Bestemmingsplan Meeroevers vlek 3 het Eiland

Toelichting

Hoofdstuk 1 Inleiding

In het gebied tussen Harkstede, Slochteren en de stad Groningen verrijst 'Meerstad'. Hiermee wordt door de gemeenten Groningen en Midden-Groningen ingespeeld op de regionale behoefte voor wonen, werken en recreëren. In navolging op de uitwerking van eerdere gebieden van Meerstad wordt nu vlek 3 het Eiland van de buurt Meeroevers uitgewerkt. Hiervoor is dit uitwerkingsplan opgesteld.

1.1 Meerstad

Voor de ontwikkeling van Meerstad (zie de volgende afbeelding) is het Masterplan Meerstad Groningen opgesteld (september 2005). Dit plan geeft in hoofdlijnen aan wat waar komt. De concrete uitwerking vindt plaats in bestemmingsplannen. Het Masterplan voorziet in de ontwikkeling van een gebied dat overeenkomt met het huidige oppervlak van de stad Groningen. Volgens het Masterplan bestaat twee-derde van Meerstad uit water en natuur en één-derde uit bebouwing.

Vanwege de lange looptijd van 25 jaar of meer wordt de planvorming flexibel benaderd. De ontwikkelstrategie wordt van tijd tot tijd bijgesteld, laatstelijk in maart 2017. Het Masterplan blijft basisprincipe voor de inrichting van het gebied.

Meerstad: ligging en begrenzing

1.2 Geldende regeling

In 2007 is het eerste bestemmingsplan vastgesteld; het bestemmingsplan Meerstad-Midden. In 2018 is dit plan geactualiseerd voor het westelijke deel van Meerstad-Midden: bestemmingsplan Meerstad-Midden West (vastgesteld 31 januari 2018). Laatstgenoemde plan heeft betrekking op het gebied ten zuiden van het Slochterdiep, ten noordoosten van de Hoofdweg en ten westen van de Harksteder Broeklanden, bestaande uit de (toekomstige) woongebieden Meeroevers, Groenewei, Tersluis en De Zeilen en een groot deel van het Woldmeer.

Meeroevers

Meerstad-Midden West wordt gefaseerd gerealiseerd. De ontwikkeling is gestart met het plandeel Meeroevers. Grote delen van Meeroevers zijn al ontwikkeld of in ontwikkeling, maar is nog niet volledig afgerond. Nu volgt Vlek 3 (Het Eiland), direct aan de Woldmeerweg nabij het voorzieningencentrum zuidelijk in Meeroevers. In de volgende afbeelding staat de ligging van deze vlek aangegeven.

Ligging plangebied Meeroevers Vlek 3 het Eiland

Bestemming Woongebied - Uit te werken

Deels zijn de verschillende gebieden in Meerstad-Midden West specifiek bestemd, deels met uit te werken bestemmingen. Dit geldt ook voor woongebied Meeroevers. Voor Vlek 3 is de bestemming "Woongebied - Uit te werken" van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West van toepassing. In artikel 28 van het genoemde bestemmingsplan zijn de regels opgenomen van deze bestemming. De regels geven een aanwijzing voor de toegestane gebruiks- en bouwregels. Deze vormen de basis voor dit uitwerkingsplan voor Vlek 3 van Meeroevers. In de volgende figuur is een fragment van het geldende bestemmingsplan weergegeven. Dit uitwerkingsplan wordt voor het eiland opgesteld.

Fragment bestemmingsplan Meerstad-Midden West

1.3 Leeswijzer

In het volgende hoofdstuk is het ruimtelijk beleid op Rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau beschreven. In hoofdstuk 3 is vervolgens ingegaan op de toekomstige inrichting van het plangebied en de wijze waarop dat juridisch is geregeld. Hoofdstuk 4 is gewijd aan milieuhygiënische aspecten. In de laatste twee hoofdstukken komen de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid aan bod.

Hoofdstuk 2 Beleid

Dit hoofdstuk beschrijft de voor het plangebied en de daarin gewenste ontwikkeling van belang zijnd beleid. Daarbij wordt achtereenvolgens ingegaan op het Rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk beleid. Bij deze beleidsbeschrijving is aangesloten op die vanuit het bestemmingsplan "Meerstad-Midden West".

2.1 Rijksbeleid

2.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR)

Op 13 maart 2012 is de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte vastgesteld door de Minister van Infrastructuur en Milieu. Met deze visie is het roer omgezet in het nationale ruimtelijke beleid. Het Rijk kiest voor een selectieve inzet van het rijksbeleid op 14 nationale belangen. Buiten deze belangen hebben decentrale overheden als Provincies en Gemeenten ruimte voor een eigen beleid.

Op basis van de SVIR wordt het volgende geconstateerd:

• Het plangebied ligt binnen de stedelijke regio Groningen;
• Het Eemskanaal is aangewezen als hoofdvaarweg;
• De snelweg A7 is aangewezen als hoofdweg.

Het bestemmingsplan Meerstad-Midden West raakt daarmee aan het Nationaal belang 7: "het instandhouden van het hoofdnet van wegen, spoorwegen en vaarwegen om het functioneren van het mobiliteitssysteem te waarborgen". De reserveringszones rond de genoemde hoofdvaarweg en hoofdweg liggen echter niet over het plangebied heen en het functioneren van het hoofdwegen- en hoofdvaarwegensysteem wordt niet belemmerd door de ontwikkeling van Meerstad. Zodoende wordt geconstateerd dat het Rijksbeleid uit de SVIR de vaststelling van dit uitwerkingsplan niet in de weg staat en hiervoor geen uitgangspunten geeft.

2.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt juridische regels voor de nationale belangen die worden genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. In de Regeling algemene regels ruimtelijke ordening (Rarro) worden deze regels nader uitgewerkt. Op basis van het Barro en de Rarro wordt geconstateerd dat het plangebied in een zone ter bescherming van radarstations Leeuwarden en Wier ligt.

Voor deze radarstations moet rekening worden gehouden met een maximale bouwhoogte van 95 meter en 89 meter. In het plangebied is geen sprake van bebouwing die deze bouwhoogte haalt. Het Barro en de Rarro staan de vaststelling van het plan niet in de weg en geven hiervoor geen uitgangspunten.

2.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking

Om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren is in het Besluit ruimtelijke ordening de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen (artikel 3.1.6 lid 2). Voor binnenstedelijke projecten moet de behoefte in de relevante regio worden beschreven. Voor een stedelijke ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied moet worden gemotiveerd waarom deze niet binnen bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. In de algemene bepalingen van het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 1.1.1 lid 1 onder h) is de volgende definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: “bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur”.

In het kader van de Ladder is voor de woningbouwontwikkeling in Meerstad-Midden West een uitgebreid onderzoek uitgevoerd. De onderbouwing van de ladder is opgenomen in Bijlage 1.

Beschrijving behoefte

De regionale woningbehoefte is zowel kwantitatief als kwalitatief beschreven. Hieruit blijkt dat de komende jaren vraag naar woningen in en om de stad Groningen blijft bestaan. Voor de stad Groningen wordt een behoefte van ruim 20.000 woningen verwacht tot 2030. Onder andere de wijk Ter Borch aan de zuidzijde en Reitdiep hebben een groot deel van deze vraag opgevangen in de afgelopen jaren, maar zijn grotendeels uitgegeven. De rol voor het opvangen van de woningbehoefte wordt hiermee voor de komende periode groter voor Meerstad. Vooral in de periode vanaf 2021, wanneer Ter Borch naar verwachting volgebouwd is. De capaciteit van de wijk Reitdiep wordt vooral tot 2019 nog benut.

Bij de kwalitatieve behoefte is gekeken naar de gewenste woningtypen en woonmilieus. Daarbij moet voldoende aandacht zijn voor huurwoningen en appartementen, naast inzet op de koopsector. Daarnaast is er een (beperktere) behoefte aan woonmilieus als moderne stadswijk en volledige kern. Meerstad heeft de ruimte om hierin te voorzien en biedt als alternatief voor centrum/stedelijk wonen het wonen 'aan de stad'. Voor de woningbouwontwikkeling in het plangebied is de behoefte daarmee ook aangetoond.

Locatiekeuze

Meerstad is al geruime tijd gereserveerd voor woningbouw. Het gebied is ook beleidsmatig als zodanig verankerd. Het plangebied is op basis van de Provinciale Verordening Groningen aangeduid als stedelijk gebied. Door de realisatie van de woningbouw ontstaat de behoefte aan de andere voorzieningen. Meerstad is een woonwijk in aansluiting op bestaand stedelijk gebied. Het is immers niet mogelijk om woningbouw in de beoogde omvang binnen bestaand stedelijk gebied te realiseren.

2.2 Provinciaal en regionaal beleid

2.2.1 Omgevingsvisie Provincie Groningen

Op 6 juli 2016 hebben Provinciale Staten de Omgevingsvisie Provincie Groningen 2016-2020 vastgesteld. De Omgevingsvisie bevat de integrale lange termijnvisie van de provincie op de fysieke leefomgeving. De Omgevingsvisie komt in de plaats van het Provinciaal Omgevingsplan (POP). Deze Omgevingsvisie heeft betrekking op het grondgebied van de provincie Groningen en geldt voor een periode van vier jaar (2016-2020) en kan daarna eenmalig voor een periode van twee jaar worden verlengd.

Een belangrijk doel van de Omgevingsvisie is om op strategisch niveau samenhang aan te brengen in het beleid voor de fysieke leefomgeving. In deze Omgevingsvisie is al het provinciale beleid geformuleerd dat op een of andere manier raakt aan de fysieke leefomgeving. Het is geordend in vijf samenhangende thema's en elf provinciale 'belangen':

Ruimte

• Ruimtelijke kwaliteit
• Aantrekkelijk vestigingsklimaat
• Ruimte voor duurzame energie
• Vitale landbouw

Natuur en landschap

• Beschermen landschap en cultureel erfgoed
• Vergroten biodiversiteit

Water

• Waterveiligheid
• Schoon en voldoende water

Mobiliteit

• Bereikbaarheid

Milieu

• Tegengaan milieuhinder
• Gebruik van de ondergrond

Omgevingsvisie Groningen, themakaart Ruimte

Voor het bestemmingsplan Meerstad-Midden West - en het daarin liggende plangebied van dit uitwerkingsplan - zijn vooral de volgende onderdelen van de Omgevingsvisie van belang:

• Meerstad-Midden West ligt binnen de begrenzing van het (bestaand) stedelijk gebied (zie voorgaande figuur). Woningbouwplannen en andere stedelijke ontwikkelingen worden zoveel mogelijk in dit gebied gerealiseerd. Gemeenten zijn primair verantwoordelijk voor de ruimtelijke kwaliteit binnen deze gebieden;
• Landschappelijk gezien maakt Meerstad-Midden West deel uit van het Centrale Woldgebied en Duurswold. De kernkarakteristieken van het gebied moeten zo veel mogelijk behouden blijven. Deze bestaan uit de volgende belevingswaarden en natuurlijke, cultuurhistorische en aardkundige landschapselementen:
  • 1. de grootschalige openheid;
  • 2. de reeksen boerderijen, deels op huiswierden en/of inversieruggen;
  • 3. de Meedenverkaveling in de vorm van sloten en medenlanen in het Centrale Woldgebied;
  • 4. de flauwe glaciale zandruggen met wegdorpen (groene linten) die overgaan in een grootschalig open landschap in Duurswold;
  • 5. de wegdorpen met boerderij(erv)en (slingertuinen) en soms zware wegbeplanting in Duurswold;
  • 6. de klooster- en kerkterreinen, molens en een borg met landgoedbossen.

• Qua waterbeheer is sprake van het volgende:
  • 1. Meerstad-Midden West ligt in een laaggelegen gebied dat gevoelig is voor wateroverlast. Hiermee wordt rekening gehouden bij de waterafvoer en waterbergingcapaciteit in het plangebied;
  • 2. In Meerstad is een gebied aangewezen als zoekgebied voor toekomstige noodberging. Regels voor noodbergingsgebieden zijn opgenomen in de omgevingsverordening.
• Meerstad-Midden West is volledig aangeduid als gebied waar 'gaswinning' een rol speelt. Het beleid van de provincie is gericht op een veilige gaswinning. Het Rijk is hiervoor eindverantwoordelijk. De provincie zet zich in om de gevolgen van de bevingen zoveel mogelijk te beperken, dan wel op te lossen. Hiervoor hebben zij met andere overheden en betrokken partijen het Bestuursakkoord 'Vertrouwen op Herstel, Herstel van Vertrouwen' ondertekend. Het akkoord is inmiddels aangevuld met een aantal extra maatregelen. Op de volgende onderwerpen zijn maatregelen voorzien:
  • 1. veiligheid;
  • 2. gezonde woningmarkt, met energiezuinige huizen;
  • 3. leefbaarheid;
  • 4. duurzame economische ontwikkeling.

Met de ontwikkeling van Meerstad is rekening gehouden met de bestaande belevingswaarden en elementen. Dit komt onder meer terug in het behoud van de bestaande bebouwingslinten en het zo veel mogelijk behouden van de openheid. Daarnaast is in Meerstad rekening gehouden met voldoende waterbergingscapaciteit door onder andere de aanleg van het Woldmeer. Bij de concrete woningbouw moet gezorgd worden voor een veilige situatie in relatie tot gaswinning en bevingen. De omgevingsvisie geeft verder geen concrete uitgangspunten voor dit uitwerkingsplan.

2.2.2 Omgevingsverordening Provincie Groningen

In de omgevingsverordening Provincie Groningen zijn juridische regels opgenomen om de provinciale belangen uit de Omgevingsvisie Provincie Groningen te waarborgen. De volgende regels zijn van belang voor Meerstad-Midden West en het daarin liggende plangebied van dit uitwerkingsplan:

• Vanwege de ligging in het 'zoekgebied noodberging' moet het bestemmingsplan Meerstad-Midden West voorzien in een bestemming en regels om de geschiktheid van deze gebieden voor de functie van noodberging te waarborgen. Deze regels bevatten een verbod om anders dan hoogwaterbestendig te bouwen en een verbod om anders dan hoogwaterbestendige infrastructuur aan te leggen. Ook in het plangebied is dit van toepassing en daarin wordt dan ook hoogwaterbestendig gebouwd. Dit wordt verankerd in de vergunningverlening;
• Windturbines met een ashoogte van 15 meter of meer zijn niet toegestaan.

De genoemde aspecten hebben geen directe doorwerking in de regeling van dit uitwerkingsplan.

2.2.3 Regiovisie Groningen-Assen

De Regio Groningen-Assen is een samenwerkingsverband van twaalf gemeenten en twee provincies. Samen vormen zij de belangrijkste concentratie van bevolking en werkgelegenheid in Noord-Nederland. Het samenwerkingsverband heeft een globale visie opgesteld (vastgesteld in 2004) voor de gewenste ontwikkeling van de regio tot 2030. In 2013 is deze visie geactualiseerd met de publicatie "Veranderende context, blijvend perspectief, actualisatie regiovisie Groningen-Assen".

De Regio Groningen-Assen streeft naar een gezonde economische basis, een goede bereikbaarheid, een voldoende en gevarieerd woningaanbod en behoud van rust, ruimte en schone lucht. Daarvoor zijn in 2012 regionale woningbouwafspraken gemaakt. In dit verband worden de woningbouwplanningen in de regiogemeenten jaarlijks gemonitord en afgestemd. De opgave voor de gemeente Groningen is vastgesteld op circa 600 woningen per jaar tot 2030. De gemeentelijke woningbouwplanning is in lijn met deze afspraak.

De ontwikkeling van Meerstad is meegewogen in het beleid vanuit de Regiovisie. De planvorming van Meerstad en daarmee het plangebied van dit uitwerkingsplan past hier in. De regiovisie geeft geen uitgangspunten voor dit uitwerkingsplan.

2.2.4 Woningbehoefteonderzoek regio Groningen - Assen

In 2015 is een woningbehoefteonderzoek (WBO) voor de regio uitgevoerd. Doel van het onderzoek was om op regionaal en op gemeentelijk niveau een actueel beeld te krijgen van de vermeende vraagverschuiving in de woningbehoefte; kwantitatief en kwalitatief. Voor de regio blijft een behoefte aan toevoeging van woningen aanwezig. De nadruk ligt daarbij binnen de gemeente Groningen op stedelijk wonen. Kwalitatief wordt een onderscheid tussen stad en ommeland voorzien; meer huur en rijwoningen in de stad, meer koop en vrijstaand daarbuiten.

Belangrijk is dat de woningprogrammering plaatsvindt op basis van de behoefte. De bestaande kernen en steden worden daarbij steeds belangrijker om aan de woningbehoefte te voldoen. De voorziene bevolkingskrimp is hiervan een belangrijke oorzaak.

Ondanks de bevolkingskrimp bestaat nog steeds een behoefte aan woningen in Meerstad en daarmee ook in het plangebied Meeroevers Vlek 3 het Eiland. Deze behoefte is in paragraaf 2.1.3 van deze toelichting aangetoond. Het woningbehoefteonderzoek geeft verder geen uitgangspunten voor dit uitwerkingsplan.

2.3 Gemeentelijk beleid

2.3.1 Bestemmingsplan Meerstad-Midden West

Het gemeentelijk beleidskader voor het plangebied is verwoord in het bestemmingsplan Meerstad-Midden West. Op dit punt wordt dan ook volstaan met een verwijzing naar paragraaf 2.3 in de toelichting van dat bestemmingsplan.

Zoals aangegeven maakt het plangebied deel uit van het gebied dat in het bestemmingsplan Meerstad-Midden West is aangeduid als 'Woongebied - Uit te werken'. Het betreft het deelgebied Meeroevers. Voor dit uit te werken deelgebied zijn enkele bindende marges voor toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen aangegeven. Zo geldt bijvoorbeeld een maximum aantal woningen van 150 en zijn bouwhoogtes aangegeven. Het maximum aantal woningen van 150 geldt voor het nog uit te werken deel van Meeroevers, niet voor het inmiddels al uitgewerkte deel.

				Deelgebied	Tersluis en Sluis Oost	Achter Klein Harkstede	Meeroevers
Gebouwen				Goothoogte	21	17,5	17,5
				Bouwhoogte	26	22,5	22,5
Bouwwerken geen gebouw zijnde				Bouwhoogte	26	22,5	22,5
Antennemast				Bouwhoogte	50	40	40

Tabel bouwmaten Meerstad-Midden West

De marges in deze tabel gelden voor het gehele deelgebied. Bureau Meerstad monitort bij het opstellen van elk ruimtelijk (deel)plan, de aantallen woningen en toetst deze aan het bestemmingsplan Meerstad-Midden West.

2.3.2 Welstandsnota Groningen

De nieuwe Gemeentelijke Welstandsnota is op 28 maart 2018 vastgesteld. In de Welstandsnota zijn de gebiedsgerichte Welstandscriteria uit de Beeldkwaliteitsplannen van Meerstad overgenomen. Ook het Beeldkwaliteitsplan Meeroevers I (2010) maakt hiervan deel uit. Het beeldkwaliteitplan is opgenomen als Bijlage 2. Het beeldkwaliteitsplan is van toepassing voor het Eiland.

2.3.3 Actualisatie Voorzieningenvisie Meerstad (juni 2013)

Voor Meerstad is een voorzieningenvisie opgesteld. Hierin is beschreven welke voorzieningen in Meerstad zijn voorzien. Het streven is daarbij dat de voorzieningen van hoge kwaliteit zijn, compleet, tijdig gerealiseerd en afgestemd op de maat van de woongebieden en de behoefte van bewoners. Het moment van realisatie van de voorzieningen is sterk afhankelijk van de woningbouwontwikkeling.

Onderwijs

De onderwijsvoorzieningen vormen een belangrijk aandeel, vanwege het verwachte grote aantal kinderen in Meerstad. Een voldoende aanbod van openbaar en bijzonder onderwijs is daarom nodig. Een brede variatie in het aanbod van onderwijsconcepten is mogelijk, dit is afhankelijk van de samenstelling van de bewoners van Meerstad.

Overige voorzieningen

Meerstad heeft de ambitie om een centraal liggend wijkwinkelcentrum te ontwikkelen met eventueel een gelieerd winkelsteunpunt. Het centrum kan worden uitgebreid met aanvullende functies en branches. Voorbeelden daarvan zijn een supermarkt, drank- en maaltijdhoreca en toevoeging van recreatief aanbod. Daarnaast is de combinatie met andere functies zoals wijk-, welzijn- en gezondheidsvoorzieningen wenselijk en denkbaar.

In dit uitwerkingsplan zijn geen voorzieningen opgenomen, het plan ziet uitsluitend op de bouw van een aantal woningen.

Hoofdstuk 3 Planbeschrijving

3.1 Ligging plangebied

Meerstad is al ruimere tijd in ontwikkeling, deze ontwikkeling vindt gefaseerd plaats. De wijk is gestart met de ontwikkeling van Meeroevers. De ontwikkeling van Tersluis is hierna gestart. Inmiddels is Meeroevers dusdanig ver uitgewerkt dat vlek 3 (het Eiland) aan bod komt. In dit hoofdstuk wordt beschreven wat de stedenbouwkundige opzet van deze buurt is en hoe dit juridisch vertaald wordt in dit uitwerkingsplan. In de volgende luchtfoto is de ligging van het plangebied van dit uitwerkingsplan met rood weergegeven.

Vogelvlucht foto Het Eiland (bron: Zecc / LAP)

3.2 Stedenbouwkundige opzet

Aan de westzijde van Meerstad is de buurt Meeroevers in ontwikkeling. Dit is het gebied direct ten oosten van de Hoofdweg tussen Groningen en Harkstede. Meeroevers biedt kansen om een grote diversiteit aan woonmilieus te realiseren: het ligt deels aan of in het Woldmeer en langs de Hoofdweg nabij Harkstede. De huidige markt vraagt om watergerelateerd wonen en daar leent dit gebied zich goed voor. De ontwikkeling van Meerstad is gestart met Meeroevers. In lijn met de ontwikkelstrategie 2011, 2015 en 2017 blijft Meerstad koersen op het bouwen van woningen en gelijktijdig het bouwen aan een kwaliteitsimpuls van het gebied rondom die woningen.

3.2.1 Drie karakters: groen, dorp en water

De ruimtelijke opbouw rondom het westelijk deel van het Woldmeer laat consequent verschillende drie sferen zien. Aan en op het meer is het water de kwalitatieve drager. De hieraan liggende woonbuurten zijn sterk gericht op het meer. Daaromheen bevindt zich een dorpse, intiemere en compacte schil van woonbebouwing. Dat is al het geval in Meeroevers, rondom de sluis in Tersluis en De Zeilen. Dit kan ook op dezelfde manier doorgroeien in Groenewei. Hierin is sprake van woonmilieus met smallere straten, intieme hofjes en een iets compactere opzet. De buitenste schil rondom het Woldmeer is landschappelijker en groener van aard. 'De landerijen' en 'Langs de erven' van Meeroevers maken hier deel van uit, het uitstroomgebied langs de Borgsloot en de landschappelijke lijst langs het Slochterdiep. Ook die zone kent haar eigen woonsfeer en openbare ruimten. Het plangebied maakt deel uit van het 'waterwonen'.

De drie sferen (karakters) van Meerstad-Midden

3.2.2 Veelzijdig wonen in de natuur

Meeroevers is als eerste deel van Meerstad in ontwikkeling gegaan. De opzet van dit deel van Meerstad is een ruim opgezet woongebied afgewisseld met veel nieuwe natuur. Het uitgangspunt is het bieden van een differentiatie aan woonmilieus in het eerste deel van Meeroevers. Vanaf het Woldmeer gezien bestaat dit deel dan ook de volgende onderdelen:

• 1. Waterwoningen aan de rand van het open meer;
• 2. Ruime kavels voor vrijstaande woningen op de eilanden;
• 3. Eilandspecial met woonmilieu voor een specifiek segment;
• 4. Waterfrontwoningen met afwisseling van rij- en halfvrijstaande woningen;
• 5. Laanbebouwing bestaande uit rijwoningen;
• 6. Kavels tussen de Meeroeverslaan en Kwelvaart met kavels voor vrijstaande woningen.

De ruimtelijke uitgangspunten en het beeld worden in het beeldkwaliteitplan Meeroevers I (bijlage 2) voor meerdere van de bovenstaande gebieden uitgewerkt. Voor de Eilandspecial, het plangebied van dit uitwerkingsplan, heeft deze uitwerking plaatgevonden in een stedenbouwkundig plan.

3.2.3 Stedenbouwkundige uitgangspunten en structuur

Zoals aangegeven is voor Het Eiland een stedenbouwkundig plan opgesteld. Daarvoor is een opgave geformuleerd, die verwoord is in de volgende visie en plan van eisen:

Visie

• Creëren van sterke architectonische identiteit van het eiland
• Robuuste stoere uitstraling
• Sterke relatie met water
• Luxe, comfort & stoer
• Groene gemeenschappelijke buitenruimte
• Duurzaam
• Alzijdige oriëntatie

Plan van eisen

• Circa 25 grondgebonden eengezinswoningen
• Differentiatie in woningtypes
• 150-250 m2 GBO
• 3 bouwlagen

Indicatief verkavelingsplan Vlek 3 Meeroevers (bron: Zecc / LAP)

Bebouwingsstructuur

De visie en het plan van eisen zijn verder geconcretiseerd in uitgangspunten voor de verkaveling. Belangrijk daarbij is dat de woningen langs de randen van het eiland gesitueerd worden. Het eiland krijgt daarbij een nadrukkelijke rand. Iedere rand heeft een eigen identiteit. Om dit te verwezenlijken is een differentiatie in woningtypen mogelijk, bijvoorbeeld vrijstaande, geschakelde, twee-onder-één-kap- en rijwoningen. De woningen worden drie bouwlagen (maximaal 13 meter) hoog, verbindingen tussen de woningen (aanbouwen) één bouwlaag. De hoekspecials hebben vanwege hun prominente ligging een meerzijdige oriëntatie. De gevel van de woningen aan de waterzijde worden aangemerkt als voogevel. Dit betekent dat aan de waterzijde geen bebouwing in de vorm van aan-, uit- en bijgebouwen is toegestaan. Op de verbeelding is dit weergegeven met een gevellijn, zie ook paragraaf 3.3 voor de juridische planbeschrijving.

Bebouwingstypologieën Vlek 3 Meeroevers (bron: Zecc / LAP)

Tuinen en bebouwing

De woningen hebben aan de waterzijde en de binnenzijde van het eiland een tuin. Aan de waterzijde bestaat de mogelijkheid voor de bewoners één steiger per woning in het water te realiseren. Het water is daarbij openbaar, de mogelijkheden voor bouwen zijn hierin beperkt. De gronden voor de steigers worden in erfpacht uitgegeven, waarbij een onderhoudsplicht van het water er omheen van toepassing is. De oevers aan de waterzijde zijn privéterrein en worden natuurlijk ingericht met onder meer riet. Andere bebouwing wordt aan de waterzijde in de tuin niet mogelijk gemaakt. Schuttingen en dergelijke zijn niet toegestaan. Wel kan er een tuinkast worden gerealiseerd als afscheiding tussen de percelen. Zo blijft de aanblik van het eiland open en ligt de nadruk op de natuurlijke en landschappelijke waarden. Het eiland krijgt hiermee binnen Meeroevers een uniek woonmilieu.

In de tuin aan de binnenzijde van het hof wordt parkeerruimte voor de bewoners en bezoekers gerealiseerd. Het overgrote deel van de woningen heeft twee parkeerplekken op eigen terrein. Elke woning heeft in ieder geval één parkeerplek op eigen terrein. Voor woningen die één parkeerplek hebben op eigen terrein wordt in het openbaar gebied ook één parkeerplek gerealiseerd. De parkeerplaatsen voor de bezoekers komen in het openbare gebied. De bergingen bij de woningen worden in principe inpandig opgelost. Wel mag aan de voorzijde van de woningen (gericht op het binnenterrein) een overkapping of kleine berging worden gerealiseerd. Hiermee kunnen bijvoorbeeld fietsen in een schuurtje worden gezet of een auto onder een carport.

Openbare ruimte

Door de bebouwing aan de rand van het eiland te situeren ontstaat aan de binnenzijde ervan een openbaar hof. Dit is een openbaar gebied vanaf waar de woonpercelen met de auto bereikbaar zijn. Het doel is een ringvormige woonstraat te realiseren, zodat alle woonpercelen met de auto bereikbaar zijn. Hierlangs komen parkeerplaatsen die bedoeld zijn voor bezoekers. De bewoners parkeren op eigen erf.

In de oostelijke punt van het eiland en bij de entree van het gebied is tussen de woningen een bredere strook vrij van bebouwing. Hiermee kunnen doorzichten vanaf de hof naar het omliggende landschap worden gerealiseerd.

Collectiviteit is belangrijk in de hof. Het binnenterrein is groen ingericht.

Vertaling in het uitwerkingsplan

De stedenbouwkundige opzet van het Eiland is vertaald in het uitwerkingsplan. De regels en verbeelding zijn echter globaal opgezet en maken ook een eventuele andere stedenbouwkundige invulling mogelijk. Dus als blijkt dat er later alsnog sprake is van een ander programma of een andere invulling van het gebied dan is dat mogelijk. Wel moet uiteraard worden voldaan aan de eisen die in het uitwerkingsplan zijn opgenomen.

3.2.4 Duurzaamheid

In Meeroevers wordt toepassing gegeven aan gasloos wonen. De woningen hebben dan ook geen gasaansluiting. Dit betekent dat voor verwarming en dergelijke alternatieve energiebronnen moeten worden aangesproken. Alle woningen zijn voldoende op de zon gericht om gebruik te kunnen maken van passieve en actieve zonne-energie.

Een belangrijk ontwerpuitgangspunt is de dooradering van de natuur op verschillende schaalniveaus. Het gaat hierbij om het creëren van goede leefomstandigheden en verbindingen voor planten en dieren, maar ook om het beleefbaar maken van de natuur voor de bewoners, van natuur rond het huis tot grote aaneengesloten natuurgebieden. Rondom het eiland vindt dit onder meer plaats in de realisatie van de natuurlijke oevers met onder meer riet.

In en om de woningen zijn veel mogelijkheden om goede leefomstandigheden voor planten en dieren te creëren. Daarbij valt te denken aan gevelbeplanting, nestkasten en vogelhuisjes, kruidentuintjes, begroeide schuurtjes en gevelstenen met nestmogelijkheden voor vogels en vleermuizen.

3.3 Juridisch kader en vormgeving

In paragraaf 3.2 is de stedenbouwkundige opzet en een voorstel voor de beeldkwaliteit gegeven. Dit geeft een visie op de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit in Meeroevers en daarmee ook voor vlek 3 het Eiland. De kwaliteit is voor zover nodig vertaald in dit uitwerkingsplan. Harde normen (zoals bouw- en goothoogten of de plaats van bepaalde gebouwen) zijn als bouwregels opgenomen. Als de norm afhankelijk is van de toekomstige situering of om nadere afweging vraagt, kan deze via een nadere eisen-regeling of via het binnenplans afwijken met een omgevingsvergunning worden afgewogen.

3.3.1 Juridische opzet

Dit plan is, zoals aangegeven, een uitwerking van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West (het moederplan). De uitwerking geldt voor de bestemming "Woongebied - Uit te werken" die in artikel 28 van het moederplan is opgenomen. De juridische opzet van dit plan vertoont veel gelijkenis met en sluit aan op de uitwerkingsplannen voor de eerdere fasen van Meeroevers.

3.3.2 Zelfstandig leesbaar

De regels van het moederplan geven de vrijheid om binnen de deelgebieden verschillende uitwerkingen op te stellen. De Wet ruimtelijke ordening biedt bovendien de vrijheid om uitwerkingen bij te stellen of opnieuw vast te stellen bij gewijzigde inzichten. Dit is toegepast in dit uitwerkingsplan. Dit plan is zo opgesteld dat het zelfstandig leesbaar is. Dit betekent dat dit uitwerkingsplan een eigen set regels heeft, die aansluiten bij de regels van de eerdere uitwerkingsplannen die voor Meeroevers zijn opgesteld. Van een verwijzing naar het moederplan is dan ook geen sprake. Een uitzondering hierop betreffen de anti-dubbeltelregel en de overgangsregels uit het moederplan, deze blijven van toepassing op het uitwerkingsplan en zijn daarom niet opgenomen in de regels van dit plan.

3.3.3 Bestemmingen

De bestemming "Woongebied - Uit te werken" uit het moederplan gaat uit van de hoofdfunctie wonen, maar geeft ook de mogelijkheid voor het bestemmen van allerlei andere functies binnen het plangebied. De hoofdfunctie van het uitgewerkte plangebied is wonen. Daarnaast worden ook bestemmingen opgenomen die passen bij de functies groen en verkeer. Hierna wordt op elke bestemming afzonderlijk ingegaan.

Water - 3

Het Eiland is omringd door water. De delen van het plangebied waar water gerealiseerd wordt hebben de bestemming "Water - 3". De oevers worden zo veel mogelijk natuurlijk, groenvoorzieningen zijn binnen deze bestemming ook (ondergeschikt) mogelijk. Het water rond Het Eiland is bevaarbaar voor recreatievaart. De bewoners kunnen hun eigen boot bij het erf leggen aan de aanlegsteigers die specifiek aangeduid en geregeld zijn in dit plan. Per woning is één steiger toegestaan. De zone waarin steigers zijn toegestaan is voorzien van de aanduiding 'specifieke bouwaanduiding - steiger'. De precieze ligging van de steigers is hiermee niet helemaal vastgelegd, er is alleen een zone opgenomen grenzend aan de woonbestemming. Alleen de maximale bouwhoogte van een steiger is vastgelegd, niet de breedte. De lengte is vastgelegd door het opnemen van de aanduiding. Verder in het water kan niet gebouwd worden.

De regels van deze bestemming zijn afgestemd op de aangrenzende bestemming "Water - 3" van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West.

Woongebied - 6

De bestemming "Woongebied - 6" ziet op het deel van het plan waar woningen, tuinen en erven, woonstraten, fiets- en wandelpaden, parkeerplaatsen en ondergeschikte groen- en watervoorzieningen kunnen worden gerealiseerd. De meeste regels van deze bestemming zijn afgestemd op de stedenbouwkundige opzet en de gewenste beeldkwaliteit zoals beschreven in paragraaf 3.2 en behoeven daarom hier geen nadere toelichting. De opzet van de regels is afgestemd op de woongebiedbestemmingen uit het bestemmingsplan Meerstad-Midden West. De nummering sluit aan op de andere vijf woongebiedbestemmingen.

De bestemmingsregeling voor het plangebied is relatief globaal van opzet, maar de belangrijkste ruimtelijke uitgangspunten zijn vertaald in de regels. Hieronder worden enkele belangrijke regels toegelicht.

In de regels zijn geen bouwvlakken en woningaantallen opgenomen, omdat mogelijk nog wordt geschoven met de exacte plaats en aantallen van de woningen. De ligging van de woningen is in de bouwregels gerelateerd aan de ligging ten opzichte van de weg, aan perceelsgrenzen en overige bestemmingen. In het plangebied zijn bij recht vrijstaande, geschakelde, twee-aaneengebouwde en rijenwoningen toegestaan.

Het doel is de aan de woning grenzende tuinen naar de waterzijde vrij te houden van bijgebouwen. Daarom is aan de waterzijde het figuur 'gevellijn' opgenomen. De voorgevel van de woningen moet gericht zijn op die gevellijn. Met de gevellijn is ook de voorgevel van de woningen bepaald, die ligt dus aan de waterzijde. Hiermee zijn de bebouwingsmogelijkheden (ook vergunningvrij) aan de waterzijde beperkt. De bergingen bij de woningen worden inpandig gerealiseerd en in de regels wordt bebouwing van de erven aan de voorzijde (en dus waterzijde) van de woningen uitgesloten. Wel is aan de achterzijde van de woningen (grenzend aan het binnenterrein) een overkapping en een kleine berging mogelijk voor bijvoorbeeld het plaatsen van een auto onder een carport of het stallen van fietsen. Hiervoor is een gezamenlijke oppervlakte van 20 m2 opgenomen.

De openbare voorzieningen binnen de hof vallen ook binnen deze bestemming. De hierin gewenste openbare voorzieningen, met de daarbij horende bouwwerken worden hierin ook mogelijk gemaakt. De bedoeling is dat dit binnenterrein natuurlijk wordt ingericht.

Aan huis verbonden beroepen (zie definitie 'aan-huis-verbonden beroep' in de regels) zijn bij recht toegestaan. Andere bedrijven aan huis (zoals een kapper of een fietsenmaker) zijn niet rechtstreeks toegestaan. In verband met de mogelijkheid van overlast vragen dergelijke vormen van bedrijvigheid om een nadere afweging. Met een omgevingsvergunning van het college van burgemeester en wethouders kunnen deze vormen van bedrijvigheid wel worden toegestaan als aan een aantal voorwaarden is voldaan.

De nadere eisenregeling in deze bestemming is bedoeld voor het aanpassen van bouwplannen voor een goede afstemming op de omgeving of om variatie in het bebouwings- en/of straatbeeld te scheppen. De regeling dient ter aanvulling op de globale opzet. De stedenbouwkundige opzet en de gewenste beeldkwaliteit spelen hierbij een leidende rol.

Hoofdstuk 4 Toets aan wet- en regelgeving

In dit hoofdstuk wordt aandacht gegeven aan milieueisen en andere ruimtelijk relevante wet- en regelgeving. Voor de uitwerking hiervan is aangesloten bij het bestemmingsplan "Meerstad-Midden West". Waar nodig vindt voor het plangebied een nadere uitwerking plaats.

4.1 Milieueffectrapportage

4.1.1 Mer-plicht

In de Wet milieubeheer en het bijbehorende Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) is wettelijk geregeld voor welke projecten en besluiten een vorm van m.e.r.-verplichting geldt. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen activiteiten, waarvoor altijd een m.e.r.-procedure moet worden doorlopen (m.e.r.-plicht) en activiteiten waarvoor het bevoegd gezag nader moet beoordelen of een m.e.r.-procedure al dan niet nodig is (m.e.r.-beoordelingsplicht). In de bijlagen C en D van het Besluit milieueffectrapportage is aangegeven voor welk type activiteiten een planm.e.r.-, projectm.e.r.- of m.e.r.-beoordelingsprocedure moet worden doorlopen en in het kader van welk besluit deze verplichting geldt.

Het actualisatieplan voor Meerstad-Midden West was een ruimtelijk plan dat de volgende activiteiten uit bijlage D bij het Besluit milieueffectrapportage (opnieuw) mogelijk maakt:

• stedelijk ontwikkelingsproject van meer dan 100 ha c.q. de bouw van meer dan 2.000 woningen (categorie D11.2); deels zal het actualisatieplan ook uitgewerkte bestemmingen bevatten, dus voor deze categorie is er sprake van een plan-m.e.r.-plicht en een project-m.e.r.-plicht;
• winning oppervlaktedelfstoffen van meer dan 12,5 ha (alleen plan-m.e.r.-plicht).

Gelet hierop gold voor het actualisatieplan de verplichting een plan-m.e.r. en een project-m.e.r. te doorlopen. Deze beide procedures zijn gecombineerd in één m.e.r.-studie.

Sinds 7 juli 2017 zijn de drempelwaarden hiervoor niet meer bepalend voor een mer-plicht. Voor elk project dat in kolom 1 staat (in casu een stedelijk ontwikkelingsproject) en waarvoor een besluit noodzakelijk is uit kolom 4 moet het bevoegd gezag beoordelen of er een mer gemaakt moet worden. Dit moet aan de hand van de criteria in bijlage III van de Europese mer richtlijn: kenmerken van het project, plaats van het project en de kenmerken van het potentiële effect. Dit is de zogeheten vormvrije mer-beoordeling. In het plangebied worden woningen mogelijk gemaakt en daarom is in principe op basis daarvan een vormvrije mer-beoordeling nodig. Dit is echter niet aan de orde omdat voor het moederplan Meerstad-Midden West al een MER is uitgevoerd. Daarom is het MER toegevoegd bij dit plan (zie het PlanMER, opgenomen als Bijlage 4 en het daarbij horende Bijlagenrapport en gelden dezelfde conclusies als voor het moederplan.

4.1.2 Uitkomsten van het MER

Voor elk milieuaspect is een beschrijving van de referentiesituatie opgenomen en een effectbeschrijving voor het planvoornemen (bestemmingsplan Meerstad-Midden West), maar ook een doorkijk naar de toekomstige situatie als de overige delen van Meerstad-Midden worden ontwikkeld en een doorkijk naar de eindsituatie Meerstad Totaal, waarin heel Meerstad is gerealiseerd. Uit het MER en de onderliggende onderzoeken blijkt dat de milieueffecten van het planvoornemen voornamelijk variëren van licht negatief en neutraal tot licht positief. Dit zijn ook te verwachten effecten van een groot woningbouw project in een nog relatief leeg gebied. De effecten van het verkeer zijn reeds goed gemitigeerd in het planvoornemen op grond van de eerder uitgevoerde MER-studies. Doordat deze maatregelen nu als vast onderdeel in de planvorming zijn opgenomen en het woningbouwprogramma lager uitvalt, vallen de milieueffecten ook minder negatief uit dan in eerdere MER-en. Er zijn geen ingrijpende mitigerende of compenserende maatregelen nodig.

4.2 Bedrijven en milieuzonering

Bij nieuwe woningen is het van belang dat in de omgeving aanwezige bedrijven en installaties geen hinder opleveren en vice versa. De door VNG uitgegeven publicatie Bedrijven en milieuzonering (2009) geeft indicatieve afstanden voor de hinderzones rond bedrijven en installaties.

Rondom het plangebied is hoofdzakelijk sprake van de functie wonen. Hier liggen voornamelijk woonbuurten. Direct ten oosten van het plangebied is echter een delfstoffenexploitatiegebied bestemd, waarin sprake is van bedrijfsmatige opsporing, winning, behandeling en transport van delfstoffen (NAM-observatiepunt). Het gaat hierbij om een bedrijf dat vergelijkbaar is met een categorie 2 met een richtafstand van 30 meter. De kortste afstand tussen de grens van deze locatie en het plangebied is ruim 50 meter. Deze bedrijfsmatige activiteit levert daarom geen hinder op voor de nieuw te bouwen woningen en de nieuwbouw geeft ook geen beperkingen voor de bedrijfsmatige activiteiten.

4.3 Bodem

De milieuhygiënische bodemkwaliteit moet passen bij het toekomstige gebruik van de bodem. Belangrijk is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbare risico's oplevert voor de toekomstige bewoners. Bovendien mag door menselijk handelen de bodemkwaliteit niet verslechteren (zorgplicht).

4.3.1 Bodemkwaliteit plangebied

Voor het verkrijgen van een indicatie van de huidige bodemkwaliteit is de Bodeminformatiekaart van de provincie en gemeente geraadpleegd. Hieruit blijkt dat het plangebied voorheen in gebruik was als landbouwgrond. Een verkennend bodemonderzoek is uitgevoerd voor de toekomstige woonfunctie van de gronden. Deze geeft geen aanleiding tot vervolgonderzoek. Naar aanleiding hiervan is Meeroevers, waaronder het plangebied, bouwrijp gemaakt.

4.3.2 Bodemtoets

Wanneer een initiatiefnemer concrete plannen heeft, kan de gemeente een bodemtoets uitvoeren. Voor diverse activiteiten moeten initiatiefnemers bij de gemeente nagaan of een actueel bodemonderzoek moet worden ingediend of niet en of een melding of vergunning nodig is. Onder meer de nieuwbouw van woningen valt hieronder. Uit de bodemtoets komt naar voren of er voldoende informatie beschikbaar is om te kunnen veronderstellen dat de aanwezige kwaliteit van de bodem voldoet aan de gestelde normen voor die plannen. Wanneer nodig, wordt informatie over de te nemen stappen gegeven. Deze bodemtoets wordt ingediend met de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor onder meer de bouw van de woningen.

4.4 Water

Water is steeds meer een bepalend aspect in de ruimtelijke ordening. Daarbij zijn de waterkwaliteit en -kwantiteit van belang. In het kader van het aspect water zijn voor het bestemmingsplan Meerstad-Midden West het grondwater, het oppervlaktewater en de waterkwaliteit beoordeeld. In het daarbij opgenomen MER is beschreven welke (extra) maatregelen zijn genomen om te borgen dat de realisatie van Meerstad-Midden West geen negatieve gevolgen heeft voor de waterhuishouding van de omliggende gebieden.

Een belangrijk deel van het watersysteem binnen Meerstad-Midden West is al gerealiseerd. Hierbij horen ook het deel van het Woldmeer rondom het plangebied. Deze is van belang voor de opvang van regenwater en voor het behoud van voldoende kwaliteit van het oppervlakte- en grondwater. Het hanteren van natuurvriendelijke oevers aan de rand van het Woldmeer draagt hier in positieve zin aan bij, omdat regenwater bij het afstromen niet verontreinigd raakt.

Het Woldmeer en zijn omgeving (onder andere de woongebieden en waterkeringen) worden zodanig ingericht dat het meer ingezet kan worden voor noodberging. Hierbij kan ten opzichte van het streefpeil van 2,30- m. NAP een extra schijf water van 0,50 meter in het meer geborgen worden. De al gerealiseerde gebieden zijn reeds op basis van dit uitgangspunt uitgevoerd.

Daarnaast zal het Woldmeer in de toekomst gebruikt worden voor noodwaterberging. Elk jaar is er 1/100ste kans dat het meer hiervoor ingezet zal worden. Het bestemmingsplan staat daarom het realiseren van voorzieningen voor noodwaterberging toe. In lijn met het bestemmingsplan Meerstad-Midden West is het binnen de planperiode alleen niet toegestaan het Woldmeer nu al voor noodwaterberging in te zetten. Het bergingsverbod is opgenomen als vertaling van de uitkomst van de waterkwaliteitsrapportages en –besprekingen in het kader van het MER. Hieruit komt naar voren dat het voltooide watersysteem een aantal jaren nodig heeft om zich zodanig te stabiliseren dat het zichzelf binnen acceptabele tijd kan herstellen van verstoring van de waterkwaliteit. In deze periode kan inlaat van grote hoeveelheden gebiedsvreemd water met een mindere waterkwaliteit, een mogelijke maatregel bij regionale wateroverlast, een negatieve invloed hebben op de waterkwaliteit in het watersysteem. Na een bepaalde periode kan het watersysteem zich daar sneller van herstellen. De inzichten hierover zijn nog niet anders.

Hierbij speelt ook een rol dat het bestemmingsplan Meerstad-Midden West slechts over een relatief beperkt gedeelte van het Woldmeer gaat en dat voltooiing van het gehele meer binnen de planperiode niet voorzien wordt. Het realiseren van het Woldmeer is nog volop in uitvoering.

Recent is door het College van Groningen besloten dat er een ontwikkel- en uitvoeringsplan voor Meerstad Midden Oost opgesteld moet worden. Op termijn zal de planvorming voor Meerstad-Midden Oost aan de Raad voorgelegd worden. Onderdeel hiervan is het bepalen van de contouren van het oostelijke deel van het Woldmeer, gelegen buiten het voorliggende bestemmingsplan. Mede op basis hiervan en op basis van de monitoringsresultaten zal een nieuw onderzoek uitgevoerd worden naar de te verwachten waterkwaliteit van het Woldmeer, waarbij de waterberging betrokken zal worden.

Overigens zal bij dreigende watersnood in het kader van het Crisismanagement de Veiligheidsregio Groningen, waarin het waterschap vertegenwoordigd is, besluiten over de mogelijke inzet van het Woldmeer als noodwaterbergingsgebied en daarbij de betrokken belangen afwegen.

4.5 Natuur

Bij het aspect natuur wordt gekeken naar beschermde gebieden en beschermde soorten. Beide vallen onder de Wet Natuurbescherming.

4.5.1 Beschermde gebieden

In en in de directe omgeving van het plangebied is geen sprake van gebieden die vallen onder Natura 2000 of het Natuurnetwerk Nederland. De afstand van Meerstad-Midden West tot de dichtstbijzijnde Natura 2000 is 4 kilometer. Vanaf het plangebied is deze afstand nog groter. Daarnaast blijkt uit het MER voor Meerstad-Midden West dat de ontwikkeling van de wijk voor deze gebieden geen negatieve effecten geeft. Gezien de aard en omvang van het plangebied geldt deze conclusie hier ook voor.

4.5.2 Beschermde soorten

De effecten van Meerstad op mogelijk aanwezige beschermde soorten is onderzocht in het planMER voor Meerstad-Midden West. Hieruit blijkt dat de ontwikkeling op enkele soorten effecten heeft. Herinrichting van het gebied leidt tot het verlies van leefgebied van verschillende soorten amfibieën waaronder de zwaar beschermde heikikker. Hiervoor zijn veel maatregelen getroffen waaronder het inrichten van compensatiegebieden ten oosten van Meerstad, het inrichten van een natuurlijke groenzone in Meerstad en jaarlijkse monitoring van deze gebieden. Bovendien is voor de aanwezige Heikikker al eerder een ontheffing verkregen, die is verlengd tot augustus 2021 (FF/75C/2012/0330).

Voor de overige aanwezige soorten bestaat geen noodzaak tot het aanvragen van ontheffingen in het kader van de wet. Wel blijft voor alle soorten de algemene zorgplicht gelden. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze daarom de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Het plangebied is overigens al bouwrijp gemaakt.

Voor de vogels die zijn aangetroffen geldt dat de nesten buiten het broedseizoen niet van belang zijn voor de instandhouding van de soort. Wanneer bij de werkzaamheden eventueel aanwezige nesten worden ontzien, is het dan ook niet nodig ontheffing aan te vragen.

4.6 Archeologie en cultuurhistorie

4.6.1 Archeologie

Bij ontwikkelingen is het van belang de mogelijk in de bodem aanwezige archeologische waarden in beeld te brengen. Mogelijk worden de aanwezige waarden door de geplande realisatie van de woningen aangetast.

In de woongebieden van Meeroevers is de ondergrond 1,2 meter opgehoogd. Deze is grotendeels vrij van archeologische verplichtingen, omdat in deze opgebrachte grond geen archeologische waarden worden verwacht. Voor een paar kleine deelgebieden in Meeroevers geldt dat wanneer de werkzaamheden de natuurlijke bodemopbouw bereiken (bijvoorbeeld bij de aanleg van een diepe kelder of een zwembad) de archeologische waarde van kracht is en daarmee de onderzoeksplicht die daar al dan niet aan hangt. Voor het plangebied is dit echter niet het geval.

4.6.2 Cultuurhistorie

In Meerstad is vooral de landschappelijke structuur bepalend voor de cultuurhistorische waarden. Door de realisatie van Meerstad - met daarin Meeroevers - is erkend dat de landschappelijke structuur gaat veranderen en wordt een nieuwe landschappelijke structuur gerealiseerd. Deze geeft het landschap een nieuwe waarde. Het plangebied is een dergelijke nieuwe waarde in het landschap, namelijk een eiland met een unieke ruimtelijke structuur. Dit is nader beschreven in hoofdstuk 3.

4.7 Verkeer en parkeren

Met de realisatie van Meerstad is een nieuwe verkeersstructuur in de omgeving gerealiseerd. Hierbij is in eerste instantie een hoofdwegennetwerk aangelegd die alle woonbuurten van Meerstad met onder meer de N7 en N46 verbindt.

Vanuit het hoofdwegennetwerk van Meerstad worden in de verschillende woonbuurten woonstraten (erfontsluitingswegen, 30 km-wegen) aangelegd. De hoofdstructuur van deze straten is gebaseerd op de stedenbouwkundige opzet voor Meerstad. Bij deze wegen worden ook groenstructuren en parkeervoorzieningen aangelegd wanneer dit nodig is. De inrichting zelf wordt afgestemd op de aangrenzende woonbuurten van Meeroevers. Voor de woonstraten is in dit plan geen specifieke bestemming opgenomen, deze is geregeld in de bestemming "Woongebied - 6".

Bij het parkeren voor de woningen is het uitgangspunt dat dit op eigen terrein plaatsvindt. De ruimtelijke opzet van de percelen is dusdanig dat hiervoor voldoende ruimte gereserveerd is. Voor bezoekers wordt, waar nodig, in de openbare ruimte parkeergelegenheid aangelegd. De bestemmingen die voor de woonpercelen en de openbare ruimte opgenomen zijn geven hiervoor mogelijkheden.  

4.8 Geluid

Bij de realisatie van nieuwe woningen moet aangetoond worden dat deze (geluidgevoelige objecten) geen geluidhinder ondervinden vanuit omliggende bronnen. Voor het bestemmingsplan Meerstad-Midden West is het aspect geluid uitgebreid onderzocht. Van daaruit wordt voor het plangebied geen geluidhinder van wegverkeer verwacht. In en rondom het plangebied is alleen sprake van woonstraten (30 km/uur). Deze hebben geen wettelijke geluidzone. Een nader onderzoek is dan ook niet nodig.

4.9 Luchtkwaliteit

De Wet milieubeheer geeft aan dat voor een ruimtelijk plan zorgvuldig moet worden gekeken naar de luchtkwaliteit en dat de normstelling, zoals deze is opgenomen in de Wet milieubeheer, in acht moet worden genomen. In het kader van het bestemmingsplan Meerstad-Midden West en daarbij horende MER is door Rho adviseurs voor leefruimte, in het kader van bestemmingsplan Meerstad-Midden West, een luchtkwaliteitsonderzoek uitgevoerd.

Uit de resultaten van dit onderzoek blijkt dat de normen voor luchtkwaliteit in geen enkel geval overschreden worden. De ontwikkeling in het plangebied betreft bovendien maximaal 27 woningen. Individueel beschouwd valt deze ontwikkeling daarmee binnen de regeling Niet in betekenende mate (luchtkwaliteitseisen). Dit betekent dat de ontwikkeling dusdanig klein van omvang is dat deze niet bijdraagt aan een verslechtering van de luchtkwaliteit.

4.10 Externe veiligheid

Risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen kunnen invloed hebben op de mogelijkheden voor de nieuwbouw van woningen (kwetsbare objecten). Rondom Meerstad zijn wel risicovolle inrichtingen, transportroutes en buisleidingen aanwezig. Deze hebben echter geen negatieve invloed op het plangebied, omdat de afstand dusdanig groot is, dat de woningen niet binnen het invloedsgebied hiervan komen. De volgende afbeelding geeft een fragment van de risicokaart ter plaatse van Meerstad-Midden West.

Uitsnede risicokaart.nl

Hoofdstuk 5 Economische uitvoerbaarheid

De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt aangetoond door de financiële haalbaarheid ervan en de wettelijke grondexploitatieregeling.

Meeroevers maakt deel uit van de grondexploitatie Meerstad. De benodigde gronden zijn in eigendom van de gemeentelijke exploitatiemaatschappij (GEM) Meerstad. De gemeente Groningen is eigenaar van 100% van de aandelen van de GEM Meerstad CV. De grondexploitatie is met een gemeentelijke bijdrage van €14,5 miljoen sluitend geworden. Daarmee is voor de gemeente Groningen de financiële haalbaarheid van het plan aangetoond. De realisatie van vlek 3 in Meeroevers maakt deel uit van deze exploitatie.

In de Wet ruimtelijke ordening is de exploitatieregeling opgenomen. Hierbij is aangegeven dat een gemeente de plankosten bij de realisatie bouwplannen kan verhalen op derden. De exploitatieregeling is bij de realisatie van vlek 3 van toepassing, omdat sprake is van de bouw van nieuwe woningen (bouwplan volgens het Besluit ruimtelijke ordening). Van de noodzaak van kostenverhaal is echter geen sprake, omdat de gemeente zelf 100% eigenaar is van de aandelen van de GEM Meerstad. De door de gemeente gemaakte kosten worden gedekt via de uitgifte van de gronden.

Hoofdstuk 6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid

De maatschappelijke uitvoerbaarheid van een plan kan onder meer worden aangetoond door op een goede manier de procedures te doorlopen. Op basis van artikel 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening wordt het bestemmingsplan Meerstad-Midden West uitgewerkt voor de realisatie van vlek 3 van Meeroevers.

Op de voorbereiding van de uitwerking is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit betekent dat het ontwerp van het uitwerkingsplan gedurende 6 weken ter inzage is gelegd. Belanghebbenden zijn daarbij in de gelegenheid een zienswijze in te dienen. Van het Waterschap Hunze en Aa's is een zienswijze binnengekomen. De zienswijze is opgenomen als

Bijlage 3. Het waterschap heeft enkele opmerkingen op het uitwerkingsplan.

Zienswijze Waterschap Hunze en Aa's

Het waterschap mist in paragraaf 4.4 van de toelichting de (toekomstige) functie van het meer ten aanzien van noodberging zoals opgenomen in het bestemmingsplan Meerstad-Midden West.

Reactie gemeente: De toelichting is op dit punt aangevuld met de tekst die is opgenomen in het bestemmingsplan Meerstad-Midden West.

Ten aanzien van de regels Artikel 3 Water wordt onder lid g een steiger ter plaatste van de specifieke bouwaanduiding-steiger mogelijk gemaakt. Voor de afmeting is alleen voor de bouwhoogte een beperking gemaakt in artikel 3.2.2. De lengte waarmee de steiger het water in kan is door de aangewezen zone beperkt tot ongeveer vijf meter. Over de breedte van de steiger is echter, in tegenstelling tot de regels in het bestemmingsplan Midden-West, geen beperking gemaakt. In de praktijk kan daarmee over de volle breedte van het perceel een steiger worden aangelegd, terwijl de oevers van het eiland voorzien zouden worden van natuurvriendelijke oevers t.b.v. de waterkwaliteit. Het waterschap stelt daarom voor om overeenkomstig het bestemmingsplan Meerstad-Midden West ook voor de steigers van dit bestemmingsplan voorschriften van de maximale afmetingen op te nemen.

Reactie gemeente: De opmerking van het waterschap is terecht. Het uitwerkingsplan wordt aangepast in die zin dat conform de regeling uit het bestemmingsplan Meerstad-Midden West een maximale breedte van 1,5 meter wordt opgenomen. Wel wordt een afwijkingsbevoegdheid toegevoegd als voor bepaalde gevallen een grotere breedte nodig is. Hiervoor is dan eerst een omgevingsvergunning van het College van Burgemeester en wethouders nodig. Uiteraard zal in deze afweging worden meegenomen dat uitgangspunt blijft dat het eiland wordt voorzien van natuurvriendelijke oevers en dat niet alles volgebouwd wordt met steigers.

Vaststelling uitwerkingsplan

Vervolgens besluit het college van Burgemeester en Wethouders binnen acht weken na de terinzagetermijn om het uitwerkingsplan vast te stellen. Het collegebesluit wordt gepubliceerd en gedurende 6 weken ter inzage gelegd. Hierop is beroep bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State mogelijk. Het besluit treedt in principe in werking op de eerste dag na afloop van de beroepstermijn.