Polderwijk, herziening Parkkwartier Zuid

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Op 25 september 2014 is het bestemmingsplan Polderwijk door de gemeenteraad vastgesteld. Nu is bij verdere uitwerking van het deelgebied Parkkwartier Zuid gebleken dat op een tweetal locaties de bestemmingen niet overeenkomen met de gewenste inrichting.

Enerzijds gaat het om een woningbouwproject dat buiten de grens van het uitwerkingsgebied valt en anderzijds om een locatie waar extra parkeerplaatsen zijn gepland die in de groenbestemming zijn geprojecteerd. Op onderstaande afbeelding zijn beide locaties weergegeven.

Figuur 1: Overzicht aanpassingen bestemmingsplan Polderwijk

Het bestemmingsplan Polderwijk dient op beide onderdelen te worden aangepast om de gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. De voorliggende herziening voorziet hierin.

Hoofdstuk 2 Te herziene onderdelen bestemmingsplan Polderwijk

2.1 Uitbreiding bestemming 'Wonen - Uit te werken'

2.1.1 Afwijking geldend bestemmingsplan

Het is de bedoeling in het gebied in de oksel tussen de straten Weerribben en Springendal 14 vrijstaande woningen te ontwikkelen (zie figuur 2).

Figuur 2: Afwijking uitwerkingsgebied

De noordwestelijk geprojecteerde woningen vallen echter deels buiten de bestemming 'Wonen - Uit te werken', zoals dat in het geldende bestemmingsplan is opgenomen (figuur 3).

Figuur 3: Fragment geldend bestemmingsplan Polderwijk (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Nu de gewenste verkavelingsopzet niet past binnen de huidige uitwerkingsregels, is besloten voor dit gehele uitwerkingsdeel het bestemmingsplan te herzien en de 14 geprojecteerde woningen daarin direct in te bestemmen. Na het onherroepelijk worden van deze herziening is dan geen uitwerkingsprocedure meer nodig en kunnen de woningen met omgevingsvergunning worden gerealiseerd. In paragraaf 2.1.2 en hoofdstuk 3 is de verantwoording voor de uitbreidingslocatie uiteengezet.

2.1.2 Stedenbouwkundige uitgangspunten uitbreiding

Het plangebied betreft het gebied in de oksel tussen de straten Weerribben en Springendal in het noordoosten van Parkkwartier Zuid. In het plangebied worden 14 vrijstaande grondgebonden woningen gerealiseerd in één of twee bouwlagen met kap (goothoogte maximaal 7 meter, bouwhoogte maximaal 10 meter).

De woningen worden allen ontsloten vanaf het bestaande stratenpatroon, waarbij vanaf de woonstraat Springendal een inrit wordt gerealiseerd met aan weerszijden parkeerplaatsen. Hierdoor ontstaat een hofje. In figuur 2 is de inrichtingsschets weergegeven.

De openbare ruimte rond dit plangebied bestaat uit infrastructuur in de vorm van woonstraten en groen, waarbij een hoge tuinmuur de scheiding markeert tussen de groene zone die de scheiding vormt tussen de woongebieden. Open oppervlaktewater komt in het plangebied niet voor.

Het woongebied sluit via de Weerribben aan op de Kwartiermakerslaan die vervolgens weer aansluit op de Elementen. Laatstgenoemde weg vormt samen met de in het centrale deel gelegen groenzone de stedenbouwkundige drager van het woongebied.

In totaal zullen in het nieuwe woongebied 25 parkeerplaatsen worden gerealiseerd. Hiermee voldoet het plan ruimschoots aan de parkeernorm van 1,6 parkeerplaats per woning.

2.1.3 Bijbehorende bouwwerken

Bijbehorende bouwwerken is de verzamelterm voor bijgebouwen, aanbouwen en uitbouwen. De term “bijbehorende bouwwerken” wordt gebruikt in het Besluit omgevingsrecht (Bor) en wordt nu ook in dit uitwerkingsplan overgenomen. De mogelijkheden voor het bouwen van bijbehorende bouwwerken zijn met de inwerkingtreding van het Bor op 1 november 2014 verruimd. Op het achtererf zijn tot een bepaalde omvang bijbehorende bouwwerken vergunningvrij mogelijk. Wel is in het Bor een bepaald bebouwingspercentage gehanteerd om te voorkomen dat achtererven te dicht worden bebouwd.

Op deze landelijke regeling wordt met dit uitwerkingsplan aangesloten in die zin dat het uitwerkingsplan alleen ruimte biedt voor vergunningvrije bouwwerken en in principe geen eigen regeling meer kent. Alleen voor zover dit leidt tot een onevenredige beperking van bouwmogelijkheden, zoals ter plaatse van zijtuinen en op percelen waar in de voortuin gebouwd mag worden, is van dit algemene principe afgeweken. Hoe dit precies is vertaald in het voorliggende bestemmingsplan wordt in paragraaf 5.2 toegelicht.

2.2 Uitbreiding parkeervoorzieningen

Het te realiseren appartementengebouw aan de zuidkant van het Beekvliet dient te voorzien in voldoende parkeergelegenheid. Dit kan worden bereikt door het in het bestemmingsplan Polderwijk opgenomen bestemming 'Verkeer -2' aan de westkant van het gebouw enigszins te verruimen (figuur 4).

Figuur 4: Uitbreiding parkeervoorzieningen

De uitbreiding van het terrein ligt echter in de bestemming 'Groen' waar in beginsel geen parkeren is toegestaan (figuur 5).

Figuur 5: Fragment geldend bestemmingsplan (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl)

Het voorliggende bestemmingsplan wordt op dit onderdeel aangepast in die zin dat de bestemmingen 'Groen' ter plaatse wordt aangepast naar de bestemming 'Verkeer - 2'

Hoofdstuk 3 Behoefte-onderzoek

Het onderhavige bestemmingsplan maakt de ontwikkeling van 14 grondgebonden vrijstaande woningen mogelijk. Dit deelgebied is nu nog onbebouwd.

Een zorgvuldige benutting van de beschikbare ruimte vraagt om een goede onderbouwing van nut en noodzaak van een nieuwe stedelijke ruimtevraag en een zorgvuldige ruimtelijke inpassing van de nieuwe ontwikkeling. Dit is de reden dat in artikel 3.1.6 lid 2 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) de “ladder voor duurzame verstedelijking” is opgenomen. De bouw van nieuwe woningen wordt gezien als nieuwe stedelijke ontwikkeling. Daarom is in dit hoofdstuk de behoefte, locatiekeuze en ontsluiting onderbouwd aan de hand van de ladder.

Artikel 3.1.6 lid 2 Besluit ruimtelijke ordening (Bro): de rijksladder

De ladder bestaat uit de volgende drie treden:

• a. er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte;
• b. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins, en;
• c. indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend ontsloten zijn of als zodanig worden ontwikkeld.

Toetsing initiatief aan rijksladder

Trede 1: behoefte

De bouw van woningen in Zeewolde voorziet in een actuele regionale behoefte. De relevante woonregio bestaat uit de gemeenten Almere, Lelystad, Harderwijk en Ermelo.

De behoefte is nader onderbouwd in bijlage 1.

Hieruit blijkt dat:

• de bevolking en het aantal huishoudens en Flevoland en Zeewolde de komende jaren groeit;
• er in Zeewolde een kwantitatieve behoefte is aan gemiddeld 100 woningen per jaar;
• het programma aansluit op de kwalitatieve vraag en de door de gemeente beoogde differentiatie.

De bouw van 14 woningen geeft invulling aan een actuele regionale behoefte.

Trede 2: locatiekeuze

Het is niet mogelijk om jaarlijks gemiddeld 100 woningen binnen bestaand bebouwd gebied te realiseren. Daarom is gekozen voor uitbreiding van Zeewolde aan de noordzijde. De locatie is een deelplan in de grote uitbreidingslocatie Polderwijk, die al in 2004 is vastgelegd in een bestemmingsplan.

Ook de provincie heeft in het Omgevingsplan Flevoland (2006) geconcludeerd dat Polderwijk noodzakelijk is voor opvang van de woningbehoefte:

“Gezien de goede omgevingskwaliteiten, de grote woningbehoefte in de aangrenzende delen van Gelderland en Utrecht en de gunstige ligging van Zeewolde kan verwacht worden dat de druk op vestiging in Zeewolde vanuit het 'oude land' zal aanhouden. Zeewolde heeft met de Polderwijk voor de komende planperiode voldoende ontwikkelruimte. Voor de verdere ontwikkeling tot circa 35.000 inwoners in 2030 zijn echter nog één of meerdere locaties nodig.”

De locatie is in de provinciale structuurvisie aangemerkt als bestaand stedelijk gebied.

Figuur 6: Uitsnede Omgevingsplan Flevoland kaart 11 Stedelijk gebied

Geconcludeerd moet worden dat het niet mogelijk is om jaarlijks gemiddeld 100 woningen in bestaand bebouwd gebied te realiseren. Met de bouw van woningen aansluitend aan bestaande bebouwd gebied is sprake van zorgvuldig ruimtegebruik.

Trede 3: ontsluiting

Omdat de locatie nog niet daadwerkelijk bebouwd is, is toetsing aan de derde trede noodzakelijk. De locatie is bereikbaar met de bus. Op de locatie worden voldoende parkeerplaatsen aangelegd om te kunnen voorzien in de parkeerbehoefte. Geconcludeerd kan worden dat de locatie passend multimodaal ontsloten is voor de woonfunctie.

Uit de bovenstaande toetsing en de nadere onderbouwing die in bijlage 1 is toegevoegd, blijkt dat met de ontwikkeling sprake is van zorgvuldig ruimtegebruik. De ontwikkeling voldoet aan de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking.

Hoofdstuk 4 Milieu- en omgevingsaspecten

Bij nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moet aandacht worden besteed aan wet- en regelgeving voor de verschillende omgevingsaspecten. Het gaat hierbij om het minimaliseren van de invloeden vanuit het plangebied op de omgeving en omgekeerd. Dat zijn milieuaspecten (bedrijvigheid, geluid, bodem) en water, archeologie, cultuurhistorie, ecologie, luchtkwaliteit, externe veiligheid, kabels en leidingen.

In het kader van de procedure van de bestemmingsplannen Polderwijk van 2004 en 2014 zijn deze milieuaspecten onderzocht en afgewogen. Dit is geconcretiseerd in de ontwikkeling van Parkkwartier Zuid. Het voorliggende uitwerkingsplan voorziet alleen in een juridisch kader om de resterende kavels in het gebied in te vullen van een gebied dat al bouwrijp is. Nieuw onderzoek is dus niet nodig.

Hoofdstuk 5 Juridische regeling

5.1 Opzet

Dit bestemmingsplan bestaat uit enerzijds een reparatie van het vigerende bestemmingsplan "Polderwijk" en anderzijds een nadere uitwerking van een deel van het woongebied dat niet binnen de uitwerkingsgrens van dat bestemmingsplan paste.

Wel passen de voorgenomen woningbouwplannen binnen de uitwerkingsregels van de bestemming “Gemengd - Uit te werken" uit het bestemmingsplan (artikel 14). De in het voorliggende bestemmingsplan opgenomen gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden zijn daarop afgestemd.

Voor wat betreft de uitbreiding van het parkeerterrein aan het Beekvliet wordt het geldende bestemmingsplan herzien door het bestemmingsvlak 'Verkeer - 2' te vergroten.

5.2 Erfbebouwingsregeling

Toelichting regeling vergunningvrij bouwen

Op 1 november 2014 is een aanpassing van het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden waardoor verschillende activiteiten vergunningsvrij zijn geworden. Zo ook het bouwen van een bijbehorend bouwwerk. Om te voorkomen dat het erf volgebouwd wordt met vergunningvrije bouwwerken is het maximale bebouwingspercentage geïntroduceerd. Dit betreft dan een maximum percentage van het bebouwingsgebied.

Bebouwingsgebied:

achtererfgebied alsmede de grond onder het hoofdgebouw, uitgezonderd de

grond onder het oorspronkelijke hoofdgebouw.

Achtererfgebied:

erf achter de lijn die het hoofdgebouw doorkruist op 1 meter achter de voorkant

en van daaruit evenwijdig loop met het aangrenzend openbaar toegankelijk

gebied, zonder het hoofdgebouw opnieuw te doorkruisen of in het erf achter

het hoofdgebouw te komen.

Door toevoeging van het begrip bebouwingsgebied wordt duidelijk dat de omvang van het deel van het achtererfgebied dat mag worden bebouwd wordt bepaald aan de hand van de actuele omvang van het hoofdgebouw.

In de oude regeling was het mogelijk om vergunningsvrij de woning aan de achterzijde uit te bouwen met een diepte van 2,5 meter. Met de inwerkingtreding van de aanpassingen in het omgevingsrecht is deze diepte verruimd naar 4 meter. Bij een woning betekent dat bijvoorbeeld dat binnen die afstand een aan- of uitbouw gebruikt mag worden voor het vergroten van een woonkamer, (bij)keuken of serre. Buiten de genoemde afstand geldt als eis dat het gebruik functioneel ondergeschikt dient te zijn. Bij een woning kan het dan bijvoorbeeld slechts gaan om een garage, berging of plantenkas.

Figuur 7: Achtererfgebied

Met de wijziging van het Bor wordt het ook mogelijk om een bijbehorend bouwwerk te bouwen dat hoger is dan 3 meter. Voorwaarde is wel dat zo'n bijbehorend bouwwerk een schuin dak heeft. Aan de maatvoeringen van zo'n schuin dak zijn, mede in verband met architectuur en belangen van omwonenden, randvoorwaarden gesteld. De regeling is zo opgezet dat bij hogere daken dan 3 m, in de regel alleen standaard zadeldaken of schilddaken mogelijk zijn. De daknok mag in ieder geval niet hoger zijn dan 5 meter en wordt verder in hoogte begrensd door een formule. In deze formule is de afstand van de nok tot de perceelsgrens bepalend voor de toegestane hoogte. Hoe dichter bij de perceelsgrens hoe minder hoog een dak mag zijn.

Uitgangspunten regeling bestemmingsplan

Het vergunningsvrij bouwen wordt voor de erfbouwingsregeling in het plangebied als uitgangspunt genomen.

Het Bor kent evenwel de beperking dat vergunningvrij bouwen in zijtuinen veelal niet is toegestaan, waardoor in een aantal gevallen een onevenredige beperking van (bestaande) bouwmogelijkheden kan ontstaan.

In veel gevallen kan het aanvaardbaar zijn dat ook in zijtuinen wordt gebouwd. In die situaties kent het bestemmingsplan een aanvullende regeling ten opzichte van het in het Bor toegestane bouwen in het achtererfgebied. Daar waar in het bestemmingsplan in zijtuinen mag worden gebouwd is voorzien in een woonbestemming. Op grond van het begrip 'erfbebouwingsgebied' dat in het bestemmingsplan is geïntroduceerd, mag aanvullend op het bouwen in het achtererfgebied, ook in de zijtuinen worden gebouwd waarop een woonbestemming rust.

Voor het bepalen van het erfbebouwingsgebied is het noodzakelijk dat de voorkant van de woning wordt bepaald. De voorkant van de woning is die zijde die grenst aan de tuinbestemming. Dit betekent dat als er bij hoekpercelen een woonbestemming naast het bouwvlak ligt, dat de gevel aan deze zijde niet als voorkant wordt gezien.

5.3 Groen

De bestemming 'Groen' is gelegd op de bufferzone in de westzijde van het plangebied. Binnen deze bestemming zijn voet- en fietspaden mogelijk.

5.4 Tuin

De bestemming 'Tuin' is gelegd waar sprake is van een tuin bij een woning. Binnen deze bestemming mag niet worden gebouwd, tenzij anders is aangegeven.

Gelet op de voorwaarden in het beeldkwaliteitskader is de bouwhoogte van bijvoorbeeld erf- en terreinafscheidingen beperkt tot hetgeen vergunningvrij mogelijk is (maximaal 1 meter hoog).

5.5 Verkeer - 2

De infrastructuur is in de bestemming 'Verkeer - 2' ondergebracht. De infrastructuur bestaat in het plangebied uit een inrit vanaf toegangsweg vanaf de Springendal met aan weerszijden parkeerplaatsen.

Voor de infrastructuur wordt dezelfde regeling aangehouden, zoals deze ook al in de uitwerkingsplannen van Polderwijk gehanteerd zijn. Bouwwerken rechtstreeks ten behoeve van de geleiding, beveiliging en regeling van het verkeer zijn overigens vergunningvrij.

5.6 Wonen

De bestemming 'Wonen' heeft betrekking op de te ontwikkelen woonpercelen. Dit betreffen de woningen inclusief de daarbijbehorende achter- en zijtuinen. De bouwregels van de woningen (hoofdgebouwen) zijn afgestemd op de in paragraaf 2.1.2 beschreven woningtypen. De situering van de hoofdgebouwen is vastgelegd in het bouwvlak. Buiten het bouwvlak is ruimte voor (vergunningvrije) erfbebouwing (zie paragraaf 5.2). Het wonen mag in combinatie plaatsvinden met kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten aan huis. Eén en ander is gehouden aan een aantal randvoorwaarden en beperkingen die in de begrippen en de gebruiksregels van de bestemming zijn opgenomen.

Erf- en terreinafscheidingen mogen in principe maximaal 2 meter hoog zijn. Via een binnenplanse afwijkingsregeling die is opgenomen in artikel 1 kunnen de hoge tuinmuren (3 meter) worden gerealiseerd.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

Bij de uitvoering van een plan kan in zijn algemeenheid onderscheid worden gemaakt tussen de maatschappelijk en de economische uitvoerbaarheid. Bij het eerste gaat het er om hoe de verwezenlijking door de maatschappij (overheid en burgers samen) wordt gedragen. Bij de economische uitvoerbaarheid gaat het om de kosten en andere economische aspecten die met de verwezenlijking van het plan samenhangen. Ook is in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geregeld dat in het kader van een bestemmingsplan de grondexploitatieregeling van toepassing is.

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van het plan kan onder meer aangetoond worden door de bestemmingsplanprocedure op een goede manier te doorlopen. Tijdens de procedure zijn verschillende momenten opgenomen waarbij het mogelijk is een reactie op het plan te geven.

Omdat hier sprake is van een ondergeschikte herziening van een eerder vastgesteld beleidsvoornemen (woningbouw), hoeft op basis van de inspraakverordening geen inspraak te worden verleend.

Het concept-ontwerpbestemmingsplan is in het kader van het overleg ex artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het plan heeft geen aanleiding gegevens tot opmerkingen.

Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens vanaf 7 februari 2018 zes weken ter inzage gelegen. In deze periode kon een ieder zijn zienswijze kenbaar maken. De provincie en het waterschap ontvangen een kennisgeving van de ter inzage legging. Er zijn geen zienswijzen ingediend, waarop het bestemmingsplan op 31 mei 2018 ongewijzigd is vastgesteld.

Het bestemmingsplan is vervolgens nogmaals zes weken ter inzage gelegd. Tijdens deze periode bestaat de mogelijkheid tot het indienen van beroep bij de Raad van State.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Polderwijk heeft sinds 2004 een vastgestelde grondexploitatie. Deze grondexploitatie wordt minimaal eens in de 2 jaar geactualiseerd. De laatste actualisatie heeft plaatsgevonden in 2015. Het resultaat is positief en in het bestemmingsplan "Polderwijk" is de verwachting uitgesproken dat het resultaat positief zal blijven.

De gemeente bezit alle grond van de nog uit te werken delen van het plangebied. Alle te maken kosten in het plangebied worden verhaald door de verkoop van de bouwkavels. Met de grondexploitatie is de economische uitvoerbaarheid van de nog uit te werken en realiseren bestemmingen aangetoond.

Gelet op het feit dat de grond voor de te ontwikkelen locaties in eigendom is van de gemeente, is het niet verplicht een exploitatieplan te koppelen aan de vaststelling van dit uitwerkingsplan, omdat het kostenverhaal anderszins verzekerd is.