Jellemaweg 46a Zuidhorn

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Dit bestemmingsplan geeft de planologische regeling voor de invulling van het perceel Jellemaweg 46a in Zuidhorn. Het perceel ligt al geruime tijd braak. In het verleden was op het perceel het garagebedrijf Boerema gevestigd. Nadat dit bedrijf haar werkzaamheden ter plaatse beëindigde is de bijbehorende bebouwing gesloopt en is de grond gesaneerd. In de afgelopen jaren passeerden verschillende plannen voor invulling van het terrein de revue. Hierbij werd uitgegaan van een invulling met gestapelde woningen dan wel appartementen. De plannen zijn niet tot uitvoering gekomen.

Nu ligt er een plan voor de invulling van het terrein met in totaal 7 woningen. Het gaat om 3 twee-onder-een kap woningen en een vrijstaande woning. Dit bestemmingsplan geeft een toelichting op dit plan en biedt de juridisch-planologische regeling voor de invulling van het terrein.

Figuur 1.1 Op de luchtfoto het perceel aan de Jellemaweg 46a in Zuidhorn centraal in beeld (bron: Google Maps).

1.2 Plangebied

Het plangebied van dit bestemmingsplan betreft het perceel aan de Jellemaweg 46a in Zuidhorn. Dit perceel ligt op de hoek van de Jellemaweg en het Marktplein, aan de rand van het centrumgebied van Zuidhorn.

In figuur 1.2. is het plangebied met een rode kleur aangegeven.

Figuur 1.2 Het plangebied Jellemaweg 46a, Zuidhorn.

1.3 Geldend bestemmingsplan

Geldende bestemmingsplannen zijn te vinden op www.ruimtelijkeplannen.nl.

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan is een bestemmingsplan dat opgesteld werd naar aanleiding van eerdere plannen voor de invulling van de locatie. Het gaat om het bestemmingsplan "Zuidhorn - Jellemaweg 46a (voormalig tankstation-garage)". Het plan werd door de gemeenteraad van Zuidhorn vastgesteld op 9 september 2013 en is onherroepelijk in werking getreden.

In dit bestemmingsplan is het perceel bestemd voor 'Wonen-Woongebouw'. Op basis van de bij deze bestemming behorende regels zijn maximaal 18 woningen toegestaan. Aan het perceel is tevens een dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie' toegekend.

In het bestemmingsplan is een wijzigingsmogelijkheid opgenomen voor het wijzigen van de bestemming naar een woonbestemming voor grondgebonden woningen. Deze wijzigingsmogelijkheid kan niet worden gebruikt doordat één van de wijzigingsbepalingen aangeeft dat deze slechts voor maximaal zes woningen toegepast mag worden.

Figuur 1.3 Verbeelding behorende bij het bestemmingsplan "Zuidhorn - Jellemaweg 46a (voormalig tankstation-garage)", (bron: ruimtelijkeplannen.nl.)

1.4 Leeswijzer

Na deze inleiding zal in hoofdstuk twee ingegaan worden op de bestaande situatie en de ruimtelijke- en

functionele structuur in en rond het plangebied. Hoofdstuk 3 geeft een beeld van de voorgenomen ontwikkeling en de inpasbaarheid van de ontwikkeling. In het vierde hoofdstuk wordt het relevante beleid van de diverse overheden geïnventariseerd. Hoofdstuk 5 geeft een overzicht van de relevante omgevingsaspecten en hoe daarmee is omgegaan in de planvorming. Een toelichting op de juridische regeling wordt gegeven in hoofdstuk 6. In hoofdstuk 7 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

2.1 Korte historische schets

Het plangebied ligt aan de zuidwestelijke rand van het ‘oude’ dorpscentrum van Zuidhorn. Het huidige wegenpatroon rondom het plangebied is al op kaarten van omstreeks 1850 grotendeels zichtbaar. Echter, het Marktplein is pas tussen 1970 en 1990 gerealiseerd ten behoeve van een markt (inmiddels is deze verplaatst) en ter ontsluiting van de achterzijden van de centrumvoorzieningen aan de Nieuwstraat. Tussen 1850 en 1900 is ten westen van de Jellemaweg een begraafplaats aangelegd. Tussen 1950 en 1970 is Zuidhorn richting het westen uitgebreid met woonwijken. In het verleden maakte het plangebied onderdeel uit van enkele woonpercelen. Vanaf 1970 tot in de jaren 90 van de vorige eeuw was ter plaatse het garagebedrijf met tankservicestation gevestigd. Nadat het bedrijf zijn werkzaamheden had beëindigd, hebben de gebouwen lange tijd leeg gestaan. Na de sloop van de bebouwing ligt het perceel al geruime tijd braak.

Figuur 2.1 De voormalige garage met tankstation na sluiting. De bebouwing is inmiddels verwijderd.

2.2 Ruimtelijke en functionele structuur

De Jellemaweg vormt een duidelijke overgang tussen het oudere deel van Zuidhorn aan de oostzijde en het projectmatig ontwikkelde woongebied aan de westzijde. Direct rondom het plangebied is het oorspronkelijke dorpse karakter grotendeels behouden. Het oudere deel wordt gekenmerkt door een diversiteit aan bebouwing, vooral kleinschalig en individueel, opgebouwd uit één bouwlaag met

kap. De bebouwing in de meer recente woonwijken is overwegend opgebouwd uit twee bouwlagen met kap. Tegenover het plangebied ligt de begraafplaats. Het plangebied is ontsloten op de Jellemaweg, die een functie als wijkontsluitingsweg vervult. Een luchtfoto van de omgeving van het plangebied is weergeven in onderstaande figuur.

Figuur 2.2 Luchtfoto met het plangebied in de rode cirkel en omgeving.

Op de luchtfoto is het braakliggende terrein goed te onderscheiden. Op bijgaande foto's een impressie van de omgeving medio 2018.

Figuur 2.3 Vanuit het Noorden gezien.

Figuur 2.4 Vanuit het Westen gezien.

Figuur 2.5 Zicht vanuit het Zuiden.

Figuur 2.6 En het aanzicht vanuit oostelijke richting.

Rondom het plangebied overheerst de woonfunctie. Direct rondom het plangebied gaat het vooral om vrijstaande woonhuizen en enkele rijenwoningen. Ten noordoosten ligt een centrumomgeving met gemengde functies. Aan de overzijde van het Marktplein is sprake van een achterkantsituatie van centrumvoorzieningen aan de Nieuwstraat. Ten westen van het plangebied ligt de begraafplaats.

Hoofdstuk 3 De ontwikkeling

De ontwikkeling betreft de bouw van zeven woningen. Het gaat om 3 twee-onder-een-kap woningen en een vrijstaande woning. De woningen volgen het beloop van en zijn gericht op de Jellemaweg en het Marktplein. De vrijstaande woning wordt gerealiseerd op de hoek van het Marktplein met de Jellemaweg.

De woningen worden uitgevoerd met twee bouwlagen en een kap. Ze worden gesitueerd in of achter de aangegeven voorgevellijn. De bouwhoogte is tien meter en de hoogste goot meet circa 6 meter. De vormgeving van de woningen op zichzelf alsook in relatie tot de omgeving zal in overeenstemming zijn met de criteria vanuit de gemeentelijke welstandsnota.

Het parkeren vindt op eigen terrein plaats.

Figuur 3.1 Impressie van de invulling van de locatie aan de Jellamaweg.

De geplande invulling sluit aan bij de stedenbouwkundige opzet van de bebouwde structuur van de naaste omgeving en de aangrenzende percelen. Het plan voegt zich op deze wijze in het huidige straat- en bebouwingsbeeld en komt zo de woon- en leefsituatie ter plaatse ten goede.

In algemene zin kan gesproken van een positieve ruimtelijke ontwikkeling waardoor een storende open plek nabij het centrum van Zuidhorn een passende invulling krijgt.

Hoofdstuk 4 Beleidskader

4.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijke beleid. De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vervangt verschillende bestaande nota's zoals de Nota Ruimte, de agenda Landschap en de agenda Vitaal Platteland. Het Rijk decentraliseert de ruimtelijke ordening naar provincies en gemeenten. Zaken van nationaal belang blijven bij het Rijk. Deze zijn verwoord in het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening.

Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (BARRO)

Het Besluit Algemene Regels Ruimtelijke Ordening (BARRO) is op 30 december 2011 in werking getreden. Het BARRO stelt regels over de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Het betreft de volgende belangen:

• 1. Rijksvaarwegen;
• 2. Mainportontwikkeling Rotterdam;
• 3. Kustfundament;
• 4. Grote rivieren;
• 5. Waddenzee en waddengebied;
• 6. Defensie;
• 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen;
• 8. Elektriciteitsvoorziening;
• 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen;
• 10. Ecologische hoofdstructuur;
• 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament;
• 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte);
• 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde;
• 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan.

Met het voorliggende bestemmingsplan zijn geen rijksbelangen in het geding.

Ladder voor duurzame verstedelijking

Voor de ruimtelijke ontwikkeling van stedelijke functies gaat de SVIR uit van de Ladder voor duurzame verstedelijking. De “Ladder voor duurzame verstedelijking” is vastgelegd in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6. lid 2 Bro). Deze Ladder is bedoeld om zuinig om te gaan met de beschikbare ruimte, de behoefte goed in beeld te brengen en deze regionaal af te wegen.

Op 1 juli 2017 is een wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden

waarbij een nieuwe Laddersystematiek gaat gelden. De ladder bestaat uit de volgende twee treden:

• er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een behoefte;
• indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.

De Ladder is van toepassing op nieuwe stedelijke ontwikkelingen. De definitie hiervan is weergegeven in artikel 1.1.1 lid 1 onder i Bro: een ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Onder 'andere stedelijke voorzieningen' vallen sociale en culturele voorzieningen en voorzieningen in het onderwijs.

De Ladder voor duurzame verstedelijking is niet van toepassing op dit bestemmingsplan. De ontwikkeling ziet op een beperkte toename van het aantal woningen en voorziet in een adequate en wenselijke invulling van een terrein nabij het centrum van Zuidhorn dat al jaren braak ligt. Daarbij komt dat het ter plaatse geldende bestemmingsplan al de mogelijkheid biedt tot de bouw van een achttiental woningen.

4.2 Provinciaal beleid

4.2.1 Omgevingsvisie provincie Groningen 2016-2020

Het provinciaal ruimtelijk beleid is verwoord in de Omgevingsvisie provincie Groningen 2016-2020. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. Uit deze Omgevingsvisie vloeien richtlijnen en voorschriften voort, die zijn vastgelegd in de provinciale Omgevingsverordening. Hiermee werkt het omgevingsbeleid (ruimtelijke ordening, water, mobiliteit en milieu) door in plannen van gemeenten en waterschappen.

De provincie wil stedelijke ontwikkelingen zo veel mogelijk laten plaatsvinden binnen bestaand stedelijk gebied, omdat de provincie het grote contrast tussen het stedelijk gebied en het buitengebied, dat zo bepalend is voor de identiteit van de provincie, wil behouden en versterken. Dit in lijn met de 'ladder voor duurzame verstedelijking'.

Er wordt gericht beleid gevoerd op de leefbaarheid: van de kleine dorpen tot de stedelijke kernen. Met een aantrekkelijke leefomgeving, snel internet en goede bereikbaarheid moeten zowel de stedelijke kernen als de dorpen leefbaar blijven. Veel aandacht wordt gegeven aan dorpen en de bereikbaarheid van voorzieningen. De provincie ondersteunt en biedt veel ruimte aan ontwikkelingen van onderop om de leefbaarheid en sociale cohesie in de provincie te versterken. Deze complexe vraagstukken, in de dorpen en de steden, vragen om maatwerk: een gezamenlijke aanpak van gemeenten, woningbouwcorporaties, diverse andere organisaties en burgers. Bij de stedelijke kernen richt de provincie zich op het in stand houden en versterken van de sterke regionale functie van deze kernen.

4.2.2 Omgevingsverordening provincie Groningen

Ter uitvoering van het beleid uit de Omgevingsvisie hebben Provinciale Staten laatstelijk op 15 november 2017 de provinciale Omgevingsverordening herzien. De verordening bevat onder meer algemene regels omtrent de inhoud van bestemmingsplannen en de daarbij behorende toelichting. Deze regels moeten bewerkstelligen dat provinciale ruimtelijke belangen doorwerken op het lokale niveau. Dat betekent dat gemeenten zich bij het opstellen van (nieuwe) bestemmingsplannen moeten houden aan de bij de provinciale verordening gestelde regels.

Dit bestemmingsplan komt overeen met de uitgangspunten van het provinciale beleid. Vanuit de Omgevingsvisie of Omgevingsverordening behoeven op deze plaats geen specifieke punten bijzondere aandacht.

4.3 Gemeentelijk beleid

4.3.1 Woonvisie Westerkwartier 2015-2020

Op 21 april 2015 is de Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 vastgesteld. De Woonvisie schetst een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier en bevat ambities, opgaven, acties en maatregelen om daar naar toe te werken. ‘Ruimte om te wonen’ staat centraal in de woonvisie. Hierin ligt besloten dat het Westerkwartier niet alleen fysiek de ruimte biedt voor het wonen, maar ook de mogelijkheid geeft om woonwensen waar te maken en ruimte geeft aan bewoners om initiatief te nemen.

 

De Westerkwartiergemeenten en de in de regio werkzame woningcorporaties Wold & Waard en Vredewold Wonen werken al lang intensief samen op het gebied van wonen. De keuzes en maatregelen in de nieuwe regionale woonvisie gelden dan ook voor het hele gebied. Om de woonvisie te verwezenlijken, wordt gewerkt met vier ambities:

• 1. De juiste woning op de juiste plek;
• 2. Wonen betaalbaar houden;
• 3. Ook met een zorgvraag veilig en comfortabel wonen;
• 4. Bewoners nemen initiatief;

In de Woonvisie worden per ambitie de opgaven benoemd. Ook is aangegeven welke partij verantwoordelijk is voor de uitvoering en welke partijen daarbij betrokken worden.

In de Woonvisie is de behoefte aan nieuwe woningen voor het gehele Westerkwartier aangegeven. Uitgangspunt is dat niet wordt gestuurd op preciese aantallen omdat dit kan leiden tot een starre situatie. Lokaal maatwerk is gewenst. Hierbij kan gedacht worden aan het reserveren van enkele kavels in kleine dorpen of aan het transformeren van een leegstaande boerderij naar enkele wooneenheden voor een bijzondere doelgroep.

Volgens de Woonvisie is de woningbehoefte voor de gemeente Zuidhorn tot en met 2020 vastgesteld op 275 tot maximaal 425 stuks. In de Woonvisie is een planlijst opgenomen waarin per dorp de capaciteit voor nieuwbouw is aangegeven. Voor het perceel Jellemaweg 46a, in de visie aangegeven als locatie Boerema, is een capaciteit van 10 woningen opgenomen. Het onderhavige plan is uitvoerbaar.

4.3.2 Welstandsnota

Het gemeentelijke welstandsbeleid is vastgelegd in de Welstandsnota Gemeente Zuidhorn (2012). Vergunningplichtige bouwaanvragen worden getoetst aan de welstandscriteria in deze nota. Er zijn verschillende typen criteria te onderscheiden: algemene welstandsaspecten en gebiedsgerichte criteria. Algemene welstandsaspecten gelden als uitgangspunt voor iedere welstandsbeoordeling. Gebiedsgerichte criteria worden gebruikt voor de kleine en middelgrote bouwplannen.

Onderlegger van de bijbehorende gebiedsindeling vormen de diverse landschappelijke en cultuurhistorische waarden. In het algemeen is het welstandsbeleid voor de dorpen gericht op het handhaven of respecteren van de bestaande waarden van de bebouwing die worden bepaald door de afleesbaarheid van de ontwikkelingsgeschiedenis.

Wat betreft de verhouding tussen bestemmingsplan en welstandsnota het volgende. De ruimtelijke relevante zaken voor de inrichting van het dorpsgebied zijn in dit bestemmingsplan vastgelegd. Het gaat hierbij vooral om de ruimtelijke hoofdvorm van gebouwen. De overige welstandshalve aspecten (als kleurstelling, erfscheiding, oriëntatie van woningen, inrichting van de openbare ruimte, e.d.) zullen op grond van het welstandsbeleid worden beoordeeld.

4.3.3 Beleidsnotitie aan huis verbonden beroepen en bedrijven

De gemeente Zuidhorn heeft voor beroepen die aan huis worden uitgeoefend beleid vastgesteld: Beleidsnotitie aan huis verbonden beroepen en bedrijven (Gemeente Zuidhorn, 2008). Enerzijds om ruimte te bieden aan dit soort zeer kleinschalige initiatieven, anderzijds om af te bakenen wat toegestaan is, zodat overlast naar de omgeving kan worden voorkomen.

In de notitie wordt omschreven wat onder een aan huis verbonden beroep of bedrijf begrepen dient te worden. Anderzijds worden criteria opgenomen waaronder dergelijke functies in woningen zijn toegestaan

4.3.4 Beleidsnota bed-and-breakfast (logies aan huis)

Gelet op de toenemende belangstelling voor kleinschalige logiesverstrekking (bed-and-breakfast) is daarvoor beleid ontwikkeld: Beleidsnota bed-and-breakfast (logies aan huis), (Gemeente Zuidhorn, 2009). Er wordt een positief beleid voorgestaan, maar wel moet aan een aantal voorwaarden worden voldaan. Zo dient het te gaan om een gebruik dat ondergeschikt is aan de woonfunctie, dient het parkeren op eigen terrein plaats te vinden, gelden eisen aan de uiterlijke verschijningsvorm en nog een aantal aanvullende eisen, zoals vanuit brandveiligheid en het voldoen aan het Bouwbesluit.

4.3.5 Groenbeleid 2016-2019

Dit groenbeleid geldt voor de periode van 2016 t/m 2019. Het is de paraplu voor het toekomstige ontwerp, inrichting en beheer van het groen. Het vormt een belangrijke richtinggevende basis voor de hoeveelheid groen die de gemeente heeft, (areaal), van welke soort (inrichting) en op welk onderhoudsniveau dit wordt beheert. Daarnaast biedt het handvatten voor participatie in al haar vormen. De doelen van het groenbeleid zijn:

• 1. Behoud en versterking van het Groen areaal.
• 2. Verduurzaming van de Groene inrichting en het beheer zodat het groen meer bijdraagt aan duurzaamheidsdoelstellingen.
• 3. Draagvlak creëren voor het groen areaal, inrichting en beheer bij inwoners (overheidsparticipatie).
• 4. Kaders stellen voor bewonersinitiatieven (burgerparticipatie).
• 5. Richting geven bij het verder professionaliseren en moderniseren van de groene gemeentelijke taken in samenhang met elkaar.

De samenhangende groenstructuren dragen bij aan de identiteit van de gemeente Zuidhorn en haar kernwaarden rust, ruimte en gemeenschapszin. Het groen is hiervoor van grote waarde. Naast een bijdrage aan de kernwaarden heeft het groen een sociale, economische en natuurlijke (intrinsieke) waarde. De gemeente wil het groen daarom behouden en versterken.

4.3.6 Duurzaamheidsbeleid 2015-2019

Duurzaamheid leeft op allerlei niveaus: bij inwoners, bedrijven, instanties én overheden. Inwoners van onze gemeente willen graag actief bijdragen aan ontwikkelingen die goed zijn voor mens en milieu. Er zijn initiatieven voor buurtmoestuinen, gezamenlijke inkoop van energieproducten en talloze andere zaken. Bedrijven in de gemeente zien duurzaam ondernemen ook steeds vaker als een kans en investeren hierin. De gemeente Zuidhorn heeft daarnaast ook een voorbeeldfunctie op gebied van duurzaamheid. Daarbij wordt gekeken naar de bedrijfsvoering, dienstverlening en het gemeentelijk inkoop- en aanbestedingsbeleid. Door zelf duurzaam te handelen, laat de gemeente zien hoe het kan.

Op 24 mei 2017 heeft de gemeenteraad van Zuidhorn het gewijzigd en geïntensiveerd Duurzaamheidsbeleid 2015-2019 vastgesteld. Hoewel het eerdere beleid tot en met 2018 liep, heeft de raad ervoor gekozen enkele energietransitiedoelen te intensiveren en de looptijd van het beleid met een jaar te verlengen. De beleidsnota biedt een degelijke basis voor inwoners, bedrijven en de gemeentelijke organisatie om de komende jaren met duurzaamheid aan de slag te gaan. Het beleidsstuk beschrijft de prioriteiten, duurzame doelen van gemeente Zuidhorn voor de komende jaren.

4.3.7 Kadernota Archeologie en Cultuurhistorie

Deel A Archeologie

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied (Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn, Vestigia, Amersfoort, 2013).

De gemeente Zuidhorn telt verreweg het grootste aantal monumententerreinen (AMK-terreinen) van de

Westerkwartier gemeenten. Het zijn er een kleine 200, waarvan er 20 wettelijk beschermd zijn. Bijna de helft van de terreinen betreft verhoogde woonplaatsen en terpen in het voormalige door de zee overstroomde kleilandschap. Op de AMK-terreinen heeft meestal slechts kleinschalig archeologisch onderzoek plaatsgevonden of zijn toevalsvondsten gedaan.

Op grond van onderzoek naar de ontstaansgeschiedenis van het landschap zijn een archeologische verwachtingenkaart en een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt. Daarnaast is een inventarisatie gedaan naar de cultuurhistorische waarden in het Westerkwartier. De beleidsnota archeologie en cultuurhistorie heeft een eigen vaststellingstraject in de gemeenteraad van Zuidhorn (en de overige Westerkwartiergemeenten) doorlopen.

Wat betreft de archeologische waarden wordt in dit bestemmingsplan rekening gehouden met het beleid uit de archeologienota. Dit resulteert in een dubbelbestemming “Waarde Archeologie 3” vanuit het thema 'archeologie'.

In de beleidsnota archeologie en cultuurhistorie wordt een zevental beleidscategorieën onderscheiden. Deze zijn vertaald in een zestal voorbeeld-bestemmingen (de categorieën 4 en 7 zijn gecombineerd).

Het onderscheid heeft te maken met de oplopende archeologische waarde: monumentale terreinen of terreinen met een hoge waarde zijn in de hoogste categorieën ondergebracht en daarvoor is eerder een vergunning nodig dan bij terrein met een middelhoge of lage verwachtingswaarde. Daar is de drempel in termen van oppervlakte of diepte ruimer. De categorieën in de beleidsnota en de bijbehorende regeling zijn de volgende:

categorie: typering: regeling:

cat. 1 rijksmonument waarde-archeologie-1

cat. 2 gemeentelijk monument waarde-archeologie-2

cat. 3 terrein van hoge archeologische waarde waarde-archeologie-3

cat. 4 hoge archeologische verwachting waarde-archeologie-4

cat. 5 middelhoge verwachting waarde-archeologie-5

cat. 6 lage verwachting waarde-archeologie-6

cat. 7 spec.:beekdalverwachting waarde-archeologie-4

Wat betreft de archeologische monumenten (categorie 1 in de tabel) vindt bescherming plaats via de monumentenwet. Binnen het plangebied komt de dubbelbestemming “Waarde- Archeologie 3" voor. De bestemming is inhoudelijk opgezet conform de beleidsnota waarbij de essentiële verschillen tussen de bestemmingsregels onderling te maken hebben met de drempelwaarde wanneer archeologisch onderzoek gevoerd moet worden:

Dubbelbestemming:		Onderzoek nodig bij bouwactiviteiten vanaf:	Onderzoek nodig bij overige werkzaamheden voor een oppervlakte vanaf (*)
Waarde Archeolgie 1		altijd	altijd
Waarde Archeologie 3		50 m2, geen dieptegrens	50 m2, vanaf 50 cm
Waarde Archeologie 4		500 m², geen dieptegrens	500 m² en zodra dieper dan 50 cm
Waarde Archeolgie 5		1.000 m2, geen dieptegrens	1.000 m2 en zodra dieper van 50 cm
Waarde Archeologie 6		5.000m², geen dieptegrens	Geen onderzoeksplicht

(*): onderzoek noodzakelijk, tenzij normaal onderhoud en/of normale exploitatie

Deel B cultuurhistorie

Het deelrapport B bevat de onderbouwing van de cultuurhistorische waardenkaart voor het grondgebied van de vier Westerkwartiergemeenten Grootegast, Leek, Marum en Zuidhorn.

De cultuurhistorische waardenkaart voorziet in een inventarisatie van bekende

bovengrondse cultuurhistorische waarden. De cultuurhistorische waardenkaart kan vervolgens als basis dienen voor het formuleren van beleid. De kaart is opgebouwd rond thema’s waarin de historische gelaagdheid van het landschap het beste tot uitdrukking wordt gebracht. De kaart dient zo als het ware als een kapstok voor de verdere ontwikkeling of onderbouwing van het erfgoedbeleid van de vier gemeenten.

Binnen de gemeente Zuidhorn ligt een deel van het oude cultuurlandschap dat wordt aangeduid met Middag-Humsterland.

In deel B van de Kadernota worden de cultuurhistorische kernwaarden aan de hand van de onderscheiden cultuurhistorische thema’s besproken. Het betreffen achtereenvolgens:

• waterstaat;
• verkeer en transport;
• verkavelingsstructuur;
• militair erfgoed;
• industrie en nijverheid;
• nederzettingen- en bebouwing;
• religieus erfgoed;
• historisch groen.

Geconcludeerd kan worden dat de voorgestane ontwikkeling aan de Jellemaweg 46a in Zuidhorn past binnen de gestelde beleidskaders van de gemeente Zuidhorn als wel in Westerkwartierverband.

Hoofdstuk 5 Omgevingsaspecten

Voor een bestemmingsplan moet beoordeeld worden of uit de bestaande omgevingssituatie

(wettelijke) belemmeringen en/of voorwaarden voortkomen voor het plan. Het uitgangspunt voor het bestemmingsplan is, dat er een goede omgevingssituatie ontstaat. In de volgende paragrafen zijn de randvoorwaarden die voortvloeien uit de omgevingsaspecten beschreven.

5.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (woningen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-brochure “Bedrijven en milieuzonering” (2009). Het plangebied ligt in een omgeving, waarin de woonfunctie overheerst. De

dichtstbijzijnde bedrijfsfuncties liggen in het centrumgebied ten noorden van het plangebied. Het gaat om winkels, restaurants en kleinschalige dienstverlenende bedrijven. Dit zijn activiteiten uit milieucategorie 1. Goed verenigbaar met de woonfunctie. In de directe nabijheid van het plangebied komt geen bedrijvigheid in zwaardere milieucategorieën voor. Er is in de huidige situatie dus geen sprake van een ongewenste milieusituatie. In dit bestemmingsplan wordt uitgegaan van een woonfunctie voor maximaal 7 woningen. In milieutechnische zin kan worden gesproken van een verbeterde situatie, doordat een (voormalige) bedrijfsfunctie wordt vervangen door een woonfunctie. Er is zodoende sprake van een verantwoorde milieuzonering.

5.2 Geluid

Voor geluid is de Wet geluidhinder (Wgh) van toepassing. Doel van deze wet is het terugdringen van hinder als gevolg van geluid en het voorkomen van een toename van geluidhinder in de toekomst. Op grond van de Wgh zijn verschillende vormen van geluidhinder te onderscheiden die directe raakvlakken hebben met de ruimtelijke ordening; spoorweglawaai, wegverkeerslawaai en industrielawaai.

In het geval van het plangebied is het aspect wegverkeerslawaai van belang. De kom van Zuidhorn, waaronder de omgeving van het plangebied, is aangewezen als 30 km/uur-zone. Wegen binnen dergelijke zones hebben geen geluidszone, waarbinnen nieuwe geluidsgevoelige objecten moeten worden getoetst.

De dichtstbijzijnde zoneplichtige weg betreft de Fanerweg, die 190 meter ten zuiden van het plangebied ligt. In het bestemmingsplan voor de kom van Zuidhorn is voor deze weg een geluidszone bepaald. Het plangebied ligt ruim buiten deze zone. Bovendien verandert de woonbestemming ten opzichte van de geldende planologische situatie niet en is er sprake van een (planologisch) “bestaande situatie”. Voorts ligt het plangebied niet aan een belangrijke doorgaande weg.

Langs elke spoorlijn bevindt zich een geluidszone. Als een bestemmingsplan wordt vastgesteld of herzien en dat plan heeft betrekking op gronden binnen de geluidszone, dan moeten de waarden van het Besluit geluidhinder spoorwegen (BGS) in acht worden genomen. De geluidszones zijn ontleend aan de geluidszonekaart voor spoorwegen. De betreffende spoorlijn tussen Groningen en Leeuwarden heeft op basis daarvan een geluidszone van 100 meter aan weerszijden. Het plangebied ligt ruimschoots buiten deze zone.

Ter plaatse van het plangebied is daarom een aanvaardbaar verblijfsklimaat te garanderen en is er sprake van een goede ruimtelijke ordening en inpassing in de omgeving.

5.3 Ecologie

Bij elk ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de natuurwaarden en de aanwezige flora en fauna . Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming.

5.3.1 Gebiedsbescherming

Voor wat betreft de gebiedsbescherming gaat het om de bescherming van gebieden die zijn aangewezen als onderdeel van het Nationaal Natuur Netwerk (NNN) en/of om gebieden, die zijn aangewezen als Natura 2000-gebied.

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom van Zuidhorn. In de nabijheid van Zuidhorn zijn geen Natura 2000-gebieden aanwezig. Wel liggen in de verdere omgeving enkele gebieden, die onderdeel uitmaken van het NNN.

Aangezien de ontwikkeling plaatsvindt binnen de bebouwde kom en er geen (nieuwe) milieubelastende

functies worden voorgesteld, kan worden gesteld, dat het plan geen negatieve effecten op natuurwaarden rondom Zuidhorn heeft. Vanuit het oogpunt van gebiedsbescherming zijn er geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

5.3.2 Soortenbescherming

Op grond van geldende regelgeving mogen er geen beschermde planten en dieren (en hun verblijfsplaatsen), die in de wet zijn aangewezen, verstoord worden. Voor soorten die vermeld staan op Bijlage IV van de Habitatrichtlijn en een aantal Rode-Lijstsoorten zijn deze voorwaarden zeer streng.

Het plangebied betreft een voormalig bedrijfsperceel in een stedelijk gebied. Het terrein is gedeeltelijk gesaneerd, is vrij van bebouwing en ligt braak. Op basis hiervan wordt verwacht dat het terrein geen geschikte habitat vormt voor beschermde planten en dieren.

De planologische mogelijkheden voor het uitvoeren van de herontwikkeling van het terrein zijn reeds van toepassing. Met dit bestemmingsplan wordt daaraan slechts een andere vorm gegeven. De uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan is daarom niet in het geding.

5.4 Water

5.4.1 Algemeen

Vanwege het belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de bestemmingsplanprocedure geworden. Het plangebied ligt in het beheersgebied van waterschap Noorderzijlvest. In het kader van de voorbereiding van het bestemmingsplan is het waterschap in het vooroverleg betrokken. Inhoudelijk bestaan er geen bezwaren vanuit het waterschap ten aanzien van dit bestemmingsplan. Er is geen sprake van verhardingstoename (ten opzichte van de situatie hiervoor) en men verwacht ook geen problemen met de drooglegging.

5.4.2 Toetsingskader en beleid

Sinds 2000 is een Europese richtlijn, de Kaderrichtlijn Water (KRW), van kracht. De richtlijn is gericht op de verbetering van de kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. Het gaat daarbij om zowel de chemische, als de ecologische kwaliteit. Schoon en gezond water in combinatie met aantrekkelijke oevers en andere natte natuurgebieden zorgen voor een verbetering van de leefomgeving; een betere kwaliteit van wonen, en een aantrekkelijk vestigingsklimaat voor bedrijven. Daarnaast leveren de verbetering van de waterkwaliteit en de herinrichting van watergangen een toename van de recreatieve mogelijkheden op. Ook maakt de verbetering van de (grond)waterkwaliteit het  zuiveren voor drinkwater makkelijker.

In het kader van de Kaderrichtlijn Water heeft het Waterschap Noorderzijlvest een maatregelenpakket opgesteld. In het beheergebied van waterschap Noorderzijlvest zijn in totaal 15 oppervlaktewaterlichamen onderscheiden, die gelden als KRW-waterlichaam. De doelen moeten met de uitvoering van het maatregelenpakket 2016 -2021 in 2027 gehaald zijn. Het betreft in alle gevallen sterk veranderde of kunstmatige wateren. Natuurlijke wateren zijn niet aanwezig. Voor deze waterlichamen heeft het waterschap opgesteld welke waterkwaliteit gehaald moet worden. Dat hangt af van het type water. Voor water in een beek gelden andere eisen dan voor een kanaal of meer. Om de doelen te behalen worden er verschillende maatregelen getroffen. Voorbeelden hiervan zijn het aanleggen van vispassages of het terugdringen van fosfaat in het oppervlaktewater. Vervolgens worden de effecten hiervan gemonitord. Zo wordt de toestand van de waterkwaliteit in het beheergebied nauwlettend in de gaten gehouden en jaarlijks gerapporteerd.

5.4.3 Watertoets

Op 17 september 2018 is de digitale watertoets uitgevoerd. Uit de digitale Watertoets komen de volgende aandachtspunten naar voren.

Ondiepe storende lagen

Ter plaatse komen ondiepe storende lagen voor. Deze lagen, die vaak uit klei of leem bestaan, zorgen ervoor dat hemelwater moeilijk in de grond kan infiltreren. Hierdoor kan er wateroverlast ontstaan bij hevige neerslag. Om deze situatie te voorkomen moet er aandacht zijn voor aanvullende maatregelen.

Gelijkblijvend/afname verhard oppervlak

Indien het verhard oppervlak in het ruimtelijk plan toeneemt met meer dan 750m2 is het vereist om de mogelijkheden voor afkoppelen van regenwater te onderzoeken en vast te leggen.

Riolering

Bij de aanleg van riolering in een nieuw plan wordt uitgegaan van de aanleg van een gescheiden stelsel, daar waar het, gelet op de aard van de aangesloten verharde oppervlakken en de mogelijke verontreiniging daarvan, verantwoord is. Het direct afvoeren van hemelwater op oppervlaktewater is in dit plan niet mogelijk. Ten oosten van het plangebied, onder de Schoolstraat, ligt een (verbeterd) gescheiden stelsel. Hier kan het afgekoppelde hemelwater op aangesloten worden. In samenspraak met gemeente en waterschap wordt dit bekeken. Tevens worden mogelijkheden om water langer vast te houden, worden zoveel mogelijk benut.

Vervuiling verhard oppervlak

Het is alleen mogelijk om verhard oppervlak, aangemerkt als schoon, af te koppelen. Dit wordt in overleg met waterschap Noorderzijlvest bepaald. Maatregelen om vervuiling te voorkomen dan wel te verminderen kunnen noodzakelijk zijn.

Betrokkenheid

Voor de verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap verder te betrekken en rekening te houden met de in dit document aangegeven adviezen

5.5 Luchtkwaliteit

Een onderdeel van de Wet milieubeheer betreft de luchtkwaliteit. De wet is enerzijds bedoeld om de negatieve effecten op de volksgezondheid aan te pakken als gevolg van te hoge niveaus van luchtverontreiniging. Anderzijds heeft de wet tot doel mogelijkheden te creëren voor ruimtelijke ontwikkeling, ondanks overschrijdingen van de Europese grenswaarden voor luchtkwaliteit. De Wet milieubeheer voorziet onder meer in een gebiedsgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de Wet milieubeheer geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkeling als:

• Er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde;
• een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt;
• een project “niet in betekenende mate” bijdraagt aan de luchtverontreiniging (regeling NIBM).

Dit bestemmingsplan draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de luchtkwaliteit en verontreiniging. Het plan stelt per saldo (vergeleken met het vigerende planologische regime) geen nieuwe functies voor.

De gemeente Zuidhorn en daarmee het plangebied ligt in een gebied dat geen aanleiding geeft tot problemen met betrekking tot de luchtkwaliteit. Er is door de gunstige geografische ligging en de relatief lage mobiliteit nauwelijks sprake van normoverschrijdingen. Ook gegevens van het RIVM (jaaroverzichten luchtkwaliteit) en van het Ruimtelijk Planbureau geven dat het gebied niet behoort tot de “concentraties voor grootschalige luchtverontreiniging”.

5.6 Archeologie

Het plangebied aan de Jellemaweg 46a is geregistreerd als een terrein van hoge archeologische waarde. Het terrein is geregistreerd op de Archeologische Monumentenkaart. Het betreft een onderdeel van de oude kern van Zuidhorn (AMK-terrein 15215).

Het terrein moest (deels) gesaneerd worden in verband met de aanwezigheid van een aantal tanks in de grond. Gelet op de archeologische betekenis heeft sanering daarom onder archeologische begeleiding plaats gevonden.

Binnen het plangebied zijn archeologische sporen en vondsten aangetroffen die dateren uit twee perioden: de late middeleeuwen en de nieuw(st)e tijd. Voor het volledige archeologische onderzoek wordt verwezen naar Bijlage 1.

Bij het onderzoek is een deel van het terrein onderzocht. Gezien de resultaten van dit onderzoek wordt de kans zeer groot geacht dat op het gehele terrein archeologische resten uit de middeleeuwen voorkomen. De gemeente Zuidhorn heeft daarom aangegeven dat bij verdere ontwikkeling van het terrein nader archeologisch onderzoek plaats dient te vinden. Om deze reden is, mede ter uitvoering van het beleid zoals genoemd in 4.3.7, aan het perceel een dubbelbestemming voor archeologie toegevoegd. Op basis hiervan is bij bouw- en/of andere werkzaamheden een nader archeologisch onderzoek verplicht.

5.7 Bodem

Het uitgangspunt voor wat betreft de bodem in het plangebied is dat de kwaliteit ervan zodanig dient te zijn, dat er geen risico’s voor de volksgezondheid ontstaan. Verdachte plekken met betrekking tot de kwaliteit van de bodem dienen in het kader van de Wet bodembescherming bij ruimtelijke plannen te worden gesignaleerd vanuit een goede ruimtelijke ordening.

In de afgelopen jaren is het perceel gedeeltelijk gesaneerd en gereed gemaakt voor de woonfunctie. Dit is in overleg met de bevoegde instanties gebeurd. In het kader van het verkrijgen van een omgevingsvergunning voor de herontwikkeling is het uitvoeren van een nader bodemonderzoek verplicht. Indien er sprake is van nog aanwezige bodemverontreiniging dient een sanering plaats te vinden. De locatie kan niet eerder in gebruik worden genomen dan dat deze sanering is afgerond. De grond is dan geschikt voor het voorgenomen gebruik en er bestaan geen risico’s voor de volksgezondheid.

In het geldende bestemmingsplan heeft het perceel al een woonbestemming. Met dit bestemmingsplan wijzigt de functie niet.

5.8 Cultuurhistorie

De rol van cultuurhistorie in de ruimtelijke ordening is de laatste jaren sterk toegenomen. Bij het opstellen van plannen moeten cultuurhistorische waarden tijdig in beeld worden gebracht. Het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) stelt in dat verband specifieke eisen aan het opstellen van bestemmingsplannen. Waar mogelijk moeten cultuurhistorische waarden worden behouden of versterkt. Cultuurhistorie is daarmee veelal een sturend onderdeel geworden in de ruimtelijke ordening.

Een belangrijke cultuurhistorische waarde in de omgeving van het plangebied betreft

de monumentale Nederlands Hervormde kerk uit de 11e/12e eeuw. Deze kerk staat aan de Kerkstraat, circa 100 meter ten zuidoosten van het plangebied. Het (beeldbepalende) gebied rondom de kerk, waaronder de zone rondom het plangebied voor zover aan de oostzijde van de Jellemaweg, is in het bestemmingsplan voor dat gebied voorzien van een beschermende regeling. De waarden van dit gebied komen onder meer tot uitdrukking in de bestaande rooilijnen en bouwhoogtes. De beschermende regeling heeft zijn uitwerking op het beperken van afwijkingsmogelijkheden.

De afwijkingsmogelijkheden voor bouwhoogten zoals opgenomen in dit bestemmingsplan zijn beperkt ten opzichte van de huidige regeling. Voorts is als toetsingscriterium opgenomen dat er geen onevenredige afbreuk aan het straat- en bebouwingsbeeld mag worden gedaan. Het is niet noodzakelijk om in dit bestemmingsplan een extra regeling ter bescherming van het beeldbepalende gebied rondom de kerk op te nemen.

Het deel van Zuidhorn waar de ontwikkeling plaats vindt, ligt op een glaciale rug zoals is aangegeven op kaart 7 van de Omgevingsverordening van de Provincie Groningen. De rug ligt in zuid- noord richting over het deel van Zuidhorn en strekt zich via Noordhorn verder uit naar het noorden. Gelet op de geschiedenis van het perceel, de huidige staat waarin deze zich bevindt (de bodem is gesaneerd) en het ontwerp voor de gewenste ontwikkeling zijn er geen extra maatregelen nodig ter bescherming van het relief en de herkenbaarheid van de glaciale rug.

Het bestemmingsplan gaat niet in tegen de aanwezige cultuurhistorische aspecten in de omgeving.

5.9 Externe veiligheid

Vanuit een goede ruimtelijke ordening is het van belang te kijken naar functies in of in de nabijheid van het plangebied die gevaar kunnen opleveren. Op grond van het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) wordt daarom gekeken naar zogenaamde risicovolle inrichtingen. Daarnaast wordt gekeken naar het vervoer van gevaarlijke stoffen en de ligging van hoofdgasleidingen. Doel hiervan is om zowel individuele personen als groepen mensen een minimum beschermingsniveau te bieden tegen een ongeval met gevaarlijke stoffen. Ten aanzien van risicovolle inrichtingen en het vervoer van gevaarlijke stoffen worden de risico’s gemeten in twee maten: het plaatsgebonden risico (voor individuen) en het groepsrisico (voor groepen mensen).

In de directe omgeving van het plangebied komen geen risicovolle inrichtingen of

aangewezen transportroutes voor gevaarlijke stoffen voor. De dichtstbijzijnde risicobron

betreft een gasleiding, die langs de spoorlijn Groningen - Leeuwarden ligt. Het plangebied ligt op circa 600 meter vanaf deze leiding en daarmee buiten de invloedsfeer. Ook het vervoer van gevaarlijke stoffen per schip over het Van Starkenborghkanaal ligt ver buiten het bijbehorende invloedsgebied. Er zijn met betrekking tot het aspect externe veiligheid dan ook geen belemmeringen voor dit bestemmingsplan.

Hoofdstuk 6 Juridische toelichting

6.1 Algemeen

Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden.

Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het voldoet tevens aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012.

6.2 Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen

In dit artikel worden de begrippen gedefinieerd die in de regels worden gehanteerd voor zover deze begrippen van het 'normale' spraakgebruik afwijken of een specifiek juridische betekenis hebben.

Bij de toetsing aan het bestemmingsplan zal moeten worden uitgegaan van de in dit artikel aan de betreffende begrippen toegekende betekenis.

Artikel 2 Wijze van meten

Het onderhavige artikel geeft aan hoe hoogte- en andere maten die bij het bouwen in acht genomen dienen te worden, gemeten moeten worden.

6.3 Bestemmingsregels

Artikel 3 Wonen - 3

In dit artikel zijn de regels gegeven voor het bouwen van de woningen in het plangebied. Zo wordt aangegeven, dat de woningen binnen een bouwvlak moeten worden gebouwd en worden er regels gegeven voor het bouwen ten opzichte van de gevellijn. Ook wordt aangegeven hoeveel woningen toelaatbaar zijn, en aan welke maatvoering de woningen, de bijgebouwen en overige bouwwerken moeten voldoen. Ook wordt vermeldt welke vormen van gebruik in strijd worden geacht met het bestemmingsplan. In een aantal gevallen kan worden afgeweken van de bepalingen. In dit artikel wordt aangegeven wanneer dit het geval kan zijn.

Artikel 4 Waarde - Archeologie 3

Op grond van het archeologiebeleid zoals in paragraaf 4.3.7 toegelicht, is in het bestemmingsplan een dubbelbestemmingen Waarde - Archeologie 3 opgenomen. Op basis hiervan is voor bepaalde bouw- en aanlegwerkzaamheden nader archeologisch onderzoek nodig.

6.4 Algemene regels

In dit onderdeel van de regels komen algemene regels aan de orde die gelden voor meerdere of alle bestemmingen in het bestemmingsplan. De algemene regels bestaan uit de volgende artikelen.

Artikel 5 Anti-dubbeltelregel

De antidubbeltelregel wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelregel wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro).

Artikel 6 Algemene gebruiksregels 

In dit artikel wordt aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval strijdig zijn met het bepaalde in dit bestemmingsplan.

Artikel 7 Algemene afwijkingsregels

Dit artikel biedt de mogelijkheid om via een omgevingsvergunning af te wijken van maten en bouwgrenzen (voor zover geen bestemmingsgrenzen), voor zover noodzakelijk in verband met de werkelijke situatie. Ook voor de bouw van specifieke bouwwerken kan dit artikel worden toegepast.

6.5 Overgangs- en slotregels

In het afsluitende onderdeel van de regels komen in respectievelijk artikel 8 en 9 het Overgangsrecht en de Slotregel aan de orde.

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheidaspecten van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke- en de economische uitvoerbaarheid, waaronder de grondexploitatie.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Het ontwerp bestemmingsplan volgt de uniforme openbare voorbereidingsprocedure die is beschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Het ontwerpplan wordt bekendgemaakt en gedurende zes weken ter inzage gelegd. Een ieder heeft daarbij de gelegenheid schriftelijk en/of mondeling een zienswijze op het plan naar voren te brengen. Hierna wordt het bestemmingsplan ter vaststelling aangeboden aan de gemeenteraad van Zuidhorn.

Op het ontwerp bestemmingsplan zijn 5 zienswijzen ingediend. De zienswijzen zijn overwogen in een Nota van zienswijzen. Deze nota is bijgevoegd in bijlage 4. Onder meer ten aanzien van de afwijkingsmogelijkheden stelt het college van burgemeester en wethouders de gemeenteraad voor, zie bijlage Vaststellingsbesluit Bestemmingsplan Jellemaweg 46a en bijlage 3, het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. De gemeenteraad besloot conform.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Dit bestemmingsplan vormt een actualisatie van de bestaande planologische regeling. De plan- en procedurekosten van dit bestemmingsplan worden door de gemeente gedragen. De kosten voor de uitvoering van het plan, in dit geval de herontwikkeling van het terrein ten behoeve van de bouw van de zeven woningen, wordt door een projectontwikkelaar gedragen. De gemeente Zuidhorn acht de ontwikkeling financieel uitvoerbaar.

7.3 Grondexploitatie

Doel van de in de Wro opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Er wordt uitgegaan van kostenverhaal via de publiekrechtelijke weg: in een exploitatieplan. Daarnaast kan de gemeente in een exploitatieplan eisen en regels stellen ten aanzien van de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. In het voorliggende plan is er op basis van artikel 6.2.1 Bro sprake van een bouwplan. In beginsel dient daarom een grondexploitatieplan te worden opgesteld.

Echter vormt dit bestemmingsplan een herziening van het geldende bestemmingsplan. Voor het plangebied wordt dan ook afgezien van het vaststellen van een exploitatieplan. Bij de uitvoering van het plan zullen zo nodig afspraken worden gemaakt over het kostenverhaal. Dit is op deze wijze anderszins verzekerd.