Bestemmingsplan Helpman

2.1 Ruimtelijke structuur

2.1.1 Ontstaansgeschiedenis

Ontwikkeling tot de slechting van de vestingwerken (1876)

Hondsrug

Net als Groningen is ook Helpman gelegen op de Hondsrug. Deze is ontstaan in de voorlaatste ijstijd (circa 200.000 jaar geleden), waarna door insnijding van de oerstromen van de rivieren Hunze en A de langgerekte vorm ontstond. Beide dalen vulden zich, vooral in en na de laatste ijstijd (van circa 30.000 jaar geleden) met (dek)zand, klei en veen. Daarbij is de Hondsrug zelf nog steeds zichtbaar. De rug zelf bestaat uit hogere en lagere delen, zoals merkbaar is aan de depressie ter hoogte van de oude zuidgrens van het rechtsgebied van Groningen (de zuidgrens van het Sterrebos) en de gemeentegrens tot 1915 (Helperdiepje). Over het hoogste deel van de Hondsrug loopt vanouds de Hereweg, die wel wordt gezien als een prehistorische route van de Drentse zandgronden naar het wierdenland ten noorden van Groningen.

Het dorp Helpman

Net als ieder ander Drents dorp liggen Helpmans wortels in een ver verleden. Net buiten het plangebied, ten zuiden van de Van Ketwich Verschuurlaan duiden vondsten op een nederzettingsterrein uit de tijd van de Hunebedbouwers (circa 3500 v. Chr.). Daar vlakbij lag een graf van de zogenaamde enkelgrafcultuur (rond 2600 v. Chr.). Dergelijke sporen en vondsten zullen vooral op de flanken goed bewaard zijn gebleven en waarschijnlijk minder goed bovenop de Hondsrug. Uit de Bronstijd zijn in de bodem (nog) geen sporen aangetroffen, maar wel enkele vuurstenen pijlpunten. Vanaf de vroege ijzertijd (circa 600 v. Chr.) is waarschijnlijk continu sprake van bewoning, hoewel die geschiedenis is samengesteld uit losse vondsten en niet uit betrouwbare opgravingsgegevens. Binnen het plangebied zijn bij graafwerk scherven gevonden uit de ijzertijd en uit de middeleeuwen. Eén voorwerp verdient bijzondere aandacht. Het betreft een urn, die hoort bij een begraafplaats uit de volksverhuizingstijd (circa 500 na Chr.). Deze bijzondere plek ligt rond de Hoefijzerfabriek aan de Helper Westsingel. Bij grondwerkzaamheden op die plek is een doelgericht archeologisch vooronderzoek noodzakelijk, alleen al vanwege de zeldzaamheid van dergelijke begraafplaatsen.

Vanaf de 8e/9e eeuw lijken de Drentse dorpen een vaste plek in het landschap in te nemen. Akkers blijven op dezelfde plek liggen en behouden hun vruchtbaarheid (afname daarvan is een reden om te verplaatsen) door bemesting en verrijking met plaggen. Dergelijke akkers groeien in hoogte en worden essen genoemd. Aan de zuides wordt nog steeds herinnerd door de Helper Esweg. Het bijbehorende dorp lag ten oosten van de Hereweg, zoals te zien is op de kaart van de militair landmeetkundige W. Huguenin (1819-1823). Het dorp bestaat dan uit een wat los gegroepeerde verzameling boerderijen, gelegen aan een op de richting van de Hondsrug georiënteerd wegenstelsel. Waarschijnlijk is deze plek, nu de Coendersweg - Haydnlaan, dezelfde als het vroegmiddeleeuwse Helpman en het dorp dat in 1245 voor het eerst schriftelijk wordt vermeld. Het dorp bezit dan een kapel, waarvan de standplek onbekend is. Mogelijk lag de brink - traditioneel een open plek aan de rand van het dorp - in de omgeving van de huidige Helper Brink en Brinklaan. De kadastrale grenzen op de oudste kadastrale kaart (circa 1828) en de wegen/paden zijn opvallend herkenbaar aanwezig op moderne kadastrale kaarten. Rond het dorp liggen de essen, waarvan de meeste percelen op de Hugueninkaart herkenbaar zijn aan een lichte kleur: akkerland. De groene kleur staat voor weideland, dat deels op de es kan hebben gelegen. Es en dorp hebben een blokvormige structuur, in tegenstelling tot de weiden en hooilanden op de westelijke en oostelijke flank van de Hondsrug, die meer een verbrede (laatmiddeleeuwse) strokenverkaveling kennen. In de 17e eeuw werden borgen toegevoegd, zoals de Coendersborg bij het dorp, en op enige afstand in de lagere terreindelen het Huis de Wijert (aan de westzijde) en Groenestein (aan de oostzijde). Opvallend is een tweede kern van boerderijen langs de Hereweg (verhard in 1824). Deze is op te vatten als een satellietdorp, zoals die wel vaker in Drente voorkomen, waarschijnlijk daterend uit de late middeleeuwen.

Huis de Wijert (kadastrale minuut 1830) geprojecteerd op

de moderne kadastrale kaart (groen) en topografie (rood)

Aan de overstromingsproblemen van de lager gelegen gebieden werd een eind gemaakt door het graven van twee afwateringssloten: het Maar aan de westkant van de Hondsrug en de Woldsloot ten oosten ervan. Hoewel na 1880 de veeteelt een belangrijkere rol ging spelen, bleef het areaal tuinbouwgrond groeien. Vanaf het midden van de 19de eeuw breidde het aantal boerderijen zich uit en ontstond enige bedrijvigheid, vooral langs het Helperdiep: een paar ververijen, een aantal houtzaagmolens en twee olieslagerijen. Ook langs de afwateringssloten kwamen enkele molens.

In de loop van de 19e en vooral in de 20e eeuw raakt de oude kern in onbruik en neemt de jongere kern in omvang toe, zoals geïllustreerd wordt aan de hand van landkaarten. In 1915 wordt Helpman – sinds 1811 het noordelijke deel van de gemeente Haren - toegevoegd aan de gemeente Groningen en vormt de Esserweg de nieuwe grens. De wijk Helpman groeit daarna vanuit de jongere, tweede kern uit over de oude kern en over de essen.

Kaart van Huguenin (1819-1823)

Kadastrale minuut (circa 1828)

Topografische kaart (circa 1900)

De Helperlinie

In 1698 werd ten noorden van het gehucht Helpman naar een ontwerp van vestingbouwkundige Menno van Coehoorn (1641-1704) de Linie van Helpman aangelegd. Dit was een vooruitgeschoven verdedigingsgordel van de stad Groningen die bestond uit een stelsel van aarden wallen met bastions, redoutes en een 'droge' gracht en een 'natte' horizont. Tussen 1786 en 1806 wordt het Helperdiepje gegraven als gracht voor de zuidelijke uitbreiding en wordt in de Hereweg de eerste Nattebrug gelegd.

Ontwerp voor de Linie van Helpman

Ontwikkelingen in de periode 1876 - 1915

Nadat in 1874 de Vestingwet was aangenomen werd rond 1878 begonnen met de sloop van de vestingwerken rond de binnenstad en die van de Helperlinie. Op het oostelijke deel van de vrijgekomen gronden bouwde het rijk een gevangenis (1882-1883). Om te bewerkstelligen dat deze op het grondgebied van de gemeente Groningen zou komen te liggen, werd de grens met de gemeente Haren in 1884 verschoven naar het Helperdiep, dat bij de ontmanteling niet gedempt werd. Ook de rest van de vrijgekomen gronden bleef in handen van het rijk. De militaire functie bleef behouden, onder andere door het gebruik van een groot deel als exercitieterrein. In 1897 werd schuin tegenover de gevangenis op het Rabenhauptterrein een kazerne gebouwd die in 1945 werd afgebroken.

Cataloguskaart van de veiling van de vestinggronden van de voormalige Linie

van Helpman, 1887. Collectie Dienst RO/EZ, Groningen. Het grondgebied ten

zuiden van de rood gearceerde vakken is dat van de gemeente Haren met in het midden

onderin de Hereweg en het gehucht Helpman

Tegen het eind van de 19de eeuw raakte Helpman als gevolg van verdichting van de bebouwing langs de Hereweg meer en meer verbonden met de stad Groningen. De paardentram, waarmee sinds 1892 een dienst op Zuidlaren werd onderhouden, droeg aan deze ontwikkeling bij. Bij het Helperdiep vestigden zich nu ook bedrijven die wegens ruimtegebrek uit de stad vertrokken. Aan de zijstraten van de Verlengde Hereweg werden hier en daar woningen voor de arbeiders gebouwd. Langs de Verlengde Hereweg zelf verrezen herenhuizen en middenstandswoningen. De wens van het Groninger gemeentebestuur om het (eigen) gebied rond de Hereweg een representatief aanzien te geven, had ook zijn weerslag op het gebied ten zuiden van de oude dorpskern van Helpman, dat nog tot de gemeente Haren behoorde. Hier werd een groot aantal villa's en landhuizen gebouwd. Na de eeuwwisseling ontwikkelde Helpman zich meer en meer als deel van de stad. De annexatie door de gemeente Groningen per 1 januari 1915 was hiervan het logische vervolg.

De annexatie in 1915

Op het in 1915 geannexeerde grondgebied was sprake van een grote verscheidenheid aan bebouwing. De oude kern van de buurtschap Helpman bestond uit boerderijen, voornamelijk ten oosten van de Verlengde Hereweg (Emmastraat, Helper Kerkstraat). Als gevolg van de vestiging van enige kleinschalige bedrijvigheid nabij het Helperdiep waren al voor de eeuwwisseling hier en daar ook arbeiderswoningen gebouwd. In de eerste jaren van de twintigste eeuw was vooral aan de Helper Oost- en Helper Westsingel op wat grotere schaal arbeiderswoningbouw gepleegd in verband met de toegenomen bedrijvigheid daar. Die bedrijvigheid bestond op het moment van annexatie uit een bierbrouwerij ('Keizer Barbarossa'), een machinale brei-inrichting, een vleeswarenfabriek, een vleeszouterij, een hoefijzerfabriek, twee houtzagerijen, een ververij en twee wasinrichtingen.

Langs de Verlengde Hereweg stond ter hoogte van de oude kern tevens een aantal herenhuizen en middenstandswoningen. Verder naar het zuiden bestond de bebouwing uit verspreide en op enige afstand van de weg gelegen villa's en landhuizen. Tenslotte bevond zich op wat grotere afstand ten oosten van de Verlengde Hereweg nog een aantal oudere borgen en nieuwe buitenplaatsen (Groenestein, Rustlust, Landlust en Coendersborg).

Uitbreidingsplan

Al voor de grenswijziging was er tussen Groningen en Haren overleg geweest over de invulling van het grensgebied tussen beide gemeenten. Dit resulteerde in een plan dat de ontwikkeling van één groot tuindorp inhield. Dit gezamenlijke plan werd aanvankelijk aangenomen, maar na bezwaren van enkele landeigenaren alsnog door Gedeputeerde Staten verworpen. Na de grenswijziging maakte Mulock Houwer een nieuw uitbreidingsplan. Toen de gemeenteraad niet tevreden was over het eerste wijzigingsplan werd H.P. Berlage om advies gevraagd. Nadat in het plan enkele kleine wijzigingen waren aangebracht, werd het pan zonder problemen in 1921 vastgesteld. Dit ondanks de kanttekening van de deskundigen er niet "voor in te kunnen staan dat de ontworpen wijk zich later geheel als logisch gedacht onderdeel zal voegen in het groote groeiende stadsmechanisme" (Mulock Houwer, 1921).

Plan C. Wijziging en aanvulling Plan van Uitleg tussen Hereweg, Verlengde

Hereweg, Winschoterdiep en de buurtschap Helpman en omgeving, 1921

De ontwikkeling van de wijk 1915-1940

Vanaf 1921 werd het gebied in grote lijnen volgens het vastgestelde uitbreidingsplan ingevuld, hoofdzakelijk met duurdere middenstandswoningen, herenhuizen en villa's. De aanleg van de wegen en lanen geschiedde als onderdeel van de woningbouwplannen. Zodoende bleef de Verlengde Hereweg tot de Tweede Wereldoorlog de enige doorgaande verbinding. Deze groeide dan ook uit tot een 'drukke' verkeersweg.

Woningbouw

In de eerste jaren na de grenswijziging ging de lineaire ontwikkeling langs de Verlengde Hereweg door. Bij de oude kern van Helpman werden in aaneengesloten bebouwing middenstandswoningen en herenhuizen gebouwd, die het gebied een stedelijk karakter gaven. Verder naar het zuiden verschenen villa's en landhuizen. Door de ruime opzet kreeg dit gebied een meer landelijk karakter. In de oude kern verdichtte de bebouwing aan de zijstraten van de Verlengde Hereweg zich enigszins door de bouw van (voornamelijk) arbeiderswoningen. Rond 1920 waren twee woningbouwverenigingen actief in de wijk.

De in 1918 opgerichte bouwvereniging 'Tuinstad' bouwde in 1921 de eerste 15 woningen aan de westkant van de Verlengde Hereweg, op het punt waar het straatprofiel zich verbreedt.

In 1922-1923 volgde de bouw van 72 woningen aan de Helper Brink (ontwerp J.A. Mulock Houwer). De woningen van twee bouwlagen met kap hebben kleine voortuinen en vormen een aaneengesloten gevelwand, waarvan het middelste deel iets teruggelegd is. In dezelfde periode bouwde 'Tuinstad' aan het De Savornin Lohmanplein, de De Savornin Lohmanlaan en de Dr. D. Bosstraat een complex van 83 woningen en een winkel.

Uitbreidingsplan De Savornin Lohmanlaan en -plein, 1923. MG. Eelkema

Een jaar na de oprichting van 'Tuinstad' richtte het bestuur daarvan een zustervereniging op: de 'Groningse Woningbouw'. Deze vereniging bouwde in 1919 27 woningen aan de Helper Kerkstraat.

Het overgrote deel van de woningen in Helpman werd door particulieren gebouwd.

De oude kern werd eerst in oostelijke richting uitgebreid. Tussen 1924 en 1941 werd het gebied tussen het Helperdiep, de Haydnlaan en de Waldeck Pyrmontstraat ingevuld. Het betrof hier over het algemeen middenstandswoningen en herenhuizen van twee bouwlagen met kap of drie bouwlagen met plat dak. Vrijwel overal kwamen (kleine) voortuinen. De meeste complexen werden vormgegeven in (verstrakte) Amsterdamse School-, danwel in Interbellumstijl.

Helpman west

De uitbreiding van de oude kern ten westen van de Verlengde Hereweg was kleiner van omvang en vond vooral vanaf het eind van de jaren '20 van de vorige eeuw plaats. De bebouwing kwam in grote lijnen overeen met die ten oosten van de Verlengde Hereweg. Het betrof hier echter uitsluitend middenstandswoningen, waarvan slechts een deel voortuinen kreeg. Aan het noordelijk deel van de Van Starkenborghstraat werden portiekwoningen van drie bouwlagen met kap gebouwd.

Het deel van de wijk tussen de Van Royenlaan/Rooms Katholieke Ziekenhuis en de Van Ketwich Verschuur-/Goeman Borgesiuslaan vormde een meer op zich zelf staande uitbreiding die grotendeels volgens het uitbreidingsplan werd uitgevoerd.

Voorzieningen en overige bebouwing

Openbaar vervoer

Bij de grenswijziging in 1915 had de gemeente Haren bedongen dat de gemeentelijke tramlijn, die sinds 1910 elektrisch was, doorgetrokken zou worden naar Haren. In de Verlengde Hereweg lag echter het tramspoor van de paardentram naar Zuidlaren dat ongeschikt was voor een elektrische tram. Bovendien wenste de 'Zuidlaarder Tramwegmaatschappij' deze lijn niet op te geven. Na het faillissement van deze onderneming in 1918 werd door de gemeente eerst drie jaar lang een busdienst op Haren onderhouden. In 1921 werd de bus vervangen door een elektrische tram. Vanaf 1939 reed er weer een bus.

Winkels werden veelal gebouwd als onderdeel van woningbouwcomplexen en bevonden zich verspreid door de hele wijk. Al voor de Tweede Wereldoorlog begonnen de winkels zich echter te concentreren aan de Verlengde Hereweg, vooral ter hoogte van de oude kern van Helpman.

RKZ

In 1923 werd aan de oostzijde van de Verlengde Hereweg, even ten zuiden van de oude dorpskern, het Rooms Katholieke Ziekenhuis gebouwd. Het monumentale gebouwencomplex, naar ontwerp van architect A. Th. van Elmpt, werd iets teruggelegd ten opzichte van de rooilijn en kreeg aan de voorzijde een groenstrook met beplanting. Achter het hoofdgebouw vonden later diverse uitbreidingen plaats van wisselend formaat en uit verschillende perioden. Het 'Oude RKZ' was lange tijd het grootste kraakpand van Nederland; nu zijn er in het gebouwencomplex wooneenheden voor jongeren gevestigd.

Helperbad

In 1925 werd aan de Moddermanlaan op initiatief van architect M.G. Eelkema een overdekt zwembad gebouwd, het Helperbad. Het was een multifunctioneel badgebouw dat naast een zwembad, ook een badhuisfunctie had. Bovendien was het Helperbad de warmtecentrale voor 120 woningen in de directe omgeving. Eelkema was tevens de ontwerper van het bad.

Kerken

De enige kerk die voor 1940 in Helpman werd gebouwd, was de Helperkerk aan de Coendersweg, tegenover de Helper Kerkstraat. Deze was al rond het midden van de jaren '80 van de negentiende eeuw gebouwd ter vervanging van een nog ouder kerkje op die plek. In 1933 werd het gebouw verbouwd en uitgebreid met een verenigingsgebouw. Na de oorlog werd met de aanleg van de nieuwe wijk De Wijert een katholieke kerk gebouwd, de San Salvatorkerk aan de westzijde van de wijk nabij de Hora Siccamasingel (1952-1961).

Scholen

Ook het aantal scholen in de wijk was (als gevolg van de lage bevolkingsdichtheid en de bevolkingssamenstelling) klein. De enige openbare lagere school in de wijk werd in 1927 gebouwd aan de Haydnlaan (S.J. Bouma). Een jaar daarvoor was aan de Helper Brink een R.H.B.S. gebouwd (J.A. Mulock Houwer). Tegelijkertijd bouwde hij aan de overkant van de straat een Marechausseekazerne. Het U-vormige complex heeft een bestraat voorplein met in het midden een gazon. Aan het eind van de jaren '80 werd de kazerne verbouwd tot een aantal wooneenheden.

Rusthuizen

In 1927 verrees aan de De Savornin Lohmanlaan een rusthuis van de Doopsgezinde Gemeente (Kazemier & Tonkens). In 1930 werd aan de Goeman Borgesiuslaan het verzorgingstehuis 'Eugeria' gebouwd (M.G. Eelkema).

Ontwikkelingen na 1945

Hoewel het uiterlijk en de stedenbouwkundige structuur van de wijk op zich dus vrijwel onveranderd bleven, kreeg Helpman na de Tweede Wereldoorlog wel een geheel nieuwe plaats tussen de nieuw gebouwde wijken Coendersborg in het oosten en de Wijert en de Wijert Zuid in het westen. Door het doortrekken van bestaande wegen ontstonden er enkele belangrijke, doorgaande verbindingen. Zo werd de Helper Brink in oostelijke richting doorgetrokken en sloot in het westen de Van Iddekingeweg er op aan. Ook de De Savornin Lohmanlaan en de Goeman Borgesiuslaan werden naar het oosten toe doorgetrokken. De Van Ketwich Verschuurlaan werd in westelijke richting voortgezet.

De belangrijkste noord-zuid verbinding bleef de Hereweg. Door de aanleg van een brug over het Helperdiep in het verlengde van de Coendersweg en het doortrekken van de Haydnlaan naar het noorden kregen ook deze wegen echter een belangrijke functie voor het verkeer.

Na 1945 verdwenen de grotere bedrijven die zich in de nabijheid van het Helperdiep gevestigd hadden. De redenen hiervoor waren ruimtegebrek en het feit dat de verbinding van het Helperdiep met het Winschoterdiep en het Noord Willemskanaal verdween. Ook de oude afwateringssloot het Maar verloor haar functie en werd bij de aanleg van de woonwijk de Wijert vergraven tot een aantal vijvers.

Op enkele vrijgekomen terreinen werd nieuwbouw gepleegd. Het gebied tussen de Helper Molenstraat en de Van Royenlaan werd ingevuld met woningbouw aan nieuw aangelegde straten. De structuur van de wijk bleef echter gehandhaafd. De enige, kleine wijziging betrof het grotendeels verdwijnen van de Dr. D. Bosstraat ten gevolge van een uitbreiding van het R.K.Z. Deze straat achter het ziekenhuis was voor 1945 al wel aangelegd, maar slechts gedeeltelijk bebouwd. Op een deel van het Rabenhauptterrein werd een Rijks Hogere Landbouwschool gebouwd, het Prof. H.C. van Hall Instituut. De nog aanwezige militaire gebouwen en loodsen ten zuiden hiervan werden kort voor 2000 gesloopt, met uitzondering van het voormalige marechausseekantoor aan de Hereweg, om plaats te maken voor woningbouw.

Monumenten

Binnen het plangebied is geen sprake van een Beschermd Stadsgezicht. Wel is sprake van een aantal verspreid in het gebied liggende rijks- en gemeentelijke monumenten. Deze kennen elk hun eigen beschermingsregime (Monumentenwet 1988). Het betreft de volgende monumenten:

• Coendersweg 58, Helperkerk Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• De Sitterstraat 35, woonhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Goeman Borgesiuslaan 40, Eugeria Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Helper Westsingel 96 en 98, Finse Scholen Gemeentelijk monument
• Helper Oostsingel 2, 4, woningcomplex Rijksmonument
• Hereweg 111, vm. marechausseekantoor Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Moddermanlaan 9, woonhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Troelstralaan 64 - 102, herenhuizen Gemeentelijk monument
• Van Schendelstraat 1, school Noorderpoort Gemeentelijk monument
• Van Starkenborghstraat 1, San Salvatorkerk, Gemeentelijk monument
• Verlengde Hereweg 8-14, woningcomplex Rijksmonument
• Verlengde Hereweg 19, herenhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Verlengde Hereweg 21, herenhuis Rijksmonument
• Verlengde Hereweg 25, herenhuis Gemeentelijk monument (voorbeschermd)
• Verlengde Hereweg 33, directeurswoning Rijksmonument
• Verlengde Hereweg BY 42, Van Hasseltklok Rijksmonument
• Verlengde Hereweg 92, Oude RKZ (voorbouw) Gemeentelijk monument (voorbeschermd)

Overzicht van de ligging van de bouwkundige gemeentelijke en rijksmonumenten

Waardevolle cultuurhistorische structuren

• De Hereweg als belangrijkste historische zuidelijke uitvalsweg, representatieve zuidelijke entree van de stad en ontwikkelingsas, bindend element en hoofdas van de wijk waarop de diverse uitbreidings(deel)plannen aan de westzijde en oostzijde zijn aangetakt.

• De structuur van het Helperdiepje ten zuidwesten van het Rabenhauptterrein als bewaard gebleven restant van het verdedigingswerk de 'Helperlinie', een versterking aan de zuidkant van de stad uit de 17de/18de eeuw. De contouren van het verdedigingswerk zijn terug te vinden in onder andere het verloop en de vorm van het Helperdiepje.

Waardevolle stedenbouwkundige ensembles

• De zichtas van de Helper Kerkstraat met bijbehorende bebouwing en de Helperkerk aan het oostelijke uiteinde van de straat als markant dorpsgezicht en als restant van de oude dorpskern van Helpman.

• De Helper Brink en de Brinklaan met afnemend verloop, karakteristieke boombeplanting en samenhangende architectuur van de aaneengesloten bebouwing met groene voortuinen uit 1920 (Helper Brink) en 1926 (Brinklaan). De bebouwing aan de Helper Brink (zuidwand) en de voormalige marechausseekazerne hier tegenover aan de Tressenplaats is fraai op elkaar afgestemd en karakteristiek uitgevoerd in gele baksteen met contrasterende oranjerode pannendaken op de mansardekappen.

• Het gebied ten zuiden van de oude kern van Helpman en de Van Ketwich Verschuurlaan/Goeman Borgesiuslaan wordt gekenmerkt als gebied met bijzondere stedenbouwkundige waarden. Dit gebied wordt in het noorden begrensd door de Van Royenlaan en het oude R.K.Z., in het oosten door de Troelstralaan, in het zuiden door de Goeman Borgesiuslaan/Van Ketwich Verschuurlaan en in het westen door de Hora Siccamasingel. Bijzonderheden in dit gebied zijn:
  • 1. het verbrede straatprofiel van de Verlengde Hereweg ten zuiden van de oude kom tot aan de kruising Van Ketwich Verschuurlaan/Goeman Borgesiuslaan met een groene middenberm, boombeplanting en ventwegen met qua schaal, maat en architectuur samenhangende bebouwing met bijbehorende groeninrichting aan weerszijden als overgang naar het zuidelijker gedeelte van de Hereweg met monumentale vrijstaande villabebouwing;
  • 2. het gebogen verloop van de Goeman Borgesiuslaan met breed straatprofiel, groene inrichting en karakteristieke, qua schaal en architectuur samenhangende complexmatige en deels vrijstaande bebouwing met verzorgingstehuis Eugeria in een monumentale plantsoenvormige setting;
  • 3. het stedenbouwkundig 'Tuinstad'-concept van de De Savornin Lohmanlaan, het De Savornin Lohmanplein en de Dr. D. Bosstraat uit 1923 ten oosten van de Hereweg met omringende middenstandswoningen; het rechthoekige De Savornin Lohmanplein staat haaks op de gelijknamige laan en heeft aan de zuidkant een halfronde beëindiging. Het plein zelf bestaat uit een groen gazon in het midden met omringende boombeplanting. De bebouwing aan de oostzijde van de Dr. D. Bosstraat ligt in het verlengde van de oostelijke wand van het De Savornin Lohmanplein. De westelijke wand ligt in het verlengde van de as van dat plein. Door de verbreding van het profiel van de De Savornin Lohmanlaan en de aanwezigheid van een middenberm vanaf de Dr. D. Bosstraat is daar een soortgelijke 'verspringing' aanwezig.
  • 4. het stedenbouwkundige concept van het De Ranitzplein en de De Ranitzstraat uit 1934 met complexmatige woningbouw aan een rechthoekig plein met gazon en boombeplanting en poortdoorgang naar de achterliggende Van Panhuysstraat;
  • 5. de stedenbouwkundige en diagonale opzet van de Waldeck Pyrmontstraat met vierkant onderbroken Waldeck Pyrmontplein met qua schaal, maat en archituur samenhangende woonbebouwing;
  • 6. het uitermate groene karakter van straten als de Van Houtenlaan en de Troelstralaan in het zuidoostelijke deel van de wijk.

2.1.2 De (huidige) ruimtelijk - functionele structuur

In de huidige situatie valt Helpman in de eerste plaats te karakteriseren als een gegroeid stratenplan. Het geheel is verspreid over een lange reeks van jaren tot stand gekomen en er ligt dan ook een veelvoud aan stedenbouwkundige principes aan ten grondslag. In het plangebied is de stedenbouwkundige structuur onder te verdelen in een aantal typen bouwblokken. Er kan onderscheid worden gemaakt tussen het gesloten bouwblok, het buurtblok en vrije plaatsing of bouwblok met half open rand.

Bouwblokken in Helpman

Het gesloten bouwblok kenmerkt zich door plaatsing van bebouwing in een rooilijn met gesloten hoeken. De erfscheiding vormt een eenheid met de architectuur. Bebouwing wordt zoveel mogelijk aaneensluitend gebouwd of anders met openingen die het wandvormige karakter niet ontkrachten. Buurtblokken zijn grotere gehelen waarvan de randen in grote lijnen voldoen aan de omschrijving van het gesloten bouwblok, maar waarbinnen één of meer andere structuren voorkomen. De randen verzorgen de continuïteit binnen de wijk Helpman, terwijl de binnengebieden juist mogelijkheden opleveren voor andere programma's en andere bebouwingstypologieën. De buurtblokken kenmerken met name het oude gedeelte van Helpman (kern en omgeving) terwijl de meer programmatische uitbreidingen van vlak voor de oorlog de gesloten bouwblokken kenmerken. De bouwblokken met half open rand en vrije plaatsing zijn de overige typologieën die met name aan de noordkant (Helpersingels, Rabenhaupt) van de wijk voorkomen.

Helpman is op te delen in vier gedeelten: de oude kern van Helpman, het gebied ten oosten van de Verlengde Hereweg, ten westen hiervan en het gebied ten noorden van het Helperdiep; Rabenhaupt. De Verlengde Hereweg loopt als belangrijkste structuur van noord naar zuid door de wijk. Per gebied zijn de belangrijkste stedenbouwkundige structuren en verschijningsvorm beschreven. Enkele bijzondere details worden uitgelicht. Het bestemmingsplan ziet toe op bescherming van deze bijzondere waarden.

Gebiedsindeling Helpman

Verlengde Hereweg

De Verlengde Hereweg loopt dwars door het plangebied en ontsluit de wijk naar het zuiden en naar het noorden. Het dorpje Helpman dankte zijn bestaan aan deze noord-zuidverbinding over de hoger gelegen Hondsrug. Tegenwoordig geldt deze weg nog steeds als belangrijke verkeersader en verbinding tussen de binnenstad en de ringweg enerzijds en de zuidelijke woonwijken en Haren aan de andere kant. Aan de noordkant van het plangebied - hier nog Hereweg geheten - is de weg breed opgezet met vrijliggende fietspaden. Aan de westzijde zijn op het voormalig Rabenhauptterrein een aantal twee-onder-éénkappers gerealiseerd omzoomd door groene gazons. In het midden van deze rij staat het voormalig marechausseekantoor (gemeentelijk monument). Aan de oostzijde staat de Van Mesdagkliniek. Ter hoogte van de Natte brug over het Helperdiep, waarvandaan de weg richting het zuiden Verlengde Hereweg heet, is de bebouwing intensiever en begint de kern van Helpman. De bebouwing bestaat uit een kleine korrel met gefragmenteerde bebouwing. Langzaam verandert de functie van wonen naar een meer gemengd gebied. Dit zet zich voort tot aan het voormalig Rooms Katholieke Ziekenhuis. Hierna verbreedt de weg zich en zijn parallelwegen aangelegd begeleid door bomen. Zowel de stedenbouwkundige structuur als de architectuur van de bebouwing gelden hier als hoogwaardig. De groene inrichting van het wegprofiel is doorgezet ten zuiden van het plangebied in de Villabuurt.

Oude kern Helpman

De oudste gedeelten van Helpman zijn gelegen rond de Verlengde Hereweg, Helper Oost- en Westsingel, Helper Kerkstraat en Emmastraat. Dit gebied kenmerkt de oude kern van het dorp. Van oudsher zitten hier veel verschillende functies bij elkaar. De stedenbouwkundige structuur is fijnmazig met uitzondering van enkele recente ontwikkelingen. De bebouwing bestaat hier veelal uit individueel aaneengeregen panden in buurtblokken. De panden kennen een grote verscheidenheid aan verschijningsvormen variërend van twee tot vier bouwlagen afgewisseld met en zonder kapvorm. De meeste panden in de oude kern hebben een sobere uitstraling en kennen een weinig bijzondere architectuur. Op enkele plaatsen zijn winkelpanden uitgebreid en zijn achtererven en binnenplaatsen bebouwd geraakt. Opvallend is de invulling van het buurtblok Emmastraat - Helper Kerkstraat. Hier is een aantal appartementencomplexen gebouwd. Aan de beide Helpersingels is bedrijvigheid gesitueerd. Het Helperplein en omgeving geldt nog steeds als centrumgebied met veel detailhandel en dienstverlenende functies.

Helper Oostsingel

Helper Kerkstraat/Emmastraat

Op een enkele plek in de oude kern wijkt het bebouwingspatroon af en sluit dit meer aan bij de rest van de wijk. Rond de Helper Brink en de Brinklaan zijn projectmatig woningen gebouwd met een bijzondere stedenbouwkundige uitstraling. De Brinklaan kent een behoorlijk verloop waaruit blijkt dat de vroegere brink, het oorspronkelijke centrum van het dorp, duidelijk hoger heeft gelegen dan de omgeving. De bebouwing aan de Brinklaan is opvallend en kent een gave architectuur. De Helper Brink en Brinklaan kennen een opvallend groene inrichting met bomen. Voor het overige blijft het groen in dit oude gedeelte beperkt tot schaars ingerichte binnenterreintjes.

Helperkerk aan het eind van de Helper Kerkstraat

Helpman oost

Ten oosten van de oude kern zijn na 1900 de eerste uitbreidingen gerealiseerd. De bebouwing bestaat uit projectmatig gebouwde wooncomplexen in gesloten bouwblokken variërend van twee tot drie lagen met en zonder kap. De bouwblokken zijn ruim opgezet met groene binnenterreinen. Deze binnenterreinen doen dienst als tuin en zijn deels bebouwd met schuurtjes en bergingen. De bebouwing rond het Waldeck Pyrmontplein kent bijzondere architectonische vormen. Aan de Haydnlaan zijn lange rijen woonblokken in twee en drie lagen met plat dak gebouwd. Dit wordt voortgezet aan de Troelstralaan waar de bebouwing bestaat uit drie lagen met kap. De bebouwing kenmerkt de oorspronkelijke rand van Helpman waar later, ten oosten hiervan, Coendersborg is gebouwd.

Bijzondere architectonische elementen aan het Waldeck Pyrmontplein

De bouwblokken ten zuidoosten van de kern zijn ruim en groen opgezet. Hier is de invloed van Berlage, die medeontwerper was van het stedenbouwkundig plan, en de Amsterdamse school goed terug te vinden. De architectuur is gevarieerd en kent een bijzondere uitstraling. De individuele bouwblokken kennen veel bijzondere elementen en zijn afgewerkt met verschillende kapvormen. De straten zijn breder opgezet dan in de rest van de wijk en worden begeleid door een laanbomenstructuur. De gesloten bouwblokken zijn groen ingericht en in een enkel geval zijn garageboxen geplaatst in het bouwblok. Aan de voorzijden bevinden zich vaak ondiepe tuintjes. Aan de De Savornin Lohmanlaan zijn deze begrensd door lage stenen muurtjes. Bijzondere locaties zijn de relatief jonge bebouwing aan de Troelstrastraat waarbij in een afwijkende rooilijn is gebouwd en de bebouwing langs de Goeman Borgesiuslaan. In dit zuidelijke deel van Helpman is de overgang met de Villabuurt en het rijkere gedeelte van Coendersborg goed afleesbaar uit de stedenbouwkundige en architectonische opzet. De bedoeling van het oorspronkelijke ontwerp, namelijk bouwen voor de rijken, komt hier duidelijk naar voren.

Garageboxen binnen het gesloten bouwblok

Het voormalige RKZ is een opvallend element. Het complex bestaat uit het pand aan de Verlengde Hereweg (gemeentelijk monument) met daarachter een veelvoud aan uitbreidingen in allerlei soorten en maten. Daarbij is alle ruimte in het buurtblok Emmastraat - Van Houtenlaan - De Savornin Lohmanlaan - Verlengde Hereweg gebruikt ten behoeve van het voormalige ziekenhuis, terwijl langs de randen van de blokken woningbouw is gerealiseerd. Binnen dit buurtblok is een complex van 9 woonlagen gesitueerd. Dit doet momenteel dienst als huisvesting voor buitenlandse studenten. Het binnenterrein van het voormalige RKZ kent een sobere en op sommige plaatsen verwaarloosde uitstraling. Opvallend is dat dit niet vanaf de omliggende straten te zien is en zodoende de beleving hiervan gering is.

Bijzondere stedenbouwkundige waarden bevinden zich rond het De Savornin Lohmanplein en de dr. D. Bosstraat. Rond 1920 bouwde woningbouwvereniging Tuinstad hier 83 woningen en een winkel. Het rechthoekige plein staat haaks op de gelijknamige laan en heeft aan de zuidkant een halfronde beëindiging. Het plein zelf bestaat uit een groen gazon met speelvoorzieningen en wordt omzoomd door bomen. Het complex zet zich door aan de noordkant in de dr. D. Bosstraat. Deze straat liep oorspronkelijk door tot aan de Emmastraat, maar verdween na de Tweede Wereldoorlog ten gevolge van uitbreiding van het ziekenhuis. De bebouwing, ontworpen door architect M.G. Eelkema, bestaat uit twee bouwlagen met kap. De halfronde beëindiging van het plein wordt geaccentueerd doordat de aaneengesloten gevelwanden op de hoeken verspringen. De benedenwoningen hebben kleine voortuintjes.

De Savornin Lohmanplein

Helpman west

Het gedeelte aan de westkant van de oude kern is in grote lijnen een kopie van de bebouwing aan de oostkant, maar betreft hier vooral middenstandswoningen. De vooroorlogse bouw is hier grotendeels in opdracht van woningbouwverenigingen gerealiseerd, terwijl aan de oostkant vooral particulieren de opdrachtgevers waren. Het Helperplein en de Helper Molenstraat liggen centraal in twee grote buurtblokken. Binnen de buurtblokken zijn diverse ontwikkelingen tot stand gekomen. Aan de Helper Molenstraat is een grote hoefijzerfabriek gevestigd. Hier is de opbouw van de molen nog terug te vinden en is herstructurering gepleegd. Rondom het Helperplein zijn verschillende functies gevestigd waaronder een kerk, detailhandel en dienstverlening. Ook is hier een nieuwbouwbuurtje gerealiseerd in het midden van het buurtblok.

Voor het overige kent de westkant van Helpman ongeveer dezelfde opbouw qua bouwblokken als de oostkant. Aan de Hora Siccamasingel zijn vrij grote appartementencomplexen gerealiseerd van 4 en 5 woonlagen. Deze zijn gericht op het water van de vroegere Helpermaar. Tegenwoordig is de Helpermaar vergraven tot een aantal vijverpartijen en vormt deze de grens met de Wijert. Binnen de bouwblokken is een aantal bijzondere voorzieningen gebouwd zoals kerken, scholen en een zwembad. Opvallende verschillen met de oostkant van Helpman zijn de minder groene opzet van de bouwblokken, de smallere straten en de over het algemeen kleinere bouwblokken.

De buurt ten noorden van de Van Ketwich Verschuurlaan heeft een rechthoekig stratenpatroon, bestaande uit de evenwijdig aan elkaar lopende Moddermanlaan, Van Panhuysstraat en Van Royenlaan en de haaks daarop staande Van Starkenborghstraat, De Ranitzstraat en De Sitterstraat. De bebouwing bestaat uit verschillende typen woningen uit de periode 1922-1935: vrijstaande woningen, herenhuizen, portiekwoningen en etagewoningen. De gebruikte stijlen zijn die van de Amsterdamse School, de verstrakte versie daarvan en de Interbellumstijl. Het in deze laatste stijl gebouwde complex aan de De Ranitzstraat verdient extra aandacht. Ook hier bevindt zich, zoals ook aan het De Savornin Lohmanplein, een plein met groen gazon omzoomd door bomen.

Van Royenlaan

Van Starkenborghstraat

In het oorspronkelijke uitbreidingsplan van Berlage en Mulock Houwer gold de Moddermanlaan en de De Savornin Lohmanlaan als belangrijke oost-westverbinding. Hier waren ook verbijzonderingen in het stedenbouwkundig patroon aangebracht in de vorm van de hiervoor genoemde pleinen. De voorkant van het Helperbad is gericht op de Moddermanlaan. Later is deze verkeersader verschoven naar de Van Ketwich Verschuurlaan / Goeman Borgesiuslaan. Dit verklaart onder andere waarom de achterkant van het zwembad naar deze hoofdverkeersstructuur is gekeerd en waarom deze achterkant geen representatief aanzicht heeft gekregen.

Rabenhaupt

Ten noorden van het Helperdiep ligt het buurtje dat bekend is als Rabenhaupt. De hoogteverschillen in het gebied zijn restanten van de Helperlinie (archeologisch monument). In het gebied zijn langs de Hereweg en Thomsonstraat een scholengemeenschap (AOC Terra) en woningen gevestigd. Het scholencomplex bestaat uit enkele hoge gebouwen en plat afgedekte les- en praktijklokalen. Aan de straatzijde is een kantoorfunctie ten behoeve van de school gevestigd. De woningen aan de Thomsonstraat bestaan uit rijwoningen en vrijstaande woningen, allen projectmatig ontwikkeld. De bergingen zijn gesitueerd aan de Thomsonstraat. De rijwoningen hebben aan de straatzijde een erf en ontsluiting. Aan de zijde grenzend aan de Helperlinie is geen private ruimte. De achtergevels grenzen direct aan het archeologisch monument. De woningen aan de overzijde van de straat hebben een tuin grenzend aan het Helperdiep. Tussen tuin en Helperdiep ligt een groenstrook met wandelpad.

Helperdiepje en Helperlinie

2.1.3 Ontwikkelingen

Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Nieuwe ontwikkelingen worden in principe niet meegenomen. Op enkele plaatsen in Helpman kunnen in de komende jaren wel ontwikkelingen plaatsvinden. De belangrijkste ontwikkelingen vinden waarschijnlijk plaats rond de Helper Oost- en Westsingel. Ook rondom het Helperplein kunnen enkele ontwikkelingen plaatsvinden.

Stedenbouwkundige visie op Helperdiep (nadere eisenregeling)

In de toekomst is te verwachten dat op nieuwe bouwlocaties tussen de Helper Oost- en Westsingel en het Helperdiep een verdere transformatie van bedrijfsruimten naar woningbouw zal plaatsvinden. Met name de zijde van het Helperdiep heeft unieke kwaliteiten als woonlocatie. Een zekere mate van functiemenging is karakteristiek voor dit gebied. Het maakt het gebied levendig en zorgt voor diversiteit in zowel beeld als functie. Voor het gebied rond het Helperdiep is onderzoek gedaan naar de kwaliteiten van het gebied en de gewenste inrichting (Helperdiepstudie, 2003).

De bestaande structuur wordt gekenmerkt door voor- en achterbebouwing. De achterbebouwing wordt ontsloten door smalle steegjes en poorten vanaf de Helper Oost- en Westsingel, waardoor er een fijnmazig weefsel ontstaat. De voorbebouwing is voornamelijk woningbouw, de achterbebouwing zijn voornamelijk bedrijven. De levendigheid van de smalle steegjes wordt vergroot door de ontsluitingen en ramen in de zijgevels. Een aantal zichtlijnen door stegen en poorten richting het Helperdiep wordt momenteel geblokkeerd door dichte hekwerken, deuren en bebouwing. Op de kaarten zijn bestaande en gewenste zichtlijnen te zien. Door meer zichtlijnen te creëren wordt het Helperdiep meer zichtbaar en daardoor meer verankerd in zijn omgeving. De vrij smalle en stenige Helper Oost- en Westsingel worden minder benauwd. Gezegd moet worden dat de studie een wensbeeld is. De aangegeven zichtlijnen zijn indicatief. Het huidige verkavelingspatroon en de eigendomssituatie zijn zeer gedifferentieerd. De achterbebouwing is veelal in andere handen dan de voorbebouwing. Dat maakt het creëren van zichtlijnen bij herontwikkeling moeilijk en vergt behoorlijke inspanning.

Zichtlijnen (indicatief) uit de Helperdiepstudie

Naast de gewenste zichtlijnen is het de bedoeling dat er bebouwing ontstaat die kleinschalig is qua stedenbouwkundige hoofdopzet en die een diversiteit in het architectonisch beeld kent door differentiatie in bouwvolumes en diversiteit in buitenruimten. Differentiatie in bouwvolume wordt bereikt door onderscheid te maken in hoofdmassa en toegevoegde volumes en door verspringingen in bouwhoogten, rooilijnen en gevelvlakken. Diversiteit in buitenruimten ontstaat door verschillende terrassen, (dak)tuinen en aanlegsteigers aan te leggen. Hierdoor wordt de relatie met het water versterkt en ontstaat er een expressief en divers beeld. In de volgende beelden wordt deze opzet verduidelijkt.

Beelden uit de Helperdiepstudie

De aanleiding voor de Helperdiepstudie lag in het feit dat op grond van het vorige bestemmingsplan een aantal projecten is gerealiseerd waarop naderhand veel kritiek is geleverd. Het vorige bestemmingsplan liet een bebouwingspercentage van 80 procent in één tot vier bouwlagen toe. Dit resulteerde in grootschalige bebouwing met een forse hoogte tot op de waterlijn van het Helperdiep. Om direct bouwplannen te kunnen sturen en verdere ongewenste situaties te voorkomen is vanuit de stedenbouwkundige visie op het Helperdiep een nadere eisenregeling uitgewerkt. Dit was mogelijk op grond van het oude bestemmingsplan en kwam in het kort op het volgende neer. In de bebouwingsstructuur moet een minimale bebouwingsafstand van 5 meter worden aangehouden per 40 meter bebouwingslengte. Hiermee worden zichtlijnen en doorkijkjes vanaf de Helpersingels op het Helperdiep gecreëerd. Tevens ontstaat hierdoor geen gesloten bebouwingsstructuur aan het Helperdiep. Daarnaast mag geen enkel bouwfragment even hoog of in dezelfde rooilijn liggen als een naastliggend bouwfragment. Hiervoor moet een parcellering tussen 4,5 en 8 meter worden aangehouden. Tussen de bebouwing en het Helperdiep moet een strook van 5 meter onbebouwd blijven vanwege de keur van het waterschap.

Vertaling Helperdiepstudie in bestemmingsplan

• Het is de bedoeling om in dit bestemmingsplan niet langer bouwplannen bij te sturen door middel van het instrument van nadere eisen. In dit bestemmingsplan wordt de huidige situatie langs het Helperdiep en de Helpersingels, waar mogelijk, strak bestemd. Dat wil zeggen dat de huidige situatie en functies worden vastgelegd zonder al te veel uitbreidingsmogelijkheden. Hierbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met bestaande planologische rechten.
• Op bepaalde percelen maakt een wijzigingsbevoegdheid het mogelijk om woningnieuwbouw te ontwikkelen. Deze wijzigingsbevoegdheid is, voor zover mogelijk, aan regels gebonden die recht doen aan de uitgangspunten van de nadere eisenregeling zoals hierboven besproken. Zo is de minimale bebouwingsafstand tot het Helperdiep als harde voorwaarde opgenomen en geldt dat er om de 40 meter bebouwingslengte een doorzicht met een minimale bebouwingsafstand van 5 meter vanaf de Helper Oostsingel naar het Helperdiep moet worden gerealiseerd. De variatie in breedte, diepte en hoogte zal via het welstandsbeleid handen en voeten moeten krijgen.
• Verder is voor de hele strook tussen Helperdiep en Helper West- respectievelijk Oostsingel een aanduiding opgenomen die regelt dat bij nieuwbouw om de 40 meter bebouwingslengte een doorzicht met een minimale bebouwingsafstand van 5 meter vanaf de Helper West- respectievelijk Oostsingel naar het Helperdiep moet worden gerealiseerd. Ook geldt binnen deze aanduiding dat de bebouwingsafstand tot het Helperdiep minimaal 5 meter moet zijn. Op deze manier kan bij herontwikkeling recht worden gedaan aan de in 2003 geformuleerde nadere eisen.

Ontwikkelingen rond het Helperdiep ten westen van de Verlengde Hereweg

Rondom de Helperwestsingel zullen de komende jaren verschillende ontwikkelingen gaan plaatsvinden. De meeste hiervan zijn nog niet concreet en kunnen nog niet exact worden weergegeven in dit bestemmingsplan. Uitgangspunt van dit bestemmingsplan is het handhaven van bestaande planologische rechten en het vastleggen van stedenbouwkundige uitgangspunten die zijn vastgelegd in de Helperdiepstudie. Hieronder wordt een aantal ontwikkelingslocaties besproken.

Kaart met ontwikkelingsgebieden in Helpman

1. Woningbouw Lefier

Woningcorporatie Lefier ontwikkelt een woningbouwplan op de locatie in de knik van het Helperdiep. Het betreft hier een woningbouwplan bestaande uit eengezinswoningen en appartementen. Het bouwplan wordt zorgvuldig afgestemd op de uitgangspunten van de Helperdiepstudie. Dat betekent dat de gewenste doorkijkjes en zichtlijnen in het plan verwerkt worden. Aan de zuidkant sluit het bouwplan aan op het bestaande woonblok. Het oude bestemmingsplan kent ruime bouwmogelijkheden. Deze worden zo veel mogelijk overgenomen. De maximaal toegestane hoogte is 14 meter (vier bouwlagen) waarbij een standaard-ontheffingsmogelijkheid bestaat voor een vijfde bouwlaag. Maximaal 80% van het terrein mag bebouwd worden, waarbij de bouwgrens op de perceelsgrens ligt. Er geldt een bebouwingsvrije afstand van vijf meter tot de oever van het Helperdiep, overeenkomstig de Helperdiepstudie.

Aanzicht Helper Westsingel vanuit Rabenhaupt

2. Kermisexploitantenterrein

Direct ten noorden van de ontwikkelingslocatie van Lefier ligt een terreintje dat in de volksmond bekend staat als het “kermisexploitantenterrein”. De bebouwing wordt hier gekenmerkt door woningbouw in de vorm van woonwagens en stacaravans met bijbehorende bouwwerken. In het oude bestemmingsplan werden woonwagens niet gezien als bebouwing en is een beperkt bebouwingspercentage van 5% opgenomen. Veranderende regelgeving brengt met zich mee dat woonwagens nu als bebouwing moeten worden gezien. In die zin wordt op het perceel een nieuw bebouwingspercentage van 60% mogelijk gemaakt. Het terrein is eigendom van de gemeente en zal in de toekomst mogelijk worden herontwikkeld. Hierdoor kunnen de kwaliteiten van het Helperdiep beter benut worden. Er is een aantal scenario's mogelijk voor het terrein. Een verplaatsing van het terrein met haar bewoners naar de overkant van de Helperwestsingel is hier één van. Ook denkbaar is een upgrading van het perceel voor de huidige bewoners. Hierbij worden te zijner tijd de woonwagens en caravans vervangen door permanente woningbouw. De uitgangspunten van de Helperdiepstudie zijn op dat moment weer uitgangspunt bij herinvulling. De gemeente is eigenaar van dit terrein en is zodoende zelf betrokken bij een eventuele herinrichting. In het bestemmingsplan worden de woonwagens positief bestemd en wordt tevens geregeld dat reguliere woningbouw is toegestaan. De hoogte is 4 meter voor woonwagens. Met een binnenplanse ontheffing zijn woningen tot 14 meter hoog mogelijk.

Helper Westsingel ter hoogte van het kermisexploitantenterrein

3. Bouwblok Jullensstraat – Helperwestsingel – Van Schendelstraat

Aan de zuidkant van dit bouwblok aan de Jullensstraat spelen twee concrete ontwikkelingen. Op beide percelen worden bouwaanvragen voorbereid. Uitgangspunt is hierbij dat deze voldoen aan het oude bestemmingsplan en de welstandsnota. Op beide bouwblokken is een herontwikkeling mogelijk waarbij het bebouwingspercentage 70% is en de bouwhoogte vier bouwlagen. Deze mogelijkheden worden overgenomen in het nieuwe bestemmingsplan. Het bouwvlak ligt op de perceelgrens. Zoals hierboven is beschreven is één van de scenario's een herinvulling ten behoeve van de huidige bewoners van het kermisexploitantenterrein. Op het terrein zijn nu enkele bedrijven gevestigd. Het is onzeker of deze panden deel uit zullen maken van een eventuele herontwikkeling. Een nieuwbouwontwikkeling zal verenigbaar moeten zijn met de galerijflat aan de Hora Siccamasingel en het bestaande woonblok aan de Helperwestsingel. In het bestemmingsplan worden de bestaande planologische rechten overgenomen om enerzijds planschadeclaims te voorkomen en anderzijds flexibel in te kunnen spelen op nieuwe ontwikkelingen. De gronden krijgen de bestemming Gemengd-2 met dezelfde bouwmogelijkheden als in het oude bestemmingsplan. Met een binnenplanse ontheffing is het mogelijk standplaatsen voor woonwagens op te richten op het terrein aan de Van Schendelstraat. Dit is aangegeven met een aanduiding 'woonwagenstandplaats'. Hierbij geldt een aantal voorwaarden, waaronder de eis dat de woonwagens op niet minder dan 5 meter van elkaar zijn gesitueerd, de eis dat het gaat om verplaatsing van de woonwagens van het kermisexploitantenterrein aan de Helper Westsingel en de eis dat de bouwhoogte van de woonwagens maximaal 4 meter bedraagt.

4. Hoefijzerfabriek

Het is denkbaar dat de hoefijzerfabriek aan de Helperwestsingel op een gegeven moment zal verhuizen. De grond komt dan vrij voor woningbouw. De wijzigingsbevoegdheid uit het oude bestemmingsplan wordt overgenomen. Dat betekent dat gemakkelijk op een nieuwe ontwikkeling kan worden ingespeeld in het geval de functie van hoefijzerfabriek verdwijnt. Voor het terrein zijn globale ruimtelijke randvoorwaarden voor herontwikkeling opgesteld. In het kort komen deze neer op het volgende. Het gesloten bouwblok waar het terrein in ligt is uitgangspunt voor ontwikkeling. De bouwhoogte uit het oude bestemmingsplan wordt overgenomen. Deze is begrensd op drie bouwlagen met een ontheffingsmogelijkheid voor één extra laag. De ontwikkeling bestaat uit grondgebonden woningen die aansluiten op de structuur aan de zuidzijde van het gesloten bouwblok.

Ontwikkelingen op langere termijn

1. Technische school, sportpark De Wijert

Op het perceel van de voormalige Technische school aan de noordkant van het plangebied zal mogelijk in de toekomst een herontwikkeling plaatsvinden. Dit is echter nog niet concreet genoeg uitgewerkt om dieper op in te gaan. Gedacht wordt aan een herontwikkeling met woningbouw en upgrading van het sportveld. Hier zijn nog geen uitgangspunten voor ontwikkeld. In dit bestemmingsplan wordt de huidige situatie overgenomen.

2. Helperdiep ten oosten van de Verlengde Hereweg

Evenals aan de westkant is aan de oostkant van de Verlengde Hereweg een transformatie in gang gezet. Aan de kant van de Engelse Kamp is begin 2000 een appartementencomplex gebouwd. Ten westen hiervan bevindt zich nog laagbouw met bedrijvigheid (onder andere een garagebedrijf en een kringloopbedrijf). Op de langere termijn zou hier een woonfunctie denkbaar zijn, eventueel in combinatie met werken. Ook hier moeten de uitgangspunten van de Helperdiepstudie (zoals hierboven beschreven) in acht genomen worden. Aan de achterzijde tussen Helper Oostsingel 10 en 20 ligt een braakliggend terrein. Hiervoor is een plan voor woningbouw ontworpen. Op het moment van schrijven is nog niet duidelijk of en hoe dit plan uitgevoerd gaat worden. Voor dit perceel geldt dat de bestaande rechten worden gerespecteerd. Voor de bedrijvigheid is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen.

3. Helperplein

Het Helperplein bestaat nu uit een parkeerplaats waar detailhandels- en dienstverlenende functies aan zijn gevestigd. De ontsluiting van het Helperplein voor autoverkeer loopt via de Van Imhoffstraat en de Van Starkenborghstraat. Dit zijn woonstraten met een smal profiel. Rond het Helperplein staat een aantal gebouwen dat in de toekomst voor herontwikkeling in aanmerking komt. Daarbij wordt de detailhandelsfunctie mogelijk uitgebreid. Mogelijk krijgt het parkeerterrein een upgrading tot een parkeergarage met meerdere lagen. Op dit moment zijn de plannen echter niet concreet genoeg om te verwerken in het bestemmingsplan. Vandaar dat de huidige situatie in het bestemmingsplan is overgenomen. Meer hierover in hoofdstuk 2.3.

4. Overige ontwikkelingen

Vanwege de bouwkundige staat van enkele woningbouwcomplexen is het niet ondenkbaar dat er binnen de planperiode van dit bestemmingsplan woningverbeteringen plaats zullen vinden. Deze zullen over het algemeen geen gevolgen hebben voor de stedenbouwkundige opzet van de wijk. Op de lange termijn zou een herontwikkeling binnen het buurtblok waarin het voormalige Rooms Katholieke Ziekenhuis is gevestigd denkbaar zijn. Hierbij zou bijvoorbeeld de Dr. D. Bosstraat weer in ere hersteld kunnen worden door deze weer door te trekken richting de Emmastraat. Dit is echter niet aan de orde binnen het kader van dit bestemmingsplan.