3.1 Bestemmingsomschrijving
De voor 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' aangewezen gronden zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf, met uitzondering van een boom- en/of sierkwekerijof fruitteeltbedrijf, met de daarbijbehorende gebouwen, bouwwerken, geen gebouw zijnde, tuinen, erven en agrarische gronden, met dien verstande dat:
- per bestemmingsvlak niet meer dan één agrarisch bedrijf is toegestaan;
- intensieve veehouderij, zowel als hoofdtak als als neventak, uitsluitend is toegestaan ter plaatse van de aanduiding 'intensieve veehouderij';
- de gronden mede zijn bestemd voor landschappelijke inpassing;
- de gronden mede zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische waarden zoals die ter plaatse voorkomen;
- de gronden mede mogen worden gebruikt ten behoeve van een landschappelijk ingepast, kleinschalig kampeerterrein;
- de gebouwen mede mogen worden gebruikt en verbouwd ten behoeve van kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen (zoals een boerderijwinkel, een boerderijterras, een zorgboerderij, een ontvangstruimte voor rondleidingen of lezingen) tot een oppervlakte van niet meer dan 120 m2;
- de bedrijfswoning en/of een aan de bedrijfswoning aangebouwd bedrijfsgebouwmede mogen worden gebruikt en verbouwd ten behoeve van bed & breakfast tot een oppervlakte van niet meer dan 50 m2;
- de gronden mede zijn bestemd voor een aan huis verbonden beroep, met dien verstande dat:
- de gezamenlijke oppervlakte niet meer bedraagt dan 70 m2;
- de gezamenlijke oppervlakte niet meer bedraagt dan 30% van de gezamenlijke grondoppervlakte van de bedrijfswoning en de daarbij behorende aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen, binnen welke gebouwen de uitoefening dient plaats te vinden;
- de bepalingen onder 1 en 2 eveneens van toepassing zijn, indien en voor zover twee bestemmingsvlakken middels de aanduiding 'relatie' met elkaar zijn verbonden;
- buitenopslag niet is toegestaan;
- ter plaatse van de aanduiding 'bedrijf' de gronden op de volgende adressen mede mogen worden gebruikt voor:
- Teenstraweg 7: reparatie- en metaalbewerkingsbedrijf tot een oppervlakte van niet meer dan 500 m2;
- Havenstraat 11: viskweker;
- Woltersweg 11: handelsbedrijf;
- Electraweg 4: een bezoekerscentrum tot een oppervlakte van niet meer dan 170 m2;
- Heereburen 16: een aannemersbedrijf tot een oppervlakte van niet meer dan 200 m2;
- Aalsumerweg 8: een bouw- en adviesburo;
- ter plaatse van de aanduiding 'zorgboerderij' de gronden mede zijn bestemd voor een zorgboerderij;
- per bouwperceel niet meer dan 1 hobbymatige paardenbak voor eigen gebruik is toegestaan met een oppervlak van ten hoogste 800 m2, waarvoor geldt dat de afstand tussen de paardenbak en een woning van derden niet minder dan 25 m mag bedragen;
- parkeervoorzieningen op eigen terrein dienen te worden gerealiseerd.
3.2 Bouwregels
Op de voor 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' aangewezen gronden mogen uitsluitend bouwwerken ten dienste van de bestemming worden gebouwd, met dien verstande dat uitsluitend bouwwerken mogen worden opgericht ten behoeve van een reëel agrarisch bedrijf.
3.2.1 Gebouwen
Voor een gebouw gelden de volgende regels:
- gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van het beginsel van bebouwingsconcentratie;
- gebouwen mogen uitsluitend worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde in Artikel 38 Algemene bouwregels ;
- gebouwen mogen niet worden gebouwd vóór de voorgevel;
- de goothoogte mag niet meer dan 4,50 m bedragen, tenzij op het tijdstip van terinzagelegging van het vastgesteldplan een hogere goothoogte aanwezig was, in welk geval die hogere goothoogte als maximum geldt voor dat gebouw en voor uitbreidingen van dat gebouw;
- de bouwhoogte mag niet meer dan 14 m bedragen, tenzij op het tijdstip van terinzagelegging van het vastgesteldplan een grotere bouwhoogte aanwezig was, in welk geval die hogere bouwhoogte als maximum geldt voor dat gebouw en voor uitbreidingen van dat gebouw;
- de dakhelling mag niet minder dan 22° bedragen, met dien verstande dat:
- voor een oppervlakte van ten hoogste 100 m2 de dakhelling 0° mag bedragen;
- indien op het tijdstip van terinzagelegging van het vastgesteldplan een gebouw een lagere dakhelling had, deze lagere dakhelling als minimum geldt voor dat gebouw en voor uitbreidingen van dat gebouw;
- teeltondersteunende kassen zijn niet toegestaan;
- voorzieningen ten behoeve van een kleinschalig kampeerterrein mogen uitsluitend worden gerealiseerd in de bestaande bebouwing;
- de oppervlakte die mag worden aangewend voor intensieve veehouderijen mag niet meer bedragen dan de oppervlakte die daarvoor werd aangewend op het tijdstip van terinzagelegging van het vastgesteldplan;
- nieuwe ligboxenstallen uitsluitend mogen worden gerealiseerd, indien de lichtsterkte binnen niet meer dan 150 lux bedraagt dan wel de stal tussen 20.00 uur en 6.00 uur is voorzien van voorzieningen die de lichtuitstraling tenminste met 90% reduceren.
3.2.2 Bedrijfswoningen Voor een bedrijfswoning gelden de volgende regels:
- per bestemmingsvlak mag niet meer dan 1 bedrijfswoning worden gebouwd, met dien verstande dat:
- ter plaatse van de aanduiding 'bedrijfswoning uitgesloten' geen bedrijfswoning is toegestaan;
- ter plaatse van de aanduiding 'aantal bedrijfswoningen' het aantal bedrijfswoningen niet meer mag bedragen dan het op de plankaart aangegeven aantal, met dien verstande dat ter plaatse van de aanduiding 'relatie' niet meer dan 1 bedrijfswoning is toegestaan op het aangeduide deel;
- de inhoud per bedrijfswoning, inclusief aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen, mag niet meer dan 1.000 m3 bedragen, tenzij op het tijdstip van terinzagelegging van het vastgesteldplan een grotere inhoud aanwezig was, in welk geval die grotere inhoud als maximum geldt voor dat gebouw inclusief aanbouwen, uitbouwen en bijgebouwen;
- de bouwhoogte van een aanbouw, uitbouw of bijgebouw bij een bedrijfswoning mag niet meer bedragen dan 5,5 m.
3.2.3 Bouwwerken, geen gebouwen zijnde
Voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde gelden de volgende regels:
- de bouwhoogte van hooikiepen, kunstmest- en/of voedersilo's mag niet meer dan 18 m bedragen;
- de bouwhoogte van drijfmestsilo's mag niet meer dan 6 m bedragen;
- de bouwhoogte van windturbines mag niet meer dan 15 m bedragen;
- de bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouw zijnde mag niet meer dan 10 m bedragen;
- teeltondersteunende voorzieningen zijn niet toegestaan;
- hooikiepen, voedersilo's, kuilvoerplaten, sleufsilo, voorzieningen ten behoeve van de opslag van (kunst)mest en teeltondersteunende voorzieningen worden gebouwd met inachtneming van het beginsel van bebouwingsconcentratie;
- de bouwhoogte van omheiningen bij paardenbakken mag niet meer dan 1,80 m bedragen.
3.3 Nadere eisen
3.3.1 Nadere eisen
Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing en van een kleinschalig kampeerterrein ten behoeve van:
- het beginsel van bebouwingsconcentratie;
- het bebouwingsbeeld;
- de landschappelijke inpassing;
- de verkeersveiligheid;
- de milieusituatie;
- de gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden;
- de cultuurhistorische waarden zoals die ter plaatse voorkomen;
- de waarde van een ter plaatse voorkomende dubbelbestemming.
3.3.2 Procedure
Bij de gebruikmaking van de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen is de procedure als genoemd in 43.1 van toepassing.
3.4 Ontheffing van de bouwregels
3.4.1 Ontheffing
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in:
- 3-2 aanhef en toestaan dat wordt gebouwd ten behoeve van een functie waarvoor ontheffing is of wordt verleend als bedoeld in 3.6, mits dit in overeenstemming is met de in 4.6 genoemde voorwaarden en wordt gebouwd conform de bouwregels;
- 3-2.1 onder c ten behoeve van het bouwen vóór de voorgevel, indien en voor zover:
- aannemelijk is gemaakt dat geen andere geschikte locatie aanwezig is;
- dat stedenbouwkundig en landschappelijk aanvaardbaar is;
- 3-2.1 onder d ten behoeve van een hogere goothoogte voor bedrijfsgebouwen, indien dit uit bedrijfseconomisch oogpunt gewenst is en het bebouwingsbeeld daardoor niet onevenredig wordt aangetast;
- 3-2.1 onder f ten behoeve van een afwijkende dakvorm, indien en voor zover het bebouwingsbeeld daardoor niet onevenredig wordt aangetast;
- 3-2.1 onder g ten behoeve van teeltondersteunende kassen met een gezamenlijke oppervlakte van niet meer dan 2.000 m2, indien en voor zover:
- de gronden grenzen aan de bestemming Agrarisch;
- het een akkerbouwbedrijf betreft;
- de oppervlakte noodzakelijk is voor de bedrijfsvoering;
- de grond niet de dubbelbestemming Waarde - Verkaveling heeft;
- het woon- en leefklimaat niet onevenredig wordt aangetast.
- 3-2.1 onder i ten behoeve van vergroting van de oppervlakte die wordt aangewend ten behoeve van intensieve veehouderijen, mits:
- de vergroting noodzakelijk is vanwege normen op het gebied van milieu en/of dierenwelzijn;
- het aantal dierplaatsen niet toeneemt;
- 3-2.1 onder i ten behoeve van vergroting van de oppervlakte die wordt aangewend ten behoeve van intensieve veehouderij waarbij het aantal dierplaatsen toeneemt, mits daarvoor ontheffing is verleend door Gedeputeerde Staten op basis van de provinciale Omgevingsverordening;
- 3-2.2 onder a ten behoeve van een tweede bedrijfswoning, met dien verstande dat:
- een tweede bedrijfswoning noodzakelijk moet zijn in verband met:
- constant toezicht en verzorging van vee;
- constant toezicht en onderhoud van apparatuur ter preventie van calamiteiten en/of;
- onregelmatige werktijden, constante bereikbaarheid en organisatorische efficiency: welke noodzaak in elk geval niet aanwezig wordt geacht indien het bedrijf binnen 5 minuten (obstakelvrij) met de auto vanuit een kern bereikbaar is;
- de omvang van het bedrijf zodanig moet zijn dat sprake is van een volwaardig tweepersoonsbedrijf, waarvan sprake is als het volledige werkgelegenheid en (binnen afzienbare tijd) een aanvaardbaard inkomen biedt aan tenminste twee arbeidskrachten;
- op basis van een ondernemersplan, opgesteld door een agrarische adviesinstantie, aannemelijk moet zijn gemaakt dat het bedrijf de komende tien jaar als volwaardig tweepersoonsbedrijf blijft bestaan, waarbij wordt gekeken naar de bedrijfsopzet, het uitgezette pad voor bedrijfsovername, de gebouwen en stalcapaciteit, productierechten en leeftijd, opleiding en ervaring van beide arbeidskrachten;
- de tweede bedrijfswoning een duidelijke ruimtelijke relatie moet hebben met het agrarische bedrijf, waarvan geen sprake is bij een afstand van meer dan 25 m tussen de tweede bedrijfswoning en een bedrijfsgebouw;
- 3-2.3 onder b ten behoeve van een drijfmestsilo met een bouwhoogte van maximaal 8 m, mits de landschappelijke en cultuurhistorische waarden niet worden aangetast;
- 3-2.3 onder d ten behoeve van mestvergistingsinstallaties met een bouwhoogte van niet meer dan 14 m, mits tegelijkertijd ontheffing wordt verleend ingevolge 3.6.1 onder d van het bepaalde in 3.5.1 onder b.
3.4.2 Afwegingskader
Bij toepassing van de ontheffingsbevoegdheid vindt een evenredige belangenafweging plaats als bedoeld in 41.2 Afwegingskader ontheffing.
3.4.3 Procedure
Bij de gebruikmaking van de bevoegdheid tot het stellen van nadere eisen is de procedure als genoemd in 43.1 van toepassing.
3.5 Specifieke gebruiksregels
3.5.1 Strijdig gebruik
Tot een met het bestemmingsplan strijdig gebruik als bedoeld in artikel 7.10, eerste lid van de Wet ruimtelijke ordening wordt in ieder geval gerekend:
- het gebruik van ligboxenstallen, waarvoor de bouwaanvraag is getoetst aan dit bestemmingsplan, indien de lichtsterkte meer dan 150 lux bedraagt dan wel de stal tussen 20.00 uur en 6.00 uur niet is voorzien van voorzieningen die de lichtuitstraling met tenminste 90% reduceren;
- het vergisten van mest en het verhandelen van de daarbij vrijkomende energie.
3.6 Ontheffing van de gebruiksregels
3.6.1 Ontheffing
Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in:
- 3-1 ten behoeve van agrarisch verwante neventakken, zoals loonbedrijven, agrarische hulpbedrijven, kaasmakerijen, ijsmakerijen, bijenhouderijen, dierenpensions, veehandelsbedrijven, hooi- en stro-opslagbedrijven, zorgboerderijen, met dien verstande dat:
- de neventakken worden ondergebracht in bestaande bedrijfsgebouwen, die ten behoeve daarvan mogen worden verbouwd;
- niet meer dan 200 m2 mag worden aangewend ten behoeve van de neventakken (exclusief de kleinschalige dagrecreatieve voorzieningen als bedoeld in 3.1 onder f en de bed & breakfast als bedoeld in 3.1 onder g);
- 3-1 ten behoeve van kleinschalige verblijfsrecreatie in de vorm van boerderijkamers, met dien verstande dat:
- de boerderijkamers in één bedrijfsgebouw worden ondergebracht, dat ten behoeve daarvan mag worden verbouwd;
- de oppervlakte per boerderijkamer niet meer bedraagt dan 50 m2;
- de gezamenlijke oppervlakte van de boerderijkamers niet meer bedraagt dan 250 m2;
- het aantal boerderijkamers niet meer bedraagt dan 10;
- de boerderijkamers een duidelijke ruimtelijke relatie hebben met het boerenbedrijf;
- permanente bewoning niet is toegestaan;
- 3-1 juncto artikel 1 onder 1.91 (begripsomschrijving woning) voor de huisvesting van twee huishoudens ten behoeve van inwoning, ten behoeve waarvan de woning mag worden verbouwd, indien en voor zover:
- de twee huishoudens in het bouwvolume van de bestaande woning worden ondergebracht;
- - tijdelijk de aanwezigheid van een tweede bedrijfskracht noodzakelijk is dan wel - permanent de aanwezigheid van een tweede bedrijfskracht noodzakelijk is, maar het bedrijf voldoet niet aan de eisen voor een tweede bedrijfswoning;
- 3-5.1 onder b ten behoeve van het vergisten van mest en het verhandelen van de daarbij vrijkomende energie, mits:
- sprake is van één van de volgende wijzen van mestvergisting:
- het bedrijf verwerkt in hoofdzaak eigen geproduceerde mest en voegt eigen en/of van derden afkomstige co-substraten toe; de co-vergiste mest wordt op tot het bedrijf behorende gronden gebruikt of naar derden afgevoerd;
- het bedrijf verwerkt aangevoerde mest geproduceerd door derden en voegt eigen en/of van derden afkomstige co-substraten toe; de co-vergiste mest wordt op de tot het bedrijf behorende gronden gebruikt;
- de capaciteit van de installatie minder dan 100.000 kg per dag bedraagt;
- het bestemmingsvlak grenst aan de bestemming ‘Agrarisch’;
- de vergistingsinstallatie qua bedrijfsactiviteit ondergeschikt is aan de hoofdbedrijfsactiviteit.
3.6.2 Afwegingskader
Bij toepassing van de ontheffingsbevoegdheid vindt een evenredige belangenafweging plaats als bedoeld in 41.2 Afwegingskader ontheffing.
3.6.3 Procedure
Voor een besluit tot ontheffing geldt de in 43.1 vermelde voorbereidingsprocedure.
3.7 Aanlegvergunning
3.7.1 Verbod
Het is verboden zonder of in afwijking van een schriftelijke vergunning van burgemeester en wethouders (aanlegvergunning) de in Bijlage 1 Tabel aanlegvergunningen genoemde werken of werkzaamheden uit te voeren of te laten uitvoeren, indien en voor zover bij de bestemming ‘Agrarisch - Agrarisch bedrijf’ en de betreffende werken of werkzaamheden een "A" is vermeld.
3.7.2 Uitzondering
Het in 3.7.1 vervatte verbod is niet van toepassing op werken en werkzaamheden die het normale onderhoud en/of de normale exploitatie betreffen.
3.8 Wijzigingsbevoegdheid
3.8.1 Wijziging
Burgemeester en wethouders kunnen:
- de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen in de bestemming 'Wonen' en de aansluitende gebiedsbestemming(en) en daarbij aanduidingen opnemen, indien het agrarische bedrijf is of wordt beëindigd dan wel geen sprake meer is van reële agrarische bedrijfsvoering;
- de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen ten behoeve van agrarisch verwante activiteiten, zoals loonbedrijven, agrarische hulpbedrijven, bijenhouderijen, veehandelsbedrijven, hooi- en stro-opslagbedrijven, zorgboerderijen en de aansluitende gebiedsbestemmingen, mits het bestemmingsvlak grenst aan de bestemming 'Agrarisch';
- de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen ten behoeve van kleinschalige verblijfsrecreatie in de vorm van boerderijkamers, met dien verstande dat:
- de boerderijkamers in één bedrijfsgebouw worden ondergebracht;
- de oppervlakte per boerderijkamer niet meer bedraagt dan 50 m2;
- de gezamenlijke oppervlakte van de boerderijkamers niet meer bedraagt dan 250 m2;
- het aantal boerderijkamers niet meer bedraagt dan 10;
- de boerderijkamers een duidelijke ruimtelijke relatie hebben met de bedrijfswoning;
- permanente bewoning niet is toegestaan;
- de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen ten behoeve van bedrijven zoals genoemd in de Bijlage 2 Bedrijvenlijst, binnenopslag, sociale, culturele, kunstzinnige, medische, therapeutische, algemeen maatschappelijke en met het buitengebied samenhangende educatieve functies, mits de milieubelasting niet meer bedraagt dan die van een categorie 2-activiteit als bedoeld in Bijlage 3 Richtafstandenlijst;
- de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen ten behoeve van hoveniersbedrijven, mits het bestemmingsvlak grenst aan de bestemming 'Agrarisch';
- de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen in de bestemming 'Agrarisch - Paardenhouderij' of een manege bestemming mits:
- (uit een bedrijfsplan is gebleken dat) de bestaande bebouwde oppervlakte niet toeneemt;
- het bestemmingsvlak grenst aan de bestemming 'Agrarisch';
- het bestemmingsvlak grenst aan een weg, bij wijziging in een manege bestemming;
- de bestemming 'Agrarisch - Agrarisch bedrijf' wijzigen ten behoeve van natuurontwikkeling, indien en voor zover het bedrijf is of wordt verplaatst ten behoeve van de (te realiseren) ecologische hoofdstructuur;
- de aanduiding 'intensieve veehouderij' verwijderen indien en voorzover de intensieve veehouderijactiviteiten feitelijk zijn beëindigd en de locatie gelet op de ligging ten opzichte van omringende functies (zoals lintbebouwing, ecologische hoofdstructuur of Natura 2000gebied) uit een oogpunt van milieu niet geschikt is voor intensieve veehouderij;
- de aanduiding 'intensieve veehouderij' toevoegen indien en voor zover sprake is van uitplaatsing van een bestaand intensief veehouderijbedrijf uit (een gebied van 250 m rond) de ecologische hoofdstructuur of uit een voor verzuring gevoelig gebied als bedoeld in de Wet ammoniak en veehouderij of uit de invloedssfeer van een Natura 2000-gebied of ten behoeve van het oplossen van knelpunten (ruimtegebrek, milieuhinder of uitplaatsing).
3.8.2 Voorwaarden wijziging wonen
Toepassing van de in 3.8.1 onder a genoemde bevoegdheid vindt plaats met in achtneming van de volgende voorwaarden:
- de woonfunctie mag uitsluitend worden uitgeoefend in de voormalige bedrijfswoning en in een aan de voormalige bedrijfswoning aangebouwde voormalige bedrijfsruimte, waarbij geldt dat in totaal niet meer dan 1 woning aanwezig mag zijn.
- de landschappelijke kenmerken van het erf mogen niet worden aangetast.
3.8.3 Voorwaarden wijziging andere functie
Toepassing van de in 3.8.1 onder c, d en e genoemde bevoegdheden vindt plaats met inachtneming van de volgende voorwaarden:
- hergebruik of nieuwbouw is uitsluitend toegestaan onder de volgende voorwaarden:
- bij een hergebruik- of terugbouwgedeelte tot 500 m2 moet worden gesloopt:
- bij hergebruik diezelfde hoeveelheid;
- bij nieuwbouw tenminste tweemaal zoveel;
- bij een hergebruik- of terugbouwgedeelte tussen 500 en 750 m2 moet worden gesloopt:
- bij hergebruik tenminste tweemaal zoveel;
- bij nieuwbouw tenminste driemaal zoveel;
- bij een hergebruik- of terugbouwgedeelte tussen 750 en 1.000 m2 moet worden gesloopt:
- bij hergebruik tenminste driemaal zoveel;
- bij nieuwbouw tenminste viermaal zoveel;
- bij toepassing van het voorgaande geldt dat:
- waardevolle bebouwing niet mag mogen worden gesloopt. De vraag of bebouwing waardevol is, wordt beantwoord aan de hand van de volgende criteria: gaafheid, architectonische waarde, cultuurhistorische waarde, het streekeigene, beeldbepalende waarde, belendende bebouwing, samenhang tussen landschap en bebouwing, de mate waarin het object als uniek is aan te merken;
- bij de berekening de oppervlakte van de bedrijfswoning en 80 m2 aan bijgebouwen buiten beschouwing wordt gelaten;
- bij de nieuwe functie mag uitsluitend worden gewoond indien een voormalige bedrijfswoning aanwezig is; in dat geval mag de woonfunctie uitsluitend worden uitgeoefend in de voormalige bedrijfswoning en in een aan de voormalige bedrijfswoning aangebouwde voormalige bedrijfsruimte, waarbij geldt dat in totaal niet meer dan 1 woning aanwezig mag zijn;
- de landschappelijke kenmerken van het erf mogen niet worden aangetast;
- de karakteristiek van de bebouwing en het erf mogen niet worden aangetast;
- de verkeersinfrastructuur moet een toename van de nieuwe functie toelaten;
- de nieuwe functie mag niet leiden tot extra beperkingen van de exploitatie- en ontwikkelingsmogelijkheden van omliggende agrarische bedrijven, hetgeen dient te zijn aangetoond aan de hand van de van toepassing zijnde milieuregelgeving en de daarop gebaseerde jurisprudentie (omgekeerde werking).
3.8.4 Afwegingskader
Bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid vindt een evenredige belangenafweging plaats als bedoeld in 42.2 Afwegingskader wijziging.
3.8.5 Procedure
Voor een besluit tot wijziging geldt de procedure als genoemd in artikel 3.9a lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening.