Uitwerkingsplan Polderwijk - Heraut

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de noordzijde van Zeewolde wordt de wijk Polderwijk gerealiseerd. In de Polderwijk is ruimte voor ongeveer 2.950 woningen. De woonwijk wordt gefaseerd gerealiseerd. Ten behoeve hiervan is het bestemmingsplan Polderwijk 2004 opgesteld waarin de woonwijk via een uitwerkingsregeling kan worden ontwikkeld. Inmiddels is het eerste deel, het Parkkwartier, nagenoeg ontwikkeld en is in 2014 een nieuw bestemmingsplan van kracht geworden.

Het bestemmingsplan Polderwijk dat is vastgesteld op 25 september 2014 biedt een actueel juridisch-planologisch kader voor het reeds gerealiseerde gedeelte van Polderwijk en wordt conform de huidige situatie vastgelegd. Op een aantal plekken zijn nog geen woningen gerealiseerd. Voor deze locaties is een uit te werken bestemming opgenomen.

Figuur 1 Uitsnede bestemmingsplan Polderwijk 2014

Op het plangebied is momenteel de bestemming "Wonen - Uit te werken" gevestigd. In Figuur 1 is dit aangegeven met "W-U". Dit uitwerkingsplan maakt de ontwikkeling van 32 woningen mogelijk. Deze ontwikkeling past binnen de uitwerkingsregels, zoals die in het bestemmingsplan Polderwijk 2014 zijn opgenomen. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet in een concrete planologische regeling voor de beoogde woningbouw.

1.2 Opbouw toelichting

De juridisch-planologische regeling van dit uitwerkingsplan wordt in de navolgende hoofdstukken nader toegelicht en gemotiveerd. Na deze inleiding wordt in hoofdstuk 2 een korte toelichting gegeven op het beleidskader voor het wonen. In hoofdstuk 3 komt het plan aan de orde en het beeldkwaliteitskader. Vervolgens worden in hoofdstuk 4 de voor het plangebied relevante milieu- en omgevingsaspecten besproken. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het uitwerkingsplan en in hoofdstuk 6 tot slot wordt een weergave gegeven van de economische uitvoerbaarheid.

Hoofdstuk 2 Beleidskader

Als gevolg van de regionale ontwikkelingen en de economische situatie bestaat de noodzaak om het vigerende woonbeleid te herijken. Daartoe is in februari 2010 de kadernota Wonen vastgesteld. De nota bestaat uit een visie voor de lange termijn (het toekomstbeeld), een missie met concrete kerntaken op de kortere termijn en een strategie waarmee deze missie invulling gaat krijgen. Belangrijke uitgangspunten voor het woonbeleid zijn de volgende:

• het beleid is gericht op een evenwichtiger bevolkingssamenstelling. Een diversiteit aan levensstijlen bevordert immers de kwaliteit van de leefbaarheid. Dit vraagt om een gevarieerd aanbod van woonmilieus. Er moet meer worden gebouwd voor doelgroepen als jonge starters en groepen met een zorgbehoefte;
• het koesteren van omgevingskwaliteiten is van wezenlijk belang voor bestaande en nieuwe woonmilieus;
• met een toename van de bevolking kan het voorzieningenniveau verder worden versterkt.

In paragraaf 3.2 is verder ingegaan op hoe het onderhavige initiatief past binnen deze voornoemde beleidsuitgangspunten.

Hoofdstuk 3 Gebiedsvisie

3.1 Huidige situatie

Het plangebied is gelegen in de Polderwijk te Zeewolde. De Polderwijk is te onderscheiden in vier verschillende deelgebieden. Dit plan ligt in het noorden van het Parkkwartier. Dit is de eerste van de vier deelgebieden waarin met de aanleg is begonnen en inmiddels is het grootste gedeelte hiervan reeds aangelegd.

Figuur 2 Ligging plangebied

Zoals in figuur 1 te zien is, zijn rondom het plangebied al woningen gebouwd. De woonbuurten hebben hun eigen, specifieke sfeer. Er is sprake van gevarieerde bebouwing en een grote diversiteit aan woningtypes.

Het plangebied ligt op de rand van de woonwijk en daarmee aan op de rand van Zeewolde. Via de Kwartiermakerslaan wordt de woonwijk ontsloten op de Zeewolderdijk (N707) en de Spiekweg (N705).

3.2 Gewenste situatie

De lijn van gevarieerde bebouwing wordt doorgetrokken in dit plan. Er is sprake van 3 type woningen, namelijk twee blokken zes rijtjeswoningen, twee blokken van vijf benedenwoningen en tien maisonettewoningen bovenop de benedenwoningen. In figuur 2 zijn de woningen hier aangegeven. De rijtjeswoningen zijn rood gemarkeerd, de benedenwoningen groen en de maisonettewoningen blauw. Voor de duidelijkheid, blauw hoort hier bovenop groen.

In totaal gaat het om de bouw van 32 woningen. Tegen de zijgevels van de rijtjeswoningen die het verst in het midden van het plangebied gelegen zijn, staan de bergingen die horen bij de maisonettewoningen.

Figuur 3 De gewenste situatie, indeling woningen.

Met alle verschillende typen woningen wordt binnen de in het bestemmingsplan Polderwijk gestelde bestemming "Wonen - Uit te werken" gebleven. De maximale goothoogte voor de rijtjeswoningen kan met toepassing van een binnenplanse afwijkingsbevoegdheid verhoogd van zes naar negen meter. Dit levert geen problemen op met het bestemmingsplan.

De woningen worden ontsloten op verschillende wegen omdat het plangebied op een hoek in de wijk ligt. In het plangebied worden ook wegen aangelegd, zodat er een buurt ontstaat in plaats van dat de woningen aan weerszijden worden ontsloten. Voor de bewoners van de rijtjeswoningen geldt dat zij moeten parkeren op het eigen erf.

In de volgende figuur is weergegeven hoe de woningen eruit komen te zien.

Figuur 4 Typen nieuwbouwwoningen

3.3 Beeldkwaliteit

Voor Zeewolde en daarmee de Polderwijk is een welstandsnota opgesteld. In dit plan is rekening gehouden gehouden met de algemene criteria en met hetgeen gesteld is voor de Kwartiermakerslaan. De benedenwoningen- en maisonettewoningen grenzen hier namelijk aan. Voor dit plan is het van belang dat er sprake moet zijn van een gestructureerde eenheid. Hiermee wordt bedoeld dat er verschillende type woningen worden gebouwd, die op architectonisch vlak een eenheid vormen.

Verder wordt aangesloten bij het beleidskader, zoals beschreven in Hoofdstuk 2. In het plan zijn meerdere typen woningen opgenomen uit verschillende prijs segmenten. Zo kan een brede doelgroep worden bediend. Daarbij wordt met dit plan aangesloten bij de bebouwing in het Parkkwartier.

Hoofdstuk 4 Milieu en omgevingsaspecten

In dit hoofdstuk wordt beschreven op welke manier rekening is gehouden met de milieu- en omgevingsaspecten die in het uitwerkingsplan een rol spelen. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Met betrekking tot de milieu- en omgevingsaspecten in het plangebied, zijn de aspecten water en wegverkeerslawaai nader toegelicht. Voor de overige aspecten wordt verwezen naar het bestemmingsplan  Polderwijk 2014.

4.1 Water

Dit plan is een uitwerking van het bestemmingsplan Polderwijk 2014. Waterhuishoudkundig zijn er geen wijzigingen ten opzichte van dat bestemmingsplan. Er is dan ook geen uitgebreid onderzoek gedaan. Deze paragraaf is gebaseerd op de het bestemmingsplan Polderwijk. In deze paragraaf zijn alleen de voor dit uitwerkingsplan relevante en specifieke "water"-zaken beschreven.

Op elk ruimtelijk plan is de watertoets van toepassing zoals beschreven in het rapport "De watertoets toegepast in Flevoland", van 3 september 2003 en in het rapport "Waterkader" van januari 2007 van waterschap Zuiderzeeland. Bij dit waterschap is de watertoets uitgevoerd.

Uit de watertoets is gebleken dat de normale procedure gevolgd dient te worden. In dit geval is actieve betrokkenheid vanuit het Waterschap Zuiderzeeland nodig. Uit de hoofdthema's 'Veiligheid', 'Voldoende Water' en 'Schoon Water' blijkt niet dat dit plan belemmeringen of negatieve effecten zal opleveren. Het uitwerkingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

4.2 Wegverkeerslawaai

Op grond van de Wet geluidhinder is een geluidzone van kracht rond inrichtingen die ''in belangrijke mate geluidhinder veroorzaken'', wegen met een maximumsnelheid hoger dan 30 km/u en spoorwegen. Bij ontwikkeling van nieuwe geluidsgevoelige objecten binnen deze geluidzones moet akoestisch onderzoek worden uitgevoerd om aan te tonen dat de ontwikkeling voldoet aan de in de wet bepaalde voorkeursgrenswaarde.

Voor het bestemmingsplannen Polderwijk 2004 en Polderwijk-Noord 2012 is een akoestisch onderzoek verricht. In het bestemmingsplan Polderwijk 2014 is hier bij aangesloten. Uit het onderzoek is gebleken dat de voorkeursgrenswaarde van 48 dB op een bepaalde afstand van de Kwartiermakerslaan en de Geldersweg zijn gelegen. Met de inrichting van de nieuwe wijk zijn alle nieuwe woningen buiten deze contour gerealiseerd. Alle nieuwe woningen voldoen dus aan de voorkeursgrenswaarde. De verwachting is dat de gehanteerde gegevens uit het onderzoek van 2004 niet verandert zijn. Immers, de enige relevante ontwikkeling die extra verkeer genereert in het plangebied, is de ontwikkeling van Polderwijk. Met het onderzoek is al rekening gehouden met volledige invulling van het plangebied. Er mag daarom veronderstelt worden dat de grens van de voorkeursgrenswaarde ten opzichte van de relevante wegen niet verschoven is. Het is dan ook niet noodzakelijk om een nieuw akoestisch onderzoek uit te voeren. Het bestemmingsplan wordt op dit punt uitvoerbaar geacht.

Hoofdstuk 5 PLanbeschrijving

In dit hoofdstuk worden de in het uitwerkingsplan gehanteerde bestemmingen toegelicht. Voor de wijze van meten van oppervlakten en inhouden van panden en/of gebouwen die niet zijn benoemd in dat artikel (dus artikel 2 wijze van meten), kan gebruik gemaakt worden van de termen, definities en bepalingen in de NEN 2580.

5.1 Groen

De bestemming “Groen” is binnen Polderwijk gelegd op die openbare gebieden waar het groene karakter van structurele waarde is voor de beeldkwaliteit van het plangebied en daar waar niet gebouwd mag worden. In dit uitwerkingsplan is een groenstrook bestemd aan de noordoost zijde van de beneden- en maisonettewoningen. Zo komen de woningen niet pal aan de Kwartiermakerslaan te staan.

5.2 Tuin

De bestemming “Tuin” is gelegd op de voor- en zijtuinen bij de percelen langs de doorgaande wegen. Binnen deze bestemming is de bouw van gebouwen uitgesloten. Alleen bouwwerken, met een maximale bouwhoogte van 1,00 meter zijn toegestaan. Aan weerszijden van de rijtjeswoningen is de bestemming "Tuin" opgenomen, er is hier sprake van de voortuinen.

5.3 Verkeer

De bestemming verkeer is in dit uitwerkingsplan opgedeeld in de bestemmingen "Verkeer-2" en "Verkeer-3". Inhoudelijk verschillen deze bestemmingen, vandaar dat deze apart zijn toegelicht. In dit plan zijn twee stroken opgenomen die de bestemming verkeer hebben. De strook tussen de rijtjeswoningen heeft de bestemming "Verkeer - 2" en de strook tussen de beneden- en maisonettewoningen en de bergingen aan de zijgevels van de rijtjeswoningen de bestemming "Verkeer - 3".

Verkeer-2

De bestemming “Verkeer - 2” is opgenomen voor alle openbare gronden met een verblijfsfunctie. De bestemming is onder andere bedoeld voor woonstraten, voeten fietspaden, parkeer- en (ondergeschikte) groenvoorzieningen. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Wel is het mogelijk om bouwwerken te plaatsen. Palen en masten mogen een maximale bouwhoogte van 6 meter hebben, overige bouwwerken mogen maximaal 5 meter hoog worden.

Verkeer-3

Op een aantal plekken komen parkeerstraten voor. Deze hebben een verblijfsfunctie, maar zijn wel in particulier beheer. In dit plan is sprake van parkeergelegenheid op de erven van de rijtjeswoningen. Binnen de bestemming zijn geen gebouwen toegestaan. Wel is het mogelijk om bouwwerken te plaatsen, de bouwhoogte is echter begrensd tot 3 meter.

5.4 Wonen

De bestemming wonen is in dit uitwerkingsplan opgedeeld in de bestemmingen "Wonen-2" en "Wonen-3". Inhoudelijk verschillen deze bestemmingen, vandaar dat deze apart zijn toegelicht.

Wonen-2

Voor rijtjeswoningen is de bestemming “Wonen - 2” opgenomen. Bij deze woningen is maximaal 30 m2 aan bijgebouwen toegestaan. Op de Verbeelding zijn de maximale goot- en bouwhoogten opgenomen. Een afwijkingsbevoegdheid maakt het mogelijk om de goothoogte van de voor- l en achtergevel gedeeltelijk te verhogen naar maximaal 9,00 meter. De verhoging wordt mogelijk gemaakt voor het middelste gedeelte van deze gevels, waarbij aan beide zijden minimaal 0,60 meter ten opzichte van de zijdelingse perceelgrens niet verhoogd mag worden. De eerst gerealiseerde dakopbouw is beeldbepalend voor de volgende opbouwen.

Wonen-3

Het bestemmingsvlak met de bestemming "Wonen - 3" betreft een appartementengebouw op de begane grond met daar boven op maisonnettewoningen. Voor het gedeelte buiten het bouwvlak geldt dat er middels een specifieke bouwaanduiding erfbebouwing is toegestaan. Voor de erfbebouwing gelden dezelfde regels als voor de bestemming "Wonen - 2". Tevens is bij een aantal rijen woningen een aanduiding ‘gevellijn’ opgenomen die expliciet de voorgevel van die rijen woningen aanduidt.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

De uitvoerbaarheid van dit uitwerkingsplan wordt toegespitst op de economische uitvoerbaarheid. De eigenaar van de grond binnen het plangebied is ook de ontwikkelaar die de woningen realiseert.

Ten behoeve van de ontwikkeling van Polderwijk is een exploitatieopzet gemaakt. Deze exploitatieopzet laat een positief resultaat zien. De exploitatieberekening gaat uit van de zogenaamde dynamische eindwaardemethodiek. In de berekening is rekening gehouden met kostenstijgingen, opbrengststijgingen, rentekosten en renteopbrengsten. Om de twee jaar wordt de exploitatie geactualiseerd.