Buitengebied 2009, Jipsingboertangerweg 148

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

Mevrouw J.H. Schutte heeft verzocht om de bestemming van de voormalige boerderij Jipsingboertangerweg 148, kadastraal bekend Gemeente Vlagtwedde nrs. E 4539 en E 4541 te wijzigen. De reden daarvoor is dat het agrarisch bedrijf op deze locatie is beëindigd. De bedrijfsomvang en de bruikbaarheid van de aanwezige bebouwing brengt met zich mee dat een hervatting van de exploitatie van een agrarisch bedrijf vanaf dit bouwperceel niet meer in de rede ligt.

De eigenaresse wenst thans de woning te verkopen en financieringsinstellingen wensen op dit moment een bestemming die overeenkomt met het gebruiksdoel.

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie

De panden behorende bij het perceel Jipsingboertangerweg 148, kadastraal bekend gemeente Vlagtwedde, sectie E nrs 4539 en 4541 staan op dit moment leeg.

Hoofdstuk 3 Plangebied/vigerende bestemming

Het perceel Jipsingboertangerweg 148 maakt onderdeel uit van het op 22 september 2009 vastgestelde bestemmingplan Buitengebied 2009 en zoals nadien gewijzigd bij besluit van 22 oktober 2015.

Figuur 1: Uitsnede verbeelding geconsilideerde versie "Buitengebied, gedeeltelijke wijziging 2015".

In dit bestemmingsplan is aan het betreffende perceel de bestemming "Agrarisch - 1" gegeven, er vanuit gaande dat ter plekke een agrarisch bedrijf wordt uitgeoefend. Op de kavel is een (agrarisch) bouwperceel aangegeven.
Binnen die bestemming is ter plaatse de uitoefening van een grondgebonden agrarisch bedrijf toegestaan en bewoning ten behoeve van de agrarische bedrijfsvoering.

Het van toepassing zijnde artikel 3.8 lid g van de regels kent de mogelijkheid om het plan te wijzigen in die zin dat de bestemming "Agrarisch - 1" wordt gewijzigd in de bestemming “Wonen” onder gelijktijdige verwijdering van de aanduiding “sa-bp” met inbegrip van een daarbinnen gelegen bouwvlak ten behoeve van een functieverandering van een bouwperceel mits:

(voor zover hier van toepassing)
Na toepassing van de wijzigingsbevoegdheid de regels van artikel 30 van toepassing zijn.
De wijzigingsbevoegdheid uitsluitend wordt toegepast ter plaatse van de aanduiding “bouwperceel”.
Met name rekening wordt gehouden met het gestelde in bijlage 1 onder 1.18 en 1.24.

In bijlage 1 is (voor zover hier van toepassing) aangegeven dat:

• Hervestiging van grondgebonden agrarisch bedrijf niet mogelijk is;
• Functiewijziging uitsluitend is toegestaan in de voormalige boerderijpanden;
• Nagegaan wordt of gebruik ten behoeve van een gebiedseigen functie mogelijk is zoals als beheers- of bedrijfsgebouw voor de functies natuur en landschap;
• Zijn dergelijke gebiedseigen functies niet mogelijk dan bestaat de voorkeur voor een woonfunctie in bestaande gebouwen;
• De functieverandering mag niet leiden tot onevenredige afbreuk van de agrarische bedrijfsfunctie in de nabijheid in die zin dat naburige bedrijven er door in hun ontwikkelingsmogelijkheden worden beperkt;
• Bij de functieverandering wordt er naar gestreefd het voormalige boerderijpand als landschappelijke verschijningsvorm te handhaven.

In 1.24 van de Bijlage 1 wordt aangegeven dat rekening dient te worden gehouden met algemene toetsingscriteria ten aanzien van:

• Het in stand houden of tot stand brengen van een samenhangend bebouwingsbeeld;
• Voldoende uitzicht en privacy;
• Verkeersveiligheid;
• Voorkomen van onoverzichtelijk situatie in het kader van de sociale veiligheid;
• Het voldoende rekening houden met milieuaspecten;
• het doelmatig en veilig functioneren van nutsleidingen;
• de gebruiksmogelijkheden van gebruiksmogelijkheden van andere bestemmingen;
• behoud of herstel van landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische en archeologische waarden.

Beoordeling:

Het pand Jipsingboertangerweg 148 is een voormalige boerderij waarvan de bijbehorende langbouwgrond inmiddels is overgedragen aan andere akkerbouwbedrijven. Het bedrijfsgedeelte voldoet niet meer aan de hedendaagse eisen voor een modern akkerbouwbedrijf en de bedrijfsactiviteiten vanuit dit pand zijn al geruime tijd geleden gestaakt. De voormalige boerderij staat te koop en is daarmee een van de vele voormalige boerderijpanden die voor de huidige agrarische bedrijfsvoering overbodig in en feite ongeschikt zijn geworden. Hervestiging van een agrarisch bedrijf zal dan ook niet meer aan de orde zijn.

Er is slechts op zeer beperkte schaal behoefte aan beheers- of bedrijfsgebouwen voor gebiedseigen functies. Daarin is binnen het EHS-gebied in ruime mate voorzien en op deze locatie is een dergelijke functie dan ook volstrekt niet aan de orde.

Op grond van de toetsingscriteria is vervolgens de voorkeur voor een woonbestemming aan de orde. Daarvoor is belangstelling en met het geven van deze nieuwe functie is het behoud van het voormalige boerderijpand geregeld.

De afstand tot omliggende agrarische bedrijven is ruim voldoende om geen beperkingen voor de agrarische bedrijfsvoering met zich mee te brengen.

Op het betreffende perceel blijven ook voor de woonbestemming vergelijkbare beschermende bouwregels van toepassing zodat, ten opzichte van de oorspronkelijke regels, er geen wijziging komt in het beschermingsregiem om de landschappelijke verschijningsvorm zoveel mogelijk te beschermen.

De toetsingscriteria als genoemd onder 1.24 van Bijlage 1 geven een algemeen kader om te kunnen beoordelen of een wijziging niet leidt tot ingrijpende veranderingen. De boerderij werd in het verleden gebruikt als bedrijfswoning met gedeeltelijk inpandige agrarische bedrijfsruimte. Er is geen verschil in functie en uitstraling tussen het gebruik als bedrijfswoning of als woning. Bij het vervallen van de agrarische functie wordt het voormalige bedrijfsgedeelte en de bijbehorende schuur hobbymatig gebruikt. Deze gebruiksverandering heeft geen invloed op het bebouwingsbeeld, uitzicht en privacy, verkeers- en sociale veiligheid, het functioneren van nutsleidingen en de landschappelijke, natuurlijke, cultuurhistorische en archeologische waarden.

Aan de criteria als genoemd in de bijlage is voldaan.

Hoofdstuk 4 Toelichting bestaande situatie

De woonboerderij ligt in de lintbebouwing die deel uitmaakt van de buurtschap Jipsingboertange die voornamelijk bestaat uit agrarische bedrijven en panden met de bestemming "Wonen" die als zodanig worden gebruikt.

Op 50 m afstand ligt het agrarisch bouwperceel Jipsingboertangerweg 148a. Aan de overzijde van de weg ligt het agrarisch bouwperceel Jipsingboertangerweg 149 waarvan de bedrijfsactiviteiten op meer dan 150 m van het betrokken perceel zijn gesitueerd. Aan de oostzijde ligt op een afstand van plm. 150 m het bestemmingsplan Jipsingboertangerweg 146 met de bestemming “Bedrijf - Agrarisch aanverwant”. De overige bebouwing in de nabije omgeving heeft een woonbestemming.

Hoofdstuk 5 Toekomstige situatie

De wijziging voorziet in het legaliseren van de feitelijke situatie door aan het perceel de bestemming "Wonen" toe te kennen.

Hoofdstuk 6 Milieu aspecten

6.1 Luchtkwaliteit

De concentraties luchtverontreinigende stoffen liggen in de gemeente Vlagtwedde ruimschoots onder grenswaarden. Door de functiewijziging van een agrarisch bedrijf (met een bedrijfswoning) naar een woning zal het aantal verkeersbewegingen eerder af- dan toenemen.
De wijziging van de bestemming zal derhalve niet leiden tot een significante toename van de concentraties luchtverontreinigende stoffen.
Dit plan kan worden aangemerkt als een project dat niet in betekende mate zal bijdragen aan de wijziging van de luchtkwaliteit. Er is geen aanleiding om aan te nemen dat de grenswaarden van de Wet luchtkwaliteit worden overschreden .

6.2 Geluid

Het betreft een reeds bestaande (bedrijfs)woning. Er wordt geen nieuw geluidsgevoelig object opgericht. Er wordt derhalve afgezien van een nader onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder.

6.3 Bedrijvigheid

De woning ligt op meer dan 50 meter van omliggende bedrijven en daarmee wordt voldaan aan de normafstanden als bedoeld in de VNG brochure “Bedrijven en Milieuzonering”.

In de omgeving van het plangebied liggen geen bedrijven die onder het Besluit externe veiligheid vallen en er hoeft dan ook geen rekening te worden gehouden met bepaalde veiligheidsafstanden.

6.4 Ecologie/Flora en Fauna

Aangezien het om een bestemmingswijziging gaat, waarbij geen sprake is van een ruimtelijke ingreep wordt een ecologisch onderzoek niet noodzakelijk geacht.

6.5 Archeologie

De uitvoering van een inventariserend archeologisch onderzoek is niet noodzakelijk aangezien op de locatie geen nieuwbouw plaatsvindt en de bodem niet wordt verstoord.

6.6 Verkeer

Het aantal verkeersbewegingen neemt wegens het vervallen van de bedrijfsfunctie eerder af dan toe.
Parkeren vindt op eigen erf plaats.

6.7 Externe veiligheid

Stationaire bronnen
Er zijn in de directe omgeving van het plangebied geen stationaire bronnen aanwezig.

Transportroute gevaarlijke stoffen
Het plangebied ligt niet op een zodanige afstand van een transportroute dat op grond daarvan een verdere afweging van veiligheidsaspecten dient plaats te vinden.

6.8 Bodem

Omdat het gaat om een feitelijk reeds gerealiseerde wijziging van het gebruik wordt afgezien van een indicatief bodemonderzoek.

6.9 Water

Omdat het gaat om een feitelijk reeds gerealiseerde wijziging van het gebruik wordt afgezien van de uitvoering van een watertoets.

6.10 Uitvoerbaarheid

De bestemming is door de initiatiefnemer gerealiseerd en uit de planwijziging vloeien geen kosten voort voor de gemeente .

Hoofdstuk 7 Juridische regeling

Het wijzigingsplan past binnen de regels van het bestemmingsplan Buitengebied 2009 en zoals nadien gewijzigd bij besluit van 22 oktober 2015. Het bestemmingsplan bepaalt dat na wijziging van de bestemming in “Wonen” bestemde perceel, artikel 30 van de planvoorschriften van toepassing zijn .

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid

Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een be-stemmingsplan c.q. een wijzigingsplan. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid.

De planwijziging heeft betrekking op het gebruik van de opstallen ten behoeve van de functie wonen en maakt in te toekomst verbouw ten behoeve van die functie mogelijk.

Hoofdstuk 9 Inspraak

Aangezien het gaat om het wijzigingen van het bestemmingsplan ten einde de legale situatie daarmee in overeenstemming te brengen wordt geen gelegenheid gegeven voor inspraak.

Hoofdstuk 10 Overleg

Bij brief van 27 juli 2016 is namens het college van gedeputeerde staten van Groningen gereageerd op het voorontwerp-wijzigingsplan. Daarbij is aangegeven dat een nadere motivering nodig is om aan te geven dat aan de criteria in de toetsingsbijlage van het bestemmingsplan wordt voldaan. In het ontwerpwijzigingsplan is dat aangepast en aangevuld.

Voorst wordt er op gewezen dat met een eenvoudige verwijzing naar art. 30 van de planregels niet wordt voldaan een de op grond van de provinciale omgevingsverordening noodzakelijke bescherming van karakteristieke/streekeigen kenmerken van de aanwezige bebouwing. De gemaakte opmerkingen ten aanzien van dat onderwerp zijn terecht. De bij het voorontwerp gevoegde verbeelding bleek niet juist/onvolledig te zijn. Bij de wijziging van het bestemmingsplan Buitengebied 2015 is op basis van een door Libau uitgevoerde analyse en gemaakte onderbouwing in het bestemmingsplan een regeling opgenomen ter bescherming van karakteristieke en streekeigen panden en panden met een oorspronkelijke hoofdvorm. Daarbij is er voor gekozen om bij de agrarische bestemmingen de bescherming van panden met een oorspronkelijke hoofdvorm te beschermen middels bepalingen in de planregels zonder een aanduiding op de verbeelding. Bij de bestemming 'Wonen" is er voor gekozen om in de regels te verwijzen naar een aanduiding op de verbeelding. Bij het voorontwerp was de aanduiding “oorspronkelijke hoofdvorm” ten onrechte niet op de verbeelding opgenomen. Deze onvolkomenheid is in het ontwerp hersteld waarmee de vergelijkbare bescherming is blijven bestaan.

In het overleg over de wijziging van het bestemmingsplan “Buitengebied 2009, gedeeltelijke wijziging 2015” is reeds geconcludeerd dat deze wijze van bescherming in overeenstemming is met de bepalingen van de provinciale omgevingsverordening.