| Plan: | Bedrijventerreinen Hoogezand-West |
|---|---|
| Status: | vastgesteld |
| Plantype: | bestemmingsplan |
| IMRO-idn: | NL.IMRO.0018.BP092HzWest-30va |
6.3 Toelichting op de planregels
De inrichting van de planregels is deels voorgeschreven door de SVBP2008. De groepering van de planregels, de naamgeving van een aantal planregels en zelf de inrichting van bestemmingen is deels bepaald door de ministeriële regeling. Een aantal planregels is zelfs geheel voorgeschreven: het overgangsrecht, de anti-dubbeltelregel en de slotregel. De regels zijn standaard ingedeeld in vier hoofdstukken. Bij elke planregel (elk artikel) wordt hieronder een nadere toelichting gegeven.
6.3.1 Toelichting artikel 1
In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels en in deze plantoelichting worden gebruikt. De lijst bevat meer begrippen dan mogelijk in dit bestemmingsplan gebruikt worden.
Een aantal van deze begrippen is tegenwoordig voorgeschreven door "Bijlage 11: Begrippen" van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008). Zij kunnen daarom enigszins afwijken van dezelfde begrippen in het voorgaande plan.
Deze lijst met begrippen en verklaringen is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen/woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.
6.3.2 Toelichting artikel 2
In dit artikel staan de belangrijkste begrippen verklaard zoals die in de planregels en in deze plantoelichting worden gebruikt. De lijst bevat meer begrippen dan mogelijk in dit bestemmingsplan gebruikt worden.
De meeste van deze begrippen en wijzen van meten zijn tegenwoordig voorgeschreven door "Bijlage 11: Begrippen" van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP2008). Zij kunnen daarom enigszins afwijken van dezelfde begrippen in het voorgaande plan.
Deze lijst is een nadere verduidelijking van wat er in dit bestemmingsplan met belangrijke termen/woorden bedoeld wordt. Deze lijst is niet uitputtend, voor niet verklaarde begrippen moet aansluiting gezocht worden bij de uitleg die er in recente andere bestemmingsplannen van de gemeente, of het dagelijks spraakgebruik of de jurisprudentie aan gegeven wordt.
6.3.3 Toelichting artikel 3
Artikel 3 Bedrijf (afgekort: B)
Volgens de standaard indeling van functies wordt een opsomming gegeven van de toegelaten functies. De opsomming is alfabetisch. De functies bedrijfswoning, botenhuis, detailhandel, erf, nutsvoorziening, parkeren, tuin, verkeer, water en zend/ontvangstinstallatie zijn ondersteunend aan de hoofdfunctie bedrijf. De hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder de hoofdfunctie niet toegelaten.
De bestemming 'Bedrijf' is gelegd op het grootste gedeelte van het plangebied. Alleen bedrijven die voorkomen op de bedrijvenlijst in Bijlage 1: zijn toegelaten. Op deze manier kunnen zich op deze locatie geen bedrijven vestigen waarvan het te verwachten is dat zij onaanvaardbare hinder voor de omliggende woningen veroorzaken. Deze lijst van toegelaten bedrijven is samengesteld met hulp van de VNG-brochure "Bedrijven en milieuzonering", editie 2009. Er zijn in de lijst alleen bedrijfsactiviteiten opgenomen uit de milieucategorieën 1 t/m 5.2. Zelfstandige detailhandel is niet opgenomen.
Over het gebied is een milieuzonering aangebracht, waarbinnen beperkingen aan de maximum toelaatbare milieucategorie worden gesteld. De milieucategorie is een maat voor de omvang van milieuhinder van bedrijven. De verschillende zones zijn op de plankaart aangeduid.
Bedrijven die momenteel op het terrein aanwezig zijn en in principe niet passen in de gekozen zonering, zijn specifiek genoemd in bijlage 2 van de voorschriften. Deze bedrijven zijn ter plaatse met recht aanwezig en mogen zich net als de andere bedrijven binnen de wettelijke grenzen blijven ontwikkelen. Binnen de bestemming zijn voorzieningen voor opslag en installaties inbegrepen.
Nutsvoorzieningen (in de brede zin des woords) zijn binnen de bestemming toegelaten, evenals bedrijfsgebonden horeca of al dan niet gezamenlijk georganiseerde activiteiten (bijvoorbeeld in het kader van gezamenlijk parkmanagement) ten dienste staande van de bedrijvigheid op het terrein. Onder bij bedrijvigheid behorende verkeers- en verblijfsvoorzieningen worden in principe alle infrastructurele voorzieningen begrepen die nodig zijn voor en ten dienste staan van de bedrijvigheid op het bedrijventerrein. Hierbij moet naast wegen ook gedacht worden aan de bestaande insteekhaven en bijvoorbeeld de aanleg van een bedrijfsspoor als een aftakkingen vanaf de spoorlijn Ommen - Veendam.
Tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voor zover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in artikel 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.
3.2.1 a.
Er zijn geen bouwvlakken aangegeven. In de bouwregels is geregeld dat 80% van het bouwperceel mag worden bebouwd. Artikel 3.2.2 regelt dat wel op eigen terrein voorzien moet worden in voldoende parkeergelegenheid voor medewerkers en bezoekers, alsmede voor ruimte voor laden en lossen.
3.2.1.b.
Zelfstandige kantoren die geen directe relatie hebben met een bedrijf op het bedrijventerrein zijn toegestaan tot 1000 m2 bedrijfsvloeroppervlak. Gezien het hoofdthema van dit bestemmingsplan (ruimte voor zware bedrijvigheid) en de ruimtelijke visie hierop is deze beperking in oppervlakte opgenomen. Deze maximale kantoor-oppervlakte is ook relevant voor het groepsrisico in het kader van externe veiligeheid, de maximale personendichtheid blijft door deze regel beperkt.
3.2.1.c.
Bij een bedrijf mogen kantoorruimten worden opgericht, er van uitgaande dat deze bedrijfsgerelateerd zijn, tot een maximum van 1500 m2 per bedrijf. Deze omvang is afgeleid van het Besluit externe
veiligheid inrichtingen, grotere kantoren worden daarin aangemerkt als kwetsbare objecten. Voor een groter kantoor bij het bedrijf is een vrijstelling tot maximaal 2500 m2 opgenomen. Het betreft hier het bruto vloeroppervlak, dus eventuele verdiepingen worden meegerekend.
Bedrijfsgerelateerde kantoren zijn die kantoorruimten die gebruikt worden voor administratieve of andere kantoormatige activiteiten (zoals onderzoeks- en advieswerk) die behoren tot de normale uitvoering van het bedrijf of die het bedrijf ondersteunen in zijn werkzaamheden.
Om het stedenbouwkundige beeld van het plangebied te handhaven, mogen gebouwen niet binnen 20 meter vanaf de as van de Energieweg worden gebouwd. Voor de overige wegen in het plangebied is deze afstand 10 meter.
3.2.1.d.
Ter plaatse van de aanduiding botenhuis is één botenhuis toegelaten tot de bestaande afmetingen van 80 x 12 meter.
3.2.1.e.
Teneinde te smalle en daardoor niet-toegankelijke tussenruimten tussen gebouwen te voorkomen is in artikel 2.5.17 van de gemeentelijke bouwverordening geregeld dat tussen bebouwing onderling een afstand van minimaal 0,75 meter moet worden aangehouden.
3.2.1.f
Dit artikel regelt het streven naar een gelaagde opbouw van de bouwpercelen. Om dit te bereiken zijn bebouwingsvrije zones ten opzichte van de as van de wegen gesteld.
3.2.1.g.
Als maximale bouwhoogte bij recht voor gebouwen is aangehouden 40 meter. Gelet op de aard van de aanwezige bedrijven (denk bijvoorbeeld aan de scheepswerven en de grootschalige industrieën) en het centrale uitgangspunt van dit plan de ruimte te bieden aan de ontwikkeling van de bedrijvigheid voor de komende tien jaren, zijn naar onze mening de bij recht toegekende bouwhoogten verdedigbaar. Bij het bepalen van de maximale bouwhoogten is onder meer gekeken naar de huidige reeds aanwezige bouwwerken. Zo worden in het plangebied reeds nu loodsen gevonden met een hoogte variërend van 20 tot 30 meter en andere bouwwerken (scheepsbouwkranen) variërend in lengte van 34 meter naar 46 meter tot 56 meter. Mede gelet op de ligging en de aard van het gebied - zie paragraaf 2.1 van deze toelichting - betekenen de gekozen bouwhoogten, indien wordt voldaan aan het stedenbouwkundig beeld, naar onze mening geen verdere onevenredige aantasting van het landschap.
3.2.1.h
In dit artikel is geregeld dat de meer vriendelijke en minder hoge bebouwing van een bedrijf zoals kantoren, showrooms e.d. aan de zijde van de weg worden gesitueerd. De hogere bedrijfsbebouwing dient verder op het bouwperceel te komen. Eventuele verzoeken om ontheffing voor hogere bouwhoogten voor gebouwen zullen onder meer aan dit uitgangspunt worden getoetst.
3.2.1.i. .
Op de plankaart is aangeduid waar een bedrijfswoning bij een bedrijf mag staan. De woning mag niet op een andere plaats dan aangeduid opgericht worden. De aanduiding volgt de contouren van de bestaande bedrijfswoning. De bestaande bedrijfswoning mag gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd als aangegeven in de overgangsregels.
3.2.1.j.
De gebieden direct grenzend aan de dorpsbebouwing van Foxhol worden in beginsel gevrijwaard van bouwwerken ten behoeve van het behoud van het leef- en woonklimaat van het dorp Foxhol. Deze gebieden zijn op de plankaart met de aanduiding "bouwwerkvrije zone-geen bouwwerken toegestaan" aangegeven.
3.2.1.k.
Voor een aantal locaties met opslag of verwerking van gevaarlijke stoffen is een veiligheidszone-bevi opgenomen. Deze contour dient als aandachtszone waarbinnen geen kwetsbare objecten, zoals woningen of grote kantoren, of beperkt kwetsbare objecten zijn toegelaten. Zie voor een toelichting ook paragraaf 5.7.2
3.2.2.a.
Overige andere bouwwerken (zoals installaties en scheepskranen) zijn toegelaten tot een hoogte van maximaal 70 meter, uitgezonderd reclamemasten. Deze zijn toegelaten tot een hoogte van 6 meter. Mede gelet op de ligging en de aard van het gebied - zie paragraaf 2.1 van deze toelichting - betekenen de gekozen bouwhoogten, indien wordt voldaan aan het stedenbouwkundig beeld, naar onze mening geen verdere onevenredige aantasting van het landschap.
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. Om ongewenste ontwikkelingen te kunnen sturen is deze regeling opgenomen. Ter behoud of verbetering van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de afmeting en situering van nieuwe bebouwing. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing.
Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het stellen van nadere eisen, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. Bij het stellen van nadere eisen zullen de eisen in veel gevallen een beperking voor de aanvrager betekenen. In die gevallen is de aanvrager vaak de enige belanghebbende, voor wat betreft de nadere eisen. Persoonlijke benadering kan volstaan om hem de gelegenheid te bieden zijn zienswijze naar voren te brengen.
3.4 Ontheffing van de bouwregels
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Artikel 3.4.1 onder c. geeft een mogelijkheid voor ontheffing tot bouw of ingebruikname van een bedrijfsgerelateerd kantoor tot 2500 m2. Het betreft hier het bruto vloeroppervlak, dus eventuele verdiepingen worden meegerekend. Van de genoemde ontheffing kan alleen gebruik worden gemaakt, als het kantoor bij een bedrijf op het terrein hoort en niet binnen een veiligheidszone is gelegen.
Artikel 3.4.1 lid d. en f. geven mogelijkheid voor ontheffing in het gebied waar in principe geen bouwwerken zijn toegestaan. Met ontheffing en dus na een afzonderlijke afweging kunnen in het gebied aangeduid met "bouwwerkvrije zone-geen bouwwerken toegestaan" gebouwen met een maximale bouwhoogte van 6 meter en andere bouwwerken, uitgezonderd reclamemasten, met een maximale hoogte van 7 meter worden toegestaan. Bij de afweging dient voor gebouwen het gewenste stedenbouwkundig streefbeeld te worden betrokken. Daarnaast passen afwegingen met betrekking tot het behoud van het leef- en woonklimaat van het dorp Foxhol - hoge gebouwen en bouwwerken in de onmiddellijke nabijheid van het dorp wil de gemeente vermijden.
Met de ontheffing genoemd in artikel 3.4.1. lid e kunnen ter plaatse van de aanduiding veiligheidszone-bevi beperkt kwetsbare oblecten als kantoren worden toegelaten. Voorwaarde voor ontheffingverlening is het overleggen van een onderzoek waaruit blijkt, dat er geen onacceptabele effecten voor de externe veiligheidssituatie in en rondom het gebied bestaan.
3.4.2
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. In het geval van een ontheffing wordt de aanvrager meer ruimte geboden dan de bestemmingsregeling bij recht toelaat. Hierbij zullen in veel gevallen meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Hierbij is bekendmaking via de gebruikelijke publicaties van de gemeenteberichten (huis-aan-huisblad en website) meestal de beste manier.
Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling, overtreding is verboden. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen.
Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delictengeregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn.
3.6 Ontheffing van de gebruiksregels
3.6.1.a
Om te regelen welk gebruik is toegelaten, is in Bijlage 1: een bedrijvenlijst met toegelaten bedrijfsactiviteiten op het bedrijventerrein opgenomen. Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering editie 2009. Uiteraard is de wereld veranderlijk. Er kunnen zich nieuwe bedrijven aandienen die (nog) niet genoemd zijn in de Staat van bedrijfsactiviteiten. Deze ontheffing geeft de mogelijkheid niet genoemde bedrijven of bedrijfsactiviteiten toe te laten indien een gedetailleerd en gericht onderzoek naar de werkelijke milieubelasting aantoont dat ze gelijk kunnen worden gesteld met wel in de Staat genoemde bedrijfsactiviteiten. Zie ook de toelichting op de Staat van bedrijfsactiviteiten in Bijlage 1 Toelichting op Staat van Bedrijdsactiviteiten.
3.6.1.b
De Staat van bedrijfsactiviteiten blijkt in de praktijk een relatief grof hulpmiddel te zijn om hinder door bedrijfsactiviteiten in te schatten. De richtafstanden en inschalingen gaan uit van een gemiddeld bedrijf met een moderne bedrijfsvoering. Het komt in de praktijk voor dat een bepaald bedrijf als gevolg van een geringe omvang van hinderlijke deelactiviteiten, een milieuvriendelijke werkwijze of bijzondere voorzieningen minder hinder veroorzaakt dan in de staat is verondersteld. In de regels is daarom bepaald dat het college van burgemeester en wethouders een dergelijk bedrijf toch via een ontheffing kan toestaan, indien dit bedrijf niet binnen de algemene toelaatbaarheid past. Deze mogelijkheid is beperkt tot het toe laten van bedrijven die maximaal één categorie hoger zijn ingedeeld dan direct toelaatbaar. (dus bijvoorbeeld categorie 3.1 in plaats van 2 of categorie 4.2 in plaats van 4.1). Om deze ontheffing te kunnen verlenen moet worden aangetoond dat het bedrijf naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) vergelijkbaar is met andere bedrijven uit de desbetreffende lagere categorie.Deze beoordeling dient zich te richten op de in de staat aangegeven maatgevende milieuaspecten.Op deze manier kunnen bedrijven worden toegestaan die op papier niet passen in de aangegeven milieuzonering, maar voor wat betreft daadwerkelijke milieubelasting wel passen. Zie ook de toelichting op de Staat van bedrijfsactiviteiten in Bijlage 1 Toelichting op Staat van Bedrijdsactiviteiten.
3.6.1.c.
Detailhandel (afgezien van productiegebonden detailhandel) wordt in principe niet toegestaan op het terrein. Met ontheffing is het mogelijk om detailhandel in volumineuze goederen te vestigen. Wat onder de diverse begrippen moet worden verstaan wordt in de begripsomschrijving in artikel 1 van de voorschriften beschreven. Een ontheffing voor detailhandel in volumineuze goederen wordt alleen afgegeven, als dit niet in strijd komt met het gemeentelijke detailhandelsbeleid. Dit houdt in, dat de gewenste grootschalige detailhandel geen afbreuk mag doen aan de centrale winkelgebieden in de gemeente. Wanneer het gaat om grootschalige detailhandel geldt vooral, dat de ontwikkeling van het Winkelpark aan De Vosholen niet mag worden doorkruist met vestiging van bedoelde detailhandel op de bedrijventerreinen van Hoogezand-West. Om gebruik te kunnen maken van deze ontheffing moet dit worden aangetoond met een Distributie Planologisch Onderzoek.
3.6.2.
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. In het geval van een ontheffing wordt de aanvrager meer ruimte geboden dan de bestemmingsregeling bij recht toelaat. Hierbij zullen in veel gevallen meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Hierbij is bekendmaking via de gebruikelijke publicaties van de gemeenteberichten (huis-aan-huisblad en website) meestal de beste manier.
3.7.1 a.
Om te regelen welk gebruik is toegelaten, is in Bijlage 1: een bedrijvenlijst met toegelaten bedrijfsactiviteiten op het bedrijventerrein opgenomen. Deze lijst is gebaseerd op de VNG-brochure Bedrijven en Milieuzonering editie 2009. Uiteraard is de wereld veranderlijk. Geregeld wordt de brochure aangepast aan de laatste ontwikkelingen en inzichten en opnieuw uitgebracht. Om hierop te kunnen anticiperen is deze wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Zie ook de toelichting op de Staat van bedrijfsactiviteiten in Bijlage 1 Toelichting op Staat van Bedrijdsactiviteiten.
3.7.1.b.
De aanwezigheid van bedrijfswoningen op het bedrijventerrein werkt belemmerend voor nieuwe en bestaande bedrijvigheid. Ook kan een geluidsgezoneerd industrieterrein waar zware industrie is toegelaten geen goed woon- en leefklimaat bieden aan de bewoners van een bedrijfswoning. Als een woning niet langer aanwezig of in gebruik is, kan het college besluiten de aanduiding 'bedrijfswoning' te verwijderen.
3.7.1. c. en d.
Beperkt kwetsbare objecten kunnen worden toegelaten indien uit een onderzoek blijkt, dat er geen onacceptabele effecten voor de externe veiligheidssituatie in en rondom het gebied bestaan. Met een wijzigingsbevoegdheid kunnen bij beëindiging van de opslag of verwerking van gevaarlijke stoffen de contouren van de kaart worden verwijderd, danwel kunnen nieuwe contouren op de kaart worden opgenomen of bestaande contouren worden aangepast, mits dit uit oogpunt van externe veiligheid verantwoord is.
6.3.4 Toelichting artikel 4
Artikel 4 Verkeer (afgekort: V)
Volgens de standaard indeling van functies wordt een opsomming gegeven van de toegelaten functies. De opsomming is alfabetisch. De functies geluidscherm, geluidswal, groen, groenvoorziening, nutsvoorziening, water en waterberging zijn ondersteunend aan de hoofdfuncties parkeren, parkeerterrein, parkeervoorzieningen waaronder een parkeergarage, wegverkeer en verblijfsgebied. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten.
Gebouwen zijn niet toegelaten. Overige andere bouwwerken zijn toegelaten tot een hoogte van 5 meter, licht- en vlaggenmasten zijn toegelaten tot 6 meter hoog.
De bouwregels beperken bouwmogelijkheden van de gronden. Dit om te zorgen voor een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, voor een goede woonsituatie (lichttoetreding, uitzicht en privacy), voor een sociaal en verkeersveilige invulling, en voor een goede milieusituatie.
Tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voor zover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in artikel 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. Om ongewenste ontwikkelingen te kunnen sturen is deze regeling opgenomen. Ter behoud of verbetering van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de afmeting en situering van nieuwe bebouwing. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing.
Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het stellen van nadere eisen, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. Bij het stellen van nadere eisen zullen de eisen in veel gevallen een beperking voor de aanvrager betekenen. In die gevallen is de aanvrager vaak de enige belanghebbende, voor wat betreft de nadere eisen. Persoonlijke benadering kan volstaan om hem de gelegenheid te bieden zijn zienswijze naar voren te brengen.
4.4 Ontheffing van de bouwregels
Gebouwen zijn niet toegelaten, maar met ontheffing is het mogelijk openbare nutsgebouwtjes, telefooncellen en dergelijke tot een bepaalde afmeting toe te staan. Ook is het mogelijk met ontheffing overige andere bouwwerken toe te laten tot 10 meter hoog, uitgezonderd recamemasten.
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. In het geval van een ontheffing wordt de aanvrager meer ruimte geboden dan de bestemmingsregeling bij recht toelaat. Hierbij zullen in veel gevallen meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Hierbij is bekendmaking via de gebruikelijke publicaties van de gemeenteberichten (huis-aan-huisblad en website) meestal de beste manier.
Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling, overtreding is verboden. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen.
Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delictengeregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn.
6.3.5 Toelichting artikel 5
Artikel 5 Water (afgekort: WA)
Volgens de standaard indeling van functies wordt een opsomming gegeven van de toegelaten functies. De opsomming is alfabetisch. De functies brug, gemaal, stuw, groen, groenvoorzieningen, nutsvoorziening, sluis, speelvoorziening en waterkering zijn ondersteunend aan de hoofdfuncties oever, water, waterberging en waterweg. Onder de juridische term gronden wordt ook water verstaan. Een hoofdfunctie mag wel zonder de ondergeschikte functies voorkomen, maar de ondergeschikte functies zijn zonder een hoofdfunctie niet toegelaten.Op deze bestemming is tevens de keurverordening van het waterschap Hunze en Aa's van toepassing.
Gebouwen zijn enkel toegelaten wanneer zij bedoeld zijn ten behoeve van het waterverkeer en/of het vaarverkeer tot bepaalde afmetingen. Overige andere bouwwerken tot bepaalde hoogten.
De bouwregels beperken bouwmogelijkheden van de gronden. Dit om te zorgen voor een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld, voor een goede woonsituatie (lichttoetreding, uitzicht en privacy), voor een sociaal en verkeersveilige invulling, en voor een goede milieusituatie.
Tijdelijke objecten bij (ver)bouw, zoals bouwketen, -borden of -kranen, voor zover zij bouwvergunningplichtig zijn, zijn meestal niet door het bestemmingsplan toestaan. Toch zijn deze bouwwerken soms nuttig. Zij zijn nodig om de bestemming te kunnen (her)realiseren. Deze tijdelijke bouwwerken kunnen door burgemeester en wethouders worden toegestaan door tijdelijke ontheffing van het bestemmingsplan, zoals opgenomen in artikel 3.22 van de Wet ruimtelijke ordening.
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. Om ongewenste ontwikkelingen te kunnen sturen is deze regeling opgenomen. Ter behoud of verbetering van een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de afmeting en situering van nieuwe bebouwing. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing.
Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het stellen van nadere eisen, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. Bij het stellen van nadere eisen zullen de eisen in veel gevallen een beperking voor de aanvrager betekenen. In die gevallen is de aanvrager vaak de enige belanghebbende, voor wat betreft de nadere eisen. Persoonlijke benadering kan volstaan om hem de gelegenheid te bieden zijn zienswijze naar voren te brengen.
5.4 Ontheffing van de bouwregels
Met ontheffing is het mogelijk openbare nutsgebouwtjes, telefooncellen en dergelijke tot een bepaalde afmeting toe te staan. Ook is het mogelijk met ontheffing overige andere bouwwerken toe te laten tot 10 meter hoog, uitgezonderd recamemasten.
De bouwregels zijn een algemene regeling. Elk toekomstig bouwplan is door zijn situering te midden van bestaande bebouwing uniek. In sommige situaties is overschrijding van de algemene bouwregels geen probleem, of zelfs juist meer gewenst. Hiertoe is deze mogelijkheid opgenomen. Gebruik van deze regeling is een mogelijkheid, geen verplichting. Gebruik van deze regeling is bedoeld voor bijzondere situaties, toepassing moet goed onderbouwd worden.
Toepassing van deze regel is bedoeld om geen (onevenredige) afbreuk doen aan het straat- en bebouwingsbeeld, aan de woonsituatie, aan de sociale en verkeersveiligheid van het betrokken gebied, aan de milieusituatie en aan de gebruiksmogelijkheden van de omliggende percelen. Bij een goede woonsituatie moet gedacht worden aan de lichttoetreding, het uitzicht en de privacy van de gebruikers van de bebouwing. Deze criteria betreffen zowel de bestaande als de nieuwe bebouwing. Bij toepassing van deze regel spelen deze criteria een hoofdrol in de afweging van het voornemen en het besluit.
Voordat toepassing gegeven wordt aan de mogelijkheid van het verlenen van ontheffing, zal belanghebbenden gedurende twee weken de gelegenheid geboden worden hun zienswijzen omtrent het voornemen naar voren te brengen. In het geval van een ontheffing wordt de aanvrager meer ruimte geboden dan de bestemmingsregeling bij recht toelaat. Hierbij zullen in veel gevallen meerdere belanghebbenden betrokken zijn. Hierbij is bekendmaking via de gebruikelijke publicaties van de gemeenteberichten (huis-aan-huisblad en website) meestal de beste manier.
Deze regel lijkt wellicht overbodig. Regels zijn er immers om na te leven, overtreding is nooit de bedoeling, overtreding is verboden. Het artikel is opgenomen door ervaringen uit het verleden, het is bedoeld om misverstanden te voorkomen.
Formeel is in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening geregeld dat overtreding van de regels van het bestemmingsplan strafbaar is. Bovendien is in artikel 2a van de Wet op de economische delictengeregeld dat deze overtredingen een economisch delict zijn.
6.3.6 Toelichting artikel 6
Het bestemmingsplan kent twee dubbelbestemmingen. Ten eerste de bestemming Leiding-Gas: ter plaatse van de hoofdgastransportleidingen is een dubbelbestemming opgenomen, die bescherming biedt voor de leidingstrook.
In het plangebied bevinden zich de volgende aardgastransportleidingen:
De gebruiksmogelijkheden van de gronden aangewezen met een dubbelbestemming zijn beperkt. Binnen de als zodanig aangewezen gronden mogen geen bouwwerken worden opgericht anders dan ten behoeve van het leidingbeheer.
De bestemming Leiding-Gas kent een aanlegvergunningstelsel voor de uitvoering van werken en werkzaamheden.
Alleen bij ontheffing mogen ten behoeve van de andere functie(s) - in dit geval vaak de bedrijfsfunctie - bouwwerken worden opgericht. Hiervoor dient de leidingbeheerder of daartoe gespecialiseerde instantie om advies te worden gevraagd door het college van burgemeester en wethouders. Gelet op het economische belang voor de bedrijven langs de betreffende zones wil de gemeente binnen uiteraard de geschetste verantwoordelijkheden in beginsel ruimhartig omgaan met de ontheffingsmogelijkheden.
6.3.7 Toelichting artikel 7
Het bestemmingsplan kent twee dubbelbestemmingen. Naast de bestemming Leiding-Gas is de andere dubbelbestemming Waterstaat: ter plaatse van de boezemkering langs het Winschoterdiep is een dubbelbestemming opgenomen ter bescherming van de functie van de waterkering en om de veiligheid van het scheepvaartverkeer te kunnen waarborgen. De in beginsel bebouwingsvrije zone langs het Winschoterdiep is 15 meter, wat ruimschoots tegemoet komt aan de gewenste afstanden van boezemkeringen in het beleid van het waterschap. Tevens wordt hiermee gebleven binnen de landelijke richtlijnen van de Commissie Vaarwegbeheer en de regelingen van de provincie terzake van de vrije ruimten langs vaarwegen. Onder de juridische term gronden wordt ook water verstaan.
De bestemming Waterstaat kent een aanlegvergunningstelsel voor de uitvoering van werken en werkzaamheden. Ontheffing van het verbod te bouwen binnen de zone van 15 meter behoort tot de mogelijkheden. Hiertoe is wel advies nodig van de vaarwegbeheerder (provincie) en/of de waterbeheerder (waterschap Hunze en Aa's). De waterbeheerder zal hierbij toetsen aan de keurverordening.
De gebruiksmogelijkheden van de gronden aangewezen met een dubbelbestemming zijn beperkt. Binnen de als zodanig aangewezen gronden mogen geen bouwwerken worden opgericht anders dan ten behoeve van het waterstaatsbeheer. Alleen bij ontheffing mogen ten behoeve van de andere functie(s) - in dit geval vaak de bedrijfsfunctie - bouwwerken worden opgericht. Hiervoor dienen de relevante beheerders om advies te worden gevraagd door het college van burgemeester en wethouders. Gelet op het economische belang voor de bedrijven langs de betreffende zones wil de gemeente binnen uiteraard de geschetste verantwoordelijkheden in beginsel ruimhartig omgaan met de ontheffingsmogelijkheden.
6.3.8 Toelichting artikel 8
In oudere bestemmingsplannen was het in Hoogezand-Sappemeer gebruikelijk om regels die voor meerdere bestemmingen golden als algemene regel op te nemen. Het betreft hier vooral de regels voor nadere eisen, wijziging en ontheffing. Nu bestemmingsplannen digitaal moeten zijn, is het voor de (digitale) leesbaarheid gewenster om alle geldende regels per bestemming op te nemen. Bij het opvragen van de regels voor een bestemming, wordt dan in één keer duidelijk, welke (on)mogelijkheden er zijn binnen die bestemming. Het aantal algemene regels is daarom in dit plan tot een minimum beperkt.
Deze regel is geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (in artikel 3.2.4 Bro). Deze standaardbepaling strekt ertoe te voorkomen dat van ruimte die in een bestemmingsplan voor de realisering van een bepaald gebruik of functie mogelijk is gemaakt, na realisering daarvan, ten gevolge van feitelijke functie- of gebruiksverandering van het gerealiseerde, nogmaals zou kunnen worden gebruik gemaakt.
Een bekend voorbeeld van een dergelijke regeling is de zogenaamde 'rustende-boerregeling'. Veel bestemmingsplannen voor agrarische gebieden plegen een voorziening te bevatten dat op een agrarisch bouwperceel, waarop de bouw van burgerwoningen op zichzelf genomen niet is toegestaan, een woonhuis mag worden bijgebouwd voor de voormalige bedrijfsleider, die van zijn oude dag zal gaan genieten. Het is voorgekomen dat, nadat de rustende boer het woonhuis had verlaten, en deze woning door een ander in gebruik was genomen, er opnieuw behoefte ontstond aan een vergelijkbare voorziening. Een vergelijkbaar geval is de gebouwde tweede bedrijfswoning die vervolgens niet meer als bedrijfswoning wordt gebruikt. De anti-dubbeltelbepaling maakt de bouw van een nieuwe 'rustende boer'-woning c.q. tweede (derde) bedrijfswoning onmogelijk.
6.3.9 Toelichting artikel 9
Hoofdstuk 4 OVERGANGS- EN SLOTREGELS
Deze regels zijn geheel voorgeschreven door het Besluit ruimtelijke ordening (artikelen 3.2.1 en 3.2.2 Bro). Omdat een bestemmingsplan elke tien jaar moet worden herzien, betreffen de meeste bestemmingsplannen gebieden die reeds in gebruik en ingericht zijn. Een bestemmingsplan kan ruimte bieden voor ontwikkelingen en daarom soms ander gebruik en/of bebouwing toelaten dan er in werkelijkheid in het gebied aanwezig is. Bestaande rechten worden beschermd met overgangsrecht. Er is overgangsrecht voor bouwwerken en overgangsrecht voor gebruik van de gronden en bouwwerken.
6.3.10 Toelichting artikel 10
Deze regel is geheel voorgeschreven door de Ministeriële regeling Standaard Vergelijkbare BestemmingsPlannen (in paragraaf 5.7 van de SVBP2008).
Deze regel geeft aan hoe de planregels van dit plan kunnen worden aangehaald. Hiermee wordt de naam van het bestemmingsplan vastgelegd. Voor de digitale uitwisseling van plannen krijgt elk plan ook een unieke code van letters en cijfers.