| Plan: | Gildenveld 2012, 1e partiële herziening |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0050.PH1Gildenveld-VS01 |
Toelichting
Hoofdstuk 1 Inleiding
1.1 Aanleiding
De Gemeenteraad van Zeewolde heeft op 14 december 2017 de Visie kleinschalige bedrijventerreinen vastgesteld. Deze visie heeft betrekking op de bedrijventerreinen Gildenveld, Krachtenveld, Schepenveld en Planetenveld en stelt voor deze terreinen onder andere enkele verruimingen in gebruiks- en of bouwmogelijkheden voor.
Met deze partiële herziening wordt uitvoering gegeven aan de vastgestelde Visie, voor zover het verruimingen voor het bedrijventerrein Gildenveld betreft. Dit met uitzondering van Gildenveld 2 (deelgebied 3 uit de visie).
1.2 Begrenzing plangebied
Het plangebied van deze partiële herziening is gelijk aan die van het bestemmingsplan Gildenveld 2012. De onderstaande afbeelding toont globaal de ligging ervan.
Ligging Gildenveld 2012 (Bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)
1.3 Vigerend bestemmingsplan
Het geldende bestemmingsplan, dat hiermee partieel wordt herzien, is vastgesteld op 13 december 2012. Daarna zijn de planregels reeds twee keer op onderdelen herzien.
De eerste keer was met de vaststelling van de Parapluherziening parkeren op 12 december 2013, waarmee in de algemene gebruiksregels aanpassingen zijn gedaan aan de parkeerregeling.
Met de vaststelling van de Reparatieherziening BVO op 24 april 2014 zijn de regels opnieuw op onderdelen gewijzigd. Deze keer betrof het een aanpassing aan de wijze van meten ten aanzien van het bepalen van het bruto-vloeroppervlak.
Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving
2.1 Beschrijving plangebied
Gildenveld is een kleinschalig en ruim opgezet bedrijventerrein aan de rand van de bebouwde kom. Het biedt ruimte aan bedrijven in de lagere milieucategorieën (1 en 2) en aan maatschappelijke en dienstverlenende functies en bedrijfswoningen.
2.2 Planbeschrijving
Met deze partiële herziening worden de gebruiksmogelijkheden verruimd. Concreet worden sport en fitness als toegestane functies toegevoegd en worden maatschappelijke functies en persoonlijke dienstverlening niet langer beperkt tot enkele specifiek aangewezen percelen, maar algemeen mogelijk. Daarnaast behoort ook een vergadercentrum tot de nieuwe mogelijkheden.
Deelgebieden Gildenveld (Bron: Visie kleinschalige bedrijventerreinen)
Aanvankelijk werden met deze partiële herziening voor deelgebied 3 (Gildenveld II) ook de bouwmogelijkheden verruimd. Bij de vaststelling is echter besloten deze wijzigingen niet in de partiële herziening op te nemen. Voor dit deelgebied wordt een apart bestemmingsplan voorbereid.
Aan de Patroonsweg 16 is in het geldende bestemmingsplan de functieaanduiding 'horeca' opgenomen. Deze maakt de vestiging van een restaurant met een oppervlakte van maximaal 315 m2 mogelijk. Ter plaatse is momenteel geen restaurant meer gevestigd en zelfstandige horeca past niet binnen de uitgangspunten van de vastgestelde Visie kleinschalige bedrijventerreinen. Daarom komt deze aanduiding te vervallen.
Hoofdstuk 3 Beleidskader
Dit plan betreft een partiële herziening van het bestemmingsplan Gildenveld 2012. In de toelichting bij dit bestemmingsplan is uitgebreid gemotiveerd waarom wordt voldaan aan het ruimtelijk beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau.
De wijzigingen die met deze partiële herziening worden doorgevoerd zijn ondergeschikt van aard en komen voort uit de Visie kleinschalige bedrijventerreinen. Ook deze visie, die als bijlage 1 bij deze plantoelichting is opgenomen, is tot stand gekomen met inachtneming van het geldende ruimtelijk beleid.
Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten
In het kader van de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan moet beoordeeld worden hoe het plan zich verhoudt tot diverse omgevingsaspecten, waaronder bodem, geluid, ecologie, archeologie, milieuzonering en gevolgen voor de waterhuishouding.
De verruiming van de gebruiksmogelijkheden leidt niet tot een hogere milieubelasting ten opzichte van de reeds toegestane functies. En de verruiming van de bouwregels vindt uitsluitend plaats binnen de bestaande bestemmings- en bouwvlakken. Er treden met de voorgestelde aanpassingen dan ook geen knelpunten op ten aanzien van omgevingsaspecten.
Hoofdstuk 5 Juridische planbeschrijving
5.1 Plansystematiek
De Wet ruimtelijke ordening bepaalt dat ruimtelijke plannen digitaal en analoog beschikbaar moeten zijn. Dit brengt met zich mee dat bestemmingsplannen digitaal uitwisselbaar en op vergelijkbare wijze gepresenteerd moeten worden. Daarom stelt onder andere de Wro eisen waaraan digitale en analoge plannen moeten voldoen. Zo bevat de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) bindende afspraken waarmee bij het maken van bestemmingsplannen rekening moet worden gehouden.
Omdat het een partiële herziening betreft, blijft het onderliggende bestemmingsplan (het moederplan) van kracht en worden slechts enkele wijzigingen aangebracht aan de verbeelding en de regels. In principe kan zowel voor de verbeelding als de regels volstaan worden met het opnemen van enkel de wijzigingen. Voor de leesbaarheid van het plan is er echter voor gekozen om de bestemmingen en de regels waaraan aanpassingen worden gedaan volledig op te nemen. Concreet betekent dat dat in deze partiële herziening de bestemmingsvlakken 'Bedrijventerrein' inclusief alle bijbehorende aanduidingen op de verbeelding zijn weergegeven en dat de regels bij de bestemming Bedrijventerrein volledig zijn overgenomen in de planregels, waarbij door middel van doorhalen is aangegeven welke (delen van) de regels zijn vervallen en door middel van onderstrepen is aangegeven welke zijn toegevoegd.
5.2 Toelichting bij de verbeelding
Op de verbeelding zijn de bestemmingsvlakken 'Bedrijventerrein' uit het moederplan opgenomen, met uitzondering van Gildenveld 2. Ten opzichte van het moederplan zijn de volgende aanpassingen gedaan aan de verbeelding:
- De aanduiding 'horeca' die voor één perceel was opgenomen is geschrapt.
Voor het overige blijven de bestemmingen en (bouw-, functie- en gebieds)aanduidingen uit het moederplan onverkort van toepassing.
5.3 Toelichting bij de regels
De bestemmingsomschrijving bij de bestemming Bedrijventerrein (artikel 3.1) is op de volgende punten aangepast:
- De beperking dat maatschappelijke functies en persoonlijke dienstverlening uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'maatschappelijk' zijn toegestaan is geschrapt, waardoor deze functies voortaan binnen het gehele plangebied zijn toegestaan.
- Sport en fitness zijn toegevoegd als toegelaten functies.
- Tevens is een vergadercentrum voortaan toegestaan; Vergadercentrum wordt tevens toegevoegd aan de Begrippen.
- De bepaling die ter plaatse van de aanduiding 'horeca', een restaurant (en geen andere horeca) met een maximale bruto vloer oppervlakte van 315 m² toestaat is geschrapt. De bijbehorende aanduiding wordt tevens van de verbeelding geschrapt, waarmee deze bepaling zijn functie verliest.
De bouwregels bij de bestemming Bedrijventerrein (artikel 3.2) zijn op de volgende punten aangepast:
- De bepaling uit artikel 3.2.1 waarmee een verdere beperking wordt opgelegd aan de omvang van een bouwperceel wordt geschrapt. De bijbehorende aanduiding wordt tevens van de verbeelding geschrapt, waarmee deze bepaling zijn functie verliest.
Deze aanpassingen leiden tot een toename van de gebruiksmogelijkheden voor het gehele terrein.
Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid
6.1 Economische haalbaarheid
Met de uitvoering van dit plan zijn geen andere gemeentelijke kosten gemoeid dan die van de procedure zelf. Ook is er geen sprake van verhaalbare kosten. Er is dan ook geen aanleiding om een exploitatieplan vast te stellen.
6.2 Maatschappelijke aanvaardbaarheid
6.2.1 Inspraak
De planologische wijzigingen die met deze partiële herziening worden vastgelegd zijn beperkt qua aard en omvang. Daarbij vloeien deze rechtstreeks voort uit de recent vastgestelde Visie kleinschalige werklocaties en is in dat kader een inspraakprocedure doorlopen. Daarom is deze partiële herziening niet voor inspraak ter inzage gelegd. Wel bestaat tijdens de wettelijke bestemmingsplanprocedure de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen.
6.2.2 Vooroverleg
Over het plan is vooroverleg gevoerd, zoals bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening, met de provincie Flevoland en het Waterschap Zuiderzeeland.
Provincie Flevoland
De provincie Flevoland heeft aangegeven geen strijdigheden met het provinciaal ruimtelijk beleid te zien.
Waterschap Zuiderzeeland
Het Waterschap Zuiderzeeland heeft in een reactie het volgende aangegeven:
Voldoende water - wateroverlast
De partiële herziening maakt een toename van bebouwing mogelijk in deelgebied 3 (Gildenveld II). Omdat dit deel grotendeels nog onbebouwd is zal het verharde oppervlak (na verloop van tijd) meer toenemen dan bij een ongewijzigd vigerend bestemmingsplan.
Op dit moment is het plangebied niet bekend met wateroverlast. Op de korte en langere termijn spelen diverse ontwikkelingen een rol in relatie met het kwantitatieve waterbeheer; het regent vaker en harder, daken worden bovengronds afgekoppeld, het gebruik van bestaand oppervlak wordt geïntensiveerd (inbreidingen). Hierdoor neemt de kans op lokale wateroverlast toe.
Daarbij is in het verleden voor het plangebied geen compensatie voor de toename in verhard oppervlak aangelegd. De beleidsregel 'Compensatie toename verhard oppervlak en versnelde afvoer' is begin 2013 door het waterschap vastgesteld. Vanaf het moment van vaststelling van de beleidsregel is de situatie van het beheergebied op dat moment het referentiekader geworden oftewel de nulsituatie. De compensatieplicht geldt zodanig voor de netto toename van het verhard oppervlak voor een bouwvlak sinds begin 2013 (voor een netto toename in verharding vanaf 750 m² in stedelijk gebied).
Schoon water
In het kader van een goede oppervlaktewaterkwaliteit en het goed omgaan met afvalwater worden bij voorkeur geen uitlogende materialen verwerkt in (nog te bouwen) bouwwerken.
Conclusie Voldoende en Schoon water
Wij verzoeken om de herziening aan te vullen met een waterparagraaf welke ingaat op bovengenoemde informatie. Graag zien we daarbij een uitwerking van de maximaal mogelijke toename in verhard oppervlak voor het plangebied, met de daarbij benodigde compensatie. Kunt u in de waterparagraaf duidelijkheid geven over de verantwoordelijkheid voor de eventueel benodigde compensatieopgave? Hierbij gaat onze voorkeur uit naar een integrale aanpak in plaats van gefragmenteerd.
Beoordeling
Weliswaar wordt het maximale bebouwingspercentage voor een deel van het plangebied verhoogd van 60% naar 70%, maar dit wijzigt de maximale mogelijkheden ten aanzien van oppervlakteverharding niet. In het geldende bestemmingsplan Gildenveld 2012 is geen regeling opgenomen die de mate van oppervlakteverharding beperkt.
Nu het een gebied betreft waar in de bestaande situatie geen wateroverlast bekend is zien wij geen aanleiding om een dergelijke beperking alsnog op te nemen. Ook is er geen sprake van een verruiming van de totale oppervlakte die bestemd is voor bedrijventerrein.
Voor zover de regels van de keur van toepassing zijn op nieuwe ontwikkelingen is de koper van het betreffende kavel verantwoordelijk voor de naleving hiervan.
Conclusie
De ontvangen reacties geven geen aanleiding tot aanpassingen van het bestemmingsplan ten opzichte van het voorontwerp.
6.2.3 Zienswijzen
Het ontwerp heeft met ingang van 29 augustus 2018 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Er is één zienswijze ingediend. Mede naar aanleiding hiervan is het plan gewijzigd vastgesteld, zoals weergegeven in de bijlagen bij het vaststellingsbesluit.