Bestemmingsplan Schildersbuurt

4.3 Toelichting op de artikelen

4.3.1 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1 tot en met 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Regeling voor beeldbepalende panden

In de bestemmingen Centrum, Gemengd, Maatschappelijk en Wonen zijn regels opgenomen met betrekking tot het (bij afwijking) toestaan van dakopbouwen op beeldbepalende panden. Een overzicht van alle in het plangebied voorkomende beeldbepalende panden is te vinden op de Cultuurwaardenkaart, die als bijlage bij deze toelichting is gevoegd. Door middel van een drietal specifieke bouwaanduidingen op de verbeelding zijn drie verschillende bouwregelingen voor beeldbepalende panden opgenomen.

Specifieke bouwaanduiding-4 regelt het bij afwijking toestaan van dakopbouwen onder strengere voorwaarden dan bij niet-beeldbepalende panden: de dakopbouw moet minimaal 3 meter terugliggen van de voorgevellijn, en indien er een dakterras wordt gerealiseerd moet de afscheiding daaromheen eveneens 3 meter terugliggen. Tevens is hier geregeld dat indien er sprake is van complexmatige bouw (dit is aangegeven op de Cultuurwaardenkaart), een dergelijke afwijking pas kan worden toegestaan als de dakopbouwen voor het hele complex tegelijk en op uniforme wijze worden gerealiseerd. Hiermee wordt voorkomen dat op complexen individuele dakopbouwen verschijnen.

Specifieke bouwaanduiding-5 heeft uitsluitend betrekking op complexmatige bouw in de Nieuwe Blekerstraat. Hier is vastgelegd dat de goothoogte aan de straatzijde niet mag worden verhoogd en evenmin de bouwhoogte. Daarmee wordt het specifieke karakter van deze woningen (één laag met kap) beschermd. Aan de achterzijde mag de goothoogte eventueel wel worden verhoogd.

Specifieke bouwaanduiding-6 sluit verhoging van een drietal voormalige schoolgebouwen uit. Dit omdat deze gebouwen architectonisch zo gaaf zijn dat zij geen verhoging verdragen.

Artikel 4 Bedrijf

Op deze locatie wordt een tuincentrum annex kwekerij toegestaan, hetgeen de huidige aanwezige functie is. Er worden geen uitbreidingsmogelijkheden of andere functies toegestaan, omdat in de toekomst hier wellicht een woningbouwproject wordt ontwikkeld.

Artikel 5 Bedrijf-Nutsvoorziening

Deze bestemming is uitsluitend van toepassing op de watertoren aan de Hofstede de Grootkade bij de Herman Colleniusbrug. De toren heeft nog altijd een watervoorzieningsfunctie en is daarom als nutsvoorziening bestemd. De bouwmogelijkheden aan dit rijksmonument zijn minimaal gehouden.

Artikel 6 Centrum

De centrumbestemming is neergelegd op de zuidoostelijke rand van het plangebied. Detailhandel, horeca in de categorieën 1, 2 en 3, zakelijke en maatschappelijke dienstverlening alsmede wonen zijn binnen deze bestemming toegestane functies. Om de commerciële functie te benadrukken is de woonfunctie op de begane grond aan de Westersingel en Aweg grotendeels uitgesloten. Aan de Westersingel is de horecafunctie niet bij recht toegestaan in verband met de daar aanwezige woningen. Na een afweging kan dit eventueel met een afwijkingsbevoegdheid worden toegestaan. In de bouwregels zijn beperkingen opgenomen voor extra hoogte bij beeldbepalende panden (zie de toelichting hierboven) en voor functiewijziging op de begane grond naar wonen.

Artikel 7 Gemengd

Op een groot deel van het plangebied is een gemengde bestemming gelegd. Dat betekent dat hier niet alleen kan worden gewoond, maar ook zakelijke en maatschappelijke dienstverlening en lichte bedrijvigheid mogelijk zijn. Reeds aanwezige detailhandel en horeca zijn door middel van een aanduiding positief bestemd. In de bouwregels zijn beperkingen opgenomen voor extra hoogte bij beeldbepalende panden (zie de toelichting hierboven) en voor functiewijziging op de begane grond naar wonen. In de driehoek Westersingel-Blekerstraat-Aweg is voor een aantal percelen op binnenterreinen de woonfunctie uitgesloten. Wel kan daarvoor eventueel bij afwijking toestemming worden verleend. In deze bestemming is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen. Deze maakt het mogelijk om een langzaamverkeersroute te realiseren tussen de Westerhaven en de Hoendiepskade. Daarvoor zullen gronden verworven moeten zijn dan wel afspraken moeten zijn gemaakt met grondeigenaren.

Artikel 8 Groen

De bestemming Groen omvat de hoofdgroenstructuur in het plangebied. Kleinere groenplekken zijn opgenomen onder andere bestemmingen zoals wonen en verkeer.

Artikel 9 Maatschappelijk

Onder deze bestemming vallen voorzieningen voor maatschappelijke dienstverlening. De bestemming ligt ook op de locatie van het Kasteel, waar zich naast een onderwijsfunctie tevens congresfaciliteiten bevinden. Daarom is deze plek voorzien van de aanduiding congrescentrum. In de hoek van deze locatioe bevindt zich een nutsvoorziening die de vergunningvrije afmetingen te boven gaat. Daarom is deze aangeduid met de aanduiding nutsvoorziening.

In de bouwregels zijn beperkingen opgenomen voor extra hoogte bij beeldbepalende panden (zie de toelichting hierboven).

Artikel 10 Verkeer

De bestemming Verkeer omvat de hoofdverkeersstructuur in het plangebied. In deze bestemming zijn tevens nutsvoorzieningen geregeld die de vergunningvrije maatvoering (15m2 en 3 meter bouwhoogte) te boven gaan.

Daar waar de dubbelbestemming beschermd stadsgezicht geldt, zijn nutsvoorzieningen nooit vergunningvrij en daarom in de regels opgenomen.

Artikel 12 Water

Deze bestemming is uitsluitend van toepassing op het water in de 'nieuwe' Schildersbuurt ten zuiden van het Balkgat.

Artikel 13 Wonen

De regels van de bestemming Wonen zijn gericht op behoud en versterking van de ruimtelijke karakteristiek, maar het is niet de intentie het gebied geheel op 'slot' te zetten. Zo worden bij de bestaande woningen aan de achterzijde royale uitbreidingsmogelijkheden geboden. Dit in aanvulling op de mogelijkheden van het vergunningsvrije bouwen die de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) sinds 1 oktober 2010 biedt.

Naast de woonfunctie zijn op aangeduide percelen bestaande detailhandelsfuncties, maatschappelijke dienstverlening, zakelijke dienstverlening, lichte bedrijvigheid en garageboxen toegestaan. Binnen de woonfunctie kan logies met ontbijt bij recht worden uitgeoefend, mits dit beperkt blijft tot 2 slaapkamers. Ook begeleid wonen en kamerverhuur zijn toegestaan.

Een extra bouwlaag is bij recht mogelijk bij panden die voorzien zijn van de specifieke bouwaanduidingen 1, 2 en 3. De extra laag wordt toegestaan maar er zijn wel specifieke maatvoeringseisen voor opgenomen. Reden hiervoor is dat dergelijke uitbreidingen bij deze woningen al voorkomen en het van belang is dat uniformiteit wordt gewaarborgd.

Er is voor het overige een afwijkingsbevoegdheid opgenomen voor een extra bouwlaag. Maar daarbij gelden voor beeldbepalende panden strengere regels (zie de toelichting hierboven).

Regeling voor bijbehorende bouwwerken

Voor de bouwmogelijkheden is het van belang op welk gedeelte van het erf gebouwd wordt. Bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) uitsluitend toegestaan op het achtererfgebied.

Voorerfgebied en achtererfgebied

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken zijn (bij recht) toegestaan, mits zij:

• maximaal 4 meter hoog zijn, en;
• maximaal 4 meter diep zijn, gemeten vanuit (het verlengde van) de achtergevel.

Aangebouwde bijbehorende bouwwerken

Vrijstaande bijbehorende bouwwerken zijn toegestaan tot een maximale hoogte van 3 meter. Indien de zij- of achtererfgrens grenst aan het openbaar toegankelijk gebied moeten bijbehorende bouwwerken minimaal 1 meter uit deze zij- en/of achtererfgrens worden geplaatst.

Ligging aan het openbaar toegankelijk gebied

Voor alle bijbehorende bouwwerken op het achtererfgebied tezamen, inclusief bouwwerken, geen gebouw zijnde, geldt dat het achtererfgebied voor maximaal 50% mag worden bebouwd tot een maximale oppervlakte van 50 m2.

Artikel 14 Waarde - Archeologie 1

Onder deze dubbelbestemming vallen bekende archeologische waarden. Het gaat hier om het gedeelte van de oude vestingwerken ter plaatse van het Kasteel en directe omgeving. Er is een onderzoeksplicht opgenomen bij bouwinitiatieven groter dan 50m2 en dieper dan 0,30m. Ook voor werkzaamheden in de bodem die deze afmetingen te boven gaan is een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden vereist.

Artikel 15 Waarde - Archeologie 2

Deze dubbelbestemming beschermt verwachte archeologische waarden. Het gaat om de driehoek Bleekerstraat-Aweg-Westersingel en het terrein aan de Friesestraatweg bij het spoor. Er is een onderzoeksplicht opgenomen bij bouwinitiatieven groter dan 100m2 en dieper dan 0,30m. Ook voor werkzaamheden in de bodem die deze afmetingen te boven gaan is een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk of voor het uitvoeren van een werk, geen bouwwerk zijnde, of werkzaamheden vereist.

Artikel 16 Waarde - Beschermd stadsgezicht

Eeen groot deel van het plangebied is een beschermd stadsgezicht. Deze dubbelbestemming legt deze status in het plan vast. In de bestemmingsomschrijving is de kern van de ruimtelijke en functionele karakteristiek opgenomen zoals die is verwoord in het aanwijzingsbesluit van de minsiter uit 2000. De bestemming biedt de mogelijkheid nadere eisen te stellen aan de hoeveelheid, de plaats, de afmetingen en de gevelindeling van de bebouwing, ten behoeve van het behoud (en herstel) van de ruimtelijke en functionele karakteristiek van het gebied.

Nadere eisen

In veel van de bestemmingen komt een nadere-eisen-regeling voor. Daarbij kunnen burgemeester en wethouders nadere eisen stellen aan de plaats en afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van:

a. de verblijfssituatie:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening gehouden te worden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een redelijke lichttoetreding, alsmede de aanwezigheid van voldoende privacy.

b. het straat- en bebouwingsbeeld:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden gestreefd naar het instandhouden c.q. tot stand brengen van een, in stedenbouwkundig opzicht, samenhangend straat- en bebouwingsbeeld. In het algemeen zal bij bebouwing worden gestreefd naar:

een goede verhouding tussen bouwmassa en open ruimte;

een goede hoogte-breedteverhouding tussen de bebouwing onderling en een samenhang in bouwvorm/architectonisch beeld tussen bebouwing die ruimtelijk op elkaar georiënteerd is.

c. de verkeersveiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met het instandhouden c.q. tot stand brengen van een verkeersveilige situatie.

d. de sociale veiligheid:

Ten aanzien van de binnen de bestemming toegelaten gebruiksvormen dient te worden voorkomen dat een ruimtelijke situatie ontstaat die onoverzichtelijk, onherkenbaar en niet sociaal controleerbaar is.

e. de milieusituatie:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de milieuaspecten, zoals hinder voor omwonenden en een verkeersaantrekkende werking.

f. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden:

Ten aanzien van de binnen een bestemming toegelaten gebruiksvormen dient rekening te worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, indien deze daardoor kunnen worden beïnvloed.

Algemene regels

Artikel 17

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze bepaling is ervoor om te voorkomen dat dezelfde grond meer dan eens betrokken wordt bij de toets van de aanvraag om een omgevingsvergunning en daarmee meer gebouwd kan worden dan is toegestaan.

Artikel 19

In dit artikel wordt geregeld dat de aanvullende stedenbouwkundige bepalingen uit de Groninger Bouwverordening niet van toepassing zijn. Hetgeen het bestemmingsplan regelt gaat vóór datgene wat op dit gebied door de Bouwverordening wordt geregeld. Daarop is echter op een vijftal punten, die in dit artikel zijn genoemd, een uitzondering gemaakt. Het belangrijkste hierbij is onderdeel d., waarmee de Nota Parkeernormen van de gemeente Groningen voor dit bestemmingsplan van toepassing wordt verklaard.

Artikel 20

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn. Bedoeling van de bepaling is om relatief kleine afwijkingen van het bestemmingsplan toe te staan, zowel qua omvang als qua functie.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 22

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 23

Dit artikel bevat de zogenaamde slotregel, die bedoeld is voor een eenduidige vastlegging van de naam van het bestemmingsplan.

Interpretatieve gebruiksbepalingen

Interpretatieve gebruiksbepalingen kunnen per bestemming worden opgenomen wanneer binnen die betreffende bestemming behoefte is aan specifieke gebruiksregels of -verboden.

Wijzigingsbevoegdheid en uitwerkingsplicht

Dit bestemmingsplan bevat geen algemene procedureregels voor wijzigings- en uitwerkingsplannen. De procedure hiervoor is nu voorgeschreven in artikel 3.9a van de Wet ruimtelijke ordening en heeft rechtstreekse werking. Dit artikel regelt dat deze procedure de weg moet volgen die is voorgeschreven in afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht. Dit betekent een terinzagelegging van 6 weken, gedurende welke zienswijzen kunnen worden ingediend. Burgemeester en wethouders besluiten vervolgens binnen 8 weken over de vaststelling van het uitwerkings- of wijzigingsplan.

4.3.2 Toelichting regeling van vrije beroepsactiviteiten en bedrijfsmatige activiteiten in en bij woningen

De begrippen aan huis verbonden beroep en vrij beroep worden vaak, en ook hier, synoniem gebruikt. Het voorliggend bestemmingsplan biedt de mogelijkheid aan huis verbonden beroepen -met behoud van de woonfunctie- uit te oefenen in een woning en de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken.

In het algemeen is het verboden om, indien aan gronden en bouwwerken een woonbestemming of -functie is gegeven, deze te gebruiken op een wijze of tot een doel in strijd met de woonbestemming. Een ander gebruik dan wonen is niet toegestaan. In de jurisprudentie is echter bepaald dat het vestigen van een vrij beroep niet in strijd is met de woonbestemming, tenzij het bestemmingsplan het tegendeel bepaalt en het beroep door de bewoner van het pand wordt uitgeoefend, waarbij het woonhuis in overwegende mate de woonfunctie behoudt en de uitoefening van het beroep een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft, die met de woonfunctie in overeenstemming is. Het gaat veelal om een eenpersoonsberoep.

Op grond van de definitie van aan huis verbonden beroepen in dit bestemmingsplan zijn de betreffende activiteiten (onder voorwaarden, zie hierna) in overeenstemming met de functie wonen. Voor dergelijke activiteiten in een woning en/ of de daarbij behorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken is geen afwijking bij een omgevingsvergunning nodig.

Of een bepaald gebruik in overeenstemming is met de functie woondoeleinden wordt beoordeeld aan de hand van de volgende criteria:

a. de aard van het gebruik

b. de omvang van het gebruik

c. de intensiteit van het gebruik

Ad a. Bij de 'aard' van het gebruik kan men denken aan een beroep welke naar zijn aard (ernstige) hinder voor zijn omgeving oplevert, of welke naar zijn aard grote verkeersproblemen zal opleveren. Het gebruik mag immers geen nadelige invloed hebben op de normale afwikkeling van het verkeer. Het mag evenmin een onevenredige parkeerdruk veroorzaken.

Ad b. Bij de 'omvang' van het gebruik is relevant of het gebruik meerdere ruimten of gebouwen in beslag neemt, welk gedeelte van het gebouw door het gebruik in beslag wordt genomen, hoeveel vierkante meter het gebruik in beslag neemt.

Ad c. Bij de 'intensiteit' van het gebruik kan worden gedacht aan frequent of incidenteel gebruik.

Als nu blijkt dat het gebruik aldus een uitstraling heeft welke niet te rijmen valt met de gelegde woonbestemming, dan is het gebruik strijdig met de woonbestemming (zie ARRvS, AB 1993/163).

Onder een 'vrije beroepsbeoefenaar' wordt verstaan: 'iemand die wordt gevraagd om zijn individuele, persoonlijke kwaliteiten, die in het algemeen op artistiek of academisch/HBO-niveau liggen'. In de praktijk is het onderscheid moeilijk aan te geven. Bij vrije beroepen valt te denken aan: advocaat, accountant-administratieconsulent, alternatieve genezer, belastingconsulent, bouwkundig architect, dierenarts, fysiotherapeut, gerechtsdeurwaarder, huidtherapeut, huisarts, interieurarchitect, juridisch adviseur, kunstenaar,logopedist, makelaar, medisch specialist, notaris, oefentherapeut, Cesar/Mensendieck, organisatieadviseur, orthopedagoog, psycholoog, raadgevend adviseur, redacteur, registeraccountant, stedenbouwkundige, tandarts, tandarts-specialist, (al dan niet beëdigd) tolkvertaler, tuin- en landschapsarchitect, verloskundige.

Aan huis verbonden beroepen in een vrijstaand bijbehorend bouwwerk

Voor het gebruik van vrijstaande bijbehorende bouwwerken ten behoeve van een aan huis verbonden beroep is het nodig om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan. Hiertoe is een bevoegdheid voor burgemeester en wethouders opgenomen in lid 13.6.

Kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten

Overige activiteiten, die niet vallen onder de aan huis verbonden beroepen, maar in bepaalde gevallen wel daarmee gelijk te stellen zijn, worden aangemerkt als beroeps- en/of bedrijfsmatige activiteiten, die niet rechtstreeks passen binnen de woonbestemming. Zij zijn daarom niet bij recht toegestaan in dit plan. Wel is het mogelijk voor deze activiteiten bij een omgevingsvergunning af te wijken van het bestemmingsplan (zie lid 13.6, voor zover voorkomend op de bij dit plan behorende Lijst van bedrijfstypen wonen-werken (bijlage 2).