Leek - Wethouder Iwe Hutstraat 28

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 Inleiding

1.1 Aanleiding

Aan de Wethouder Iwe Hutstraat 28 en 28I staat de bebouwing van de voormalige basisschool met gymzaal O.B.S. de Tweemaster. Deze school is inmiddels niet meer als zodanig in gebruik. Momenteel wordt het pand tijdelijk bewoond als anti-kraakpand. Woningcorporatie Wold & Waard is voornemens de bebouwing te slopen en te vervangen door 24 sociale huurwoningen, bestaande uit vier blokken van zes geschakelde woningen.

De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan Leek - woonwijken (zie paragraaf 1.3). De gemeente Leek wil medewerking verlenen aan het initiatief. Om de ontwikkeling juridisch-planologisch toch te kunnen regelen, is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan noodzakelijk. Dit bestemmingsplan voorziet hierin.

1.2 Ligging plangebied

Het plangebied ligt in het woongebied van de wijk Rodenburg. De begrenzing van het plangebied is afgestemd op het stedenbouwkundige ontwerp. In figuur 1.1 is de ligging van het plangebied weergegeven. Figuur 1.2 geeft globale de begrenzing van het plangebied weer.

Figuur 1.1 Ligging van het plangebied

Figuur 1.2 Globale begrenzing van het plangebied

1.3 Planologische regeling

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan Leek - Woonwijken, dat is vastgesteld op 21 december 2016. In figuur 1.2 is een uitsnede van het geldende bestemmingsplan weergegeven.

Het plangebied heeft in het geldende bestemmingsplan de bestemmingen 'Maatschappelijk' en 'Verkeer - Verblijf'. Binnen de bestemming 'Maatschappelijk zijn gebouwen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen toegestaan, die binnen het aangegeven bouwvlak gebouwd dienen te worden. Woningbouw is binnen de bestemming niet toegestaan. De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijf' zijn bestemd voor wegen, straten en voet- en rijwielpaden. Tevens zijn onder meer groen-, nuts-, parkeer- en speelvoorzieningen toegestaan binnen deze bestemming. Woningbouw is hier niet toegestaan.

Tevens is de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' van toepassing. Om mogelijk aanwezige archeologische waarden te beschermen geldt binnen deze bestemming een archeologisch onderzoeksplicht bij ingrepen groter dan 1.000 m2.

Figuur 1.2: Uitsnede Bestemmingsplan Leek - Woonwijken

1.4 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het initiatief nader beschreven. Daarbij komt de huidige situatie aan bod en wordt vervolgens ingegaan op de toekomstige situatie. Hoofdstuk 3 schetst het relevante beleidskader voor het plan. Daarbij wordt ingegaan op het relevante rijks-, provinciaal, en gemeentelijk beleid. In hoofdstuk 4 worden de omgevingsaspecten behandeld, waaraan de beoogde ontwikkeling wordt getoetst. Hoofdstuk 5 beschrijft de juridische aspecten van het plan. In hoofdstuk 6 worden de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid van het plan toegelicht.

Hoofdstuk 2 Projectbeschrijving

2.1 Huidige situatie

Het plangebied betreft de gronden van de (voormalige) openbare basisschool De Tweemaster met gymzaal, gelegen aan de Wethouder Iwe Hutstraat 28 midden in de woonwijk Rodenburg te Leek. In de omgeving heerst de woonfunctie. Rondom het plangebied bevinden zich voornamelijk rijwoningen die bestaan uit twee bouwlagen met kap. Een uitzondering hierop betreffen de ouderenwoningen ten oosten van het plangebied. Hier bestaat de bebouwing uit één bouwlaag met kap. De gebouwen zijn met de voorgevels naar de straat gericht, waarbij de rooilijnen evenwijdig lopen aan de straat.

Aan de zuidkant van het plangebied ligt een groenstrook bestaande uit gras en bomen. Hierachter ligt de Lindensteinlaan, de doorgaande weg in het dorp.

In het plangebied staat het voormalig schoolgebouw en de bij het schoolgebouw behorende gymzaal. Zowel centraal in het gebied als in het zuidelijke deel bevinden zich school pleinen. Het schoolgebouw is deels voorzien van één en deels van twee bouwlagen met een plat dak en heeft een bouwhoogte van 5 meter. Ook de gymzaal is voorzien van een plat dak en 8,5 meter hoog. De figuren 2.1, 2.2 en 2.3 geven een weergave van de huidige situatie in het plangebied.

Het plangebied wordt ten oosten ontsloten door de Wethouder Iwe Hutstraat en ten noorden en deels ten westen door 't Zuden. Deze straat loopt ten oosten, noorden en deels ten westen van het plangebied. Hieraan bevinden zich ook parkeerplaatsen.

Figuur 2.1 Luchtfoto van het plangebied

Figuur 2.2 Aanzicht op het plangebied vanuit het zuidoosten

Figuur 2.3 Aanzicht op het plangebied vanuit het noordwesten

2.2 Voorgenomen initiatief

Beschrijving initiatief

Het doel van de initiatiefnemers is om het plangebied te herstructureren door het plangebied in te vullen voor woningbouw. Het programma is om de bestaande bebouwing in het plangebied te slopen en te vervangen door woningbouw. Het programma bestaat uit de bouw van vier blokken van zes aaneen geschakelde sociale 'nul op de meter' huurwoningen.

Figuur 2.4 geeft een impressie van de invulling van het plangebied. Bij de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de woningen zal een definitief welstandsadvies afgegeven worden. in figuur 2.6 is de nieuwe stedenbouwkundige invulling weergegeven. De woningen worden allemaal met de voorgevel naar buiten toe gericht.

Figuur 2.4 Situatieschets van de voorgenomen situatie

De woningen die in het bestemmingsplan gerealiseerd worden, zijn nog niet volledig ontworpen. Bij de totstandkoming van het ontwerp wordt derhalve aangesloten bij de bouwregels die gelden voor bestemming 'Wonen - 1' uit het geldende bestemmingsplan. Dit betekent dat de woningen een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3,50 meter en 9 meter krijgen met een dakhelling tussen de 30 en 60 graden.

In figuur 2.5 tot zijn enkele referentiebeelden voor de te realiseren woningen opgenomen. De woningen in het plangebied zullen een soortgelijk uiterlijk krijgen.

Figuur 2.5 Referentiebeelden voor de te realiseren woningen in het plangebied

Ruimtelijke inpassing

De woningen worden ingepast in de stedelijke structuur van de wijk Rodenburg Van belang is dat het ontwerp zodanig is, dat geen afbreuk wordt gedaan aan de ruimtelijke kwaliteit ter plaatse. Zoals veel in de omgeving voorkomt worden de woningen uitgevoerd in de vorm van aaneen te bouwen woningen.

De woningen bestaan uit één laag met kap en zijn met de voorgevels gericht op de weg. Het bebouwingsbeeld dat ontstaat is vergelijkbaar met het bebouwingsbeeld uit de directe omgeving.

Verkeer en parkeren

Ten behoeve van de bereikbaarheid en de ontsluiting van de nieuwe woningen, wordt de Wethouder Iwe Hutstraat ten zuiden en westen van het plangebied doorgetrokken. Mede door het doortrekken van de weg is er geen probleem om de verkeersgeneratie van de nieuwe woningen op te vangen. Op deze manier wordt de nu nog doodlopende weg voorzien van een nieuwe ontsluitingsmogelijkheid en kan de extra verkeersgeneratie goed afgevoerd worden.

De gemeente Leek heeft een eigen parkeerbeleid waarin parkeernormen zijn opgenomen. Voor dit plan is uitgegaan van een parkeernorm van 1,8 parkeerplaatsen per 1-2 persoons-huishouden. Voor 24 woningen komt dit neer op 43 parkeerplaatsen. Binnen het plangebied zijn op dit moment 42 parkeerplaatsen ten behoeve van de school, de gymzaal maar ook ten behoeve van omringende functies aanwezig. Voor de school en gymzaal zijn 25 parkeerplaatsen bestemd. De 17 overige parkeerplaatsen in de huidige situatie zijn bestemd voor omringende woningen.

Dit betekent dat er 18 extra parkeerplaatsen benodigd zijn voor de toekomstige situatie. In totaal komt dit dan neer op een behoefte van 60 parkeerplaatsen. Dit bestaat uit de 43 parkeerplaatsen ten behoeve van de woningen in het plangebied en 17 parkeerplaatsen voor de omringende woningen.

Ten behoeve van de ontwikkeling worden deze nieuwe parkeerplaatsen aangelegd. Daardoor komen er, inclusief parkeren op eigen erf, 24 parkeerplaatsen bij. Deze zijn ook ingetekend op figuur 2.6. Daarnaast is er beperkt ruimte voor parkeren op eigen terrein. Zes woningen krijgen ieder één parkeerplaats. Dit is weergegeven op figuur 2.6. In totaal komt het aantal gerealiseerde parkeerplaatsen zo op 66. Er wordt hiermee voldaan aan de parkeerbehoefte.

Figuur 2.6 Inrichting plangebied met de realisering van parkeerplaatsen op eigen erf

Hoofdstuk 3 Beleidskader

3.1 Rijksbeleid

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) is op 13 maart 2012 in werking getreden. Met de Structuurvisie zet het kabinet het roer om in het nationale ruimtelijk beleid. Om de verantwoordelijkheden te leggen waar deze het beste passen draagt het Rijk de ruimtelijke ordening meer over aan gemeenten en provincies. Het Rijk kiest voor een selectievere inzet van rijksbeleid op slechts 14 nationale belangen. Voor deze belangen is het Rijk verantwoordelijk en wil het resultaten boeken. Buiten deze 14 belangen hebben decentrale overheden beleidsvrijheid.

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte.

De beoogde ontwikkelingen binnen het plangebied raken geen van de rijksbelangen. Het Rijksbeleid geeft hierdoor geen uitgangspunten voor dit bestemmingsplan

Ladder voor duurzame verstedelijking

In het Bro (artikel 3.1.6 lid 2) is opgenomen dat bij een ruimtelijk plan, dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, de ladder voor duurzame verstedelijking doorlopen moet worden. Deze bestaat uit drie treden:

• a. Er wordt beschreven dat de voorgenomen stedelijke ontwikkeling voorziet in een actuele regionale behoefte.
• b. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel a, blijkt dat sprake is van een actuele regionale behoefte, wordt beschreven in hoeverre in die behoefte binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins.
• c. Indien uit de beschrijving, bedoeld in onderdeel b, blijkt dat de stedelijke ontwikkeling niet binnen het bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan plaatsvinden, wordt beschreven in hoeverre wordt voorzien in die behoefte op locaties die, gebruikmakend van verschillende middelen van vervoer, passend zijn ontsloten of als zodanig worden ontwikkeld.

De ontwikkeling van 24 woningen valt onder de definitie van een stedelijke ontwikkeling. Daarom moet dit plan getoetst worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking:

• a. trede 1: er wordt voorzien in een actuele regionale behoefte;

De realisatie van 24 woningen binnen het plangebied past binnen de geldende woonvisie van het Westerkwartier: 'Ruimte om te wonen, Woonvisie Westerkwartier 2015-2020'. Dit is verder beschreven in paragraaf 3.3.

• b. trede 2: de ontwikkeling vindt plaats binnen het bestaan stedelijk gebied van Leek;

De herstructurering vindt plaats binnen bestaand stedelijk gebied. De locatie voorziet in een functiewijziging van een maatschappelijke functie naar een woonfunctie. Daarbij wordt de bestaande verouderde bebouwing gesloopt en worden nieuwe woningen terug gebouwd die aansluiten op de directe omgeving.

• c. trede 3: de locatie is multimodaal ontsloten;

Hoewel aan deze trede niet getoetst hoeft te worden, omdat de ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied plaatsvindt, wordt toch de multimodale ontsluiting onderbouwd. Het plangebied is goed via de auto te bereiken. Bovendien zit op circa 50 meter tot het plangebied een bushalte, met om de 10 minuten een busverbinding richting Groningen.

Het plan voldoet aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

3.2 Provinciaal beleid

Omgevingsvisie Groningen 2016-2020

De Omgevingsvisie Groningen 2016-2020 bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie Groningen op de fysieke leefomgeving. De omgevingsvisie is gekomen in plaats van het Provinciaal Omgevingsplan. De provincie wil het aantrekkelijke woon- en leefklimaat verbeteren. Het accent in het beleid ligt op het benutten van de ontwikkelingsmogelijkheden, aast het beschermen van de karakteristieke bebouwde en onbebouwde elementen.

In de Omgevingsvisie is het provinciale beleid dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving geformuleerd en geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale belangen.

De provincie Groningen streeft naar een zo hoog mogelijke ruimtelijke kwaliteit in de provincie. Ruimtelijke kwaliteit wordt bepaald door de mate waarin binnen een gebied de gebruikswaarde, de belevingswaarde en de toekomstwaarde in onderlinge verhouding geoptimaliseerd zijn. Gebruikswaarde is gericht op een efficiënte inrichting van het gebied voor uitoefening van de daaraan toegekende of toe te kennen functies. Bij belevingswaarde gaat het om de sfeer en allure van het gebied. Toekomstwaarde draait om de toekomstbestendigheid van de maatregelen die ten behoeve van de gebruiks- en belevingswaarde worden genomen.

De kwaliteit van het wonen levert een belangrijke bijdrage aan de leefbaarheid van de provincie. Een hoge woonkwaliteit kan worden bereikt door het woningaanbod optimaal te laten aansluiten bij de wens van de inwoners; ook als het gaat om het soort kern waar men wil wonen: van kleine kern tot een grote stad. Het is mogelijk om kleine kernen kleinschalig uit te breiden. Hiervoor worden primair de inbreidingsmogelijkheden benut.

De provincie wil dat gemeenten in regionaal verband samen een visie opstellen over de ontwikkeling van de woningvoorraad binnen de betrokken gemeenten. Zo kan worden voorkomen dat er teveel nieuwbouwplannen worden ontwikkeld. De provincie ziet voor haarzelf hierin een rol als facilitator van de totstandkoming van de visie.

Conclusie

Het voorgenomen plan betreft een herontwikkeling van een leeg staand schoolpand naar de realisatie van 24 woningen. Met de herontwikkeling wordt verpaupering van de verouderde bebouwing tegengegaan en worden nieuwe gebouwen hiervoor terug gebouwd. Dit zorgt voor een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit in het plangebied. Bovendien sluit de woonfunctie die het plangebied krijgt in de beoogde situatie goed aan bij de woonfuncties in de directe omgeving.

Daarnaast is het plan passend binnen de regionale woonvisie die de gemeenten in het Westerkwartier gezamenlijk hebben opgesteld. Dit is nader beschreven in paragraaf 3.3.

Omgevingsverordening Groningen 2016-2020

De Omgevingsverordening Provincie Groningen 2016 bevat regels voor de fysieke leefomgeving in de provincie Groningen. Deze regels richten zich op de thema's ruimtelijke ordening, water, infrastructuur, milieu en ontgrondingen. De Omgevingsverordening is nauw verbonden met de Omgevingsvisie Groningen 2016-2020.

In artikel 2.15.1 van de verordening worden regels gegeven met betrekking tot woningbouw. Een ruimtelijk plan kan alleen in woningbouw voorzien, voor zover deze woningbouwmogelijkheden naar aard, locatie en aantal overeenstemmen met een regionale woonvisie. In paragraaf 3.3 wordt beschreven dat de voorgenomen woningbouwontwikkeling past binnen de regionale Woonvisie Westerkwartier 2015-2020.

Conclusie

Dit plan is in overeenstemming met de woonvisie die de gemeenten van het Westerkwartier gezamenlijk hebben opgesteld. Daarmee is het plan passend binnen de Omgevingsverordening Groningen 2016-2020.

3.3 Gemeentelijk beleid

Ruimte om te wonen, woonvisie Westerkwartier 2015-2020

Met deze woonvisie schetsen de gemeenten binnen het Westerkwartier een perspectief voor het wonen in het Westerkwartier. Deze ambities zijn hier vastgelegd tot het jaar 2020. Tegelijkertijd wordt er een lange termijn perspectief geschetst, omdat grote trends als huishoudensgroei en vergrijzing de koers bepalen.

De vraag naar woningen hangt samen met de groei van het aantal huishoudens, als gevolg van natuurlijke ontwikkeling, doorstromers binnen het gebied en migratie. Met de provincie Groningen zijn afspraken gemaakt over de ruimte die er in de regio is om plannen te ontwikkelen voor woningbouw. Daarvoor is een huishoudensprognose een belangrijke onderlegger. De prognose gaat uit van 170 huishoudens per jaar in de regio als geheel, tot 2020 en een afnemende groei. Voor de woningbehoefte komt dit neer op 1.015 woningen tot 2020 en nog eens 675 woningen tot 2025. Tussen 2030 en 2040 wijzen de prognoses op krimp. De regio Westerkwartier verwacht toenemende ruimte op de woningmarkt, in combinatie met een gunstige ligging van de regio, eerder leidt tot nulgroei op regioniveau. Daarbinnen zullen positieve afwijkingen voorkomen (bijvoorbeeld in de centrumdorpen) en negatieve afwijkingen (krimpdorpen).

In de woonvisie is een leidraad voor kwalitatieve woningbehoefte opgenomen. Hierin is opgenomen dat Wold & Waard, initiatiefnemer van dit plan, circa 40 kleine gezinswoningen, in de sociale huur sector, gaat realiseren. Dit met het oog op de lange termijn en met oog op de duurzame betaalbaarheid. Per dorp verschilt het gewenste programma. Leek is getypeerd als centrumdorp binnen het Westerkwartier. In de centrumdorpen is behoefte aan alle typen woningen, waaronder kleine gezinswoningen.

Binnen het Westerkwartier gaan inbreidingsplannen voor uitbreidingsplannen. Inbreiden biedt de mogelijkheid om incidentele 'rotte kiezen' te verwijderen. Bij planontwikkeling wordt eerst gekeken naar het benutten van inbreidingslocaties, voordat nieuwe uitbreidingen worden gerealiseerd. In Leek is een woningbehoefte van 220 tot 375 woningen in de periode 2014-2020.

In de woonvisie is per gemeente een planlijst opgenomen. Voor de gemeente Leek geldt een plancapaciteit van 93 woningen voor diverse binnendorpse projecten in de gemeente. In de periode 2014-2020 is ruimte om 47 van deze woningen te realiseren.

Conclusie

De ontwikkeling van 24 kleine gezinswoningen binnen het projectgebied past binnen de gestelde kaders van de Woonvisie Westerkwartier 2015-2020 en binnen de planlijst van de gemeente Leek. De initiatiefnemer heeft ruimte om circa 40 van dit type woningen te realiseren. De 24 woningen in dit plan passen binnen dit kader. Bovendien gaat het om een inbreidingslocatie waar een herontwikkeling plaatsvindt.

Welstandsnota Leek

De gemeente Leek heeft in 2004 een welstandsnota opgesteld met het doel om een bijdrage te leveren aan het visuele kwaliteitsniveau van bouwwerken in de gemeente. De welstandsnota biedt mogelijkheden om vooraf informatie te ontvangen over de criteria die bij welstandsbeoordeling een rol spelen. Ook vormt de nota een vangnet voor bouwplannen die qua aanzien geweerd zouden moeten worden.

In de vastgestelde Welstandsnota gemeente Leek is het plangebied vastgelegd in het deelgebied 'naoorlogse wijken'. Deze wijken zijn met name opgebouwd uit sociale huurwoningen. Na de oorlog was er een grote behoefte aan woningen voor gezinnen, met name in de sociale sector. De wijk Rodenburg, waar het plangebied deel van uitmaakt, is ontstaan in de jaren '70 van de vorige eeuw.

Het gebied kent een neutrale waardering. Positieve waardering is er voor de relatief grote openbare groenstroken en het handhaven van de houtsingels in de wijken. De aanwezige kleurbalans in het gebied dient gerespecteerd te worden. De bestaande zonering van hoofd- en bijgebouwen en het groen dient gerespecteerd te worden. Wanneer er wijzigingen geïntroduceerd worden van meer variaties in gevelcompositie, meer diversiteit in materialen en kleuren dient dit op blokniveau te worden afgestemd.

Op dit moment is er nog geen concreet bouwplan dat getoetst kan worden aan de welstandscriteria. Zodra deze er is vindt de toetsing ook plaats. In paragraaf 2.2 zijn wel referentiebeelden opgenomen. Deze woningen voldoen aan de welstandscriteria. De verwachting is daarom dat de woningen in dit plan dat ook zullen doen.

Hoofdstuk 4 Toetsing omgevingsaspecten

Voor de beoogde ontwikkeling is het van belang dat tijdens de uitvoering en in de nieuwe situatie

sprake is van een goede omgevingssituatie. Deze omgevingstoets gaat in op de

relevante milieuaspecten (bodem, water, milieuzonering en externe veiligheid) en om andere

sectorale regelgeving (bijvoorbeeld archeologie en cultuurhistorie, ecologie). De Omgevingsdienst Groningen is gevraagd een beoordeling van de milieu- en omgevingsaspecten te geven met betrekking tot dit bestemmingsplan. Deze beoordeling opgenomen als bijlage 1.

4.1 Milieueffectrapportage

Toetsingskader

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van het omgevingsvergunning plan mer-plichtig, project mer-plichtig of mer-beoordeling plichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen de kenmerken en plaats van de projecten en de kenmerken van potentiële effecten.

Onderzoek en conclusies

In bijlage D van het Besluit m.e.r. (D 11.2) is de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen genoemd. In gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer, een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat, of een bedrijfsvloeroppervlakte van 200.000 m2 of meer is een projectmer noodzakelijk.

Met dit bestemmingsplan worden 24 woningen mogelijk gemaakt. De drempelwaarde uit het Besluit m.e.r. wordt hiermee niet overschreden. In het kader van het Besluit m.e.r. is voor de beoogde ontwikkeling dan ook geen sprake van een directe mer(beoordelings)-plicht.

Vormvrije mer-beoordeling

Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Dit wordt een vormvrije mer-beoordeling genoemd.

Gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen.

4.2 Bodemkwaliteit

Toetsingskader

Op grond van het Bro dient in verband met de uitvoerbaarheid van een plan rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit in het plangebied. Bij functiewijzigingen dient te worden bekeken of de bodemkwaliteit voldoende is voor de functie. In de Wet bodembescherming is bepaald dat indien de desbetreffende bodemkwaliteit niet voldoet aan de norm voor de functie, de grond zodanig dient te worden gesaneerd dat zij kan worden gebruikt voor de desbetreffende functie (functiegericht saneren). Voor een nieuw geval van bodemverontreiniging geldt, in tegenstelling tot oude gevallen (voor 1987), dat niet functiegericht maar in beginsel volledig moet worden gesaneerd.

Het Bouwstoffenbesluit en het Besluit Bodemkwaliteit stellen verder regels hoe om te gaan met vrijkomende grond- en materiaalstromen en hoe deze toe te passen.

Onderzoek Bodemkwaliteit

Bij de geplande werkzaamheden in het plangebied is sprake van een transformatie naar een bodemgevoeliger gebruik en is de bebouwde oppervlakte groter dan 50 m2. Hierdoor is onderzoek naar de bodemkwaliteit noodzakelijk.

Op 9 oktober 2015 is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd door Terra bodemonderzoek B.V. Bij dit onderzoek zijn in de grond geen verontreinigingen aangetroffen. Op basis van de indicatieve toetsing aan het Besluit bodemkwaliteit voldoet de onderzochte grond dan ook aan de achtergrondwaarden en valt de grond in de categorie 'altijd toepasbaar'. Ook in het grondwater zijn ter plaatse van het plangebied geen verontreinigingen aangetroffen.

De zeer geringe hoeveelheid puin in de grond geeft geen aanleiding tot verder asbestonderzoek. De aangetroffen verhoogde concentraties vormen geen onaanvaardbare risico's voor de volksgezondheid, het milieu en/of het ecosysteem. Hiermee blijkt de bodem geschikt te zijn voor het beoogde gebruik. Het volledige bodemonderzoek is opgenomen als bijlage 2.

Om die reden kan worden geconcludeerd dat vanuit de bodemkwaliteit geen belemmeringen zijn te verwachten.

4.3 Water

Toetsingskader

De initiatiefnemers van een ruimtelijke ontwikkeling behoren in een vroeg stadium overleg te voeren met de waterbeheerder over het planvoornemen. Hiermee wordt voorkomen dat ruimtelijke ontwikkelingen worden toegelaten die in strijd zijn met duurzaam waterbeheer. Het plangebied ligt binnen het beheersgebied van het waterschap Noorderzijlvest, verantwoordelijk voor het waterkwantiteits- en waterkwaliteitsbeheer. Bij onderhavige procedure wordt overleg gevoerd met de waterbeheerder over deze waterparagraaf.

Het plan is via de digitale watertoets kenbaar gemaakt bij het waterschap Noorderzijlvest. Gezien het feit dat in de toekomstige situatie het verhardingsoppervlakte afneemt, is de korte procedure van toepassing op dit plan. Het resultaat van de watertoets is opgenomen als bijlage Voor verdere procedurele afhandeling van de watertoets is het van belang om het waterschap verder te betrekken. In het plan wordt overigens een gescheiden rioolstelsel aangelegd. Er komt een apart regenwaterriool onder de verharding.

4.4 Archeologie

Toetsingskader

Per 1 juli 2016 is de Monumentenwet 1988 vervallen. Een deel van de wet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in 2019 in werking treedt. Dit geldt ook voor de verordeningen, bestemmingsplannen, vergunningen en ontheffingen op het gebied van archeologie. Vooruitlopend op de datum van ingang van de Omgevingswet zijn deze artikelen te vinden in het Overgangsrecht in de Erfgoedwet, waar ze ongewijzigd van toepassing blijven zolang de Omgevingswet nog niet van kracht is. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie.

Regionaal archeologiebeleid

De gemeenten in het Westerkwartier hebben gezamenlijk een archeologiebeleid ontwikkeld. Gezamenlijk is onderzoek gedaan naar de archeologische (verwachtings)waarden in het gebied. Dit is vervolgens verwerkt in het beleidsstuk Archeologie en Cultuurhistorie in de Westerkwartiergemeenten Grootegast, Marum, Leek, Zuidhorn (2013).

Op grond van dit onderzoek naar de ontstaansgeschiedenis van het landschap zijn een archeologische verwachtingenkaart en een archeologische beleidsadvieskaart gemaakt.

De archeologische waarden- en verwachtingskaart voor de gemeente Leek laat zien dat het plangebied in een gebied met een middelhoge archeologische verwachtingswaarde. het plangebied valt in de aangegeven categorie 5. Op basis van een middelhoge trefkans is in het geldende bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' opgenomen. Voor dergelijke gebieden geldt dat bij ingrepen groter dan 1.000 m2 archeologisch onderzoek noodzakelijk is. Daarmee heeft het bestemmingsplan een beschermende regeling voor de mogelijk aanwezige archeologische waarden.

Onderzoek

Conform de regeling van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' in het geldende bestemmingsplan Leek - Woonwijken, geldt in het gebied een archeologische onderzoeksplicht voor ingrepen met een verstoringsoppervlakte groter dan 1000 m2.

De nieuwbouw vindt grotendeels plaats binnen de contouren van de bestaande bebouwing. Daarmee wordt de drempelwaarde van 1.000 m2 niet overschreden. Bovendien zijn deze gronden al grotendeels verstoord bij de aanbouw en, in de toekomst, de sloop van de bestaande bebouwing van de school. Daarnaast neemt de totale verharding in het gebied af en is de nieuwe ontwikkeling kleiner van omvang dan de huidige bebouwing.

Conclusie

Gezien het feit dat de ontwikkeling grotendeels plaatsvindt binnen de contouren van de huidige bebouwing en de drempelwaarde van 1.000 m2 niet wordt overschreden is archeologisch onderzoek niet noodzakelijk.

Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.5 Cultuurhistorie

Toetsingskader

Goede ruimtelijke ordening betekent dat er een integrale afweging plaatsvindt van alle belangen die effect hebben op de kwaliteit van de ruimte. Een van die belangen is de cultuurhistorie. Per 1 januari 2012 is in het kader van de modernisering van de monumentenzorg (MOMO) in het Besluit ruimtelijke ordening van het rijk opgenomen dat gemeenten bij het maken van bestemmingsplannen rekening moeten houden met cultuurhistorische waarden.

Onderzoek

In of in de directe nabijheid van het plangebied zijn geen cultuurhistorische aspecten/objecten aanwezig.

Conclusie

De beoogde ontwikkeling heeft geen negatieve invloed op eventuele cultuurhistorische waarden. Het aspect 'cultuurhistorie' staat, met in achtneming van bovengenoemde maatregelen, de beoogde ontwikkeling niet in de weg.

Het aspect cultuurhistorie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.6 Ecologie

Toetsingskader

Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. in de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen gebiedsbescherming en soortenbescherming.

Daarnaast is in elke provinciale verordening een uitwerking van de Wnb opgenomen. In de provincie Groningen wordt vrijstelling verleend voor het weiden van vee en voor het op of in de bodem brengen van meststoffen. In het kader van ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden worden vrijstellingen verleend ten aanzien van de soorten genoemd in bijlage II bij deze verordening. Per soort worden de handelingen, middelen en methoden genoemd die mogen worden toegepast, slechts voor zover er geen andere bevredigende oplossing bestaat.

Gebiedsbescherming

De Wnb kent diverse soorten natuurgebieden. De Natura 2000-gebieden zijn door de Minister van Economische Zaken aangewezen gebieden die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden. Daarnaast bestaat het Natuur Netwerk Nederland (NNN) uit gebieden die worden aangewezen in de provinciale verordening. Binnen de NNN-gebieden mogen in beginsel geen ruimtelijke ontwikkelingen plaatsvinden.

Het plangebied maakt geen onderdeel uit van Natura 2000-gebieden en NNN-gebieden. Het dichtstbijzijnde Natura 2000 gebied ligt op ruim 2.8 km. Gezien de aard en omvang van de voorgestelde ontwikkelingen kan worden gesteld dat dit bestemmingsplan geen (significante) effecten op de natuurwaarden in de omgeving heeft.

Soortenbescherming

In de Wnb wordt onderscheid gemaakt tussen soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn en daarnaast de overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn.

In dit plan is er sprake van sloop van de bestaande bebouwing. Daarom is, op 30 januari 2017, een ecologische quickscan uitgevoerd naar de aanwezigheid van beschermde soorten.

Uit het onderzoek komen de volgende conclusies met betrekking tot beschermde soorten voor:

• de bomenrij langs de Lindensteinlaan vormt een potentiële vliegroute voor vleermuizen;
• de bomen en struiken in het plangebied vormen een geschikte broedbiotoop van de Vogelrichtlijn en vogels van de Habitatrichtlijn;
• in en rond het plangebied komen verder een aantal Nationaal beschermde soorten voor zoals de gewone pad, egel, bosmuis en huisspitsmuis. Voor deze soorten geldt dat ze allemaal zijn opgenomen in bijlage 1 van de provinciale verordening, zodat voor deze soorten een vrijstelling geldt. Algemene zorgplicht is wel van kracht.

Bij uitvoering van het plan moet rekening gehouden met de volgende vervolgstappen:

• met betrekking tot de potentiële vliegroute voor vleermuizen mag eventueel te plaatsen verlichting op het terrein niet uitstralen naar de bomenrij langs de Lindensteinlaan. Zo kunnen negatieve effecten op de potentiële vliegroute voor vleermuizen worden voorkomen;
• om effecten als gevolg van de werkzaamheden op de aanwezige broedvogels te voorkomen, dient te worden gewerkt buiten het broedseizoen;
• voor Nationaal beschermde soorten geldt de zorgplicht. De zorgplicht houdt in dat schade aan wilde planten en dieren zoveel, als redelijkerwijs mogelijk is, wordt voorkomen. Dit kan door het rooien van de struiken in een richting uit te voeren zodat eventuele grondgebonden zoogdieren zelfstandig het gebied kunnen verlaten.

Tijdens de uitvoering van dit plan worden bovenstaande maatregelen getroffen. Daarom is geen ontheffing nodig voor dit project.

Voor dit plan is voor zowel gebiedsbescherming als soortenbescherming geen nader ecologisch onderzoek noodzakelijk.

Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.7 Bedrijven en milieuzonering

Toetsingskader

In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals bijvoorbeeld woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd. Hierbij dient rekening gehouden te worden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en (nieuwe) milieugevoelige functies in voldoende mate mee te nemen, wordt in deze rapportage gebruikgemaakt van de richtafstanden uit de basiszoneringslijst van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). Een richtafstand wordt beschouwd als de afstand waarbij onaanvaardbare milieuhinder als gevolg van bedrijfsactiviteiten redelijkerwijs kan worden uitgesloten. Voor de richtafstanden wordt onderscheidt gemaakt tussen rustige woongebieden/rustige buitengebieden en gemengde gebieden.

Onderzoek

Het plangebied kenmerkt zich als een rustige woonwijk. Het plangebied ligt in een woonwijk en is logischerwijs veelal omringd door woonbestemmingen.

Bij de beoogde ontwikkeling worden bedrijfshindergevoelige functies gerealiseerd, te weten 24 woningen.

Bedrijfshindergevoelige functie

Wat betreft de te ontwikkelen bedrijfshindergevoelige functie is de (eventuele) aanwezigheid van bedrijven in de directe omgeving van belang.

Direct ten zuiden van het plangebied, aan de overzijde van de Lindensteinlaan is de Regionale Scholengemeenschap De Borgen gevestigd. Dit betreft een onderwijs instellingen voor algemeen voortgezet onderwijs. Hiervoor geldt een richtafstand van 30 meter. Tussen beide bestemmingen ligt 37 meter. Aan de richtafstand wordt daarom voldaan.

Ten oosten van het plangebied, op circa 450 meter is een bedrijventerrein gevestigd. Hier mogen zich bedrijven vestigen met ten hoogste de milieucategorie 4.1. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 200 meter. Het plangebied bevindt zich buiten deze richtafstand.

Ten noordwesten van het plangebied op circa 530 meter is eveneens een bedrijventerrein gevestigd. Hier zijn eveneens bedrijven in milieucategorieën tot en met 4.1 toegestaan. Voor dergelijke bedrijven geldt een richtafstand van 200 meter. Het plangebied bevindt zich buiten deze richtafstand.

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor het bestemmingsplan.

4.8 Externe veiligheid

Externe veiligheid gaat over het beheersen van de risico's die ontstaan voor de omgeving bij het gebruik. de opslag en het vervoer van gevaarlijke stoffen, zoals vuurwerk, LPG en munitie. Sinds een aantal jaren is er wetgeving over 'externe veiligheid' om de burger niet onnodig aan te hoge risico's bloot te stellen. De normen voor externe veiligheid zijn vastgelegd in onder andere het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), Besluit externe veiligheid transportroutes (Bevt) en het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb).

Uit de risicokaart blijkt dat er in de nabije omgeving van het plangebied geen risicobronnen aanwezig zijn. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting ligt ten oosten van het plangebied op circa 458 meter afstand. Dit betreft het bedrijf Hunter Douglas. Dit betreft eveneens een risicovolle inrichting. Het plangebied valt echter ruim buiten de risicoafstand van deze inrichting.

Het aspect externe veiligheid vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.9 Kabels en leidingen

Bij de uitvoering van ruimtelijke ontwikkelingen moet rekening worden gehouden met de aanwezigheid van elektriciteit- en communicatiekabels en nutsleidingen in de grond. Hier gelden beperkingen voor ingrepen in de bodem. Daarnaast zijn zones, bijvoorbeeld rondom hoogspanningsverbindingen, straalpaden en radarsystemen van belang. Deze vragen vaak om het beperken van gevoelige functies of van de hoogte van bouwwerken. Voor ruimtelijke plannen zijn alleen de hoofdleidingen van belang. De kleinere, lokale leidingen worden bij de uitvoering door middel van een Klic-melding in kaart gebracht.

In of nabij het plangebied lopen geen hoofdleidingen of -kabels. Ook liggen er geen relevante zones over het plangebied.

Het aspect kabels en leidingen vormt geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

4.10 Luchtkwaliteit

Toetsingskader

Wet Milieubeheer

In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk plan uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, artikel 5.2 van de Wet milieubeheer. De Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (NO2-jaargemiddelde) en fijn stof (PM10-jaar- en daggemiddelde) van belang.

Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de

concentratie in de buitenlucht.

NIBM

In dit Besluit 'niet in betekenende mate' is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst. Hierbij worden twee situaties onderscheiden:

• een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouwprojecten met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen.
• een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde stikstofdioxide (NO2) en fijnstof (PM10).

Onderzoek Wet Milieubeheer

Op basis van de Grootschalige Concentratiekaart Nederland (GCN) geldt ter plaatse van het plangebied een gemiddelde concentratie tussen 10 en 15 µg/m3 voor stikstofdioxide, een gemiddelde concentratie van <18 µg/m3 voor fijn stof (PM10) en een gemiddelde concentratie van circa 9 µg/m3 voor fijn stof (PM 2,5)

De normen voor stikstofdioxide en fijn stof liggen op respectievelijk 40 µg/m3 (jaargemiddelde concentratie vanaf 2015) voor stikstofdioxide en fijn stof (PM10) en op 25 µg/m3 voor fijn stof (PM2,5).

Er is derhalve geen sprake van een (dreigende) overschrijding van de streefwaarden.

Op basis hiervan kan worden geconcludeerd dat ter plaatse van het plangebied wordt voldaan aan een goede woon- en leefklimaat voor wat betreft de luchtkwaliteit.

Onderzoek NIBM

De beoogde ontwikkeling maakt de realisatie van 24 woningen mogelijk. Deze ontwikkeling is dusdanig klein dat dit ten opzichte van de huidige situatie voor een beperkte verkeer aantrekkende werking zorgt. Het effect op de luchtkwaliteit bedraagt in geen geval meer dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarden voor PM10 en NO2. Op het plan is daarom het besluit NIBM van toepassing. Een toetsing aan de grenswaarden kan achterwege blijven.

Er wordt geconcludeerd dat het aspect luchtkwaliteit de uitvoering van het plan niet belemmert. Uit het oogpunt van luchtkwaliteit is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefmilieu ter plaatse.

4.11 Geluid

Toetsingskader

De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen met betrekking tot de geluidbelasting van geluidsgevoelige gebouwen en terreinen door drie verschillende geluidbronnen: wegverkeer,

spoorwegverkeer en industrie. Indien er binnen een geluidzone een geluidgevoelige functie gerealiseerd wordt, dient getoetst te worden aan de voorkeurgrenswaarde uit de Wgh.

Wegverkeer en railverkeer

Langs alle (spoor)wegen – met uitzondering van 30 km/h-wegen en woonerven – bevinden zich op grond van de Wet geluidhinder (Wgh) geluidszones waarbinnen de geluidshinder vanwege de (spoor)weg getoetst moet worden. De breedte van de geluidszone is afhankelijk van het aantal rijstroken/spoorstaven en van binnen- of buiten stedelijke ligging. Op basis van jurisprudentie dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ook bij 30 km /h-wegen de aanvaardbaarheid van de geluidsbelasting te worden onderbouwd.

Onderzoek wegverkeerslawaai

Binnen het plangebied worden 24 woningen mogelijk gemaakt. Volgens de Wgh betreft deze ontwikkeling het realiseren van geluidgevoelige functie(s) en dient akoestisch onderzoek te worden uitgevoerd als het plangebied ligt binnen de onderzoekzone van een (spoor)weg (met uitzondering van woonerven en 30 km/h-gebieden). Het gehele onderzoek is opgenomen als bijlage 4.

Het plangebied ligt binnen de onderzoekszone van de Lindensteinlaan en de Auwemalaan. Op beide wegen geldt een maximaal toegestane snelheid van 50 km/uur. Voor dit bestemmingsplan is daarom een akoestisch onderzoek uitgevoerd.

Op basis van het akoestisch onderzoek naar wegverkeerslawaai is vastgesteld dat als gevolg van het wegverkeer op de Auwemalaan, de voorkeursgrenswaarde van 48 dB voor geen van de nieuw te realiseren bouwblokken met woningen wordt overschreden. Als gevolg van het wegverkeer op de Lindensteinlaan wordt de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden voor het meest zuidelijke blok aan woningen. De maximaal berekende geluidsbelasting bedraagt inclusief aftrek artikel 110g Wgh 52 dB. De maximale ontheffingswaarde van 63 dB wordt dus niet overschreden. Voor de woningen waarbij de voorkeursgrenswaarde wordt overschreden zijn hogere waarden aangevraagd. Burgemeester en wethouders van de gemeente Leek hebben hierop besloten een hogere waarde voor de geluidsbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai vast te stellen. Het besluit hogere waarden is opgenomen als bijlage 5.

In aanvulling op het akoestisch onderzoek naar bovenstaande wegen is ook akoestisch onderzoek naar lawaai als gevolg van het wegverkeer op de Wethouder Iwe Hutstraat gedaan. Hieruit kwam naar voren dat de richtwaarde van 48 dB niet wordt overschreden.

Er wordt geconcludeerd dat als gevolg van wegverkeerslawaai afkomstig van de Lindensteinlaan voor het zuidelijke woonblok hogere waarden vereist zijn. Deze zijn verleend door de gemeente Leek. Voor het overige wordt voldaan aan de voorkeursgrenswaarde. Nader onderzoek naar wegverkeerslawaai is niet noodzakelijk.

Hoofdstuk 5 Juridische toelichting

5.1 Inleiding

In voorgaande hoofdstukken zijn de aanwezige functies, de ontwikkelingen daarbinnen en de uitgangspunten ten aanzien daarvan aan de orde geweest. Dit beleid krijgt zijn juridische vertaling in bestemmingen. Deze regelen de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden. Het bestemmingsplan geeft aan voor welke doeleinden de gronden zijn bestemd.

5.2 RO standaarden 2012

Het bestemmingsplan voldoet aan de RO standaarden 2012. Het bestemmingsplan is opgezet als een digitaal raadpleegbaar plan. Deze digitale versie is bedoeld om de burger "online" informatie te verschaffen omtrent het bestemmingsplan. Bovendien is de digitale versie bedoeld voor uitwisseling van gegevens binnen de gemeente en met andere instanties. Het bestemmingsplan is naar aanleiding van de Wet ruimtelijke ordening opgesteld volgens de landelijke Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (SVBP 2012), met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), die op 1 oktober 2010 in werking is getreden.

5.3 Wet ruimtelijke ordening

De regels zijn vervat in artikelen die onderverdeeld zijn in vier delen.

In de 'Inleidende regels' zijn algemene artikelen opgenomen die voor het gehele plan van belang zijn. In artikel 1 zijn omschrijvingen opgenomen van de in het plan voorkomende relevante begrippen. In artikel 2 is vastgelegd op welke wijze dient te worden gemeten. Door deze vaste omschrijving van de begrippen én van de wijze van meten, wordt eenduidigheid in de bedoelingen van het plan gegeven en wordt de rechtszekerheid vergroot.

In de 'Bestemmingsregels' zijn de bestemmingen en de gebruiks- en/of bebouwingsmogelijkheden van de betreffende gronden aangegeven. De bestemmingen zijn op alfabetische volgorde benoemd.

In de 'Algemene regels' staan artikelen benoemd die voor alle of meerdere bestemmingen gelden. Het betreffen onder andere de voor alle bestemmingen geldende gebruiksregels en de algemeen geldende afwijkingsregels.

In de 'Overgangs- en slotregels' is het overgangsrecht conform het bepaalde in artikel 3.2.1 en 3.2.2 van het Bro. Daarnaast bevatten de regels een slotregel met daarin de citeertitel van het bestemmingsplan.

5.4 Toelichting op de bestemmingen

Op grond van de informatie zoals genoemd in paragraaf 2.2 is een inventarisatie uitgevoerd naar de aanwezige functies in het plangebied. De situering en hoogte van deze functies is vertaald naar de diverse bestemmingen in het plangebied. Onderstaand wordt een verantwoording van de keuzes van bestemmingen weergegeven.

Het plangebied kent twee enkelbestemmingen en een dubbelbestemming.

Verkeer - Verblijf

De gronden binnen de bestemming 'Verkeer - Verblijf' is van toepassing op de wegen en de parkeerplaatsen in de openbare ruimte binnen het plangebied. De gronden zijn bedoeld voor de afwikkeling van het verkeer, maar hebben eveneens het karakter van een verblijfsgebied.

Wonen - 1

Conform het aangrenzende bestemmingsplan Leek - Woonwijken, zijn de woningen bestemd als 'Wonen - 1'. Deze bestemming is van toepassing op woonhuizen voorzien van één bouwlaag met kap. Omdat er sprake is bij rijenwoningen is het maximum aaneen te bouwen woonhuizen aangeduid. Ook het aantal woningen per bouwvlak is aangeduid.

De bestemming biedt ruimte voor met het wonen verenigbare functies. De verbeelding vermeldt bouwvlakken, die primair zijn afgestemd op de aanwezige situatie, maar met zekere ontwikkelingsmogelijkheden binnen de daarvoor aangegeven ruimte. Buiten het bouwvlak mag alleen ondergeschikte bebouwing tot maximaal 70 m2 worden gebouwd. Via afwijking van de bouwregels is het mogelijk deze oppervlakte te vergroten tot 100 m2 voor percelen met een oppervlakte kleiner dan 600 m2 en tot 150 m2 voor percelen met een oppervlakte groter dan 600 m2. Bij de regeling is aangesloten op de bijgebouwenregeling van de gemeente. Via afwijking van de gebruiksregels is mantelzorg onder voorwaarden mogelijk in aan- en uitbouwen en bijgebouwen bij woningen.

Waarde - Archeologie 5

Over het gehele plangebied is sprake van de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5'. Kern van deze bestemming is dat wanneer de bodem wordt verstoord, de archeologische resten intact moeten blijven.

De bestemming vloeit voort uit het archeologiebeleid dat door de gemeenten in het Westerkwartier gezamenlijk is ontwikkeld. Het bestemmingsplan treft met een aanvullende bestemming een beschermende regeling. Door het opnemen van een benodigde omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden wordt voorkomen dat er in het gebied activiteiten kunnen plaatsvinden die onevenredig afbreuk (kunnen) doen aan de archeologische waarden in de bodem.

Voor de benodigde omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerken zijnde en werkzaamheden is de bodemingreep pas nodig van een zogenoemde drempelwaarde. Voor de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 5' geldt dat onderzoek nodig is bij bouwactiviteiten met een omvang vanaf 1000 m2 en dat onderzoek nodig is bij werkzaamheden voor een oppervlakte van 1000 m2 en zodra dieper dan 50 centimeter in de grond.

Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid

6.1 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Inspraak en overleg

Het bestemmingsplan zal direct als ontwerpbestemmingsplan in procedure worden gebracht. Een voorwaarde hiervoor is dat de initiatiefnemer een informatieavond voor omwonenden en andere belanghebbenden organiseert. De reacties op deze avond worden meegenomen in het bestemmingsplan.

Zienswijze

Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende zes weken ter inzage gelegen. Tijdens deze periode wordt een ieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen (artikel 3.8 Wro). De uitkomsten hiervan kunnen nieuwe niet voorziene uitgangspunten voor het bestemmingsplan geven.

Vaststelling

Het bestemmingsplan wordt vervolgens, al dan niet gewijzigd, vastgesteld. Het besluit tot vaststelling wordt gepubliceerd en het bestemmingsplan ligt zes weken ter inzage. Tijdens die periode bestaat de mogelijkheid beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State in te dienen tegen het besluit en het plan.

6.2 Economische uitvoerbaarheid

Voor de uitvoerbaarheid van het plan is het van belang te weten of het economisch uitvoerbaar is. De economische uitvoerbaarheid wordt enerzijds bepaald door de exploitatie van het plan (financiële haalbaarheid) en anderzijds door de wijze van kostenverhaal van de gemeente (grondexploitatie).

Financiële haalbaarheid

Het bestemmingsplan vormt het toetsingskader voor een particuliere ontwikkeling. Het project richt zich op een marktsegment waar momenteel vraag naar is. De kosten worden gedekt uit de opbrengst van de huur van de woningen. Hiermee kan het bestemmingsplan financieel haalbaar worden geacht.

Grondexploitatie

Doel van de in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, (woning)bouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd.

De beoogde ontwikkeling die in dit bestemmingsplan centraal staat is als 'bouwplan' grondexploitatieregeling aangemerkt. Voor dit plan is een anterieure overeenkomst opgesteld, waarmee de kosten anderszins zijn verzekerd. Hierin zijn ook afspraken gemaakt ten aanzien van planschade tevens is een planschadeverhaalsovereenkomst opgesteld.