Leeuwarden - Herbestemming kantoorpand De Friesland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Harlingertrekweg 53 te Leeuwarden staat het voormalige kantoorpand van De Friesland Zorgverzekeraar. Dit pand wordt voorlopig nog gebruikt als kantoorruimte, maar de eigenaar (hierna initiatiefnemer) is voornemens om hier op termijn een woonfunctie te realiseren. De gewenste ontwikkeling bestaat uit twee fasen; in de eerste fase wordt in de zuidwestelijke hoek van het perceel een nieuwe woontoren gerealiseerd waarin circa 30 appartementen worden gerealiseerd. Op de begane grond wordt ruimte geboden aan maximaal 250 m2 aan kleinschalige commerciële voorzieningen (waaronder horeca met terras). In de tweede fase wordt het huidige kantoorpand getransformeerd tot woongebouw. Er wordt dan op enkele plekken een extra bouwlaag bovenop het bestaande gebouw gerealiseerd en balkons toegevoegd. In de plint van het bestaande kantoorpand wordt rekening gehouden met een invulling met kleinschalige commerciële functies.

De gewenste ontwikkeling past niet binnen het geldende bestemmingsplan 'Leeuwarden - Vosseparkwijk'. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw planologisch kader noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet daarin.

1.2 Begrenzing plangebied

Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Harlingertrekweg. Aan de westzijde door de Reviusstraat, aan de noordzijde door het Roemerhuys (kadastraal perceel 8091) en aan de oostzijde door een parkeerterrein. De ligging van het plangebied is opgenomen in de figuren 1.1 en 1.2.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

Figuur 1.2 Ligging plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Leeuwarden - Vosseparkwijk

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Vosseparkwijk', dat is vastgesteld op 19 december 2011. In figuur 1.3 is een uitsnede van de verbeelding van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

In dit bestemmingsplan heeft het plangebied de bestemming 'Kantoor'. Binnen deze bestemming zijn kantoren toegestaan binnen het bouwvlak. Het gebruik van de panden voor een woonfunctie is niet toegestaan en ook het gebruik van de plinten voor commerciële functies en horeca is planologisch niet toegestaan.

Bebouwing moet binnen het bouwvlak worden gerealiseerd. De bouw van een nieuw gebouw in de zuidwesthoek van het plangebied is dan ook niet mogelijk op basis van de geldende planologische regeling.

Binnen het bestemmingsplan is ten noorden en ten westen van het plangebied een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bestemming te wijzigen in de bestemming 'Wonen' ter plaatse van de aanduiding 'wro-zone wijzigingsgebied 1'. Deze aanduiding ligt niet op het deel van het plangebied waar de woonfunctie is gewenst. Er zijn in het bestemmingsplan geen andere afwijkingsmogelijkheden opgenomen op basis waarvan de ontwikkeling kan worden gerealiseerd. Het initiatief is daarom in strijd met het geldende bestemmingsplan.

Figuur 1.3 Uitsnede geldende verbeelding (bron: ruimtelijke plannen)

Partiële herziening Archeologie

De gemeente heeft op 29 maart 2023 het paraplubestemmingplan 'Partiële herziening Archeologie' vastgesteld ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan. Het plangebied maakt deel uit van de partiële herziening Archeologie en is hierin aanwezen als 'Waarde - Archeologie 6'. Deze dubbelbestemming is in dit bestemmingsplan overgenomen.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Parkeren

De 'Partiële herziening parkeren' is op 11 september 2017 vastgesteld. Tot 1 juli 2018 was het op grond van de gemeentelijke bouwverordening mogelijk om regels te stellen ten aanzien van parkeernormen. Vanaf die datum zijn alle stedenbouwkundige bepaling en van de bouwverordening vervallen en is het bestemmingsplan het enige instrument waarmee parkeernormen kunnen worden afgedwongen. Daarom heeft de gemeente een partiële herziening vastgesteld.

Met de partiële herziening worden de bestaande parkeernormen geborgd zoals ze zijn opgenomen in de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014. In de regels is bepaald dat mocht de Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014 wijzigen, de op het moment van toetsing geldende beleidsregel van toepassing is.

Leeuwarden - Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties

Op 15 juni 2022 is het bestemmingsplan 'Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties' vastgesteld. Deze vervangt het 'Voorbereidingsbesluit Leeuwarden - Woningsplitsing en woonzorgfuncties' dat op 25 februari 2021 werd vastgesteld. Hiermee is het verboden "het bestaande gebruik van gebouwen, gelegen binnen de aangegeven gronden, te wijzigen naar één of meer woningen, wooneenheden of naar een woonzorgfunctie". Met deze herziening krijgt de gemeente meer grip op de splitsing van bestaande (zorg)woningen in kleinere (zorg)wooneenheden. De partiële herziening is een uitwerking van het voorbereidingsbesluit en verandert de huidige situatie door binnen bestaande gebouwen het huidige aantal woningen als maximum toe te staan. Om ruimte te kunnen blijven bieden aan bouwplannen die in overeenstemming zijn met het gemeentelijk woonbeleid en niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening is een afwijkingsgrondslag in deze herziening opgenomen. Deze dient als toetsingskader voor aanvragen voor een omgevingsvergunning waarmee (zorg)woningsplitsing onder voorwaarden mogelijk is.

De partiële herziening voorziet in een regeling die omzetting naar c.q. splitsing naar nieuwe zelfstandige woningen / appartementen reguleert. Het reguleren van verhuur en verkoop van kamers (in een zelfstandige woning) is al geregeld in het bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur, vastgesteld op 25 oktober 2016.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur

Verder is het 'Bestemmingsplan Leeuwarden - Kamerverhuur' van toepassing. Middels dit bestemmingsplan wordt de verhuur en verkoop van kamers in de gemeente Leeuwarden gereguleerd.

Bestemmingsplan Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon

Tot slot is het bestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening Plan voor de zon' van toepassing op het plangebied. Dit plan voorziet in een regeling om de aanleg van zonne-energie- of zonnewarmteprojecten eenvoudiger te kunnen realiseren.

De voor dit bestemmingsplan relevante regelingen uit de partiële herzieningen zijn in dit bestemmingsplan overgenomen.

1.4 Leeswijzer

De juridisch-planologische regeling van dit bestemmingsplan wordt in de volgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een toelichting gegeven op het plangebied en komt het plan aan de orde. Daarna volgt in hoofdstuk 3 een uiteenzetting van het relevante beleid. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het bestemmingsplan en in hoofdstuk 6 wordt tot slot een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Planbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt aan de Harlingertrekweg, ten westen van het centrum van Leeuwarden en ten zuiden van de woonwijk Vosseparkwijk. Het plangebied wordt aan de zuidzijde begrensd door de Harlingertrekweg. Aan de westzijde door de Reviusstraat, aan de noordzijde door het Roemerhuys dat gelegen is aan de Tesselschadestraat en aan de oostzijde door een parkeerterrein. Een luchtfoto van het plangebied en de omgeving is weergeven in figuur 2.1. Een aanzicht op het plangebied vanaf de Harlingertrekweg is weergeven in figuur 2.2.

Figuur 2.1. Overzicht huidige situatie plangebied en omgeving

Figuur 2.2 Aanzicht vanaf de Harlingertrekweg (bron: Google Streetview)

De huidige bebouwing in het plangebied is tot 2018 als kantoor gebruikt door zorgverzekeraar De Friesland. Daarna heeft het pand geruime tijd leeg gestaan. In 2023 is het oostelijk deel van het pand weer in gebruik genomen als kantoorpand voor een andere zorginstantie. Het westelijk deel van het kantoorpand is tijdelijk in gebruik als opvanglocatie voor asielzoekers. De eigenaar is van plan om het kantoorpand op termijn te ontwikkelen tot woongebouw.

Het kantoorpand maakt deel uit van een zone tussen de Tesselschadestraat in het noorden en de Harlingertrekweg in het zuiden waar in het verleden voornamelijk kantoorpanden waren gevestigd. In de afgelopen jaren zijn er veel veranderingen geweest in dit gebied, onder andere de toevoeging van een woongebied ten oosten van het parkeerterrein naast het kantoor.

2.2 Toekomstige situatie

De ontwikkeling van het perceel Harlingertrekweg 53 is onderdeel van de wijziging van deze zone langs de Tesselschadestraat. Recent zijn ten oosten van het plangebied nieuwe woningen gerealiseerd waardoor de voormalige kantorenzone geleidelijk wordt getransformeerd tot een zone met combinatie van functies. Hierdoor neemt de levendigheid van het gebied toe. Binnen deze transformatie is het wenselijk om nieuwe functies zoals wonen mogelijk te maken. De eigenaar van het perceel waarop het voormalige kantoorpand van De Friesland is gevestigd, wil de bebouwing op het perceel in twee fasen te ontwikkelen.

De komende 10 jaar wordt een deel van het kantoorpand gebruikt voor de kantoorfunctie, voor het andere deel is een combinatie van wonen en kantoor gewenst. Deze functies worden in de bestaande bebouwing gerealiseerd. Het dak van het kantoorpand wordt voorzien van zonnepanelen.

In de zuidwesthoek van het plangebied wordt een nieuwe woontoren gerealiseerd waarin circa 30 appartementen worden gerealiseerd. Op de begane grond van deze nieuw te bouwen woontoren worden commerciële ruimtes gerealiseerd waar ruimte is voor kantoorruimte en horecavoorzieningen met terras. Ook krijgt de zone tussen het bestaande kantoorpand en de nieuwe woontoren een toegankelijk en groen karakter waardoor een prettige verblijfsruimte ontstaat voor bewoners, kantoorpersoneel en voorbijgangers. Op deze wijze ontstaat een dynamisch gebied en wordt de leefbaarheid in het gebied versterkt.

In onderstaande figuren is een impressie opgenomen van de eerste fase van de ontwikkeling. Figuur 2.3. bevat een impressie van het aanzicht vanaf de zuidoostzijde. Figuur 2.4. bevat een bovenaanzicht van de nieuwe woontoren en het bestaande kantoorpand.

Figuur 2.3. Aanzicht zuidoostzijde nieuwe woontoren met bestaand kantoorpand (bron: Gear)

Figuur 2.4 Impressie bovenaanzicht nieuwe woontoren en bestaand kantoorpand

In de tweede fase wordt het bestaande kantoorpand getransformeerd; bovenop de bestaande bebouwing wordt op een aantal plekken een extra bouwlaag toegevoegd en rondom het gebouw worden balkons toegevoegd. In figuur 2.5 is een impressie opgenomen van het aanzicht vanuit het zuidoosten op de nieuwe woontoren en het getransformeerde kantoorpand. Figuur 2.6 bevat een impressie van het bovenaanzicht van het tot woongebouw getransformeerde kantoorpand.

Figuur 2.5 Impressie aanzicht zuidoostzijde nieuwe woontoren met getransformeerd kantoorpand (bron: Gear)

Figuur 2.6. Impressie bovenaanzicht nieuwe woontoren en getransformeerd kantoorpand (bron: Gear)

Stedenbouwkundige inpassing

De nieuwe woontoren krijgt een hoogte van maximaal 43 meter. De zone tussen de Tesselschadestraat en de Harlingertrekweg is een zone met veel hoogbouw. Door het realiseren van de nieuwe woontoren op de zuidwesthoek van het plangebied sluit de bebouwing op het perceel aan bij de rooilijn van de Harlingertrekweg. Dit versterkt de markante gevel aan deze zijde evenals het stedelijke karakter. Bovendien wordt daarmee binnen het plangebied een kwalitatief middenplein gerealiseerd dat via een doorlooproute toegankelijk is voor de omgeving en als ontmoetingsplek kan fungeren. Ten zuidoosten van de nieuwe woontoren wordt ruimte geboden voor een terras wat de beoogde ontmoetingsfunctie versterkt.

Om het pand beter te integreren in de omgeving, wordt een groene zone gecreëerd tussen het gebied ten oosten en het gebied ten westen van het plangebied. Door middel van een onderdoorgang wordt het centrale plein tussen de gebouwen toegankelijk voor omwonenden. Het plein tussen de gebouwen wordt ingericht als een groene ontmoetingsruimte. In figuur 2.7 is schetsmatig aangegeven hoe deze groene doorgang eruit ziet.

Figuur 2.7 Doorgang tussen gebied ten oosten en ten westen van het plangebied

De begane grond van het kantoorpand wordt publiek toegankelijk; hier is ruimte voor kleinschalige dienstverlening en horeca-voorzieningen zoals een kapper, fysiotherapeut, kleinschalig kinderdagverblijf, kantoor en/of lunchroom. Op de begane grond van de nieuwe woontoren is ruimte voor kantoorruimte voor dienstverlening en voor kleinschalige horeca. Hiermee wordt beoogd om de leefbaarheid van het gebied te vergroten.

Figuur 2.8 geeft een impressie van de publieke openbare ruimte.

Figuur 2.8 Impressie publieke begane grond met groen binnenplein

 

Programma

Het programma voorziet in 35 nieuwe woningen in de woontoren met in de plint kleinschalige voorzieningen. Daarbij is ook ruimte voor een horecafunctie met terras. In de plint van het bestaande kantoorpand is ruimte voor circa 1.300 m2 aan kantoren en dienstverlening. Verder wordt het autoparkeren grotendeels vergroend en opgelost op het parkeerterrein ten noorden van de bestaande bebouwing en wordt er ruimte gecreëerd voor overdekt fietsparkeren. In paragraaf 2.3 wordt nader ingegaan op de parkeer- en verkeerssituatie.

Beeldkwaliteit

Omdat er voor de gewenste ontwikkeling geen welstandskader bestaat, is een beeldkwaliteitsplan opgesteld dat samen met dit bestemmingsplan ter inzage zal worden gelegd. Het beeldkwaliteitsplan is als Bijlage 1 bij deze toelichting opgenomen.

2.3 Verkeer en parkeren

Toetsingskader

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling en verkeersveiligheid. Als uitgangspunt voor deze ontwikkeling geldt dat de bestaande verkeersveiligheid gewaarborgd wordt.

De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen 'Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014'. De verkeersgeneratie wordt berekend op basis van kencijfers uit CROW-publicatie 381. Hierbij wordt op basis van de omgevingsadressendichtheid en het autobezit per kengetal het minimum van de bandbreedte gehanteerd. Op basis van de parkeernormen van de gemeente Leeuwarden is de stedelijkheidsgraad vastgesteld als 'sterk stedelijk'. Het plangebied ligt in het gebied 'schil centrum'.

Bestaande situatie

Gemotoriseerd verkeer

De belangrijkste wegen rondom het plangebied zijn de Reviusstraat en de Tesselschadestraat. De Reviusstraat is gecategoriseerd als erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. De Tesselschadestraat is gecategoriseerd als een gebiedsontsluitingsweg met een maximumsnelheid van 50 km/uur.

Langzaam verkeer

Op de erftoegangswegen rondom het plangebied deelt de fietser de rijbaan met het gemotoriseerd verkeer en zijn geen fietsvoorzieningen aanwezig. Langs beide zijden van de Tesselschadestraat ligt een vrijliggend eenrichtingsfietspad. Langs de wegen rondom het plangebied zijn voetpaden aanwezig.

Openbaar vervoer

Op circa 300 meter loopafstand van het plangebied ligt langs de Tesselschadestraat de bushalte Roemer Visscherstraat, waar elk half uur buslijn 97 Leeuwarden Station – Franeker halteert en circa elke 10 minuten buslijn 612 Leeuwarden Station – NHL Stenden Hogeschool.

Verkeer en parkeeronderzoek

Om de invloed van de ontwikkeling op de verkeerssituatie in het plangebied in beeld te brengen, is een verkeer- en parkeeronderzoek uitgevoerd dat als Bijlage 2 bij dit bestemmingsplan is gevoegd. In het onderzoek is ingegaan op de situatie in fase 1, waarbij sprake is van een combinatie van een kantoorfunctie in het kantoorpand en wonen en commerciële functies in de woontoren, en de situatie in fase 2 waarin sprake is van wonen in de woontoren en het voormalige kantoorpand en commerciële functies in de plinten van beide gebouwen. Hieruit blijkt het volgende:

Verkeersgeneratie en verkeersafwikkeling

De verkeersgeneratie is berekend op basis van de gemiddelde kentallen die afkomstig zijn van het CROW (Publicatie 381 Toekomstbestendig parkeren). Hieruit blijkt dat als gevolg van de ontwikkeling in fase 1 de verkeersgeneratie ten opzichte van de huidige situatie op een gemiddelde werkdag 299 motorvoertuigen per etmaal bedraagt (261 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. In fase 2 bedraagt de verkeersgeneratie 293 motorvoertuigen per etmaal (mvt/etmaal) op een gemiddelde werkdag (379 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag). De maximale verkeersgeneratie als gevolg van fase 2 wordt hierna als uitgangspunt genomen voor de berekening van de capaciteit op de omliggende wegen.

Het plan wordt ontsloten op de Reviusstraat. Gezien de ligging van de parkeervoorzieningen wordt ervan uitgegaan dat het volledige plangebied via de Reviusstraat wordt ontsloten op de Tesselschadestraat. Hier zal het verkeer zich opsplitsen in oostelijke en westelijke richting. Naar verwachting zal circa 20% in oostelijke richting rijden richting het centrum van Leeuwarden. Het grootste deel (circa 80%) zal op de Tesselschadestraat in westelijke richting rijden richting de rotonde Heliconweg-Tesselschadestraat.

De Tesselschadestraat heeft voldoende capaciteit om de maximale verkeerstoename die samengaat met de herontwikkeling van de planlocatie (299 mvt/etmaal) te verwerken zonder dat dit tot knelpunten leidt. Door de beschikbaarheid van voetpaden en vrijliggende fietspaden langs de Tesselschadestraat en de beperkte toename als gevolg van het plan, blijft de verkeersveiligheid op deze weg na planontwikkeling voldoende gewaarborgd.  

Parkeren

De parkeerbehoefte is berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen 'Nota Parkeernormen Leeuwarden 2014'. In de situatie waarin sprake is van 35 appartementen (tussen 65 - 145 m2 BVO), 500 m2 kleinschalige commerciële voorzieningen en 15.771 m2 kantoorfunctie zonder balie, is de maximale parkeerbehoefte 395 parkeerplaatsen. In fase 2, waarbij sprake is van maximaal 150 appartementen en 1.500 m2 aan commerciële functies uitgaande van een parkeerbehoefte voor appartementen die in omvang variëren van circa 65 m2 tot 145 m2 bvo, bedraagt de maximale parkeerbehoefte als gevolg van de ontwikkeling 301 parkeerplaatsen.

Het parkeren zal worden opgelost op eigen terrein en op het aangrenzende perceel ten oosten van het plangebied wat momenteel braak ligt. Dit perceel zal worden ingericht als parkeerterrein. Op eigen terrein zijn circa 200 parkeerplaatsen aanwezig, op het aangrenzende terrein is ruimte voor 200 parkeerplaatsen. Daarmee wordt ruimsschoots in de parkeerbehoefte voorzien.

De aanleg van voldoende parkeerplaatsen is gewaarborgd door het opnemen van een parkeerbepaling in de regels. Uitgangspunt is dat het plan geen parkeeroverlast veroorzaakt in de omgeving omdat er voldoende mogelijkheden zijn om parkeergelegenheid te realiseren. Hierover moeten nog nadere afspraken worden gemaakt tussen initiatiefnemer en gemeente.

Conclusie

Door de gewenste ontwikkeling op het plangebied neemt de verkeersintensiteit op de ontsluitingswegen beperkt toe, er zullen naar verwachting geen problemen ontstaan op het gebied van de verkeersafwikkeling. De toekomstige parkeerbehoefte wordt opgevangen in het plangebied zelf. Het aspect verkeer en parkeren staat de ontwikkeling dan ook niet in de weg.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

Het beleid van het rijk, de provincie én de gemeente geeft uitgangspunten voor het bestemmingsplan. In dit hoofdstuk zijn deze uitgangspunten weergegeven.

3.1 Rijksbeleid

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken, te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI.

Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. Regio Friesland is aangewezen als voorlopig NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren.

Opgaven

Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland. Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven:

• 1. ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie;
• 2. de economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden;
• 3. steden en regio's sterker en leefbaarder maken;
• 4. een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Realiseren opgaven

In de NOVI zijn twee instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren:

• 1. De Omgevingsagenda.
  Voor Noord-Nederland is een omgevingsagenda opgesteld, waar Fryslân onderdeel van uitmaakt. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.
• 2. De NOVI-gebieden.
  Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie.

Conclusie

Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling geen rijksbelangen raakt als opgenomen in de NOVI. Het plan draagt wel bij aan de opgave om de stad en de regio sterker en leefbaarder te maken.

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro artikel 3.1.6) is geregeld dat een toelichting bij een ruimtelijk plan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, moet voorzien in duurzame verstedelijking.

Dit bestemmingsplan stelt een herontwikkeling van een bestaand stedelijk gebied voor, zoals bedoeld in de begripsbepaling van het Bro en waarbij een voormalige kantoorfunctie op termijn wordt vervangen door een woonfunctie en nieuwe woningen aan het plangebied worden toegevoegd. Daarom hoeft alleen een beschrijving van de behoefte te worden gegeven. Een deel van het pand blijft de komende 10 jaar in gebruik als kantoorpand. Uit het beleid van de gemeente dat is beschreven in paragraaf 3.3, blijkt dat er een behoefte is aan woningen.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Fryslân - De romte diele

Op 23 september 2020 is de Omgevingsvisie Fryslân - De romte vastgesteld, waarin de ambitie voor de provincie voor 2030 - 2050 is opgenomen. Hierbij wordt gewerkt met 9 principes die richting geven bij het maken van keuzes. Enerzijds zijn de principes inhoudelijk van aard, zoals zuinig ruimtegebruik, omgevingskwaliteit als ontwerpbasis, koppelen van ambities, gezondheid en veilig. Anderzijds zijn er samenwerkingsprincipes, zoals rolbewust, decentraal wat kan, het ja, mits principe, aansluiting zoeken en sturen op proces, ruimer op inhoud. Deze ambities worden niet gerealiseerd door verandering tegen te houden, maar door de gewenste nieuwe ontwikkelingen te laten aansluiten bij bestaande kwaliteiten.

In de dialoog met de samenleving zijn vier opgaven benoemd die de provincie actief wil aanpakken:

• Fryslân houdt de leefomgeving vitaal, leefbaar en bereikbaar
• Fryslân zet de energietransitie met kracht voort
• Fryslân wordt klimaat-adaptief ingericht
• Fryslân versterkt de biodiversiteit

Vanuit de wettelijke verantwoordelijkheid voor zorgvuldig en verantwoord gebruik van de schaarse ruimte, zorgt de provincie voor regionale afstemming van plannen voor woningbouw, bedrijventerreinen en kantoorvolume. Samen met gemeenten worden in regioverband meerjarige programmeringsafspraken gemaakt over passend aanbod, zowel kwantitatief als ook kwalitatief wanneer dat gewenst is. Via flexibele programmering kan worden ingespeeld op veranderingen in de markt. Periodiek voert de provincie prognoses uit naar de behoefte aan woningbouw en bedrijventerreinen en indien gewenst aan kantoren. Ontwikkelingen worden gemonitord en regionale afspraken met gemeenten worden regelmatig herijkt. De provincie ondersteunt gemeenten met het toepassen van de Ladder voor duurzame verstedelijking. Daarbij is van belang dat stedelijke functies naar aard en schaal passen bij stad of dorp, en daarop aansluiten. En dat ze goed ontsloten worden, waarbij vervoersknooppunten zoveel mogelijk benut worden. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de verdeling van woningbouw en aanleg van bedrijfslocaties over hun kernen; in hun visies/ plannen bepalen ze waar dit gebeurt en in welke kwaliteit. Bij nieuwe inzichten en ontwikkelingen kan van afspraken worden afgeweken. Dit biedt flexibiliteit, ook om in te spelen op kwaliteiten waar aantoonbaar behoefte aan is.

De realisatie van nieuwe appartementen in het hogere segment nabij de binnenstad draagt bij aan de leefbaarheid van Leeuwarden. De ontwikkeling is in lijn met het beleid zoals dat is verwoord in de Omgevingsvisie voor Leeuwarden.

Verordening Romte Fryslân

De verordening stelt regels die ervoor moeten zorgen dat de provinciale ruimtelijke belangen doorwerken in de gemeentelijke ruimtelijke plannen.

Zorgvuldig ruimtegebruik (artikel 1)

Binnen bestaand stedelijk gebied wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies, voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern. De provincie is terughoudend met het toestaan van stedelijke functies in het landelijk gebied. Uitbreidingen aansluitend op bestaand bebouwd gebied zijn wel (onder voorwaarden) toegestaan. Het plangebied van dit bestemmingsplan is gelegen in bestaand bebouwd gebied.

Wonen (artikel 3)

Artikel 3.1.1. van de provinciale verordening stelt dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft.

Regionale woningbouwafspraken

Zowel de provincie als het Rijk gaan uit van een regionale afstemming van de woningbouw- programmering. De provincie bepaalt op basis van bevolkingsprognoses en in overleg met gemeenten en regio's hoeveel woningbouwruimte er is in een bepaalde periode. Afspraken hierover in de stadsregio Leeuwarden lopen tot 2026. In de Verordening Romte gaat de provincie in op regionale afstemming en heeft de provincie tevens aangegeven dat gemeenten een actueel woonplan moeten hebben.

In de Verordening Romte stelt de provincie als voorwaarde voor ruimtelijke plannen met mogelijkheden voor woningbouw dat deze in overeenstemming moeten zijn met een woonplan dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De gemeente Leeuwarden heeft met de provincie Fryslân afgestemd over het woningbouwprogramma (woonplan) voor een periode tot en met 2029 met een doorkijk tot en met 2039. Dit heeft geleid tot overeenstemming over de woningbouwafspraken 2020-2030 en het bijbehorende 'Planaanbod gemeente Leeuwarden 2020-2029, peildatum 16 februari 2022'. Op 5 juli 2022 zijn deze afspraken schriftelijk namens Gedeputeerde Staten schriftelijk bevestigd.

Ten aanzien van binnenstedelijke woningbouwprojecten geldt dat de eerder hierover gemaakte afspraken voor 'plafondloos bouwen' worden voortgezet. Dit betekent dat voor binnenstedelijk bouwen vrije planologische bewegingsruimte is zodat er flexibel kan worden ingespeeld op de binnenstedelijke dynamiek. Deze vorm van flexibiliteit is in overeenstemming met de Omgevingsvisie en het Uitvoeringsprogramma Wonen.

In het 'Planaanbod gemeente Leeuwarden 2020-2029, peildatum 16 februari 2022' is tot en met 2029 voor binnenstedelijke locaties rekening gehouden met een jaarlijkse toename van 300 woningen. Dit betekent dat er, tot en met het jaar 2029, 3.200 woningen mogen worden toegevoegd op binnenstedelijke locaties in de stad Leeuwarden. Deze capaciteit is nog niet benut. Dit bestemmingsplan voorziet totaal in 150 woningen, dit is in overeenstemming met het woonplan. De voorgenomen ontwikkeling is daarmee in overeenstemming met artikel 3.1.1 lid 1 van de verordening. .

Regionale woondeal

De regionale woondeal Leeuwarden is is in april 2023 ondertekend als onderdeel van de regionale woondeals die als doel hebben de woningbouw in de provincie Fryslân te versnellen. Concreet is afgesproken met steun van woningcorporaties, huurdersorganisaties, marktpartijen, zorgpartijen en andere maatschappelijke partners om in Fryslân in totaal 17.500 nieuwe woningen te bouwen in de periode tot en met 2030.

De voorgenomen ontwikkeling levert een bijdrage aan de gezamenlijke woningbouwopgave. In de woondeal is de betreffende locatie eveneens aangewezen als bouwlocatie.

De voorgenomen ontwikkeling bestaat uit twee fases. Als eerste zal de nieuwe woontoren worden gebouwd. De nieuwe woontoren omvat de realisatie van 35 appartementen. Daarbij is het plan om 3 appartementen van 67 m2 , 25 appartementen van 76-87 m2 en 7 appartementen van 107-125 m2 te realiseren. De kleinere appartementen zullen in het betaalbare segment worden gerealiseerd. Het project levert daarmee een bijdrage aan het toevoegen van betaalbare woningen. In deze nieuwbouw zal geen sociale huur en/of - koop worden aangeboden.

In fase 2 zal mogelijk de functie van het bestaande kantoorpand De Friesland getransformeerd worden naar wonen. Transformatie is ook één van de onderdelen binnen de woondeal. Op dit moment wordt het gebouw verhuurd aan bedrijven. Deze bedrijven hebben langdurige contracten. Het woonprogramma zal worden bepaald als de (her)ontwikkeling concreter aan de orde is. De economische tijd en de markt kunnen er over 5 of 10 jaar immers heel anders uitzien.

Op dit moment werkt de gemeente aan het 'Beleidsprogramma wonen in de stad'. Hierin wordt beschreven voor welke doelgroepen, hoeveel, waar, wanneer en op welke wijze de gemeente Leeuwarden woningbouw in de stad Leeuwarden wil (laten) realiseren. Op basis van het 'Beleidsprogramma wonen in de stad' (of het dan van toepassing zijnde beleid) kan invulling worden gegeven aan het bouwen voor de juiste doelgroepen.

De voorgenomen ontwikkeling past binnen de regionale woondeal.

Regionale woonstrategie

De gemeente Leeuwarden heeft met de partners van de stadsregio Leeuwarden woningbouwafspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in de regionale woonstrategie, met behulp van een zogenoemd beleidskader.

Het Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden is in 2016 door de Raad vastgesteld. Dit geeft een goed beeld van de wijze waarop het Leeuwarder woonbeleid wordt vormgegeven. De basis van het woonbeleid is de vraag naar woonruimte. Er wordt de komende decennia nog bevolkingsgroei verwacht voor de gemeente Leeuwarden. Deze groei is echter niet gelijk verdeeld over de gehele gemeente en geldt niet voor alle woningtypen en woonmilieus. De groei gaat voornamelijk plaatsvinden in het stedelijk gebied van Leeuwarden, voor de meeste dorpen wordt afnemende vraag en stabilisatie verwacht. Het is daarom van belang om tot een zorgvuldige regionale afstemming te komen zodat de bouwopgave kan landen op de juiste locaties. Met het Afwegingskader Woningbouw legt de gemeente Leeuwarden voor de komende 10 jaar keuzes in het woonbeleid vast.

In onderhavige situatie is sprake van maximaal 35 nieuw te bouwen woningen in de nieuwe woontoren en op termijn maximaal 120 woningen in het bestaande kantoorpand. De te realiseren capaciteit valt binnen de gemaakte regionale afspraken, zoals vastgelegd in het Woningbouwprogramma tot 2026.

Geconcludeerd kan worden dat het provinciaal beleid de ontwikkeling van het plangebied niet in de weg staat.

3.3 Gemeentelijk beleid

Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden

Het gemeentelijk woonbeleid is in 2015 geactualiseerd en is vervat in het document Afwegingskader Woningbouw Gemeente Leeuwarden. De gemeente ziet de komende decennia een bevolkingsgroei voor de gemeente. Deze groei is voornamelijk te verwachten in het stedelijk gebied. Gekozen wordt voor een flexibel sturingsinstrument dat ruimte biedt om in te spelen op nieuwe ontwikkelingen. Dit biedt marktpartijen ruimte om nieuwe initiatieven te ontwikkelen.

Het karakter van de groei is meer alleenstaanden, minder jongeren en meer ouderen. Met alle regio's in de provincie Fryslân zijn in 2013 woningbouwafspraken gemaakt. Hierbij is, vanwege een achterblijvende woningmarktontwikkeling in de daaraan voorafgegane jaren, overeengekomen om de woningbouwruimte voor de periode 2008-2016 op te rekken tot 2026.

Uit het Woningbouwkader Leeuwarden (juni 2016) blijkt dat in de gemeente Leeuwarden circa 1.780 woningen zijn vastgelegd in harde plannen (peildatum 01-12-2015). Er was op dat moment een actuele behoefte van 2.720 woningen. Deze woningen wil de gemeente in stedelijk gebied ontwikkelen. Woningbouw wordt voor circa 70% in een aangewezen primair gebied geconcentreerd. Het plangebied valt buiten dit primaire woongebied. Aan woningbouw in stedelijk gebied buiten het concentratiegebied, werkt de gemeente alleen mee aan woningbouw wanneer dit de leefbaarheid in het gebied vergroot, er sprake is van herstructureringsopgave of gewenste herbestemming van overige bebouwing. Er is een overaanbod aan kleine, reguliere woningen. De gemeente werkt alleen mee aan woningbouwplannen voor woningen groter dan 65 m² BVO.

Dit bestemmingsplan voorziet in de bouw van maximaal 150 appartementen voor diverse doelgroepen. Er is sprake van woningen op een herstructureringslocatie. De voorgestelde ontwikkeling past daarmee binnen de kaders van het afwegingskader.

Woningbouwafspraken met de provincie

Met de provincie Fryslân zijn woningbouwafspraken gemaakt conform art 3.1.1 van de Verordening Romte Fryslân 2014. Ten aanzien van binnenstedelijke ontwikkelingen zijn afspraken gemaakt over 'binnenstedelijk plafondloos'. Er is grote dynamiek in het bestaand bebouwd gebied en er vindt voortdurend verandering van functies plaats. Ook verwacht de gemeente een grote en steeds meer structurele vraag naar binnenstedelijk wonen. Daarnaast kent de woningbouw in de bestaande stad een grotere mate van onvoorspelbaarheid met daarbij ook grote uitschieters in woningaantallen en mogelijkheden.

Op basis van bovenstaande heeft de provincie ermee ingestemd om voor de stad Leeuwarden de afspraak 'binnenstedelijk plafondloos' te continueren. Mede in relatie tot de fasering van buitenstedelijke projecten adviseert de provincie om deze binnenstedelijk ontwikkeling blijvend te monitoren. Daarbij moet monitoring zich niet alleen richten op het effect op de fasering van buitenstedelijke projecten, maar ook op de bestaande woningvoorraad, de verhuisbewegingen die deze bouw tot stand brengt binnen de stad, maar ook in relatie tot de noordelijke Friese gemeenten.

Leeuwarden – Woningsplitsing en woonzorgfuncties

Op 15 juni 2022 is het bestemmingsplan 'Partiële herziening woningsplitsing en woonzorgfuncties' vastgesteld. Het is een herziening van alle bestemmingsplannen en beheersverordeningen binnen het grondgebied van de gemeente Leeuwarden waarmee de gemeente Leeuwarden meer grip wil krijgen op de splitsing van bestaande woningen in appartementen. Met deze partiële herziening is het verboden "het bestaande gebruik van gebouwen, gelegen binnen de aangegeven gronden, te wijzigen naar één of meer woningen, wooneenheden of naar een woonzorgfunctie". De partiële herziening verandert de huidige situatie door binnen bestaande gebouwen het huidige aantal woningen als maximum toe te staan. Om ruimte te kunnen blijven bieden aan bouwplannen die in overeenstemming zijn met het gemeentelijk woonbeleid en niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke ordening is een afwijkingsgrondslag in deze herziening opgenomen. Deze dient als toetsingskader voor aanvragen voor een omgevingsvergunning waarmee (zorg)woningsplitsing onder voorwaarden mogelijk is.

In dit bestemmingsplan is naar aanleiding van deze herziening een maximum aantal woningen opgenomen. Bovendien zijn de definities uit de herziening overgenomen en wordt hiermee voldaan aan het gemeentelijk woonbeleid (minimale oppervlakte van 65m2 zoals genoemd in het Afwegingskader woningbouw).

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Algemeen

Uit de bestaande omgevingssituatie kunnen (wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor dit bestemmingsplan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

4.2 Geluid

De Wet geluidhinder (Wgh) heeft als belangrijkste doel het bestrijden en voorkomen van geluidhinder. Op grond van de wet zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening.

Wegverkeerslawaai

De Wet geluidhinder (Wgh) bepaalt dat de geluidsbelasting op gevels van woningen en andere geluidsgevoelige objecten niet hoger mag zijn dan een in de wet bepaalde norm die als voorkeursgrenswaarde wordt aangeduid. In veel gevallen is deze norm 48 dB.

In artikel 74 Wgh is aangegeven wanneer een weg zoneplichtig is. Elke weg heeft in principe een zone, behalve wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt. De breedte van een geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken en de ligging van de weg binnen of buiten stedelijk gebied.

Het plangebied ligt binnen de wettelijke geluidzone (Wet geluidhinder) van de Tesselschadestraat, de Snekertrekweg en de Marshallweg. Met de toevoeging van een woonbestemming, wordt een gevoelige bestemming mogelijk gemaakt. Daarom is een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar de geluidbelasting vanwege wegverkeerslawaai. Het onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd.

Het doel van het onderzoek is om na te gaan in hoeverre de nieuwe woningen kunnen worden gerealiseerd binnen de randvoorwaarden van de Wet geluidhinder. Naast de zoneringsplichtige wegen is gekeken naar de geluidbelasting vanwege de aanwezige 30 km/uur-wegen in het kader van de beoordeling van goede ruimtelijke ordening/aanvaardbaar woon-/leefklimaat. Voor de volledigheid is tevens de Heliconweg betrokken in het onderzoek.

Uit de berekeningen blijkt dat de geluidbelasting vanwege geen enkele gezoneerde weg hoger is dan de voorkeursgrenswaarde van Lden = 48 dB. Dat betekent dat de Wgh geen belemmering is voor het plan; er hoeft geen hogere waarde procedure te worden doorlopen. De geluidbelasting vanwege omliggende 30 km/uur-wegen bedraagt ten hoogste Lden = 51 dB en is daarmee slechts 3 dB hoger dan de richtwaarde van Lden = 48 dB. De cumulatieve geluidbelasting vanwege wegverkeer bedraagt ten hoogste Lden = 58 dB (exclusief aftrek op basis van art. 110g Wgh). De akoestische kwaliteit is in grote lijnen redelijk (en aanvaardbaar voor een stedelijke omgeving).

De cumulatieve geluidbelasting kan voor de nieuwe woontoren worden gebruikt voor het vaststellen van de benodigde gevelgeluidwering, ten minste GA;k = 57 -33 = 24 dB(A). Voor het bestaande gebouw geldt in principe het rechtens verkregen niveau.

Ten aanzien van de Wet geluidhinder gelden er geen belemmeringen voor het bestemmingsplan.

4.3 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft luchtkwaliteit. De wet is bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, aan te pakken. Maatgevende stoffen in Nederland zijn hiervoor stikstofdioxide en fijn stof.

Overschrijdingen van de grenswaarden voor luchtkwaliteit in Nederland zijn veelal het gevolg van het aantal verkeersbewegingen in een gebied. Op grond van de algemene maatregel van bestuur 'niet in betekenende mate' (NIBM) vormen luchtkwaliteitseisen geen belemmeringen voor projecten die niet in betekenende mate bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Op grond van de Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) zijn (onder andere) woningbouwprojecten met minder dan 1.500 woningen vrijgesteld van toetsing.

Er worden maximaal 150 woningen mogelijk gemaakt. Het plan draagt dan ook niet in betekenende mate bij aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

Ten behoeve van de ontwikkeling is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Deze is als Bijlage 4 bij dit bestemmingsplan gevoegd. Hieruit blijkt dat in de bovenste anderhalve meter op de locatie geen noemenswaardige verontreinigingen zijn aangetroffen. Rondom de huidige bebouwing is op een diepte van circa 2,0 m-mv een aantal sterke verontreinigingen met minerale olie vastgesteld. Deze zijn te relateren aan de aanwezige restverontreiniging met minerale olie onder de bestaande bebouwing. Verder onderzoek is niet noodzakelijk omdat de verontreiniging al beschikt is en er voldoende schone boringen op afstand van de bebouwing bekend zijn door middel van huidig onderzoek.

Geconcludeerd kan worden dat er geen belemmeringen zijn voor de voorgenomen plannen en werkzaamheden op de locatie en dat de situatie van de bodem geschikt is voor de beoogde ontwikkeling.

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving, bij het gebruik, de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over “externe veiligheid” om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleiding en (Bevb).

Om te bepalen of er risicovolle inrichtingen, transportroutes of buisleidingen rondom het plangebied aanwezig zijn, is de risicokaart geraadpleegd. Onderstaande figuur bevat een fragment van de risicokaart. Ten zuidwesten van het plangebied is aan de Snekertrekweg het bedrijf Zandleven Coatings gesitueerd. Dit is een risicovolle inrichting omdat er bij dit bedrijf brandbare stoffen worden gebruikt. De kortste afstand tussen Zandleven Coatings en het plangebied bedraagt circa 83 meter.

Figuur 4.1 Uitsnede risicokaart met ligging plangebied ten opzichte van risicovolle inrichting

In het kader van de herziening van de revisievergunning van Zandleven is in februari 2021 onderzoek gedaan naar de externe veiligheidsrisico's van het bedrijf. Hieruit blijkt dat er geen risicocontour buiten de inrichting ligt. Dit wordt onderbouwd door een kwantitatieve risicoanalyse (Bijlage 5) In het onderzoek wordt geconcludeerd dat wordt voldaan aan de normstelling zoals opgenomen in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi). Dit betreft de normstelling ten aanzien van het plaatsgebonden risico (10-6 per jaar) en de richtwaarden ten aanzien van het groepsrisico. De bedrijfsvoering van Zandleven vormt dan ook geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling in dit bestemmingsplan.

Vanuit externe veiligheid is er geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.6 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het project op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemel- en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het project is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Deze waterparagraaf is opgesteld volgens deze uitgangspunten. De beschrijving van de wateraspecten sluit zoveel mogelijk aan bij de indeling van het Waterbeheerplan en de Leidraad Watertoets in de thema's Veilig, Voldoende en Schoon. Het aspect 'veilig' is voor dit project niet van toepassing.

Voldoende

Hoofdwateren: De Harlingervaart is een hoofdwatergang die een belangrijke functie heeft voor de waterhuishouding. Langs deze watergang geldt een beschermingszone van 5 meter om het onderhoud te waarborgen. In dit geval is er sprake van bestaande bebouwing die een nieuwe functie krijgt. Daarnaast wordt een nieuwe woontoren gebouwd in de rooilijn van de bestaande bebouwing, daarmee is gewaarborgd dat de bebouwing op voldoende afstand van de Harlingertrekvaart komt.

Klimaatadaptie: In het kader van klimaatadaptie adviseert het waterschap om bij de inrichting van het plangebied te anticiperen op hevige regenbuien, periodes van droogte en hitte en mogelijk overstroming door bijvoorbeeld het percentage verhard oppervlak te verminderen en het plangebied groener in te richten. Met dit aspect is rekening gehouden door het plangebied een groene inrichting te geven.

Zoals beschreven in paragraaf 2.2 is het vergroenen van het terrein een belangrijke ambitie in het plan. Schoon hemelwater wordt dus zoveel mogelijk vastgehouden en geïnfiltreerd en waar nodig afgevoerd. Doordat direct kan worden afgevoerd op de Harlingervaart, die onderdeel is van de Friese Boezem, is er voldoende capaciteit voor de waterafvoer vanuit het gebied.

Drooglegging:

Het plangebied ligt vrij voor de boezem. (streefpeil: -0,52 m NAP). Dit betekent dat het plangebied niet door een boezemkade is beschermd tegen hoge waterstanden in de Friese boezem. Er moet daarom rekening worden gehouden met hoogwater in het kader van regionale wateroverlast. Er moet rekening gehouden worden met de droogleggingsnormen. Het Wetterskip adviseert om de nieuwe bebouwing/infrastructuur voldoende hoog aan te leggen. In de huidige situatie is geen sprake van wateroverlast in het plangebied.

Toename verharding: 

Door ruimtelijke ontwikkelingen neemt de hoeveelheid verhard oppervlak toe met als gevolg een versnelde afvoer van hemelwater. Het is nodig om deze versnelde afvoer te compenseren om de waterberging in een gebied in stand te houden. Dit geldt ook voor toevoegen van oppervlakteverharding die wel past binnen het bestemmingsplan, maar waarvan de grond al meer dan vijf jaar braak ligt en waar in het verleden niet voor gecompenseerd is.

Het is niet toegestaan zonder watervergunning neerslag versneld tot afvoer te laten komen indien daarbij meer dan 200 m2 onverharde grond in stedelijk gebied en 1.500 m2 in landelijk gebied wordt bebouwd of verhard. Er geldt een vrijstelling van de vergunningsplicht wanneer wordt voldaan aan de compensatieregels genoemd in dit wateradvies. De meest voorkomende manier van compenseren is het graven van extra oppervlaktewater. Bij het graven van extra oppervlaktewater hanteren wij

de volgende compensatienorm:

• Boezem 5%, dit heeft alleen betrekking op de Friese boezem;
• Polder 10%,
• Vrij afstromend, alternatieve maatregelen.

In stedelijk gebied geldt bij een toename van meer dan 200 m2 aan verhard oppervlak dat 10% van deze toename wordt gecompenseerd in de vorm van nieuw oppervlaktewater of waterberging. Met de ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt, neemt de verharde oppervlakte in het plangebied niet toe ten opzichte van de huidige situatie. Er wordt weliswaar een nieuwe woontoren gebouwd, maar dat terrein is momenteel in gebruik als parkeerterrein. Ten opzichte van de huidige situatie heeft het project geen versnelde afvoer van hemelwater tot gevolg. Het is daarom niet nodig om compenserende maatregelen te nemen.

Schoon

Afvalwater en regenwatersysteem: Het uitgangspunt is om regenwater en rioolwater zoveel mogelijk gescheiden af te voeren. In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op de bestaande rioleringsaansluiting. Hemelwater wordt aangesloten op de bestaande voorzieningen. Voor de nieuwe woontoren worden nieuwe voorzieningen gerealiseerd die worden aangesloten op het bestaande afwatersysteem in de omgeving.

Waterkwaliteit: De aanlegwijze en onderhoudstechniek moeten emissievrij zijn om verontreiniging van het water te voorkomen. Er dient aangelegd te worden met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal.

Vervolg

Waterwet: Voor alle ingrepen in de waterhuishouding moet tijdig een vergunning worden aangevraagd of een melding worden gedaan in het kader van de Waterwet.

Procedure: Bij de uitvoering wordt rekening gehouden met de uitgangspunten uit deze waterparagraaf. Daarmee is de watertoets afgerond.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. Dit is geregeld in de Wet natuurbescherming (Wnb). Met de Wnb zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europese regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Ten behoeve van de ontwikkeling is een ecologisch quickscan uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 7 bij de toelichting toegevoegd.

Soortenbescherming

Voor de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden voor het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort.

De aanwezigheid van beschermde plant- en diersoorten vormt een te onderzoeken aspect, omdat met de plannen effecten kunnen ontstaan op soorten die beschermd zijn via de Wet natuurbescherming.

Uit de QuickScan is gebleken dat er mogelijk algemene broedvogels en verblijfplaatsen van gebouwbewonende vleermuissoorten en een mogelijk essentiële vliegroute van vleermuizen binnen de invloedssfeer van de werkzaamheden aanwezig zijn. Voor algemene broedvogels heeft het de voorkeur om buiten het broedseizoen te werken.

Voor vleermuizen die mogelijk een verblijfplaats hebben in de panden rond het plangebied en die een essentiële vliegroute hebben over de Harlingervaart, dient verstoring door verlichting voorkomen te worden door de verlichting niet op gebouwen of de watergang te richten, maar alleen op het plangebied.

Bij de realisatie van de nieuwbouw wordt geadviseerd om natuurinclusief te bouwen. Natuurinclusief bouwen is een vorm van duurzaam bouwen, waarbij er meer plek voor verschillende diersoorten gerealiseerd wordt. Hierbij kan worden gedacht aan het aanbrengen van inbouwkasten in de muur of speciale dakpannen voor huismussen, gierzwaluwen en vleermuizen.

Gebiedsbescherming

De bescherming van Natura 2000-gebieden en Beschermde Natuurmonumenten is geregeld in de Wnb. Indien ontwikkelingen (mogelijk) leiden tot aantasting van de natuurwaarden binnen deze gebieden, moet een vergunning worden aangevraagd. Daarnaast moet rekening worden gehouden met het beleid ten aanzien van Natuurnetwerk Nederland.

Met betrekking tot gebiedsbescherming is de ligging van de aangewezen Natura 2000-gebieden en het Natuurnetwerk Nederland (NNN, voorheen Ecologische Hoofdstructuur) van belang. Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. Voor de ontwikkeling is een stikstofonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is als Bijlage 8 toegevoegd. Uit de berekeningen blijkt dat de stikstofdepositie nergens hoger is dan afgerond 0,00 mol/ha/jaar en er derhalve geen relevant effect is. Negatieve effecten in de vorm van vermesting en verzuring zijn derhalve niet aan de orde.

Conclusie

Zowel voor de soortenbescherming en de gebiedsbescherming zijn er vanuit de Wet natuurbescherming geen belemmeringen voor de uitvoering van het bestemmingsplan. De aanbevelingen uit het ecologisch onderzoek worden voor zover mogelijk uitgevoerd.

4.8 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is.

De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Partiële herziening Archeologie

De gemeente heeft op 29 maart 2022 het bestemmingsplan Partiële herziening Archeologie vastgesteld. Dit ten behoeve van de bescherming van archeologische waarden in de gemeente. Dit parapluplan is van toepassing op het grondgebied van de gemeente Leeuwarden, exclusief de gronden van de voormalige gemeenten Leeuwarderadeel en Littenseradiel, voor zover er sprake is van archeologische (verwachtings-)waarden. Gronden waar geen onderzoek noodzakelijk is, of gronden die na onderzoek zijn vrijgegeven, zijn niet opgenomen in dit bestemmingsplan.

Toetsing

Onderhavig plangebied maakt deel uit van de partiële herziening Archeologie en is hierin aanwezen als 'Waarde - Archeologie 6'. Uit deze bestemming blijkt dat bij ingrepen groter dan 10.000 m2 en dieper dan 0,5 meter onderzoek nodig zal zijn. De enige ingreep waarbij de bodem dieper dan 0,50 m wordt verstoord, is ten behoeve van de nieuwe woontoren in de zuidwesthoek van het plangebied. De oppervlakte van deze ingreep blijft ruim onder de 10.000 m2. Archeologisch onderzoek is daarom niet nodig. Indien onverhoopt toch archeologische waarden aanwezig blijken te zijn binnen de vrijgegeven gebieden, dan geldt een meldingsplicht (artikel 5.10 van de Erfgoedwet). De melding kan bij het ministerie van OCW, bij de provincie of de gemeente gedaan worden. De regeling uit de partiële herziening is in het bestemmingsplan overgenomen. Paragraaf 5.2 gaat hier nader op in.

4.9 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van ruimtelijke plannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Binnen het plangebied is geen sprake van specifieke cultuurhistorische waarden en de bestaande bebouwing blijft grotendeels behouden. Hiermee sluit de ontwikkeling aan op de bestaande structuren en kenmerken van de omgeving van het plangebied. Het aspect cultuurhistorie heeft dan ook geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.10 Bedrijven- en milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen:

• ter plaatse van de woningen een aanvaardbaar woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd;
• rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om de milieuruimte van bedrijven voor het bestemmingsplan in beeld te brengen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-uitgave Bedrijven en milieuzonering (2009). In deze publicatie zijn richtafstanden opgenomen voor bedrijfsactiviteiten ten opzichte van een rustige woonwijk (voor de ruimtelijk relevante milieuaspecten geluid, geur, stof en gevaar). Ten opzichte van een gemengd gebied gelden kleinere richtafstanden. Wanneer niet voldaan wordt aan de richtafstanden, moet nader onderbouwd worden dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening (aanvaardbaar woon- en leefklimaat, waarbij de bedrijfsvoering van de aanwezige bedrijven gerespecteerd wordt).

Het plangebied ligt in een kantorenzone nabij het centrum van Leeuwarden. Er is dan ook sprake van een gemengd gebied waar naast woningen ook veel niet-woonfuncties voorkomen. Aan de noord- en westzijde grenst het plangebied aan kantoorpanden. Voor kantoren geldt een richtafstand van 10 meter tot een rustige woonwijk en 0 meter in gemengd gebied. Het pand aan de westzijde ligt het meest nabij de nieuw te bouwen woontoren, op een afstand van circa 15 meter. Omdat het hier om een gemengd gebied staat is deze afstand ruim voldoende.

Ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de Harlingervaart, zijn enkele bedrijven gevestigd die vanuit milieuzonering een belemmering kunnen opleveren. Op dit bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan onder de categorieën 1, 2, 3.1 en 3.2. In het kader van milieuzonering geldt voor bedrijven met een milieucategorie van 3.2 een minimale afstand van 100 meter in een rustige woonwijk en 50 meter in gemengd gebied. Omdat hier sprake is van een gemengd gebied moet rekening worden gehouden met een afstand van 50 meter. De afstand tot dit bedrijventerrein bedraagt minimaal 60 meter, waarmee voldoende afstand is tot dit bedrijventerrein.

Voor het bedrijf Zandleven Coatings aan de Snekertrekweg geldt op basis van de 1e herziening van de Beheersverordening Leeuwarden- Spoordok (vastgesteld op 24 november 2014) dat er sprake is van een bedrijf waarvoor milieucategorie 4.1 van toepassing is. Hiervoor geldt een richtafstand van 100 meter in gemengd gebied. Dit betreft geluid en geur. Ten behoeve van de aanvraag van de revisievergunning is in oktober 2021 een geuronderzoek (Bijlage 9) uitgevoerd. De dichtstbijzijnde geurgevoelige objecten zijn de woonboten die in de Harlingervaart tegenover Zandleven liggen en tussen het plangebied en Zandleven in. Er blijkt in de huidige situatie geen sprake te zijn van geurhinder. De woningen in het voormalige kantoorpand zullen op grotere afstand komen van de woonboten die blijkens het onderzoek geen hinder ondervinden. Er mag daarom vanuit worden gegaan dat de woningen in het plangebied geen hinder zullen ondervinden en dat Zandleven niet wordt belemmerd door de gewenste ontwikkeling in het plangebied.

Verder is het aspect geluidhinder van belang bij de bedrijfsvoering van Zandleven. In het kader van de revisievergunning is hiervoor in januari 2020 een akoestisch onderzoek uitgevoerd waarin de geluidhinder van het bedrijf ten opzichte van de omgeving is getoetst. Hieruit blijkt dat de geluidbelasting van de inrichting op de vergunningspunten niet leidt tot een overschrijding van de vergunde vastgelegde geluidniveaus. Aangezien het plangebied op grotere afstand van het bedrijf ligt dan de getoetste woning op Harlingertrekweg 70, en hier geen sprake blijkt van overschrijding van de geluidnormen, kan ervan uit worden gegaan dat de gewenste ontwikkeling in het plangebied geen belemmering oplevert voor de bedrijfsvoering van Zandleven en geen hinder zal ondervinden van het bedrijf. Het akoestisch onderzoek is als Bijlage 10 opgenomen.

Op het bedrijventerrein wordt ten zuiden van het plangebied (aan de Snekertrekweg) een tijdelijk theater (De Tocht) gerealiseerd. Ten behoeve van dit theater is akoestisch onderzoek gedaan naar het effect daarvan op de woonfuncties aan de Harlingertrekweg. Op dat moment was het pand van De Friesland nog als kantoor in gebruik, maar het onderzoek geeft wel inzicht in de effecten van het geluid op de omgeving. In de Harlingervaart liggen woonschepen, ook voor de locatie van De Friesland. Bovendien is in het onderzoek rekening gehouden met de woonfunctie aan de Harlingertrekweg 36-38, direct ten oosten van het voormalige kantoorpand van De Friesland en met het aangrenzende perceel waar nu nog een parkeerterrein aanwezig is, maar waarvoor wel een wijzigingsbevoegdheid naar een woonbestemming geldt. Uit het akoestisch onderzoek (Bijlage 11) blijkt dat de grenswaarde voor de woonschepen ter hoogte van de Reviusstraat niet wordt overschreden. Woonschepen gelden weliswaar als geluidgevoelig terrein, maar zijn geen geluidgevoelige objecten waarvoor een wettelijke binnenwaarde geldt. Omdat de geluidbelasting op de woonschepen onder de grenswaarde ligt, zal ook in het plangebied, dat op grotere afstand tot De Tocht ligt, aan de grenswaarde worden voldaan. Bovendien blijkt dat het geluidniveau van het wegverkeer even hoog of hoger is dan het geluidniveau van de activiteiten van het theater.

Geconcludeerd wordt dat de bedrijvigheid de uitvoerbaarheid van het plan niet in de weg staat. Voor de woningen is daarnaast sprake van een goed woon- en leefklimaat.

4.11 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een KLIC-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het gebied.

4.12 MER (Milieu effect rapportage) verantwoording

In het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het bestemmingsplan planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Wanneer niet voldaan wordt aan de drempelwaarden moet het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten nagaan of mogelijk sprake is van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. Daarbij lettend op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:

• de kenmerken van de projecten;
• de plaats van de projecten;
• de kenmerken van de potentiële effecten.

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject opgenomen. Ten aanzien van woningen ligt de drempelwaarde op een aaneengesloten gebied met 2.000 of meer woningen. Dit bestemmingsplan maakt maximaal 150 woningen mogelijk en is dus niet rechtstreeks planmer-, projectmer of mer-beoordelingsplichtig.

Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden. Hierin is geregeld dat ook voor projecten die zijn opgenomen in bijlage D, maar beneden de drempelwaarden vallen, een besluit moet worden genomen of een MER nodig is. In dat kader wordt afgewogen of het plan mogelijk toch belangrijke negatieve milieueffecten heeft, op basis van de eerder genoemde omstandigheden. Dit is een vormvrije mer. Derhalve is een vormvrije m.e.r.-beoordeling opgesteld die als Bijlage 12 aan dit bestemmingsplan is toegevoegd. Hieruit blijkt dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

Hoofdstuk 5 Toelichting op de planregels

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Bro en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare manier zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Beschrijving juridische regeling

In deze paragraaf wordt de bestemming, zoals deze in de regels zijn opgenomen en op de verbeelding zijn weergegeven, beschreven.

Gemengd

Het bestaande kantoorpand heeft de bestemming 'Gemengd'. Binnen deze bestemming zijn de functies wonen en kantoor toegestaan. Op de begane grond is kleinschalige dienstverlening toegestaan. Op de verbeelding is de maximale hoogte per toren weergegeven. Hiermee wordt de mogelijkheid geboden om op termijn (in fase 2) een extra woonlaag te realiseren bovenop de bestaande bebouwing. De bestaande bebouwing is binnen een aansluitend bouwvlak gelegd waarbinnen ruimte is om in de toekomst balkons aan de buitenkanten te realiseren.

Wonen - Woongebouw
Het nieuwe woongebouw in het plangebied krijgt de bestemming 'Wonen - Woongebouw'. Binnen deze bestemming wordt de uitvoering van het stedenbouwkundig ontwerp mogelijk gemaakt. Voor het hoofdgebouw is een bouwvlak opgenomen waarbinnen het gebouw gerealiseerd moet worden. De hierin opgenomen hoogte is afgestemd op het initiatief. De goot- en bouwhoogte mag niet meer bedragen dan de ter plaatse van de aanduiding 'maximum goothoogte (m), maximum bouwhoogte (m)' aangegeven goot- en bouwhoogte. In de plint van de woontoren wordt ruimte geboden voor kleinschalige dienstverlening en een horecavoorziening met terras. De ligging van het terras is middels een aanduiding aangegeven. Per bedrijf is de maximale oppervlakte begrensd op 250m2.

Waarde - Archeologie 6

Over het gehele plangebied ligt ook de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 6'. Deze bestemming is afkomstig uit het bestemmingsplan 'Partiële herziening Archeologie' en bedoelt mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen tegen te grote bodemingrepen die deze waarden kunnen verstoren.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Algemeen

In het kader van een bestemmingsplan is het van belang om de uitvoerbaarheid na te gaan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Participatie

In het kader van participatie zijn de plannen voorgelegd aan omwonenden. Op 9 mei 2022 is een inloopbijeenkomst georganiseerd waar de plannen zijn toegelicht. Vanuit de buurtbewoners is positief gereageerd op de beoogde ontwikkeling, mits deze geen belemmering vormt voor de aanwezige woonarken in de nabijheid van het plangebied (Harlingervaart). Via de projectwebsite wordt de informatievoorziening aan omwonenden gecommuniceerd en zijn de besproken onderwerpen in te zien. Er is onder andere gesproken over hoe het parkeren wordt opgelost (zie daarvoor paragraaf 2.3) en er is een zonnestudie gedaan waarmee inzichtelijk is gemaakt wat de invloed van de zon is op het appartementengebouw (bijlage 13).

Vooroverleg

Het voorontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg op grond van artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening Bro) voorgelegd aan de overlegpartners. Er zijn reacties binnengekomen van brandweer, wetterskip en provincie. De adviezen van de brandweer worden overgenomen. Het bestemmingsplan is op basis van de reactie van de provincie aangepast, in die zin dat detailhandel is verwijderd uit het plan. Verder is de meest recente versie van de Aerius berekening toegevoegd. De overlegreacties zijn als bijlage 14 toegevoegd.

Zienswijzen

Het ontwerpbestemmingsplan is toegestuurd aan belangenorganisaties en heeft zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). Er zijn gedurende deze periodie drie zienswijzen ontvangen. In de reactienota (bijlage 15) is een samenvatting van de zienswijzen opgenomen en is aangegeven hoe op de zienswijzen is gereageerd.

Vaststelling

Het bestemmingsplan is vastgesteld met enkele kleine wijzigingen. Er zijn regels toegevoegd, zodat woningen op de begane grond niet zijn toegestaan. Daarnaast is een voorwaardelijke verplichting opgenomen voor het in gebruik nemen van het woongebouw. In paragraaf 3.2 is de tekst aangevuld met de tussen gemeente en provincie vastgelegde woningbouwafspraken. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan wordt nog een keer voor zes weken ter inzage gelegd. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.3 Grondexploitatie

Voor de uitvoerbaarheid van het project is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de manier van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële uitvoerbaarheid

De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarin de gemeente geen directe financiële rol of belangen heeft. De particulier kan het project volledig financieren. Er zijn voldoende financiële middelen beschikbaar. Daarmee is de financiële haalbaarheid voldoende gewaarborgd.

Grondexploitatie

Door middel van de grondexploitatieregeling beschikken gemeenten over mogelijkheden voor het verhalen van kosten, bijvoorbeeld voor het bouw- en woonrijp maken en kosten voor de ruimtelijke procedure. Indien er sprake is van bepaalde bouwplannen, dient de gemeente hiervoor in beginsel een exploitatieplan op te stellen. Van deze verplichting kan worden afgezien als het kostenverhaal anderszins verzekerd is. Dit kan middels een anterieure overeenkomst. Voor vaststelling van het planologisch besluit dient duidelijk te zijn op welke wijze de kosten zullen worden verhaald.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' aangemerkt waarvoor in beginsel een grondexploitatieplan dient te worden opgesteld. Voor dit plan wordt een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade.