Oosternijkerk - Buorren 31

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Buorren in Oosternijkerk staat het bankgebouw van de Rabobank. De vestiging is gesloten en de eigenaar heeft bij de gemeente het verzoek ingediend om het te herbestemmen. De gemeente Dongeradeel wil medewerking verlenen aan het toekennen van een woonbestemming met aanvullende mogelijkheden voor lichte bedrijven en voorzieningen, conform de mogelijkheden van de aangenzende woonpercelen. Voor de herbestemming is dit nieuwe bestemmingsplan opgesteld.

Het plangebied van dit bestemmingsplan is het perceel Buorren 31. Dit perceel ligt centraal in Oosternijkerk. De begrenzing is afgestemd op de bestemming in het geldende bestemmingsplan. De begrenzing van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.

Figuur 1.1 De ligging en begrenzing van het plangebied

1.2 Geldend bestemmingsplan

Het plangebied is nu geregeld in het bestemmingsplan Doarpen, dat is vastgesteld op 26 maart 2009. Het heeft hierin de bestemming 'Dienstverlening'. Binnen deze bestemming wordt alleen voorzien in het verlenen van economische en maatschappelijke diensten aan derden.

Op het grootste deel van het plangebied ligt ook de bestemming 'Waarde - Archeologisch en/of cultuurhistorisch waardevol gebied'. Deze aanwijzing komt voort uit de ligging van het plangebied op de rand van de historische terp. Voor dit plan is vooral de bescherming van archeologische waarden aan de orde.

Het doel van dit bestemmingsplan is het bieden van een nieuwe juridisch-planologische regeling voor het plangebied, waarbinnen het gebruik van het gebouw als (dubbele) woning met lichte vormen van bedrijvigheid is toegestaan. Het gebruik voor dienstverlening, als zelfstandige functie, blijft ook mogelijk.

1.3 Leeswijzer

Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de gewenste ontwikkeling en op de ruimtelijke en functionele inpassing daarvan in de bestaande structuur. Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het van belang zijnde beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de milieuaspecten volgt. Wanneer deze van toepassing zijn, worden daarbij de uitgangspunten voor het bestemmingsplan genoemd. In hoofdstuk 5 volgt een toelichting op de werking van het bestemmingsplan en de daarin opgenomen regeling. Het laatste hoofdstuk gaat in op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan, waarbij aandacht wordt besteed aan de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het plan

In dit hoofdstuk staat een beschrijving van het plan dat met dit bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt. De gewenste situatie is het belangrijkste uitgangspunt voor dit bestemmingsplan. Het plan moet op een goede manier in de omgeving worden ingepast, daarom wordt ook de bestaande situatie in en rond het plangebied kort beschreven.

2.1 Bestaande situatie

Oosternijkerk is een terpdorp met ruim 800 inwoners. Er is sprake van een redelijk voorzieningenaanbod. De meeste voorzieningen liggen aan of nabij de Buorren. Deze straat is van noord naar zuid de belangrijkste ontsluitingsroute voor het dorp. Ook aan de Buorren overheerst de woonfunctie. Wel biedt het geldende bestemmingsplan bij de woningen aan de Buorren ruimte bedrijven uit milieucategorie 1, detailhandel, dienstverlening, lichte horeca en maatschappelijke voorzieningen (aanduiding 'gemengd'). Een luchtfoto van het plangebied en de omgeving is weergegeven in figuur 2.1.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied en omgeving (bron: Bing maps)

Het plangebied betreft het terrein van de onlangs gesloten vestiging van de Rabobank, gelegen aan de Buorren 31. Op het terrein staat een gebouw uit 1960 met daarachter een kleine berging. Het terrein is grotendeels verhard. Wel staan op de noord- en zuidzijde van het perceel enkele solitaire bomen. Een aanzicht op het plangebied is weergeven in figuur 2.2.

Figuur 2.2 Aanzicht op het plangebied

2.2 Gewenste ontwikkeling

De Rabobank wil het voormalig bankgebouw verkopen. De huidige bestemming biedt te weinig mogelijkheden voor een pand in een dorp. Dit bestemmingsplan maakt het mogelijk om het pand te gebruiken als woning, met daarbij mogelijkheden conform die op de aangrenzende percelen. Het perceel krijgt hiermee een woonbestemming (waarbinnen maximaal twee woningen mogelijk zijn) met de aanduiding 'gemengd'. Daarbij blijft het huidige gebruik, voor dienstverlening als zelfstandig functie, ook mogelijk.

2.3 Ruimtelijke afweging

Het bankgebouw heeft geen bijzondere (monumentale) status, maar het behoud hiervan is wenselijk. In principe verandert er niets aan de inrichting van het perceel, alhoewel het aannemelijk is dat het bij een functiewijziging naar wonen een minder utilitaire uitstraling krijgt. Dit past beter bij het karakter en het straatbeeld van Oosternijkerk.

De ontwikkeling vindt plaats in een omgeving waarin de woonfunctie overheerst, maar waarin ook bedrijven en voorziening voorkomen. Het wijzigen van de bestemming ten behoeve van het wonen met mogelijkheden voor bedrijven en voorzieningen past goed in deze omgeving.

In hoofdstuk 3 en 4 is de wijziging getoetst aan het geldende beleid en aan de omgevingsaspecten. Geconcludeerd wordt dat er geen ruimtelijke bezwaren zijn voor de bestemmingswijziging van het pand.

Hoofdstuk 3 Beleidskader

In dit hoofdstuk staat het van belang zijnde beleid voor dit bestemmingsplan opgenomen. Daarbij is gekeken naar de aard en de omvang van de gewenste ontwikkeling. Het rijksbeleid is daarom niet opgenomen, dit geeft geen uitgangspunten voor de ontwikkeling van de functieverandering. Wel is provinciaal en regionaal beleid van belang en beschreven. Door een nauwe samenwerking tussen de gemeenten in Noordoost-Friesland (NOF-gemeenten), is van specifiek gemeentelijk beleid geen sprake. Het van belang zijnde gemeentelijke beleid is vertaald in het regionaal beleid en wordt daarom niet apart behandeld. Daarbij wordt aangegeven wat de beleidsuitgangspunten van de verschillende overheidsniveaus zijn en hoe deze doorwerken op dit bestemmingsplan.

3.1 Provinciaal beleid

Streekplan Fryslân 2007

Het Streekplan Fryslân 2007 is op 13 december 2006 door Provinciale Staten vastgesteld. De provincie streeft naar het verbeteren van de leefbaarheid en de vitaliteit van het platteland. Hierbij wordt ingezet op het versterken van de voorzieningen in de kernen. De provincie Fryslân zet voorts in op de verhoging van de ruimtelijke kwaliteit bij veranderingen in het gebruik en de inrichting van de ruimte en op duurzaam ruimtegebruik.

Oosternijkerk is in het streekplan als overige kern aangeduid. Deze kernen hebben een verzorgingsfunctie voor het omliggende platteland. De beschikbaarheid en kwaliteit van de (sociale) voorzieningen zijn van belang voor de leefbaarheid en vitaliteit van het dorp en het platteland. Dit bestemmingsplan maakt de functiewijziging van een bankgebouw tot een (dubbele) woning met mogelijkheden voor kleinschalige voorzieningen mogelijk.

Omdat er gebruik wordt gemaakt van een bestaand terrein is er sprake van duurzaam ruimtegebruik. Wat betreft het toevoegen van een of twee woningen geldt dat in de overige kernen sprake is van een terughoudend beleid, om de concentratie van woningbouw te ondersteunen. De woningbouw in deze kernen is meer gericht op de plaatselijke woningvraag, dus de vraag die voortkomt uit het gebied zelf. De woningbouwverdeling is primair een gemeentelijke verantwoordelijkheid.

De ontwikkeling is in overeenstemming met de beleidsuitgangspunten zoals verwoord in het Streekplan.

Verordening Romte Fryslân

De Verordening Romte Fryslân is de juridische vertaling van de structuurvisie. De structuurvisie is alleen bindend voor de provincie zelf, de verordening is daarentegen algemeen bindend en werkt dus ook door op bestemmingsplanniveau.

In de verordening is het bestaand stedelijk gebied aangeduid. Het plangebied van dit bestemmingsplan ligt binnen de grenzen hiervan. Een plan kan hier stedelijke functies, waaronder wonen en voorzieningen, mogelijk maken.

Voor het toevoegen van woningen geldt dat de aantallen en de kwaliteit van de woningbouw in overeenstemming moeten zijn met een woonplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In dit bestemmingsplan is sprake van een regeling voor maximaal twee woningen binnen een al bestaand stedelijk gebied. Deze past binnen het woonbeleid van de gemeente Dongeradeel (dit beleid is te vinden in paragraaf 3.2).

Voor het toevoegen van voorzieningen geldt dat een plan voor een overige kern niet mag voorzien in voorzieningen met een bovenlokaal, regionaal of bovenregionaal verzorgingsgebied en moet passen in de aard en schaal van de kern. De beperkte mogelijkheden die dit bestemmingsplan biedt voor voorzieningen en bedrijven zijn goed passend bij de aard en schaal van Oosternijkerk.

Dit bestemmingsplan voldoet aan de regels van de verordening.

3.2 Regionaal beleid

Strategische woonvisie NOFA

De gemeente Dongeradeel maakt deel uit van het samenwerkingsverband Noordoost Friesland (NOFA). Onder invloed van zich wijzigende marktomstandigheden heeft het samenwerkingsverband NOFA de in 2003 uitgebrachte Regiovisie Noordoost Fryslân geactualiseerd en verdiept voor het onderdeel wonen. Het resultaat is de Strategische woonvisie NOFA (2009). Deze woonvisie richt zich op de versterking van Noordoost Friesland als woonregio. Daarbij wordt rekening gehouden met de meest recente ontwikkelingen die van invloed kunnen zijn op de ontwikkeling van het wonen in de regio. De verwachting is dat de omvang van de bevolking stabiliseert en op termijn afneemt. Dit betekent dat de regio gaat werken aan het verder ontwikkelen van de woonfunctie tegen de achtergrond van de toekomstige krimp.

Voor de korte termijn wordt de regio zo sterk mogelijk gemaakt door op inventieve en innovatieve wijze de resterende groei te accommoderen. Het doel daarbij is vooral om de eigen bevolking vast te houden. Dit kan door de groei in de woonbehoefte zo goed mogelijk en op maat te bedienen.

Het toevoegen van een of twee woningen met daarbij mogelijkheden voor lichte vormen van (centrumgerichte)bedrijvigheid kan bijdragen aan de leefbaarheid en sociale samenhang van het dorp. Het initiatief kan zo bijdragen aan het vasthouden van de eigen bevolking.

Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten

Ter bescherming van de kwaliteit van de (leef)omgeving wordt naast specifieke (milieu)wetgeving de ruimtelijke ordening ingezet. In de volgende paragrafen worden deze aspecten per thema onderzocht.

4.1 Milieuzonering

Tussen bedrijfsactiviteiten en hindergevoelige functies (waaronder wonen) is een goede afstemming nodig. Het doel daarbij is het voorkomen van onacceptabele hinder ter plaatse van woningen, maar ook om te zorgen dat bedrijven niet worden beperkt in de bedrijfsvoering en ontwikkelingsmogelijkheden. Bij de afstemming wordt gebruik gemaakt van de richtafstanden uit de VNG-brochure 'Bedrijven en milieuzonering'. Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder redelijkerwijs is uitgesloten. Bedrijfsactiviteiten zijn daarvoor ingedeeld in een aantal milieucategorieën.

Het plangebied ligt in een woonomgeving waarin in het geldende bestemmingsplan via een afwijkingsbesluit ruimte wordt geboden voor aanvullende functies, zoals bedrijven uit milieucategorie 1, dienstverlening, lichte horeca en maatschappelijke voorzieningen. Deze mogelijkheden worden ook in het plangebied geboden. De mogelijke functies passen, gelet op de aard en schaal, in de omgeving. Als gevolg van dit plan ontstaat er geen onaanvaardbare hinder voor woningen in de omgeving. Geconcludeerd wordt dat er sprake is van een verantwoorde milieuzonering. Dit aspect heeft geen gevolgen voor dit bestemmingsplan.

4.2 Geluid

Het aspect 'geluid' gaat over geluidhinder op geluidsgevoelige objecten als gevolg van verkeer en industrie. De Wet geluidhinder (Wgh) is hiervoor het toetsingskader. Rondom wegen met een maximumsnelheid van meer dan 30 km/uur, spoorwegen en aangewezen bedrijven(terreinen) zijn geluidszones van toepassing. Als er geluidsgevoelige objecten, zoals woningen, binnen deze zones worden toegevoegd, dan moet geluidsbelasting op de gevels hiervan worden bepaald en getoetst aan de normen.

Oosternijkerk is relatief autoluw en op de wegen in de kom geldt een maximumsnelheid van 30 km/uur. Er zijn er geen spoorwegen of geluidszoneringsplichtige industrie aanwezig. Het plangebied ligt dus niet in een geluidszone. Er wordt dus voldaan aan de Wgh.

4.3 Water

Deze 'waterparagraaf' gaat in op de watertoets. Hierin wordt beoordeeld wat de effecten van het bestemmingsplan op de waterhuishouding zijn en of er waterschapsbelangen spelen. De belangrijkste thema's zijn waterveiligheid, de afvoer van schoon hemelwater en afvalwater en de waterkwaliteit.

Het plangebied ligt in het beheersgebied van Wetterskip Fryslân. Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap. Het toetsresultaat hiervan is opgenomen in Bijlage 1. Aangezien het plan alleen een functiewijziging voorstelt, heeft het niet of nauwelijks invloed op de waterhuishouding.

In dit geval wordt afvalwater afgevoerd op het rioleringsstelsel en schoon hemelwater op een watergang aan de achterzijde van het plangebied. Bovendien wordt mogelijk een deel van de verharding weggenomen. Dit heeft een gunstige invloed op de afvoer van hemelwater.

Er spelen in dit plan geen waterschapsbelangen. Verder overleg met het waterschap is niet nodig.

4.4 Bodem

Bij het aspect 'bodem' staat de vraag centraal of de bodemkwaliteit toereikend is voor het nieuwe gebruik. De bodem kan door eerdere (bedrijfs)activiteiten verontreinigd zijn. Voor de ruimtelijke procedure is het van het belang dat verdachte locaties worden gesignaleerd.

Het plangebied betreft het terrein van een voormalige bank. Op deze locatie hebben geen verdachte activiteiten plaatsgevonden. Het is aannemelijk dat de bodemkwaliteit ter plaatse goed is. Aangezien het gebouw met de voormalige functie al een verblijfsruimte voor mensen was, is het niet noodzakelijk om in het kader van dit bestemmingsplan een bodemonderzoek uit te voeren. Risico's voor de volksgezondheid zijn niet aan de orde.

Indien er in de toekomst meer dan 50 m2 aan verblijfsruimte wordt toegevoegd, dan moet de aanvrager door middel van een verkennend bodemonderzoek aantonen dat de bodem geschikt is voor het voorgenomen gebruik.

4.5 Archeologie

In de Monumentenwet zijn archeologische resten beschermd. Wanneer de bodem wordt verstoord moeten archeologische resten intact blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld.

Voor Dongeradeel wordt gebruik gemaakt van de Friese Archeologische Monumentenkaart Extra (FAMKE). Hieruit blijkt dat het plangebied zich op een terp bevind, waar sprake is van een hoge archeologische waarde. Hier wordt gestreefd naar behoud. Binnen dit gebied geldt een algemene vrijstelling van archeologisch onderzoek bij bodemingrepen kleiner dan 50 m2 en dieper dan 30 cm. In het geldende bestemmingsplan is ter bescherming van de archeologische waarden een dubbelbestemming opgenomen. Deze bestemming is in dit bestemmingsplan overgenomen.

Voor de uitvoering van dit bestemmingsplan zijn geen grote bodemingrepen noodzakelijk. De enige bodemingrepen zijn het gevolg van tuininrichting. Deze ingrepen reiken grotendeels minder dan 30 cm diep. Indien grotere, diepere bodemingrepen aan de orde zijn, is hiervoor een vergunning nodig, die op basis van dit bestemmingsplan slechts verleend kan worden als aangetoond is dat er geen archeologische resten worden geschaad.

Het bestemmingsplan is uitvoerbaar binnen de kaders van de Monumentenwet. Indien bij bodemingrepen toch archeologische resten worden aangetroffen geldt op grond van artikel 53 van de Monumentenwet een meldingsplicht.

4.6 Cultuurhistorie

In het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is bepaald dat in een ruimtelijk plan een beschrijving opgenomen moet worden van de manier waarop met de aanwezige cultuurhistorische waarden rekening is gehouden.

Het plangebied ligt niet in een gebied dat een wettelijke bescherming kent. Wel ligt het op een terp en kunnen de structuren en kenmerken van het dorp als van cultuurhistorische betekenis worden aangemerkt. De ontwikkeling die dit bestemmingsplan mogelijk maakt is perceelsgebonden en doet dus geen afbreuk aan de structuren van het dorp. Het plan doet geen afbreuk aan cultuurhistorische waarden.

4.7 Ecologie

Bij ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening gehouden worden met de natuurwaarden van de omgeving en met beschermde plant- en diersoorten. De Natuurbeschermingswet regelt de bescherming van natuurgebieden. Dit gaat om op Europees niveau aangewezen Natura 2000-gebieden. In de provinciale verordening worden gebieden die van belang zijn voor de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) beschermd. De bescherming van soorten en hun verblijfplaatsen is geregeld in de Flora- en faunawet.

Gebiedsbescherming

Het plangebied maakt geen deel uit van wettelijk beschermde gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde gebied betreft de Waddenzee, die op bijna drie kilometer afstand ligt. Gelet op de aard en omvang van de ontwikkeling wordt geconcludeerd dat het plan geen gevolgen voor de natuurwaarden van de Waddenzee heeft.

Soortenbescherming

De ontwikkelingen vinden plaats op het perceel van een voormalige bank. Het terrein is grotendeels verhard. De bestaande beplantingen worden zoveel mogelijk behouden. Het is niet aannemelijk dat het terrein een habitat vormt voor beschermde soorten. Wel kan de bebouwing verblijfplaatsen voor bijvoorbeeld vleermuizen bevatten. Deze bebouwing wordt gehandhaafd. Er vinden ook geen ingrijpende verbouwingswerkzaamheden aan de hoofdvorm van het gebouw plaats. Daardoor gaan er geen potentiële verblijfplaatsen van beschermde soorten verloren. Het plan veroorzaakt daarom geen conflicten met de Flora- en faunawet. Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's voor de omgeving bij gebruik, opslag en vervoer van gevaarlijke stoffen. Het toetsingskader wordt gevormd door verschillende besluiten en documenten (Bevi, Bevb, Basisnet). Risico's zijn inzichtelijk gemaakt op de risicokaart die per provincie wordt bijgehouden.

Uit de risicokaart blijkt dat er in de wijde omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. Ook worden er geen risicobronnen, zoals opslag van gevaarlijke stoffen, voorgesteld. Als gevolg van dit plan ontstaan dus geen externe risico's.

4.9 Luchtkwaliteit

In de Wet milieubeheer zijn normen voor luchtkwaliteit opgenomen. Deze normen zijn bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid, als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging, tegen te gaan. Als maatgevend voor de luchtkwaliteit worden de gehalten fijn stof (PM10) en stikstofdioxide (NO2) gehanteerd.

Volgens de Grootschalige Concentratie- en Depositiekaarten Nederland (2020) geldt in de directe omgeving van het plangebied een gemiddelde fijn stof concentratie (PM10) van 16 µg/m3 en een gemiddelde concentratie stikstofdioxide (NO2) van 8 µg/m3. De norm voor beide stoffen ligt op 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015). In de huidige situatie is dus sprake van een goede luchtkwaliteit.

Voor bepaalde initiatieven is bepaald dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een plan komt hiervoor in aanmerking als het voor minder dan 3% van de grenswaarden voor NO2 en PM10 bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Een verslechtering van de luchtkwaliteit is veelal het gevolg van een toename van het aantal verkeersbewegingen in een gebied.

Het plan valt binnen de Nibm-regeling. Er is sprake van een kleinschalige ontwikkeling die geen grote verkeersaantrekkende werking heeft. Aanvullend onderzoek naar het aspect luchtkwaliteit is niet noodzakelijk. Het aspect luchtkwaliteit vormt dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan. Dit aspect heeft geen gevolgen voor het bestemmingsplan.

4.10 Kabels, leidingen en zoneringen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Hoofdstuk 5 Juridische vormgeving

Dit hoofdstuk gaat in op de juridische vormgeving van het bestemmingsplan. Daarbij wordt in eerste instantie ingegaan op de algemene afspraken die hiervoor (landelijk) zijn gemaakt. Vervolgens wordt een toelichting gegeven op de juridische regeling van dit specifieke bestemmingsplan, door de gehanteerde bestemming toe te lichten.

5.1 Algemeen

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

De systematiek van dit bestemmingsplan sluit aan op de bestemmingsplansystematiek van bestemmingsplan Doarpen. Dat bestemmingsplan is geldend voor het omliggende deel van de bebouwde kom van Oosternijkerk.

5.2 Toelichting op de bestemmingen

In dit bestemmingsplan is sprake van twee bestemmingen, namelijk 'Wonen' en de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch en/of cultuurhistorisch waardevol gebied'. In deze paragraaf staat een toelichting op de opgenomen bestemmingen.

Wonen

Het plangebied is onder de bestemming 'Wonen' gebracht. Binnen deze bestemming is de woonfunctie de hoofdfunctie. Er zijn ten hoogste twee woningen in één hoofdgebouw mogelijk. Daarnaast zijn aan-huis-verbonden beroepen of kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten mogelijk. Op het hele plangebied geldt de aanduiding 'gemengd', waarbinnen met een afwijking mogelijkheden zijn voor bedrijven uit milieucategorie 1, dienstverlening, lichte horeca en maatschappelijke voorzieningen.

Dienstverlening is, net als in de huidige situatie, ook als zelfstandige functie mogelijk. Ter verduidelijking is daarom de aanduiding 'dienstverlening' aangebracht.

Gebouwen mogen uitsluitend binnen een bouwvlak worden gebouwd. De bouwregels met betrekking tot de goot- en bouwhoogte en dakhelling zijn op de verbeelding opgenomen. Deze maatvoeringen (goot- en bouwhoogte van 4 en 9 meter) zijn afgestemd op de bestaande maatvoeringen van het gebouw. De opgenomen dakhelling (30 - 60 graden) is gebaseerd op het geldende bestemmingsplan. Buiten het bouwvlak bestaan beperkte mogelijkheden voor bijbehorende bouwwerken.

Waarde - Archeologisch en/of cultuurhistorisch waardevol gebied

Een deel van het terrein is voorzien van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologisch en/of cultuurhistorisch waardevol gebied'. Binnen dit gebied mogen gebouwen met een oppervlakte groter dan 50 m² pas worden gebouwd nadat duidelijk is geworden dat eventuele archeologische waarden in voldoende mate zijn veiliggesteld. Verder is binnen deze gebieden een omgevingsvergunningenstelsel van toepassing voor werken en werkzaamheden die de archeologische waarden zouden kunnen verstoren. Voor eventuele werken en werkzaamheden kan een omgevingsvergunning nodig zijn op grond van deze dubbelbestemming.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het bestemmingsplan doorloopt de in de Wro opgenomen bestemmingsplanprocedure. Hiermee wordt inzicht gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan.

Inspraak en overleg

Omdat de gemeente de belanghebbenden wil betrekking bij de planvorming, is op basis van de Inspraakverordening inspraak verleend op het voorontwerpbestemmingsplan. Over het voorontwerp van dit bestemmingsplan heeft in deze periode ook het vooroverleg plaatsgevonden met de overlegpartners. Van Brandweer Fryslân en Provinsje Fryslân zijn schriftelijke reacties ontvangen. Deze overlegreacties zijn opgenomen in Bijlage 2. Beide overlegpartners hebben geen bezwaren tegen het plan.

Zienswijzen

Vervolgens is het ontwerpbestemmingsplan zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om zienswijzen tegen het bestemmingsplan kenbaar maken. Er zijn geen zienswijzen ingediend.

Vaststelling

Op 17 december 2015 heeft de gemeenteraad het bestemmingsplan ongewijzigd vastgesteld. De bij de vaststelling behorende stukken zijn als los onderdeel bij het (digitale) bestemmingsplan gevoegd. Tegen dit besluit is beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wro van belang voor de economische uitvoerbaarheid. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan.

Financiële haalbaarheid

De ontwikkeling is een particulier initiatief. De kosten voor uitvoering van het plan worden gedragen door de initiatiefnemer. Deze heeft hiervoor de financiering geregeld. Het plan wordt hiermee economisch uitvoerbaar geacht.

Grondexploitatie

De grondexploitatieregeling uit de Wro is van toepassing op dit bestemmingsplan. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van woningen; bouwplannen zoals bedoeld in artikel 6.2.1 Bro. De grondexploitatieregeling bepaalt dat de gemeente in beginsel samen met dit bestemmingsplan een exploitatieplan moet vaststellen. Hiervan kan worden afgezien als de kosten 'anderszins verzekerd' zijn, bijvoorbeeld door overeenkomsten. Daarbij moet het stellen van eisen en een fasering niet noodzakelijk zijn.

Van de vaststelling van een exploitatieplan kan bij dit bestemmingsplan worden afgezien. Er is in dit geval geen sprake van een kostenverhaal, aangezien het plan een perceelsgebonden ontwikkeling mogelijk maakt. Er is geen sprake van een bouwplan zoals bedoeld in het Bro. Wel is tussen de gemeente en de initiatiefnemer een overeenkomst gesloten waarin het verhaal van planschade is geregeld.