Leeuwarden - De Zuidlanden, bouw woning ten zuiden Wergeasterdyk 38

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De gemeente Leeuwarden werkt aan de realisering van een nieuw woon- en werkgebied "De Zuidlanden" ten zuiden van de stad. In dit gebied, aan de Wergeasterdyk, ligt een onbebouwd perceel dat in eigendom is van een particulier. Het betreft een stuk grond dat hoort bij het perceel Lykwei 3 te Goutum, maar is ontsloten op Wergeasterdyk. Het perceel heeft nog een agrarische bestemming, maar wordt niet meer als zodanig gebruikt. Daarom is het plan opgevat om hier een bouwkavel voor één vrijstaande woning te ontwikkelen.

Deze ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Jabikswoude'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan voor deze locatie noodzakelijk.

1.2 Ligging plangebied

In figuur 1 is de ligging van het plangebied weergegeven. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de gewenste stedenbouwkundig begrenzing van het toekomstige woonperceel. Het perceel staat kadastraal bekend als (kadastrale) gemeente Huizum, sectie F, nummer 874 (gedeeltelijk).

Figuur 1 Ligging plangebied (Bron: Google Maps)

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Jabikswoude'. In dit bestemmingsplan hebben de gronden van het plangebied de bestemming 'Agrarisch cultuurgrond'. De bestemming is bedoeld voor de agrarische bedrijfsvoering. Binnen deze bestemming is de bouw van een woning niet toegestaan.

Figuur 2 Ligging plangebied met geldend bestemmingsplan 'Jabikswoude '

Partiële herziening Archeologie

De gemeente heeft op 11 november 2020 het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' vastgesteld. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Dit plangebied is niet opgenomen in dit bestemmingsplan en maakt derhalve geen deel uit van de partiële herziening Archeologie.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren

Tot juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepalingen van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Derhalve heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld.

Deze partiële herziening stelt normen voor het aantal parkeerplaatsen dat beschikbaar moet zijn bij verschillende functies. De regeling geldt voor het hele grondgebied van de gemeente Leeuwarden, inclusief het grondgebied van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en het deel van Littenseradeel dat nu bij Leeuwarden hoort. Dit bestemmingsplan is primair gericht op het borgen van de bestaande parkeernormen zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014. De regeling hiervoor is in het bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren verwerkt. De regels worden ook in onderhavig bestemmingsplan opgenomen.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur

Tot slot is het bestemmingsplan Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur van toepassing. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden te reguleren. De regels van dit bestemmingsplan zijn in onderhavig bestemmingsplan verwerkt.

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten behandeld en onderbouwd. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot de uitvoerbaarheid beschreven.

Hoofdstuk 2 Huidige situatie en ontwikkelingen

2.1 Huidige situatie plangebied

Ten zuiden van Goutum en ten oosten van de Overijsselselaan wordt woonwijk De Zuidlanden gebouwd. De Zuidlanden bestaat uit verschillende 'buurtschappen', woonbuurten van 300 tot 400 woningen die verwantschap vertonen met een buurtschap of dorp.

De initiatiefnemer woont aan de Lykwei 3, op een perceel met een oppervlakte van ongeveer 6.000 m2, dat doorloopt tot de Wergeasterdyk. Ten westen van de Lykwei wordt momenteel het buurtschap Goutum Súd afgerond en aan de zuidzijde, aan de overzijde van de Yndyk, wordt de woonbuurt ‘It Grien’ ontwikkeld. Op het perceel aan de noordzijde is een boerderette gebouwd. Naar verwachting wordt op korte termijn ook in het gebied ten oosten van de Wergeasterdyk gebouwd. Luchtfoto’s van de situatie in 2006 en van nu illustreren de veranderingen rondom het plangebied. Zie hiervoor figuur 3. Figuur 4 geeft een overzicht van de huidige situatie van het plangebied.

Kortom, de omgeving is van een agrarisch buitengebied getransformeerd naar een woongebied. Het agrarische grondgebruik verdwijnt en de huidige bestemmingen van het perceel van de aanvrager komt niet meer overeen met de feitelijke situatie en is ook niet meer toekomstbestendig.

Figuur 3 Luchtfoto situatie 2006 en 2017

Figuur 4 Ligging plangebied (Bron: Google Maps)

2.2 Beschrijving initiatief

Het initiatief betreft het transformeren van het plangebied tot bouwkavel voor één vrijstaande woning inclusief bijgebouwen. De gemeente wil aan dit initiatief meewerken en heeft hiervoor onderstaande uitgangspunten meegegeven:

• De positie van het hoofdgebouw volgt qua rooilijn de rest van de bebouwing aan de Wergeasterdyk.
• Qua bouwregels wordt aangesloten bij de geldende bestemmingsplannen. Bij recht is een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 12,5 meter mogelijk. Via een afwijking kan de goothoogte worden verhoogd tot 8 meter. Een dakhelling tussen 45 en 75 graden sluit aan bij de bestaande bebouwing en de regels voor omliggende nieuwe woningen.
• Voor bijbehorende bouwwerken geldt een oppervlakte van 60 m2 bij recht en 150 m2 bij afwijking en een maximale goothoogte van 3 meter.
• In de welstandsnota gelden voor deze locatie geen concrete criteria. Het maakt deel uit van het ontwikkelgebied De Zuidlanden, waarin per plan richtlijnen worden bepaald. Een dergelijke aanpak kan voor deze kavel worden gedaan. Op hoofdlijnen moet de nieuwe woning zich goed voegen in het bebouwingslint van de Wergeasterdyk. De woning is voorzien van een kap. De uitstraling in gevelbeeld, detaillering en materiaalgebruik kan variëren van traditioneel tot modern. De precieze formulering stemt de initiatiefnemer af met het cluster stedenbouw.

De kavel wordt uitgegeven als vrije kavel, waarbij de regels zijn afgestemd op bovenstaande uitgangspunten. Een voorbeeldinrichting is weergeven in figuur 5. De positie van het hoofdgebouw volgt hierin qua rooilijn de rest van de bebouwing aan de Wergeasterdyk. De omvang van de kavel biedt ruimte voor een royale, statige woning. Qua ligging is een enigszins landelijke uitstraling, opgebouwd uit één bouwlaag met een forse kap, op zijn plaats. Dit kan een moderne uitwerking krijgen.

Figuur 5 Voorbeeldinrichting

De woning komt te liggen in een groente setting langs de Wergeasterdyk en wordt gebouwd binnen de huidige groene kaders van het woonperceel van de Lykwei 3. Dit betekent dat het groene karakter van het perceel behouden blijft. Door het plangebied zijn groene karakter te laten behouden wordt hierbij ook aangesloten bij de toekomstige woningbouwontwikkeling van de nieuwe buurtschap 'De Hem'. De Hem wordt een uitbreidingswijk met circa 400 woningen aan de oostkant van het plangebied. Hiervoor wordt een bestemmingsplan uitgewerkt. Langs de rand van de Wergeasterdyk is het plan om dit gedeelte van de nieuwbouwwijk een groen karakter te geven middels hoogopgaande beplanting. Een uitsnede van de inspiratiekaart van het stedebouwkundig plan is weergeven in figuur 6. Het plangebied is hierin rood omcirkeld. In de zone tussen het hart van De Hem en de Wergeasterdyk is een combinatie van bosstroken, singels en lanen getekend. Tussen de opgaande beplanting is ruimte voor bijzondere woningen of woonvormen zoals een hofje, Tiny Houses of varianten daarop. Ook zijn woningen ingetekend op extra grote kavels.

De bouw van een riante woning op een grote kavel met daaromheen hoogopgaande beplantingen is dan ook passend binnen de visie van de westkant van buurtschap De Hem.

Figuur 6 Inspiratiekaart Buurtschap De Hem

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk worden relevante planologische beleidskaders op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. Deze beleidskaders zijn richtinggevend voor het nieuw op te stellen bestemmingsplan.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Friesland onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking.

In dit bestemmingsplan wordt geen stedelijke ontwikkeling mogelijk gemaakt. De bouw van één woning is op basis van jurisprudentie (18 december 2013 201302867/1/R4) geen verstedelijking. Toepassing van de ladder van duurzame verstedelijking is daarom niet aan de orde.

3.2 Provinciaal beleid

Verordening Romte Fryslân

De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern. De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan. Het plangebied van dit ruimtelijk plan is gelegen in bestaand bebouwd gebied. Een uitsnede hiervan is opgenomen in figuur 7.

Figuur 7 Uitsnede kaart 'bestaand stedelijk gebied' uit de Verordening Romte Fryslân

Wonen (artikel 3)

In artikel 3 is bepaald dat een ruimtelijk plan voor woningbouw in overeenstemming moet zijn met een woonplan, dat de schriftelijk instemming van Gedeputeerde Staten heeft. Hiervan mag afgeweken worden indien het woningbouwproject niet meer dan 11 woningen bevat en gelegen is binnen bestaand stedelijk gebied. In onderhavige situatie is sprake van het toevoegen van 1 woning. Op basis van het voorgaande kan geconcludeerd worden dat het plan in overeenstemming is met de Verordening Romte Fryslân 2014.

Er wordt voldaan aan het eerste lid van artikel 3.1.1. Er wordt voldaan aan de woningbouwafspraken die per brief van 18 december 2018 door de provincie zijn bekrachtigd. In deze afspraken staat een post 'Dorpen Inbreidingslocaties', waar voor zowel 2022 als voor 2023 20 woningen staan opgenomen. Die post betreft losse woningen, zoals onderhavige woning, die geen onderdeel uitmaken van een groter in ontwikkeling zijnd plan of wijk.

3.3 Gemeentelijk beleid

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. Met alle regio's in de provincie Fryslân zijn in 2013 woningbouwafspraken gemaakt. Hierbij is, vanwege een achterblijvende woningmarktontwikkeling in de daaraan voorafgegane jaren, overeengekomen om de woningbouwruimte voor de periode 2008-2016 op te rekken tot 2026.

Uit het Woningbouwkader Leeuwarden (juni 2016) blijkt dat in de gemeente Leeuwarden circa 1.780 woningen zijn vastgelegd in harde plannen (peildatum 01-12-2015). Dit betekent een actuele behoefte van 2.720 woningen.

Het plangebied bevindt zich in het suburbane gebied Zuidlanden. De vraag naar suburbaan wonen in de Zuidlanden schat de gemeente in op ca. 250 woningen per jaar. Deze vraag richt zich primair op grondgebonden woningen in de koop en in de geliberaliseerde huur.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van 1 grondgebonden koopwoning op een herstructureringslocatie. De woning wordt aangeboden in het luxe segment passend bij de schaal van de directe omgeving. De voorgestelde ontwikkeling past binnen het afwegingskader.

Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad

De gemeente Leeuwarden bevordert op haar grondgebied actief het verduurzamen van de gemeente. Deze verduurzaming richt zich op een aantal aspecten, waaronder energieverbruik, verantwoordelijk watergebruik en waterkwaliteit, ecologie en het beperken van afval. De focus ligt op de thema's energie en water. Om dit beleid te verwezenlijken, heeft de gemeenteraad op 29 november 2010 de visie Duurzaam Leeuwarden, de sterke stad vastgesteld. Deze visie gold voor de periode van 2011 tot en met 2020. Bij het werken aan een duurzaam Leeuwarden staan twee ambities centraal: een klimaatbestendige stad en een klimaatneutrale energie- en warmtevoorziening. De gemeente focust op het faciliteren en aanjagen van sleutelprojecten die bijdragen aan een aardgasloze toekomst en een klimaatadaptieve gemeente in 2035.

Dit betekent dat in de bestaande woningbouw en bedrijfsgebouwen fors energie bespaard moet worden of dat er duurzaam opgewekte energie gebruikt wordt. Voor nieuwbouw betekent het dat de gemeente verdergaande doelen dan de eisen van het Bouwbesluit nastreeft en dat de gemeente de lijst Duurzaam Bouwen hanteert.

Bij de uitwerking van het bouwplan dient rekening gehouden te worden met de door de gemeente gehanteerde energienorm. Zoals verplicht, worden de woningen in ieder geval gasloos gebouwd.

Hoofdstuk 4 Planologische randvoorwaarden

In onderstaande paragrafen wordt een overzicht gegeven van de voor het nieuw op te stellen ruimtelijk plan relevante milieuaspecten. Milieuaspecten zijn een belangrijk onderdeel van de belangenafweging die ten grondslag ligt aan het ruimtelijk plan. Eventuele milieuaspecten kunnen, voor zover mogelijk en noodzakelijk, vertaald worden in de regeling van dit ruimtelijk plan.

4.1 Verkeer en parkeren

Het woonperceel krijgt zijn ontsluiting aan de Wergeasterdyk. Deze weg met een maximale snelheid van 30 km/u sluit in noordelijk richting aan op de kern Goutum en sluit aan op de gebiedsontsluitingsweg Overijsselselaan (50 km/u), welke behoort tot de ring van Leeuwarden. Deze straat sluit aan op de provinciale weg N31 in zuidelijke richting en loopt in noordelijke richting naar de stadskern van Leeuwarden.

Parkeren van bewoners- en bezoekers dienen op eigen terrein te worden opgelost. Het perceel is daar groot genoeg voor. Ook in geval van bedrijf aan huis of B&B dient het parkeren op eigen terrein te worden opgelost.

4.2 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (2009). Een richtafstand kan worden beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs uit te sluiten is.

Ten zuidwesten van het plangebied bevindt zich een crematorium. Een crematorium hoort onder milieucategorie 3.2. Hierbij hoort een richtafstand van 100 meter. De afstand van de woning tot de crematorium bedraagt meer dan 100 meter. Aan de richtafstand wordt daarmee voldaan. Verder bevinden zich in de directe omgeving geen relevante bedrijven waar rekening mee gehouden hoeft worden.

Als gevolg van de ontwikkeling worden dus geen bedrijven in hun bedrijfsvoering beperkt en ter plaatse van de geprojecteerde woning is sprake van een goed woonklimaat. Er is in de beoogde situatie dan ook sprake van een verantwoorde milieuzonering.

4.3 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland.

Het plangebied maakt geen deel uit van beschermde gebieden als de Natura 2000 en Natuur Netwerk Nederland. Gezien de relatieve kleinschaligheid van het project, de bouw van een woning, kan worden aangenomen dat de beoogde ontwikkeling geen negatieve invloed op het Natura 2000-gebied en Natuur Netwerk Nederland heeft.

Stikstof

Het plangebied ligt buiten beschermde natuurgebieden. Directe effecten zoals areaalverlies en versnippering kunnen hierdoor worden uitgesloten. Gezien de afstand tot natuurgebieden en de locatie van het plangebied (stedelijke omgeving) kunnen ook verstoring en verandering van de waterhuishouding worden uitgesloten. Het Natura 2000-gebied is wel gevoelig voor stikstofdepositie. Significante negatieve effecten op beschermde gebieden kunnen niet worden uitgesloten. De realisatie van de woning met bijbehorende verkeersgeneratie zou kunnen leiden tot een toename van stikstofdepositie op het nabij gelegen Natura 2000-gebied. De voorgenomen ontwikkeling ligt op 7,2 kilometer van een stikstofgevoelig gebied, waardoor geen significante negatieve effecten zijn te verwachten.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

In het plangebied worden mogelijk enkele bomen gekapt. Bovendien wordt er gewerkt in de invloedsfeer van de bomen. Daarom is een ecologisch onderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 1. Uit het onderzoek blijkt dat er alleen algemene broedvogels aanwezig zijn, die geen belemmering vormen voor de ontwikkeling van de bouwkavel.

4.4 Geluid

Op grond van de Wet geluidhinder geldt rond wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/uur, spoorwegen en inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', een geluidzone. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones of bij bepaalde veranderingen aan de weg zelf (zoals het verhogen van de maximumsnelheid of het uitbreiden van het aantal rijstroken) moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de voorkeursgrenswaarden die in de wet zijn vastgelegd.

De wegen rondom het plangebied zijn wegen die geen ontsluitende functie hebben. De weg is enkel bestemd voor bestemmingsverkeer en loopt in zuidelijke richting dood. De weg is daarmee relatief rustig, met een te verwachten lage verkeersintensiteit. Het vaststellen van een hogere waarde en/of een akoestisch onderzoek is daarom niet noodzakelijk.

4.5 Bodem

In verband met de uitvoerbaarheid van een plan moet rekening worden gehouden met de bodemgesteldheid in het plangebied. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de beoogde functie, de grond zodanig moet worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt door de desbetreffende functie (functiegericht saneren).

Voor het bestemmingsplan is het van belang inzicht te krijgen in potentiële verdachte locaties en de uitvoerbaarheid van woningbouw op deze plek. Voor een inzicht hierin is een historisch bodemonderzoek uitgevoerd. De rapportage is opgenomen in Bijlage 2. Er zijn twee proefboringen gedaan. De locatie heeft, voor zover bekend, altijd een agrarische bestemming gekend en is altijd in gebruik geweest als grasland. Behoudens de toegangsdam en het voormalige grindpad zijn ter plaatse van het betreffende perceel geen relevante (historische) activiteiten bekend. De dam blijft bestaan en zal uitsluitend dienst doen als toegangsweg. Het onderzoeksbureau concludeert dat vervolgonderzoek conform de NEN 5740 in relatie tot de genoemde nieuwbouw, op basis van het historisch onderzoek, niet noodzakelijk wordt geacht.

Gemeente Leeuwarden heeft als bevoegd gezag aangegeven dat het uitgevoerde onderzoek, gelet op de verdachte deellocaties (pad en dam) niet voldoende is voor de vergunningverlening. Daarom moet voorafgaand aan de vergunningverlening een verkennend bodemonderzoek conform de NEN5740 worden uitgevoerd. Gelet op de uitkomsten van het reeds uitgevoerde onderzoek is er geen aanleiding om te concluderen dat het plan niet uitvoerbaar is.

4.6 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20210415-2-26144). De watertoets inclusief uitgangspuntennotitie is als bijlage 3 bij de toelichting toegevoegd. De uitkomst is dat de korte procedure moet worden gevolgd. De uitgangsnotitie geeft handvatten om de uitkomsten en aandachtspunten van de watertoetsaanvraag mee te nemen in het ruimtelijke plan of besluit. Bij de uitwerking van de plannen wordt hier rekening mee gehouden.

Waterafvoer/berging

Het waterschap hanteert als uitgangspunt dat de toename verhard oppervlak voor een deel wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Het dempen van water en/of watergangen moet volledig gecompenseerd worden. Deze compensatie is bedoeld om wateroverlast door het versneld afvoeren van hemelwater vanaf de verhardingen te voorkomen. Compensatie is nodig bij een toename aan verharding van meer dan 1.500 m2 in het landelijk gebied en 200 m2 in het stedelijk gebied.

Het waterschap gaat in de 'algemene regels bij de Keur' ruim om met het begrip 'stedelijk gebied'. In principe valt elke bebouwde kom hieronder, met dien verstande dat er wel sprake moet zijn van een kern met een stedelijk watersysteem. Lintbebouwing wordt in principe niet als stedelijk gebied aangemerkt. De afwatering is hier diffuus verspreid over grotere oppervlakten, waardoor de hoeveelheid aan en af te voeren water per watergang gering is. Gebieden die binnen de bebouwingscontour volgens het bestemmingsplan een agrarische bestemming hebben zijn per definitie géén stedelijk gebied.

Op basis van het voorgaande valt het plangebied voor de Keur van het waterschap in het landelijk gebied. Er is sprake van een agrarische bestemming en een diffuse afvoer van water vanuit het lint. Omdat er minder dan 1.500 m2 aan verharding wordt toegevoegd (het zal om circa 500 m2 gaan) is het realiseren van compensatie niet nodig.

Vrij voor de boezem

Omdat het gebied vrij voor de boezem ligt wordt het niet door een waterkering beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Bij de verdere ontwikkeling van de bouwplannen wordt bij het bepalen van de aanleghoogte hier rekening mee gehouden. Indien noodzakelijk wordt het Wetterskip gevraagd voor aanvullend advies.

Schouwsloten

Het waterschap heeft op 21 mei 2021 per mail laten weten dat rondom het perceel schouwsloten lopen. Hiervoor geld geen verplichte onderhoudsstrook als bij een hoofdwatergang maar de perceel eigenaar dient wel het onderhoud van deze watergang te regelen.

Ruimtelijke adaptatie

Om ook in de toekomst prettig te kunnen wonen, werken en recreëren moeten steden en dorpen ingericht worden met het oog op de toekomst. Kansen moeten benut worden om het gebied klimaat robuust in te richten. Zo is het mogelijk om het bebouwd gebied beter bestand te maken tegen hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en de gevolgen van een mogelijke overstroming.

Bij de inrichting van het plangebied kan hierop geanticipeerd worden door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Door nú maatregelen te nemen, worden steden en dorpen mooier en wordt grote schade in de toekomst voorkomen. Voor veel maatregelen geldt bovendien dat ze kosteneffectief zijn, als ze maar in een vroeg stadium in het proces worden meegenomen. Met voornoemd advies wordt bij de uitvoering van de plannen rekening gehouden.

Waterkwaliteit

Om een goede waterkwaliteit te realiseren is het nodig dat wordt voorkomen dat milieubelastende stoffen in het oppervlaktewater terecht komen. De bouwwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn. Ook is het nodig dat gebouwd wordt met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Afvalwater en regenwatersysteem

Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt rioolwater aangesloten op het gemeentelijk riool. Schoon hemelwater wordt afgekoppeld op het hemelwaterriool.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Het wateraspect wordt gecommuniceerd met de ontwikkelaar en geldt als uitgangspunt voor de uitvoering van het plan.

4.7 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In het plangebied is geen sprake van cultuurhistorische waarden. De in het plangebied aanwezige landschapselementen hebben geen monumentale of karakteristieke waarde. Vanuit het omgevingsaspect cultuurhistorie bestaan geen belemmeringen voor de beoogde ontwikkeling.

Met de bouw van een woning binnen de bestaande structuren van het landschap en lint wordt geen afbreuk gedaan aan de beschreven cultuurhistorische waarden van de omgeving. Het plan is goed in te passen bij de cultuurhistorische waarden van de omgeving. Vanuit dit aspect bestaan dus geen belemmeringen voor het plan.

4.8 Archeologie

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Partiële herziening Archeologie

De gemeente heeft op 11 november 2020 het paraplubestemmingplan Partiële herziening Archeologie vastgesteld. Dit ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

Onderhavig plangebied maakt geen deel uit van de partiële herziening Archeologie. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2025) geldt in de directe omgeving van het projectgebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van minder dan 18 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van minder dan 10 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). De huidige luchtkwaliteit ter plaatse is dus zeer goed.

Plannen die slechts in zeer beperkte mate bijdragen aan luchtverontreiniging zijn op grond van het besluit 'niet in betekenende mate' (NIBM) vrijgesteld van toetsing aan de grenswaarden. Een plan voldoet hieraan als het een toename van minder dan 3% van de grenswaarden tot gevolg heeft. Bij woningbouwplannen van minder dan 1.500 is dit het geval.

Er wordt één woning mogelijk gemaakt. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.10 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (BEVT) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Het externe veiligheidsbeleid heeft vorm gekregen in de risicobenadering. Er wordt getoetst aan twee verschillende normen: het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Ten aanzien van het plaatsgebonden risico geldt een kans van 10-6 als grenswaarde. Dit betekent dat binnen de zogenaamde PR 10-6-contour geen nieuwe kwetsbare objecten mogen worden toegestaan. Voor ontwikkeling van nieuwe beperkt kwetsbare objecten, geldt deze norm als streefwaarde. Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep mensen van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als rechtstreeks gevolg van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het onderscheid tussen kwetsbare en beperkt kwetsbare objecten is vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen.

In het kader van het aspect externe veiligheid is de risicokaart geraadpleegd. Hieruit blijkt het volgende:

Risicorelevante inrichtingen

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied niet binnen de invloedszone van risicovolle inrichtingen valt.

Vervoer gevaarlijke stoffen

Uit de risicokaart blijkt dat het plangebied niet binnen de invloedszone van vervoer van gevaarlijke stoffen valt.

Buisleidingen

Er zijn geen buisleidingen in de omgeving van het plangebied aanwezig die zijn aangewezen voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. De dichtstbijzijnde buisleidingen liggen op meer dan 1.000 meter ten zuiden en westen van het plangebied. De invloedszone van deze buisleiding overlapt de planlocatie niet waardoor deze buisleiding de beoogde ontwikkeling niet belemmert.

Conclusie

Het aspect externe veiligheid vormt voor dit bestemmingsplan dan ook geen beperking en aanvullend onderzoek kan achterwege blijven.

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied liggen geen kabels of leidingen die moeten worden voorzien van een planologische regeling.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

Bestemming 'Wonen'

De toekomstige woning krijgt de bestemming 'Wonen'. De woning dient binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd te worden. Bij recht is een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 4,5 en 12,5 meter mogelijk. Een dakhelling tussen 45 en 75 graden sluit aan bij de bestaande bebouwing en de regels voor omliggende nieuwe woningen. Voor bijbehorende bouwwerken geldt een oppervlakte van 60 m2 bij recht en 150 m2 bij afwijking en een maximale goothoogte van 3 meter.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan. Deze is gedeeltelijk aangetoond in de voorgaande paragrafen. Ook spelen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid een rol.

6.1 Economische uitvoerbaarheid

Ten behoeve van de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het kosten voor de uitvoering van het plan worden gedragen door de aanvrager. Uit de begroting blijkt dat de economische uitvoerbaarheid niet in het geding is.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Omdat het bouwen van een woongebouw een bouwplan is in de zin van artikel 6.2.1 Bro is, is de grondexploitatieregeling van toepassing. In beginsel moet daarom een grondexploitatieplan worden vastgesteld. Hiervan kan worden afgeweken wanneer het kostenverhaal anderszins verzekerd is. De ambtelijke kosten worden vergoed door de initiatiefnemer. Hiervoor is een anterieure overeenkomst gesloten.

De eventuele planschade komt voor rekening van de initiatiefnemer. Dit is vastgelegd in een planschadeverhaalsovereenkomst. Het kostenverhaal is privaatrechtelijk geregeld tussen gemeente en de initiatiefnemer.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Overleg

Het voorontwerpbestemmingsplan heeft niet voor inspraak ter inzage gelegen. De overlegpartijen zijn per mail in kennis gesteld van het voorontwerp bestemmingsplan. Dit bestemmingsplan betreft een ontwikkeling waarbij overleg met de provincie niet nodig is. Verder heeft het waterschap in zijn vooroverlegreactie aangegeven akkoord te zijn met het bestemmingsplan.

Zienswijze

Het ontwerpbestemmingsplan is vervolgens voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is eenieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar te maken (artikel 3.8 Wro). Er zijn drie zienswijzen binnengekomen. De gemeente heeft deze in een aparte zienswijzenota samengevat en beantwoord. Zie hiervoor bijlage 4. De zienswijzen hebben tot een wijziging van paragraaf 3.2. De ingebrachte zienswijzen leiden niet tot een aanpassing van de regels en verbeelding (het juridisch bindende deel) van het bestemmingsplan.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vervolgens ongewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.