Polderwijk-Noord - Voorzieningencluster Waterkwartier

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is het bestemmingsplan “Polderwijk” (2004) opgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld.

Voor de nog te ontwikkelen delen (delen van het Bergkwartier, Waterkwartier en Havenkwartier) zijn de uitgangspunten door nieuwe stedenbouwkundige inzichten gewijzigd. Om die reden is op 26 april 2012 het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord" vastgesteld. Ook dit bestemmingsplan kent een uit te werken bestemming (Gemengd) waarbinnen met inachtneming van de uitwerkingsregels (gefaseerde) woningbouw mag plaatsvinden in combinatie met centrumvoorzieningen, maatschappelijke voorzieningen en recreatieve voorzieningen.

Dit uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van een centrumvoorziening mogelijk in de vorm van een supermarkt in het Waterkwartier langs de Zeewolderweg. Deze ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord" zijn opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde voorzieningen.

In onderstaande figuur is de ligging van het plangebied opgenomen.

Figuur 1.1 Ligging plangebied

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 het relevante beleidskader beschreven. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens een korte toelichting gegeven op het plangebied, waarna in hoofdstuk 4 het plan aan de orde komt. Hoofdstuk 5 beschrijft de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten en in hoofdstuk 6 komen de juridische aspecten van het uitwerkingsplan aan bod. Hoofdstuk 7 tot slot bevat een weergave gegeven van de uitvoerbaarheid van het plan.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

2.1 Provinciaal en gemeentelijk beleid

De realisatie van een voorzieningencluster past binnen het beleidskader, zoals dat is verantwoord in het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord". In dat plan is namelijk geconcludeerd dat uit de beleidsstukken blijkt dat de Polderwijk reeds lange tijd in beeld is als verstedelijkingslocatie. Met een differentiatie aan woonmilieus, aandacht voor specifieke woonwensen en mogelijkheden voor een combinaties van wonen en werken sluit het beoogde plan aan bij het woonbeleid van zowel de provincie als de gemeente en daarmee past binnen de vigerende beleidskaders.

2.2 Ladder duurzame verstedelijking

De invulling van de centrumvoorzieningen en het ruimtebeslag zijn in het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord" nog niet ingevuld. Feitelijk is daarmee sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling, die in het onderhavige plan wordt uitgewerkt. Deze ontwikkeling is overigens niet nieuw, maar de realisering van (centrum)voorzieningen is al bij de voorbereidingen voor de ontwikkeling van de woonwijk Polderwijk meegenomen. Als gevolg van gewijzigde wetgeving en zorgvuldigheidshalve wordt de ladder voor deze 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' doorlopen.

In artikel 3.1.6, lid 2 Bro is per 1 oktober 2012 voorgeschreven dat indien een plan 'een nieuwe stedelijke ontwikkeling' mogelijk maakt, in de toelichting van het plan een verantwoording daarvan moet plaatsvinden volgens de systematiek van de ladder voor duurzame verstedelijking. Een ontwikkeling moet daarin voldoen aan de volgende voorwaarden:

• 1. Voorziet de voorgenomen ontwikkeling in een actuele regionale behoefte?
• 2. Kan in deze behoefte worden voorzien door herstructurering, intensivering of transformatie binnen bestaand stedelijk gebied?
• 3. Indien blijkt dat de winkelontwikkeling niet binnen de bestaande centra kan plaatsvinden, kan een nieuwe locatie worden gezocht die past binnen een optimale detailhandelsstructuur, die beschikt over verschillende middelen van vervoer en passend ontsloten is.

Voor de onderbouwing van de ontwikkeling moet worden aangetoond dat er een actuele regionale behoefte bestaat aan de beoogde ontwikkeling (stap 1 van de ladder) en moet worden dat er geen sprake zal zijn van onaanvaardbare gevolgen voor het woon-, leef- en ondernemersklimaat. Hierbij is met name het leegstandsaspect van belang. Uit de jurisprudentie volgt daarnaast dat bij de ontwikkeling van winkels in 'eerste levensbehoeften', zoals supermarkten, wordt onderbouwd dat er geen sprake zal van duurzame ontwrichting van de detailhandelsstructuur. Door middel van een actueel behoefteonderzoek dient dit te worden onderbouwd. Naast de behoefte en de aanvaardbaarheid van de effecten, moet ook de locatiekeuze (stap 2 en 3  van de ladder) worden onderbouwd.

Naar aanleiding van het vorenstaande is een behoefteonderzoek verricht dat is opgenomen in bijlage 1. De belangrijkste conclusies van dit onderzoek zijn hierna weergegeven.

Stap 1: Actuele regionale behoefte

De actuele demografische ontwikkelingen en de trends in consumentengedrag maken dat de boodschappen vooralsnog voor het overgrote deel in fysieke winkels worden gedaan. Deze boodschappen worden frequent gedaan, waardoor consumenten er behoefte aan hebben de boodschappen in de eigen woonomgeving te kunnen doen.

De detailhandel in Zeewolde functioneert redelijk opzichzelfstaand, omdat de dichtstbijzijnde plaats van hogere orde in de winkelhiërarchie, zijnde Harderwijk, op relatief grote afstand ligt. Met name de boodschappen zullen inwoners van Zeewolde bij de winkels in de eigen woonplaats doen (voor overige aankopen zijn consumenten bereid verder te rijden). De relevante regio voor de analyse van de behoefte is daarom de gemeente Zeewolde met Zeewolde als enige kern in de gemeente. De Polderwijk bevindt zich aan de noordzijde van Zeewolde.

Momenteel heeft Polderwijk 2.520 inwoners. In de komende 20 jaar zal de wijk gefaseerd groeien tot circa 6.500 - 7.500 inwoners. Een dergelijke omvang van de wijk biedt voldoende draagvlak voor een eigen wijksupermarkt.

Voor de toekomstige supermarkt in Polderwijk is het van belang dat deze een volwaardige verzorgingsfunctie voor de wijk heeft. Om de inwoners van de Polderwijk optimaal te kunnen bedienen zou de wijkvoorziening moeten aansluiten bij de behoefte bij consumenten aan one-stop-shopping voor de dagelijkse aankopen.

De mobiliteit van consumenten maakt dat zij de supermarkt in de eigen woonomgeving niet bezoeken als deze niet voldoet aan de wensen. De prijsstelling en met name de omvang van het assortiment is hierbij doorslaggevend. Voor een volwaardige verzorgingsfunctie van de wijkvoorziening van Polderwijk is de realisatie van een volwaardige supermarkt met een hedendaagse omvang tussen 1.500 en 2.000 m² wvo daarom cruciaal. Met een beoogd oppervlak van 1.600 m² wvo voldoet de beoogde ontwikkeling aan deze voorwaarde.

De hierboven beschreven kwalitatieve behoefte aan een eigen boodschappenvoorziening voor de Polderwijk kan niet worden opgevangen binnen de bestaande leegstand, want de leegstand bevindt zich verspreid over verschillende panden op verspreide locaties in Zeewolde. Geen van deze locaties biedt (aaneengesloten) voldoende ruimte om een supermarkt in te passen. Daarbij zou een extra supermarkt op afstand van de Polderwijk, bijvoorbeeld in het centrum van Zeewolde, niet voorzien in de behoefte aan een eigen wijkvoorziening voor de inwoners van de Polderwijk.

In de economische analyse is de haalbare omzet per m² wvo in Zeewolde afgezet tegen het huidige winkeloppervlak van de sector dagelijkse goederen. In de huidige marktomstandigheden is er 830 m² wvo ruimte voor ontwikkeling van de detailhandel in dagelijkse goederen.

De ruimte voor ontwikkeling groeit in de komende bestemmingsplanperiode naar 1.230 m² wvo in 2025 onder invloed van de bevolkingsgroei in de gemeente. Ook na 2025 loopt de fasering van de woningbouw in de Polderwijk door, waardoor de ruimte voor ontwikkeling in 2030 naar verwachting uitkomt op 1.520 m² wvo. Geconcludeerd wordt dat binnen de relevante regio kwantitatieve behoefte bestaat aan de beoogde supermarktontwikkeling.

Momenteel zijn er geen plannen in procedure voor de ontwikkeling van supermarkten in de gemeente Zeewolde. Er wordt daarom niet op andere wijze voorzien in de geconstateerde kwantitatieve behoefte aan ontwikkeling in de sector dagelijkse goederen in Zeewolde.

Na realisatie van de supermarkt in de Polderwijk zal de omzet per m² in de sector dagelijkse goederen in de aanvangssituatie in 2020 onder het landelijke gemiddelde uitkomen (-8%). Deze situatie buigt deze in de komende periode om naar een evenwichtssituatie (rond 2025 en verder). Het is echter van belang om daar niet op te wachten, maar nu reeds - ver voor de voltooiing van de wijk - de wijksupermarkt te realiseren. De inwoners van de nieuwe wijk richten zich dan op de 'eigen' boodschappenvoorziening, waardoor zij geen alternatief aankoopgedrag ontwikkelen. Het is namelijk lastig dat gedrag in een later stadium weer om te buigen.

Na realisatie van de beoogde supermarkt bevinden de marktomstandigheden zich in 2025 min of meer in een evenwichtssituatie (op -4% ten opzichte van het gemiddelde). Bij dergelijke marktomstandigheden is er voor alle detailhandel in Zeewolde voldoende omzet te behalen voor economisch-duurzaam functioneren. De ontwikkeling heeft dan ook geen toename van de leegstand tot gevolg. Geconcludeerd wordt dat de ontwikkeling aanvaardbaar is in relatie tot het woon-, leef- en ondernemersklimaat.

Stap 2: Opvang binnen het bestaand stedelijk gebied

De beoogde locatie bevindt zich binnen het nieuw te bouwen stedelijk gebied van Zeewolde. Daarbij wordt de supermarkt de wijkvoorziening van de nieuwe woonwijk. Gezien het bovenstaande, is deze wijkvoorziening niet elders te realiseren, waarmee geconcludeerd wordt dat wordt voldaan aan stap 2 van de ladder.

Stap 3: Locaties die passend ontsloten zijn

De beoogde locatie is passend multimodaal ontsloten voor de beoogde functie, omdat de locatie goed bereikbaar is met de auto en de fiets en beschikt over een OV-halte in de nabijheid.

Hoofdstuk 3 Karakter Waterkwartier

In het Waterkwartier staat de beleving van het water voorop. Deze buurt ligt in het lager gelegen deel van de Polderwijk. Door het vergraven van een deel van de gronden is waterberging voor omliggende gebieden gerealiseerd en wordt een waterstructuur gecreëerd waaraan watergebonden woningen kunnen worden gerealiseerd. De buurt wordt pas in een later stadium in ontwikkeling gebracht, waardoor de verkaveling en de woningtypes in een later stadium nader zullen worden uitgewerkt.

Figuur 3.1 Luchtfoto van het plangebied (bron: Bing Maps)

In het Waterkwartier is tevens in een voorzieningencluster voorzien. In dit cluster kunnen voorzieningen ten behoeve van onderwijs, welzijn, gezondheidszorg, sport en detailhandel worden gerealiseerd. Het onderhavige uitwerkingsplan voorziet in ruimte voor een supermarkt. De ontwikkeling is voorzien in het rode vlak in de zuidpunt van het Waterkwartier, zoals is weergegeven in figuur 2.

Figuur 3.2: Ligging voorzieningencluster in stedenbouwkundige hoofdopzet

Hoofdstuk 4 Planuitgangspunten

4.1 Context

De uitgangspunten van het noordelijk deel van Polderwijk zijn juridisch-planologische vastgelegd in het bestemmingsplan “Polderwijk - Noord”. Een belangrijk uitgangspunt binnen de bestemming 'Gemengd - Uit te werken' is dat de stedenbouwkundige en programmatische onderdelen van de verschillende uitwerkingen passen binnen de kaders van dit bestemmingsplan.

4.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten

De supermarkt maakt onderdeel uit van de woonomgeving. De architectuur moet aansluiten bij de schaal van de woonbuurt en karakter van de woonbebouwing. Er moet sprake zijn van een zorgvuldig gedetailleerde architectuur gericht op verkleining en geleding van het totale bouwvolume en mag geen sprake zijn van sterke horizontale vormen en indeling van de gevel. In de volgende figuren zijn impressies van de bebouwing weergegeven.

Figuur 4.1: Impressies supermarkt

De voorzieningen voor het laden, lossen en opslag worden inpandig gerealiseerd en in de architectuur meegenomen voor een zorgvuldig uitgevoerde verschijningsvorm van de bebouwing. Hierdoor wordt overlast door geluid en visuele verrommeling beperkt. Buitenopslag mag niet mogelijk zijn.

De uitgangspunten voor de ruimtelijke kenmerken waaraan moet worden voldaan zijn de volgende:

Bebouwing

• Bebouwing één bouwlaag (maximaal 7 meter hoog) en een incidentele verhoging voor een 2e bouwlaag (max 250 m²);
• Representatieve zijden aan de Zeewolderweg en de Waterlinie;
• Laden en lossen aan de noordoostzijde inpandig en geïntegreerd in de architectuur (geen buitenopslag).
• Aan de noordwest en noordoost zijde is aansluitend aan de winkelbebouwing de ontwikkeling van woningbouw voorzien. Deze zijden van de winkelbebouwing moet hierop worden afgestemd en een 'achterzijde situatie' moet worden voorkomen.

Parkeervoorziening/ buitenruimte

• Parkeerterrein aan de zijde van de Zeewolderweg met groenvakken, hagen en bomen.
• Wandel en fietsroutes aansluiten op openbare ruimte.

Openbare ruimte

• Eén inrit en door middel van een woonstraat aangesloten op de kruising Zeewolderweg/Telluur.
• Fietspaden voor doorgaand fietsverkeer.
• Aan de zuidzijde plein met verblijfsfunctie aan het water.
• Aan de Noordoostzijde groeninrichting voor inpassing bevoorradingsroute en een goede overgang naar de woonbuurt.

4.3 Functionele uitgangspunten

Binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden wordt een supermarkt gerealiseerd met een bebouwd oppervlak van 2465 m² inclusief 120 m² ruimte voor inpandige laad- en los voorziening. Van de oppervlakte van de gebouwen mag voor een deel van de gebouwen een hogere bouwhoogte worden toegepast tot maximaal een oppervlakte van 250 m² (dit is voor de realisatie van een kantine/kantoor op de verdieping).

2

Figuur 4.2: Functionele indeling van het terrein

De voorgestelde functionele indeling van het gebouw zal uiteindelijk worden bepaald door de formule die zich in de winkel vestigt. Op voorhand wordt uitgegaan van ongeveer 1.600 m2 publiek toegankelijke winkelruimte, ongeveer 865 m2 voor niet publiek toegankelijk ruimte, zoals magazijn en ruimte en 30 m2 voor inpandig laden en lossen. Op de eerste verdieping is ruimte voor ongeveer 250 m2 ten behoeve van kantoor en faciliteiten, zoals een kantine.

Ten behoeve van de supermarkt wordt daarnaast nog een trafo gebouwd, deze is nodig voor de stroomvoorziening van de supermarkt. De trafo wordt inpandig of op het terrein gebouwd.

Verkeer en parkeren

Ten behoeve van de supermarkt zijn voldoende parkeerplaatsen noodzakelijk. De parkeernorm voor de supermarkt is 3,5 parkeerplaats per 100 m² bvo. Dit komt neer op 3,5 x 24,65 = 95 parkeerplaatsen. Er worden 113 parkeerplaatsen aangelegd. 100 parkeerplaatsen worden in het plangebied van dit uitwerkingsplan aangelegd, de overige 13 in de direct naastgelegen gronden die in het bestemmingsplan Polderwijk zijn opgenomen. Voor de realisatie van die parkeerplaatsen wordt een omgevingsvergunning verleend. Er wordt dus ruim voldaan aan de parkeernormen. De ligging van de aan te leggen parkeerplaatsen is verbeeld in figuur 4.2.

Voor de bevoorrading wordt, eveneens op eigen terrein, een separate route aangelegd. Hiermee wordt voorkomen dat verkeersstromen van bezoekers en bevoorrading worden gemengd. Dit vergroot de verkeersveiligheid op het terrein. De bevoorrading vindt inpandig plaats, met gesloten deur aan de noordoostzijde van het gebouw.

Hoofdstuk 5 Milieu en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Met betrekking tot de milieu- en omgevingsaspecten in het plangebied, zijn de aspecten milieuzonering, water en ecologie nader toegelicht. Voor de overige aspecten wordt verwezen naar Polderwijk - Noord (2012) en het op 25 september 2014 vastgestelde bestemmingsplan Polderwijk dat grenst aan het plangebied Polderwijk - Noord.

5.1 Milieuzonering

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is ruimtelijke afstemming tussen bedrijfsactiviteiten, voorzieningen en gevoelige functies (zoals wonen) noodzakelijk. Bij deze afstemming kan gebruik worden gemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-uitgave 'Bedrijven en milieuzonering' (2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten.

In de nieuwe situatie is er sprake van een supermarkt die wordt omringd door (toekomstige) woningen. De in het plangebied voorziene supermarkt valt onder milieucategorie 1. Voor deze functie geldt op basis van de bedrijvenlijst van de VNG een normafstand van minimaal 10 meter. Hier wordt bij de voorziene supermarkt aan voldaan. Ten aanzien van de VNG-brochure is het uitwerkingsplan uitvoerbaar.

Daarnaast is gekeken of de binnen dit kader voorziene concrete invulling uitvoerbaar en aanvaardbaar is. Om te beoordelen of de geluidsemissie naar de omgeving feitelijk voldoende laag is, is de geluidbelasting ten gevolge van de inrichting berekend. De opzet van dit onderzoek is afgestemd op de inrichting die er daadwerkelijk gaat komen (een supermarkt) en geeft een representatief beeld van de situatie die er na de vestiging van de supermarkt ontstaat. Voor het bestemmingsplan is dit onderzoek in het kader van een 'goede ruimtelijke ordening' van belang. Het onderzoek is ook van belang om te bepalen of wordt voldaan aan het Activiteitenbesluit (de milieuregels).

Uit het onderzoek dat is opgenomen in bijlage 2 blijkt ter plaatse van de omliggende woningen sprake is van een acceptabel woon- en leefklimaat. Tevens is aangetoond dat aan het Activiteitenbesluit voldaan kan worden. Er is dan ook sprake van een verantwoorde milieuzonering en een goede ruimtelijke ordening.

5.2 Waterparagraaf

Sinds 1 november 2003 is de toepassing van de watertoets wettelijk verplicht door de verankering in het Besluit op de ruimtelijke ordening 1985. De watertoets heeft betrekking op alle grond- en oppervlaktewateren en behandelt alle van belang zijn de waterhuishoudkundige aspecten (naast veiligheid en wateroverlast ook bijvoorbeeld waterkwaliteit en verdroging). De watertoets is een belangrijk procesinstrument om het belang van water een evenwichtige plaats te geven in de ruimtelijke ordening. Uit de waterparagraaf blijkt de betrokkenheid van de waterbeheerder in het planproces en de wijze waarop het wateradvies van de waterbeheerder is meegenomen in de uitwerking van het plan.

De watertoetsprocedure kan op drie manieren gevolgd worden: de procedure geen waterbelang, de korte procedure en de normale procedure. Welke procedure gevolgd moet worden hangt af van de implicaties van het ruimtelijk plan voor de waterhuishouding.

De procedure geen waterbelang en de korte procedure zijn bedoeld voor ruimtelijke plannen met beperkte gevolgen voor de waterhuishouding. Bij deze twee procedures kan de watertoets volledig digitaal doorlopen worden. De normale procedure is gericht op ruimtelijke plannen met relatief vergaande consequenties voor de waterhuishouding. Dit plan is een uitwerking van het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord".

Waterhuishoudkundig zijn er geen wijzigingen ten opzichte van dat bestemmingsplan. Er is dan ook geen uitgebreid onderzoek gedaan. Deze paragraaf is gebaseerd op het bestemmingsplan Polderwijk. In deze paragraaf zijn alleen de voor dit uitwerkingsplan relevante en specifieke "water"-zaken beschreven.

Het plangebied heeft een bruto oppervlak van circa 0,75 hectare waarbinnen het grootste gedeelte wordt bebouwd dan wel verhard. Het supermarktterrein zelf voorziet niet in waterberging, maar inmiddels is de seizoensberging en de watergang langs de Kwartiermakerslaan gerealiseerd. Dit water grenst direct aan het plangebied. Daarmee is er voldoende berging voor het voorzieningenterrein. De bestrating van het parkeerterrein zal bovendien worden uitgevoerd met een water passerende verharding met goten en kolken. De kolken worden op het hoogste punt in de goot aangebracht. De kolken worden aangesloten met leidingen op het hoofdriool voor de afvoer van regenwater naar de dichtstbijzijnde watergang aan de zijde van de Zeewolderweg.

Voor wat betreft het beleidsthema 'Schoon water' geldt dat voor parkeerplaatsen vanaf minimaal 50 parkeervakken geldt dat het potentieel verontreinigd hemelwater eerst gezuiverd dient te worden door een lokale zuivering, bijvoorbeeld een (in)filtratievoorziening en/of slibafscheider, alvorens het potentieel verontreinigd hemelwater geloosd kan worden op het oppervlaktewater. Bij de uitvoering van de plannen zal hieraan worden voldaan.

Het uitwerkingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

5.3 Ecologie

Voor wat betreft de gebiedsbescherming is in het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord" al geconstateerd dat de gehele woonwijk Polderwijk - Noord geen gevolgen voor de ecologische verbindingszone langs de Gooiseweg. In het bestemmingsplan "Polderwijk Noord" is geconstateerd dat er in de (toekomstige) woonwijk een aantal algemene soorten voorkomen die onder de vrijstellingsregeling van de Flora- en faunawet vallen.

In het gebied is een verkennend veldonderzoek uitgevoerd naar het voorkomen van beschermde planten- en diersoorten. In dat onderzoek dat is opgenomen in bijlage 3, is vastgesteld dat er algemene kleine grondgebonden zoogdieren en amfibieën kunnen voorkomen in en direct rond het plangebied. Voor deze soorten bestaat een algemene vrijstelling van de Flora- en faunawet. Het voorkomen van algemene broedvogels kan niet worden uitgesloten. In verband met het voorkomen van deze algemene broedvogels wordt aangeraden om te werken buiten het broedseizoen of op een manier dat de vogels niet tot broeden komen. Daarnaast vliegen er vleermuizen. Gedurende en na realisatie van de plannen kunnen deze soorten er blijven vliegen. Effecten op vleermuizen worden derhalve uitgesloten.

Verder is in het onderzoek geconcludeerd dat het voorkomen van de zwaar beschermde rugstreeppad en ringslang niet worden uitgesloten. Effecten op deze soortgroepen kunnen dan ook niet worden uitgesloten. Voor de rugstreeppad en ringslang is ontheffing Flora- en faunawet aangevraagd en verkregen voor rugstreeppad en afgewezen voor ringslang. Deze ontheffing loopt tot oktober 2017 en is derhalve geldig voor het Voorzieningencluster Waterkwartier.

Op grond van bovenstaande analyse is de aanleg en het gebruik van de Voorzieningencluster Waterkwartier in de Polderwijk-Noord te Zeewolde uitvoerbaar (gelet op de Ff-wet), als wordt gewerkt met de ontheffing Flora- en faunawet van 16 april 2013 met nummer FF/75C/2011/0481, die is opgenomen in de bijlage bij het onderzoek.

Hoofdstuk 6 Juridische regeling

6.1 Opzet

Dit uitwerkingsplan bestaat uit een nadere uitwerking van de regels en de bestemmingen van het vigerende bestemmingsplan "Polderwijk - Noord". In dat plan is een uitwerkingsplicht ex artikel 3.6, lid 1, van de Wet ruimtelijke ordening opgenomen om de bestemming “Gemengd - Uit te werken" (artikel 7) binnen de in het betreffende artikel genoemde uitwerkingsregels uit te werken. De gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden die in dit uitwerkingsplan zijn opgenomen, passen binnen de kaders die in het bestemmingsplan "Polderwijk - Noord" zijn bepaald.

6.2 Gemengd

De bestemming 'Gemengd' heeft betrekking op de supermarkt en het bijbehorende (parkeer)terrein. De bouwmogelijkheden zijn afgestemd op de in hoofdstuk 4 opgenomen stedenbouwkundige en functionele uitgangspunten. De gebouwen dienen binnen het aangegeven bouwvlak te worden gebouwd, waarbij wordt uitgegaan van een supermarkt in één bouwlaag (maximaal 7 meter plat) met een incidentele verhoging tot 10 meter. Dit is in de regels vertaald.

Uitgangspunt is dat inpandig laden en lossen plaatsvindt. Dit is in de gebruiksregels vertaald.

6.3 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op de (te verbreden berm) langs de Zeewolderweg.

6.4 Verkeer - 2

De bestemming 'Verkeer - 2' heeft betrekking op de parallelle ontsluitingsweg die de toegang vormt naar de supermarkt.

Tevens is deze bestemming gelegd op het deel aan westkant van de supermarkt, waar uiteindelijk een doorgaande langzaamverkeersverbinding gepland is vanuit het waterkwartier naar de Kwartiermakerslaan.

De Zeewolderweg is al geregeld in het bestemmingsplan en valt buiten de plangrens van dit uitwerkingsgebied (met uitzondering van de te verbreden berm).

Hoofdstuk 7 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. Wat dat betreft wordt een onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid.

7.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Voorontwerpuitwerkingsplan

Het voorontwerpuitwerkingsplan is voorgelegd aan de provincie Flevoland en in het kader van de watertoets voorgelegd aan het Waterschap Zuiderzeeland.

De provincie heeft bij email van 25 september 2015 te kennen gegeven dat er geen provinciale beletselen zijn. Het wateradvies is verwerkt in paragraaf 5.2.

De betreffende overlegreacties zijn opgenomen in bijlage 4.

Ontwerpuitwerkingsplan

Het ontwerpuitwerkingsplan heeft de in de Wro vastgelegde procedure doorlopen in die zin dat ontwerpwijzigingsplan van 11 november tot en met 22 december 2015 ter visie heeft gelegen. Gedurende deze termijn zijn belanghebbenden in de gelegenheid gesteld een zienswijze kenbaar te maken. Hiervan is geen gebruik gemaakt. Het wijzigingsplan is ongewijzigd vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders op 12 januari 2016.

7.2 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaats gevonden in 2013. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan Polderwijk - Noord is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven. De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.