Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit, detailhandel, horeca en kantoren

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Naar aanleiding van het onderzoek van STEC groep (voor de gebiedsontwikkeling WTC Cambuur) naar de behoefte aan onder andere detailhandel en horeca én het 'Convenant aanpak leegstand kantoren' is in de gemeente Leeuwarden een inventarisatie naar onbenutte plancapaciteit uitgevoerd. Uit deze onderzoeken blijkt dat de plancapaciteit voor detailhandel, horeca en kantoren niet in overeenstemming is met de behoefte. Onbenutte plancapaciteit ontstaat als locaties met vestigingsmogelijkheden voor detailhandel, horeca of kantoren niet als zodanig worden gebruikt (leegstand of ander gebruik). Door onbenutte plancapaciteit (deels) weg te bestemmen, ontstaat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen en kan sturing gegeven worden aan de ontwikkelingsrichting van de gemeente.

Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit in die zin dat in alle bestemmingsplannen van de gemeente Leeuwarden de planologische mogelijkheden voor detailhandel, horeca en kantoren die momenteel niet worden gebruikt voor die functies, ter plaatse worden uitgesloten.

Met dit zogenaamde paraplubestemmingsplan in combinatie met de 'onderliggende' geldende plannen ontstaat een nieuw actueel en correct bestemmingsplan dat de functies en kaders geeft waaraan (toekomstige) aanvragen omgevingsvergunning kunnen worden getoetst.

Het bestemmingsplan sluit aan bij de actuele juridische en planologische situatie en voldoet aan de vormvereisten van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP 2012).

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied omvat in principe het gehele grondgebied van de gemeente Leeuwarden (zie figuur 1). In de stad en de omliggende dorpen Goutum, Grou, Jirnsum, Lekkum, Mantgum, Stiens, Wergea, Wirdum, waar sprake is van onbenutte plancapaciteit, zijn de bestemmingsplannen daarop aangepast.

Figuur 1: De ligging van het plangebied

1.3 Geldende bestemmingsplannen

Het plangebied betreft verschillende gebieden met verschillende bestemmingsplannen waarop de onbenutte plancapaciteit aan detailhandel, horeca en kantoren betrekking hebben. In totaal gaat het om 43 bestemmingsplannen. Hieronder is een overzicht opgenomen van de betreffende bestemmingsplannen:

Bestemmingsplannen met onbenutte capaciteit detailhandel (inclusief supermarkten)

Bestemmingsplan	IDN Code	Vastgesteld
bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht	NL.IMRO.00550000Groukom-	15-06-2011
Bestemmingsplan Mantgum	NL.IMRO.0140.BPMantgum-VA01	16-12-2013
Wergea	NL.IMRO.0080.14001BP00-VG01	03-04-2019
De Zuidlanden, plandeel Wiarda	NL.IMRO.0080.06003BP00-VG04	29-11-2010
Leeuwarden – Nijlân	NL.IMRO.0080.05013BP00-VG01	18-07-2018
Leeuwarden - Huizum	NL.IMRO.0080.05011BP00-VG01	11-07-2016
Bestemmingsplan Stationskwartier	NL.IMRO.0080.02003BP00-VG01	26-03-2012
Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet	NL.IMRO.0080.04008BP00-VG01	27-06-2016
Bestemmingsplan Binnenstad	NL.IMRO.0080.02002BP00-VG01	17-12-2012
Bestemmingsplan Indische Buurt	NL.IMRO.0080.04009BP00-VG01	31-10-2011
Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet	NL.IMRO.0080.04013BP00-VG01	11-05-2015
Bestemmingsplan Achter de Hoven	NL.IMRO.0080.05003BP00-VG01	25-03-2013
Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg	NL.IMRO.0080.03014BP00-VG01	13-04-2015
bestemmingsplan Stiens	NL.IMRO.0081.02BP0001-VA01	05-07-2012
Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10	NL.IMRO.0081.02WP0006-VA01	26-05-2015
bestemmingsplan Grou	NL.IMRO.0055.BPGROU-OH01	11-06-2013
Wirdum	NL.IMRO.00800000PCP08001OH-	10-12-2009
bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en omgeving	NL.IMRO.0080.05005BP00-VG01	30-05-2012

Bestemmingsplannen met onbenutte plancapaciteit horeca

Bestemmingsplan	IDN code	vastgesteld
Bestemmingsplan Goutum	NL.IMRO.0080.07001BP00-VG01	28-11-2011
Bestemmingsplan Leeuwarden - Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik	NL.IMRO.0080.05009BP00-VG01	30-09-2013
Leeuwarden - Huizum	NL.IMRO.0080.05011BP00-VG01	11-07-2016
Bestemmingsplan Binnenstad	NL.IMRO.0080.02002BP00-VG01	17-12-2012
Bestemmingsplan Camminghaburen	NL.IMRO.0080.04004BP00-VG01	27-06-2011

Bestemmingsplannen met onbenutte plancapaciteit kantoren

Bestemmingsplan	IDN code	vastgesteld
Stiens - De Wisseling	NL.IMRO.0081.02BP0005-VA01	21-04-2016
Wergea	NL.IMRO.0080.14001BP00-VG01	03-04-2019
bestemmingsplan Lekkum	NL.IMRO.0080.10001BP00-VG01	26-03-2012
Bestemmingsplan Businesspark en WTC e.o.	NL.IMRO.0080.03005BP00-VG01	22-04-2013
Bestemmingsplan Stationskwartier	NL.IMRO.0080.02003BP00-VG01	26-03-2012
Bestemmingsplan Leeuwarden - Industrieterrein Leeuwarden Oost en de Hemrik	NL.IMRO.0080.05009BP00-VG01	30-09-2013
Leeuwarden - Tussen Ee en Vliet	NL.IMRO.0080.04013BP00-VG01	11-05-2015
Leeuwarden - Oranjewijk, Tulpenburg en 't Vliet	NL.IMRO.0080.04008BP00-VG01	27-06-2016
Bestemmingsplan Leeuwarden - Industrieterrein West	NL.IMRO.0080.03001BP00-VG01	31-10-2011
Bestemmingsplan Leeuwarden - Vosseparkwijk	NL.IMRO.0080.03002BP00-VG01	19-12-2011
Bestemmingsplan Achter de Hoven	NL.IMRO.0080.05003BP00-VG01	25-03-2013
Leeuwarden - Aldlân / Pieter Christiaanpark	NL.IMRO.0080.05012BP00-VG01	25-11-2013
bestemmingsplan Wielenpôlle, Schepenbuurt, de Plantage en omgeving	NL.IMRO.0080.05005BP00-VG01	30-05-2012
Leeuwarden - Rengerspark en omgeving	NL.IMRO.0080.03017BP00-VG01	30-11-2015
Bestemmingsplan Leeuwarden - Sint Bonifatiuspark e.o.	NL.IMRO.0080.03008BP00-VG01	26-03-2012
Leeuwarden - Tussen Harlingerstraatweg en Meester P.J. Troelstraweg	NL.IMRO.0080.03014BP00-VG01	13-04-2015
Bestemmingsplan Goutum	NL.IMRO.0080.07001BP00-VG01	28-11-2011
Bestemmingsplan Bilgaard, Leeuwarder Bos en omgeving	NL.IMRO.0080.03004BP00-VG01	31-10-2011
Bestemmingsplan Leeuwarden - Vrijheidswijk	NL.IMRO.0080.04007BP00-VG01	18-07-2011
Bestemmingsplan Binnenstad	NL.IMRO.0080.02002BP00-VG01	17-12-2012
Bestemmingsplan Indische Buurt	NL.IMRO.0080.04009BP00-VG01	31-10-2011
Leeuwarden - Newtonpark 1-2-3 e.o.	NL.IMRO.0080.03007BP00-VG01	24-06-2013
Leeuwarden Middelsee fase 1	NL.IMRO.0080.06022BP00-VG01	22-01-2020
Bestemmingsplan Camminghaburen	NL.IMRO.0080.04004BP00-VG01	27-06-2011
Bestemmingsplan Leeuwarden - De Zuidlanden, De Klamp	NL.IMRO.0080.06019BP00-VG01	10-07-2017
Bûtengebiet en doarpen	NL.IMRO.0081.04BP0002-VA02	01-04-2015
Bestemmingsplan Leeuwarden - Buitengebied	NL.IMRO.0080.01002BP00-VG01	23-04-2014
Stiens - Bedrijventerrein Middelsee	NL.IMRO.0081.02BP0002-VA01	23-10-2014
Stiens - Pyter Jurjensstrjitte 8-10	NL.IMRO.0081.02WP0006-VA01	26-05-2015
Wirdum	NL.IMRO.00800000PCP08001OH-	10-12-2009
Bestemmingsplan Mantgum	NL.IMRO.0140.BPMantgum-VA01	16-12-2013
bestemmingsplan Grou	NL.IMRO.0055.BPGROU-OH01	11-06-2013
Bestemmingsplan Garde Jagerswei te Grou	NL.IMRO.0055.BPGardeJagerswei-OH02	01-12-2010
bestemmingsplan Grou Kom - Beschermd dorpsgezicht	NL.IMRO.00550000Groukom-	15-06-2011
bestemmingsplan Lytse Doarpen	NL.IMRO.00550000LytseDoarpen-	03-04-2012
bestemmingsplan Jirnsum	NL.IMRO.0055.BPJirnsum2010-OH01	03-10-2012
Bûtengebiet	NL.IMRO.0140.BtngLittenseradiel-VA02	29-09-2015
Bestemmingsplan Grou - Yn 'e Lijte	NL.IMRO.0080.12004BP00-VG02	18-12-2017

1.4 Leeswijzer

In deze toelichting worden, na dit inleidende hoofdstuk, in hoofdstuk 2 het beleidskader op Rijks, provinciaal en gemeentelijk niveau uiteengezet. Vervolgens worden in hoofdstuk 3 de overwegingen voor schrappen van de plancapaciteit en de systematiek hierin beschreven. In hoofdstuk 4 wordt een korte toelichting gegeven op de milieu- en omgevingsaspecten. De juridische systematiek wordt toegelicht in hoofdstuk 5 en in hoofdstuk 6 worden de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid uitgewerkt.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijksbeleid

Het rijksbeleid is uiteengezet in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De regels die voor deze Structuurvisie van belang zijn, zijn vastgelegd in het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Een toetsinstrument voor de Structuurvisie is de 'Ladder voor duurzame verstedelijking'.

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

De regionale verschillen zijn groot en vraag en aanbod van bedrijventerreinen en kantoren zijn niet overal in evenwicht. Dit geldt zowel in groei-, stagnatie- als krimpgebieden. Dat leidt in een aantal gevallen tot leegstand en verloedering. Daarmee groeit overal de noodzaak voor herstructurering en transformatie, het mogelijk maken van noodzakelijke functieveranderingen en het zorgvuldig omgaan met de ruimte in het stedelijk gebied. Het initiatief hiervoor ligt bij provincies en gemeenten, in samenspel met de markt. Bij de programmering van woningen, bedrijventerreinen en kantoren is het van belang dat wordt uitgegaan van de daadwerkelijke regionale behoefte.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het projectgebied raken geen van bovenstaande Rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan.

Ladder voor Duurzame Verstedelijking

In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is per 1 oktober 2012 ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). In 2017 is de Ladder herzien. In de Ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen dat de toelichting van een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving bevat van de behoefte aan de voorgenomen stedelijke ontwikkeling. Gezien het feit dat er in dit bestemmingsplan sprake is van planologische maatregelen en niet van een stedelijke ontwikkeling hoeft er geen toetsing aan de Ladder plaats te vinden.

2.2 Provinciaal beleid

Het provinciale beleid is uiteengezet in de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte. De belangrijkste uitgangspunten uit het provinciale beleid zijn vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân. Hierin zijn voor de provinciale belangen regels opgenomen, waarmee in bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden.

Structuurvisie Grutsk op 'e Romte

Op 1 april 2014 is de Structuurvisie Grutsk op 'e Romte vastgesteld. In Grutsk op 'e Romte worden landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren. Op deze wijze verwacht de provincie de doorwerking van de provinciale belangen in ruimtelijke plannen van gemeenten te borgen.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Het belangrijkste uitgangspunt van de verordening is zorgvuldig ruimtegebruik.

In het provinciaal ruimtebeleid wordt uitgegaan van het zorgvuldig ruimtegebruik. Veelal is er sprake van ruimtelijke ontwikkelingen. In dit bestemmingsplan worden juist de mogelijkheden beperkt, met als doel de ruimtelijke kwaliteit te versterken.

2.3 Gemeentelijk beleid

Met betrekking tot dit bestemmingsplan zijn het detailhandel-, horeca- en kantorenbeleid van de gemeente Leeuwarden van toepassing.

Detailhandelsbeleid

In de geldende Detailhandelsstructuurvisie Leeuwarden 2014 (mei 2017 1ste wijziging) zijn de volgende doelstellingen geformuleerd:

• a. Leeuwarden is en blijft de koopstad van Fryslân. Dit vertaalt zich voor wat betreft deze bovenregionale functie in de volgende uitgangspunten:
  • 1. De binnenstad is speerpunt van het beleid als het gaat om het in stand houden en verbeteren van een attractief hoofdwinkelcentrum. Daarbij is flankerend beleid van belang om het imago van de stad te verbeteren en meer bezoekers te trekken met events;
  • 2. Afronding van De Centrale complementair aan de binnenstad;
  • 3. Leeuwarden blijft voldoende ruimte bieden aan de traditionele perifere detailhandel (woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra);

• b. Voor het lokale en sub-regionale niveau is de instandhouding van buurt- en wijkwinkels voor dagelijkse boodschappen uitgangspunt van beleid;

• c. Flankerend beleid met betrekking tot planologie, bereikbaarheid, parkeren en promotie zijn mede bepalend voor de succesvolle realisatie van de doelstellingen van het detailhandelsbeleid.

Om te voldoen aan de eerste doelstelling is onder andere het volgende speerpunt in de Detailhandelsstructuurvisie opgenomen:

• Compacter maken van het winkelgebied in de binnenstad. Dit transformatieproces zal zich volgens de inschatting van de gemeente Leeuwarden autonoom voltrekken via marktwerking. De gemeentelijke rol is faciliterend als het gaat om stedelijke kwaliteit en functieverandering. De gemeente zet daarbij in op een aantrekkelijk en compacter kernwinkelgebied in de binnenstad. De passantentellingen van Locatus en gebiedsprofielen van de aanloopstraten geven een goed beeld van de voor de consument meest aantrekkelijke winkeldelen van de Leeuwarder binnenstad. Voor de winkeldelen waar de druktebeelden en het perspectief slechter zijn, ligt een geleidelijke transformatie naar een menging van de winkelfunctie met andere functies voor de hand.
• Instandhouding van buurt- en wijkwinkelcentra voor dagelijkse boodschappen is uitgangspunt van beleid. De gemeente streeft ernaar de voorzieningen voor dagelijkse boodschappen op buurten en wijkniveau in stand te houden. De gemeente tekent daarbij aan, dat dit ook sterk afhankelijk is van de markt. Veranderingen in consumentengedrag zijn uiteindelijk bepalend voor het economisch functioneren van buurt- en wijkvoorzieningen. Uitgangspunt voor het detailhandelsbeleid voor supermarkten in de gemeente Leeuwarden is dat er in elke wijk minimaal een supermarkt aanwezig zou moeten zijn. Dit is van belang voor de leefbaarheid van de woonwijken en dorpen. De gemeente mengt zich niet in onderlinge concurrentieverhoudingen van supermarkten. Supermarkten worden niet toegestaan op bedrijventerreinen omdat hiermee geen bijdrage wordt geleverd aan de leefbaarheid van de woonwijken en dorpen.

Nieuwvestiging is toegestaan in de binnenstad en in twee woonwijken waar op dit moment nog geen supermarkt is gevestigd. Nieuwvestiging van één supermarkt in elk van deze twee woonwijken acht de gemeente in overeenstemming met bovengenoemde uitgangspunten. Daarnaast kunnen nieuwe supermarkten worden toegestaan mits deze onderdeel zijn van een nieuwe integrale gebiedsontwikkeling en passend binnen door de Gemeenteraad vast te stellen kaders.

Horecabeleid

In het huidige Horecabeleid Leeuwarden (d.d. 13 december 2016) is de gemeente Leeuwarden opgedeeld in vier gebieden. Per gebied is aangegeven welke vormen van horeca zijn toegestaan.

De belangrijkste doelstellingen van het horecabeleid zijn:

• Zorgen voor een horecafunctie die een integraal deel uitmaakt van een attractieve (binnen)stad en gemeente;
• Versterken van de regionale functie, diversiteit en kwaliteit van de Leeuwarder horeca in kader van gastheerfunctie 'huiskamer van Fryslân' en Culturele hoofdstad 2018;
• Ruimte bieden op de juiste locatie aan de diversiteit van horecaformules die momenteel vanuit de markt worden aangeboden;
• Het concentreren van bezoekersstromen op locaties waar retail, cultuur en horeca zorgen voor een aantrekkelijke leisure-omgeving;
• Zorg dragen voor een goed evenwicht tussen levendigheid en behoud van een veilig en aantrekkelijk woon- en leefklimaat;
• De verantwoordelijkheid voor het vinden en behouden van dat evenwicht zowel bij de aanvraag van nieuwe initiatieven als bij het beheer in de gevestigde situatie mede bij de horeca-ondernemer zelf neer te leggen;
• Zorg dragen voor een juridisch instrumentarium waarmee het horecabeleid adequaat kan worden uitgevoerd.

Kantorenbeleid

Naar aanleiding van het 'Convenant aanpak leegstand kantoren'', en als overeengekomen met de provincie Fryslân en de F4 gemeenten, heeft de gemeente Leeuwarden een 'Plan van Aanpak' voor de kantorenmarkt voor de periode 2017-2020 opgesteld (zie bijlage 1). Dit plan behandelt het verkleinen van de plancapaciteit kantoren, teneinde de restcapaciteit beter met de behoefte in overeenstemming te brengen. De gemeente reageert hiermee op een lagere vraag naar kantoren dan was gebleken uit eerdere prognoses.

De aanpak voor het terugdringen van plancapaciteit voor kantoren/ behoud van locaties is gebaseerd op de vestigingsplaatseisen van kantoren, de prognoses van Economisch Instituut Bouwnijverheid (EIB), de gewenste ruimtelijke economische ontwikkeling van de stad en trends op het gebied van kantoren en kantoorlocaties in Leeuwarden. Dit heeft geresulteerd in een aanpak op gebiedsniveau, waarbij de gemeente Leeuwarden een aantal gebieden wil behouden voor de kantorenmarkt en voor een aantal gebieden wil kiezen voor een aanpak om de plancapaciteit terug te dringen op termijn.

Hoofdstuk 3 Nieuwe situatie

Door onbenutte plancapaciteit weg te bestemmen, is het de bedoeling dat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen ontstaat. De aanpassingen in deze partiële herziening vloeien voort uit de uitgangspunten die zijn geformuleerd.

3.1 Uitgangspunten

Om het beoogde effect te bereiken wordt bij het wegbestemmen van onbenutte plancapaciteit een gebiedsgerichte aanpak gehanteerd. Hierbij heeft de gemeente de volgende uitgangspunten geformuleerd:

Kerngebieden

Voor detailhandel, horeca en kantoren zijn kerngebieden aangewezen. De kerngebieden zijn aangewezen op basis van de Detailhandelsstructuurvisie, het horecabeleid en het plan van aanpak leegstand kantoren. De kerngebieden voorkomen dat onbenutte plancapaciteit wordt geschrapt op locaties waar dit niet wenselijk is.

In de kerngebieden wordt onbenutte plancapaciteit wel geschrapt als het gaat om voormalige kantoorpanden die zijn getransformeerd naar wonen. Als een kantoorgebouw getransformeerd is naar wonen, dan is het onwaarschijnlijk dat het ooit nog een kantoorfunctie zal krijgen. Door de plancapaciteit op deze locaties te schrappen ontstaat weer ontwikkelingsruimte.

Verder wordt de onbenutte plancapaciteit in kerngebieden geschrapt als het gaat om voormalige winkelpanden aan de Voorstreek die naar wonen zijn getransformeerd. De Voorstreek maakt deel uit van het kernwinkelgebied van de binnenstad. Dit deel van het kernwinkelgebied kampt met leegstand. Voor de vitaliteit van het bestaande winkelapparaat is het van belang dat langdurige leegstand in de Voorstreek wordt voorkomen. Langdurige winkelleegstand kan het bezoek aan de straat doen afnemen, met als gevolg dat er meer leegstand ontstaat. Transformatie naar wonen kan dit proces ombuigen en daarmee de vitaliteit en de belevingswaarde van de Voorstreek versterken. Aan de Voorstreek zijn meerdere omgevingsvergunningen, conform het bestemmingsplan 'Binnenstad', verleend die voorzien in de transformatie van leegstaande winkelpanden naar wonen. Met dit bestemmingsplan wordt de onbenutte plancapaciteit detailhandel van deze voormalige winkelpanden geschrapt. Hiermee wordt de restcapaciteit sterker geconcentreerd wat de vitaliteit van het resterende winkelapparaat in kernwinkelgebied ten goede komt.

Ontwikkelingsgebieden

In de ontwikkelingsgebieden (Energiecampus, Middelsee, Spoordok, WTC-Cambuur en Cambuurplein) wordt geen onbenutte plancapaciteit geschrapt. Hiermee wordt voorkomen dat mogelijke toekomstige ontwikkelingen vastlopen door een gebrek aan plancapaciteit.

Buiten de kern- en ontwikkelingsgebieden

Buiten de kern- en ontwikkelingsgebieden wordt alle onbenutte plancapaciteit geschrapt (c.q. aangepakt). Hierdoor wordt de restcapaciteit geconcentreerd in kerngebieden en ontstaat in ontwikkelingsgebieden ruimte voor nieuwe plancapaciteit.

Bedrijventerreinen (bedrijvenlijsten)

Onbenutte plancapaciteit voor perifere detailhandel wordt op de bedrijfslocaties niet geschrapt. Uit het STEC onderzoek blijkt niet dat de plancapaciteit voor perifere detailhandel niet in overeenstemming is met de vraag.

Supermarkten

Ook de detailhandelsbestemmingen van meerdere bestemmingsplannen worden aangepast. In de meeste bestemmingsplannen wordt onderscheid gemaakt tussen detailhandel (niet zijnde supermarkten) en supermarkten. Hiermee wordt voorkomen dat een supermarkt zich op elke locatie met een detailhandelsbestemming kan vestigen. In een aantal bestemmingsplannen wordt dit onderscheid niet gemaakt. Door deze detailhandelsbestemmingen aan te passen kan veel plancapaciteit worden geschrapt voor locaties waar de vestiging van supermarkten onwaarschijnlijk en onwenselijk is. Daarnaast wordt plancapaciteit voor supermarkten geschrapt door op een aantal locaties de bouwvlakken, conform de bestaande bebouwing, aan te passen.

3.2 Aanpassingen

De in paragraaf 3.1 geformuleerde uitgangspunten liggen ten grondslag aan dit bestemmingsplan. Hierop zijn de principes gebaseerd die worden toegepast in dit bestemmingsplan.

In de gemeente Leeuwarden zijn kerngebieden aangewezen voor detailhandel, horeca en bedrijven (bijlage 2). In deze kern- en ontwikkelingsgebieden is onbenutte plancapaciteit uitsluitend geschrapt op locaties die zijn getransformeerd naar wonen. Buiten de kerngebieden is alle onbenutte plancapaciteit wegbestemd.

In de kernwinkelgebieden wordt geen onbenutte plancapaciteit geschrapt, omdat de detailhandelsstructuurvisie voorziet in meervoudig gebruik van panden in het kernwinkelgebied, indien de huidige bestemming dat toestaat. Uitzondering hierop is de Voorstreek. Om het kernwinkelgebied van de binnenstad compact te houden is in het bestemmingsplan 'Binnenstad' een binnenplanse afwijkingsgrondslag opgenomen die het onder voorwaarden toestaat om de plint te transformeren naar wonen. Indien een pand aan de Voorstreek is getransformeerd naar wonen, dan wordt de onbenutte plancapaciteit detailhandel geschrapt.

Afhankelijk van de vigerende bestemmingsplanregel op een locatie wordt onbenutte plancapaciteit detailhandel, kantoren en horeca geschrapt door middel van aanpassing van de regels, bijlage bij de regels (bedrijvenlijst) en/of aanpassing van de verbeelding.

Verder zijn de bedrijvenlijsten van (bijna) alle bestemmingsplannen aangepast in die zin dat zelfstandige kantoorfuncties worden uitgesloten op bedrijfslocaties.

Ook worden in een aantal plannen horeca- en detailhandelsfuncties niet uitgesloten op bedrijfslocaties. Ook die zijn uit de betreffende bedrijvenlijsten weggenomen.

Bijlage 42 van de regels bevat een tabel waarbij per bestemmingsplan is aangegeven welke functies het betreft die zijn geschrapt.

Er worden 6 categorieën onderscheiden voor het wegnemen van onbenutte plancapaciteit. Hieronder wordt per categorie aangegeven wat de wijzigingen zijn (per bestemmingsplan) en welke planologische maatregelen zijn genomen per categorie.

• Categorie 1. Ruime bestemming

Bestemmingen met een ruime bestemmingsomschrijving staan meerdere functies op één locatie toe. Op locaties met een ruime bestemming zijn in dit paraplubestemmingsplan, afhankelijk van het feitelijk gebruik, detailhandel, horeca en/of kantoren uitgesloten en uitsluitend nog op de bestaande functie vastgelegd.

De harde onbenutte plancapaciteit is daarmee in principe geschrapt. Via een binnenplanse afwijking kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt om de eerder toegestane functies alsnog te realiseren.

Voor deze locaties zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

• aanpassing verbeelding; en
• aanpassing regels.

• Categorie 2. Enge bestemming

Bestemmingen met een enge bestemming staan één functie op een locatie toe. Op locaties met een enge bestemming zijn detailhandel, horeca en kantoren uitgesloten. Deze locaties zijn conform het feitelijke gebruik herbestemd.

Voor deze locaties zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

• aanpassing verbeelding;
• aanpassing regels, indien de regels voor de nieuwe bestemming nog niet in het vigerende bestemmingsplan waren opgenomen.

Het gaat hierbij voornamelijk om voormalige kantoorpanden die zijn getransformeerd naar wonen. Voormalige 'kantoorgebouwen' (bijvoorbeeld met bestemming of functieaanduiding kantoor en/of dienstverlening) die zijn getransformeerd naar wonen, en waarvoor de vigerende bestemming wonen niet toestaat, is de bestemming, conform het bestaande gebruik, gewijzigd naar wonen (-woongebouw).

• Categorie 3. Functieaanduiding

Op locaties waar detailhandel, horeca of kantoren was toegestaan met een functieaanduiding, is de onbenutte plancapaciteit uitgesloten.

Voor de locaties met een enge functieaanduiding zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

- aanpassing verbeelding.

Functieaanduidingen die meer functies op één locatie toestaan (bijvoorbeeld 'gemengd') 'zijn op het feitelijk gebruik afgestemd. De niet aanwezige functies zijn weggenomen. Hiervoor zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

- aanpassing van de verbeelding; en

- aanpassing regels.

• Categorie 4. Bestemmingsomschrijving detailhandel, niet zijnde supermarkten

In een aantal geldende bestemmingsplannen zijn supermarkten niet uitgesloten op locaties met een detailhandelsbestemming. Dit is, gelet op het gemeentelijk detailhandelsbeleid, wel gewenst.

In het voorliggende bestemmingsplan is geregeld dat supermarkten zijn uitgesloten, met uitzondering van locaties waar een supermarkt is gevestigd.

Voor locaties waar de bestemming detailhandel is toegestaan en supermarkten zijn uitgesloten, zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

- aanpassing regels; en

- aanpassing verbeelding indien op de locatie een supermarkt is gevestigd.

• Categorie 5. Bouwvlakken

Op een aantal locaties is de onbenutte plancapaciteit detailhandel (supermarkten) wegbestemd door binnen het bestaande bouwvlak een bebouwingspercentage op te nemen dat overeenkomt met de oppervlakte van de bestaande bebouwing binnen dat bouwvlak. De harde onbenutte plancapaciteit in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden is daarmee in principe geschrapt.

Via een binnenplanse afwijking kan onder voorwaarden gebruik worden gemaakt om binnen het bouwvlak het bebouwingspercentage te vergroten en daarmee de oppervlakte van de gebouwen te vergroten en de functie te verruimen.

Voor locaties waar het bouwvlak is verkleind (of verwijderd) is de volgende planologische maatregel genomen:

- aanpassing verbeelding.

• Categorie 6. Bedrijvenlijsten

Zelfstandige kantoorfuncties op bedrijfslocaties zijn uitgesloten. De specifieke gebruiksregels van veel bedrijfsbestemmingen sluiten zelfstandige kantoren ook uit. De bedrijvenlijsten van (bijna) alle bestemmingsplannen staan zelfstandige kantoorfuncties 'overige zakelijke dienstverlening: kantoren' op bedrijfsbestemmingen wel toe.

Voor deze bestemmingsplannen zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

- aanpassing bijlage bij regels;

- aanpassing regels, indien de specifieke gebruiksregels zelfstandige kantoren niet uitsluiten;

- aanpassing regels, indien de bedrijfsbestemming niet mede is bestemd voor kantoren te dienste van en ondergeschikt aan de bedrijfsfunctie.

De bedrijvenlijsten van twee bestemmingsplannen sluiten zelfstandige horeca- en detailhandelsfuncties niet uit.

Voor deze bestemmingsplannen zijn de volgende planologische maatregelen genomen:

- aanpassing bijlage bij de regels.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

In het kader van een goede ruimtelijke ordening mag een bestemmingsplan niet in strijd zijn met een aantal milieu- en omgevingsaspecten. Dit betreft de milieu- en omgevingsaspecten water, bodem, archeologie, cultuurhistorie, luchtkwaliteit, bedrijven en milieuzonering, externe veiligheid, kabels en leidingen en ecologie.

Bij dit paraplubestemmingsplan zijn geen specifieke ontwikkelingen aanwezig die naar aard, schaal en inhoud invloed hebben op milieu- en omgevingsaspecten. Een nadere toetsing aan de aspecten is dan ook niet noodzakelijk binnen dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 5 Juridische planopzet

Er is gekozen voor de vorm van een herziening die wordt toegevoegd op of aan de bestaande bestemmingsplannen die in paragraaf 1.3 zijn genoemd. In de regels wordt aangegeven welke regels op welk plan van toepassing zijn.

De verbeelding bevat naast de plancontour die het gehele plangebied van de gemeente Leeuwarden omvat, een aantal bestemmingen en aanduidingen. Deze bestemmingen en aanduidingen geven de veranderingen op de verbeelding weer ten opzichte van de geldende plannen.

De verbeelding is gekoppeld aan de bestemming, zoals die geldt in het oorspronkelijke bestemmingsplan. Dit is verduidelijkt doordat bij de koppeling tussen haakjes de informatie van het geldende bestemmingsplan bij de bestemming is vermeld.

Indien uitsluitend de verbeelding is herzien, is in de regels een koppeling gemaakt met de geldende bestemming.

Indien de regels van een bestemming zijn herzien, zijn de integrale regels van die bestemming opgenomen in een bijlage. De (geel) gearceerde en/of (geel) doorgehaalde delen zijn de aanpassingen naar aanleiding van deze herziening.

Er zijn ook plandelen waar alleen de regels zijn herzien. Ze gelden dus niet alleen voor de percelen waar een aanpassing van de verbeelding heeft plaatsgevonden, maar ook voor de overige gebieden met betreffende bestemming. De nieuwe integrale regels zijn dus niet alleen van toepassing op de aanpassingen die in het voorliggende paraplubestemmingsplan zijn geregeld, maar vervangen ook de oorspronkelijke regels van de geldende plannen.

De aanpassing van de bedrijvenlijsten in de diverse plannen is geregeld via een gebruiksregeling die gekoppeld is aan bijlage 42. Uit de daarin opgenomen tabel is af te leiden welke functies in de bedrijvenlijst per bestemmingsplan zijn geschrapt.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds aangetoond door de financiële haalbaarheid en anderzijds via de grondexploitatieregeling vanuit de wetgeving. In dit bestemmingsplan worden vooreerst geen ontwikkelingen mogelijk gemaakt waarbij deze aspecten aangetoond moeten worden. Het plan maakt immers, ten opzichte van geldende regelingen en vergunningen, geen nieuwe bouwplannen mogelijk. Daarbij komt dat dit bestemmingsplan ook niet voorziet in de uitvoering van werken door de gemeente. Het aantonen van de financiële haalbaarheid is niet nodig en de grondexploitatieregeling is niet van toepassing. De vaststelling van een exploitatieplan is bij dit bestemmingsplan niet van toepassing.

De aanpassingen die in dit bestemmingsplan doorgevoerd worden kan grond zijn voor planschade. In dat kader worden de betreffende pandeigenaren aangeschreven om tijdig te worden geïnformeerd over de ontwikkelingen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt na een half jaar gepubliceerd, zodat de eigenaren de mogelijkheid hebben hun plannen te realiseren op basis van de vigerende bestemmingsplannen. Door het actief informeren van de eigenaren en de eigenaren de tijd geven om de plannen alsnog te realiseren, wordt planschade voorkomen.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het voorontwerpbestemmingsplan 'Leeuwarden - Partiële herziening onbenutte plancapaciteit detailhandel, horeca en kantoren' heeft in de periode vanaf 9 juli 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Ruim 1.000 pandeigenaren zijn middels een brief geïnformeerd over de publicatie van het voorontwerpbestemmingsplan. Gedurende de ter inzage periode zijn 25 reacties ontvangen. De reacties zijn samengevat en van gemeentelijk commentaar voorzien in de 'Reactie- en antwoordnota' (bijlage 4). Daar waar een inspraakreactie heeft geleid tot een aanpassing van het bestemmingsplan, is dat in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt.

Vervolgens wordt voor de start van de wettelijke procedure op grond van artikel 3.8 van de Wet ruimtelijke ordening de Uniforme Openbare Voorbereidingsprocedure (afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht) doorlopen. Hierbij wordt een ieder gedurende zes weken in de gelegenheid gesteld een zienswijze naar voren te brengen over het ontwerpbestemmingsplan.

Met inachtneming van de ingekomen zienswijzen, stelt de gemeenteraad het bestemmingsplan vervolgens (al dan niet gewijzigd) vast. Het besluit tot vaststelling wordt samen met het bestemmingsplan ter inzage gelegd, waarbij voor belanghebbenden beroep mogelijk is bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.