Bestemmingsplan Ebbingekwartier

3.4 Wonen

Volkshuisvestelijk beleidskader

In de Structuurvisie Stad op Scherp (2009) zijn concepten uitgewerkt voor een vitale en levendige stad. De gemeente wil de groei van een compacte stad in het groen blijvend faciliteren. In februari 2010 is in het kielzog van de (algemene) Structuurvisie een nieuwe structuurvisie Wonen vastgesteld.

In de Structuurvisie Wonen zijn drie thema's benoemd:

• ieder huishouden in de stad woont naar zijn zin;
• nieuwbouw moet gericht zijn op wat nog ontbreekt;
• er zijn drie doelgroepen voor nieuwbouw: jongerenhuishoudens, gezinnen en ouderen.

Nieuwbouw voor gezinnen en ouderen maakt ook, dat er beweging plaatsvindt op de woningmarkt, wat de eerste doelstelling ondersteunt. Het aantal nieuwe woningen is minder van belang; het gaat erom specifieke kwaliteiten toe te voegen aan de woningvoorraad in de stad. Daarbij streeft de gemeente naar evenwichtige wijken met een eigen karakter.

De woonvisie geeft aan dat in binnenstedelijke gebieden maximaal 50% van het programma gestapeld moet zijn. Op dit moment, anno 2011 in Groningen, blijkt de koopmarkt voor appartementen echter vrijwel verzadigd. Er zijn veel appartementen in voorbereiding die nog niet zijn verkocht en corporaties hebben een aantal reeds gebouwde projecten in de huursector ondergebracht. De insteek van de gemeente zal zijn om in het vervolg van de ontwikkeling van het gebied daar waar mogelijk grondgebonden woningen te realiseren. Een en ander hangt af van de actuele marktsituatie.

Woonmilieubenadering: gesetteld rood?

Naast de doelgroepen-, woningtypen- en prijsklassenbenadering maken gemeente, corporaties en ontwikkelaars de laatste jaren gebruik van woonmilieu- of leefstijlbenaderingen. Deze geven hen meer mogelijkheden om specifieke woonmilieus te maken waar huishoudens naar hun eigen zin kunnen wonen.

In één van die benaderingen worden woonvoorkeuren verbeeld aan de hand van twee factoren: zijn mensen introvert of extrovert en hechten zij zich aan de mensen in hun omgeving of aan de plek. Hierbij valt op dat Groningen relatief veel bewoners heeft die een open houding hebben naar hun omgeving en zich daarbij meer aan de plek hechten waar zij wonen dan aan de mensen in de directe omgeving. Dit type mensen zoekt niet alleen naar een levendige omgeving, maar heeft vaak ook een zekere maatschappelijke betrokkenheid. Ontwikkelingen als het 'Open Lab Ebbinge' en de ontwikkeling van het 'Paleis' spelen in op de belangstelling van deze groep.

Het Ebbingekwartier, gelegen tussen het dynamische stadscentrum en de studentenbuurten in de Korrewegwijk leent zich qua ligging sterk voor de doelgroep die binnen de genoemde benadering van een rode kleur is voorzien (zie de afbeelding hierna). Een groot deel van deze doelgroep is jong, maar er zijn ook gezinnen bij die een relatief luw, maar wel stedelijk woonmilieu zoeken. Voor die laatsten is er in de stad nog niet zoveel woningaanbod. Ze zoeken levendigheid, maar ook veiligheid. Ook omdat het ondergronds parkeren autoluwe straten oplevert, leent het Ebbingekwartier zich hier uitstekend voor. Stedelijke vormen van collectief particulier opdrachtgeverschap passen goed in het woonmilieu, omdat zij bij de genoemde rode groep passen. Hetzelfde geldt voor combinaties van wonen en werken.

Overzicht kenmerken en indeling Woonbelevingsmodel SmartAgent

In de stad als geheel is vraag naar centrumstedelijke eengezinswoningen. In dit gedeelte van de stad met goede voorzieningen en veel kleine woningen zijn al veel van die potentiële doorstromers voor een (stedelijke) eengezinswoning aanwezig. Tenslotte zullen meer gesettelde huishoudens, zoals gezinnen en jonge tweepersoonshuishoudens, meer stabiliteit geven aan de sociale opbouw in het gebied.

Een vorm van duidelijkheid: buitenom= drukte, binnenin =rust

Het eerder ontwikkelde deel van het CiBoGa-gebied geeft aanleiding om de ambities op de schaal van het woonmilieu en de woning opnieuw te definiëren. Bouwblokken kennen soms een menging van 'voor' en 'achter' die voor bewoners niet prettig is, alsmede semi-openbare gebiedjes die door weinigen worden benut. Privé-buitenruimte is minimaal of ontbreekt.

De markt heeft zichzelf op een aantal plekken gecorrigeerd en na herontwikkeling meer grondgebonden woningen ontwikkeld. Daarbij is meer de gesloten bouwblokvorm toegepast, zoals bijvoorbeeld te zien is bij de vier blokjes aan de Bloemsingel in de noordelijke helft van het plangebied. Deze lijn wordt doorgezet. Bij eengezinswoningen is de behoefte aan privacy en directe uitloopmogelijkheden groter en daarmee ook de behoefte aan een duidelijke voor- en achterkant.

Dit betekent niet dat er in deze stedelijke omgeving persé sprake moet zijn van een sterk afgesloten privé-sfeer in de vorm van privétuinen, het betekent wel dat de bewoners van het gebied meer dan eerder als een belangrijke drager van het gebied moeten worden gezien. Voor de bezoeker moet leesbaar zijn wat privé is en wat openbaar. Daarmee leidt vrijblijvende interactie van bewoners met elkaar en met bezoekers niet tot een inbreuk op het wonen. In de toekomst zal daar op het niveau van het ontwerp subtiel mee moeten worden omgegaan.

Principe: de voorzijde is buitenom en openbaar, druk; de achterzijde is binnenin en privé, relatief rustig.

De overgang van privé naar openbaar kan binnen het plangebied op bepaalde punten meer getrapt plaatsvinden. Dat geeft vooral mogelijkheden voor spelende kinderen of mensen die onderling een sociale band willen opbouwen.

In de uitwerking is aandacht nodig voor:

• vindbaarheid van voordeuren;
• individuele uitstraling van de woningen;
• buitenruimte met goede bezonning;
• veiligheid van privé-buitenruimtes op de begane grond;
• voorgeprogrammeerde scheiding privé-openbaar;
• mogelijkheden voor een groen karakter (in het hele gebied, behalve de zuidelijke, meer stedelijke bouwblokken).

Beleid Groninger Woonkwaliteit en Politiekeurmerk Veilig Wonen

Het kwaliteitsbeleid met betrekking tot algemene extra kwaliteiten van het wonen in de gemeente Groningen is vastgelegd in de nota Groninger Woonkwaliteit (GWk), zoals vastgesteld in 2003 en 2008.

Het pakket kent vanuit het beleid Zorgen voor Morgen eisen ten aanzien van levensloopbestendigheid en toegankelijkheid. Veiligheidseisen komen voort uit het convenant Politiekeurmerk Veilig Wonen dat de gemeente Groningen heeft afgesloten met de politie en het Openbaar Ministerie. Tenslotte richt Groninger Woonkwaliteit zich ook op duurzaamheid en gezondheid.

Voor het Groninger Woonkwaliteitbeleid is er door de gemeente samen met ontwikkelaars, corpo- raties en belangengroeperingen een pakket aan maatregelen ontwikkeld. Gemeente en ontwikkelaars hebben in 2008 hun afspraken herijkt en opnieuw een Intentieovereenkomst Groninger Woonkwaliteit getekend. De gemeente stelt tijdens het voortraject een advies Groninger Woonkwaliteit op, de ontwikkelaar stelt tekeningen beschikbaar. Bouwaanvragen en bouw worden steekproefsgewijs getoetst.

Duurzaamheid

Naast inspanningen zoals hierboven genoemd vanuit de Groninger Woonkwaliteit heeft het College sterke ambities op het gebied van duurzaamheid (zie paragraaf 4.1).