Heerenveen - Hondsdraf 1

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Hondsdraf 1 te Heerenveen staat een voormalig schoolgebouw. Gemeente Heerenveen is voornemens de locatie te verkopen aan een ontwikkelaar. Deze heeft het plan opgevat om hierin 21 zorgwoningen te realiseren.

Niet alle 21 woningen passen binnen de bestaande bebouwing, daarom wordt op het westelijk deel van het perceel nog een gebouw gerealiseerd. Deze ontwikkelingen passen alleen niet binnen het bestaande planologische regime. Dit bestemmingsplan voorziet in een juridisch-planologisch kader, waarbinnen de gewenste situatie mogelijk is.

1.2 Plangebied

Het plangebied bestaat uit de locatie Hondsdraf 1 in Heerenveen. De locatie ligt in het westelijke deel van Heerenveen. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.

Figuur 1. Ligging plangebied

1.3 Planologische regeling

Het plangebied is geregeld in het bestemmingsplan 'Heerenveen - De Greiden', dat is vastgesteld op 23 maart 2015. Het plangebied heeft hierin de bestemming 'Maatschappelijk'. Deze bestemming maakt gebouwen en overkappingen mogelijk ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen. De realisatie van zorgwoningen is niet toegestaan. In figuur 2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Figuur 2. Uitsnede Bestemmingsplan 'Heerenveen - De Greiden'

1.4 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie, de gewenste ontwikkeling en op de hiervoor opgestelde randvoorwaarden. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project

2.1 Huidige situatie

Het plangebied ligt in de wijk De Greiden. De woonwijk is in de jaren '70 gerealiseerd en grenst aan de Engelenvaart, Rottumerweg en het spoor. De Greiden heeft veel basisvoorzieningen zoals scholen, winkelcentrum, zorg- en welzijnsvoorzieningen.

Op dit moment staat er in het plangebied het voormalig schoolgebouw van de basisschool "It Oerset". Het pand is in 1980 gebouwd en in 2011 is de basisschool verhuisd naar een andere locatie. Sindsdien wordt het pand anti-kraak bewoond. Het hoofdgebouw is gebouwd in een L-vorm en staat op een terrein van ruim 5.000 m2. Van de vorm en ligging van het hoofdgebouw is in figuur 3 een luchtfoto opgenomen.

Figuur 3. Luchtfoto plangebied met bestaande bebouwing

In figuur 4 is de huidige staat vanuit zijaanzichten weergegeven.

Figuur 4. Zijaanzichten huidige situatie

Het schoolgebouw is in de wijk ingepast in een brede groenzone. Met name aan de zuid-westzijde van het plangebied is sprake van een groenbuffer. Tot slot is op dit moment ruimte voor parkeren bij de school. Het gaat hierbij om zeven langsparkeerplaatsen en zes haaksparkeerplaatsen.

2.2 Toekomstige situatie

De initiatiefnemer wil in het plangebied 21 zorgwoningen realiseren. Het gaat om levensloopbestendige woningen waarin senioren zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen, indien nodig met zorg van buitenaf. De bestaande bebouwing is op zich niet voldoende om dit plan te realiseren. Ten westen en zuidwesten van het bestaande hoofdgebouw is daarom nieuwbouw geprojecteerd. In de bestaande bebouwing is ruimte gemaakt voor 12 woningen, in de nieuwbouw voor 9 woningen. De nieuwbouw wordt voorzien van een flauwe kap, die meer passend is in het beeld van de wijk. In figuur 5 is een impressie van de toekomstige situatie weergegeven.

Figuur 5. Impressie toekomstige situatie

Elke woning wordt voorzien van een eigen privé terras. De rest van het terrein wordt semi-openbaar groen, waarvan bewoners gezamenlijk gebruik kunnen maken. De parktuin wordt verder gebruikt voor landschappelijke elementen. Een deel van het terrein wordt ingericht als groentetuin, waar bewoners zelf groente en fruit kunnen kweken.

Het parkeren vindt ook zoveel mogelijk plaats in het groen, zodat het landschappelijke karakter van de parktuin doorloopt. Er is in het plangebied ruimte voor 29 haaksparkeerplaatsen en 3 invalideparkeerplaatsen. De 29 parkeerplaatsen zijn openbare parkeerplaatsen en worden aan de (zuid)westelijke rand van het plangebied gerealiseerd. Verder wordt de inrit van het plangebied verplaatst om de woonwijk te ontlasten. Het verkeer hoeft namelijk minder ver de wijk in te rijden. Het binnenterrein, waar de invalide parkeerplaatsen zijn gesitueerd, is bereikbaar via een poort in de beoogde nieuwbouw. In figuur 6 is weergegeven waar de nieuwe inrit in de toekomstige situatie wordt gerealiseerd. Dit is de rode pijl. In figuur 6 is met de grijze pijl de huidig situatie weergegeven.

Figuur 6. Weergave huidige en toekomstige inrit plangebied

2.3 Uitgangspunten

Voor deze herontwikkeling zijn door de ontwikkelende partijen uitgangspunten opgesteld, die de basis vormen voor dit bestemmingsplan. Het gaat hierbij om de volgende uitgangspunten:

• Het bestaande pand moet zoveel mogelijk worden behouden;
• De bestaande groenbuffer aan de zuid-westzijde wordt zoveel mogelijk in tact gehouden;
• Er moet minimaal 5 meter afstand worden gehouden tussen de bebouwing en de erfgrens;
• De ontsluiting wordt verlegd om de woonwijk te ontlasten;
• Met de situering van de nieuwbouw moet een centraal hof of plein worden gerealiseerd;
• Parkeren moet op het eigen erf plaatsvinden, daarbij wordt een parkeernorm van 1,0 parkeerplaats per woning gehanteerd;
• De nieuwbouw wordt vrijstaand gebouwd;
• Er mag geen sprake zijn van hoogbouw en/of bouwwerken hoger dan de de bouwhoogte van het bestaande gymlokaal, 6 meter.

Deze uitgangspunten zijn meegenomen in het ontwerp zoals dit is beschreven in paragraaf 2.2.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De nieuwe Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk laat de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies en kiest voor een selectieve inzet van rijksbeleid op 13 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk voor de resultaten. Buiten deze 13 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

In de SVIR is 'de ladder voor duurzame verstedelijking' geïntroduceerd. De ladder is ook als procesvereiste opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Dat betekent dat overheden nieuwe stedelijke ontwikkelingen moeten motiveren met oog voor (trede 1) de onderliggende vraag in de regio, (trede 2) de beschikbare ruimte binnen het bestaande stedelijke gebied en (trede 3) multimodale ontsluiting. De ontwikkelingen binnen het plangebied zijn aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Om deze reden wordt onderstaand toepassing gegeven aan de ladder van duurzame verstedelijking.

Trede 1: vraag in de regio

Trede 1 vraagt de regionale ruimtevraag voor stedelijke ontwikkelingen te bepalen. Het gaat om de ruimtevraag waarin elders in de regio nog niet is voorzien. Met de regionale ruimtevraag in beeld, kan worden beoordeeld of een voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte. Zo ja, dan is trede 2 aan de orde.

Dit plan maakt een herontwikkeling van bestaand stedelijk gebied mogelijk. Het is vooral een kwalitatieve ontwikkeling. Op dit moment wordt het voormalige schoolgebouw gebruikt voor anti-kraak bewoning. Dit wordt vervangen door zorgwoningen.

Uit verschillende prognoses (van gemeente en provincie), die zijn beschreven in par agraaf 3.3, blijkt dat er in Heerenveen een blijvende behoefte is aan woningen. Verder zijn de 21 woningen in het plangebied expliciet opgenomen in het woningbouwprogramma als inbreiding/functiewijziging.

Trede 2: de beschikbare ruimte binnen het bestaand stedelijke gebied

Trede 2 motiveert of de beoogde ontwikkeling plaats kan vinden binnen het bestaand stedelijk gebied. Dit kan door op lege plekken de ruimte 'in te vullen', een andere bestemming te geven aan een gebied, door herstructurering van bestaande terreinen of door transformatie van bestaande gebouwen of gebieden.

Aan deze tweede trede van de ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan, omdat de ontwikkeling plaatsvindt door herbestemming binnen bestaand stedelijk gebied.

Trede 3: multimodaal ontsloten

In trede 3 gaat het om stedelijke uitleg en wel op een zodanige locatie dat het uitleggebied (in potentie) multimodaal ontsloten is of kan worden.

Deze trede is alleen aan de orde indien niet wordt voldaan aan trede 2. Hier wordt in dit geval aan voldaan, dit betekent dat niet naar aan nieuwe locatie buiten bestaand stedelijk gebied hoeft te worden gezocht. De locatie wordt verder passend ontsloten voor verschillende vervoersvormen en wordt voorzien van voldoende parkeerplaatsen.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening
Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 13 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit bestemmingsplan raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro.

3.2 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het ruimtelijk beleid van de provincie vormt een belangrijk kader voor het gemeentelijk (bestemmingsplan)beleid. Dit is onder meer neergelegd in het Streekplan Fryslân 2007 'Om de kwaliteit van de romte', dat is vastgesteld op 13 december 2006.

De provincie zet in op concentratie van nieuwe woningbouw in de bundelingsgebieden van de stedelijke centra. Heerenveen is samen met Joure één van de bundelingsgebieden die door de provincie onderscheiden is. De ambitie is het versterken van stedelijke gebieden, onder andere door het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit en een duurzaam ruimtegebruik. De herstructurering van een voormalig schoolgebouw die nu anti-kraak wordt bewoond past hier binnen.

Het beleid is vertaald naar regels voor ruimtelijke ontwikkelingen in de Verordening Romte Fryslân.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân 2014 (vastgesteld op 25 juni 2014) stelt regels aan ruimtelijke plannen en projecten. Volgens de begrenzing tussen het buitengebied en het stedelijk gebied ligt het plangebied binnen het stedelijk gebied. Hier wordt ruimte geboden voor het ontwikkelen van stedelijke functies voor zover deze naar aard en omvang passen bij de kern.

In artikel 3 van de verordening is specifiek aangegeven dat een ruimtelijk plan mogelijkheden voor woningbouw kan bevatten indien de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. De geplande aantallen woningen passen binnen de door de provincie geaccordeerde regionale woningbouwafspraken (zie paragraaf 3.3). Dit plan is dus in overeenstemming met de regels van de verordening.

3.3 Gemeentelijk beleid

Strategische Woonvisie 2010 - 2025, Van kwantiteit naar kwaliteit

In de Strategische Woonvisie 2010 - 2025, Van kwantiteit naar kwaliteit, die is vastgesteld op 5 juli 2010, wordt een schets gegeven van de kwalitatieve vraagontwikkeling. Duidelijk is dat er sprake is van een verschuiving van een aanbodmarkt naar een vragersmarkt en dat er een afnemende behoefte is aan grootschalige, traditionele uitleglocaties. Tot slot wordt in de woonvisie de conclusie getrokken dat een ontspannen markt, waar de vraag het aanbod bepaalt, een flinke weerslag heeft op de bestaande voorraad. Hier zijn immers de minst gangbare woningen te vinden. Ingrepen in de bestaande voorraad zijn daarom nu, maar ook in de toekomst noodzakelijk.

Wonen speelt een belangrijke rol in het duurzamer maken van Heerenveen en het terugbrengen van energieverbruik. De gemeente spant zich naar vermogen in om een bijdrage te leveren aan de doelstelling zoals verwoord in het gemeentelijke Milieubeleidsplan Stap nu over (2008) om in 2020 de CO2 uitstoot in de gemeente met 25% terug te brengen ten opzichte van de uitstoot in 1990. Op de middellange tot lange termijn kunnen er mogelijk woonmilieus worden ontwikkeld die energieneutraal zijn en waar mogelijk volgens de cradle-to-cradle-aanpak wordt gewerkt. Bij het beoordelen van de haalbaarheid van alle maatregelen op het terrein van duurzaamheid en energiereductie wordt het uitgangspunt van cost of ownership gehanteerd.

Het beleid zoals verwoord in de woonvisie is vertaald naar een kwalitatief en kwantitatief woningbouwprogramma. Dit is hierna beschreven.

Woningbouwprogramma 2014 tot en met 2019

Samen met de gemeenten Smallingerland, Ooststellingwerf, Weststellingwerf en Opsterland vormt de gemeente Heerenveen regio Zuidoost Friesland. Met instemming van de Gedeputeerde Staten van Fryslân zijn voor deze regio woningbouwafspraken gemaakt. De woningbehoefte voor de regio en de verschillende gemeenten is gerelateerd aan de provinciale huishoudensprognose 2013, waar voor de gemeente Heerenveen van 2012 tot 2030 een groei van 2339 huishoudens wordt voorzien. De regionale woningbouwafspraken betreffen zowel binnenstedelijk gebied als uitleggebied, en zijn kaderstellend voor de gemeentelijke woningbouwprogrammering. Gemeente Heerenveen heeft hierbij gekozen voor maximaal 70% binnenstedelijk en 'plafondloos bouwen binnenstedelijk'.

Het woningbouwprogramma van Heerenveen bestaat voor circa 30% uit locaties binnen bestaand stedelijk gebied, waar sprake is van inbreiding, transformatie of wijkvernieuwing. Binnenstedelijk kan 'plafondloos' worden gebouwd. Dit houdt in dat de binnenstedelijke plannen niet zijn gebonden aan een maximum capaciteit.

De herontwikkeling in het plangebied is opgenomen in het woningbouwprogramma. In het kader van inbreiding en functiewijziging is namelijk voor de Hondsdraf 21 woningen opgenomen.

Welstandsnota 2016

De ‘Welstandsnota 2016’ is vastgesteld door de gemeenteraad van Heerenveen op 21 december 2015. Dit is een vervolg op de welstandsnota van 2013 van de gemeente Heerenveen. De gemeenten Boarnsterhim en Skarsterlân zijn gedeeltelijk samengevoegd met de gemeente Heerenveen. Het welstandsbeleid van deze gemeenten en daarmee de oude welstandsgebieden moest daarmee ook op elkaar aan worden gesloten.

Gekozen is voor dereguleren. De welstandsnota bevat drie welstandsniveaus: niveau 1: regulier, niveau 2: licht (globalere regeling), niveau 3: luw (eigenlijk welstandsvrij maar met excessenregeling). De woonwijk De Greiden is aangemerkt als welstandsniveau 3.

Gebieden met een basiskwaliteit waar weinig dynamiek heerst. Het betreft hier gebieden die uitontwikkeld zijn. Stedenbouwkundig en architectonisch is de basis gelegd. De bebouwing is in mindere mater mede bepalend voor de ruimtelijke kwaliteit van Heerenveen in zijn geheel. De ruimtelijke kwaliteit ligt veel meer op buurtniveau. De openbare ruimte in deze gebieden is vaak meer bepalend voor de beleving van de wijk dan de bebouwing. Het welstandsbeleid richt zich in deze gebieden op vergunningaanvragen voor bouwactiviteiten. In deze gebieden zal niet aan welstandscriteria worden getoetst. Er wordt alleen repressief opgetreden indien sprake is van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is die als storend wordt ervaren en/of afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van de omgeving. Dit is de eerder genoemde excessenregeling.

De 21 woningen in het plangebied worden deels gerealiseerd in de bestaande bebouwing en deels in nieuwbouw. De voorgestelde nieuwbouw is ingetogen en heeft een traditioneel karakter. Verder wordt de nieuwbouw voorzien van een flauwe kap, zodat deze meer passend is in het beeld van de wijk. Op basis van de welstandsnota is dit toelaatbaar.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Dit plan maakt de herontwikkeling van een voormalig schoolgebouw in woningen mogelijk. Het plangebied wordt grotendeels omsloten door woningen. Op een ruimere afstand, minimaal 140 meter, van het plangebied is sprake van bedrijfsfuncties en maatschappelijke voorzieningen. Deze afstand is dusdanig groot dat deze geen belemmeringen vormen voor de 21 woningen in het plangebied. Andersom beperken de woningen de omliggende functies niet in uitbreidingsmogelijkheden.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom spoorwegen en wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

De in de nabijheid van het plangebied gelegen wegen, de Hondsdraf, Populier en Els zijn 30 km/uur wegen. Hiervoor geldt geen zoneplicht. Dit is anders voor de 50 km/uur wegen Haskeruitgang en het Blauwgras. Voor een zoneplichtige binnenstedelijke weg met één of twee rijstroken geldt een zonebreedte van 200 meter. Het plangebied ligt hier binnen.

Daarnaast ligt ten oosten van het plangebied een spoorweg. De afstand tot aan het plangebied is circa 200 meter. Dit ligt op de grens van de minimale zone die in acht moet worden genomen. In het kader van eventuele cumulatie met de mogelijke geluidshinder van de bovengenoemde wegen, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Hierin zijn beide aspecten van weg- en verkeerslawaai meegenomen.

Uit het onderzoek blijkt dat alleen ten gevolge van het wegverkeerslawaai op de Haskeruitgang de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden. De gemeente kan een keuze maken uit bronmaatregelen (toepassen dunne deklaag type B) waarbij aanvullend nog hogere waarden moeten worden vastgesteld tot 55 dB, of indien niet gekozen wordt voor bronmaatregelen, het vaststellen van alleen de hogere waarden waarbij een binnenniveau van 33 dB wordt gegarandeerd. In dit geval zijn bron maatregelen geen optie vanwege het feit dat vergelijkbare wegen dezelfde maximale snelheid hebben, hier een snelle afwikkeling van het verkeer gewenst is en het onevenredig is een deel van de weg van een nieuw wegdek te voorzien voor één gebouwencomplex. Verder is er te weinig ruimte voor een geluidswal en past een geluidscherm niet in een aanvaardbaar straat- en bebouwingsbeeld. Daarom moet een hogere gerenswaarde van 55 dB worden vastgesteld.

Het volledige akoestisch onderzoek is opgenomen in bijlage 1. Voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat, levert het milieuaspect geluid geen belemmeringen op.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap (kenmerk: 20160126-2-12328). Hieruit blijkt dat het plan een dusdanige invloed heeft op de waterhuishouding, dat de normale procedure moet worden gevolgd. In dat kader is overleg gevoerd met Wetterskip Fryslân. De uitkomsten hiervan zijn beschreven in paragraaf 6.1.

4.4 Bodem

Met het oog op een goede ruimtelijke ordening, moet in geval van ruimtelijke ontwikkelingen worden aangetoond dat de bodem geschikt is voor het beoogde functiegebruik. Uitgangspunt ten aanzien van de bodemkwaliteit is dat deze bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen zodanig goed moet zijn dat er geen risico's voor de volksgezondheid bestaan bij het gebruik van het plangebied.

De locatie is lange tijd in gebruik geweest ten behoeve van een basisschool. Het is niet aannemelijk dat vanuit deze functie verontreinigingen in de bodem zijn ontstaan. Vanuit het bodemloket zijn ook geen historisch verontreinigde activiteiten bekend.

Er is dus geen sprake van een verdachte locatie. Het aspect bodem vormt dan ook geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat. In het kader van de aanvraag omgevingsvergunning voor de nieuwbouw is wel een verkennend bodemonderzoek noodzakelijk.

4.5 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Heerenveen wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). De kaart is opgemaakt voor twee perioden: de ijzertijd-middeleeuwen en de steentijd-bronstijd. Op basis van de kaart voor de ijzertijd-middeleeuwen is geen nader onderzoek nodig en op basis van de kaart steentijd-bronstijd is het plangebied aangemerkt als 'karterend onderzoek 2'. In deze gebieden kunnen zich op enige diepte archeologische lagen uit de steentijd bevinden, die zijn afgedekt door een veen- of kleidek. Mochten zich hier archeologisch resten bevinden, dan zijn deze waarschijnlijk goed van kwaliteit. De provincie beveelt daarom aan om bij ingrepen van meer dan 2500 m² een karterend (boor)onderzoek uit te laten voeren, waarbij minimaal zes boringen per hectare worden gezet, met een minimum van zes boringen voor gebieden kleiner dan een hectare.

De realisatie van de 21 zorgwoningen in deels bestaande bebouwing en deels in nieuwbouw is een ingreep die kleiner is dan 2500 m2. De nieuwbouw bedraagt namelijk circa 750 m2. Het omgevingsaspect archeologie vormt daarom geen belemmering voor de ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

In en rondom het plangebied is geen sprake van cultuurhistorische waarden. De bestaande bebouwing zou als beeldbepalend element kunnen worden aangemerkt. Deze wordt dan ook behouden.

Vanuit het milieuaspect cultuurhistorie zijn geen belemmeringen voor de realisatie van 21 zorgwoningen in het plangebied.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Het plangebied ligt in een binnenstedelijk gebied op ruime afstand van beschermde natuurgebieden. De ontwikkeling heeft, mede gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling, geen negatieve effecten op natuurwaarden die op grotere afstand liggen.

Soortenbescherming

De locatie betreft een grotendeels bebouwd en verhard terrein in binnenstedelijk gebied. Het is desondanks niet uit te sluiten dat het terrein onderdeel is van een habitat van (beschermde) soorten. Het gaat dan vooral om licht beschermde soorten zoals mol, egel, huisspitsmuis en veldmuis. De jonge beplanting is ongeschikt voor vaste verblijfplaatsen.

De beplantingen worden zoveel mogelijk behouden. Bij de uitvoering moet rekening gehouden worden met de aanwezigheid van broedvogels. Voor de algemeen voorkomende broedvogels in de beplantingen rondom het plangebied geldt dat deze tijdens het broeden niet verstoord mogen worden.

Voor de andere (potentieel) aanwezige, licht beschermde soorten geldt de algemene zorgplicht. Dit betekent dat deze bij de uitvoering van de plannen in de gelegenheid moeten worden gesteld om zich te verplaatsen naar een nieuwe leefomgeving.

Vanuit de soortenbescherming bestaan geen belemmeringen voor de uitvoering van het plan.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten. Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de directe omgeving van het plangebied geen risicobronnen voorkomen. Ook ligt het plangebied niet in het invloedsgebied van risicobronnen op grotere afstand. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Het begrip "Niet in betekenende mate" (NIBM) speelt een belangrijke rol in de luchtkwaliteit regelgeving en is uitgewerkt in het Besluit en Regeling niet in betekenende mate bijdragen. De effecten van NIBM projecten (ruimtelijke plannen en inrichtingen) zijn verdisconteerd in de trendmatige ontwikkeling van de achtergrondconcentraties en hoeven daarom niet meer afzonderlijk te worden getoetst aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit. Om die reden is geen toetsing aan de grenswaarden luchtkwaliteit nodig als een project NIBM is. Een project draagt in niet betekenende mate bij als maximaal 3% van de jaargemiddelde grenswaarde wordt bijgedragen aan de concentraties PM10 en NO2.

De toename van het aantal verkeersbewegingen als gevolg van het realiseren van 21 woningen is in verhouding laag. De belangrijkste bijdrage aan een verminderde luchtkwaliteit is afkomstig van vrachtverkeer. In dit plan zal hier geen sprake van zijn. De bijdrage aan een verminderde luchtkwaliteit zal minimaal zijn. Er zal daarom sprake zijn van een project dat in niet betekende mate bijdraagt.

Verder zijn in Fryslân geen knelpunten op het gebied van luchtkwaliteit. Op basis van de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten blijkt dat er in Heerenveen en omgeving sprake is van een zeer goede luchtkwaliteit. Vanuit de luchtkwaliteit bestaan dus geen belemmeringen voor het plan.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

5.1 Het juridische systeem

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op een zelfde manier worden verbeeld. De SVBP 2012 is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen conform de Wro en het Bro moeten worden gemaakt. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld conform deze standaarden.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

5.2 Toelichting op de besteming

In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de bestemmingen die in dit plan zijn opgenomen.

Verkeer - Verblijf

De bestemming 'Verkeer - Verblijf' is opgenomen langs de westelijke rand van het plangebied. Hiermee wordt voorzien in parkeervoorzieningen. Daarnaast zijn wegen en paden en groenvoorzieningen toegestaan. Binnen deze bestemming mogen geen gebouwen en overkappingen worden gebouwd. Bouwwerken ten behoeve van bovengenoemde functies zijn wel toegestaan. De bestemming sluit aan op de bestemming Verkeer - Verblijf in het bestemmingsplan 'Heerenveen - De Greiden', waardoor de aanleg van haakse parkeervakken mogelijk wordt.

Wonen

Zowel de woningen die in de bestaande bouw worden gerealiseerd als de woningen die nieuw worden gebouwd zijn aangebracht onder bestemming 'Wonen'. De woningen kunnen alleen in de bouwvlakken worden gebouwd. Per bouwvlak is met een aanduiding op de verbeelding aangegeven hoeveel wooneenheden er gebouwd mogen worden. Verder is de maximale bouwhoogte van de woningen 6 m en moeten de woningen op een minimale afstand van 5 meter van de erfgrens worden gebouwd. Bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een hoogte van 3,5 meter. Verder geldt voor bijbehorende bouwwerken dat deze alleen binnen een bouwvlak mogen worden gebouwd met een maximale oppervlakte van 10 m2 per wooneenheid. Bouwwerken, geen gebouwen zijnde zijn toegestaan in de vorm van erf- en terreinafscheidingen van maximaal 1 meter hoog, tenzij het gaat om achter de naar de weg gekeerde gevels. In dat laatste geval is de toegestane hoogte maximaal 2 meter. Overige bouwwerken mogen een hoogte hebben van maximaal 5 meter.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Informatiebijeenkomst

Voorafgaand aan de planvorming is op 7 september 2015 een informatiebijeenkomst over het project gehouden. Hier waren omwonenden, de initiatiefnemer en de gemeente vertegenwoordigd. De discussie ging vooral over de vraag of na realisering van het project voldoende openbare parkeerplaatsen beschikbaar zullen zijn. De ontwikkelaar heeft ermee ingestemd dat de parkeerplaatsen op zijn gronden, met uitzondering van de mindervalideparkeerplaatsen, mede beschikbaar zijn als openbare parkeerplaatsen. Dit is mogelijk omdat deze parkeerplaatsen direct aan de openbare weg worden aangelegd, zodat ze voor eenieder toegankelijk zijn.

Inspraak en overleg

Conform artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is overleg gevoerd met de betrokken adviespartners en overheden. Daarnaast heeft, overeenkomstig de gemeentelijke inspraakverordening, het voorontwerpbestemmingsplan van 29 april tot en met 8 juni 2016 voor een ieder ter inzage gelegen.

Op de ingekomen inspraak is een gemeentelijk standpunt ingenomen dat vervolgens daar waar nodig is verwerkt in het bestemmingsplan. Een samenvatting van de inspraakreacties met het gemeentelijk standpunt daarop is opgenomen in de 'Anwoordnota inspraak m.b.t. het voorontwerp-bestemmingsplan Hondsdraf 1 te Heerenveen' (bijlage 2).

Er zijn overlegreacties ingekomen van de provincie (Gedeputeerde Staten van Fryslân) en het waterschap.

De provincie heeft te kennen gegeven dat de provinciale belangen op juiste wijze in het bestemmingsplan zijn verwerkt.

Wetterskip Fryslân vraagt een afstand van 5,00 m tot een langs het perceel lopende hoofdwatergang vrij te houden van bebouwing, opgaande beplanting en overige obstakels. Verder worden technische adviezen gegeven met betrekking tot drooglegging, aanbrengen verhardingen, afvoer afval- en regenwater en uitbreiding rioolstelsel. Wetterskip Fryslân wijst erop dat in bepaalde gevallen voor grondwateronttrekking tijdens de bouw een vergunning noodzakelijk is. Er is geen watercompensatie noodzakelijk.

Ten aanzien hiervan is gesteld dat het bestemmingsplan geen bebouwing toestaat op minder dan 5,00 m van de hoofdwatergang. De reeds bestaande rooilijnen ten opzichte van de watergang worden niet overschreden. In de huidige situatie is reeds sprake van opgaande beplanting binnen 5,00 m van de hoofdwatergang. De plannen zijn er niet op gericht extra beplanting toe te voegen. De initiatiefnemer van de ontwikkeling van het schoolperceel wordt geïnformeerd over het advies van Wetterskip Fryslân.

De overlegbrieven van de provincie en het waterschap zijn in bijlage 3 opgenomen.

Ontwerpbestemmingsplan en vaststelling

Het ontwerpbestemmingsplan waarin de inspraak- en overlegreacties zijn verwerkt, wordt vervolgens gedurende 6 weken ter inzage gelegd overeenkomstig afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Daarbij wordt een ieder in de gelegenheid gesteld een zienswijze in te dienen. Deze zienswijzen worden vervolgens betrokken in de vaststellingsfase. Het plan wordt uiteindelijk door de gemeenteraad (al dan niet gewijzigd) vastgesteld.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. Het gaat om een kleinschalige ontwikkeling, deels conserverend/verbouw en deels nieuwbouw. Het investeringsniveau staat in aanvaardbare verhouding tot de opbrengstpotentie van het project. De gemeentelijke investeringen zijn gering. De kosten worden gedekt uit de opbrengst van de verkoop van het plangebied. Hiermee kan het bestemmingsplan financieel haalbaar worden geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De realisatie van 21 zorgwoningen in bestaande bouw en nieuwbouw is een bouwplan. Het vaststellen van een exploitatieplan of een -overeenkomst is dus noodzakelijk. De gemeente verkoopt de gronden waarop het project wordt gerealiseerd. De overeenkomst tot verkoop van het perceel wordt gesloten voor de vaststelling van het bestemmingsplan en geldt daarmee als een anterieure overeenkomst. Hiermee is het verhaal van kosten "anderszins verzekerd", als bedoeld in artikel 6.12 lid 2 onder a van de Wet ruimtelijke ordening.