Bestemmingsplan Poelestraat-achterzijde

7.3 Artikelsgewijze toelichting

Inleidende regels

De artikelen 1, 2 en 3 bevatten achtereenvolgens de in het plan gebruikte begrippen en hun definitie, de wijze waarop moet worden gemeten en de manier van omgaan met uitmetingsverschillen.

Bestemmingsregels

Artikel 4

De bestemming 'Centrum - 1' omvat de bestaande bebouwing aan de Poelestraat-voorzijde. Deze bestaat voornamelijk uit winkels en horecabedrijven op de begane grond met woonruimten op de verdiepingen.

Door middel van de bestemming 'Centrum - 1' is het bestaand gebruik bestemd. Hiertoe zijn de aanwezige functies geïnventariseerd. Tevens laat het bestemmingsplan de ruimte om van functie te wisselen naar één van de andere in de doeleindenomschrijving vermelde functies. Hierbij dienen de in sublid 4.1.2 genoemde voorwaarden in acht te worden genomen. Met deze regeling is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de mogelijkheden, die het geldende bestemmingsplan biedt.

Het geldende bestemmingsplan beoogt de winkelfunctie van de Poelestraat te beschermen. Met het oog hierop is in het bestemmingsplan 'Binnenstad 1995' geregeld, dat het aantal ten tijde van de vaststelling van het plan aanwezige horecabedrijven niet mag toenemen en is tevens een minimum-omvang van de detailhandelsfunctie bepaald. Dit beleid wordt met het voorliggende bestemmingsplan voortgezet. Om deze reden zijn de bestaande horecabedrijven door middel van een functieaanduiding op de plankaart vastgelegd. In de planregels is bepaald dat de horecafunctie uitsluitend op de gronden met deze aanduiding mag worden uitgeoefend. Gebruik voor horeca op andere percelen is slechts mogelijk nadat burgemeester en wethouders daarvoor ontheffing hebben verleend. Voorwaarde is dat het aantal horecabedrijven gelijk blijft (sublid 4.1.2, onder a, sub 1; leden 4.4, onder b, en 4.6, onder b). Hiermee worden de bestaande horecabedrijven in de Poelestraat, zowel aan de noordzijde als de zuidzijde, bedoeld. Eveneens zijn de bestaande winkels door middel van een aanduiding op de plankaart aangegeven. In dit geval kan wisseling naar een andere in de bestemmingsomschrijving opgenomen functie uitsluitend door middel van een binnenplanse ontheffing plaatsvinden (sublid 4.1.2, onder a, sub 3; leden 4.4, onder d, en 4.6, onder d). De ontheffing kan alleen worden verleend indien het gebruik voor detailhandel een onafgebroken periode van ten minste een jaar gestaakt is geweest. Ook in dit geval mag de ontheffing er niet toe leiden dat het aantal horecabedrijven in de Poelestraat toeneemt.

Binnen de bestemming 'Centrum - 1' wordt geen onderscheid gemaakt naar aard van de horecavestigingen. Weliswaar bestaat gezien de aanwezige winkelfunctie een voorkeur voor dag- of omgevingsvriendelijke horeca. Het bestemmingsplan volgt echter ook in dit geval het geldende bestemmingsplan, dat zwaardere horecacategorieën aan de Poelestraat-voorzijde niet uitsluit. Nadere regulering is mogelijk en heeft plaatsgevonden via de APVG (Algemene Plaatselijke Verordening Groningen). Op grond van artikel 2.3.1.4 van de APVG kunnen burgemeester en wethouders in het belang van de openbare orde, het woon- en leefklimaat, de veiligheid, zedelijkheid en gezondheid nadere regels stellen omtrent de exploitatie van horecabedrijven. Hieraan is uitvoering gegeven door middel van de Staat van horecabedrijven. Hierin is het aantal horecavestigingen binnen het plangebied gelimiteerd en is de toegestane (sub)categorie horeca specifiek omschreven.

In sublid 4.2.2 zijn bouwregels voor de gebouwen opgenomen. De gebouwen dienen te worden gesitueerd binnen het op de plankaart getekende bouwvlak. Voor zover de aanduiding 'gevellijn' is aangegeven dient ononderbroken in de bouwgrens te worden gebouwd. Het minimum-aantal bouwlagen bedraagt 3, het maximum-aantal 4. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het minimum- en maximum-aantal bouwlagen met ten hoogste één bouwlaag. Betreft het een aan- of uitbouw of een bijgebouw op een niet aan de weg grenzend achter- of zijerf, dan is een afwijking van het toegestane minimum mogelijk tot één bouwlaag. De korrelgrootte bedraagt maximaal 6. De vloerindex mag maximaal 3.2 bedragen. Laatstgenoemd begrip wordt in het onderstaande verduidelijkt.

Gesteld dat het te bebouwen oppervlak van een perceel 1000 m2 bedraagt, waarvan volgens het ter plaatse geldende bebouwingspercentage 60% mag worden bebouwd, terwijl voorts het aantal bouwlagen is bepaald op minimaal 1 en maximaal 3 en de vloerindex 1,2 bedraagt. Het maximaal te realiseren vloeroppervlak bedraagt dan 1,2 x 1000 m2 = 1200 m2. Aangezien een bebouwingspercentage van 60 geldt, mag hiervan niet meer dan 600 m2 (60% van 1000 m2) op de begane grond worden gerealiseerd. Er doen zich nu een aantal keuzemogelijkheden voor, waarvan de twee uitersten zijn:

• 1. maximalisatie van bebouwingspercentages en vloeroppervlak en
• 2. maximalisatie van het aantal bouwlagen en vloeroppervlak.

Bij de eerste mogelijkheid kan 600 m2 van het beschikbare terreinoppervlak voor bebouwing worden benut, waarbij de resterende vierkante meters (eveneens 600 m2) in de vorm van een tweede bouwlaag kunnen worden verwezenlijkt.

Bij mogelijkheid 2 betekent dit, dat het maximaal toegestane vloeroppervlak van 1200 m2 kan worden verdeeld over drie bouwlagen, elk met een vloeroppervlak van 400 m2.

Het spreekt voor zich dat naast de hiervoor genoemde keuzemogelijkheden nog tal van tussenoplossingen mogelijk zijn, mits de vloerindex niet wordt overschreden. Nog los van het feit, dat niet persé het toegestane vloeroppervlak ook inderdaad behoeft te worden benut, is het zeer wel denkbaar op de verdiepingen een kleiner vloeroppervlak te realiseren dan op de begane grond.

Artikel 5

De bestemming 'Centrum - 2' beoogt ontwikkeling op de achterzijden van de percelen aan de Poelestraat mogelijk te maken. Door het bieden van ruime functionele mogelijkheden en volledige bebouwing van de percelen in drie tot vier lagen toe te laten kunnen de bestaande achterkanten worden omgevormd tot een nieuwe gevelwand van de Nieuwe Markt-zuidzijde.

Op de begane grond zijn detailhandel, horecabedrijven, publieksgerichte dienstverlening en cultuur en ontspanning toegestaan. Dit zijn uitgesproken publieksfuncties, die bijdragen aan de gewenste levendigheid van het plein rondom het Forum. Op de verdiepingen wordt primair wonen voorgestaan. Om deze functie ontwikkelingskansen te bieden en te beschermen is uitbreiding van de functies van de begane grond naar de verdiepingen niet zonder meer mogelijk. Alleen ter plaatse van de aanduiding 'specifieke vorm van centrum - horeca verdieping' is horeca tevens op de verdiepingen toegestaan. Dit aanduidingsvlak heeft betrekking op de bioscoop Images. In dit gebouw is reeds horeca op zowel de begane grond als de verdieping aanwezig. Met het verdwijnen van het filmhuis naar het Forum zal dit gebouw uitsluitend een horecafunctie overhouden. Wel is in andere gevallen ontheffing mogelijk voor de uitoefening van het horecabedrijf (en andere op de begane grond toegestane functies) op de verdiepingen.

Horeca is binnen de bestemming 'Centrum - 2' in beginsel alleen mogelijk in de categorieën horeca - 1, horeca - 2 en horeca - 3 (voor de inhoud van deze begrippen wordt verwezen naar artikel 1, onder 34 tot en met 36). Er is voor gekozen om deze functie te beperken tot omgevingsvriendelijke horeca met het oog op een goed woon- en leefklimaat. Een nadrukkelijke doelstelling van het plan is de ontwikkeling van de woonfunctie op de verdiepingen van de nieuwe achterzijde. Horeca die zich richt op het late uitgaanspubliek en wonen laten zich minder goed mengen. Het toelaten van deze vormen van horeca vraagt dan ook om een nadere afweging. Hierin is voorzien door middel van ontheffingsbepalingen.

Bouwen dient plaats te vinden met inachtneming van de op de plankaart aangegeven bouwgrenzen. Het minimum-aantal bouwlagen bedraagt 3, het maximum-aantal bouwlagen 3, of ten westen van het Engelenpoortje 4. Voor zover de bestaande3 bebouwing hiervan afwijkt, is het bestaande aantal bouwlagen toegestaan (dit geldt met name voor het pand Poelestraat 12, dat grotendeels in vijf lagen is opgetrokken). Aan burgemeester en wethouders is de bevoegdheid toegekend om bij een omgevingsvergunning af te wijken van het toestane minimum en maximum met ten hoogste 1 bouwlaag. Een aan- of uitbouw of een bijgebouw op een niet aan de weg grenzend achter- of zijerf mag, met toepassing van de afwijkingsbevoegdheid, worden gebouwd in één laag. De korrelgrootte mag ten hoogste 6 bedragen. Voor de bebouwing ten oosten van het Engelenpoortje geldt een vloerindex van maximaal 3. Voor een verduidelijking van laatstgenoemd begrip wordt verwezen naar de toelichting op artikel 4.

Artikel 6

De bestemming 'Verkeer-Verblijf' heeft betrekking op de openbare ruimte in het plangebied. Het omvat het deel van de Poelestraat aansluitend op de gevels van de bestaande bebouwing, het aansluitende deel van de Schoolstraat en het Engelenpoortje.

Artikel 7

In paragraaf 6.1 en subparagraaf 6.5.1 bleek dat de gronden in het plangebied een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben. Daarom is aan de gronden binnen het plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' gegeven. Op grond van lid 6.2 is de aanvrager van een omgevingsvergunning verplicht om een archeologisch rapport over te leggen. Deze bepaling vindt haar grondslag in artikel 40 van de Monumentenwet 1988. Burgemeester en wethouders kunnen hiervan in een aantal gevallen ontheffing verlenen, bijvoorbeeld wanneer uit archeologisch onderzoek is gebleken dat geen archeologische waarden (meer) aanwezig zijn, archeologisch onderzoek door middel van opgraving wordt uitgevoerd of de bouw wordt begeleid door een deskundige op het terrein van de archeologische monumentenzorg.

Algemene regels

Artikel 8

Dit artikel bevat de anti-dubbeltelbepaling. De redactie is conform artikel 3.2.4 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 9

Dit artikel regelt de verhouding tussen het bestemmingsplan en de bouwverordening. Volgens artikel 9, lid 1, van de Woningwet blijven de voorschriften van de bouwverordening, voor zover deze niet overeenstemmen met de voorschriften van het desbetreffende bestemmingsplan, buiten toepassing. Het tweede lid van dit wetsartikel bepaalt dat de voorschriften van de bouwverordening van toepassing blijven indien het desbetreffende bestemmingsplan geen voorschriften bevat, die hetzelfde onderwerp regelen, tenzij het desbetreffende bestemmingsplan anders bepaalt. Artikel 8 van de planregels is hierop gebaseerd.

Artikel 10

Dit artikel bevat een interpretatieve gebruiksbepaling. Het algemeen gebruiksverbod zelf is opgenomen in artikel 7.10 van de Wet ruimtelijke ordening (zie hierna onder algemeen gebruiksverbod).

Artikel 11

Dit artikel bevat een afwijkingsbevoegdheid, die op alle bestemmingen in het plangebied van toepassing zijn.

Overgangs- en slotbepalingen

Artikel 12

Dit artikel regelt het overgangsrecht. De redactie is conform de artikelen 3.2.1 en 3.2.2 van het Besluit ruimtelijke ordening.

Artikel 13

Dit artikel bevat de zogenaamde citeerbepaling.

• 3. Onder bestaand wordt volgens artikel 1, onder 1.8, verstaan: op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaand.