Schoterlandseweg 85-93 te Hoornsterzwaag

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

De heer H. van Houten (hierna: 'initiatiefnemer') is voornemens de agrarische bedrijfsbebouwing aan de Schoterlandseweg 93 te Hoornsterzwaag te slopen en daarvoor een 'compensatiewoning' terug te bouwen. Naast de bedrijfsbebouwing zal tevens het merendeel van de erfverharding gesaneerd worden, evenals alle sleuf- en voersilo's. Op de onderstaande luchtfoto zijn de te slopen bedrijfsgebouwen aangegeven. Deze beslaan een gezamenlijk oppervlak van ruim 1.850 m2. De groene contour duidt globaal het gebied aan dat na sloop en sanering heringericht zal worden. Alleen de huidige bedrijfswoning blijft behouden. De plek voor de compensatiewoning is globaal aangeduid met een blauwe contour. Het gaat om een perceel achter Schoterlandseweg 85, waarmee Schoterlandseweg 93 een agrarisch bouwperceel deelt (zie 1.3). Aan de bedrijfswoningen op nr. 85 en 93 wordt in dit bestemmingsplan een woonbestemming toegekend. Er verdwijnen dus twee agrarische bedrijven en er komt een nieuwe woning bij.

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Heerenveen heeft op 18 juni 2021 aangegeven in principe geen bezwaar te hebben tegen de beoogde toepassing van de 'ruimte-voor-ruimte-regeling', mits sprake is van een goede landschappelijke inpassing. Uit Hoofdstuk 3 blijkt dat aan deze voorwaarde voldaan wordt.

Afbeelding 1.1 Huidige situatie (bron ondergrond: ruimtelijkeplannen.nl)

1.2 Locatie

Het gebied binnen de groene contour uit afbeelding 1.1 is kadastraal bekend als gemeente Mildam, sectie K, nummers 1223, 1227 en 2273. De locatie van de compensatiewoning en het 'zusterbedrijf' op nr. 85 zijn kadastraal bekend als gemeente Mildam K, nummer 3862 resp. nummer 3705. Deze vijf percelen vormen samen het plangebied, dat herbestemd wordt.

1.3 Planologisch-juridisch kader

Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' (onherroepelijk 13 mei 2009) waarin het bestemd is als 'Agrarisch Gebied 2'. Daarnaast gelden de 'Partiële herziening bestemmingsplannen kamerverhuur' (vastgesteld 16 december 2021) en de 'Partiële herziening bestemmingsplannen parkeren' (vastgesteld 7 oktober 2021). Op de twee laatstgenoemde plannen wordt in 2.3.2 ingegaan. Onderhavige paragraaf gaat in op het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007'.

Schoterlandseweg 85 en 93 delen, zoals gezegd, een agrarisch bouwperceel. Dit is te zien op afbeelding 1.2. In artikel 5.7k van de bestemming Agrarisch Gebied 2 is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het college van burgemeester en wethouders kan op grond daarvan de bestemming wijzigen in de bestemming Woondoeleinden I, III, IV of V. Aan alle daarvoor geldende voorwaarden kan voldaan worden (zie 2.3.2). Echter, de wijzigingsbevoegdheid voorziet niet in het toevoegen van een compensatiewoning op grond van de ruimte-voor-ruimteregeling. Er kan daardoor geen gebruik worden gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid. Dit is de reden dat voorliggend bestemmingsplan is opgesteld. Kort samengevat worden in dit bestemmingsplan twee agrarische bedrijven wegbestemd, waarbij de bedrijfswoningen een reguliere woonbestemming krijgen. Daarnaast wordt een bouwmogelijkheid voor een woning toegevoegd, ter compensatie van de te saneren bedrijfsbebouwing.

Afbeelding 1.2 Uitsnede verbeelding 'Bestemmingsplan 2007' (bron: ruimtelijkeplannen.nl)

1.4 Leeswijzer

Het volgende hoofdstuk gaat in op het beleidskader van Rijk, provincie en gemeente. Hoofdstuk 3 beschrijft de huidige situatie binnen het plangebied en laat zien hoe deze na de sloop en sanering wordt (her)ingericht. In Hoofdstuk 4 is het planvoornemen getoetst aan diverse wet- en regelgeving, onder meer op het gebied van bodem, ecologie en water. De laatste twee hoofdstukken hebben betrekking op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid van dit plan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Rijk

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) vastgesteld door het (voormalige) ministerie van Infrastructuur en Milieu. De SVIR heeft betrekking op de periode tot 2040 en heeft als motto: ‘Nederland concurrerend, leefbaar en veilig’. Om dit motto te kunnen bereiken zijn de volgende drie doelen gesteld:

• Het vergroten van de concurrentiekracht van Nederland door het versterken van de ruimtelijk-economische structuur;
• Het verbeteren en ruimtelijk zekerstellen van de bereikbaarheid waarbij de gebruiker voorop staat;
• Het waarborgen van een leefbare en veilige omgeving waarin unieke natuurlijke en cultuurhistorische waarden behouden zijn.

De bovengenoemde doelen zijn uitgewerkt in dertien nationale belangen. Nationaal belang dertien luidt: ‘zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten’. Het Rijk is verantwoordelijk voor een goed systeem van ruimtelijke ordening, inclusief zorgvuldige, transparante ruimtelijke en infrastructurele besluiten. Dat betekent dat het systeem zo ingericht moet zijn dat integrale planvorming en besluitvorming op elk schaalniveau mogelijk is en dat bestaande en toekomstige belangen goed kunnen worden afgewogen. Bij nieuwe ontwikkelingen, aanleg en herstructurering moet in elk geval aandacht zijn voor de gevolgen voor de waterhuishouding, het milieu en het cultureel erfgoed. “Vraaggericht programmeren en realiseren van verstedelijking door provincies, gemeenten en marktpartijen is nodig om groei te faciliteren, te anticiperen op stagnatie en krimpregio’s leefbaar te houden. Ook dient de ruimte zorgvuldig te worden benut en overprogrammering te worden voorkomen.” Om beide te bereiken is de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in artikel 3.1.6 lid 1 en 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dit artikel is op 1 juli 2017 gewijzigd. In de bijbehorende Nota van Toelichting is aangegeven dat ontwikkelingen die geen extra verstedelijking tot gevolg hebben maar bebouwing reduceren of verplaatsen, zoals bijvoorbeeld de ruimte-voor-ruimte-projecten, niet beschouwd worden als stedelijke ontwikkeling in de zin van de ‘ladder’. Dit betekent dat de ‘laddertoets’ niet van toepassing is op onderhavig planvoornemen.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) voorziet in de juridische borging van het beleid uit de SVIR. In het Barro zijn regels opgenomen die de beleidsruimte van andere overheden inperken, daar waar nationale belangen dat noodzakelijk maken. Het gaat hier om de nationale belangen die in 2.1.1 genoemd zijn. Deze hebben geen inperkende werking voor dit planvoornemen.

Afbeelding 2.1 Huidige situatie nr. 85 (bron: Google Street View)

2.2 Provincie

2.2.1 Streekplan Fryslân 2007

In het Streekplan Fryslân 2007 (d.d. 13 december 2006) staan de provinciale kaders waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. De missie is: "een ondeelbaar Fryslân met ruimtelijke kwaliteit". 'Ondeelbaar' benadrukt dat stad en platteland elkaar nodig hebben en elkaar ondersteunen. 'Ruimtelijke kwaliteit' heeft betrekking op het bovenlokale belang bij het in stand houden en verder ontwikkelen van de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde van de ruimte. Het gaat de provincie hierbij vooral om de landschappelijke kwaliteiten.
Het Streekplan maakt duidelijk dat het buitengebied primair bestemd is voor functies die een ruimtelijke relatie met het landelijk gebied hebben. Nieuwe woningen dienen geconcentreerd te worden binnen de 'stedelijke bundelingsgebieden'. Daarbuiten is woningbouw alleen mogelijk in aansluiting bij de plaatselijke behoefte. Compenserende woningbouw in het kader van 'ruimte voor ruimte' is ook mogelijk.
Op de kaart 'Indeling in hoofdlandschappen' is het plangebied ingedeeld bij de 'Zuidelijke Wouden'. Op dit landschapstype wordt in 2.2.2 ingegaan. Het Streekplan geeft geen specifieke waarden of belemmeringen voor het plangebied aan.

2.2.2 Grutsk op 'e Romte!

In Grutsk op 'e Romte! - Structuurvisie 2014 (vastgesteld d.d. 1 april 2014) worden de landschappelijke en cultuurhistorische structuren van provinciaal belang in samenhang geanalyseerd, gewaardeerd en van een richtinggevend advies voorzien. Het doel hiervan is: "behoud en verdere ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit door middel van informeren, adviseren en inspireren." De provincie hanteert voor de doorwerking van Grutsk op 'e Romte een tweesporenbeleid: bestuurlijke borging gebeurt via de (planologische) Samenwerkingsagenda en juridische borging via de Verordening Romte Fryslân (zie 2.2.4). Gemeenten moeten in ruimtelijke plannen motiveren hoe ze met de provinciale belangen uit 'Grutsk' zijn omgegaan.
Het plangebied is onderdeel van deelgebied 'Zuidelijke Wouden'. Van provinciaal belang binnen dit deelgebied is onder meer "de langgerekte, lintvormige structuren van vaarten en wegen (met beplanting), met en zonder bebouwing met haaks hierop de planmatig aangelegde verkaveling en wijken in de hoogveenontginningen en de daarin gelegen verveningsdorpen en -gehuchten." De provincie streeft binnen de Zuidelijke Wouden naar behoud van het contrast tussen het overwegend open karakter van de hoogveenontginningen en de dichte bebouwingslinten. In het volgende hoofdstuk wordt ingegaan op de invulling van het plangebied. Daaruit blijkt dat de cultuurhistorische en landschappelijke waarden van dit deelgebied gerespecteerd worden. Op dit punt wordt ook verwezen naar 4.10 waarin het planvoornemen getoetst is aan de Cultuurhistorische Kaart Fryslân en de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra. Beide provinciale kaarten geven geen specifieke waarden en/of belemmeringen voor het plangebied aan.

Afbeelding 2.2 De locatie van de compensatiewoning vanuit het noordoosten

2.2.3 Omgevingsvisie De romte diele

In de Omgevingsvisie De romte diele (vastgesteld d.d. 23 september 2020) wordt de inhoud van het beleid uit het Streekplan Fryslân 2007 en Grutsk op 'e Romte in grote lijnen voortgezet. De Omgevingsvisie geeft richting aan het handelen van de provincie (en is voor andere overheden, burgers of bedrijven niet bindend). Als hoofdambitie is geformuleerd: "brede welvaart in een vitaal, veerkrachtig, karakteristiek en gezond Fryslân". Er staan negen principes in voor de manier waarop de provincie te werk wil gaan en die richting geven bij het maken van keuzes. Dit zijn:

• 1. Zuinig ruimtegebruik;
• 2. Omgevingskwaliteit als ontwerpbasis;
• 3. Koppelen van ambities;
• 4. Gezond en veilig;
• 5. Rolbewust;
• 6. Decentraal wat kan;
• 7. Ja, mits;
• 8. Aansluiting zoeken;
• 9. Sturen op proces, ruimer op inhoud.

Met de Omgevingsvisie zet de provincie onder andere in op het bieden van "een compleet palet [...] van steden en dorpen met gevarieerde en aantrekkelijke woningen, bedrijvigheid en voorzieningen." Verder wordt benadrukt dat er ruimte is voor lokaal maatwerk en een gebiedsgerichte aanpak. De Omgevingsvisie bevat geen directe aanknopingspunten of belemmeringen voor het plangebied.

2.2.4 Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (gewijzigd vastgesteld d.d. 21 maart 2021) bevat instructies op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) over de inhoud van gemeentelijke ruimtelijke plannen en over de onderbouwing en motivering in de plantoelichting. Kortgezegd geeft de Verordening weer wat in een ruimtelijk plan wel (toestemming) of niet (verbod) is toegestaan. Bij een verbodsbepaling geeft de Verordening vaak ook afwijkingsbepalingen. Daaruit blijkt onder welke voorwaarden de ontwikkeling toch is toegestaan ('ja, mits'). De gemeente zal bij de toepassing van die afwijkingsbepaling afdoende moeten motiveren dat aan deze voorwaarden wordt voldaan. Bij het vooroverleg over ruimtelijke plannen kunnen gemeenten met de provincie afspraken maken over de invulling van de voorwaarden.

Sturingsfilosofie
De Verordening is gebaseerd op een tweesporenbenadering, met als uitgangspunt het beginsel van de Wro; 'lokaal wat kan, centraal wat moet'. Deze twee sporen zijn:

• 1. Heldere, transparante rechtsgelijke afbakening van provinciale en gemeen-telijke belangen;
• 2. Ontwikkelingsgerichte samenwerking gebaseerd op gezamenlijke belangen die bij voorkeur vorm worden gegeven in een planologische samenwerkingsagenda en daarop gebaseerde afspraken en die, voor zover nodig, juridisch worden geborgd door middel van de Verordening.

De Verordening regelt de provinciale belangen die op voorhand door moeten werken naar gemeentelijke ruimtelijke plannen (spoor 1). Het gaat dan om belangen die niet doelmatig of doeltreffend op gemeentelijk niveau kunnen worden afgewogen en behartigd, omdat de effecten het lokale niveau overstijgen. Uitgangspunt is dat niet meer geregeld wordt dan noodzakelijk is. Dubbele regelgeving wordt ook vermeden. Verder is rekening gehouden met de verantwoordelijkheid van gemeenten. Binnen kwantitatieve en kwalitatieve randvoorwaarden is ruimte voor lokaal maatwerk. In het ontwikkelingsgerichte spoor levert de provincie actief haar bijdrage met kennis en inzicht, investeringen, programma's en projecten, organisatie- en regiekracht (spoor 2). Voor de doorwerking van het ruimtelijk beleid wordt nadrukkelijk ingezet op vooroverleg met gemeenten en afstemming tussen gemeenten.

Ruimte-voor-ruimte
In artikel 1.6.1 van de Verordening is de ruimte-voor-ruimte-regeling opgenomen. Daarin wordt uitgegaan van de volgende voorwaarden:

• 1. "minimaal 1.000 m² aan beeldverstorende bebouwing van een voormalig agrarisch bedrijf of minimaal 3.000 m² aan kassen van een voormalig glastuinbouwbedrijf in het landelijk gebied wordt gesloopt,
• 2. in de plantoelichting is onderbouwd dat de ruimtelijke kwaliteit op en rond het perceel aanzienlijk zal verbeteren en dat geen beperkingen ontstaan voor de ontwikkeling van agrarische bedrijven in de omgeving, en
• 3. de oppervlakte per woning inclusief bijgebouwen niet meer bedraagt dan 300 m², of de maat die het bestemmingsplan buitengebied als algemene regel hanteert voor bestaande burgerwoningen. Artikel 3.1.1 is mede van toepassing."

Aan deze voorwaarden kan worden voldaan. Er wordt ruim 1850 m2 aan beeldverstorende bebouwing gesloopt (nr. 1, zie 1.1). De ruimtelijke kwaliteit zal door de vervangende nieuwbouw aanzienlijk verbeteren (nr. 2a). Dit komt in Hoofdstuk 3 aan de orde. Daarbij worden geen beperkingen opgelegd aan de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving (nr. 2b). Dit wordt aangetoond in 4.3.Tenslotte zal de compensatiewoning, inclusief bijgebouwen, een oppervlak van maximaal 300 m2 krijgen. Dit is verankerd in de woonbestemming. De bestaande bedrijfswoningen worden bestemd overeenkomstig de systematiek uit het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' (zie 3.3.2).

Toetsing plangebied
Er zijn achttien kaarten als bijlage bij de Verordening opgenomen. Uit de kaart ‘Begrenzing bestaand bebouwd gebied’ blijkt dat het plangebied in het landelijk gebied is gelegen. De kaarten van de Verordening geven geen specifieke waarden en belemmeringen voor het plangebied aan.

Afbeelding 2.3 Huidige situatie nr. 93 (bron: Google Street view)

2.3 Gemeente

2.3.1 Welstandsnota

In de Welstandsnota 2016 (vastgesteld d.d. 21 december 2015) heeft de gemeente Heerenveen voor tien deelgebieden specifieke welstandseisen geformuleerd. De bestaande bebouwing binnen het plangebied is onderdeel van deelgebied 'stedenbouwkundige hoofdlijnen; oude kernen en linten'. Aangezien er geen bouwwerkzaamheden binnen dit deelgebied voorzien zijn (uitsluitend sloopwerkzaamheden), blijft deze buiten beschouwing. De locatie van de compensatiewoning ligt binnen deelgebied 'buitengebied'. Het buitengebied van Heerenveen wordt gekenmerkt door de aanwezigheid van verschillende landschapstypen; het terpenlandschap, de hoogveenontginning, de veenpolder, de woudontginning en de Tjongervallei. "Elk gebied beschikt over eigen landschappelijke kenmerken, waarbij de verschillen met name tot uitdrukking komen in de ontstaanswijze, de verkaveling, de mate van openheid, en het gebruik", aldus de Welstandsnota. Zoals blijkt uit 3.2 is het plangebied onderdeel van een woudontginning.
Het beleid voor het buitengebied is gericht op het bieden van ontwikkelingsmogelijkheden, met behoud van de karakteristieke waarden. "Het behoud van het fragmentarische bebouwingsbeeld in het open landschap van panden, voornamelijk bestaande uit 1 bouwlaag met kap in een terughoudende/gedekte kleurstelling geldt als uitgangspunt."
Er is nog geen definitief gebouwontwerp voor de compensatiewoning opgesteld. Deze zal te zijner tijd aan de welstandscommissie worden voorgelegd.

2.3.2 Geldende bestemmingsplannen

Bestemmingsplan 'Buitengebied 2007'
Het plangebied maakt deel uit van het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' (onherroepelijk 13 mei 2009) waarin het bestemd is als 'Agrarisch Gebied 2' (zie 1.3). In artikel 5.7k van de bestemmingsplanregels is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Het college van burgemeester en wethouders kan op grond daarvan de bestemming 'Agrarisch Gebied 2' wijzigen in de bestemming Woondoeleinden I, III, IV of V. Hiervoor gelden de volgende voorwaarden:

• 1. "na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid zijn de regels van de desbetreffende bestemming Woondoeleinden van toepassing;
• 2. de aanduiding "bouwperceel" of "bouwperceel niet-grondgebonden agrarisch bedrijf", inclusief het daarbinnen gelegen bouwvlak, van de kaart wordt verwijderd;
• 3. er geen sprake is van onevenredige schade voor de aangrenzende (agrarische) bedrijven, in die zin dat de bedrijven in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
• 4. de woonfunctie ondergebracht wordt in de voormalige bedrijfswoning, dan wel het voormalige boerderijpand;
• 5. het voormalige boerderijpand of andere beeldbepalende bouwvormen als landschappelijk waardevolle verschijningsvorm worden gehandhaafd;
• 6. bij wijziging naar de bestemming 'Woondoeleinden V (voormalige boerderijpanden)' tevens een aanvulling plaatsvindt van bijlage 6 bij de regels van het bestemmingsplan;
• 7. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden."

Aan deze voorwaarden kan voldaan worden. De agrarische bestemming en alle bijbehorende aanduidingen komen geheel te vervallen (nr. 2), in ruil voor een passende woonbestemming (nr. 1/6). Dit geldt eveneens voor perceel Schoterlandseweg 85. Daarmee wordt de planologische verbinding tussen de nrs. 85 en 93 opgeheven en krijgen beide voormalige agrarische bedrijven een bestemming die bij het huidige resp. beoogde gebruik aansluit (zie afbeelding 1.2). Door de bestemmingswijziging worden aangrenzende (agrarische) bedrijven niet in hun ontwikkelingsmogelijkheden beperkt (nr. 3). Voor alle omliggende (agrarische) bedrijven geldt dat er reeds woonbestemmingen op kortere afstand liggen, die maatgevend zijn voor de bedrijfsvoering. De bestemmingswijziging van nr. 85 en 93 legt daar geen verdere beperkingen aan op (zie ook 4.3). Het is de bedoeling de bestaande bedrijfswoningen te behouden en deze voor regulier woongebruik te gaan benutten (nr. 4). Er wordt geen waardevolle bebouwing gesloopt (nr. 5, zie 4.10). Aan de milieusituatie, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden wordt geen 'onevenredige afbreuk' gedaan (nr. 6, zie 4.3).

De wijzigingsbevoegdheid uit artikel 5.7k voorziet, zoals gezegd in 1.3, niet in het toevoegen van een compensatiewoning. Dit vraagt om een partiële herziening van het bestemmingsplan, waarin onderhavig rapport voorziet.

Partiële herziening bestemmingsplannen parkeren en kamerverhuur
Naast het bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' gelden voor het plangebied, zoals gezegd, de 'Partiële herziening bestemmingsplannen kamerverhuur' (vastgesteld 16 december 2021) en de 'Partiële herziening bestemmingsplannen parkeren' (vastgesteld 7 oktober 2021). In deze plannen zijn regels opgenomen die het kamerverhuurbeleid van de gemeente borgen en die ervoor te zorgen dat bouwplannen voldoen aan de gemeentelijke parkeernormen. In de regels van dit bestemmingsplan is aangesloten bij deze twee partiële herzieningen (zie verder 3.3).

2.3.3 Woningbouwprogramma 2016-2022

De nieuwe woning die binnen het plangebied gebouwd wordt, past binnen de aantallen voor 'incidentele woningbouw dorpen' die in het woningbouwprogramma 2016-2022 zijn opgenomen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Huidige situatie

Het plangebied bestaat uit de (voormalige) bedrijfsbebouwing aan de Schoterlandseweg 85-93 en het agrarische perceel achter nr. 85, waar de compensatiewoning gebouwd wordt. Op nr. 93 was tot voor kort een melkveehouderij actief. Het zusterbedrijf op nr. 85 is al langer geleden beëindigd (op dit adres wordt al geruime tijd uitsluitend gewoond). Uit de luchtfoto in afbeelding 3.1 is op te maken dat beide boerderijlocaties veel erfbeplanting hebben. Nr. 85 is vanwege dit groen en de 'terugligging' deels aan het zicht onttrokken vanaf de Schoterlandseweg. Op het achtererf van nr. 93 heeft het groen zich verdicht tot een bos van circa 0,4 ha.
Afbeelding 3.2 geeft een indruk van de locatie van de compensatiewoning. Het gaat om grasland dat direct aansluit bij het achtererf van nr. 85 (zuidzijde) en het bos bij nr. 93 (oostzijde). De locatie is ontsloten vanaf het Tsjerkepaed, een weg die westelijk van nr. 85 op de Schoterlandseweg aantakt.

 

Afbeelding 3.1 Luchtfoto huidige situatie (bron: Google Maps)

Afbeelding 3.2 Huidige situatie locatie compensatiewoning vanaf Tsjerkepaed

3.2 Toekomstige situatie

Er heeft een 'keukentafelgesprek' plaatsgevonden, waarbij naast de initiatiefnemer een landschapsarchitect van BügelHajema Adviseurs BV aanwezig was. Tijdens dit gesprek zijn de wensen van de initiatiefnemer verkend en is op basis van een landschappelijke en cultuurhistorische analyse, een concept-inrichtingsplan opgesteld. De gemeente heeft dit inrichtingsplan in het kader van het principeverzoek beoordeeld en aanwijzingen voor enkele verbeteringen gegeven. Deze hebben geleid tot het inrichtingsplan dat is opgenomen in afbeelding 3.3 (zie Bijlage 1 voor schaal 1:500). In het navolgende wordt dit inrichtingsplan toegelicht. Het hoofduitgangspunt is: een gezamenlijk plan voor nr. 85 en 93, waarbij de compensatiewoning op het 'achtererf' van nr. 85 komt te liggen en het erf van nr. 93 wordt opgeschoond en 'losgekoppeld' van het naastgelegen kerkperceel.

Afbeelding 3.3 Inpassingsplan

Cultuurhistorische analyse
Het plangebied ligt binnen de Zuidelijke Wouden en is onderdeel van een woudontginning (zie afbeelding 3.4). De woudontginning ligt op een hoger gelegen zandrug. Ten noorden van deze zandrug is sprake van een lager liggende hoogveenontginning en ten zuiden ligt het nog lagere beekdal van de Tjonger (zie afbeelding 3.5).
De woudontginning wordt ter plaatse van het plangebied gekenmerkt door een min of meer noordzuid-gerichte opstrekkende verkaveling. Langs de randen van de opstrekkende kavels is in de meeste gevallen sprake van singelbeplanting. Opvallend in de omgeving van het plangebied is dat er oorspronkelijk sprake was van twee bebouwingslinten. Het lint van de Schoterlandseweg is de hoofdstructuur. Ten noorden hiervan is een meer open lintstructuur ontstaan, langs de lijn Tsjerkepaed-Wietze Mulderreed. In de huidige situatie is deze lijn niet meer als doorgaande structuur aanwezig. De lijn is door erven en forse beplantingselementen nog wel herkenbaar.
Aan de kaarten in afbeelding 3.4 valt op te maken dat een deel van de singelbeplanting na de jaren vijftig is verdwenen. Vanaf de jaren zeventig zijn er wel meer bosgebieden bijgekomen. Verder valt op dat er in de naoorlogse jaren fors is bijgebouwd en dat de infrastructuur vrijwel overal is opgewaardeerd. De oudste bebouwing in het plangebied dateert uit de jaren twintig (nr. 85) en dertig (nr. 93).

Afbeelding 3.4 Topografische kaarten: 1850, 1900, 1950, 1975, 1982, 2000 (bron: topotijdreis.nl)

Afbeelding 3.5 Hoogtekaart (bron: ahn.nl)

Landschappelijke analyse
De kenmerken van de woudontginning zijn in de omgeving van het plangbied nog goed herkenbaar: de lintbebouwing op veelal royaal beplante erven aan de Schoterlandseweg, de opstrekkende verkaveling en de erfrandbeplanting.
Langs de Schoterlandseweg is sprake van een grote variatie aan bebouwing en situering van deze bebouwing ten opzichte van de weg. Binnen de diversiteit aan verschijningsvormen overheerst niettemin een traditioneel, landelijk beeld. De situering van de bebouwing is haaks op de weg of evenwijdig aan de verkaveling.
De boerderij op nr. 85 staat relatief ver van de weg en heeft een bescheiden oprijlaan (die begeleid wordt door bomen).
Opvallend zijn de boselementen die in de directe nabijheid van het plangebied zijn ontstaan. Achter nr. 85 is daardoor sprake van een omsloten open ruimte met rafelige randen (het bos ten westen van het Tsjerkepaed speelt hierin ook een rol).
De forse maat van het boerenerf op nr. 93 met het bos op het achtererf vallen eveneens op. Het erf op nr. 93 heeft een duidelijke opdeling in een voor- en achtererf, waarbij aan de voorzijde gewoond wordt en aan de achterzijde gewerkt. Het groene voorerf met de stelpboerderij geeft een fraai aanzicht vanaf de weg en vormt een mooi geheel met de naastgelegen kerk. Deze kerk met het ronde perceel (begraafplaats) direct ten oosten van de boerderij, is een bijzonder en waardevol ruimtelijk element.
In negatieve zin valt binnen het plangebied op dat het boerenerf op nr. 93 verrommeld is en plaatselijk sterk verhard. Het erf is bovendien deels 'vastgekoekt' aan het kerkperceel. Dit vraagt om een oplossing.

Afbeelding 3.6 Het Tsjerkepaed vanuit het Noorden met links nr. 85 en rechts het bos

Inrichtingsplan
Aan de basis van het inrichtingsplan ligt de sloop van de bedrijfsbebouwing op nr. 93. Ook de erfverharding (behalve rond de woning) en alle sleuf- en voersilo's worden gesaneerd. In totaal wordt er circa 1850 m2 aan bedrijfsbebouwing gesloopt. De stelpboerderij blijft uiteraard behouden. Direct achter deze woning wordt op termijn een nieuw bijgebouw geplaatst. Het voorerf behoudt zijn groene uitstraling. De beplanting langs het ronde kerkperceel wordt aangevuld met enkele bomen. Door deze herinrichting wordt het boerenerf losgekoppeld van het kerkperceel.
Het bos op het achtererf bij nr. 93 blijft behouden en wordt op enkele punten aangevuld met nieuwe beplanting (zie Bijlage 1). De plek van de te slopen bedrijfsbebouwen wordt ingericht als paardenweide. Deze behoudt dus zijn agrarische functie.
De voormalige bedrijfsbebouwing op nr. 85 blijft behouden. Deze is in gebruik als woon- en opslagruimte. Op dit boerenerf is volop groen aanwezig. Nieuwe aanplant is hier niet noodzakelijk. Er zijn daarom geen ingrepen op en direct rond dit erf noodzakelijk.

Het ruimtelijk concept voor de inpassing van de compensatiewoning is 'bouwen op het achtererf van de boerderij op nr. 85'. Daarvoor wordt dit erf in noordelijke richting vergroot. Daarbij wordt een verspringing aangehouden ten opzichte van het bestaande erf. Rafelige randen zijn immers kenmerkend voor het gebied.
Er is niet gekozen voor een inpassing direct aan het Tsjerkepaed. Dit is landschappelijk gezien ongewenst. Deze weg is slechts een ondergeschikte verbinding tussen twee linten (zie de cultuurhistorische analyse). Woningbouw past niet bij dit ondergeschikte karakter. Het gekozen ruimtelijk concept vergroot slechts een bestaand element, waardoor aangesloten wordt bij de aanwezige kenmerken van het gebied cq. een bijdrage wordt geleverd aan lintversterking (zie 2.2.2). Het karakter van de omgeving wordt hierdoor niet aangetast. De uitbreiding sluit bovendien aan op het bos bij nr. 93 waardoor het effect op de omgeving beperkt is.

Door de nieuwbouw ontstaat bij nr. 85 een voor- en achtererf, passend bij een agrarisch erf (vgl. nr. 93). Het erf van de nieuwe woning en het erf van nr. 85 manifesteren zich, ruimtelijk gezien, als een geheel. Eenvoud is het uitgangspunt voor de inrichting van het nieuwe woonerf. Gras (deels extensief beheerd), hagen en bomen overheersen het beeld. Een siertuin is niet passend. Ook in de bebouwing komt de ruimtelijke eenheid tot uitdrukking. De woning wordt gebouwd in noord-zuidrichting en is in situering ondergeschikt ten opzichte van de boerderij op het voorerf. De woning staat zo dicht mogelijk bij de boerderij. De woning en bijgebouw krijgen een gezamenlijk oppervlak van maximaal 300 m2.
De westelijke en noordelijke rand van het uitgebreide erf worden voorzien van boombeplanting. De westelijk rand wordt relatief dicht beplant (bomen met deels onderbeplanting) om de verbinding met het bestaande boerenerf te markeren. De noordrand krijgt een meer open karakter. Zie verder het inrichtingsplan in Bijlage 1 voor het sortiment van beplanting en het beheer daarvan.
De nieuwe woning wordt ontsloten via een betonspoor op het Tjerkepaed. Op het nieuwe erf is ruimte voor mimimaal twee parkeerplaatsen.

3.3 Juridische vormgeving

3.3.1 Algemeen

In artikel 3.1 Wet ruimtelijke ordening zijn voorschriften over de inhoud van het bestemmingsplan opgenomen. Het eerste lid van dit artikel schrijft voor dat de gemeenteraad "voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast [stelt], waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven." Een bestemmingsplan bestaat - conform paragraaf 3.1 Besluit ruimtelijke ordening - uit drie delen:

• 1. Een verbeelding van het plangebied waarin de bestemmingen van alle gronden zijn aangewezen.
• 2. De regels waarin de bestemmingen worden beschreven en waarbij per bestemming de doeleinden worden genoemd. De regels en verbeelding vormen tezamen het juridische bindende deel van het bestemmingsplan. Beide zijn opgezet volgens de landelijke standaarden voor de uitwisseling en vergelijkbaarheid van digitale bestemmingsplannen (IMRO 2012 en SVBP 2012).
• 3. Bij het bestemmingsplan hoort een toelichting, waarin onder meer de keuze van de bestemmingen en de uitvoerbaarheid zijn verantwoord.

Het bestemmingsplan wordt langs elektronische weg via www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld.

3.3.2 Bestemmingsplanregels

In het navolgende wordt de algemeen gehanteerde opbouw van de regels toegelicht. Deze ziet er als volgt uit:

• Hoofdstuk 1 Inleidende regels;
• Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels;
• Hoofdstuk 3 Algemene regels;
• Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels.

De tekst hieronder bespreekt deze hoofdstukken puntsgewijs. Voor de regels is aansluiting gezocht bij het vigerende bestemmingsplan 'Buitengebied 2007' (onherroepelijk 13 mei 2009).

Inleidende regels
Dit onderdeel bestaat uit de begrippen (Artikel 1) en de wijze van meten (Artikel 2). Deze artikelen geven aan wat in de regels onder bepaalde begrippen moet worden verstaan en hoe moet worden gemeten bij de toepassing van de bouwregels of sommige gebruiksregels van het plan. Dit is alleen het geval wanneer begrippen niet op voorhand voor een eenduidige uitleg, in overeenstemming met normaal spraakgebruik, vatbaar zijn. De gemeente heeft bindende afspraken over planregels opgesteld. Deze zijn aangepast in overeenstemming met de eisen van de SVBP2012.

Bestemmingsregels
Hoofdstuk 2 van de regels bevat de bestemmingen. De navolgende tekst bespreekt de bestemmingen afzonderlijk. Het plan gaat uit van de volgende bestemmingen:

• Agrarisch - 2;
• Bos;
• Wonen;
• Wonen - voormalige boerderijen.

Agrarisch - 2
De paardenweide achter nr. 93 en het extensief beheerde grasland naast de compensatiewoning heeft de bestemming Agrarisch - 2 gekregen. Ook het agrarisch gebied waarop een agrarisch bouwperceel aanwezig is, is wegbestemd door toekenning van deze bestemming. Deze bestemming staat alleen agrarisch gebruik toe.

Bos
De bestaande bebossing heeft de bestemming Bos gekregen, ten behoeve van het behoud van de bebossing en de landschappelijke waarden.

Wonen
De locatie van de compensatiewoning is bestemd als Wonen, waarbij aangesloten is bij de regels van de bestemming 'Woondoeleinden III' uit het vigerend bestemmingsplan. Deze bestemming is van toepassing op woningen die zijn gelegen binnen de bestemming 'Agrarisch gebied 2'. In afwijking van die bestemming is een groter opervlak voor het hoofdgebouw toegestaan. Dit is in overeenstemming met 'Harmonisatie bestemmingsplannen Buitengebied (gemeentelijke herindeling 2014)'. Er is daarnaast een voorwaardelijke bepaling aan de bestemming toegevoegd op grond waarvan de sloop en aanleg van beplanting tijdig gerealiseerd moet zijn en in stand moet worden gehouden.
In de bestemming Wonen zijn de regels uit de 'Partiële herziening bestemmingsplannen kamerverhuur' (vastgesteld 16 december 2021) overgenomen.

Wonen - voormalige boerderijen
De bestaande bedrijfswoningen zijn bestemd als Wonen - voormalige boerderijen. Hiervoor is aangesloten bij de bestemming Woondoeleinden V uit het vigerend bestemmingsplan. Het gaat hier om een specifieke woonbestemming voor 'voormalige boerderijpanden'.
In de bestemming Wonen-voormalige boerderijen zijn de regels uit de 'Partiële herziening bestemmingsplannen kamerverhuur' (vastgesteld 16 december 2021) overgenomen.

Algemene regels
In hoofdstuk 3 van de regels zijn de algemene regels opgenomen. Deze worden hieronder kort toegelicht.

ANTI-DUBBELTELREGEL
Het doel van de anti-dubbeltelregel (Artikel 7) is om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. Kort gezegd, komt het erop neer, dat grond die één keer in beschouwing is genomen voor het toestaan van gebouwen, niet een tweede maal mag meetellen voor de toelaatbaarheid van andere gebouwen, als die grond inmiddels tot een ander bouwperceel is gaan behoren.

ALGEMENE BOUWREGELS
De algemene bouwregels (Artikel 8) bevatten voorschriften voor de afstand van geluid- en geurgevoelige objecten ten opzichte van de weg en omliggende agrarische bouwpercelen.

ALGEMENE GEBRUIKSREGELS
In de algemene gebruiksregels (Artikel 9) is aangegeven welke specifieke vormen van gebruik in elk geval wel en niet strijdig zijn met de bestemmingen.

ALGEMENE AFWIJKINGSREGELS
In de algemene afwijkingsregels (Artikel 10) is een aantal bepalingen opgenomen die het mogelijk maken om het plan op ondergeschikte punten aan te passen. Omdat dit zich niet beperkt tot één bestemming, maar bij diverse bestemmingen gewenst of noodzakelijk kan blijken, zijn deze regels in beginsel op alle bestemmingen van toepassing.
Het verlenen van een omgevingsvergunning met afwijking mag geen automatisme zijn en moet zorgvuldig afgewogen en gemotiveerd worden.

OVERIGE REGELS
In de overige regels (artikel 11) zijn de parkeerregels uit de 'Partiële herziening bestemmingsplannen parkeren' (vastgesteld 7 oktober 2021) overgenomen.

Overgangs- en slotregels
In hoofdstuk 4 zijn het overgangsrecht en de slotregel opgenomen. Voor de redactie van het overgangsrecht geldt het Besluit ruimtelijke ordening. Bebouwing die niet voldoet aan de bepalingen van dit bestemmingsplan is onder het overgangsrecht gebracht. Een geringe uitbreiding van de bebouwing met 10% wordt mogelijk gemaakt. Het gebruik van gronden en bebouwing dat in strijd is met dit nieuwe bestemmingsplan op het tijdstip van inwerkingtreding, mag in beginsel worden voortgezet. Wijziging van dit strijdige gebruik is verboden, indien de afwijking van het plan wordt vergroot. Indien het strijdige gebruik, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.
In de slotregel van het bestemmingsplan wordt aangegeven onder welke titel het bestemmingsplan wordt vastgelegd.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 m.e.r.-plicht

In bijlage C en D van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is aangegeven welke activiteiten in het kader van een ruimtelijk plan of besluit plan-m.e.r.-plichtig, project-m.e.r.-plichtig of m.e.r.-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor activiteiten die voorkomen op de D-lijst en die onder de drempelwaarden vallen, moet een vormvrije m.e.r.-beoordeling doorlopen worden. Daarbij gaat het om de vraag of belangrijke nadelige milieugevolgen kunnen worden uitgesloten. De 'belangrijke nadelige gevolgen' kunnen worden ontleend aan het toetsingskader van bijlage III van de Europese Richtlijn Milieueffectbeoordeling. Daarin worden drie hoofdthema's genoemd:

• kenmerken van de activiteit;
• plaats van de activiteit;
• kenmerken van het potentiële effect.

Binnen het plangebied wordt één woning gebouwd. De drempelwaarde van categorie D16.1 (stedelijk ontwikkelingsproject; 2000 woningen of 100 ha) wordt hiermee niet overschreden. Dit betekent dat er geen m.e.r.-beoordeling nodig is. Er geldt wel een vergewisplicht, waarvoor een 'vormvrije m.e.r.-beoordeling' moet worden doorlopen. Onderhavig hoofdstuk geldt als (vormvrije) m.e.r.-beoordeling. Uit de beschreven omgevingsaspecten blijkt dat de beoogde woningbouw niet leidt tot negatieve milieueffecten. Sterker nog: de vervanging van de melkveehouderij door een woning zal in meerdere opzichten positieve milieueffecten met zich meebrengen, zowel voor de mens (geur/geluid) als de natuur (stikstof).

4.2 Wet geluidhinder

In het kader van de Wet geluidhinder (Wgh) bevinden zich langs alle wegen geluidzones, met uitzondering van wegen die tot een woonerf behoren en wegen waarvoor een maximumsnelheid van 30 km/uur geldt.1 De breedte van een geluidzone wordt bepaald door het aantal rijstroken en de ligging in stedelijk of buitenstedelijk gebied. Als een ruimtelijk plan voorziet in nieuwe geluidgevoelige bebouwing binnen de zone van een weg, kan akoestisch onderzoek nodig zijn. Het plangebied ligt in buitenstedelijk gebied en valt binnen de zone van de Schoterlandseweg. Deze weg heeft twee rijstroken en een zone van 250 m. Conform artikel 76 lid 3 Wet geluidhinder zijn bestaande woningen uitgesloten van akoestisch onderzoek. Dit betekent dat voor de bedrijfswoningen op nr. 85 en 93, die een woonbestemming krijgen, geen onderzoek nodig is. Voor de locatie van de compensatiewoning moet beoordeeld worden of aan de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op de gevel voldaan kan worden. Deze locatie ligt op een afstand van ruim 170 m van de Schoterlandseweg. Gelet op deze ruime afstand, het karakter van de Schoterlandseweg en de aanwezigheid van tussenliggende bebouwing (nr. 85), is het niet aannemelijk dat de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden dan wel dat de maximale binnenwaarde van 33 dB gehaald wordt. Op de kaart 'Geluid in Nederland van wegverkeer' van de Atlas Leefomgeving wordt het wegverkeerslawaai op deze locatie geschat op minder dan 45 dB. Onderzoek naar wegverkeerslawaai wordt niet noodzakelijk geacht.
De beoogde vervangende nieuwbouw binnen het plangebied leidt evenmin tot indirecte hinder. De bouw van een vrijstaande woning leidt tot 7,4 extra motorvoertuigbewegingen per etmaal.2 Dit geringe aantal heeft een verwaarloosbaar effect op de (bestaande) gevelbelasting van omliggende woningen.

Afbeelding 4.1 Kaart 'Geluid in Nederland van wegverkeer' (bron: Atlas Leefomgeving) 

4.3 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In de omgeving van het plangebied liggen twee agrarische bedrijven en een kerk. De agrarische bedrijven zijn gelegen op nr. 68 en 81. De kerk ligt op nr. 95, maar is niet meer als zodanig in gebruik. In het kerkgebouw wordt gewoond en is een atelier aanwezig. Deze functies leggen geen beperkingen op aan de bestemmingswijziging van nr. 93 en het overige plangebied. Voor kerken en ateliers gelden op grond van de VNG-brochure richtafstanden van 30 m respectievelijk 10 m. De afstand tussen de woning op nr. 93 en de kerk bedraagt circa 30 m.
De agrarische bedrijven liggen op een afstand van tenminste 90 m. Hiervoor geldt dat er reeds woonbestemmingen op kortere afstand zijn gelegen, die maatgevend zijn voor de bedrijfsvoering. De bestemmingswijziging van het plangebied legt daar geen verdere beperkingen aan op.
Onderzoek op dit punt wordt niet noodzakelijk geacht.

4.4 Luchtkwaliteit

Nederland heeft de Europese regels met betrekking tot luchtkwaliteit geïmplementeerd in de Wet milieubeheer. Het planvoornemen leidt, zoals aangeven in 4.2, tot een beperkte verkeersaantrekkende werking.3 Op grond van de Wet milieubeheer is sprake van een project dat 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit wordt bevestigd door de NIBM-berekening die in afbeelding 4.2 is opgenomen. Nader onderzoek is niet nodig.

Afbeelding 4.2 NIBM-berekening (bron: infomil)

4.5 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over de risico's voor mens en milieu bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Ook de risico's die luchthavens geven vallen hieronder. Inwoners van een bepaald gebied kunnen te maken krijgen met plaatsgebonden risico (PR). Dit is de kans per jaar dat één persoon overlijdt door een ongeluk met een gevaarlijke stof. In theorie zou die persoon zich onafgebroken en onbeschermd op één bepaalde plaats moeten bevinden. Deze kans mag niet groter zijn dan één op de miljoen. Het groepsrisico (GR) legt een relatie tussen de kans op een ramp en het aantal mogelijke slachtoffers. Het is een maatstaf voor de verwachte omvang van een ramp. Bij de berekening van het GR spelen twee factoren mee:

• 1. de aard en de hoeveelheid van de gevaarlijke stoffen;
• 2. het aantal potentiële slachtoffers. In een omgeving met veel inwoners is dit aantal bijvoorbeeld groter dan in een dunbevolkt gebied.

Het plangebied ligt niet binnen de risicoafstanden van Bevi-inrichtingen4, andere gevaarlijke inrichtingen of transportroutes voor het vervoer van gevaarlijke stoffen. Onderzoek naar externe veiligheid wordt niet noodzakelijk geacht.

4.6 Stikstof

Er is een Aeriusberekening uitgevoerd om te beoordelen of het gebruik van de nieuwe woning leidt tot een depositie van > 0,00 mol/ha/jr binnen Natura 2000-gebieden.5 Dit blijkt niet het geval te zijn. Er hoeft dan ook geen ontheffing in het kader van de Wet natuurbescherming aangevraagd te worden. Het aspect 'stikstof' vormt geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van dit plan. Het Aeriusrapport is als Bijlage 2 opgenomen.

4.7 Bodem

De Wet bodembescherming (Wbb) beoogt een effectieve bescherming te bieden voor de kwaliteit van de bodem en het grondwater. Aan de ene kant bevat de wet bepalingen ter regulering van handelingen die een bedreiging vormen voor bodem en grondwater. In de tweede plaats is de wet gericht op de aanpak en sanering (of beheer) van bestaande verontreinigingen. Door bij de aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit 'bouwen' te toetsen aan de Wbb, kan voorkomen worden dat de woning gebouwd wordt op verontreinigde grond. De Wbb is de wettelijke grondslag voor enkele besluiten en regelingen. Eén daarvan is het Besluit Bodemkwaliteit.
Het Besluit Bodemkwaliteit streeft naar duurzaam bodembeheer waarbij een balans gezocht wordt tussen bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu enerzijds en het gebruiken van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen anderzijds. Het Besluit bevat regels voor kwaliteitsborging (Kwalibo), bouwstoffen, grond en baggerspecie. Bij het opstellen van ruimtelijke plannen moet de vraag worden beantwoord of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het huidige of toekomstige gebruik van de bodem en of deze optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Het uitgangspunt hierbij is dat aanwezige bodemverontreiniging geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem en dat de bodemkwaliteit niet verslechtert door grondverzet. Dit is het 'stand still-beginsel'.

Sigma Bouw & Milieu heeft een inventariserend bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen als Bijlage 3. Het onderzoeksgebied is weergegeven in afbeelding 4.3. Ter plaatse van de bestaande bebouwing op nr. 85 zijn geen sloop- en bouwwerkzaamheden voorzien. Hier is alleen de kavel van de compensatiewoning op het 'achtererf' onderzocht. Voor nr. 93 geldt dat een groot deel van het perceel de agrarische bestemming behoudt. Dit gebied wordt ingericht als paardenweide (zie Bijlage 1). Alleen het deel dat de woonbestemming krijgt en waar sloopwerkzaamheden met het bijbehorende grondverzet plaatsvinden, is onderzocht. In het onderzoeksrapport zijn de volgende conclusies/aanbevelingen opgenomen:

• 1. "Bovengrondmonster AV3, het individuele deelmonster van boring 7 [t.p.v. de nieuwbouw locatie aan de Schoterlandseweg achter 85], bevat een verhoogd gehalte lood (zware metalen) t.o.v. de tussenwaarde / bodemindex-waarde (>0.5). Middels een nader (afperkend) onderzoek kan worden vastgesteld of er in het onderhavige geval al dan niet sprake is van een ernstig geval van bodemverontreiniging in het kader van de Wet bodembescherming.
• 2. Het grondwater t.p.v. peilbuis 1 (t.p.v. de nieuwbouw locatie aan de Schoterlandseweg achter 85) bevat o.a. een verhoogd gehalte koper (zware metalen) t.o.v. de tussenwaarde / bodemindex-waarde (>0.5). Het matig verhoogd gemeten gehalte koper (zware metalen) in het grondwater ter plaatse van peilbuis 1 hangt naar verwachting op voorhand niet samen met een locatiespecifieke verontreiniging.Geadviseerd wordt met de gemeente af te stemmen of dergelijk verhoogde gehalten aan koper (zware metalen) in het grondwater in de omgeving vaker worden gemeten, dit mogelijk als gevolg van een natuurlijke achtergrondwaarde. Indien dit niet het geval is wordt aanbevolen, ter verificatie van het gemeten gehalte koper, een herbemonstering en heranalyse van het grondwater uit te voeren.
• 3. Onder de aanwezige asfaltverharding [t.p.v. Schoterlandseweg 93] is een laag fundatiemateriaal (gebroken puin) aangetroffen, deze puinlaag / fundatielaag betreft geen bodem (>50% bodemvreemd materiaal) en valt buiten de scope van dit onderzoek. Deze puin-/ fundatielaag is derhalve niet in dit onderzoek onderzocht. De herkomst van het in dit onderzoek aangetroffen puinmateriaal /fundatiemateriaal is bij ons niet bekend. Geadviseerd wordt na te gaan of er nog kwaliteitsgegevens van dit fundatiemateriaal onder de bestrating /asfalt aanwezig zijn. Wanneer dit niet het geval is en er, met het oog op hergebruik, inzicht gewenst wordt in de chemische samenstelling en evt. hergebruiksmogelijkheden van het puin- en fundatiemateriaal onder de bestrating en asfaltverharding wordt geadviseerd een partijkeuring op basis van het Besluit Bodemkwaliteit uit te voeren. Hierbij wordt geadviseerd om het materiaal ook te onderzoeken op de evt. aanwezigheid van asbesthoudend materiaal.
• 4. Een deel van de locatie is verhard met asfalt/asfaltgranulaat. Wanneer het asfalt/asfaltgranulaat wordt verwijderd wordt geadviseerd, ter bepaling van evt. hergebruiksmogelijkheden of het bepalen van een verwerkingslocatie, te onderzoeken of er in dit geval al dan niet sprake is van teerhoudend asfalt/asfaltgranulaat.
• 5. In het kader van de voorgenomen herontwikkeling van de locatie dient de milieuhygienische kwaliteit van de bodem zoveel mogelijk aan te sluiten bij het toekomstige bodemgebruik. Ter afstemming en om nadere voorwaarde hier omtrent vast te stellen wordt geadviseerd om het onderhavige bodemonderzoek in dit kader voor te leggen aan het bevoegd gezag."

Er wordt een nader (afperkend) onderzoek en een onderzoek naar asbest in de bodem uitgevoerd. Dit nader onderzoek wordt voor de vaststelling van het bestemmingsplan afgerond. De conclusies zullen te zijner tijd in deze paragraaf worden opgenomen.

Duidelijk is dat op de plek waar de woning en het bijgebouw komen (rond boringen 5, 6 en 9), de bodemkwaliteit geen belemmering vormt voor de woonfunctie. Daarnaast geldt voor nr. 93 dat dat de plaatselijke erfverharding rond de woning niet verwijderd wordt. Er is dus geen sprake van afvoer. Een partijkeuring wordt derhalve evenmin noodzakelijk geacht.

Voor het gedeelte waarvan de bestemming Agrarisch blijft en dat niet in bovengenoemde onderzoek is meegenomen, is artikel 2.11 van het Activiteitenbesluit van toepassing. Hiervoor zal binnen zes maanden na bedrijfsbeëindiging een eindsituatie bodemonderzoek ingediend worden bij het bevoegd gezag (gemeente Heerenveen).

Afbeelding 4.3 Locaties bodemonderzoek (bron: Sigma Bouw & Milieu)

4.8 Water

Beleid
Op grond van artikel 3.1.6 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) moet in de toelichting op ruimtelijke plannen een waterparagraaf worden opgenomen. Deze paragraaf laat zien hoe rekening is gehouden met de gevolgen van het plan voor de waterhuishouding. Het plangebied ligt in het beheergebied van Wetterskip Fryslân. Het waterbeleid voor dit gebied is vastgelegd in het 'Waterbeheerplan 2016-2021'.

Plangebied
De inrichting van het plangebied is toegelicht in Hoofdstuk 3. Alle agrarische bedrijfsgebouwen - met uitzondering van de bedrijfswoning - ter plaatse van Schoterlandseweg 93 worden gesloopt. Het gaat om een oppervlak van circa 1850 m2. Ook de erfverharding (behalve rond de bedrijfswoning) en alle sleuf-/voedersilo's worden verwijderd. De compensatiewoning wordt gebouwd op het 'achtererf' van Schoterlandseweg 85 en krijgt een maximale footprint van 300 m2 (inclusief bijgebouwen). Per saldo zal het verhard oppervlak binnen het plangebied afnemen met ongeveer 1550 m2 (exclusief oprit en tuinverharding). Dit betekent dat er meer ruimte komt voor infiltratie van het hemelwater.

Het maaiveld van de woningbouwlocatie bevindt zich op circa 4,83 +NAP (zie ook afbeelding 3.5). Als dat noodzakelijk is voor de drooglegging, wordt het plaatselijke maaiveld opgehoogd. Er worden geen sloten gedempt of aangelegd.

Voor de nieuwbouw wordt gebruik gemaakt van duurzame en niet-uitlogende bouwmaterialen. Uitspoeling van verontreinigende stoffen naar het grond- of oppervlaktewater wordt zo voorkomen.

Het bestemmingsplan heeft zowel in kwantitatief als kwalitatief opzicht geen (negatief) effect op de waterhuishouding.

Watertoets
Op 26 januari 2022 is de digitale watertoetsprocedure doorlopen. Daaruit volgt dat de 'korte procedure' van toepassing is (zie het 'watertoetsdocument' in Bijlage 4). Het waterschap heeft op 7 juni 2022 aangegeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft tot het maken van opmerkingen (zie Bijlage 6).

4.9 Ecologie

In het kader van de Wet natuurbescherming (Wnb) is het noodzakelijk om bij ruimtelijke ontwikkelingen te beoordelen in hoeverre er natuurwaarden in het geding zijn. Het plangebied is bezocht door een ecoloog van DoornEco en beoordeeld op het voorkomen van natuurwaarden. Daarbij is zowel naar soortbescherming als gebiedsbescherming gekeken. De resultaten van dit onderzoek zijn samengevat in de rapportage die is opgenomen als Bijlage 5. In het rapport wordt het volgende geconcludeerd:

• "Huismus: In de bedrijfsgebouwen zijn nesten gevonden die mogelijk gebruikt worden door huismus. Tijdens het veldbezoek zijn huismussen waargenomen, deze broeden met zekerheid ook bij de te behouden woning.
• Roofvogels: In het bosperceel bevindt zich een (oud) nest van een roofvogel.
• De grote schuur heeft een mogelijkheid voor een verblijfplaats van vleermuizen. De lage invliegopening en de beperkte buffercapaciteit maken deze locatie niet optimaal geschikt, maar een verblijfplaats is op voorhand ook niet geheel uit te sluiten.
• Broedvogels in algemene zin: In de bedrijfsgebouwen zijn diverse nesten gevonden, die duiden op aanwezigheid van broedvogels tijdens het broedseizoen. De locatie voor de nieuwbouw zou door de opslag van materialen ook tijdens het broedseizoen gebruikt kunnen worden door broedvogels.
• In het directe plangebied kunnen algemene soorten muizen worden verwacht.
• Het bosperceel kan in potentie gebruikt worden door egel, marterachtigen en incidenteel ook door das."
  

Op basis van deze onderzoeksresultaten heeft DoornEco het volgende advies opgesteld:

• "Huismus: Voor huismus zijn er twee mogelijke routes om te voorkomen dat nader onderzoek nodig is:
  • 1. Nieuwbouw realiseren met nestgelegenheid voor huismus voordat de bestaande gebouwen gesloopt worden.
  • 2. Tijdelijk aan de woning of omliggende panden nestkasten voor huismus plaatsen totdat in de nieuwbouw nieuwe nestgelegenheid wordt gerealiseerd.
• Vleermuizen. Voor vleermuizen zijn er twee mogelijke routes om te voorkomen dat nader onderzoek nodig is:
  • 1. Nieuwbouw realiseren met geintegreerde verblijfplaatsen voor vleermuizen voordat de bestaande gebouwen gesloopt worden.
  • 2. Tijdelijk aan bomen op het terrein kasten plaatsen totdat in de nieuwbouw nieuwe verblijfplaatsen zijn gerealiseerd.
• Het bosperceel biedt potentiële nest- en verblijfplaatsen voor diverse soorten. Deze dient met de werkzaamheden geheel te worden ontzien. Ook werkzaamheden zoals dunning of het (gedeeltelijk) weghalen van de ondergroei vallen hieronder. Worden aan het bosperceel toch werkzaamheden overwogen, dan dient nader onderzoek plaats te vinden naar diverse soort(groep)en.
• Broedvogels in algemene zin: Zowel bij de bedrijfsgebouwen als op het nieuwbouwperceel liggen kansen voor broedvogels. Sloop van gebouwen of de afvoer van de materialen dient plaats te vinden buiten het broedseizoen van vogels. Hiervoor wordt vaak de periode 15 maart tot 15 juli aangehouden, echter ook in september kunnen broedvogels tot broeden komen."

De initiatiefnemer heeft gekozen voor het plaatsen van tijdelijke voorzieningen voor huismussen en vleermuizen. Deze voorzieningen zijn inmiddels - door DoornEco - geplaatst en worden uiteindelijk vervangen door nestgelegenheid en verblijfsvoorzieningen in de nieuwbouw.
Ter plaatse van het bosperceel worden op grond van het bestemmingsplan geen werkzaamheden verricht. De sloopwerkzaamheden vinden buiten het broedseizoen plaats. Daarmee wordt aan de bepalingen uit de Wnb voldaan en is het bestemmingsplan voor wat betreft 'ecologie' uitvoerbaar.

4.10 Archeologie en cultuurhistorie

Archeologie
Archeologische waarden dienen op grond van de Erfgoedwet te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Op de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE) is voor de perioden steentijd-bronstijd en ijzertijd-middeleeuwen aangegeven dat bij bodemingrepen van meer dan 5.000 m2, een historisch en karterend onderzoek verricht dient te worden. In afbeelding 4.4 is te vergraven oppervlak binnen perceel nr. 93 aangegeven. Uitgaande van de BGT wordt er 3.780 m2 aan bebouwing, erfverharding en sleufsilo's verwijderd. Het maximale bebouwingsoppervlak voor de nieuwbouw bedraagt 300 m2. Dit betekent dat er in totaal 4080 m2 aan grond binnen het plangebied geroerd wordt. De drempel voor archeologisch onderzoek wordt daarmee niet gehaald.

Afbeelding 4.4 Oppervlakteberekening

Cultuurhistorie
Als gevolg van het beleid Modernisering Monumentenzorg is per 1 januari 2012 in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.6.1) bepaald dat overheden verplicht zijn cultuurhistorie integraal mee te wegen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. Dit is gebeurd door raadpleging van de Cultuurhistorische Kaart Fryslân (CH2, geen specifieke waarden) en door het uitvoeren van een cultuurhistorische analyse. Een en ander is verwerkt in het inrichtingsplan dat is opgenomen in Hoofdstuk 3 en de basis vormt voor de bestemmingsplanregeling.

Hoofdstuk 5 Uitvoerbaarheid

5.1 Economische uitvoerbaarheid

De kosten voor realisatie van onderhavig planvoornemen komen voor rekening van de initiatiefnemer. Dat geldt ook voor eventuele planschadekosten, die daarmee dus 'anderszins verzekerd' zijn. Er zal een anterieure overeenkomst tussen de gemeente en de initiatiefnemer worden afgesloten waarin een en ander is vastgelegd.

5.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en artikel 6.18 Besluit omgevingsrecht (Bor) verplichten om bij de voorbereiding van een bestemmingsplan vooroverleg te voeren met de provincie en het waterschap. Dit overleg heeft voorafgaand aan de terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan plaatsgevonden. Het waterschap heeft aangegeven dat het bestemmingsplan geen aanleiding geeft tot opmerkingen. De provincie geeft in haar overlegreactie aan dat vanwege de drempel voor archeologisch onderzoek, het te vergraven grondoppervlak preciezer berekend moet worden. Niet alleen het oppervlak te bouwen/slopen bebouwing moet hierbij betrokken worden, maar ook het oppervlak aan erfverharding en silo's. Deze opmerking is verwerkt in 4.10. De vooroverlegreacties zijn opgenomen als Bijlage 6.
Burgers en maatschappelijke instanties worden tijdens deze terinzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan in de gelegenheid gesteld om binnen de termijn van zes weken hun zienswijze kenbaar te maken. Als de terinzagelegging aanleiding geeft tot planaanpassingen, dan zullen die te zijner tijd in deze paragraaf worden vermeld.
Omwonenden zijn reeds op de hoogte gesteld van het planvoornemen. De initiatiefnemer heeft de eigenaren van aangrenzende percelen en percelen die direct zicht hebben op het plangebied, thuis bezocht met het inrichtingsplan onder de arm. Het inrichtingsplan is positief ontvangen. Er zijn geen bezwaren geuit noch wensen voor de aanpassing van het plan.

• 1. In het kader van een goede ruimtelijke ordening dienen 30 km/uur wegen wel te worden beoordeeld. Dergelijke wegen komen in de omgeving van het plangebied niet voor.
• 2. Voor het woonmilieu 'landelijk wonen' op grond van 'Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie' (CROW, december 2018). De voormalige agrarische bedrijfsactiviteiten zijn hier buiten beschouwing gelaten.
• 3. De voormalige agrarische bedrijfsactiviteiten zijn hier buiten beschouwing gelaten.
• 4. Besluit externe veiligheid
• 5. De sloop- en bouwfase zijn vrijgesteld van onderzoek (bron: Rijksoverheid.nl).