze geen significante ruimtelijke impact hebben. In paragraaf 4.6 wordt nader ingegaan op de ingrepen en de waterhuishoudkundige effecten daarvan. Ook hier is sprake van compensatie.

De herontwikkeling vindt plaats aan de rand van het dorp en aan een historische parkachtige omgeving (langs de Freulesingel). Een goede inpassing van de nieuwbouw in het landschap is van belang en kan ook landschappelijke meerwaarde genereren. Om dit te bereiken is door Stichting In Arcadië een verdiepend historisch onderzoek uitgevoerd, dat heeft geresulteerd in een cultuurhistorische waardestelling. De resultaten van deze studie zijn opgenomen in Bijlage 1.

Uit het verdiepend onderzoek volgt dat de cultuurhistorische waarde van onderzoeksgebieden I en II als benoemd in de rapportage indifferent is. In het plangebied zijn wel enkele cultuurhistorische waardevolle elementen aanwezig met een herkenbare oorsprong vanuit de parkaanleg. Het gaat om een eikenlaan en een boslaan ten westen van de bestaande bebouwing (in het onderzoek deelgebied I) en om de Freulesingel. Ook de solitaire boomgroep in het hertenkampje, en een laantje langs de westzijde van de (voormalige) Bouwkamp en om het Freulebergje (centraal gelegen kleine verhoging in het plangebied) met een parkstrook vormen herkenbare elementen. Tot slot zijn enkele zichtassen positief gewaardeerd. Deze elementen zijn integraal in het inrichtingsplan verwerkt.

Het inrichtingsplan, dat is beschreven in paragrafen 2.2 en 2.3, biedt een veilige en overzichtelijke leefomgeving voor de cliënten en personeel. Tevens zijn de benoemde hoge cultuurhistorische waarden gerespecteerd en wordt de zichtbaarheid van de cultuurhistorische elementen verder versterkt. Op de hiervoor beschreven manier is de herontwikkeling op een verantwoorde wijze ingepast in de landschappelijk, stedenbouwkundige en cultuurhistorische structuur van de omgeving.

Beeldkwaliteit

Het uiterlijk van de nieuwe bebouwing en de inpassing hiervan in de omgeving is in voorgaande paragrafen beschreven. De verdere uitwerking van het ontwerp zal als onderdeel van de aanbesteding van de bouw en in lijn met de hier genoemde uitgangspunten vorm krijgen. Deze uitgangspunten worden bij de uitwerking van het definitief ontwerp voorgelegd aan de Welstandscommissie Hûs en Hiem. Voor de stallen van de kinderboerderij is een positief welstandsadvies afgegeven.

Functionele inpassing

Het plan is functioneel in overeenstemming met de huidige planologische regeling. Uitgangspunt is dat door de herontwikkeling geen onevenredige hinder voor omwonenden ontstaat. Langs de westzijde van het terrein zijn woningen gelegen. Ook ligt in het noordoosten het woonlint aan It Merkelân.

Aan de westzijde is en blijft sprake van een brede bosstrook (tot meer dan 80 meter breed), waardoor het woon-zorgcomplex op ruime afstand van woningen in de omgeving blijft. Aan de noordoostzijde, ter plaatse van de kinderboerderij, is sprake van een bestaande situatie. Ook in de huidige situatie is hier een kinderboerderij. Geconcludeerd wordt dat de herinrichting geen onaanvaardbare hinder veroorzaakt. Paragraaf 4.4 gaat hier nader op in.

Verkeer 

Het terrein wordt ontsloten door een tweetal ontsluitingswegen. Ten eerste is dit de hoofdentree. De hoofdentree bestaat uit een weg met losse rijbanen voor in- en uitgaand verkeer. Parallel aan de twee wegen in bevindt zich in de oude strook houtopstanden een ruime wandelpromenade. Het plein tussen het trefpunt en de kassen ligt hoger en vormt een soort drempel, waardoor het verkeer het plein op zeer lage snelheid moet passeren. Dit zorgt voor een veilige verkeerssituatie. Doordat de wegen niet het plein doorsnijden, zijn auto's te gast op het plein en moeten ze rekening houden met bewoners.

Om de verkeersdruk op De Wissel en in de omgeving van de school te beperken, wordt aan de zuidwestzijde van het terrein een tweede ontsluitingsweg ingericht. De inrit wordt aangesloten op een al bestaande doodlopende aftakking van De Walle. Het pad dat ten zuiden hiervan loopt blijft in stand en gescheiden van de inrit. De hoofdstructuur blijft dus in stand. Ook de bevoorradingstransporten verlopen via de tweede ingang. De parkeervoorziening direct bij beide ingangen draagt bij aan het autoluw maken van de rest van het zorgcomplex, wat de overzichtelijkheid en veiligheid op het zorgterrein ten goede komt.

Parkeren

Het uitgangspunt voor parkeren is dat in iedere fase van de ontwikkeling voldoende parkeergelegenheid op het terrein aanwezig is. Om dit aan te tonen is in het kader van de ontwikkeling van het achterterrein een parkeeronderzoek uitgevoerd. Hierbij is uitgegaan van het gehele terrein van De Wissel. De bijbehorende notitie is opgenomen in Bijlage 2.

De conclusie luidt dat de totale herontwikkeling van het terrein voldoet aan de parkeernormering van het CROW. Ook tijdens de herontwikkeling wordt voldaan aan de normen. Mocht in de praktijk behoefte ontstaan aan meer parkeerruimte, dan biedt het plangebied de flexibiliteit om alsnog in de gewenste parkeerbehoefte te voorzien.

Het inrichtingsplan zoals opgenomen in de parkeernotitie wijkt enigszins af van het plan zoals beschreven in paragraaf 2.2. Uit berekeningen blijkt dat er een parkeerbehoefte van minimaal 175 parkeerplaatsen is. Er worden 199 parkeerplaatsen gerealiseerd.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Om deze reden wordt onderstaand toepassing gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Trede 1: vraag in de regio

Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk. Het is een kwalitatieve ontwikkeling, waarbij de capaciteit van de zorginstelling niet toeneemt. De kwalitatieve ontwikkeling komt voort uit een concrete behoefte van de gebruiker van de locatie.

Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herstructurering binnen bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodaal ontsloten

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden.

Omdat wordt voldaan aan trede 2, hoeft niet naar een nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied te worden gezocht. De locatie wordt overigens passend ontsloten voor verschillende vervoersvormen en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân (13 december 2006).

De provincie Fryslân zet meer dan voorheen in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte. Ruimtelijke kwaliteit dient zowel voor economische, sociale als culturele belangen en is daarmee voor alle functies in Fryslân essentieel. Bij de planvorming voor de herontwikkeling is de ruimtelijke kwaliteit uitgangspunt geweest. Zoals beschreven in paragraaf 2.4 wordt de ontwikkeling met respect voor landschappelijke en cultuurhistorische waarden in de omgeving ingepast en worden bestaande, niet in de omgeving passende gebouwen verwijderd.

Beetsterzwaag is in het Streekplan aangewezen als overige kern. Het ligt in het bundelingsgebied van Drachten. Bij dit overige kernen gaat het in eerste instantie om de opvang van de plaatselijke behoeften. Dit plan is gericht op een kwaliteitsverbetering van een bestaande voorziening. Het op peil houden van het voorzieningenniveau is eveneens een provinciaal beleidsuitgangspunt. De herontwikkeling van De Wissel sluit hierop aan.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen. Volgens de begrenzing tussen het buitengebied en het stedelijk gebied, ligt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Binnen stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor de ontwikkelingen van stedelijke functies. De voorgestelde ontwikkeling past binnen de kaders van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Omgevingsvisie 2015-2030 Opsterland

In de Omgevingsvisie 2015-2030 is algemeen toekomstbeleid voor de gemeente Opsterland opgenomen. Dit beleid is gebaseerd op het ten tijde geldende rijks- en provinciaal beleid. Het algemene beleid is per dorp verder uitgewerkt in een ontwikkelingsprofiel. Ook voor Beetsterzwaag is dit gedaan. Voor de toekomst beschrijft de visie dat het vooral van belang is het basispakket van de voorzieningen in stand te houden en te verbeteren. Het beleid richt zich daarnaast op de dienstverlening op het terrein van zorginstellingen. Onderdelen daarvan zijn de zorginstellingen Revalidatie Friesland en De Wissel. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt sluit aan op de beleidsuitgangspunten.

Nieuwe ontwikkelingen dienen te passen in de schaal van het gebied en van hoogwaardige kwaliteit te zijn. In de omgevingsvisie zijn de landgoederen bij onder andere Beetsterzwaag als bijzonder waardevol aangemerkt. Het beleid is erop gericht om dit landschap duurzaam te handhaven. De omgevingsvisie verwijst in dit kader naar de ontwikkelingsvisie Parels in een groen frame (2013). In deze ontwikkelingsvisie staan enkele elementen genoemd, die een raakvlak met dit bestemmingsplan hebben. Zo is de Freulesingel benoemd als waardevolle laan en de bebossing hierlangs als onderdeel van een ontworpen eenheid. Het hele terrein is onderdeel van de landgoederen Lycklamahuis en Fockema Andreahuis (landgoederen). Het Freulebergje staat genoemd als te behouden attractie.

De waardestelling in voorstaande ontwikkelingsvisie is gebaseerd op het onderzoek op hoofdlijnen Groene geschiedenis van Beetsterzwaag & Olterterp. Cultuurhistorische waardestelling parklandschap en landgoederen (Amersfoort 2012). Voor de realisatie van de herstructurering op het terrein van De Wissel is verdiepend onderzoek uitgevoerd conform de Richtlijnen Tuinhistorisch Onderzoek (mei 2012). De resultaten hiervan zijn vastgelegd in de rapportage De Wissel, Beetsterzwaag. Historisch onderzoek en cultuurhistorische waardestelling (2016), wat een beter beeld geeft van de cultuurhistorische waardestellingen in het plangebied. De adviezen uit het verdiepend onderzoek zijn uitgebreid met besproken met belanghebbenden en zijn integraal in het inrichtingsplan verwerkt.

Om te waarborgen dat met respect wordt omgegaan met de cultuurhistorische waarden Beetsterzwaag, is een historisch en waardestellend onderzoek uitgevoerd (Bijlage 1). Het ontwerp voor de herinrichting van De Wissel is hierop afgestemd en draagt bij aan het weer zichtbaar maken van de historische landschappelijke structuur. De hoge cultuurhistorische waarden zijn beschermd in dit bestemmingsplan (zie paragraaf 4.7).

Het plan is in overeenstemming met de ambities die de gemeente in haar omgevingsvisie beschrijft.

Kadernota Puur Cultuur

De gemeenteraad heeft in 2012 de kadernota Puur Cultuur vastgesteld. Het doel van deze nota is om een beleidskader te hebben ten behoeve van een accurate beschrijving, bescherming en ontwikkeling van de bekende en te verwachten culturele waarden binnen de gemeente. De nota gaat in hoofdzaak in op doelstellingen en de rol van de gemeente om deze te bereiken en in mindere mate op specifieke cultuurhistorische waarden. Er wordt verwezen naar de bescherming van cultuurhistorische waarden in het bestemmingsplan (historisch groen en paden). De bescherming van cultuurhistorische waarden is ook uitgangspunt van dit bestemmingsplan (zie paragraaf 4.7).

Woningbouwprogramma Opsterland

De woningbouwafspraken tussen de provincie Fryslân en de gemeente Opsterland vormen het woningbouwprogramma voor de periode 2008 – 2020. Voor Beetsterzwaag wordt hierin uitgegaan van een netto toename van 73 woningen.

De herontwikkeling van De Wissel door zorginstelling Talant sluit aan bij ontwikkelingen in de zorgsector. Het terrein is vooral bedoeld voor mensen met een zware zorgindicatie (ZZP 7 en 8). De herontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt heeft geen betrekking op een kwantitatieve uitbreiding van het aantal woningen, maar op een kwalitatieve verbetering van de bestaande voorraad. Dit past binnen het woonbeleid van de gemeente Opsterland.

Welstandsnota Opsterland

De gemeente Opsterland heeft haar gemeentelijke welstandsbeleid opgenomen in de Welstandsnota (2004). Deze is diverse keren geactualiseerd. De laatste actualisatie is op 18 september 2009 vastgesteld.

In de welstandsnota zijn de welstandseisen omschreven die aan een bouwwerk worden gesteld. Het gaat hier om welstandscriteria die betrekking kunnen hebben op onder andere de hoofdvorm, het materiaalgebruik, de kleurkeuze en de detaillering van een concreet bouwwerk.

Er zijn in Opsterland verschillende typen welstandsgebieden te onderscheiden. Het plangebied valt onder gebiedstype 7 'grootschalige, complexmatige bebouwing'. Voor dit gebiedstype geldt een regulier welstandsregime, waarbij de nadruk ligt op het beheer van de bestaande situatie. Voor de uitwerking van de bouwplannen wordt uitgegaan van de welstandscriteria. Van belang is de geleding in de gevels, ruimtelijke inpassing in relatie tot groen en tuinaanleg.

De definitieve bouwplannen worden door welstandscommissie Hûs en Hiem getoetst aan de welstandscriteria. Op deze manier is een goede beeldkwaliteit gewaarborgd.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

4.1 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom spoorwegen en wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Voor de ontwikkeling is akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai niet nodig. De bebouwde kom van Beetsterzwaag is aangewezen als 30 km/uur-zone. Wegen binnen deze zone hebben geen geluidszone op grond van de Wgh. Bovendien is er geen sprake van doorgaande wegen met een hoge verkeersintensiteit. De herontwikkeling is gericht op een kwalitatieve verbetering en niet op een verhoging van de capaciteit. Een significante verkeerstoename als gevolg van het plan is ook niet aan de orde.

Geconcludeerd wordt dat er vanuit het aspect geluid geen belemmeringen zijn voor dit bestemmingsplan.

4.2 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 17 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 9 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). Er is dus geen sprake van een dreigende overschrijding van de grenswaarden.

De herontwikkeling is gericht op een kwalitatieve verbetering en niet op kwantitatieve uitbreiding. Een dergelijk ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op de luchtkwaliteit en zal gezien de huidige luchtkwaliteit zeker niet leiden tot een overschrijding van de normen. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk.

4.3 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het terrein wordt momenteel gebruikt als terrein behorende bij een zorgcentrum. Het wordt al lange tijd (sinds de jaren '70 van de vorige eeuw) voor deze functie gebruikt. Het is niet aannemelijk dat als gevolg van deze functie bodemverontreinigingen zijn ontstaan. Ook zijn geen verdachte activiteiten uit het verleden bekend.

Wel heeft er aan de oostzijde van het terrein een dieseltank gestaan. Deze locatie kan wel als verdacht worden aangemerkt. Ter plaatse wordt het gebouw aan de zuidzijde van het plein (met luisterpost, kassen en winkel) gebouwd. Ter plaatse is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 3. De resultaten komen niet overeen met de vooraf gestelde hypothese dat de locatie verdacht is op het voorkomen van een bodemverontreiniging met minerale olie en aromaten. Uit de resultaten blijkt dat de bodem ter plaatse van de voormalige tank locatie niet verontreinigd is met minerale olie of aromaten. Op basis van zintuiglijke waarnemingen wordt het geanalyseerde grondmonster als representatief gesteld voor de bodem ter plaatse van de voormalige tank. Naar aanleiding van de resultaten kan geconcludeerd worden dat de activiteiten met betrekking tot de voormalige dieseltank niet geleid hebben tot een bodemverontreiniging.

In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning moet een verkennend bodemonderzoek worden uitgevoerd. Indien sprake is van (plaatselijke) verontreinigingen vindt sanering plaats. Hiermee is gewaarborgd dat er geen risico's voor de volksgezondheid ontstaan.

4.4 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Het terrein is en blijft in gebruik als een zorgcentrum. Dit valt onder milieucategorie 2 (verpleeghuizen). Ook onderdelen zoals de kinderboerderij en ondergeschikte horecafuncties vallen in deze milieucategorie. Hierbij geldt een richtafstand van 30 meter tot milieugevoelige functies.

Het zorgcentrum ligt in een woonomgeving, waarin verschillende woningen op minder dan 30 meter vanaf de inrichting liggen. Het gaat om de woningen aan de westzijde van De Wissel en om een woning aan It Merkelân, ten noordoosten van het plangebied.

Langs de westzijde van het plangebied ligt een brede bosstrook die wordt behouden. Hier vinden geen ingrijpende veranderingen plaats. De dichtstbijzijnde activiteiten van De Wissel aan deze zijde, in dit geval parkeren, vindt op ruim 55 meter plaats. De woningen aan De Wissel ondervinden geen onevenredige hinder als gevolg van de inrichting.

Voor de woning ten noordoosten van het plangebied geldt dat deze op minimaal 43 meter vanaf de maatschappelijke bestemming ligt. Hier is de kinderboerderij gesitueerd. Omdat op de kinderboerderij geen landbouwhuisdieren worden gehouden, valt de inrichting niet onder de Wet geurhinder en veehouderij en is ook de Verordening Agrarische Geur niet van toepassing. Landbouwhuisdieren worden gehouden in verband met de bedrijfsmatige productie van bijvoorbeeld melk, vlees, eieren, wol enzovoorts. Hiervan is geen sprake. De kinderboerderij valt daarom onder de regels van het Activiteitenbesluit milieubeheer, waarin het realiseren van een verwaarloosbaar bodemrisico en het voorkomen (of tot een aanvaardbaar niveau beperken) van geurhinder, als voorwaarden gelden.

Voor de de opslag van agrarische bedrijfsstoffen bij een kinderboerderij geldt volgens het Activiteitenbesluit een afstand van 50 meter tot geurgevoelige objecten. Hieronder valt de opslag van vaste mest, vaste bijvoedermiddelen, gebruikt substraatmateriaal en groenafval. Aan deze afstand wordt voldaan. De mestopslag ligt op ongeveer 200 meter vanaf de dichtstbijzijnde woningen (aan De Wissel) en is ter plaatse op de verbeelding aangeduid.

Zoals hiervoor genoemd is in de VNG-brochure bepaald dat bij een afstand van 30 meter onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. De dierenweide en de strook langs de Freulesingel zijn ter behoud van deze waarden onder een groenbestemming gebracht. Daarmee is gewaarborgd dat mogelijk belastende activiteiten op meer dan 30 meter vanaf deze woning blijven. De dierenweide, die op circa 25 meter vanaf de woning ligt, betreft een bestaande voorziening die geen significante hinder voor omwonenden veroorzaakt. De uitwerpselen van dieren worden regelmatig opgeruimd, er gelden vanuit het Activiteitenbesluit geen normen voor een dergelijke functie. De dierenverblijven en mestopslag (deze ligt op het zuidelijk deel van het plangebied) liggen op voldoende afstand en veroorzaken daardoor geen onevenredige hinder.

Als gevolg van de herinrichting ontstaat dus geen onaanvaardbare hinder voor nabij gelegen woningen. Geconcludeerd wordt dat er in de nieuwe situatie sprake is van een verantwoorde milieuzonering.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen als vuurwerk, lpg en munitie over weg, water en spoor en door buisleidingen. Het externe veiligheidsbeleid richt zich op het beperken van de risico's voor de burger. Hiertoe zijn risico's gekwantificeerd, namelijk door middel van het plaatsgebonden risico en het groepsrisico.

Het externe veiligheidsbeleid is verankerd in diverse wet- en regelgeving. Voor voornoemd bestemmingsplan zijn het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (cRNVGS) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb) relevant. In voornoemde Besluiten en de circulaire is een verantwoordingsplicht bij een toename van het groepsrisico opgenomen.

Het plaatsgebonden risico (PR) is de berekende kans per jaar, dat een persoon overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval bij een risicobron, aangenomen dat hij op die plaats permanent en onbeschermd verblijft. Het groepsrisico is de kans dat een groep mensen overlijdt door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico (GR) moet worden gezien als een maat voor maatschappelijke ontwrichting.

Voor het groepsrisico is een oriënterende waarde bepaald. Dit betreft geen harde norm, maar vormt een onderdeel bij de beoordeling van de aanvaardbaarheid van het risico. In algemene zin geldt dat wanneer het groepsrisico onder de oriënterende waarde blijft, er sprake is van een acceptabel risiconiveau.

Aanwezige risicobronnen

In het plangebied is sprake van risico's in het kader van de externe veiligheid. Deze worden veroorzaakt door de aanwezigheid van twee gasleidingen ten zuiden van het plangebied en een gasontvangststation aan de zuidwestzijde van De Wissel. Voor het gasontvangststation (type C, doorzet minder dan 40.000 m2 per jaar) geldt een zone van 15 meter uit het Activiteitenbesluit. Binnen deze zone worden geen zorgfuncties voorgesteld. Deze risicobron is voor het plan daarom niet relevant. Voor de leidingen geldt het volgende:

• er is geen sprake van een plaatsgebonden risicocontour;
• de 1% letaliteitszone (invloedsgebied) is maximaal 95 meter;
• de 100% letaliteitszone is maximaal 50 meter.

De verschillende zones ten opzichte van de nieuwe inrichting van De Wissel is weergegeven in figuur 4.1. Hieruit blijkt dat de nieuwe verblijfsgebouwen zich buiten de letaliteitszones bevinden. Binnen de 1% letaliteitszone wordt het overslaggebouw gerealiseerd en binnen de 100% letaliteitszone wordt uitsluitend een kapschuur gebouwd. In deze gebouwen verblijven niet langdurig mensen.

Figuur 4.1 Risicozones in relatie tot het plangebied

Verantwoording groepsrisico

Advies Fryske Utfieringstjinst Miljeu en Omjouwing (FUMO) en Brandweer Fryslân

Voor een beoordeling van de externe veiligheidsituatie aan door de FUMO een advies uitgebracht. Dit advies is afgestemd met Brandweer Fryslân. Het advies van de brandweer is opgenomen in het advies van de FUMO en leidt tot een gezamenlijke conclusie c.q. advies. Dit is opgenomen in Bijlage 4. Voor de hoogte van het groepsrisico wordt verwezen naar het advies dat de FUMO voor in het kader van het bestemmingsplan voor het achterterrein heeft uitgebracht. Hierin is het groepsrisico als gevolg van de leidingen berekend. Daarbij is rekening gehouden met een bevolkingsdichtheid van 25 personen per hectare op het voorterrein van De Wissel. Gebleken is dat het groepsrisico onmeetbaar laag is (en blijft na de herontwikkeling van het achterterrein). Omdat de personendichtheid binnen het invloedsgebied van de leiding niet toeneemt (in dit geval juist afneemt) is een nieuwe berekening niet nodig. De FUMO concludeert dat de hoogte van het groepsrisico geen belemmering vormt voor de ruimtelijke planvorming. Wel wordt geadviseerd om binnen het invloedsgebied geen gebouwen te realiseren waarin zich niet-zelfredzame personen bevinden. Ook wordt geadviseerd om de veiligheidsafstand van het gasontvangststation op de verbeelding op te nemen en hieraan regels te verbinden.

Verder wordt geadviseerd om vluchtmogelijkheden vanuit het zwembad en de gymzaal binnendoor te realiseren, naar het aangrenzende gebouw en een scenario voor een incident bij de aardgastleiding op te nemen in het noodplan van de organisatie en te beoefenen door de BHV. Deze laatste adviezen worden meegenomen bij de uitwerking, maar vallen buiten de reikwijdte van het bestemmingsplan. Deze adviezen hebben te maken met aanwezigheid van verminderd zelfredzame personen binnen het plangebied. De opkomsttijd van de brandweer is circa 7.45 minuten, terwijl 6 minuten de normtijd is. Het bevorderen van de zelfredzaamheid is daarom belangrijk.

Conclusie

Het zuidelijk deel van het plangebied ligt in het invloedsgebied van twee gasleidingen. Deze leidingen liggen wel buiten het plangebied. De risico's als gevolg hiervan zijn onmeetbaar laag. De inrichting van het terrein is zodanig dat in geval van calamiteiten bestrijdbaarheid en zelfredzaamheid optimaal is. Op basis hiervan is geconcludeerd dat de risico's te verantwoorden zijn.

4.6 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

De ontwikkeling is voorgelegd aan Wetterskip Fryslân via de digitale watertoets. Het plangebied ligt niet in een beperkingsgebied van het waterschap. Bovendien is er sprake van een herontwikkeling van bestaand bebouwd gebied en neemt het aantal wooneenheden niet toe. De invloed van het plan op de waterhuishouding is daarmee beperkt. Vanwege diverse kleine ingrepen in de watergangen op het terrein is wel de uitgebreide procedure voor de watertoets doorlopen. Daarvoor heeft het waterschap een wateradvies uitgebracht. Dit advies is opgenomen in Bijlage 5. De gevolgen voor het plan zijn hierna beschreven.

Veilig

Het plan ligt niet nabij waterkeringen of in een gebied waar sprake is van hoge waterstanden. Het plan loopt dus geen verhoogde risico's voor wateroverlast.

Voldoende

Watergangen

In en nabij het plangebied liggen watergangen. Deze zijn van belang is voor de berging en aan- en afvoer van water. De eigenaar van de aanliggende percelen zijn verantwoordelijk voor het onderhoud hieraan. Er moet rekening worden gehouden met de bereikbaarheid van de watergang voor dit onderhoud. De watergangen blijven goed bereikbaar.

Peilbeheer

Er dient rekening gehouden te worden met voldoende drooglegging. Dit is de afstand tussen het waterpeil en de aanleghoogte van bebouwing. De nieuwbouw wordt op dezelfde hoogte aangelegd als de bestaande gebouwen. De bouwlocatie ligt in een peilgebied van NAP -0,52 meter. De geschatte gemiddelde maaiveldhoogte ligt tussen NAP +1,50 en +3,00 meter. Hiermee wordt voldaan aan de normen voor drooglegging (0,70 meter of 1,10 meter bij kruipruimten).

Aandachtspunt is dat het plangebied vrij voor de boezem ligt. Er kan daardoor sprake zijn van periodiek hoog water. Gelet op de maaiveldhoogte zal dit niet tot onacceptabele situaties leiden.

Voor het realiseren van gebouwen of infrastructuur dient mogelijk het grondwaterpeil te worden verlaagd. Hiervoor is een vergunning of melding noodzakelijk. Dit geldt ook voor het lozen van onttrokken grondwater.

Compensatie

Demping

Op het terrein vinden diverse kleine ingrepen aan watergangen plaats. Deze ingrepen zijn in beeld gebracht in figuur 4.2. In totaal wordt 700 m2 aan water gedempt. Door het verbreden van verschillende watergangen wordt dit gecompenseerd in de vorm van 719 m2 aan nieuw water. Hiermee wordt meer dan voldoende gecompenseerd.

Figuur 4.2 Ingrepen watergangen

Het waterschap adviseert hierbij om geen doodlopende watergangen te creëren, waardoor er geen afvoer en doorstroming meer is. In dit geval worden losse stukken door duikers met elkaar verbonden, zodat de doorstroming is gewaarborgd.

Toename verharding

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat 10% van de toename verhard oppervlak wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is niet nodig indien het verhard oppervlak met minder dan 200 m2 toeneemt.

Voor dit plan geldt als uitgangspunt dat er geen sprake is van een significante toename aan verharding. In de huidige situatie staat er circa 12.000 m2 aan bebouwing, met daarbij nog enige oppervlakteverharding. In de nieuwe situatie de oppervlakte aan bebouwing ook circa 12.000 m2. Het oppervlak wegen en pleinen neemt in de nieuwe situatie enigszins af. Compensatie is daarmee niet aan de orde.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater op het bestaande rioleringssysteem afgevoerd. Schoon hemelwater vanaf de verhardingen wordt afgevoerd op de watergangen in en nabij het plangebied.

Waterkwaliteit

De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. In dit geval zal gebruik worden gemaakt van milieuvriendelijke (bouw)materialen. Indien zink wordt gebruikt op de gebouwen dient dit te worden voorzien van een coating om uitloging in het oppervlaktewater te voorkomen.

Vervolg

Waterwet

Voor de ingrepen in de waterhuishouding is inmiddels een watervergunning afgegeven.

Procedure

Wanneer de in het wateradvies vermelde adviezen worden opgevolgd heeft het waterschap geen bezwaren tegen de plannen. De watertoets is hiermee afgerond.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Analyse

Binnen het plangebied zijn geen beschermde rijksmonumenten of beschermde cultuurhistorische waarden aanwezig. De Freulesingel en het historische pad 'de Walle', langs de zuidzijde van het plangebied, met de naastgelegen laanbeplanting, zijn beschermd op basis van de geldende beheersverordening. Deze bescherming is niet van toepassing op de gronden binnen het plangebied. Binnen het plangebied is dus geen sprake een juridische bescherming van cultuurhistorische waarden. Wel ligt het plangebied in het landgoederenlandschap van Beetsterzwaag-Olterterp en bevat het veel historische landschapselementen. Een deel van deze elementen behoren tot het zeer oude, oorspronkelijke agrarische landschap. Andere elementen voeren terug op een parkaanleg uit de 19e en vroege 20e eeuw, toen het plangebied onderdeel was van het landgoed Lycklamahus, met een hoofdhuis aan de Dorpsstraat van Beetsterzwaag. Het landgoederenlandschap van Beetsterzwaag-Olterterp als geheel wordt in verschillende beleidsnotities en studies is beschreven als een cultuurhistorisch rijk gebied.

Het parklandschap binnen het plangebied heeft sinds de bouw van De Wissel in de jaren '70 van de 20e eeuw veel van haar oorspronkelijke kwaliteit verloren. Ook is de oorspronkelijke samenhang van de parkelementen binnen het plangebied en het terrein rond het Lyckamahus aan de Dorpsstraat (dat momenteel in gebruik is als het gemeentehuis van Opsterland en als speeltuin) sterk aangetast. Desalniettemin zijn er in de actuele situatie aanzienlijke resten en fragmenten van het historische parklandschap in het plangebied aanwezig. Daarom is voor dit plan een specifiek historisch onderzoek met cultuurhistorische waardestelling uitgevoerd. Het onderzoek richt zich op de (nog) aanwezige historische elementen van het parklandschap in het plangebied. De rapportage hiervan is opgenomen in Bijlage 1.

Uit het onderzoek blijkt dat de cultuurhistorische waarde van het plangebied is als geheel 'indifferent' is omdat het gebied haar samenhang door de bouw van De Wissel sinds de jaren '70 heeft verloren. Tevens is gebleken dat binnen het plangebied losse elementen en fragmenten aanwezig zijn met een 'hoge', of 'positieve' cultuurhistorische waarde. Veel van deze resten zijn echter beschadigd, verkeren in een slechte staat van onderhoud of zijn fragmentarisch bewaard gebleven.

De Freulesingel heeft een hoge cultuurhistorische waarde vanwege de gaafheid en ouderdom; en tevens vanwege zijn betekenis voor de ruimtelijke samenhang en kwaliteit als verbinding tussen het dorp en het Koningsdiep. De Freulesingel ligt overigens niet binnen het plangebied, maar er direct langs. Ook de boomgroep op de Ezelskamp en de zichtlijn naar het Lycklamahuis zijn cultuurhistorisch hoog gewaardeerd. De zichtlijn en boomgroep dragen bij aan de ruimtelijke kwaliteit en compositorische samenhang binnen de aanleg. Verder zijn een aantal elementen met een 'positieve' cultuurhistorische waarde. Het gaat om:

• de beschadigde en incomplete resten van de Eikenlaan en de Boslaan aan de westzijde van de bestaande bebouwing en een laan die hier parallel langs ligt;
• de beschadigde resten van het Freulebergje en het bijbehorende laantje
• de beschadigde en incomplete resten van de parkstrook en het slingerpad daar doorheen.

De bovengenoemde elementen worden weergegeven in figuur 4.3.

Figuur 4.3 overzicht landschapselementen met een hoge en positieve cultuurhistorische waarde.

Nb. een aantal van deze landschapselementen strekt zich uit tot over de grenzen van het plangebied.

Vertaling naar het ontwerp

Zoals beschreven in paragraaf 2.4 is bij de stedenbouwkundige structuur en de terreininrichting binnen het plangebied veel rekening gehouden van de historisch waardevolle elementen van het parklandschap van het Lycklamahus. De resultaten van het onderzoek en bijbehorende aanbevelingen zijn verwerkt in de plannen voor de vernieuwing van de gebouwen en de opzet van de terreininrichting binnen het plangebied. De uitvoering van het ontwerp heeft zelf een versterking van de cultuurhistorische waarde van het plangebied tot gevolg.

De aanwezige historische elementen van het parklandschap binnen het plangebied worden hersteld:

• het Freulebergje met bijbehorende laantje;
• de verschillende nog aanwezige lanen;
• de parkstrook langs de Beukenlaan;
• de boomgroep op de Ezelkamp;
• de zichtlijn op het Lycklamahus.

Naast dat het achterstallig (groen)beheer aan de bovengenoemde elementen zal worden aangepakt, heeft het plan als ambitie de oorspronkelijke samenhang tussen de historische parkelementen en de zichtrelatie met het Lycklamahus te herstellen.

In het ontwerp vormt de Freulesingel met haar monumentale laanbeplanting, die buiten het plangebied ligt, een belangrijk structurerend element voor de herontwikkeling binnen het plangebied. De Freulesingel wordt behouden en versterkt door deze op te nemen in het te herstellen stelsel van wandelpaden en lanen (de lanen liggen parallel, dan wel haaks te opzichte van elkaar). Hierdoor ontstaat binnen het plangebied een netwerk van wandelpaden en lanen, dat het herstel van het verloren gegane oorspronkelijk historische padennetwerk en de ruimtelijke samenhang betekent.

Het geplande netwerk van herstelde lanen en paden vormt voor de bewoners van De Wissel een plezierige rondwandeling en praktische verbinding tussen de verschillenden gebouwen. Voor de bewoners van Beetsterzwaag geeft het netwerk de mogelijkheid tot rondwandeling door het op hoofdlijnen herstelde parklandschap van het Lycklamalhus.

Als geheel zorgt het voor een beteren verankering van het terrein De Wissel in de ruimtelijke opbouw en structuur van Beetsterzwaag.

Een belangrijk element binnen het plangebied is de vernieuwing van het 'gebouw Beukenlaan' tot een ontvangst- en ontmoetingsruimte voor het bewoners van De Wissel, hun familie en bewoners van Beetsterzwaag en de daarop aansluitende vernieuwing van de inrichting van de Ezelskamp als kinderboerderij, waarbij de historische boomgroep en de zichtlijn naar het Lycklamahus integraal deel van uitmaken. Het laantje richting Freulebergje wordt hersteld en versterkt doordat het huidige wooncomplex 'Beukenlaan' verdwijnt.

Borging van de cultuurhistorische waarde in het bestemmingsplan

In het onderzoek zijn de elementen met een 'hoge' en 'positieve' cultuurhistorische waarde aangeduid, die van belang zijn voor de structuur en/of de betekenis van de aanleg.

De elementen met een 'hoge' waarde, zijnde de zone langs de Freulesingel (deze singel ligt buiten het plangebied) en de boomgroep op de Ezelskamp zijn in dit bestemmingsplan specifiek beschermd. Deze zijn opgenomen in een groenbestemming, waarin voor verschillende werken (zoals het aanbrengen van verharding en het verwijderen of aanbrengen van opgaande beplanting een vergunning nodig is. Voor het verkrijgen van deze vergunning wordt getoetst aan de cultuurhistorische waarden zoals bepaald in het onderzoek.

De elementen met een 'positieve' waarde, die van belang zijn voor de beleving en betekenis van de aanleg, zijn ingepast in het ontwerp van het terrein. De bouwvlakken, zoals opgenomen op de verbeelding van dit bestemmingsplan, zijn hierop afgestemd. Hiermee is gewaarborgd dat op of in deze elementen geen gebouwen worden gebouwd. Het is, gelet op de indifferente waardering van het plangebied als geheel, niet noodzakelijk om deze elementen niet nader te beschermen met een specifieke aanduiding op de bestemmingsplankaart.

Conclusie

Op de hiervoor beschreven manier is zorgvuldig met de cultuurhistorische waarde van het plangebied en zijn omgeving omgegaan. In het ontwerp worden de cultuurhistorische waarden gerespecteerd en zelfs versterkt.

4.8 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Opsterland wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Uit deze kaarten blijkt dat er een beperkte kans bestaat op het aantreffen van archeologische resten uit de steentijd. De provincie beveelt aan om bij ingrepen in een bodem met een oppervlakte groter dan 5.000 m2 een archeologisch onderzoek uit te voeren.

Dit plan stelt de herontwikkeling van een al bebouwd gebied voor. Nieuwe bodemingrepen zijn het gevolg van het bouwen van gebouwen op locaties die nu onbebouwd zijn. Voor een duidelijk inzicht in de aanwezige of te verwachten archeologische resten in het plangebied is een archeologisch onderzoek uitgevoerd. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 6.

De resultaten van het onderzoek geven geen aanleiding tot het adviseren van beschermende en/of beperkende maatregelen of archeologisch vervolgonderzoek. Dit in verband met het ontbreken van archeologische indicatoren, alsmede in verband met de verstoring van de oorspronkelijke bodemopbouw. Vanuit het aspect 'archeologie' bestaan dus geen belemmeringen voor dit plan.

Indien bij de bodemingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van artikel 53 van de Monumentenwet een meldingsplicht.

4.9 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS), thans Natuurnetwerk Nederland, beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Om de effecten van de herinrichting op ecologische waarden inzichtelijk te maken is een ecologische beoordeling uitgevoerd door ecologisch adviesbureau Altenburg & Wymenga. De bijbehorende rapportage is opgenomen in Bijlage 7. De belangrijkste resultaten zijn in deze paragraaf verwerkt.

Gebiedsbescherming

De herinrichting van het plangebied zal niet leiden tot (significant) negatieve effecten op de aangewezen Natura 2000-habitattypen, mits er tijdens de aanlegfase geen onderbemaling zal worden toegepast. Ook heeft het plan geen negatieve invloed op het Natuurnetwerk Nederland.

Soortenbescherming

In het plangebied zijn verblijfplaatsen van beschermde soorten aangetroffen. Het gaat om jaarrond beschermde nesten van broedvogels en om vleermuizen.

Jaarrond beschermde nesten

Er zijn zes nestplaatsen van Huismussen in de te slopen gebouwen aan de Beukenlaan aanwezig. Voor de sloop van deze gebouwen is een ontheffing van de Flora- en faunawet verleend door de Rijksdienst voor Ondernemend Nederland (RVO). Indien de initiatiefnemer uitvoering geeft aan deze voorwaarden, dan is er geen knelpunt met de Flora- en faunawet.

Vleermuizen

In het plangebied zijn vijf balts-/paarverblijfplaatsen van Gewone dwergvleermuis aangetroffen en drie balts-/paarverblijfplaatsen van Rosse vleermuis. Indien door de plannen deze verblijfplaatsen verloren gaan, door bijvoorbeeld sloop, kap van betreffende of omliggende bomen of lichtverstoring, dan dient er vooraf aan de werkzaamheden een ontheffing volgens de Flora- en faunawet te worden aangevraagd.

De nestplaatsen van Huismus en vier van de vijf balts-/paarverblijfplaatsen van de Gewone dwergvleermuis bevinden zich in de te slopen gebouwen en gaan daarom door de herinrichting verloren. De drie balts-/paarverblijfplaatsen- van Rosse vleermuis en één van Gewone dwergvleermuis bevinden zich in bomen. Omdat deze bomen behouden blijven, gaan deze verblijfplaatsen door de herinrichting niet verloren.

Overige soorten

Voor de overige soorten geldt dat de beoogde herinrichting geen conflict veroorzaakt met de Flora- en faunawet, mits broedende vogels en hun in gebruik zijnde nesten niet worden verstoord.

Activiteitenplan

Om bovenstaande redenen is voor dit plan ontheffing volgens artikel 75C van de Flora- en faunawet verleend voor het verlies van vier balts-/paarverblijfplaatsen van Gewone dwergvleermuis en zes nestplaatsen van Huismus. Voor de aanvraag van de ontheffing is een activiteitenplan opgesteld. Dit activiteitenplan is ter informatie opgenomen in Bijlage 8.

Door de uitvoering van dit activiteitenplan is er geen knelpunt met de Flora- en faunawet. Het bestemmingsplan kan op deze manier worden vastgesteld.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied zijn, naast de gasleidingen die zijn genoemd in paragraaf 4.5, geen kabels of leidingen aanwezig die van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling. De gasleidingen die naar het gasontvangststation lopen, liggen binnen het plangebied. Deze zijn onder een beschermende regeling gebracht.

De tweede entree in de zuidoostelijke hoek van het plangebied ligt over deze leiding. Deze toegang zal gebruikt worden voor goederenleveranties en werkverkeer personeel, waarmee de hoofdtoegang dan kan worden ontlast. Al vroeg in de planvorming heeft hierover afstemming plaatsgevonden met de Gasunie, leidingbeheerder. Naar aanleiding daarvan zijn technische voorzieningen ter bescherming van de leiding voorgesteld. De conclusie was dat de nieuwe toegang en de consequenties die dat heeft akkoord zijn bevonden door de Gasunie.

4.11 Duurzaam bouwen

De vervangende nieuwbouw in het plangebied moet voldoen aan de meest recente energieprestatienormen. Bij de verdere ontwikkeling van De Wissel wordt hier rekening mee gehouden.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Algemeen

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.2 Systematiek

Dit bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.3 Toelichting op de bestemmingen

Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor:

Groen

Doel

De open dierenweide ten noorden van de beoogde kinderboerderij en de groenstrook langs de Freulesingel zijn vanuit cultuurhistorisch oogpunt behoudenswaardig. Het is niet wenselijk dat hierin verhardingen of ruimtelijke verdichting plaatsvindt. Daarom zijn deze gronden onder de bestemming 'Groen' gebracht. Binnen deze bestemming wordt het aanleggen van verhardingen en het verwijderen van opgaande beplanting gereguleerd.

Mogelijkheden voor functies

Binnen de bestemming wordt voorzien in beplantingen, water en in een dierenweide.

Mogelijkheden voor bouwen

Binnen de bestemming mogen geen gebouwen worden gebouwd. Wel zijn erfafscheidingen tot een hoogte van maximaal een meter toegestaan.

Maatschappelijk

Doel

Het hoofddoel van de bestemming is het planologisch mogelijk maken van de beoogde (bouw)plannen in het plangebied. De bestaande opzet van de juridische regeling van het geldende bestemmingsplan en de gemeentelijke systematiek voor nieuwe bestemmingsplannen vormen hiervoor het vertrekpunt. Omdat het bestemmingsplan een concreet inrichtingsplan mogelijk maakt, zijn de bouwmogelijkheden hierop afgestemd. Wel moet het bestemmingsplan enige flexibiliteit bieden voor toekomstige ontwikkelingen en voor eventuele toekomstige aanpassingen op de eisen en de wensen.

Mogelijkheden voor functies

De mogelijke functies binnen de bestemming 'Maatschappelijk' zijn omschreven in de bestemmingsomschrijving. De gronden worden bestemd voor maatschappelijke voorziening en een bijzondere woonvorm. In ondergeschikte mate zijn horecafuncties, detailhandel, dienstverlening en ambachtelijke bedrijvigheid mogelijk. Deze zijn van belang voor de dagbesteding, die een belangrijk onderdeel vormen van de te leveren zorg. Daarnaast zijn (ondergeschikt) andere functies mogelijk die van belang zijn voor de aankleding van de locatie en het openbare gebied, bijvoorbeeld groenvoorzieningen, waterpartijen en wegen en paden. Deze dragen bij aan een passende, veilige en uitnodigende inrichting van het terrein. Voor de mestopslag voor de kinderboerderij is een aanduiding opgenomen.

Mogelijkheden voor bouwen

Voor gebouwen zijn op de verbeelding van het plan bouwvlakken opgenomen. Deze hebben een gezamenlijke oppervlakte van circa 28.500 m2. De begrenzing van deze bouwvlak zijn gerelateerd aan de bouwvlakken uit het geldende bestemmingsplan en het bouwplan. Er is enige marge ingebouwd. Er is per bouwdeel een maximale (goot- en) bouwhoogte bepaald. Dit varieert van 7/10 meter voor de nieuwe woongebouwen en gebouwen aan het plein en 3/6 meter voor de ondergeschikte gebouwen langs de Freulesingel. Voor het westelijk deel van het zuidelijk gelegen bouwvlak geldt, in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, een maximale bouwhoogte van 6,5 meter.

Mogelijkheden voor afwijkingen en wijzigingen

In de bestemming zijn afwijkings- en wijzigingsregels opgenomen, waardoor (beperkte) mogelijkheden ontstaan om met een omgevingsvergunning af te wijken van de bouwregels. Een afwijking van bouwregels is mogelijk wanneer een nieuwbouwplan bijvoorbeeld qua maatvoering op kleine schaal afwijkt van de toegestane maatvoering. Op basis hiervan kan gedeeltelijk buiten het bouwvlak gebouwd worden. Voor het verkrijgen van een omgevingsvergunning (voor afwijking van het bestemmingsplan) wordt een aparte procedure doorlopen. De omgevingsvergunning wordt alleen dan verleend, wanneer voldaan kan worden aan de in de regels opgenomen voorwaarden.

Er zijn wijzigingsbevoegdheden opgenomen waarmee de gronden onder voorwaarden tevens bestemd kunnen worden voor dienstverlenende bedrijven en woningen. Ook zijn er in de regels enkele algemene afwijkingsregels opgenomen waarmee de bouwmogelijkheden kunnen worden vergroot.

Leiding - Gas

De hogedruk aardgastransportleidingen door het plangebied zijn beschermd binnen de dubbelbestemming 'Leiding - Gas'. Deze bestemming geldt op de gronden in een strook van 4 meter aan weerszijden van de leiding. Binnen deze bestemming gelden beperkingen voor het bouwen van gebouwen en voor graafwerkzaamheden. Hiermee zal bij de uitvoering waar nodig rekening mee worden gehouden.

Gebiedsaanduiding: veiligheidszone - bedrijf

Rondom het gasontvangststation is een veiligheidszone opgenomen waarbinnen de realisatie van kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten wordt tegengegaan. De grens van de zone ligt op 15 meter vanaf het bouwvlak van het gasontvangststation.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Ruimtelijke ordening is voor een groot deel een belangenafweging. Uit deze belangenafweging blijkt de maatschappelijke uitvoerbaarheid. Om dit aan te tonen doorloopt het bestemmingsplan de in de wet vastgelegde bestemmingsplanprocedure. Voorafgaand aan deze procedure zijn belanghebbenden ook betrokken bij de voorbereiding van de plannen.

Voorbereiding

Stichting Talant vindt het belangrijk om zorgvuldig om te gaan met de belangen van omwonenden. Dit sluit ook aan op de filosofie en aanleiding van de ontwikkeling, namelijk meer verbondenheid met het dorp, een opener opzet en uitnodigender inrichting, ook voor de bewoners van Beetsterzwaag. De plannen die dit bestemmingsplan mogelijk maakt zijn daarom intensief gecommuniceerd met belanghebbenden.

Zoals reeds aangehaald in paragraaf 1.3 wijkt het herinrichtingsplan slechts zeer beperkt af van de geldende regeling. Het gaat uitsluitend om de situering van de gebouwen en plaatselijke verhogingen van de bouwhoogte, vooral om meer bij het dorp passende kapvormen te kunnen toepassen. Deze nieuwbouw kan mogelijk worden gemaakt door gebruik te maken van een kruimelprocedure, zoals opgenomen in het Besluit omgevingsrecht. Deze procedure biedt geen moment voor het op voorhand betrekking van belanghebbenden, zoals inspraak of zienswijzen. Omdat er vanuit de omgeving vragen zijn gesteld, is besloten om een uitgebreide bestemmingsplanprocedure te doorlopen.

Sinds de zomerperiode van 2015 is een intensief communicatietraject opgestart. Onder andere zijn de volgende stappen ondernomen:

• Op 28 augustus zijn de plannen uitgelegd aan de indieners van bezwaren;
• Op 3 september zijn de plannen en de procedure gepresenteerd aan de buren;
• Op 2 november is vooroverleg geweest met de indieners van bezwaren. Daarbij is onder andere de wens uitgesproken om met name meer rekening te houden met de cultuurhistorische waarden van het gebied en rekening te houden met hinder als gevolg van de kinderboerderij.
• Naar aanleiding van de wensen van omwonenden is door Stichting in Arcadië het historisch onderzoek met cultuurhistorische waardestelling opgesteld. INBO heeft de plannen hierop aangepast;
• Op 15 februari 2016 zijn de nieuwe plannen gepresenteerd aan belangstellenden.
• Op 24 februari en op 27 februari 2016 is op het terrein voor respectievelijk het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad een presentatie van de plannen, inclusief het cultuurhistorische onderzoek en de daaruit volgende aanpassingen van de plannen, gehouden.
• Op 11 maart 2016 zijn de plannen gepresenteerd aan de cliënten van De Wissel;
• 12 maart 2016 is door INBO een presentatie gegeven voor verwanten, medewerkers en omwonenden;
• Op 29 maart 2016 is voor belangstellenden door INBO de nadere uitwerking van de kinderboerderij gepresenteerd;
• Op woensdag 20 april is aan het plaatselijk belang de mogelijkheid tot het stellen van vragen geboden;
• In april zijn belanghebbenden op de hoogte gebracht van het gewijzigde ontwerp van de kinderboerderij. De gebouwen op dit terrein zijn omgedraaid, om zo de stallen zo ver mogelijk van omwonenden af te plaatsen. Hiervoor bestaat geen wettelijke of ordeningstechnische noodzaak;
• Tot slot is de gemeenteraad is op 28 april 2016 per brief geïnformeerd over het proces rondom de planvorming en -aanpassing en de communicatie.

Door dit communicatietraject zijn belanghebbenden uitgebreid op de hoogte gehouden van de planvorming en hebben zijn meerdere malen de mogelijkheid gehad om inspraak te hebben op het ontwerp. Alle geuite belangen zijn onderzocht en hebben geleid tot een zorgvuldig afgewogen plan.

Vooroverleg

In de bestemmingsplanprocedure is het verplicht overleg te voeren met verschillende van belang zijnde instanties. Dit is geregeld in artikel 3.1.1 van het Bro. Het gaat in dit geval om de provincie Fryslân, Wetterskip Fryslân, Brandweer Fryslân en de Gasunie.

Vooroverleg met de provincie is niet aan de orde aangezien de herstructurering van De Wissel onder bijlage B van de Verordening Romte valt. Het plan is namelijk niet genoemd in de tabel onder Ad 2 (ruimtelijke plannen in bestaand stedelijk gebied). Met het Wetterskip, de Brandweer en de Gasunie is in het voortraject reeds afstemming gezocht. Hiermee wordt voldaan aan artikel 3.1.1. van het Bro.

De genoemde overlegpartners worden op de hoogte gesteld van de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan.

Inspraak

Het verlenen van inspraak is niet wettelijk verplicht. De gemeente Opsterland heeft in haar Inspraakverordening vastgelegd dat er een inspraakperiode van zes weken in een bestemmingsplanprocedure wenselijk is. In deze periode krijgt een ieder gelegenheid in te spreken op het voorontwerpbestemmingsplan. Op basis van de inspraakverordening is het niet nodig om inspraak te verlenen op plannen die ondergeschikte herzieningen van eerder vastgestelde beleidsvoornemens bevat. Dit bestemmingsplan stelt ten opzichte van het geldende bestemmingsplan slechts een wijziging van de bouwvlakken en een plaatselijke en beperkte verruiming van de bouwhoogte voor. Dit geldt als een ondergeschikte herziening van vastgesteld beleid.

Omdat Talant het belangrijk vindt dat er op een goede manier wordt gecommuniceerd met direct belanghebbenden (bijvoorbeeld omwonenden), is het hiervoor beschreven communicatietraject gevolgd. Tevens wordt bij de terinzagelegging voor alle belangstellenden een inloopavond georganiseerd.

Coördinatieregeling

Het bestemmingsplan doorloopt verder de in de Wro opgenomen bestemmingsplanprocedure. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de coördinatieregeling (artikel 3.30 Wro). Dit betekent dat de procedure van het bestemmingsplan wordt 'samengevoegd' met die van de omgevingsvergunning.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan en de ontwerpbeschikking van de omgevingsvergunning zijn gelijktijdig gedurende zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Tijdens de terinzagelegging van de plannen zijn 28 zienswijzen ingediend. De ingekomen zienswijzen zijn behandeld in de reactienota zienswijzen, die is opgenomen in Bijlage 9. Een groot deel van de zienswijzen richt zich op enkele thema's, namelijk de cultuurhistorische waarden, de belangenafweging en communicatie, overlast en strijdigheid met beleidsstukken en regelgeving. Deze zienswijzen geven geen aanleiding tot het inhoudelijk aanpassen van het bestemmingsplan, maar hebben wel geleid tot enkele aanpassingen in deze toelichting, waaronder een nadere onderbouwing van het onderdeel cultuurhistorie in paragraaf 4.7.

De zienswijze van de Gasunie Transport Services (in samenhang met het definitieve advies externe veiligheid) heeft wel geleid tot enkele aanpassingen van de verbeelding en regels van dit bestemmingsplan. Het gaat om het toevoegen van een veiligheidszone rondom het gasontvangsstation, het corrigeren van de ligging van belemmingenstroken van gasleidingen en het aanpassen van de terminologie in de dubbelbestemming 'Leiding - Gas'.

Vaststelling

De gemeenteraad heeft op 21 november 2016 besloten het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Het vaststellingsbesluit en de daarbij behorende stukken (raadsvoorstel, reactienota zienswijzen en overzicht aanpassingen naar aanleiding van zienswijze Gasunie) zijn als los onderdeel bij het digitale bestemmingsplan gevoegd. De indieners van de zienswijzen zijn hiervan op de hoogte gesteld.

Tegen het bestemmingsplan en de omgevingsvergunning is eenmaal gecombineerd beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.3 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is het van belang te weten of het bestemmingsplan economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

In het plangebied wordt nieuwbouw mogelijk gemaakt. De financiering voor het plan is in handen van Zorggroep Talant, die de hiervoor benodigde financiën beschikbaar heeft. Dit geldt ook voor de kosten voor het opstellen van het bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan wordt dan ook economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling in de Wro en het Bro moet de gemeente verplicht de door haar gemaakte kosten verhalen. Daarnaast heeft de gemeente sturingsmogelijkheden, doordat zij in het geval van grondexploitatie door derden diverse eisen en regels kan stellen. In beginsel is het vaststellen van een exploitatieplan daarvoor verplicht gesteld. Van deze verplichting kan worden afgeweken wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is.

Voor dit bestemmingsplan wordt hierop een uitzondering gemaakt (bagatelregeling). Met het vaststelling van het bestemmingsplan besluit de gemeenteraad af te zien van het verhalen van vrijwel alle niet fysieke kosten in het kader van de grondexploitatieregeling. Er worden geen andere kosten dan eventuele planschade en de leges verhaald. Dit ligt ook voor de hand omdat er ook geen andere kosten zijn, omdat alle voorzieningen door de initiatiefnemer worden aangelegd en deze de kosten hiervoor draagt.