Leeuwarden - Aldlânstate

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aanleiding voor onderhavig bestemmingsplan is de nieuwbouw ter vervanging van de huidige Aldlânstate aan de Hempenserweg 2 te Leeuwarden. De 230 woningen in het huidige complex voldoen niet meer aan de behoefte van de ouderen. Dit gebouw zal gesloopt worden. Het nieuwe complex zal bestaan uit 123 appartementen voor de doelgroep senioren.

Voor de ontwikkeling is reeds op 5 juni 2019 een omgevingsvergunning verleend. De gronden ter hoogte van de te slopen gebouwen en de inrichting daaromheen maakten echter geen deel uit van de oorspronkelijke aanvraag. Derhalve is het nog mogelijk om op grond van het geldende bestemmingsplan 'Leeuwarden - Aldlân / Pieter Christiaanpark' een nieuw woongebouw ter plaatse van het huidige woongebouw te realiseren. Tegen de omgevingsvergunning is beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep gegrond verklaard en het bestreden besluit vernietigd. Zie hiervoor bijlage 1 waarin de uitspraak van de rechter is opgenomen.

Om de gewenste inrichting van het plangebied mogelijk te maken en de mogelijkheid om op de huidige locatie een nieuw gebouw te kunnen realiseren planologisch te verbieden is een nieuw bestemmingsplan nodig. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Begrenzing

De begrenzing van het plangebied is afgestemd op de huidige bestemming 'Wonen - Wooncentrum' en de toekomstige inrichting van het plangebied. De ligging en begrenzing van het plangebied is opgenomen in figuur 1.1.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Aldlân/Pieter Christiaanpark', dat is vastgesteld op 25 november 2013. Een uitsnede van de verbeelding is weergeven in figuur 1.2.

Het nieuw te bouwen appartementencomplex valt geheel buiten het bouwvlak van de bestemming 'Wonen - Wooncentrum' en komt voor een deel in de bestemming 'Groen'. Het bouwen van woningen buiten het bouwvlak en binnen de bestemming 'Groen' is niet toegestaan. Het initiatief is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.2. Uitsnede geldend bestemmingsplan 

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. De toelichting van dit bestemmingsplan is als volgt opgezet: in hoofdstuk 2 wordt een beschrijving van het plan uiteengezet. Hoofdstuk 3 refereert kort naar de relevante beleidskaders en de relevante wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Hoofdstuk 4 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 5 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

De huidige Aldlânstate is gevestigd aan Hempenserweg 2 te Leeuwarden. Het betreft een serviceflat die erg verouderd is en niet meer voldoet aan de behoefte van ouderen. Het pand omvat 230 appartementen. Een aanzicht op de huidige locatie is weergeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Huidige situatie (bron www.aldlanstate.nl)

Om te voldoen aan de huidige maatstaven voor ouderen om zo lang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen, is gekozen om een nieuw appartementencomplex te bouwen. Dit appartementencomplex zal uit 123 appartementen bestaan en is bedoeld voor de doelgroep ouderen ouder dan 70 jaar en voor jongere mensen met soort gelijke behoeften. Denk hierbij aan mensen met de ziekte van Parkinson, Multiple Sclerose of niet-aangeboren hersenletsel na een ongeval. Bij deze doelgroep behoren geen mensen die jonger zijn dan 55 jaar. De nieuwbouw komt tussen het huidige complex en het Van Harinxmakanaal. De situering van het nieuwe gebouw ten opzichte van het huidige gebouw is weergeven in figuur 2.2. Hierin is het nieuwe gebouw groen gearceerd en het oude gebouw rood gearceerd. Op het moment dat het nieuwe complex gereed is, zal het oude pand gesloopt worden.

Figuur 2.2 Situering toekomstig gebouw (groen gearceerd)

Voor de totstandkoming van het stedenbouwkundig plan is door de gemeente en de ontwikkelaar een stedenbouwkundig plan opgesteld. Deze is als bijlage 2 toegevoegd. Dit heeft geleid tot het plan zoals is weergeven in figuur 2.3. Voor het planologisch mogelijk maken van de genoemde grondgebonden woningen, zoals beschreven in het stedenbouwkundig plan, wordt een aparte planologische procedure gevold. Deze procedure wordt opgestart nadat het huidige gebouw gesloopt is.

Figuur 2.3 Impressie nieuwbouw (www.hevo.nl)

Hoofdstuk 3 Beleidskader en omgevingsaspecten

Ten behoeve van de eerder verleende omgevingsvergunning voor het project is een ruimtelijke onderbouwing opgesteld. Deze ruimtelijke onderbouwing is als bijlage 3 toegevoegd. In de ruimtelijke onderbouwing is beschreven dat de ontwikkeling past binnen het rijks-, provinciaal- en gemeentelijk beleid.

De planologische randvoorwaarden (milieu- en omgevingsaspecten) zijn in het kader van het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing (zie bijlage 3) voldoende onderzocht en verantwoord. Aanvullend hierop zijn stikstofberekeningen uitgevoerd. Dit naar aanleiding van de PAS-uitspraak van 29 mei 2019 waarin staat dat het Programma Aanpak Stikstof (PAS) niet meer gebruikt mag worden voor vergunningverlening voor projecten, waarbij stikstof vrijkomt.

Uit de berekeningen (zie bijlage 4 en 5) blijkt dat de stikstofdepositie op de dichtstbijzijnde Natura 2000-gebieden niet boven de 0,00 mol N/ha/jaar uit komt. Voor een nadere beschrijving hiervan wordt verwezen naar de stikstofmemo die als bijlage 6 is toegevoegd. Hiermee is aangetoond dat het project, gelet op de instandhoudingsdoelstellingen voor de Natura 2000-gebieden, de kwaliteit van de natuurlijke habitats of de habitats van soorten in dat gebied niet kunnen verslechteren of een significant verstorend effect kunnen hebben op de soorten waarvoor dat gebied is aangewezen.

Om inzicht te krijgen in de effecten van de werkzaamheden op de bomen is een Bomen Effect Analyse (BEA) met Boom Beschermings Plan (BBP) opgesteld. Deze is als bijlage 7 toegevoegd. Er staan 43 te handhaven bomen binnen de invloedssfeer van de geplande werkzaamheden. De bomen ter plaatse van de entree van het bouwterrein worden voor de start van de bouw verwijderd. Voor het overige blijven de bomen gehandhaafd. Voor de te kappen bomen geldt een verplichte bomencompensatie. Dit zal als voorwaarde in de omgevingsvergunning voor het bouwplan worden gesteld. De compensatie mag geen stijve rij met bomen worden, maar moet een natuurlijke inrichting met bomen van verschillende grootte worden. Een voorstel zoals deze er uit kan komen te zien is opgenomen in bijlage 8.

Hoofdstuk 4 Toelichting op de planregels

4.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden. Verder sluit de regeling in het voorliggende bestemmingsplan aan bij het bestaande bestemmingsplan Leeuwarden - Aldlân / Pieter Christiaanpark.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

4.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf wordt de bestemming, zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.

Groen

De groene openbare ruimte rond het woongebouw is als 'Groen' bestemd. Binnen deze bestemming zijn geen gebouwen toegestaan en alleen bouwwerken ten behoeve van de bestemming.

Wonen – Wooncentrum

De rest van het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen – Wooncentrum' waarbinnen het stedenbouwkundig ontwerp mogelijk wordt gemaakt. Ook de tuinen, parkeervoorzieningen en ontsluitingswegen zijn binnen de bestemming 'Wonen – Wooncentrum' toegestaan. Deze bestemming is voornamelijk bedoeld voor de huisvesting van ouderen en hulpbehoevenden. Bij een wooncentrum staat de woonfunctie voorop, maar is er in beperkte mate ook ruimte voor andere functies zoals bijvoorbeeld zorgvoorzieningen.

Voor het appartementencomplex is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het gebouw gerealiseerd moet worden. De bouwmassa is verder bepaald door de bouwhoogtes die zijn vastgelegd op het beoogde bouwplan en variëren van 16 meter tot 22 meter.

De plek waar het bijbehorende bijgebouw komt te staan, is specifiek aangeduid voor 'bijgebouwen' met een maximum hoogte van 3 meter.

Om te voorkomen dat het bestaande complex blijft bestaan als de nieuwbouw is gerealiseerd, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen die de sloop van de bestaande gebouwen borgt.

In de regels is tevens een maximum van 123 woningen opgenomen.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan wordt niet als voorontwerp ter inzage gelegd. Dit vanwege het feit dat voor het project al een omgevingsvergunning is verleend en in dit kader al vooroverleg heeft plaatsgevonden.

Het ontwerpbestemmingsplan Leeuwarden - Aldlânstate heeft in de periode van 9 april tot en met 20 mei 2020 ter inzage gelegen. Gedurende deze periode zijn 4 zienswijzen ontvangen. Deze zijn als bijlage 9 toegevoegd. Op basis van deze zienswijzen is het bestemmingsplan op onderdelen aangepast. Dit betreft zowel aanpassingen in de toelichting, regels en de verbeelding. De zienswijzennota is als bijlage 10 toegevoegd.

Het bestemmingsplan is vervolgens gewijzigd vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

5.3 Grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' grondexploitatieregeling aangemerkt. In het kader van dit bestemmingsplan is een planschadeovereenkomst opgesteld tussen initiatiefnemer en gemeente. Daarnaast zijn beide partijen overeengekomen dat de gemeente de ambtelijke kosten voor haar rekening neemt, omdat de eerder doorlopen procedure en het opstellen van de ruimtelijke onderbouwing voor rekening kwam van de initiatiefnemer.