Bestemmingsplan Bedrijventerrein Koningsweg

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Historische ontwikkeling tot 1945

Het plangebied behoorde tot 1969 tot de gemeente Noorddijk, waar het een onderdeel vormde van de buurtschap Oosterhoogebrug. De gemeente bestond verder nog uit Noorddijk, Noorderhoogebrug, Ruisscherbrug, Middelbert, Engelbert, Roodehaan, Euvelgunne en Waterhuizen.

Rond 1400 werd bij Waterhuizen het water van de Hunze via het Winschoter- of Schuitendiep omgeleid naar de stadsgracht. Daarmee werd het stroomgebied van de Hunze drooggelegd en waren de weilanden beter bruikbaar. Vanuit de Hondsrug en de oeverwallen langs de Hunze was het gebied al in de dertiende eeuw deels verkaveld in smalle stroken en soms in blokken. Het gebied werd doorsneden door sloten en afwateringskanalen (noord-zuid) en door dijken en wegen (oost-west), die de Hondsrug verbonden met de Hunze. In de eerst helft van de zestiende eeuw wordt het Damsterdiep gegraven. Rond 1600 werd dit diep verder uitgegraven om het geschikt te maken voor de scheepvaart; het Damsterdiep wordt dan de belangrijkste vaarverbinding van de stad met de oostelijke Ommelanden. Op de kruisingen van water- en landwegen ontstaan ten oosten van de stad de dorpjes Oosterhoogebrug en Ruisscherbrug.

Oosterhoogebrug ontstond bij de kruising van het Damsterdiep met de Oude Hunze en de Hoogeweg (nu Pop Dijkemaweg) die verder naar het zuiden (nu Regattaweg) via de Euvelgunnerweg de verbinding vormde met de dorpen Middelbert en Engelbert. De brug over het oude Damsterdiep bestond al rond 1830, in de vorm van een klapbrug.

Kadastrale minuut van het plangebied ten zuidoosten van Oosterhoogebrug, circa 1830

Even ten zuiden van de klapbrug liep een weg in oostelijke richting evenwijdig aan het Damsterdiep, de Woldweg, die Oosterhoogebrug verbond met Ruisscherbrug en de verder oostwaarts gelegen Wolddorpen Slochteren, Schildwolde, Hellum en Siddeburen. Van deze weg zijn het eerste en het laatste stuk nog aanwezig: als (een gedeelte van) de Timpweg in Oosterhoogebrug en de Woldweg in Ruisscherbrug. Dichterbij de stad vestigden zich van de tweede helft van de 18de eeuw aan de zuidkant van het Damsterdiep de eerste houtzaag- en oliemolens en houtzagerijen. Rondom de Oosterhoogebrug ontstond enige kleinschalige bedrijvigheid. Het laag gelegen, drassige gebied ten zuiden van het Damsterdiep, ook wel Koveltimp genoemd, bleef lange tijd leeg en praktisch onbewoond. Rond 1830 bestond er één grote omgrachte boerenplaats ten zuidoosten van de kruising van de Regattaweg/Koningsweg.

Gezicht vanaf de silo van Ruisscherburg richting de stad, circa 1920

Deze was met de gehele strook grond tot aan Ruisscherbrug toe in handen van één familie en heeft hier tot circa 1945 gestaan. Ten zuidwesten van de klapbrug heeft tot 1900 een tolhuis gestaan. In 1848 werd een houtzaagmolen ten westen van de stad afgebroken en verplaatst naar Oosterhoogebrug naar een terrein met balkgat ten westen van de Regattaweg. Vanaf 1920 was hier de houthandel van de Firma Hemmes gevestigd.

In 1876 volgde de aanleg van het Eemskanaal ten zuiden van het Damsterdiep.

In de jaren dertig van de vorige eeuw werd ten noorden van de stad het Van Starkenborghkanaal aangelegd, het belangrijke grootscheepvaartkanaal tussen Groningen en het IJsselmeer via Friesland. In 1937 werd dit kanaal aangesloten op het Eemskanaal en werd het Oostersluiscomplex aangelegd (1934-1936). Onderdeel hiervan was de Driewegsluis (nu buiten gebruik) ten westen van de Klapbrug. Deze sluis vormde de verbinding tussen het Damsterdiep, het Van Starkenborghkanaal en het Eemskanaal en bezat aan één zijde een dubbel stel deuren, een voor richting het Eemskanaal en een voor richting het Van Starkenborghkanaal. In verband met de latere bodemdaling, als gevolg van gaswinning, was de aanleg van een geheel nieuw sluizencomplex noodzakelijk in de periode 1990-2000.

Ontwikkelingen na 1945

In het gebied was ten zuiden van het Damsterdiep in de jaren dertig van de vorige eeuw al enige lintbebouwing ontstaan naast de al bestaande bebouwing in de omgeving van de brug. Aan de noordzijde van het Damsterdiep, aan de Rijksweg vond nog meer lintbebouwing plaats tot Ruisscherbrug aan toe. Voor de rest was de strook ten zuiden van het Damsterdiep praktisch leeg. Tijdens de oorlog wilde de gemeente Noorddijk de strook tussen Damsterdiep en Eemskanaal bestemmen als industrieterrein, iets waar de stad Groningen hevig tegen protesteerde. Het provinciale bestuur bleek niet onder indruk van de bezwaren van de gemeente Groningen en ging in 1943 akkoord met de plannen van Noorddijk. Groningen ging met succes in beroep bij de Kroon. In de jaren zestig en zeventig werd het gebied uiteindelijk toch ingericht als bedrijventerrein en werd de Koningsweg midden door het terrein aangelegd ter ontsluiting van de aan weerszijden gevestigde bedrijven.

In 1963 ging de houtzaagmolen door brand verloren en bleef het terrein jarenlang braakliggen. Tot voor kort was hier nog een restant van het balkengat, enkele bomen, het toegangshek en de oprit naar het voormalige molenterrein aanwezig.

Cultuurhistorische waarden

Voor het behoud van de cultuurhistorische kenmerken van het plangebied zijn van belang:

• het historisch gegroeide ensemble, inclusief waardevolle bebouwing en de waterstructuur op het knooppunt van land- en waterwegen rondom de klapbrug met een gedeelte van Oude Rijksweg, Damsterdiep, Driewegsluis en de historische bebouwing op de hoek met de Timpweg;
• handhaving van de huidige schaal en bouwhoogte in de kern van het voormalige gehucht Oosterhoogebrug;
• het Rijksmonument Timpweg 2 (historische voormalige stelmakerij met schuren annex brugwachtershuis);
• de klapbrug over het Damsterdiep, de historische verbinding tussen het noordoostelijk deel van de stad en de zuidelijker gelegen plaatsen Euvelgunne, Middelbert en Engelbert;
• de Regattaweg en het schuine verloop hiervan als herinnering aan de loop van de oude Hunze;
• het perceel op de hoek van de Regattaweg (nr. 7)/Koningsweg, deels bebouwd, deels onbebouwd met restanten van twee sloten ten noorden en zuiden hiervan als herinnering aan de voormalige oude boerenplaats die hier al sinds 1830 bestond (de groenstrook en de restanten van de sloten zijn onderdeel van het oorspronkelijke omgrachte erf van deze boerenplaats en dienen gehandhaafd te blijven);
• de strook lintbebouwing ten zuiden van het Damsterdiep met doorzichten naar de noordzijde.

2.1.2 De (huidige) ruimtelijk - functionele structuur

De oorspronkelijke opzet van het gebied is nog goed terug te vinden in de huidige ruimtelijke structuur. Rondom de Oosterhoogebrug is de oorspronkelijke woonfunctie nog steeds dominant. Bebouwing kent een historisch en kleinschalig karakter. Aan de later aangelegde Koningsweg is het bebouwing- en verkavelingpatroon grootschaliger. Dit strekt zich uit tot de Beneluxweg. Aan de westkant van de Regattaweg wordt de oorspronkelijke bedrijfsbebouwing getransformeerd naar een nieuwe woonfunctie. In dit gebied wordt de Tasmantoren ontwikkeld. Het plangebied wordt aan drie zijden begrensd door het water van het Eemskanaal en het Damsterdiep en aan de oostzijde door de Beneluxweg (oostelijke ring). Deze infrastructurele werken zijn een harde begrenzing van het plangebied en zorgen ervoor dat het gebied enigszins geïsoleerd ligt in zijn omgeving. Deze gevoelsmatige isolatie wordt versterkt door de matige bereikbaarheid van het plangebied. De brug over het Damsterdiep is smal en nauwelijks toegankelijk voor zwaar verkeer. Dit betekent dat dit verkeer gebruik moet maken van de oostelijke ontsluiting op de Beneluxweg. Hiermee wordt wel voorkomen dat dit verkeer zich mengt met verkeer ten behoeve van de woonfunctie rond de Tasmantoren en Timpweg. Globaal gezien kan het plangebied in twee gedeelten worden opgedeeld: het bedrijventerrein Koningsweg en het nieuw te ontwikkelen stedenbouwkundig plan Waterknoop.

Hoofdstructuren plangebied

Stedenbouwkundige opzet bedrijventerrein

Het bedrijventerrein heeft zich vanaf de Timpweg in oostelijke richting ontwikkeld. Langs de Timpweg is de bebouwing kleinschalig van opzet. Het bebouwingspatroon bestaat uit lage bebouwing in hoge dichtheden. De bedrijfsgebouwen zijn tot op de perceelsgrens gebouwd waardoor er weinig open ruimten zijn tussen de kavels. De bebouwing is veelal één laag (5 meter) al dan niet met kap afgedekt. Aan de later aangelegde Koningsweg verandert dit bebouwingspatroon. Hier is de stedenbouwkundige structuur grootschaliger van opzet. De kavels zijn ruimer en bebouwing is over het algemeen hoger. Daarnaast is er meer ruimte tussen de bebouwing aanwezig. Grote delen van deze onbebouwde gedeelten worden gebruikt voor opslag en stalling van auto's en vrachtauto's. Aan de oostkant van het terrein kenmerken twee forse bedrijfsgebouwen en een reclamemast de entree van het bedrijventerrein.

Het bedrijventerrein is vooral naar binnen gekeerd. Dat wil zeggen dat de kavels en de daarop gelegen bebouwing zijn georiënteerd op de Timpweg en de Koningsweg. Hierdoor is naar buiten toe een achterkantensituatie ontstaan. Aan de Regattaweg is deze minder opvallend omdat hier nog enkele woningen zijn gelegen, maar met name aan het Damsterdiep en het Eemskanaal bevinden zich onaantrekkelijke achterkanten. Langs het Eemskanaal loopt een dijkje met daarop een fietspad dat de achterkanten van de bedrijven enigszins aan het zicht onttrekt. Dit ontbreekt aan de kant van het Damsterdiep. Hier zijn de achterkanten (opslag, stalling en bebouwing) direct aan de oever gelegen. Vanaf de Rijksweg aan de overzijde van het Damsterdiep geeft dit geen gewenst stedenbouwkundig aanzicht.

Stedenbouwkundige opzet woongebied Waterknoop

Het gebied ten westen van de Regattaweg transformeert de komende jaren van bedrijventerrein naar wonen. In de visie Eemskanaalzone (vastgesteld 25 februari 2006) is de basis gelegd voor ontwikkeling van het zogenaamde Waterplein (op de kruising van het Eemskanaal, Van Starkenborghkanaal en Winschoterdiep). De nadrukkelijke aanwezigheid van het water geeft rond het Waterplein de gelegenheid een woonmilieu te ontwikkelen dat primair op het water is georiënteerd. De kruising van de drie wateren vormt namelijk een waterplein dat in maat en uitstraling uniek is in Groningen. Deze beleving kan benut worden door wonen om, in, aan en op het water te creëren.

Het stedenbouwkundige plan 'Waterknoop' (2007) is de uitwerking van de visie Eemskanaalzone voor het gebied ten westen van de Regattaweg. In dit plan wordt de ontwikkeling van de Tasmantoren uitgewerkt. De Tasmantoren fungeert als een landmark aan het Waterplein. Dit forse bouwvolume is uitgewerkt als een opvallend poortgebouw van 24 bouwlagen hoog. De opening hierin ligt in het verlengde van de Koningsweg en krijgt het karakter van een verblijfsgebied dat doorloopt naar het water, waardoor deze opening ook werkelijk een doorkijk richting centrum mogelijk maakt. Aan de zuidzijde wordt de bouw van een tweede woongebouw met een maximale hoogte van 15 bouwlagen mogelijk gemaakt, dat vooral in stedenbouwkundige betekenis heeft op het schaalniveau van het Waterplein (zie verder bij ontwikkelingen). Het ensemble van torens zal als boegbeeld en landmark gaan fungeren.

Aan de kant van het water wordt een aantrekkelijk verblijfsgebied gecreëerd waarin de samenhang in de eerste plaats wordt gegenereerd door de groene inrichting van de waterkant en de introductie van een doorgaand wandelpad hier doorheen. Als verwijzing naar het oorspronkelijke verloop van de Hunze in deze omgeving wordt een waterelement in deze groene zone opgenomen (bijvoorbeeld beek of wadi). Opgemerkt moet worden dat de oorspronkelijke loop van de Hunze meer oostelijk lag, ongeveer op de plek waar nu de Regattaweg loopt.

Gewenste ontwikkelingen

De ontwikkelingsmogelijkheden van het plangebied zijn beschreven in de visie Eemskanaalzone en het stedenbouwkundige plan 'Waterknoop'. Toekomstige ontwikkelingen spelen zich vooral af rond het Waterplein en de Tasmantoren. Ontwikkelingen op grotere schaal, zoals bijvoorbeeld verbetering van de doorstroming op de oostelijke ringweg en de ontwikkeling van Meerstad hebben maar beperkte invloed op het plangebied. De ontwikkeling van Meerstad heeft met name voor de zuidkant van het Eemskanaal gevolgen. Hier wordt een nieuwe verbinding tussen Meerstad en het centrum aangelegd. Op termijn zal de gehele oostelijke ringweg ongelijkvloers worden. Ter hoogte van Koningsweg is dat op dit moment al het geval.

Visie Eemskanaalzone

De Eemskanaalzone vormt door de lange lijnen en verschillende gebieden een kralensnoer, waarbij de 'kralen' van kleur verschieten en zo de overgang van binnenstad naar Meerstad gaan vormgeven. Er worden een aantal deelgebieden onderscheiden waar zich in de toekomst ontwikkelingen zullen voordoen. Ten zuiden van het Eemskanaal zullen diverse ontwikkelingen plaatsvinden, zoals verdichting van het gebied voor grootschalige detailhandel rond het Sontplein en Ikea, revitalisering van de havens langs de Bornholmstraat en ontwikkeling van een transferium ten noorden van Driebond. De ontwikkeling van het plan Waterplein staat centraal in de visie. Daarnaast loopt als een rode lijn door deze deelgebieden de vorming van een nieuw te creëren verbinding met Meerstad.

Rondom het Waterplein zullen meer nieuwe ontwikkelingen plaatsvinden. De noordwestkant - bij de bestaande jachthaven - biedt mogelijkheden tot wonen om het water. Aan de noordoostkant is hoogbouw aan het water gepland; de inmiddels in aanbouw zijnde Tasmantoren. Aan de zuidoostkant biedt de woonschepenhaven de mogelijkheid van wonen op het water. De zuidwestkant - nu nog containerterminal - is geschikt voor wonen in het water. Deze woningbouw staat als het ware met de voeten in het water. De woonbebouwing op de containerterminal, een uniek 'woonschiereiland', vormt straks het kantelpunt tussen binnenstad en 'buitenstad'. Vanuit Meerstad komende begint daar de binnenstad; dit wordt gesymboliseerd door hoge gebouwen en wonen in forse dichtheid.

De Tasmantoren nadert zijn voltooiing. Ten zuiden hiervan wordt een woongebouw van 15 woonlagen opgericht. Deze wordt eveneens georiënteerd op het water.

Ontwikkelingen bedrijventerrein

Om het geschetste ambitieniveau uit de visie Eemskanaalzone te bereiken is het niet noodzakelijk dat het bedrijventerrein van functie verandert. Verbeteringsacties kunnen worden gestart door de grondeigenaren of door de gemeente in het kader van de actie 'Terreinwinst' (hierin werken gemeente en ondernemers samen aan kwaliteitsverbetering en -behoud van bestaande en nieuwe bedrijventerreinen). De combinatie van wonen - werken rond de Timpweg kan zich op lange termijn verder versterken, maar het initiatief tot veranderingen ligt bij de grondeigenaren in het gebied.