De Kroontjes van Kroonsfeld te Oldekerk

Ruimtelijke onderbouwing

Ruimtelijke onderbouwing

'De Kroontjes van Kroonsfeld' te Oldekerk

Behorende bij bouwaanvraag, nummer 20090214

Juni 2010

Inhoudsopgave

Projectbeschrijving

Ruimtelijke onderbouwing

2.1 Beleidskader

2.2 Ruimtelijke overwegingen

2.3 Ecologische waarden

2.4 Archeologie

2.5 Bodem

2.6 Externe veiligheid

2.7 Water

2.8 Economische uitvoerbaarheid

Bijlage I : Kadastrale kaart op schaal

Bijlage II : Luchtfoto op schaal

Bijlage III: Fragment van de plankaart van het bestemmingsplan

Bijlage IV: Artikel 6 van de bestemmingsplanvoorschriften

Bijlage V: Overzicht gemeentelijke nieuwbouwruimte

1. Projectbeschrijving

Op 18 augustus 2009 is door Rottinghuis' Aannemingsbedrijf bv (hierna te noemen: Rottinghuis) een aanvraag ingediend voor het realiseren van 11 starterswoningen op het perceel plaatselijk bekend als het zuidelijke perceel aan het Dwarsdiep (nog ongenummerd), kadastraal bekend gemeente Grootegast, sectie D, nummer 2113. Het ontwikkelingsplan draagt de naam 'De Kroontjes van Kroonsfeld'. Alle 11 woningen zijn op voorhand al verkocht. Omdat het in dit geval gaat om een kleine wijziging in het op 14 februari 2006 vastgestelde bestemmingsplan Kroonsfeld/ Oldekerk-Niekerk, is deze ruimtelijke onderbouwing grotendeels gebaseerd op de toelichting van dat bestemmingsplan.

2. Ruimtelijke onderbouwing

2.1 Beleidskader

Bestemmingsplan

De kavel waarop het ontwikkelingsplan 'De Kroontjes van Kroonsfeld' zich richt, valt binnen de werking van het bestemmingsplan 'Correctieve herziening van het bestemmingsplan Kroonsfeld Oldekerk/Niekerk', vastgesteld op 2 september 2008. De kavel heeft hierin de bestemming 'Wooncentrum'. De op de plankaart als zodanig aangewezen gronden zijn bestemd voor gebouwen ten behoeve van bijzondere woonvormen. Artikel 6 van de voorschriften is hierop van toepassing.

Het principeverzoek van het ontwikkelingsplan gDe Kroontjes van Kroonsfeldh is in strijd met twee van de voorschriften behorend bij deze bestemming omdat:

? Door de voorschriften wordt bepaald dat een gebouw een bouwhoogte van ten hoogste 3,50 meter mag bedragen. Het verzoek van 'De Kroontjes' voorziet in het oprichten van starterswoningen met een hoogte van circa 6,50 meter. Dit kan worden ondervangen middels een binnenplanse wijzigingsbevoegdheid, die maakt dat tot maximaal 8 meter hoogte mag worden gebouwd.

? Het gebruik ten behoeve van en het oprichten van starterswoningen niet gelijk is te stellen met woningen voor personen welke voor het dagelijks functioneren in meer of mindere mate hulp behoeven. Dit zou kunnen worden ondervangen middels een binnenplanse ontheffingsmogelijkheid, genaamd de 'toverformule'. Deze toverformule past in deze situatie echter niet goed en daarom heeft de gemeente besloten ? mede gelet op de Crisis- en herstelwet ? om een projectbesluitprocedure op te starten. Dit biedt een meer solide juridische basis, waarbij voor omwonenden geldt dat er genoeg ruimte is om bezwaren kenbaar te maken.

Overig gemeentelijk beleid

Aangaande de woningverdeling wordt rekening gehouden met het Woonplan en met de woningmarktverkenning. Vanuit het Woonplan is het uitgangspunt geformuleerd dat er rekening wordt gehouden met 18 woningen ten behoeve van Stichting Wold en Waard Woonservice. De corporatie zal deze woningen realiseren in de goedkopere koopsector ten behoeve van doorstromers uit bestaande huurwoningen. De vrijkomende huurwoningen komen dan beschikbaar voor starters. Oogmerk is de doorstroming vanuit de bestaande buurten op gang te brengen, met name om het 'scheefwonen' terug te brengen. Ook in de enqu?te ten behoeve van de Dorpsvisie Oldekerk-Niekerk is behoefte aan woningbouw in de sociale sector vastgesteld. Met de bouw van (sociale) koopwoningen ontstaat zo een goed doorstromingsalternatief voor de zittende bewoners.

E?n van de uitgangspunten van het plan 'Kroonsfeld' is dat het plan gefaseerd uitgevoerd moet kunnen worden en zodanig flexibel moet zijn, dat ingespeeld kan worden op veranderende omstandigheden op de woningmarkt (woonwensen). Enerzijds wil de gemeente belangrijke ruimtelijke kwaliteiten vastleggen. Anderzijds moet het mogelijk zijn op een veranderende woningmarkt in te spelen. Daarom is uitwisselbaarheid tussen de verschillende typen woningen in Kroonsfeld mogelijk gemaakt. Inmiddels is tijdens de planvorming ook al gebruik gemaakt van deze uitruilmogelijkheden: ten behoeve van een project van Wold en Waard zijn in het zuidwestelijk plandeel een tweetal rijtjes ingewisseld voor drie dubbele blokjes. Het bestemmingsplan geeft deze ruimte.

Nieuwbouwruimte

In het Besluit nieuwbouwruimte (brief van de provincie Groningen, ontvangen op 8 december 2009) is voor de periode 2008 tot en met 2018 voor de gemeente Grootegast de nieuwbouwruimte definitief vastgesteld op 550 woningen. De uitbreiding van de woningvoorraad is gesteld op 450 woningen en er zijn 100 eenheden gereserveerd voor vervanging na sloop. In de bijlage is het programma voor woningbouw voor de gemeente Grootegast opgenomen tot en met het jaar 2018.

De gemeente Grootegast zal gelet op de huidige economische recessie de aantallen die geprogrammeerd zijn in het overzicht nieuwbouwbehoefte (periode tot 2018), verdeeld in jaarschijven, naar alle waarschijnlijkheid niet bewerkstelligen. Op grond van de recentelijk opgestelde grondexploitatie-berekeningen blijkt dat het aantal verkochte bouwkavels in 2009 geschiedt in een aanmerkelijk lager uitgifte tempo, in vergelijking met voorgaande jaren. Het is gerechtvaardigd om te stellen dat op basis van de huidige marktvooruitzichten de planning van jaarlijks 45 woningen (de nieuwbouwbehoefte) gemiddeld gezien niet zal worden bereikt. Dit geldt in belangrijke mate voor het plan Caspar de Robles in Grootegast, doch tevens voor de plannen Kroonsfeld in Oldekerk en plan Drachtsterweg (fase 3) in Opende.

De totale plancapaciteit tot en met 2014 voor het plan Kroonsfeld in Oldekerk, waar gDe Kroontjesh zijn geprojecteerd, is 139 woningen. Via het CBS zijn 48 woningen gereed gemeld. Dit houdt in dat er nog 91 woningen (139-48) gerealiseerd kunnen worden in de periode 2009-2014. Daar het lastig is om te voorspellen in welk jaar er hoeveel woningen gerealiseerd zullen worden is de volgende verdeelsleutel opgesteld: 15 in 2009, 22 in 2010, 15 in 2011, 15 in 2012, 12 in 2013 en 11 in 2014. Afwijken van deze verdeelsleutel moet mogelijk zijn om voortgang in de nieuwbouw van het plan Kroonsfeld te bewerkstelligen, mits er niet meer woningen gebouwd worden dan de 139 woningen waarin het plan Kroonsfeld voorziet.

Het plan biedt overeenkomstig de wens van Dorpsbelangen Oldekerk/Niekerk ruimte aan verschillende categorie?n woningen waarbij een zo'n breed mogelijke bevolkingssamenstelling kan worden bediend. Dit betekent dat naast vrijstaande koopwoningen ruime aandacht is voor rijenbouw en bijzondere woonvormen. Gestreefd wordt naar diverse prijsklassen voor woningen in de huursector/ koopgarantwoningen via Woningcorporatie Wold en Waard.

Provinciaal beleid

Op 17 juni 2009 is het Provinciaal Omgevingsplan Groningen (POP) 2009 ? 2013 door provinciale staten vastgesteld. In dit plan zij het Streekplan, het Waterhuishoudingsplan, het Milieubeleidsplan en het Mobiliteitsplan ge?ntegreerd.

In hoofdlijnen wordt in het POP het beleid voor de lange termijn geschetst, daarnaast wordt per thema het beleid meer concreet aangegeven. In relatie tot dit plan is vooral het beleid aangaande de kernen en het landelijk wonen van belang.

In het provinciale spreidingsbeleid ligt het accent op de stedelijke centra met een restrictief nieuwbouwbeleid op het platteland. Daar dient woningbouw met name in de centrumdorpen (als Grootegast) en aanvullend in de complete dorpen (als Oldekerk-Niekerk) te worden opgevangen. Vanwege het streven naar concentratie is de provincie terughoudend met het toestaan van het bouwen van nieuwe woningen in kleinere dorpen.

In het POP worden verder regioperspectieven geschetst. Het beleid aangaande het wonen in het Westerkwartier wordt onder meer ge?nt op:

– het opstellen van een gezamenlijk woonbeleidsplan, waarbij vooral ook aandacht wordt gegeven aan extra mogelijkheden voor moderne vormen van ouderenhuisvesting en de locatiekeuze daarvan ten opzichte van de voorzieningen;

– versterking van een netwerk van zorginstellingen met een gedifferentieerd zorgaanbod en het stimuleren van lokaal sociaal beleid;

– stimuleren en versterken van het culturele leven in de regio om zowel de cultuurparticipatie te bevorderen, als om de cultuurtoeristische functie van het gebied te versterken.

Voorts wordt in het regioperspectief gewezen op bijzondere landschapswaarde en de ontwikkeling van de voor de regio karakteristieke vormen van wonen. Herstructurering van de bestaande woningvoorraad acht het POP ook in de dorpen en op kleinere schaal dan in de steden een belangrijk aandachtspunt.

In de Nota Bouwen en Wonen (2001) wordt als centraal doel geschetst het cre?ren van een hoogwaardig woningaanbod in de provincie Groningen. Daarvoor moet de woonkwaliteit toenemen, waartoe de provincie de bestaande plannen voor 'transformatie' (sloop gevolgd door vervangende nieuwbouw of verkoop) fors wil verhogen. Dan moet wel de druk op de bestaande woningvoorraad afnemen. Daarom bevordert de provincie het sneller en meer bouwen van nieuwe woningen, om ruimte te cre?ren binnen de bestaande woningvoorraad.

2.2 Ruimtelijke overwegingen

Wijziging 'Wooncentrum' naar 'Woondoeleinden'.

Binnen het plan 'Kroonsfeld' zijn vier locaties aangewezen die bestemd zijn voor zorg- en/of seniorenwoningen. Deze locaties bieden de mogelijkheid voor wonen in combinatie met vormen van zorg. Echter is al in een vroegtijdig stadium gebleken dat de vraag naar deze bestemming bij lange na niet toekomt aan het aanbod. Met andere woorden: er is verhoudingsgewijs te weinig vraag naar locaties met de bestemming 'Wooncentrum'. Daarom heeft projectontwikkelaar Rottinghuis gekeken naar alternatieven voor deze locaties om zo de grond toch te kunnen exploiteren.

Beperkte vraag naar zorgwoningen

In 2005 is Rottinghuis gestart met het onderzoeken van de ontwikkelingsmogelijkheden voor de realisatie van zorgwoningen in het plan Kroonsfeld. Woningstichting Vitalis, Interpolis en ZorgID zijn betrokken geweest in de onderzoeksfase. Deze partijen zagen de realisatie van zorggebonden woningen als risicovol en hebben uiteindelijk afgezien van verdere ontwikkeling.

In 2008 heeft Rottinghuis opnieuw een onderzoek laten verrichten door Baalbergen Advies. Voor dit onderzoek hebben er gesprekken plaatsgevonden met diverse zorgaanbieders (Het Hooge Heem, Stichting Woonzorgcentra Westerkwartier, Thuiszorg Groningen, De Zijlen en Wold &Waard) in de regio Grootegast om beter inzicht te verkrijgen in de zorgmarkt. Deze zorgaanbieders zijn allemaal bereid zorg en diensten te leveren aan toekomstige zorgbehoevende bewoners in het plan Kroonsfeld, maar ze zien geen markt voor zorgwoningen in Oldekerk.

De verwachting is dat de groep ouderen tussen de 55 en 75 jaar de komende jaren toeneemt, waardoor ook de vraag naar zorg zal toenemen. Bovengenoemde zorgaanbieders geven aan dat veel ouderen er nog niet aan toe zijn om te verhuizen naar een zorggebonden woning. Zij willen graag zo lang mogelijk in eigen omgeving blijven wonen. Daar komt bij dat zorgbehoevenden graag dicht bij voorzieningen willen wonen. Plan Kroonsfeld ligt te ver bij deze voorzieningen vandaan.

Voor het project Werklust bestaande uit een tiental landschappelijk ingepast zorgappartementen is ondanks diverse aanpassingen geen enkele vraag gebleken. In samenwerking met corporatie Wold en Waard is aan de zuidkant van Niekerk een woonzorgzone ontwikkeld waarbij een 24-tal zorgwoningen, twee verpleegunits en enkele medische diensten worden samengebracht. Dit plan is onlangs gehalveerd en zal voorlopig slechts ten dele worden uitgevoerd. Er is onvoldoende vraag naar specifieke zorgwoningen terwijl concentratie van verpleging zich op het nieuwe centrum in Zuidhorn wordt geconcentreerd. Een aantal initiatieven om te komen tot senioren(zorg)appartementen bij transformatie van bestaande gebouwen lopen in Oldekerk/Niekerk eveneens stroef.

Geconcludeerd kan worden dat de vraag naar senioren- en zorgwoningbouw vooralsnog sterk achterblijft bij de verwachtingen.

Vraag naar starterswoningen

Daarentegen is ondanks de crisis de vraag naar starterswoningen, specifiek in Oldekerk/Niekerk, groot. Dit heeft eveneens te maken met de initiatieven van Wold en Waard, maar ook met projectontwikkelaar Rottinghuis, die erin slagen aantrekkelijke starterswoningen op de markt te brengen tegen marktconforme koopprijs. De 11 'kroontjes' van Kroonsfeld zijn dan ook op voorhand al verkocht, wat een extra reden is voor de gemeente om mee te werken aan het project. Immers dient de gemeente de belangen van haar burgers optimaal te behartigen. De gemeente wil dan ook graag in de behoefte naar dit type woningen voorzien.

Om de ruimtelijke differentiatie in woningtypen en doelgroepen te faciliteren is voor de locatie meest zuidelijk gelegen in het plan Kroonsfeld met de bestemming 'Wooncentrum' een plan van 11 starterswoningen opgesteld. Deze zijn aantrekkelijk vormgegeven en kunnen binnen de in de plantoelichting gewenste ruimtelijke kaders worden gerealiseerd. Starterswoningen op deze locatie sluiten goed aan bij de ontsluiting van de wijk, zijn gelegen bij de basisschool (Rehoboth) en voorzieningen.

Het plan Kroonsfeld is opgezet met als belangrijkste uitgangspunt 'een zeer gevarieerd en gedifferentieerd aanbod van woningtypes' aan te bieden. De variatie wordt met voorgesteld concept alleen nog maar vergroot ten opzicht van het huidige aanbod. Er worden kleinere woningen aangeboden die zijn toegesneden op de startersmarkt van de gemeente Grootegast.

De woningen worden passend in het plan gesitueerd. Aan de rand van de wijk die aansluit op de bestaande bouw met een wat meer aaneengesloten karakter. De woningen beconcurreren het overige aanbod in de omgeving niet. Het is een ander soort woning in een andere prijscategorie.

De stedenbouwkundige opzet van de wijk wordt netjes afgemaakt. De lijnen kloppen in de opzet en woningontwerp wordt afgestemd op bestaande woningen in het plangebied. De woningen zullen een markt aanspreken waarin op dit moment weinig wordt aangeboden.

Website Rottinghuis

Vooralsnog worden de noordelijk gelegen locaties met de bestemming 'wooncentrum' en de specifieke locatie 'woongebouw WGB' blijvend gereserveerd voor de in het bestemmingsplan gestelde doelen. Projectontwikkelaar Rottinghuis probeert met de oproep op haar website enigerlei reactie uit de markt te krijgen voor het eventueel ontwikkelen van de noordelijke percelen. Rottinghuis heeft de afgelopen jaren al met veel instanties gepraat om te participeren in zorggerelateerde ontwikkeling, maar van corporaties of zorgaanbieders kwam een en dezelfde boodschap: geen interesse voor een positie in Oldekerk-Kroonsfeld. Om een laatste mogelijkheid voor ontwikkeling te bekijken, roept Rottinghuis via hun site particulieren op om zich te melden als zij iets zouden willen ontwikkelen op het gebied van bijzondere woonvormen of zorggerelateerde woningen. Echter, daarop heeft Rottinghuis tot op heden nog geen reacties op ontvangen. Wat nogmaals aangeeft dat er voor voor deze vorm van ontwikkeling op dit moment weinig vraag bestaat.

2.3 Ecologische waarden

Het gebied kent vanuit oogpunt van gebiedsbescherming geen bijzondere waarden: het behoort niet tot de Ecologische hoofdstructuur en is evenmin gelegen binnen of nabij een Vogelrichtlijn- of Habitatrichtlijngebied. Ter bescherming van ecologische waarden dient bij ruimtelijke ingrepen een afweging te worden gemaakt in het kader van de Vogel- en Habitatrichtlijn en de Flora- en faunawet. Met de Vogel- en Habitatrichtlijngebieden levert Nederland een bijdrage aan een Europees netwerk van beschermde natuurgebieden. De Vogelrichtlijn is gericht op het beschermen van de in het wild levende vogelsoorten en op de instandhouding van de habitatten die het leefmilieu voor deze soorten vormen. De Habitatrichtlijn is gericht op het instandhouden van natuurlijke en halfnatuurlijke habitatten en bescherming van wilde flora en fauna. Er bevinden zich geen Vogel- en Habitatrichtlijngebieden in de directe omgeving van het plangebied.

Gelet op ligging en grondgebruik is aangenomen dat in het eigenlijke agrarische gebied, waar de uitbreiding is geprojecteerd, aanwezige natuurwaarden vooral gerelateerd zijn aan de singels en naastliggende waterlopen. Het plangebied is door zijn besloten karakter niet aantrekkelijk als leefgebied voor weidevogels. Dit is ook gebleken uit ecologisch onderzoek, uitgevoerd in 2004 met betrekking tot het gehele plan Kroonsfeld.

2.4 Archeologie

Archeologische waarden dienen op grond van het Verdrag van Malta (1992) te worden meegewogen in de besluitvorming over ruimtelijke ingrepen. Een van de hulpmiddelen daarbij is de Indicatieve Kaart Archeologische Waarden (IKAW). De IKAW geeft voor het plangebied een hoge trefkans aan. Indien er gedurende de bouwwerkzaamheden een zaak wordt aangetroffen waarvan redelijkerwijs kan worden aangenomen dat het een monument betreft zal op grond van artikel 53 van de Monumentewet 1988 een melding gedaan moeten worden bij de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap.

Archeologisch onderzoek is verricht voor het gehele plan Kroonsfeld. Daaruit komt naar voren dat het bodemprofiel van het plangebied op vrijwel alle boorlocaties sterk verstoord is. De middelhoge IKAW-waardering komt voort uit de aanwezigheid van een esdek in het gebied. Een dergelijke afdekking zou dan eventueel aanwezige grondsporen buiten het bereik van 20ste-eeuwse, machinale landbouwingrepen hebbben kunnen houden. Desondanks constateert het onderzoek dat er vrijwel geen podzolprofiel meer onder het esdek aanwezig is. Wellicht is dat in vroeger tijd al met het esdek vermengd geraakt. Op basis daarvan wordt in het archeologisch onderzoek geconcludeerd, dat de kans op onverstoorde archeologische grondsporen klein is. Dit geldt met name voor de prehistorische perioden. Verder zijn voor de aanwezigheid van grondsporen uit de Middeleeuwen geen aanwijzingen gevonden. Evenmin zijn vondstmeldingen bekend.

2.5 Bodem

Ten behoeve van het bestemmingsplan Kroonsfeld is een verkennend bodemonderzoek verricht en daarna een nader bodemonderzoek. Daaruit is gebleken dat er op enkele plekken sprake is van verdachte locaties. Het gaat overigens per saldo om ondergeschikte oppervlaktes, verreweg de meeste gronden geven geen problemen. Uit de onderzoeken is gebleken dat het op de verdachte locaties aangetroffen asbest wel incidenteel werd aangetroffen, maar niet in de bodem. Deze deeltjes zijn verzameld en verwijderd. De conclusie is dat er op basis van dit onderzoek geen risico's ten aanzien van de aanwezigheid van asbest zijn.

2.6 Externe veiligheid

Over de aanwezigheid van risicovolle inrichtingen geeft allereerst de Risicokaart Groningen informatie. Daarop blijken voor het dorpsgebied Oldekerk-Niekerk geen situaties aangegeven. Ook komen in en rond het plangebied geen risicovolle inrichtingen voor. Aandachtspunt vanuit het beleid externe veiligheid is voorts het vervoer van gevaarlijke stoffen. Door de gemeente lopen wat dat betreft geen als zodanig aangewezen routes.

2.7 Water

Het plangebied valt binnen het bestemmingsplan Kroonsfeld/ Oldekerk – Niekerk en valt binnen het werkgebied van het waterschap Noorderzijlvest. De gemeente Grootegast heeft in het kader van de watertoets overleg gevoerd met dit waterschap. Met de wensen vanuit het waterbeleid is als volgt rekening gehouden:

– Locatie: er is sprake van een relatief hoger gelegen deel van het dorp, gelegen op oorspronkelijke ontginningsas dat in noordelijke richting langzaam afloopt. Het dorpsgebied wordt door een aantal hoofdwaterlozingen omgeven.

– Kwantitatief: de waterhuishoudkundige eis is ruimtelijk vertaald in het inbestemmen van bestaande en het opnemen van nieuwe waterlopen. Deze hebben geen mengbestemming, maar zijn als 'Water' bestemd om de kwantitatieve voorwaarde ook met het bestemmingsplan zichtbaar te maken.

– Kwalitatief: bij de realisering van het rioleringsstelsel wordt rekening gehouden met de aanleg van een zogenaamd 'gescheiden stelsel' overeenkomstig de wensen van het waterschap. Daarbij kan (een deel van) het regenwater van de wegen naar het gebiedseigen water worden afgevoerd.

2.8 Economische uitvoerbaarheid

De kosten voor de uitvoer en eventuele daaruit voortvloeiende planschadeclaims komen in zijn geheel voor rekening van de aanvrager.