Wijzigingsplan Idskenhuizen - Bramerstraat 48-54

Artikel 1 Wonen - 1

1.1 Bestemmingsomschrijving

De voor 'Wonen - 1' aangewezen gronden zijn bestemd voor:

• a. woonhuizen al dan niet in combinatie met ruimte voor:
  • 1. een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zoals genoemd in Bijlage 1;
  • 2. detailhandel, ter plaatse van de aanduiding “detailhandel”;
  • 3. een kapsalon, ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van dienstverlening - kapsalon”;
  • 4. een schildersbedrijf, ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van bedrijf - schildersbedrijf”;
  • 5. een bedrijf ten behoeve van kleinschalige jachtbouw, onderhoud, restauratie en winterstalling van boten, ter plaatse van de aanduiding "specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige jachtbouw, onderhoud, restauratie en winterstalling";
• b. aan- en uitbouwen, bijgebouwen (waaronder schiphuizen) en overkappingen;

waarbij, ter plaatse van de aanduiding “karakteristiek”, de instandhouding van de karakteristieke hoofdvorm wordt nagestreefd;

met daaraan ondergeschikt:

• c. een paardrijdbak, ter plaatse van de aanduiding “specifieke vorm van recreatie - paardrijdbak”;
• d. woonstraten;
• e. paden;
• f. parkeervoorzieningen;
• g. groenvoorzieningen;
• h. nutsvoorzieningen;
• i. water;

met de daarbijbehorende:

• j. tuinen, erven en terreinen;
• k. bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, waaronder erf- en terreinafscheidingen en vlaggenmasten.

1.2 Bouwregels

1.2.1 Bouwwerken

Voor het bouwen van bouwwerken gelden de volgende regels:

er mogen geen bouwwerken worden gebouwd op een afstand van minder dan 5,00 m, gemeten ten opzichte van de bestemming 'Water' cq. 'Water - Vaarweg';

indien de bestaande afstand van een bouwwerk tot de bestemming 'Water' c.q. 'Water - Vaarweg' kleiner is dan 5,00, geldt in afwijking van het bepaalde in sublid a de bestaande afstand als minimale afstand.

1.2.2 Hoofdgebouwen

Voor het bouwen van hoofdgebouwen gelden de volgende regels:

• a. als hoofdgebouw mogen uitsluitend de in lid 1.1 sub a genoemde gebouwen worden gebouwd;
• b. een hoofdgebouw zal binnen een bouwvlak worden gebouwd;
• c. de afstand van een hoofdgebouw c.q. een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelgrens zal ten minste 3,00 m bedragen, tenzij de bestaande afstand kleiner is, in welk geval de bestaande afstand als minimale afstand geldt;
• d. het aantal te bouwen hoofdgebouwen mag ten hoogste één bedragen, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding “maximum aantal wooneenheden”, in welk geval het in het aanduidingsvlak aangegeven aantal als maximum geldt;
• e. het aantal aaneen te bouwen hoofdgebouwen zal ten hoogste 2 bedragen, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding “maximum aantal aaneen te bouwen wooneenheden”, in welk geval het in het aanduidingsvlak aangegeven aantal als maximum geldt;
• f. de goothoogte van een hoofdgebouw zal ten hoogste 3,50 m bedragen;
• g. een hoofdgebouw zal zijn voorzien van een kap;
• h. de dakhelling van een hoofdgebouw zal ten minste 30° bedragen;
• i. de dakhelling van een hoofdgebouw zal ten hoogste 60° bedragen.

1.2.3 Aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen

Voor het bouwen van aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen gelden de volgende regels:

• a. aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen zullen ten minste 3,00 m achter de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw dan wel het verlengde daarvan worden gebouwd;
• b. de afstand van een aan- of uitbouw of bijgebouw tot de bouwperceelgrens zal ten minste 0,50 m bedragen, tenzij het een aan- of uitbouw of bijgebouw bij een blok van meer dan twee aaneen gebouwde hoofdgebouwen betreft, in welk geval een aan- of uitbouw of bijgebouw in de tussenliggende zijdelingse perceelsgrens mag worden gebouwd;
• c. de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw zal ten hoogste 50 m² bedragen, met inachtneming van de volgende regel:

de gezamenlijke oppervlakte zal ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw en de gronden met de bestemming 'Tuin', bedragen;

• d. in afwijking van het bepaalde in sublid c mag de oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw ten hoogste de bestaande oppervlakte bedragen, ter plaatse van de aanduiding “specifieke bouwaanduiding - grotere oppervlakte bijgebouwen” dan wel “specifieke vorm van bedrijf - schildersbedrijf” c.q. "specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige jachtbouw, onderhoud, restauratie en winterstalling";
• e. in afwijking van het bepaalde in sublid c mag bovenop de maximale oppervlakte voor aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, een schiphuis worden gebouwd ter plaatse van de aanduiding “schiphuis”;
• f. de goothoogte van een aan- of uitbouw zal ten hoogste gelijk zijn aan de hoogte van de eerste bouwlaag van het hoofdgebouw waaraan wordt gebouwd plus 0,25 m, met dien verstande dat de goothoogte van een aan- of uitbouw niet meer dan 4,00 m mag bedragen;
• g. de bouwhoogte van een aan- of uitbouw zal ten minste 1,00 m lager zijn dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw, met dien verstande dat de bouwhoogte van een aan- of uitbouw ten hoogste 7,00 m zal bedragen;
• h. de goothoogte van een bijgebouw zal ten hoogste 3,00 m bedragen;
• i. de bouwhoogte van een bijgebouw zal ten hoogste 5,00 m bedragen;
• j. de bouwhoogte van overkappingen zal ten hoogste 3,00 m bedragen.

1.2.4 Overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, gelden de volgende regels:

• a. de bouwhoogte van steigers, vlonders en walbeschoeiingen en daarmee gelijk te stellen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zal ten hoogste 0,50 m bedragen;
• b. de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen zal ten hoogste 2,00 m bedragen, met dien verstande dat de bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen vóór de naar de weg gekeerde gevel(s) van het hoofdgebouw c.q. het verlengde daarvan ten hoogste 1,00 m zal bedragen;
• c. er mag ten hoogste 1 vlaggenmast per bouwperceel worden gebouwd;
• d. de bouwhoogte van vlaggenmasten zal ten hoogste 8,00 m bedragen;
• e. de bouwhoogte van de overige bouwwerken, geen gebouwen en geen overkappingen zijnde, zal ten hoogste 5,00 m bedragen.

1.3 Nadere eisen

Burgemeester en Wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

• a. een goede woonsituatie;
• b. de verkeersveiligheid; en
• c. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.

1.4 Afwijken van de bouwregels

Mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de sociale veiligheid, de verkeersveiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

het bepaalde in lid 16.2.1 1.2.1 sub a in die zin dat de afstand van een schiphuizen, damwanden en overige walbeschoeiingen ten opzichte van de bestemming 'Water' c.q. 'Water - Vaarweg' wordt verkleind, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het gebruik van de vaarweg en de ecologische waarden;

• d. het bepaalde in lid 1.2.2 sub b in die zin dat een hoofdgebouw geheel of gedeeltelijk buiten het bouwvlak wordt gebouwd, mits:
  • 1. het aantal woningen niet toeneemt;
  • 2. de oppervlakte van het woonhuis, inclusief aan- en uitbouwen, ten hoogste 50 m² bedraagt;
  • 3. de afstand van het hoofdgebouw tot de perceelgrens ten minste 3,00 m bedraagt;
  • 4. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan eventuele archeologische en ecologische waarden en de waterhuishouding;
• e. het bepaalde in lid 20.2.2 sub c en toestaan dat de afstand van een hoofdgebouw c.q. een blok van aaneengebouwde hoofdgebouwen tot de zijdelingse perceelgrens wordt verkleind;
• f. het bepaalde in lid 1.2.2 sub f in die zin dat de goothoogte van een hoofdgebouw wordt verhoogd, mits dit niet leidt tot het realiseren van een extra bouwlaag;
• g. het bepaalde in lid 1.2.2 sub g en sub h in die zin dat de dakhelling van een hoofdgebouw wordt verlaagd c.q. dat een hoofdgebouw (gedeeltelijk) wordt voorzien van een plat dak;
• h. het bepaalde in lid 1.2.2 sub i in die zin dat de dakhelling van hoofdgebouwen wordt verhoogd tot ten hoogste 80°;
• i. het bepaalde in lid 1.2.3 sub b in die zin dat de afstand van een aan- of uitbouw of bijgebouw tot de bouwperceelgrens wordt verkleind;
• j. het bepaalde in lid 1.2.3 sub c en sub d in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot ten hoogste 70 m², mits:

de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw en de gronden met de bestemming 'Tuin', zal bedragen;

• k. het bepaalde in lid 16.2.31.2.3 sub c en sub d in die zin dat de gezamenlijke oppervlakte van de aan- en uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen bij een hoofdgebouw wordt vergroot tot:

ten hoogste 100 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 50% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw en de gronden met de bestemming 'Tuin', zal bedragen;

ten hoogste 150 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 40% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw en de gronden met de bestemming 'Tuin', zal bedragen;

ten hoogste 200 m², mits de gezamenlijke oppervlakte ten hoogste 30% van de oppervlakte van het bouwperceel, verminderd met de oppervlakte van het hoofdgebouw en de gronden met de bestemming 'Tuin', zal bedragen;

mits de vergroting noodzakelijk is ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zoals genoemd in Bijlage 1, dan wel hobbymatige activiteiten;

• l. het bepaalde in lid 16.2.3 1.2.3 sub g in die zin dat de bouwhoogte van een aan- of uitbouw wordt verhoogd, mits:
  • 1. deze afwijkingsmogelijkheid uitsluitend wordt toegepast bij hoofdgebouwen waarvan de bouwhoogte ten minste 7,50 m bedraagt; en
  • 2. de bouwhoogte van de aan- of uitbouw ten minste 0,50 m lager is dan de bouwhoogte van het hoofdgebouw waaraan wordt gebouwd;
• m. het bepaalde in lid 20.2.3 sub i en toestaan dat de bouwhoogte van een bijgebouw wordt verhoogd tot ten hoogste 6,00 m.

1.5 Specifieke gebruiksregels

Tot een gebruik, strijdig met deze bestemming, wordt in ieder geval gerekend:

• a. het gebruik van de gronden en bouwwerken voor meer woningen dan het bestaande aantal;
• b. het gebruik van bijgebouwen voor bewoning;
• c. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van detailhandel, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding “detailhandel”;
• d. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van bedrijvigheid anders dan in de vorm van een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten zoals genoemd in Bijlage 1, tenzij de gronden ter plaatse zijn voorzien van de aanduiding “detailhandel”, “specifieke vorm van dienstverlening - kapsalon”, “specifieke vorm van bedrijf - schildersbedrijf” c.q. "specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige jachtbouw, onderhoud, restauratie en winterstalling";
• e. het gebruik van de gronden en bouwwerken ten behoeve van een aan-huis-verbonden beroep c.q. kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten, zodanig dat:
  • 1. de bedrijfsvloeroppervlakte meer bedraagt dan:
    • 30% van de begane grondvloeroppervlakte van de aanwezige bebouwing op het bouwperceel;
    • 50 m²;
  • 2. de woonfunctie onevenredig wordt aangetast;
  • 3. het uiterlijk van de betreffende woning wordt aangetast. Uitsluitend niet-uitstekende, niet verlichte reclame-uitingen van beperkte omvang zijn toegestaan;
  • 4. er onvoldoende bergruimte in of bij de woning overblijft;
  • 5. opslag en/of stalling als gevolg van de bedrijfsactiviteiten buiten de gebouwen plaatsvindt;
  • 6. het bedrijf niet wordt uitgeoefend door in ieder geval één van de bewoners van de woning. Het totale aantal werkenden mag hierbij niet meer bedragen dan twee;
  • 7. het gaat om vormen van detailhandel en/of horeca, tenzij genoemd in Bijlage 1 en tenzij het productiegebonden detailhandel betreft;
  • 8. er een onevenredige publieksaantrekkende werking van de activiteit uitgaat;
  • 9. dit leidt tot een onevenredige verhoging van de parkeerdruk of tot extra autoverkeer in een mate, waardoor het woonklimaat in onevenredige mate kan worden aangetast;
• f. het gebruik van de gronden ten behoeve van een paardrijdbak, tenzij de gronden zijn voorzien van de aanduiding “specifieke vorm van recreatie - paardrijdbak”;
• g. het gebruik van de gronden binnen de bestemmingen "Groen", "Recreatie - Verblijfsrecreatie", "Tuin", "Water" en "Wonen - 1" zodanig dat de oppervlakte aan water ter plaatse van de aanduiding "water" minder bedraagt dan 20% van de oppervlakte van het gebied met de aanduiding "water".

1.6 Afwijken van de gebruiksregels

Er kan met omgevingsvergunning worden afgeweken van:

• het bepaalde in lid 1.5 sub f in die zin dat de gronden worden gebruikt voor een paardrijdbak ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik, met de daarbij behorende bouwwerken, mits:
  • 1. de paardrijdbak bij een agrarisch bedrijf op een afstand van ten hoogste 100 m uit de dichtstbijzijnde gevel van de bedrijfswoning ten behoeve van het eigen hobbymatige gebruik wordt aangelegd;
  • 2. de paardrijdbak anders dan bij een agrarisch bedrijf wordt aangelegd op een afstand van ten hoogste 100 m uit de dichtstbijzijnde gevel van de bedrijfswoning of het woonhuis, ten behoeve waarvan de paardrijdbak voor het eigen hobbymatige gebruik wordt aangelegd;
  • 3. de paardrijdbak zoveel mogelijk uit het zicht van de openbare weg wordt gesitueerd;
  • 4. er vanwege de paardrijdbak geen hinder (geur, geluid, licht en stof) wordt veroorzaakt voor nabijgelegen woningen van derden (minimale afstand 30,00 m tot de woonbestemmingsgrens);
  • 5. een beplantingsplan wordt overlegd, waarin wordt voorzien in een afschermende beplantingstrook ten behoeve van een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe gebouwen met een minimale breedte van 5,00 m.

1.7 Omgevingsvergunning voor het slopen van een bouwwerk

1.7.1 Vergunningplicht

Voor het geheel of gedeeltelijk slopen en/of verwijderen van gebouwen ter plaatse van de aanduiding “karakteristiek”, is een omgevingsvergunning vereist.

1.7.2 Uitzonderingen

Het bepaalde in lid 1.7.1 is niet van toepassing op werken en werkzaamheden, die:

• a. het normale onderhoud betreffen;
• b. noodzakelijk zijn in verband met het gebruik of beheer van de gronden.

1.7.3 Toetsingscriteria

De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend indien:

• a. geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit van het pand;
• b. de bouwtechnische staat zodanig slecht is dat het pand niet zonder ingrijpende wijzigingen kan worden hersteld; en/of
• c. het karakteristieke pand in redelijkheid niet te handhaven is.

1.8 Wijzigingsbevoegdheid

Burgemeester en Wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, het plan wijzigen in die zin dat:

• a. de aanduiding “detailhandel”, “specifieke vorm van dienstverlening - kapsalon”, “specifieke vorm van bedrijf - schildersbedrijf” c.q. "specifieke vorm van bedrijf - kleinschalige jachtbouw, onderhoud, restauratie en winterstalling" ter plaatse wordt verwijderd, mits:
  • 1. de betreffende functie ter plaatse is beëindigd;
• b. de bestemming “Wonen - 1” wordt gewijzigd in de bestemming 'Wonen - 2', mits:
  • 1. na toepassing van deze wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 'Wonen - 2' van overeenkomstige toepassing zijn.